Universidad Michoacana

De san Nicols de Hidalgo

Facultad de Ingeniera Civil

CONDOMINIOS
MARTNEZ

ROMERO SISSI

YOLANDA
ZRATE CORREA IVN
ALEJANDRO
VILLALOBOS VERDUZCO
OSVALDO
RUZ HERNNDEZ HCTOR
JESS

PROPIEDAD INDIVIDUAL
El

rgimen de propiedad es la forma

tradicional por medio de la cual una
persona,
denominado
propietario,
adquiere el derecho de usar, gozar y
disponer de una cosa dentro de las
limitaciones y modalidades que fijen
las leyes.

COPROPIEDAD
Existe

cuando dos o ms personas

adquieren la propiedad sobre una
misma cosa o un derecho.

En

sta, todos y cada uno de los

copropietarios son dueos de la
totalidad del bien y no de una parte
del mismo.

EL CONDOMINIO
El

rgimen de propiedad en condominio

existe cuando se combinan las dos formas de
propiedad
existentes:
individual
y
copropiedad.

Es

el inmueble, construido en forma vertical,

horizontal
o
mixta,
susceptible
de
aprovechamiento
independiente,
perteneciente a distintos propietarios y con
elementos o partes comunes de carcter
indivisible. Puede ser, adems, habitacional,
comercial, industrial o mixto.

De las instalaciones en la va
pblica
Las

instalaciones subterrneas para

servicios como telfonos, alumbrado,
gas, energa elctrica, etc., debern
localizarse a lo largo de acercas o
camellones, distando por lo menos
50cm del alineamiento oficial. En cada
caso el Departamento fijar la
profundidad mnima y mxima de las
instalaciones.

Las

instalaciones areas debern estar

sostenidas por postes, que guardarn
una distancia mnima de 40cm entre
el borde de la guarnicin y el punto
ms prximo del poste.

Dimensiones mnimas
Las

piezas habitables tendrn por lo menos

una superficie til de 6m2 y las dimensiones
de sus lados sern como mnimo, de 2m
libres.

En

cada casa, vivienda o departamento,

deber existir, por lo menos, una recmara
con dimensin libre mnima de 2.70m por
lado.

La

altura libre interior ser de 2.25m como

mnimo.

Artculo 212
Las

reas de donacin en los conjuntos

habitacionales
y
condominios
en
cualesquiera de sus tipos sern del 8%
sobre la superficie total del terreno. Estas
reas se escriturarn a favor del
Ayuntamiento correspondiente, siendo
por cuenta del propietario de dichos
desarrollos
cubrir
los
gastos
de
escrituracin y registro.

 Considerando

que la propiedad en
condominio, es una de las formas de
tenencia de inmuebles que de aos
recientes a la fecha, especialmente en las
reas urbanas del Estado, ha adquirido
preponderancia.
Que el vigente Reglamento del Artculo 947
del Cdigo Civil de esta Entidad, atendiendo
a su origen y naturaleza contempla
situaciones exclusivamente de derecho
privado y no as fenmenos administrativos
en donde el inters pblico demanda que las
autoridades intervengan para regular la
construccin de condominios.

Que atendiendo a estos razonamientos Reglamento

de Construccin de Inmuebles en Condominio, se
precisa en detalle lo que los urbanistas consignan como
condominio en sus tres modalidades; a saber: Vertical,
que consiste en la propiedad en comn de un terreno y
de partes de un edificio de varios pisos y la propiedad
exclusiva de departamentos, oficinas y locales del
mismo. El Horizontal, que consisten en la propiedad en
comn de superficies de terreno dentro de un conjunto
y la propiedad exclusiva de otras partes de terreno, as
como de las construcciones levantadas sobre ellas; y
por ltimo Condominio Mixto, que se configura en la
combinacin de las dos modalidades anteriormente
expuestas

Artculo

2.- Estas disposiciones

regirn a todas las obras e
instalaciones en condominio, los
cambios de construcciones a este
rgimen de propiedad, as como el
establecimiento de terrenos en
condominio cuando sobre, esos
terrenos se realicen obras que
requieran la licencia de construccin.
Artculo 4.- Los condominios pueden
tener las siguientes modalidades:
Verticales, horizontales y mixtos

