Del Tratamiento

Tributario de la
Compra Venta de
Inmuebles.

Nora Luca Ruoti Cosp

Abogada Especialista en Tributacin y
Asesora en Inversiones
www.ruoti.com.py
www.ruoti.com.py

COMPRAVENTA DE INMUEBLES COMO

HECHO GENERADOR DEL IRACIS E IVA
Materiales:
COLECCIN RENTA EMPRESARIAL EN
PARAGUAY
T0MO 1 .CAPTULO 4.Pg. 117 a 152
TOMO 4. Retenciones de IVA y Renta
NORA LUCIA RUOTI COSP
ABOGADA ESPECIALISTA EN TRIBUTACIN
27/04/16

www.ruoti.com.py

Venta de inmuebles como hecho generador

del IRACIS
Establece el inciso a) del Art. 2 de la Ley N 125/91:

Estarn gravadas las rentas que provengan de la

realizacin de actividades comerciales, industriales o

de servicios que no sean de carcter personal.

Se considerarn comprendidas:
a) Las rentas provenientes de la compraventa de
inmuebles cuando la actividad se realice en forma
habitual, de acuerdo con lo que establezca la
reglamentacin.
27/04/16

www.ruoti.com.py

Impuestos que afectan a la venta

de inmuebles
La venta de inmuebles puede estar afectada por
uno o varios de los siguientes impuestos:

Impuesto a la Renta de las Actividades

Comerciales, Industriales y de Servicios (IRACIS)
y/o Renta del Pequeo Contribuyente (IRPC).

Impuesto al Valor Agregado (IVA).

Impuesto a la Renta Personal (IRP). Suspendido

hasta el 2013.
27/04/16

4
www.ruoti.com.py

Impuestos que afectan a la venta de

inmuebles
Esto depende de:

27/04/16

Existen tres grupos diferentes

para el anlisis del tratamiento
tributario

www.ruoti.com.py

Criterio de habitualidad por la venta

de inmuebles por personas fsicas
Para las personas fsicas, condominios o sucesiones
indivisas
Se considera que existe habitualidad en la
compraventa de inmuebles.
Cuando se realizan ms de 2 (dos) ventas en el
ejercicio fiscal
Esto es, dos o ms ventas desde el 1 de enero hasta el 31 de
diciembre.

O cuando este tipo de operaciones constituya el giro del

negocio, por ejemplo una inmobiliaria.
27/04/16

6
www.ruoti.com.py

Inmueble que forma parte del activo

de la unipersonal

Las reglamentaciones excluyen del criterio de habitualidad a

la venta de inmuebles consignado en el activo de la empresa.

Aparentemente estaran gravadas por el IRACIS si el inmueble

se encuentra dentro del activo de la unipersonal,
independientemente del nmero de transferencia.

Sin embargo, las consultas vinculantes del IMAGRO,

determinan que no basta que el inmueble rural figure en el
activo de la empresa, sino tambin se exige el criterio de
habitualidad, es decir que se vendan dos inmuebles al ao
para que paguen IRACIS.
27/04/16

7
www.ruoti.com.py

Criterio de habitualidad para las

sociedades
Para las sociedades comerciales no rige el criterio
de habitualidad y todas las ventas de inmuebles
que realizan las mismas se encuentran gravadas
por IRACIS.
Al respecto, el Decreto N 6359/05, Artculo 4
establece que para los efectos del inciso a) del
Artculo 2 de la Ley, las sociedades comerciales,
con o sin personera jurdica, computarn la renta
proveniente de la compraventa de inmuebles, sea
sta realizada o no en forma habitual.
27/04/16

8
www.ruoti.com.py

Venta de inmuebles por personas

fsicas, condominios y sucesiones
indivisas

Si una persona fsica, condominio o sucesiones

indivisas, vende dos inmuebles en el ao, por
estas dos ventas no pagar Renta Empresarial
(IRACIS o IRPC).

