CREDITO DE VIVIENDA

Presentado por:
Jenifer Ramirez.
Juliana Zapata.
Julian David Yepes J.
 ALTERNATIVAS DE
FINANCIACION DE VIVIENDA.

Leasing Habitacional
Crédito Hipotecario
 ¿Qué es un crédito hipotecario?
Es un contrato con una entidad financiera
que se otorga para la compra de una
vivienda, terreno, construcción o ampliación
de una propiedad a cambio de una hipoteca
sobre el bien que se está adquiriendo, en
algunos casos se suele poner alguna segunda
propiedad como garantía si el monto
solicitado supera la capacidad de pago que
puede demostrar el solicitante del crédito.
Los créditos hipotecarios por lo general se utilizan
para la compra de una vivienda única o primera
vivienda por que cuenta con la particularidad que
el banco o entidad financiera otorga en algunos
casos hasta el 100 % del valor de la propiedad,
esto depende del país y el monto que se solicite,
pero se suele financiar entre un 70 a 80 %
máximo. También se debe tener en cuenta el
ingreso del solicitante, ya que la cuota no puede
superar entre el 30 % y el 40 % del ingreso
individual o grupo familiar, en resumen hay que
tener en cuenta una combinación de factores los
ingresos que se cuentan, contra la cuota, monto y
plazo a cancelar el crédito.
 Características:
Adquisición de casa o apartamento nuevo o
usado.
Vivienda de interés social y mayor a vivienda de
interés.
Financiación del 70% o 80% (en ocasiones hasta
del 100% depende de la entidad financiera y las
capacidades del solicitante del crédito)
Sistema de amortización en pesos y UVR
Plazos a mediano y largo plazo.
 Puntos Importantes a tener en cuenta ante la solicitud de un
Crédito Hipotecario

• Verificar y comparar entre otras entidades financieras el costo por

comisión y otorgamiento del crédito.
• Verificar y comparar entre otras entidades financieras el costo por
comisión y otorgamiento del crédito.
• Verificar el costo de cancelación anticipada.
• Verificar el gasto de apertura y mantenimiento de caja de ahorro.
• Nunca firme una documentación en blanco o incompleta.
• En la documentación que firma debe figurar el monto de la prenda, la
tasa de interés, la forma y lugar de pago, la cuotas, el interés por mora o
incumplimiento de alguna de la partes.
• Exija a la parte acreedora que en la documentación que usted firma se
encuentren todos sus datos personales y de la misma en forma correcta.
• Siempre solicite una copia de lo que firma.
• Guarde el comprobante de cancelación en un lugar seguro.
• Una vez cancelado el crédito debe solicitar al acreedor la cancelación de
la prenda para evitar dificultades a la hora de vender el bien.
 Leasing Habitacional
La idea es que el banco entregue a una
persona (locatario) la tenencia del inmueble
para destinarlo exclusivamente al uso
habitacional, a cambio del pago de un canon
periódico, previa firma de un contrato por las
partes interesadas que pactan un plazo.
Cuando este se vence el inmueble podrá
devolverse a la entidad financiera o quedar
en propiedad del arrendatario, obviamente,
siempre y cuando este opte por adquirirlo.
 ¿A quiénes beneficia?

a los interesados en comprar vivienda por

primera vez o a quienes inviertan para
habitarla. También podrán acceder las
personas que la adquieran como negocio o
para arrendarla.
 Si se termina el contrato, ¿qué pasa?

En el caso de la vivienda familiar (es decir,

cuando es para habitarla) el cliente no pierde el
prepago realizado. Si decide no ejercer la opción
pactada a su favor se hará el cálculo para
determinar la devolución de la parte que se
amortizó a capital.
Igualmente, se deducirán los costos y gastos en
que haya incurrido la entidad por concepto de la
enajenación o nueva colocación del inmueble.
Obviamente, el canon en sí o arrendamiento no
se devuelve.
 ¿Qué es el leasing inmobiliario?

Es el contrato a través del cual las entidades

bancarias y las compañías de financiamiento
comercial, autorizadas por la
Superintendencia Bancaria, entregan a un
usuario una vivienda, a cambio del pago de
un canon periódico (equivalente al de
arrendamiento), por un plazo convenido de
mínimo de 10 años, durante el cual decidirá si
adquiere el bien o lo devuelve.
 ¿Qué pasa una vez se vence el plazo?

De acuerdo con la decisión del usuario, la

casa o el apartamento podrán devolverse al
propietario o ser transferidos si decide
comprarlo y pagar su valor.
 ¿Cómo es el sistema de pago?

