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FONDO MI VIVIENDA

GERENCIA COMERCIAL

SEMINARIO
FORTALECIMIENTO DE CAPACIDADES
PARA DINAMIZAR EL MERCADO
INMOBILIARIO
EXPOSITOR
ING CIP GUILLERMO QUEQUEZANA QUINTANA

QU ES LA OBRA?
QU GENERA LA OBRA?
Finalidad del diseo del arquitecto
El estudio de un espacio a fin de generar la satisfaccin de una
necesidad con la mayor comodidad.
Finalidad de la obra que ejecuta el ingeniero
La seguridad de la obra.
Qu debemos entender por finalidad del trabajo de ambos.
Dnde termina el proyecto, dnde termina la obra: en registro
pblico, generando propiedad.
Los ingenieros y arquitectos somos los principales agentes
de la creacin y formacin de propiedades en el Per.

INICIO Y TRMINO DE OBRA


Se establece normalmente:
Inicio: se determina comnmente con el trazo.
Finalizacin: Certificado de la Finalizacin.

OBRA PRE FSICA


La obra nace en el cerebro del
arquitecto.
Establece las condiciones que debe tenerse
en relacin a un Reglamento (Reglamento
Nacional
de
Edificaciones)
y
sus
PARMETROS
URBANSTICOS
Y
EDIFICATORIOS con el objeto de obtener una
autorizacin que se llama LICENCIA

PLANIFICACIN Y
ORGANIZACIN
DE LA OBRA

Aprobada la Licencia la funcin del ingeniero es el de


CONSTRUIR LA OBRA EN EL PAPEL, antes que el terreno.

EDIFICACIONES

EJECUCIN Y SUPERVISIN
OBRA FSICA
Los nuevos sistemas constructivos, empleando materiales
novedosos del mercado actual, nos ir generando la obra
fsica.
El
RESPONSABLE
DE
OBRA
asumir
dicha
responsabilidad en la organizacin y ejecucin de la obra,
adems de la firma del FUE o FUHU deber coordinar con
el SUPERVISOR DE OBRA las acciones de la obra hasta
su finalizacin.

EJECUCIN Y SUPERVISIN
OBRA FSICA
La SUPERVISIN la realiza un profesional acreditado por su
Colegio Profesional, y deber garantizar el cumplimiento de las
normas y la ejecucin del proyecto aprobado conforme a la
licencia.
La FINALIZACIN DE OBRA corresponde a la terminacin de
la etapa de la Obra fsica.

EJECUCIN Y SUPERVISIN
POST - OBRA FSICA
Seala los contratos que suscribe el ingeniero o arquitecto,
donde tiene el compromiso de entregar al propietario la
DECLARATORIA DE EDIFICACIN, con la cual tendr su
inscripcin en los Registros Pblicos, generando la
propiedad.

ASPECTOS BSICOS QUE SE


DEBE TENER EN CUENTA
PROPIEDAD PREDIAL
Art. 954 CC.- La propiedad se extiende al subsuelo y al
sobresuelo, comprendido dentro de los planos verticales
del permetro superficial y hasta donde sea til al
propietario el ejercicio de su derecho.
La propiedad del subsuelo no comprende los recursos
naturales, los yacimientos y restos arqueolgicos, ni otros
bienes regidos por leyes especiales.
Planos Verticales
Permetro Superficial
Suelo

Grfico de
Propiedad Predial

Subsuelo
(Stanos)

Planos Verticales

Sobre Suelo (Edificios)

ASPECTOS BSICOS QUE SE


DEBEN TENER EN CUENTA
LICENCIA
a. Edificacin nueva: Aquella que se ejecuta totalmente o por etapas,

sobre un terreno sin construir.


b. Ampliacin: Obra que se ejecuta a partir de una edificacin

preexistente, incrementando el rea techada. Puede incluir o no


la remodelacin del rea techada existente.

ASPECTOS BSICOS QUE SE


DEBEN TENER EN CUENTA
LICENCIA
f. Puesta en valor histrico monumental:
Obra
que
comprende,
separada
o
conjuntamente, trabajos de restauracin,
recuperacin,
rehabilitacin,
proteccin,
reforzamiento y mejoramiento de una
edificacin. El Instituto Nacional de Cultura
INC deber remitir a la municipalidad
distrital, provincial y a la Superintendencia
Nacional de los Registros Pblicos
SUNARP, el listado de bienes inmuebles y
ambientes considerados como patrimonio
cultural monumental y arqueolgico, para
los fines a que se contrae el artculo 29 de
la Ley N 28296, Ley General del Patrimonio
Cultural de la Nacin.

SUPERVISOR DE OBRA MUNICIPAL


Artculo 10, numeral 6. (Ley 29090) Mediante la
Verificacin Tcnica la municipalidad respectiva, a cargo de
los supervisores de obra, supervisa que la ejecucin de las
obras estn en correspondencia con las normas y el proyecto
aprobado. La Verificacin Tcnica es obligatoria en el cien por
ciento (100%) de las licencias otorgadas.().