A partir de la tercera venta, las reglas de la Renta

Empresarial, consideran que el vendedor se dedica
habitualmente a la compraventa de inmuebles
y debe tributar como si fuera una empresa
unipersonal.
27/04/16

9
www.ruoti.com.py

Nmero de transferencia
Para la cuantificacin de las ventas se tiene en cuenta:
El nmero de Cuentas Corrientes Catastrales transferidas en un ao
Salvo el caso en una persona fsica realice en el mismo acto y al
mismo comprador dos o ms Cuentas Corrientes Catastrales

Venta de inmuebles a un mismo comprador y en un

solo acto
Se considera ocasional y no paga IRACIS
Si una persona fsica en el mismo acto vende dos o ms
inmuebles al mismo comprador.

27/04/16

10
www.ruoti.com.py

Resolucin N 1346/05,
Art. 24

Aclarase que la enajenacin de 2 (dos) o ms

inmuebles realizada por una persona fsica en una

sola operacin de venta y a un mismo comprador,
se considerar ocasional y por tanto sujeta al
Impuesto a la Renta del Servicio de Carcter
Personal (cuando rija)

En cambio, en los casos que el giro del negocio

del vendedor sea la compra-venta de inmuebles o
Si los inmuebles estn dentro del activo de la
empresa unipersonal, las operaciones de
transaccin de estos bienes estarn gravadas por
el IRACIS.
27/04/16

11
www.ruoti.com.py

Rgimen especial para venta de

inmuebles por sistema de loteo
Si una Persona Fsica lotea un inmueble
se considera actividad comercial y por ello
debe abonar IRACIS

Las personas fsicas propietarias de inmuebles

transferidos por el sistema de loteo, pueden
pagar el IRACIS y el IVA que corresponde a
dichas transferencias mediante el Rgimen
de Retenciones, en caso de que contraten
a una empresa loteadora o inmobiliaria.
27/04/16

12
www.ruoti.com.py

Rgimen especial para venta de

inmuebles por sistema de loteo
La retencin del IRACIS se realiza aplicando el
4,5% (cuatro punto cinco por ciento) sobre
el total del importe de la venta del inmueble.
Este monto constituye el pago del impuesto que
realiza el propietario con carcter de pago nico
y definitivo del IRACIS.
Tambin se debe retener el IVA
TASA 1,5% (Directa)
Tasa sin IVA incluido: 1,42857
27/04/16

13
www.ruoti.com.py

www.ruoti.com.py

www.ruoti.com.py

www.ruoti.com.py

www.ruoti.com.py

www.ruoti.com.py

www.ruoti.com.py

www.ruoti.com.py

Venta de inmuebles por parte de

sociedades en general
Las sociedades en general abonarn IRACIS a
partir de la primera enajenacin de inmuebles
que realicen, sea o no actividad habitual.
Sin embargo el Caso TIAGRI

27/04/16

21
www.ruoti.com.py

www.ruoti.com.py

www.ruoti.com.py

www.ruoti.com.py

Postura de acuerdo a un
caso de la Corte
Postura que es CONTINGENTE PARA LA SET Y PARA LOS
AUDITORES TRIBUTARIOS

27/04/16

www.ruoti.com.py

25

www.ruoti.com.py

Renta Bruta en las operaciones de

venta de inmuebles
Al respecto el Art. 7 de la Ley N 125/91 dispone:
Renta Bruta. Constituir renta bruta la diferencia entre el
ingreso total proveniente de las operaciones comerciales,
industriales o de servicios y el costo de las mismas.
Cuando las operaciones impliquen enajenacin de bienes, la
renta estar dada por el total de ventas netas menos el costo
de adquisicin o de produccin o, en su caso, el valor a la
fecha de ingreso al patrimonio o el valor del ltimo inventario.