Artculo

6.- Para los efectos de este

Reglamento, se entender por:
a).-"Condominio" al inmueble en el que se
ha establecido ese rgimen de propiedad
b).-"Condominio Horizontal" la modalidad
mediante la cual cada condmino es
propietario exclusivo de un terreno propio
y de la edificacin construida sobre l, y
los condueos, copropietarios del terreno
de comn con sus edificaciones o
instalaciones correspondientes.

c).-"Condominio Vertical" la modalidad

mediante la cual cada condmino es
propietario exclusivo de parte de la
edificacin, y en comn de todo el terreno y
edificaciones o instalaciones de uso general.
d).-"Condominio Mixto" la combinacin de las
dos modalidades anteriores.
e).-"Dplex" a la construccin Destinada a
habitaci6n de dos familias en un mismo lote o
terreno.
f).-"Triplex" a la construccin destinada a
habitacin de tres familias en un mismo lote.

Artculo

8.- La autoridad tendr, las

siguientes facultades y atribuciones en
materia de condominios:
1.- Conceder o negar autorizaciones o licencias
de instalaciones y obras sujetas al rgimen de
2.- . Fijar las restricciones para el
establecimiento de condominios en
construcciones, as como en terrenos que se
pretenda dotar de servicios que requieran
licencia para realizar las obras y adems,
determinar el uso o destino de los mismos, ya
sea en forma general o especial para zonas
determinadas o casos concretos.

3.-

Inspeccionar las obras o

instalaciones en. proceso de
construccin o terminadas
4.- Ordenar la suspensin de las
obras, cancelar, revocar o
declarar la caducidad de la
licencia o autorizacin, y en su
caso, conceder prrrogas

CONDOMINIOS VERTICALES
Artculo

14.- En fraccionamientos autorizados, solamente se podrn

establecer condominios verticales en lotes destinados a construcciones
multifamiliares o departamentales, o a construcciones comerciales en su
caso. Se excluyen condominios dplex o triplex, los que podrn
autorizarse en todos los lotes de fraccionamientos de habitacin
popular siempre y
cuando el acuerdo de autorizacin y el plano
correspondiente no indiquen que se trate de lotes unifamiliares.
Artculo 17.- Solamente se permitir la construccin de condominios
dplex cuyas edificaciones propias sean estructuralmente independientes
entre s cuando el terreno del condominio tenga un frente de catorce
metros o mayor en zonas o fraccionamientos de habitacin popular o de
veinte metros o mayor en zonas o fraccionamientos residenciales.
Para el caso de condominios triplex con edificaciones propias
estructuralmente independientes, los frentes mnimos sern de veinte
metros en zonas o fraccionamientos de habitacin popular y de treinta
metros en residenciales.

 Artculo19.-

Los
condominios
verticales destinados a habitacin con
veinte o ms departamentos, debern
disponer de un rea de estacionamiento
de vehculos para servicios, empleados
y visitantes. Esta rea ser adicional a
la requerida por el artculo 44 Bis de la
Ley de Comunicaciones, Obras Pblicas
y Privadas.

CONDOMINIOS HORIZONTALES
Artculo

22.- La autoridad podr negar la

autorizacin de construccin o establecimiento de
condominios horizontales de cualquier tipo en
terrenos agrcolas dedicados al cultivo intensivo,
cuando el establecimiento del rgimen de condominio
afecte o tienda a reducir la produccin agrcola.

Artculo

23.- Salvo el caso de

conjuntos habitacionales de
inters social que comprendan
varias manzanas de un
fraccionamiento o poblacin, los
condominios horizontales sobre
los que deban realizarse obras
que requieran licencia de
construccin, cumplirn con
las siguientes caractersticas y
disposiciones tcnicas:

 a).-

La superficie del terreno del condominio no

exceder de doce mil metros cuadrados en zonas
residenciales o de habitacin popular.
b).- El acceso al condominio, desde la va pblica,
se har por medio de una comunicacin nica.
c).- Se establecer una restriccin absoluta de
construccin de 5.50 metros sobre el frente de
acceso a la va pblica del terreno del condominio.
d).- Cualquier circulacin horizontal interna para
vehculos o peatones en el terreno comn tendr
un ancho mnimo de ocho metros.
e).- Los espacios para estacionamiento de
vehculos que prevee el artculo 44 Bis de la Ley de
Comunicaciones, Obras Pblicas y Privadas,
debern situarse en el interior de los terrenos
propios, o en zonas previamente determinadas
para ese objeto.