Artculo 10, numeral 2. (D.S. 026-2008-VIVIENDA) Cada


Municipalidad deber tener a su cargo profesionales que se
desempeen como Supervisores de Obra, quienes debern
contar como mnimo con Ttulo Profesional de Arquitecto o
Ingeniero Civil, estar colegiado, encontrarse hbil en el ejercicio
de la profesin y estar acreditado por el Colegio Profesional
respectivo para efectuar la Supervisin de Obra de acuerdo a la
complejidad, especializacin y magnitud de la obra.

ARTCULO 28.- CONFORMIDAD DE OBRAS


Una vez concluidas las obras de edificacin,
quien las realice efecta una descripcin de
las condiciones tcnicas y caractersticas de
la obra ejecutada, la cual se denominar
declaratoria de fbrica. Este documento,
acompaado con los planos o grficos
correspondientes, motiva la solicitud de
conformidad de las mismas, para lo cual se
debe presentar, ante la municipalidad que
otorg la licencia de edificacin, los
requisitos que requiere.

Para todas las modalidades de aprobacin debe existir documento


que registre la ejecucin de la obra, el cual se presenta al momento
de solicitar la recepcin o conformidad de obra, de acuerdo a los
alcances que se establecen en el reglamento respectivo.

AIRES EN EDIFICACIONES
PROPIEDAD PREDIAL

LMITE

LMITE
SOBRE SUELO

SUB. SUELO

TRATAMIENTO DE LOS AIRES


EN LAS EDIFICACIONES
El trmino aires alude a la facultad que se concede a una
persona a fin de sobreelevar una edificacin, es decir,
construir plantas adicionales a las ya existentes.
En mrito a la autonoma de la voluntad el propietario
constructor puede atribuir el derecho de sobreelevacin a
favor de un titular exclusivo, o incluso de l mismo, en
virtud de dos modalidades clsicas:

1 La clusula de reserva de aires hasta una futura


ampliacin de edificacin; con lo que el Registro se limita
a inscribir el Reglamento Interno (con la clusula incluida)
sin independizar en ninguna partida los aires. La
estipulacin por tanto, se incorpora en la partida matriz del
Edificio, aun cuando debe sealarse que muchas veces
esa inscripcin se omite por lo que la presente directiva
trata de salvar esos errores.
2 La clusula de independizacin de aires cumple un
doble efecto:
- Reservar un derecho de sobre elevacin y
- Solicitar, adems, que este se consigne en una nueva
partida registral segregada de la matriz.

DECLARATORIA DE
EDIFICACIN

CONCEPTOS Y DEFINICIONES
Tcnico.- Declaracin del ingeniero civil o Arquitecto de lo
que ha fabricado (Casa, Edificio, Iglesia, Colegio, etc.).
LEY 27157
Artculo 27 De la Declaratoria de Fbrica
A partir de la vigencia de la presente Ley, el reconocimiento
legal de la existencia de cualquier tipo de edificacin,
independientemente de la fecha de su construccin se har
mediante una declaracin del propietario, de acuerdo con
los requisitos y trmites que se establecen en esta Ley.
Este acto se denomina declaratoria de fbrica.

LEY 29746
DISPOSICIONES COMPLEMENTARIAS FINALES
Primera.- Declaratoria de Edificacin
La Declaratoria de Fbrica a partir de la vigencia de la
presente Ley, se denomina Declaratoria de Edificacin,
considerndose vlida la documentacin emitida por los
Gobiernos Locales y Entidades vinculadas al procedimiento
de obtencin de licencia, que contenga tal denominacin.
Dichas entidades deben adecuar sus procedimientos con la
nueva denominacin.

INSCRIPCIN REGISTRAL
Artculo 20.- Ley 27157.- De las inscripciones
20.1 Con la presentacin del Formulario Registral al
Registro correspondiente se puede inmatricular el
terreno e inscribirse la fbrica.
20.2 Tambin es susceptible de inscripcin de ser el caso
las secciones de propiedad exclusivas, las secciones
de propiedad comn, la independizacin. El
Reglamento Interno y la Junta de Propietarios.

DOCUMENTOS
PREVIOS

CERTIFICADO DE PARAMETROS URBANISTICOS Y


EDIFICATORIOS
Ley 29090 - ARTICULO 14.- Documentos previos
Se entiende por documento previo aquel que regula el
diseo o las condiciones tcnicas que afectarn el proceso de
habilitacin urbana o de edificacin de un predio y que, por
tanto, es necesario tramitar ante una entidad, con anterioridad
al trmite de licencia de habilitacin urbana y de edificacin.
El contenido de los documentos previos, sealados en el
presente artculo, implica cumplimiento obligatorio por
parte de las entidades otorgantes y de los solicitantes,
por cuanto genera deberes y derechos.

Ley 29090 ARTICULO 29.- Del registro


29.1 De la inscripcin preventiva Pre Delaratoria de
fbrica
Los propietarios pueden solicitar al registro
correspondiente la
anotacin
preventiva
de
la
predeclaratoria de fbrica, la misma que tendr vigencia por un
(1) ao.
Cuando se solicita la pre declaratoria de fbrica de una
unidad inmobiliaria, con secciones de propiedad exclusiva y
bienes comunes, debe inscribirse necesariamente, en el
mismo acto, la respectiva preindependizacin y
prereglamento interno el respectivo reglamento interno.