27/04/16

26

www.ruoti.com.py

Frmula para los casos en que no se

tributa por el sistema presunto
Valor total de la venta
(-)
Costo de adquisicin o valor de costo del inmueble
En el caso que se hubiere realizado la revaluacin
extraordinaria del activo, monto por el cual se pagar IRACIS,
se tomar el valor del ltimo inventario.
La venta del inmueble incluye tambin las construcciones, que
s son sometidas al tratamiento de depreciacin.
27/04/16

27

www.ruoti.com.py

Valor de costo del inmueble

Decreto 6359/04 Art. 52 :
Valor de Costo de Inmueble. El costo de los inmuebles del activo
fijo es el que resulte de la escritura de adquisicin ms los
gastos inherentes a dicha operacin debidamente
documentados.
Asimismo se adicionar el costo de incorporaciones posteriores
excluyendo los gastos de financiacin y las diferencias de cambio.
Cuando no sea posible determinar dicho costo por haberse
adquirido el bien a ttulo gratuito o por carecer de la documentacin
correspondiente, se tomar el que establezca el contribuyente,
quien deber discriminar el valor de las construcciones de la
tierra.
27/04/16

www.ruoti.com.py

28

www.ruoti.com.py

Construcciones o
mejoras

El Decreto 6359/04 Art. 53 establece: Construcciones o mejoras.

El concepto de mejoras se integrar tambin con los pavimentos,
veredas, cercas y caminos de accesos.

Cuando en la adquisicin de un inmueble no estn individualizados

el precio de las construcciones y el de la tierra, se considerar que el
valor de las mejoras guarda con respecto al precio total la misma
relacin que estos elementos tienen en la valuacin fiscal
establecida para el tributo inmobiliario vigente a la fecha de la
adquisicin.

En los inmuebles rurales, el valor de las mejoras que no haya sido

individualizado deber ser estimado por el contribuyente.
27/04/16

29

www.ruoti.com.py

Venta de inmuebles a
plazo
Se considera que un inmueble ha sido vendido
a plazo cuando el tiempo para el pago total del
precio es superior a 12 (doce) meses. Es
decir, el precio total se pagar en ms de 12
cuotas mensuales.
En este caso tiene un tratamiento tributario
diferente tanto en materia de IVA como de
Renta.
Decreto N 6359/05, Art. 15.
27/04/16

30
www.ruoti.com.py

Venta de inmuebles por sociedades extranjeras

sin representacin legal en el pas
Si una sociedad extranjera sin representante legal
en el pas, vende un inmueble que posee dentro de
la Repblica del Paraguay, debe abonar IRACIS e
IVA, de acuerdo al Principio de Territorialidad.
Para tal efecto, la reglamentacin dispone que se
pague en forma presunta. Se presume que obtiene
una ganancia del 30% sobre el monto de la
operacin.
Esta presuncin no admite prueba en contrario.
Decreto 6359/05 Artculo.95

27/04/16

31
www.ruoti.com.py

Venta de inmuebles por sociedades

extranjeras sin representacin legal en el
pas
Sobre dicha ganancia, se debe aplicar la tasa del impuesto
que, para los no domiciliados en el pas es 9% directo sobre
el monto de transferencia del inmueble:
30% de RENTA PRESUNTA X 30 % TASA DEL IRACIS PARA
EXTRANJEROS =
9% DIRECTO SOBRE VALOR DE VENTA.

La persona que realice la enajenacin en nombre de la

sociedad extranjera, acta como representante legal y es el
responsable por el pago del impuesto. Esta persona tiene la
obligacin de ingresar dicho pago a la SET. Esto lo har en el
Formulario 90.
27/04/16

32
www.ruoti.com.py

Venta de inmuebles por sociedades

extranjeras sin representacin legal en el
pas
En este caso el Escribano Pblico que intervenga en la
transferencia tiene la obligacin de asegurarse que el
representante haya pagado el IRACIS que corresponde a
dicha venta.
Otra opcin que tiene este representante es acordar con el
Escribano Pblico que realizar la transferencia del
inmueble, que cuando el mismo retenga el importe en
concepto de IVA, tambin le realice la retencin de Renta.
ESTO ES OPCIONAL Y NO OBLIGATORIO.