El porcentaje de la vivienda que se cancela en

el canon mensual y el tiempo de duración del
contrato se acuerdan entre la entidad y el
beneficiario. Con el leasing inmobiliario el
beneficiario puede programar y pactar con la
entidad la realización de abonos
extraordinarios en cualquier momento. El
valor de las cuotas se puede pactar en pesos
o en Unidades de Valor Real (UVR).
 ¿Qué tipo de vivienda puedo comprar
con leasing inmobiliario?

Nueva, dación en pago o usada. Casa o

apartamento. No importa el estrato, el precio
ni la ubicación. Sin embargo, cada banco
tiene la libertad de decidir a qué tipo de
propiedades se les puede aplicar leasing. Por
lo tanto se debe averiguar en cada entidad
los planes que ofrecen.
 ¿Si tengo problemas para pagar las cuotas
de mi crédito, tengo opción de utilizar este
tipo de leasing?

Sí. Adicionalmente el leasing puede servir para

solucionar problemas de los créditos en mora.
En este sentido se ha previsto que un usuario de
un crédito en mora puede acordar con la entidad
financiera celebrar un contrato y convertirse en
locatario sin salir de su lugar de habitación. En
este evento podrá pactar un mayor valor de la
opción de adquisición y de esta manera lograr
un pago mensual más cómodo.
 Diferencias entre Crédito Hipotecario y
Leasing Habitacional
• A pesar de estar el inmueble como garantía del crédito
otorgado por la entidad financiera, el inmueble pertenece
al deudor, simplemente que tiene una restricción para
venderlo porque al fin y al cabo lo constituyó como
garantía.
•Esto quiere decir en otras palabras, que el inmueble
pertenece  a la entidad financiera, con la cual la persona
firma un contrato de Leasing Habitacional y empieza a vivir
en la casa pagando al banco mes a mes el “arriendo”, si
paga cumplidamente el tiempo fijado por el banco (15
años, 20 años, 25 etc.), al final de ese tiempo el banco le
hace la transferencia de la propiedad y en ese momento
realmente la persona se vuelve propietaria del inmueble,
antes no.
 Ley 546 de 1999

Propósitos de la Ley 546 de 1999 y obligación

de aprobar sistemas de amortización que
debían utilizar las entidades financieras en el
otorgamiento de los créditos de vivienda
largo plazo. Creación del sistema de
financiación ligado al índice de precios al
consumidor mediante unidades de valor real
UVR.
Con base en la consideración expuesta, se
concluye que uno de los propósitos
principales de la Ley 546 de 1999 fue el de
crear un sistema de financiación de vivienda a
largo plazo ligado al Índice de Precios al
Consumidor, concepto bajo el cual se creó la
UVR y se buscó que por regla general todos
los créditos de este tipo se denominaran en
Unidades de Valor Real (UVR) y sólo de
manera excepcional en pesos, en cuyo caso
deberían sujetarse a las condiciones
señaladas en la misma ley.
Como consecuencia de lo anterior, en la
actualidad se encuentran autorizados cinco
sistemas de amortización, de los cuales dos
corresponden a sistemas de amortización en
pesos y los otros tres en Unidades de Valor
Real "UVR", cuyas características y
condiciones se encuentran detalladas en la
Circular Externa 007 de 1996 proferida por
esta Entidad.
 ¿Qué es amortizaciones?