REGLAMENTO INSCRIPCION DE PREDIOS


Artculo 75.- Plazo de vigencia de las anotaciones
preventivas de predeclaratoria de fbrica, prereglamento
interno y preindependizaciones
El plazo de vigencia de las anotaciones preventivas de
predeclaratoria de fbrica, prereglamento interno y
preindependizaciones es de un ao contado desde la fecha
del asiento de presentacin, prorrogable antes de su
vencimiento y por el mismo plazo, cuantas veces sea
necesario. En ningn caso la vigencia de dichas
anotaciones excedern el plazo de vigencia de la licencia de
edificacin.

LICENCIAS

DERECHOS QUE OTORGA LA LICENCIA


LEY 29090 ARTICULO 12 .- Efectos
El otorgamiento de la licencia de habilitacin o de
edificacin determinar la adquisicin de derechos de
construccin y desarrollo, ya sea habilitando o
edificando, en los predios objeto de la misma, en los
trminos y condiciones expresados en la respectiva licencia.
La expedicin de las citadas licencias no conlleva
pronunciamiento alguno a cerca de la
titularidad de
derechos reales sobre el inmueble

Responsable de la habilitacin urbana y/o edificacin


Es la persona natural o jurdica responsable de la ejecucin
de la obra, de las medidas de seguridad y fallas de la
construccin, incluyendo las obras realizadas por
subcontratistas, y por el uso de materiales o insumos
defectuosos, sin perjuicio de las acciones legales que puedan
repetirse en contra de los proveedores fabricantes o
subcontratistas.
Comisin Tcnica
Es el rgano colegiado regulado por la Ley N 27444, Ley del
Procedimiento Administrativo General, cuya funcin es emitir
dictmenes de carcter vinculante para el otorgamiento o no
de una autorizacin o licencia de habilitacin urbana o
licencia de edificacin en las modalidades C y D. Los
integrantes de esta comisin deben profesionales
especialistas, colegiados y habilitados.

Para el caso del procedimiento de otorgamiento de licencia


para habilitaciones urbanas, la Comisin Tcnica est
conformada por:
a. Un (1) representante de la municipalidad a cuya
jurisdiccin corresponde la solicitud, quien la preside.
b. Un (1) representante del Colegio de Arquitectos del Per
CAP.
c. Un (1) representante del Colegio de Ingenieros del Per
CIP.
d. Un (1) representante de la Cmara Peruana de la
Construccin - CAPECO - en aquellas localidades donde
dicha institucin tenga representacin.
e. Los representantes de las entidades prestadoras de los
servicios pblicos.

Para el caso del procedimiento de otorgamiento de licencias


para edificaciones, est conformada por:
a. Un (1) representante de la municipalidad, quien la preside.
b. Dos (2) representantes del Colegio de Arquitectos del
Per.
c. Tres (3) representantes del Colegio de Ingenieros del
Per, con las especialidades de civil, sanitario y elctrico o
electromecnico.
Los dictmenes de las Comisiones Tcnicas debern versar
sobre el cumplimiento de los requisitos, condiciones y
parmetros de los respectivos proyectos y sern aprobados
por mayora simple de los asistentes a las sesiones.

Las municipalidades que no cuenten con las Comisiones


Tcnicas, antes mencionadas estn facultadas para celebrar
convenios con las municipalidades distritales del lugar ms
prximo, acreditando ante ellas a un funcionario municipal.
Las municipalidades distritales, y en su caso las provinciales,
podrn acordar entre ellas, y con las entidades integrantes de
las Comisiones Tcnicas, la conformacin de una Comisin
Tcnica Comn para la revisin de los proyectos presentados
en sus jurisdicciones.
Cada Colegio Profesional seleccionar a sus delegados
mediante concurso interno de mritos y los acreditar ante la
Comisin Tcnica correspondiente con credenciales emitidas
por sus filiales, en las que deber consignarse su calidad
(calificador, titular o alterno), su especialidad y el perodo en
que ejercer el cargo.
Las

entidades

prestadoras

de

servicios

de agua

alcantarillado, energa elctrica, redes de comunicacin y gas,


designarn a sus delegados ante la Comisin Tcnica.
Las instituciones con funciones especficas designarn a su delegado
ad hoc ante la Comisin Tcnica.

6. Los Revisores Urbanos


6.1. El Revisor Urbano es el profesional facultado para verificar que
los proyectos de habilitacin urbana y/o anteproyectos y
proyectos de edificacin de los interesados que se acojan a las
Modalidades B, C o D para el otorgamiento de las licencias que
establece la presente Ley, cumplan con las disposiciones
urbansticas y/o edificatorias que regulan el predio materia de
trmite, de conformidad con las Normas de Acondicionamiento
Territorial y/o desarrollo urbano, el Reglamento Nacional de
Edificaciones y otras normas que sean de competencia para el
proyecto.
El profesional que ejerza como Revisor Urbano debe agruparse o
asociarse, siendo responsabilidad del arquitecto la coordinacin

con los dems especialistas intervinientes para la emisin del


informe tcnico, su ejercicio es colegiado a nivel nacional y se rige
por lo establecido en la Ley 27444 Ley del Procedimiento
Administrativo General.
Cada Revisor Urbano es autnomo en le ejercicio de sus
funciones y responsable de su especialidad, conforme a la
presente Ley.
No puede emitir opinin respecto de una especialidad distinta
para la que se encuentre registrado ni sobre aquellos proyectos
en que participe directa o indirectamente, sea por vnculo laboral,
contractual o familiar, siendo ste hasta el cuarto grado de
consanguinidad o segundo de afinidad.
6.2. Los profesionales que se desempean como Revisores Urbanos deben
estar inscritos en el Registro Nacional de Revisores Urbanos de
Arquitectos o en el Registro General de Revisores Urbanos de Ingenieros,
que para dichos efectos implementen el CAP y el CIP.
El Reglamento de Revisores Urbanos, establece el procedimiento, los
requisitos y caractersticas del Registro Nacional de Revisores Urbanos.
La actuacin y lo referente a la supervisin del Revisor Urbano est a