27/04/16

33
www.ruoti.com.py

Venta de inmuebles
rurales
Se deben diferenciar dos situaciones:

27/04/16

34
www.ruoti.com.py

Cambio del Rgimen Tributario

para la Venta de Inmuebles
rurales.
Decreto 8.279/2012 y su Reglamento Anexo
Aplicacin Ejercicio Fiscal Cerrado al 31/12/2012
La Enajenacin de bienes del Activo Fijo no paga
IRACIS sino IMAGRO.
Art. 24
Inmuebles , maquinarias, equipos e intangibles
ANTES PAGABAN IRACIS
27/04/16

35
www.ruoti.com.py

www.ruoti.com.py

 Rgimen contable: Personas jurdicas

Personas fsicas + G. 500.000.000
Grandes o medianos inmuebles
Rgimen simplificado: Personas fsicas G.
500.000.000
Grandes o medianos inmuebles
Rgimen presunto: Personas fsicas
Medianos inmuebles (Independientemente de los
ingresos)
Opcional dems regmenes

www.ruoti.com.py

Tratamiento Tributario de la Venta de

Inmuebles rurales a partir del 2012
Rgimen contable = 10%
Ingresos
(-) Gastos Deducibles
(-) % Depreciacin Inversiones
Nuevo sistema para TODAS las sociedades
Rgimen simplificado =

Personas fsicas G. 500M

3% directo sobre facturacin

www.ruoti.com.py

Venta de estancias y campos por

personas fsicas

Todas las ventas de inmuebles estn gravadas con IVA a la tasa

nominal del 1,5%, pudiendo aplicarse como la tasa efectiva el
1,42857%, tema que es explicado en el Tomo 4 de la presente obra,
al cual nos remitimos.
La diferencia aqu radica en lo siguiente
IRACIS: Hasta el 2011
IMAGRO: A partir del 2012

En ese caso de IRACIS rige el mismo criterio de habitualidad

que para cualquier tipo de inmueble, es decir a partir de la tercera
venta se debe pagar IRACIS.
A PARTIR DEL 2012 NO HAY CRITERIO DE HABITUALIDAD
SINO FORMA PARTE DEL INGRESO DEL IMAGRO.
27/04/16

39
www.ruoti.com.py

Venta de inmuebles rurales por

sociedades agropecuarias hasta el
2011
Las sociedades agropecuarias exclusivamente
inscriptas en el IMAGRO, hasta el 2011 pagaban,
dentro del plazo de 60 das posteriores a la
transferencia, el IRACIS.
Si lo hacen por el sistema presunto, pagaban el
4,35 % + el IVA.
Resolucin N 449/05, Art. 13

27/04/16

40
www.ruoti.com.py

Reglamentacin. Res.
449/05

Art. 13.- Sociedades. Las sociedades

comerciales, que obtengan rentas provenientes
exclusivamente de las actividades agropecuarias,
quedan eximidas de la obligacin formal de
presentar declaraciones juradas, cuadro de revalo
y depreciaciones y estados financieros y sus anexos
por el Impuesto a la Renta Comercial previsto en el
Capitulo I de la Ley N 125/91.
No obstante, dichos contribuyentes debern
realizar el cambio de informacin, de tal manera a
dar de baja dicha situacin.
27/04/16

www.ruoti.com.py

41
www.ruoti.com.py

Reglamentacin. Res.
449/05
Vigente hasta diciembre
2011
Cuando las citadas sociedades
obtengan ocasionalmente
ingresos gravados por aquel impuesto, determinarn su
ingresos gravados por aquel impuesto, determinarn su
renta neta aplicando el 30% (treinta por ciento) sobre el
monto de los ingresos brutos devengados (RENTA
PRESUNTA)

salvo que determinen el impuesto por el rgimen

contable, en cuyo caso podrn optar por el procedimiento
previsto en el Art. 7 Inc. a) de la norma legal de
referencia, debiendo acreditar ante la Administracin el
resultado obtenido. Igual tratamiento aplicarn las dems
personas.