f).-

En zonas residenciales o de habitacin popular, el

condominio se delimitar de la va pblica y de los
terrenos circundantes por medio de una barda, reja o
muro con altura no menor de dos metros cincuenta
centmetros.
g).- Si el condominio se localiza en zona residencial,
se establecer una restriccin de construccin de tres
metros en todas las colindancias del predio con
terrenos particulares.
h).- La superficie de cada uno de los terrenos propios
no ser menor de ochenta metros cuadrados en
zonas residenciales.
i).- En el terreno comn, e inmediato a la puerta de
entrada se construir una caseta o un tablero en
donde se localice el medidor del consumo de agua,
los medidores de consumo de corriente elctrica, as
como los controles de cualquier servicio pblico o
privado que sirva al condominio.

Artculo

24.- Los conjuntos habitacionales de

inters social, tanto los que comprenden
varias manzanas de un fraccionamiento o
poblacin, como los que ocupan una manzana
o parte de ella, y que se vendan con apego al
Rgimen de Propiedad en Condominio, en sus
modalidades de horizontales o mixtos,
debern cumplir con las siguientes
caractersticas y disposiciones tcnicas,
cuando a juicio de la Direccin de
Comunicaciones y Obras Pblicas, no se
requiera apegarse a los requisitos del artculo
precedente:

a).-

Se establecer una restriccin

absoluta de construccin de 5.50
metros, sobre todos los frentes con
acceso a vas pblicas del terreno del
condominio.
b).- Cualquier circulacin horizontal
interna en el terreno comn del
condominio tendr un ancho mnimo
de seis metros.
c).- Las vas pblicas para vehculos y
peatones que limitan cada manzana
tendrn un ancho mnimo de veinte.

d).-

Por cada grupo de doscientas unidades o fraccin (casa o

departamento) del conjunto, debern construirse los siguientes
servicios:
I. Un edificio destinado a convivencia e integracin social, con
superficie cubierta no menor de un metro cuadrado por unidad.
II. Una caseta de polica, equipada debidamente.
III. Un jardn de juegos infantiles con superficie no menor de dos
metros cuadrados por unidad.
IV. Un depsito temporal de basura con las facilidades necesarias para
el acarreo de la misma por los camiones Municipales
correspondientes.

 e).-

En uno o en varios de los terrenos comunes

del condominio se construiran casetas o
tableros en donde se localicen los medidores
del consumo de agua, de corriente elctrica, as
como los controles de cualquier servicio pblico
o privado que beneficie al condominio.

f).-

El rea de uso comn del condominio,

excluyendo la de calles, vas de circulacin y
estacionamiento de vehculos, no ser menor
del 15% de la suma del rea de todos los
terrenos propios del condominio. Esta superficie
se dedicar, preferentemente a reas verdes,
juegos infantiles y a canchas deportivas.

g).-

El rea de uso comn del condominio,

excluyendo la de calles, vas de circulacin, y
estacionamiento de vehculos, no ser menor del
15% de la suma del rea de todos los terrenos
propios del condominio. Esta superficie se
dedicar preferentemente, a reas verdes,
juegos infantiles y a canchas deportivas para uso
de todos los condminos.

h).-

Debern hacerse las instalaciones necesarias

para lograr que la recoleccin de basura por medio
de los vehculos municipales pueda realizarse en
forma fcil y eficiente.

Artculo

25.- En las salidas de vehculos de los

condominios horizontales deber existir una
zona a nivel del arroyo que sirva de transicin
entre la va pblica y la propiedad privada con
el objeto de que el conductor al salir, reduzca la
velocidad de ascenso y descenso y adquiera la
visibilidad necesaria antes de cruzar la va
pblica.
Un vez fijadas las dimensiones y caractersticas
de los terrenos propios en los pares aprobados
por la autoridad, no se permitirn subdivisiones
de estos terrenos. Tampoco se permitirn
modificaciones de sus dimensiones, salvo las
que sean consecuencias de pequeos ajustes
debido a errores o discrepancia en las
mediciones.