Cargo del Colegio Profesional Respectivo


7. Delegados Ad hoc
Son representantes Ad hoc los acreditados por instituciones, con
funciones especficas para la calificacin de proyectos de habilitacin
urbana y de edificacin ante la Comisin Tcnica, ante los Revisores
Urbanos o ante la entidad municipal competente.
Las instituciones con funciones especficas acreditan Delegados Ad
hoc en los siguientes casos:
a. Ministerio de Cultura MC (antes Instituto Nacional de
Cultura INC), para proyectos de habilitacin urbana y/o de
edificacin en los bienes inmuebles integrantes del patrimonio
cultural de la Nacin o ubicados en el entorno de dichos
inmuebles o predios, segn corresponda.
La opinin favorable del delegado Ad Hoc del MC en lso
proyectos citados en el prrafo que antecede es necesaria para
su aprobacin de acuerdo al artculo 22 de la Ley N 28296, Ley
General del Patrimonio Cultural de la Nacin

b. El Centro Nacional de Estimacin, Prevencin y Reduccin


del Riesgo de Desastre CENEPRED- para PRoyectos de
edificacin de ms de cinco (5) pisos de uso residencial; para las
edificaciones establecidas en las modalidades C y D, de uso
diferente al residencial y de concurrencia masiva de pblico; y
para aquellas habilitaciones urbanas que se ubican en zonas de
riesgo, nicamente si han sido identificadas previamente como
tales a travs del plan urbano municipal. El CENEPRED cuenta
con la colaboracin del Cuerpo General de Bomberos Voluntarios
del Per-CGBVP, en la forma que establezca el reglamento de
Licencias de Habilitacin Urbana y Licencias de Edificacin
No requerirn pronunciamiento del delegado ad hoc del
CENEPRED las edificaciones para uso residencial de ms de
cinco (5) pisos en las cuales la circulacin comn llegue solo
hasta el quinto piso y el(los) piso(s) superior(es) forme(n) una
unidad inmobiliaria.
c. Servicio Nacional de Area Naturales Protegidas por el Estado
- SERNAP, para proyectos de habilitacin urbana, con la finalidad
de preservacin y conservacin de las reas naturales protegidas,

c. Servicio Nacional de Area Naturales Protegidas por el


Estado - SERNAP, para proyectos de habilitacin urbana, con
la finalidad de preservacin y conservacin de las reas
naturales protegidas, con sujecin al Plan Urbano.
d. Delegados de Servicios Pblicos
Las entidades y/o empresas prestadoras de servicios
remitirn a la municipalidad provincial la relacin de los
Delegados de Servicios Pblicos acreditados, para su
participacin en las Comisiones Tcnicas y Revisores
Urbanos.
Su participacin se efectuar en el caso de proyectos de
habilitacin urbana nueva.

MODALIDADES DE LICENCIAS
Artculo 10.- Modalidades de aprobacin
Para la obtencin de las licencias de habilitacin o de edificacin,
existen cuatro (4) modalidades:
1. Modalidad

A:
profesionales

Aprobacin

automtica

con

firma

de

Para obtener las licencias reguladas por la presente Ley mediante


esta modalidad, se requiere la presentacin ante la municipalidad
competente de los requisitos establecidos en la presente Ley y los
dems que establezca el Reglamento. El cargo de ingreso
constituye la licencia, previo pago de la liquidacin respectiva, y a
partir de este momento se pueden iniciar las obra

Pueden acogerse a esta modalidad:


a. La construccin de una vivienda unifamiliar de hasta 120 m 2
construidos, siempre que constituya la nica edificacin en el lote.
b. La ampliacin de una vivienda unifamiliar, cuya edificacin original
cuente con licencia de construccin o de declaratoria de fbrica, y la
sumatoria del rea construida de ambas no supere los 200 m2.
c. La remodelacin de una vivienda unifamiliar, siempre que no implique
modificacin estructural, cambio de uso o aumento de rea
construida.
d. La construccin de cercos de ms de 20 m de longitud, siempre que
el inmueble no se encuentre bajo el rgimen en que coexistan
secciones de propiedad exclusiva y propiedad comn.
e. La demolicin total de edificaciones menores de cinco (5) pisos de
altura, siempre que no requiera el uso de explosivos.
f. Las ampliaciones consideradas obras menores, segn lo establecido
en el Reglamento Nacional de Edificaciones.

g) Las obras de carcter militar de las Fuerzas Armadas y las


de carcter policial de la Polica Nacional de Per, as como los
establecimientos de reclusin penal, los que deben ejecutarse con
sujecin a los Planes de Acondicionamiento Territorial y Desarrollo
Urbano.
h) Las habilitaciones urbanas y las edificaciones necesarias para el
desarrollo de proyectos de inversin pblica, de asociacin pblico
privada o de concesin privada que se realicen, para la prestacin
de servicios pblicos esenciales o para la ejecucin de
infraestructura pblica.
En la presente modalidad, no estn contempladas las edificaciones
que constituyan parte integrante del Patrimonio Cultural de la Nacin
declaradas por el INC.
No estn incluidas en esta Modalidad las edificaciones sealadas en
los literales a., b., c., d. y f. que requieran la ejecucin de stanos o
semistanos o una profundidad de excavacin mayor de 1.50 m,
colindantes con edificaciones existentes. En dicho caso, debe
tramitarse la licencia de edificacin bajo la Modalidad B.