En cualquiera de los casos el pago del impuesto

correspondiente se efectuar por medio del formulario N
27/04/16
42
90 Pagos ocasionales), lawww.ruoti.com.py
presentacin y pago
del
www.ruoti.com.py

Base Presunta:
La base imponible lo constituye el
precio de transferencia del inmueble,
sobre el cual se aplica el porcentaje
presunto de rentabilidad (30%) y
posteriormente la tasa de la renta
empresarial.
El precio de transferencia no podr
ser menor al valor fiscal del inmueble.
4,35% sobre el precio total de venta.

27/04/16

www.ruoti.com.py

43
www.ruoti.com.py

Ejemplo
Precio de venta: G. 200.000.000
Tasa del IVA = 1,5%
Base imponible para IRACIS: Gs. 8.569.500
Tasa directa IRACIS: 4,35%

Costo impositivo total = 5,85%.

27/04/16

www.ruoti.com.py

44
www.ruoti.com.py

Desarrollo de la frmula
Valor de venta de inmueble:
G. 500.000.000 x
30% (ganancia presunta)

= G. 150.000.000 x
10% tasa = G. 15.000.000

Rubro A Formulario 90 x
5% adicional distribucin =
G. 6.750.000
TOTAL A PAGAR: G. 21.750.000
= Tasa efectiva de IRACIS 4,35% sobre valor de venta de
inmueble.
27/04/16

www.ruoti.com.py

45
www.ruoti.com.py

Liquidacin sobre Base Real

obligatorio en la mayoria de los casos a
partir del 2012

En los casos de que el contribuyente lleve

contabilidad y decida o est obligado a
abonar el impuesto de acuerdo a lo
dispuesto en el Artculo 7 de la Ley N
125/91 Captulo I, la renta neta se
determinar por la diferencia entre el
precio de venta y el valor de costo o costo
revaluado del bien, menos las
depreciaciones.
27/04/16

www.ruoti.com.py

46
www.ruoti.com.py

Los Escribanos Pblicos como Agentes de

Retencin en la venta de inmuebles
rurales
Para el caso de venta de inmuebles rurales, siempre y
cuando los contribuyentes se hallen exclusivamente
inscriptos en IMAGRO, el Escribano Pblico debe actuar
como agente de retencin del IVA.
El monto a retener en el caso del Impuesto al Valor
Agregado es del 100%
La tasa directa de retencin es del 1,5 % directo sobre
el precio de venta.
salvo el criterio que ser expuesto posteriormente.
27/04/16

www.ruoti.com.py

47
www.ruoti.com.py

www.ruoti.com.py

www.ruoti.com.py

TRATAMIENTO TRIBUTARIO DE LA VENTA DE

INMUEBLES CON RELACIN AL IVA
A partir de enero del 2006, con las modificaciones del IVA, la venta de
inmuebles se grava con IVA a la tasa del 5%.
BASE IMPONIBLE: Art. 82 En las transferencias o enajenacin de
bienes inmuebles, se presume de derecho que el valor agregado
mnimo, es el 30% del precio de venta del inmueble transferido.
En la transferencia de inmuebles a plazos mayores de dos aos, la base
imponible lo constituye el 30% del monto del precio devengado
mensualmente
TASA NOMINAL: 1,5% sobre la venta del inmueble
TASA EFECTIVA: 1,428570%
27/04/16