Son los abonos que se hacen para reducir el monto de

dinero que se solicitó inicialmente en préstamo; es
decir, los pagos que son amortizaciones no se usan
para el pago de otros conceptos (como los intereses),
únicamente para reducir el monto inicialmente
solicitado en préstamo. Generalmente, estos abonos
de dinero se hacen periódicamente; sin embargo, al
igual que otras características de los créditos, pueden
variar según el crédito. A medida que se realizan las
amortizaciones, la cantidad de dinero que aún se debe
disminuye a este dinero se le llama saldo, que viene a
ser el dinero correspondiente al monto inicial
solicitado que aún no se le ha reembolsado al
prestamista.
 Amortización en los préstamos mas usadas en Colombia.
•Cuota baja: (sistema de cuota constante a capital) consiste en la determinación
de cuotas mensuales fijas en UVR durante todo el crédito; la cuota mensual
crece en pesos el ajuste de la inflación del valor de la UVR, se amortiza a capital
desde el inicio del crédito y en consecuencia el saldo del crédito en UVR
disminuye mes a mes. El deudor debe pagar.
•Cuota media: (sistema de amortización constante a capital) desde el principio
se amortiza en forma permanente una cantidad informe de UVR, la cual surge
de dividir el valor total del crédito en UVR durante el plazo del crédito. A la
cuota que resulte se le suman los intereses remuneratorios causados sobre el
saldo del crédito para cada periodo. En este sistema la cuota mensual disminuye
en UVR pero aumenta en pesos por el ajuste de la inflación, a tasa inferior al
índice de precios al consumidor. El valor de seguros se suma a la cuota mensual
que el deudor debe cancelar.
•Cuota baja en pesos: es una cuota fija en pesos (capital +interés) durante todo
el plazo pactado, valor que adicionado a los seguros se constituye en el valor de
la cuota mensual, con cada pago que se efectúa el saldo de la obligación
disminuye mes a mes, prestando una amortización creciente a capital e
intereses decrecientes.
 UVR.
La Unidad de Valor Real Constante (UVR) “es una unidad de cuenta
que refleja el poder adquisitivo de la moneda, con base
exclusivamente en la variación del Índice de Precios al Consumidor,
IPC, certificada por el DANE.”
Con la UVR se busca más que todo la decisión de cerrar la
posibilidad de repetir la experiencia del UPAC, quitando la opción
de atar el ajuste de la nueva unidad a variables diferentes a la
inflación, como tasas de interés, tasa de cambio, crecimiento
económico, etc. Aunque cualquier metodología puede ser
modificada en un futuro, es claro que la UVR se diseñó para
basarse únicamente en la inflación. A pesar de lo anterior, el
concepto de “variación del Indice de Precios al Consumidor, IPC,”
se presta para diversas interpretaciones.
La tasa de interés corriente de los negocios en UVR la componen la
tasa de interés del sistema UVR y el ajuste del valor de la UVR de
acuerdo con el Índice de Precios al Consumidor (IPC), que en
adelante llamaremos Corrección Monetaria (CM).
 Como se calcula la corrección monetaria

Los valores de la UVR son determinados

mensualmente del 16 del mes 1 hasta el 15 del
mes 2 por el Banco de la Republica, de acuerdo
con el IPC del mes cero, tomado como base de
ajuste del valor (corrección monetaria), más
adelante veremos como funciona el sistema.
En caso de que no se tenga los datos del IPC y si
conociéramos dos datos (valores) de la UVR en
distintos momentos se puede calcular el valor
del IPC ajustado (corrección monetaria) del
período comprendido entre las fechas de los
valores.
 Cálculo del precio de la UVR

La UVR refleja el poder adquisitivo de la

moneda utilizada en el sistema con base
exclusivamente en la variación del Índice de
Precios al Consumidor, IPC, certificado por el
Departamento Administrativo Nacional de
Estadística, DANE, y cuyo valor se calcula de
conformidad a una metodología establecida
por el Banco de la República.
Debido a que el cálculo de la inflación (IPC) de
un mes solo se conoce (de acuerdo con el
DANE) en los primeros días del mes siguiente,
el Conpes, de manera muy sabia adopto que
el precio se determinara del 16 de un mes
específico hasta el 15 del siguiente, lo cual no
traería contratiempos de manejo al sistema,
al comienzo de cada período.
 Tasas de interés en UVR para créditos de
vivienda

Según el artículo 1º de la Resolución Nº 14 de 2000, de la

Junta Directiva del Banco de la República, para créditos en
UVR la tasa de interés para vivienda individual a largo
plazo y para créditos destinados a financiar proyectos de
construcción de vivienda otorgados a partir del 3 de
septiembre del 2000, no podrán exceder al 13.1% nominal
anual pagaderos mes vencido en UVR.
Para créditos en Pesos y de conformidad con el artículo 2º
de la Resolución Nº 14 de 2000, la tasa máxima de interés
remuneratoria será equivalente al 13.1% nominal anual
pagaderos mes vencido, adicionados con la variación de la
UVR de los últimos 12 meses vigentes al
perfeccionamiento del contrato.
Para créditos de Vivienda de Interés Social
(VIS) y de acuerdo con la Resolución Externa
Nº 20 de 2000, de la Junta Directiva del Banco
de la República, la tasa máxima de interés
remuneratoria de los créditos en UVR para
financiar construcción, mejoramiento y
adquisición de VIS, se mantendrá igual a la
prevista en la ley 546 de 1999, es decir no
podrá exceder del 11% nominal anual
pagaderos mes vencido.
La creación de una unidad de cuenta que
preserve su valor en términos reales
responde básicamente a la necesidad que
tiene una economía de realizar contratos de
largo plazo, que en caso de ser denominados
en la moneda legal de uso corriente (para
Colombia, el Peso), podrían generar grandes
pérdidas a los agentes por efecto de cambios
en el nivel de inflación de la economía, que
llevan a cambios en el nivel de la tasa de
interés.
GRACIAS POR LA ATENCION.