2. Modalidad B: Aprobacin de Proyecto con evaluacin

por la Municipalidad o con evaluacin previa por los


Revisores Urbanos
Para obtener las licencias reguladas por la presente Ley mediante
el procedimiento de aprobacin con evaluacin por la
Municipalidad o con evaluacin previa por los Revisores Urbanos
se requiere la presentacin, ante la municipalidad competente, del
Formulario nico acompaado de los requisitos establecidos en la
presente Ley.
El cargo de ingreso constituye una licencia temporal que permite, a
partir de ese momento, iniciar las obras preliminares.
La Municipalidad cuenta con un plazo de hasta quince (15) das
tiles para la verificacin administrativa del expediente en los
supuestos de edificaciones; y, de veinte (20) das para el supuesto
de habilitaciones urbanas; as como de los otros requisitos que
establece el Reglamento respectivo para garantizar la idoneidad y
correcta ejecucin del proyecto. Despus de la verificacin sin
observaciones, se otorga la licencia definitiva que autoriza la
continuacin de la ejecucin de las obras de habilitacin urbana o
de edificacin.

Pueden acogerse a esta modalidad:


a. Las habilitaciones urbanas de unidades prediales no mayores de
cinco (5) ha, que constituyan islas rsticas y que conformen un lote
nico, siempre y cuando no est afecto al Plan Vial Provincial o
Metropolitana.
b. Las habilitaciones urbanas de predios que cuenten con un
planteamiento integral aprobado con anterioridad.
c. Las edificaciones para fines de vivienda unifamiliar, multifamiliar o
condominios de vivienda unifamiliar y/o multifamiliar no mayores a
cinco (5) pisos y que no superen los 3 000 m2 de rea construida.
d. Las obras de ampliacin o remodelacin de una edificacin
existente, con modificacin estructural, aumento de rea construida
o cambio de uso. Asimismo, las demoliciones parciales.
e. La construccin de cercos en que el inmueble se encuentre bajo el
rgimen en que coexistan secciones de propiedad exclusiva y
propiedad comn.

En la presente modalidad, no estn contempladas las habilitaciones


urbanas y edificaciones que constituyan parte integrante del
Patrimonio Cultural de la Nacin declaradas por el Instituto Nacional
de Cultura (INC).
3. Modalidad C: Aprobacin de Proyecto con evaluacin previa

por la Comisin Tcnica o por los Revisores Urbanos


Para obtener las licencias reguladas por la presente Ley, mediante
el procedimiento de aprobacin con evaluacin previa de proyecto
se requiere la presentacin, ante la municipalidad competente, de
los requisitos establecidos en la presente Ley.
El Reglamento puede establecer otros requisitos.
Para el caso en que el interesado opte por los Revisores Urbanos,
el cargo de ingreso constituye la respectiva licencia, previo pago de
la liquidacin respectiva, y a partir de este momento se podrn
iniciar las obras.

Para el caso en que el interesado opte por los Revisores


Urbanos, el cargo de ingreso constituye la respectiva licencia,
previo pago de la liquidacin respectiva, y a partir de este momento
se podrn iniciar las obras.
Para el caso en que el interesado opte por acudir a la Comisin
Tcnica, la municipalidad competente convocar a la Comisin
Tcnica en un plazo no mayor a cinco (5) das tiles. La Comisin
dispondr de veinte (20) das tiles para edificaciones y cuarenta
(40) das tiles para habilitaciones urbanas, para la evaluacin
correspondiente, vencido este plazo sin pronunciamiento se
aplicar el silencio administrativo positivo, de acuerdo a la Ley N
29060, Ley del Silencio Administrativo
La Comisin Tcnica no puede formular nuevas observaciones
sobre aspectos no observados inicialmente, bajo responsabilidad.
El reglamento respectivo seala las excepciones correspondientes.
Pueden acogerse a esta modalidad:
a. Las habilitaciones urbanas que se vayan a ejecutar por etapas,
con sujecin a un planteamiento integral de la misma.

b. Las habilitaciones urbanas con construccin


c.

d.

e.
f.
g.
h.

simultnea que soliciten venta garantizada de lotes.