www.ruoti.com.py

50

www.ruoti.com.py

Tasa efectiva del IVA por la venta

de inmuebles
Existen dos posturas o interpretaciones
referentes a la metodologa de clculo
del IVA a ser retenido:
Aplicar directamente el 1,5%
Aplicar el 1,428570%
Ver Enrique Ramrez
Tema desarrollado en la pgina 78 y siguientes
del Tomo 4 de la Coleccin Renta Empresarial
en Paraguay. Edicin anterior.
27/04/16

www.ruoti.com.py

51

www.ruoti.com.py

www.ruoti.com.py

www.ruoti.com.py

www.ruoti.com.py

www.ruoti.com.py

www.ruoti.com.py

Escribanos y empresas loteadoras como

Agentes de Retencin del IVA por la venta
de inmuebles
El Escribano Pblico que realice la escritura de
transferencia de un inmueble por parte de personas
fsicas, sucesiones indivisas y condominios
No inscriptas en el IVA o
Que sean exclusivamente contribuyentes del
IMAGRO, deber actuar como agente de retencin,

Siempre y cuando dicha venta no sea realizada a

travs de empresas loteadoras, puesto que en este
caso corresponde efectuar la retencin a tales
empresas.

27/04/16

www.ruoti.com.py

57

www.ruoti.com.py

Resolucin N 1421/05,
Artculo 7
No contribuyentes del Impuesto. En las
enajenaciones de bienes inmuebles por parte
de personas fsicas, sucesiones indivisas y
condominios que no se hallen inscriptos por
otros hechos generadores del impuesto, as
como quienes sean exclusivamente
contribuyentes del IMAGRO, el Escribano
Pblico interviniente en dicho acto deber
actuar como Agente de Retencin del
Impuesto, siempre y cuando dicha enajenacin
no sea realizada a travs de empresas
loteadoras, en cuyo caso stas sern las
obligadas a practicar dicha retencin.
27/04/16

www.ruoti.com.py

58

www.ruoti.com.py

Resolucin N 1421/05, Artculo 7

La retencin se realizar sobre el 100% (cien por ciento)
del Impuesto Liquidado, que se determinar aplicando la
tasa impositiva sobre el 30% (treinta por ciento) del
precio de venta del inmueble transferido.
En estos casos, los Escribanos Pblicos y las empresas
loteadoras, segn corresponda estarn sujetos a las
Obligaciones y Disposiciones Generales establecidas en
el Decreto y el Artculo 54 de la presente Resolucin.

27/04/16

www.ruoti.com.py

59

www.ruoti.com.py

No corresponde al Escribano
Pblico realizar la retencin
En las siguientes situaciones:
Por ser el enajenante contribuyente del IVA o
IRACIS.
Por haber abonado el IVA directamente.
Por haberle retenido el IVA la empresa
loteadora.
27/04/16

www.ruoti.com.py

60

www.ruoti.com.py

Persona a quien se debe realizar

la retencin
La retencin se debe efectuar al vendedor.
En caso que el comprador desee, puede pedir
una copia del comprobante de retencin y
utilizarlo como crdito fiscal, en los casos que
corresponda.
Esto se encuentra dispuesto en la Resolucin N
915/06, Art. 1.
27/04/16

www.ruoti.com.py

61

www.ruoti.com.py

www.ruoti.com.py

www.ruoti.com.py

Responsabilidad directa de los agentes de

retencin en caso de no ingreso del IVA

Los agentes de retencin son responsables directos

de realizar la retencin e ingresar el monto al fisco.
De no hacerlo, respondern personalmente por el
pago del impuesto no realizado. Responden incluso
con sus propios bienes.
La persona a quien se ha realizado la retencin
debe contar con el comprobante de retencin y con
ello demostrar que ha pagado su obligacin.
27/04/16