Artculo

28.- Queda prohibida la construccin de

obras provisionales tanto en los terrenos propios
como en los comunes. Se exceptan las bodegas,
oficinas y talleres requeridos para la construccin
de la obra definitiva, debiendo retirarse estas obras
provisionales al quedar en condiciones de ser
ocupadas las obras definitivas.
Artculo 30.- Las construcciones de los
condominios debern disponer de una red de
drenaje separado (pluvial o sanitario), salvo el caso
en que se ubiquen en zonas o fraccionamientos que
dispongan de drenaje combinado.
Artculo 31.- La superficie mxima que integren
un conjunto de condominios con construcciones, y
que no queden separados por vas pblicas, sern
de cien mil metros cuadrados.

Condominios Mixtos
Articulo

32.- Los condominios mixtos se

sujetarn a todas las disposiciones que
sean aplicables, tanto de los condominios
verticales como de los condominios
horizontales, en su parte relativa.
Artcu
lo 34.- Con excepcin de
construcciones dplex y triplex, los
edificios multifamiliares debern separarse
de las colindancias de su lote propio no
menos de dos metros; en este espacio
existir una restriccin
absoluta
de
construccin.

Venta de condominios
Artculo

36.- Para iniciar la venta de terrenos en condominios, se

requiere obtener previamente la autorizacin del Ejecutivo del Estado
por conducto de la Direccin de Comunicaciones y Obras Pblicas.
Artculo 37.- Para condominios horizontales o mixtos, la autorizacin
a que se refiere el artculo anterior se otorgar una vez que se hayan
terminado todas las obras de los terrenos comunes.
Artculo 38.- en caso de que se pretenda iniciar la venta o
comprometer en cualquier forma alguna parte de un condominio sin
que se hayan terminado totalmente las obras, el propietario
otorgar una garanta hipotecaria, a favor del Ejecutivo del
Estado, por el importe total de las obras an sin ejecutar.
Artculo 39.- Para poder vender o comprometer en cualquier forma
locales o departamentos de un condominio vertical se requiere que la
estructura y los muros del edificio se encuentren totalmente
terminados y se hayan conectado los servicios de agua potable y
drenaje.

DISPOSICIONES GENERALES

Artculo 40.- El tipo y las caractersticas de los condominios

debern ajustarse al de las zonas o fraccionamientos en que se
ubican.
Artculo 41.- En los permisos, alineamientos, licencias o
autorizaciones que expida la autoridad se harn constar las
restricciones del uso o destino de los inmuebles en condominio.
Artculo 42.- Previamente a la expedicin de una licencia o
autorizacin, el solicitante deber cubrir las contribuciones
relativas.
Artculo 43.- Los propietarios o poseedores de inmuebles
construidos bajo el rgimen de propiedad en condominio
quedan obligados a respetar las restricciones, modalidades o
lineamientos que fije al respecto la autoridad.

Artculo 44.- Al terminar las obras, o al ocuparse inmuebles construidos en

condominio, deber darse aviso a la Direccin de Comunicaciones y Obras
Pblicas, la que dara una copia a la Direccin General de Hacienda para la
catastracin respectiva, y para el pago de los impuestos y derechos que
procedan, as como a la Direccin del Registro de la Propiedad para sus
fines respectivos.

Artculo 45.- Cuando se solicite licencia para la construccin de un

condominio o grupo de condominios destinados primordialmente a
habitacin, y el numero total de casas o departamentos, o la suma de
ambos, exceda de cien, el propietario deber ceder gratuitamente al
Municipio correspondiente una superficie de terreno urbanizado que se
destinar a la construccin de una escuela pblica.

Artculo 46.- La superficie de terreno a que se refiere el artculo anterior, se

localizar en las inmediaciones o en el exterior del terreno del condominio, y
tendr una rea no menor de cuatro metros cuadrados por cada casa o
departamento. Si el condominio se encuentra en un fraccionamiento autorizado,
de la superficie anterior se deducir la que exige al respecto la Ley de
Fraccionamientos y su Reglamento.

Artculo 47.- Sobre la superficie de terreno indicada en los artculos precedentes

y con cargo al titular de la autorizacin correspondiente, deber construirse la
escuela pblica, la que tendr capacidad de un alumno por cada casa o
departamento. El titular podr optar por construir la escuela por su cuenta
conforme a los proyectos tipo del Gobierno del Estado, o bien por pagar a ste
el importe de la obra para que sea el que la construya. No podr iniciarse la
venta de casas, departamentos o terrenos propios, mientras no se termine la
escuela y se entregue a satisfaccin de la Direccin de Comunicaciones y
Obras Pblicas o se cubra el importe correspondiente.