Las habilitaciones urbanas con construccin simultnea de
viviendas, donde el nmero, dimensiones de lotes a habilitar y tipo
de viviendas a edificar se definan en el proyecto, siempre que su
finalidad sea la venta de viviendas edificadas.
Las edificaciones para fines de vivienda, multifamiliar, quinta o
condominios, que incluyan vivienda multifamiliar de ms de cinco
(5) pisos y/o ms de 3 000 m2 de rea construida.
Las edificaciones para fines diferentes de vivienda, a excepcin de
las previstas en la Modalidad D.
Las edificaciones de uso mixto con vivienda.
Las intervenciones que se desarrollen en bienes culturales
inmuebles, previamente declarados.
Las edificaciones para locales comerciales, culturales, centros de
diversin y salas de espectculos que, individualmente o en
conjunto, cuentan con un mximo de 30 000 m2 de rea construida.

i. Las edificaciones para mercados que cuenten con un

mximo de 15 000 m2 de rea construida.


j. Locales para espectculos deportivos de hasta 20 000 ocupantes.
k. Todas las dems edificaciones que no se encuentren
contempladas en las Modalidades A, B y D.
4. Modalidad D: Aprobacin con evaluacin previa por la

Comisin Tcnica o por los Revisores Urbanos


Para obtener las licencias reguladas por la presente Ley,
mediante esta modalidad se requiere la presentacin, ante la
municipalidad competente, de los requisitos establecidos en la
presente Ley. El Reglamento puede establecer otros requisitos.
La municipalidad competente convoca a la Comisin Tcnica en
un plazo no mayor a cinco (05) das tiles. La Comisin dispondr
de veinte (20) das tiles para edificaciones y cuarenta (40) das
tiles

para habilitaciones urbanas, para la evaluacin


correspondiente vencido este plazo sin pronunciamiento
se aplica el silencio administrativo positivo.
La Comisin Tcnica no puede formular nuevas
observaciones
sobre
aspectos
no
observados
anteriormente, bajo responsabilidad. El reglamento
respectivo seala las excepciones que correspondan.
Deben seguir esta modalidad:
a. Las habilitaciones urbanas de predios que no colinden

con reas urbanas o que cuenten con proyectos de


habilitacin urbana aprobados y, por lo tanto, requieran
de la formulacin de un planeamiento integral.

b. Las habilitaciones urbanas de predios que colinden con zonas

c.
d.
e.

f.
g.

arqueolgicas, bienes culturales inmuebles, previamente


declarados, o con reas naturales protegidas.
Las habilitaciones urbanas para fines de gran industria o
industria bsica, comercio y Usos Especiales (OU).
Las edificaciones para fines de industria.
Las edificaciones para locales comerciales, culturales, centros
de diversin y salas de espectculos que, individualmente o
en conjunto, cuenten con ms de 30 000 m2 de rea
construida.
Las edificaciones para mercados que cuenten con ms de 15
000 m2 de rea construida.
Los locales de espectculos deportivos de ms de
20 000.00 ocupantes.

h. Las edificaciones para fines educativos, salud, hospedaje,

establecimientos de expendio de combustibles y terminales


de transporte.
Las inscripciones en Registros Pblicos de las habilitaciones
urbanas autorizadas por las Modalidades B, C y D se
realizar nicamente con la recepcin de obras, a excepcin de
las habilitaciones urbanas con construccin simultnea y venta
garantizada de lotes, en las que se realiza la anotacin
preventiva de la predeclaratoria y la preindependizacin una
vez obtenida la licencia de edificacin. Sin embargo, el proyecto
de habilitacin urbana aprobado por la municipalidad puede ser
inscrito, de ser el caso, bajo responsabilidad del promotor.

CONTRADICCIONES TECNICAS DE LA LEY


LEY 29090 - ARTICULO N 3.- Definiciones
Para los fines de la presente Ley, entindase por:
Ampliacin: Obra que se ejecuta a partir de una edificacin
preexistente, incrementando el rea techada. Puede incluir o no la
remodelacin del rea techada existente.
Refaccin: Obra de mejoramiento y/o renovacin de instalaciones,
equipamiento y/o elementos constructivos. No altera el uso, el rea
techada, ni los elementos estructurales de la edificacin existente.
LEY 29090 ARTICULO 10.- Modalidades de aprobacin
La ampliacin de una vivienda unifamiliar, cuya edificacin original
cuente con licencia de construccin o de declaratoria de fbrica, y la
sumatoria del rea construida de ambos no supere los 200.00 m2

Las edificaciones para fines de vivienda unifamiliar de hasta


cinco (5) pisos, o condominios de vivienda unifamiliar y/o
multifamiliar de hasta cinco (5) pisos, siempre que el
proyecto tenga un mximo de 3,000 m2 de rea construida
Las edificaciones para fines de vivienda multifamiliar y/o
condominios que incluyan vivienda multifamiliar de ms de
cinco (5) pisos y/o ms de 3,000 m2 de rea construida..