www.ruoti.com.py

64

www.ruoti.com.py

www.ruoti.com.py

www.ruoti.com.py

www.ruoti.com.py

www.ruoti.com.py

Pago del IVA por parte del vendedor

De acuerdo a las nuevas disposiciones el IVA se encuentra
incluido en el precio.
Es obligacin del vendedor incluir el mismo en el precio de
venta desde el momento que presenta el precio de venta
del inmueble.
Por ejemplo si se ofrece el inmueble a G. 100.000.000, se
considera que de dicho importe el 1,5% es el IVA incluido y
a Ud le quedar la suma de G. 98.500.000.
Por eso, el vendedor debe incluir el importe del IVA en el
precio de venta. Si se desea recibir G. 100.000.000, debe
vender el inmueble en G. 101.500.000.
27/04/16

www.ruoti.com.py

Pago del IVA por parte del vendedor

Se debe tener en cuenta que el hecho generador de la
obligacin tributaria, de conformidad con el Artculo 77 es la
enajenacin de bienes, especficamente la venta de
inmuebles.
Por ello, en principio y por regla general, la carga del IVA
corresponde asumir al vendedor propietario o enajenante
del inmueble y por ello la retencin del IVA que realiza el
Escribano debe ser realizada al vendedor o enajenante del
inmueble.

27/04/16

www.ruoti.com.py

70

www.ruoti.com.py

Venta de inmueble libre de impuestos

Puede suceder que entre las partes: vendedor
y comprador, hayan pactado que quien se va a
hacer cargo del pago del tributo es este ltimo
y no el vendedor, es decir, el precio de la
transferencia es libre de todo impuesto.
Solamente en estos casos: acuerdo de partes,
corresponder al comprador asumir la carga del
IVA
Si no hay acuerdo de partes, corresponde
efectuar la retencin al vendedor
propietario del inmueble.
27/04/16

www.ruoti.com.py

71

www.ruoti.com.py

Forma de calcular el precio de venta a los

efectos de no absorber el IVA

27/04/16

www.ruoti.com.py

72

www.ruoti.com.py

Obligacin de documentar las ventas

de inmuebles
Cuando se compra o se vende un
inmueble, no es que solamente sea
necesaria la escritura pblica de
transferencia del inmueble, sino adems
corresponde que se documente la venta
de acuerdo a las disposiciones tributarias,
es decir que se expida uno de los tipos de
comprobantes de ventas autorizados por
la SET.
27/04/16

www.ruoti.com.py

73

www.ruoti.com.py

Obligacin de documentar las ventas de inmuebles

Si el vendedor es
contribuyente de
IVA

Debe darle al comprador una factura por la venta del

inmueble. Es decir, utilizar su factura de IVA para dejar
registrada la venta del inmueble, an cuando el mismo sea
contribuyente por el ejercicio de profesiones, artes u oficios.
En ese caso, liquida y paga el IVA en el Formulario 120
conjuntamente con los dems ingresos.

Si el vendedor es
una persona
fsica no
contribuyente
del IVA

El Escribano Pblico o la empresa loteadora tiene la

obligacin de actuar como agente de retencin del IVA que
grava dicha operacin. Si el comprador del inmueble no es
contribuyente, se debe documentar la compraventa con la
autofactura, pues el mismo requerir de un comprobante de
venta para registrar la compra del inmueble.

Si el vendedor es
una sociedad
agropecuaria no
inscripta en el
IVA

El Escribano Pblico actuar como agente de retencin del

IVA, pero al tratarse de una sociedad, existe la obligacin de
expedir al comprador del inmueble rural la correspondiente
factura.

27/04/16

www.ruoti.com.py

74

www.ruoti.com.py

Precio de enajenacin
En la escritura pblica de transferencia de inmuebles
el precio real de la operacin, el que debe ser
aproximado al precio de mercado.
sta es una de las modificaciones introducidas en la
Ley 125/91 por parte de la Ley 2421/04
Las operaciones se deben realizar a precios de mercado.