Artculo 48.- El propietario, promotor o constructor de un condominio,

sern solidariamente responsables del pago de impuestos y derechos que
se originen, hasta que se hayan terminado totalmente las obras y vendido
todas las partes propias mediante la escritura pblica correspondiente.

Artculo 49.- Los condminos, causahabientes, inquilinos, cuidadores y los

administradores de propiedades construidas en condominios estn
obligados a permitir el paso al interior de las partes comunes, a las
autoridades legtimas encargadas de su vigilancia o relacionadas en
alguna forma con el condominio, a fin de que dichas autoridades puedan
realizar las funciones que tienen encomendadas legalmente.

SANCIONES
Artculo 50.- A los infractores de este Reglamento se les impondr, previa audiencia, las
sanciones siguientes:

Suspensin de operaciones de ventas y multas de $10,000.00 a $500,000.00 a quienes

comprometan o inicien la venta de un condominio sin obtener previamente la autorizacin
correspondiente, o no recaben oportunamente la prrroga de los documentos requeridos por
este Reglamento.

Multa de $1,000.00 a $10,000.00 a quienes realicen obras en condominio en contravencin a

lo dispuesto en los artculos 15, 25 y 28 del presente Ordenamiento, o no den los avisos que
requiere el mismo.

Multa de $10,000.00 a $500,000.00 a quienes modifiquen la construccin de obras en

condominio respecto a los planos y proyectos autorizados, independientemente de la
obligacin de demoler todo lo construido en violacin de este Reglamento o de la licencia de
construccin.

Multa de $5,000.00 a $500,000.00 a quienes destinen propiedades en condominio a

diferentes fines de aquellos sealados en los planos de aprobacin del condominio o en la
Escritura Constitutiva.

Cualquiera otra infraccin a alguna de las disposiciones contenidas en este Reglamento que
no tenga sancin especial o expresamente sealada en el mismo, ser sancionada con
multa de $1,000.00 a $100,000.00 segn la gravedad de la falta.

Suspensin de la ejecucin de las obras. En caso de reincidencia en violaciones al presente

Reglamento, revocacin de la licencia de construccin, o de la autorizacin, para los efectos
legales conducentes.

Artculo 51.- Para la aplicacin de cualquiera de las sanciones a

que se refiere el artculo anterior, se citar al presunto infractor
en forma personal, considerando como su domicilio el propio del
condominio. La notificacin para la cita contendr los datos
relativas a la oficina en donde debe comparecer, da y hora
sealados para la audiencia y su objeto.

Artculo 52.- La intervencin de un condominio, podr aplicarse

tanto a aquellos que cuenten con la licencia o autorizacin
respectiva, como a los que no dispongan de ella y se sujetara, a
los siguientes requisitos:

a).- Se aplicar a los condominios con obras sin terminar y en casos

de reincidencia en las violaciones, o desobediencias reiteradas a
las ordenes de la autoridad.
b).- Se fundar siempre en razones de orden pblico de evidente
inters general.
c).- Tender a proteger primaria y fundamentalmente los intereses
legtimos de los adquirentes de terrenos, apartamentos, locales o

d).- Se limitar a cumplimentar, en defecto del propietario, promotor o

vendedor, los fines normales y habituales de un condominio regular.
e).- Procurar ajustar el condominio intervenido al fiel cumplimiento de este
Reglamento, y a la licencia de construccin y autorizacin de venta
correspondiente.
f).- Realizar todos los actos que correspondan al propietario o promotor en
relacin con las obras del condominio, procediendo, en caso de abstencin
de aqul, a firmar las escrituras o documentos de venta relativos.
g).- Podr realizar las obras del condominio intervenido, directamente o por
medio de terceros celebrando los contratos respectivos, con cargo al
propietario.
h).- Perdurar el tiempo necesario para la realizacin de los fines colectivos
y de orden pblico antes expresado
i).- Cesar una vez desaparecida la causa fundamental que la motiv, y en
su caso, se devolvern los efectos patrimoniales y numerario remanente al
propietario remiso

BIBLIOGRAFA

Araujo, G. G. (1992). El Condominio. Su constitucin,

compraventa y adnibistracin. Mxico, DF: Trillas.

OCAMPO, E. C. (23 de 08 de 2007). LEY DE DESARROLLO

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