I.- DEFINICIONES
A.- De las reas:
El Reglamento de la Ley de Propiedad Horizontal
establece
1.Area Construida: Es aquella que corresponde a los
ambientes techados, de cada seccin, sin tener en
cuenta los elementos o sistemas de techados. En la
referida rea quedan comprendidas las reas ocupadas
por muros, columnas y otros elementos portantes, pero
quedan excluidas las reas de aleros o voladizos en
general que no cubren ambientes cerrados (Art. 2
del Reglamento de la Ley de Propiedad Horizontal)

El Reglamento de la Ley 27157 establece:


2.-Area Techada: Es el rea encerrada por el
permetro de la proyeccin de los techos con
cualquier tipo cobertura, sobre el plano del piso,
incluye los muros, los aleros y los espacios con dobles
o mayores alturas, y excluye la proyeccin de vigas
cornisas, jardineras y otros elementos arquitectnicos
elevados que no constituyen techos.(Art. 2.2 del
Reglamento)

AREA CERRADA

AREA CONSTRUIDA

DORMITORIO

AREA SIN CERRAR


AREA TECHADA

BALCON

NUMERACION
RESOLUCIN DEL SUPERINTENDENTE
NACIONAL
DE LOS REGISTROS PBLICOS N 097-2013SUNARP/SN
Artculo 92.- Numeracin
La inscripcin de la numeracin se realiza en mrito a la
resolucin o al certificado de numeracin expedidos por la
municipalidad distrital respectiva.
La inscripcin de la fbrica no constituye acto previo para la
inscripcin de la numeracin, salvo que se trate de
numeracin interna

MUNICIPALES

LEY 29090 Art 2.4 PRINCIPIOS


Principio de Participacin.Intervencin conjunta del Gobierno Nacional, local y de
las organizaciones representativas de los profesionales
y de las actividades vinculadas a la presente Ley.
d. Principio de subordinacin.En los procedimientos de habilitacin urbana y de
edificacin deber primar el inters general al inters
particular, a fin de lograr un desarrollo urbano
armnico

CUMPLIMIENTO DE LAS NORMAS


Ley
259090
ARTICULO
5.Carcter
de
las
responsabilidades
Las responsabilidades, segn corresponda, podrn ser de
carcter administrativo y/o civil, y/o penal, y se sujetarn a
la normatividad correspondiente.
La violacin a esta Ley, sus reglamentos, normas tcnicas o a
cualquier otra disposicin aplicable, se considera infraccin
y determina la aplicacin de sanciones administrativas
independientemente de la sancin de carcter penal, as
como la obligacin civil de indemnizar, cuando proceda.

LEY 29090 ARTICULO 40.- De la seguridad jurdica y


eliminacin de restricciones administrativas a las
inversiones inmobiliarias
Los ministerios, instituciones y organismos pblicos, y
otras entidades de la Administracin Pblica, de
cualquier naturaleza,
ya sean
dependientes del
Gobierno Central, gobiernos regionales o locales, estn
obligados a aprobar normas legales destinadas a
unificar, reducir y simplificar los procedimientos y
tramites administrativos que se siguen ante la respectiva
entidad. Cualquier requerimiento adicional a lo previsto
en la presente Ley, constituye una barrera de acceso al
mercado.

PRINCIPALES
DISPOSICIONES DE LA
LRHUE Y SUS
REGLAMENTOS
RESPECTO DE LA
SUPERVISIN DE OBRA
MUNICIPAL

Artculo 6, numeral 9, Ley N 29476. () Corresponde a las


Municipalidades conforme su jurisdiccin, competencias y
atribuciones el seguimiento, supervisin y fiscalizacin en la
ejecucin de los proyectos contemplados en las diversas
modalidades establecidas en la LRHUE.
Artculo 5, Ley N 29090. () La regulacin de la inspeccin o
verificacin administrativa, garantas, tipificacin de las
infracciones y determinacin de las correspondientes sanciones;
y la aplicacin de medidas correctivas y de restablecimiento de
la legalidad infringida, sern establecidas por el reglamento de
esta Ley, aprobado mediante decreto supremo.

Artculo 7, numeral 6, Ley N 29476. Mediante la Verificacin


Tcnica la municipalidad respectiva, a cargo de los supervisores
de obra, supervisa que la ejecucin de las obras estn en
correspondencia con las normas y el proyecto aprobado.
La Verificacin Tcnica es obligatoria en el cien por ciento
(100%) de las licencias otorgadas.
Si a consecuencia de la Verificacin Tcnica se constata que la
ejecucin de las obras se realiza infringiendo las normas, la
municipalidad puede disponer la adopcin de medidas
provisionales de inmediata ejecucin que pueden consistir en lo
siguiente:

a. Suspender

cesar

en

forma

provisional

la

accin

constructiva.
b. Retirar bienes y equipos de construccin de la va pblica e
internarlos en depsitos municipales hasta la enmienda y
pago de la multa respectiva.
c. Cualquier mandato de hacer para evitar perjuicio a la
seguridad pblica o al urbanismo y la imposicin de
condiciones para la prosecucin de la actividad constructiva.
Los costos de la Verificacin Administrativa y la Verificacin
Tcnica estn comprendidos en el costo de la licencia. El costo
por Verificacin Tcnica no puede ser menor al cuarenta por
ciento (40%) del valor de la licencia. Dicho monto es intangible y
slo puede ser utilizado para los fines de supervisin de las
obras.

REGLAMENTO DE
VERIFICACIN
ADMINISTRATIVA Y
TCNICA
LEY (D.S. 026-2008-VIVIENDA, MODIFICADO POR
D.S. 005-2010-VIVIENDA)

Artculo 10, numeral 1. En el desempeo de la


Verificacin Tcnica (), el Supervisor de Obra tiene las atribuciones y
obligaciones siguientes:

Revisar el expediente materia de la supervisin.