Es muy comn que las partes deseen consignar en la

escritura como precio de transferencia el valor fiscal.
MUCHO CUIDADO CON LA TEORIA DE LA LESION DEL
DERECHO CIVIL
27/04/16

www.ruoti.com.py

75

www.ruoti.com.py

No aplicacin del IVA en caso de transferencia

de inmuebles como aporte de capital para
sociedades
Las transferencias de inmuebles que se realicen
como aporte de capital, no pagan IVA.

Al respecto el Art. 3 del Decreto N 6.806/05

prrafo 7 y 8 expresa: No se consideran
comprendidas en el objeto del Impuesto las
transferencias que fueran consecuencia de una
reorganizacin de empresas o de aportes de
capitales a las mismas; en estos casos, los crditos
fiscales que pudieran tener la o las empresas
antecesoras sern trasladados a la o las empresas
sucesoras en proporcin al patrimonio neto
transferido con relacin al patrimonio neto total de76
www.ruoti.com.py
www.ruoti.com.py
la27/04/16
antecesora.

No aplicacin del IVA en caso de aporte de

capital para sociedades

A los fines del prrafo precedente, se entiende

por reorganizacin de empresas la fusin de
empresas preexistentes a travs de la formacin
de una tercera o por absorcin de una de ellas,
la escisin o divisin de una empresa en otra u
otras que continen o no las operaciones de la
primera, y la transformacin de una empresa
preexistente en otra adoptando cualquier otro
tipo de sociedad prevista en las normas legales
vigentes. Por aportes de capital se entiende
cualquier forma de aporte de capital
legalmente permitida, realizado por
personas fsicas o sociedades a sociedades
77
nuevas o preexistentes
.
27/04/16
www.ruoti.com.py
www.ruoti.com.py

No aplicacin del IVA en caso de aporte de

capital para sociedades

Por lo expuesto se desprende que la

transferencia del o los inmuebles para la
constitucin de la sociedad o para el
aumento de capital est exenta del Impuesto al
Valor Agregado (IVA) y no deber abonarse el
impuesto por odicha transferencia.
El escribano pblico deber dejar constancia en
la propia escritura que no se realiza la retencin
tendiendo en cuenta la norma antes citada .
27/04/16

www.ruoti.com.py

78

www.ruoti.com.py

Cesin de derechos sobre inmueble

Consulta Vinculante - Informe C.C./N 221 de fecha 17 de agosto de 2006.

Se consulta si la cesin de derechos sobre un inmueble en un juicio

sucesorio, constituye propiamente una venta de inmueble, en los
trminos de lo que establece la ley.

A este respecto, cabe sealar que la ley grava las rentas obtenidas de
la ACTIVIDAD HABITUAL de la COMPRA VENTA de inmuebles. En
este caso es evidente que no existe actividad de compra venta de
inmuebles.

En el caso planteado, en puridad y desde el punto de vista jurdico

formal, no existe una venta de inmuebles propiamente dicho,
dado que las transferencias de inmuebles estn sujetas a una serie de
requisitos formales, como ser el instrumento pblico de la escritura y
su registro obligatorio en el Registro Pblico.

Por otro lado, la XXX, no es propietaria del inmueble en cuestin, dado

que la misma tiene en expectativa un derecho sucesorio, que se est
sustanciando en el juicio sucesorio.
27/04/16
79
www.ruoti.com.py
www.ruoti.com.py

TRABAJO PRCTICO
Cuestionario de comprensin
del Captulo 4
Pgina 150 a 152.

27/04/16

www.ruoti.com.py

Fin de la presentacin
1ra
parte
Los derechos de propiedad sobre esta

presentacin corresponden NORA LUCA RUOTI

COSP conjuntamente con la firma
Emprendimientos Nora Ruoti SRL

Se prohbe su utilizacin o difusin a terceros,

sin autorizacin.
Para consultas
www.ruoti.com.py

nrc@noraruoti.com.py
(595) (21) 660088. Fax 612.753.
27/04/16

www.ruoti.com.py

81

www.ruoti.com.py