Realizar la Verificacin Tcnica de las obras para las que ha sido
designado, de acuerdo con lo dispuesto en el presente
Reglamento.
c. Elaborar el Cronograma de Visitas de Inspeccin en coordinacin
con el profesional responsable de obra y proponerlo al rgano de
control urbano municipal para su aprobacin. El Cronograma
aprobado deber constar en cada expediente y contendr la
programacin, evaluacin y seguimiento de los respectivos
proyectos y obras.
d. Llevar a cabo las Visitas de Inspeccin en las oportunidades
sealadas en el Cronograma respectivo, de acuerdo con lo
establecido en el presente Reglamento, as como absolver
cualquier consulta que formule el profesional responsable de
obra.
a.
b.

e. Entregar al rgano encargado del control

urbano municipal, as como al propietario o al profesional


responsable de obra, copia del Informe de Visita de
Inspeccin en un plazo no mayor a dos (02) das hbiles de
efectuada la misma.
f.

Informar inmediatamente al funcionario responsable


del rgano encargado del control urbano municipal,
respecto del incumplimiento de normas tcnicas o de la
ejecucin de procesos constructivos que puedan generar
riesgos a los trabajadores de la obra, a terceras personas, a
las edificaciones vecinas o a bienes pblicos.

g. Ampliar los alcances de sus informes en las oportunidades

que sean requeridas por la Municipalidad correspondiente


para resolver algn asunto relacionado con la obra.

Artculo 10, numeral 2. Cada Municipalidad deber tener a su


cargo profesionales que se desempeen como Supervisores de Obra,
quienes debern contar como mnimo con Ttulo Profesional de
Arquitecto o Ingeniero Civil, estar colegiado, encontrarse hbil en el
ejercicio de la profesin y estar acreditado por el Colegio Profesional
respectivo para efectuar la Supervisin de Obra de acuerdo a la
complejidad, especializacin y magnitud de la obra."
Artculo 10, numeral 5. Los Supervisores de Obra no tienen
competencia para:
a. Controlar la calidad de los insumos de la construccin.
b. Ordenar la ejecucin de alguna actividad del proceso constructivo.
c. Disponer la paralizacin de la obra, a menos que se detecte

riesgo inminente para la integridad de personas.


d. Solucionar conflictos vecinales o laborales."

Artculo 12, numeral 2. Las Visitas de Inspeccin (que hacen los


supervisores de obra, se entiende) tienen los siguientes alcances:
a. Verificar el rea y linderos del inmueble, contrastando la

informacin real con la contenida en la ficha y/o partida


registral de dominio presentada.
b. Verificar que la ejecucin de la obra coincida con el proyecto
presentado y/o aprobado.
c. Verificar el cumplimiento de las Normas Tcnicas del RNE,
y dems normas aplicables.
d. Verificar que los procedimientos empleados por el constructor
garanticen el mnimo de riesgos para los trabajadores de la
obra y para los predios vecinos y sus ocupantes, as como
tambin que la Pliza CAR o la Pliza de Responsabilidad
Civil se encuentre vigente.

Artculo 12, numeral 3. El nmero de Visitas de Inspeccin para


obras de habilitacin urbana se definir en el Cronograma
respectivo y se realizarn como mnimo:
a. Al inicio de la obra.
b. Antes de que concluyan los trabajos de trazo de vas de la

habilitacin.
c. Antes de que concluyan los trabajos de movimiento de tierras.
d. Antes que se inicien los trabajos de pavimentacin.
Artculo 12, numeral 4.- El nmero de Visitas de Inspeccin
para obras de edificacin se definir en el Cronograma respectivo
en funcin del tipo, magnitud y complejidad de la obra, debiendo
considerar como mnimo una (01) visita al inicio de la obra, una
(01) visita para la etapa de cimentacin y dos (02) visitas para
cada piso durante la construccin de los muros y techos .

Artculo 12, numeral 5. Las Visitas de Inspeccin


para obras correspondientes a la Modalidad A se realizarn:
a.
b.
c.
d.

Al inicio de la obra.
Antes que concluyan los trabajos de cimentacin.
Antes que se completen los trabajos de albailera.
Antes que se concluyan los trabajos de vaciado de techo.

Artculo 12, numeral 6. Las Visitas de Inspeccin para obras


correspondientes a las Modalidades B, C y D se realizarn, como mnimo:
a. Al inicio de la obra.
b. Antes que concluya la excavacin de cada nivel de stano y la

cimentacin.
c. Antes que concluyan los trabajos de vaciado de techos.
d. Antes que se completen los trabajos de albailera.
e. Antes de la culminacin de las obras acabadas.

Artculo 12, numeral 7. La Verificacin Tcnica de las obras


de habilitacin urbana y/o de edificacin, se efectuar de
acuerdo con el siguiente procedimiento:
a. Otorgada la licencia y antes del inicio de la obra, la
Municipalidad informar por escrito al propietario el nombre
del Supervisor de Obra encargado de la Verificacin
Tcnica de su obra.
b. El propietario a su vez pondr en conocimiento de la
Municipalidad la fecha de inicio de la obra y el nombre del
profesional responsable de la misma, confirmando al
profesional que se consigna en el formulario de licencia o
designando uno nuevo.
c. El Supervisor y el profesional responsable de obra, dentro
de los diez (10) das hbiles posteriores a su designacin,
elaborarn conjuntamente el Cronograma de Visitas de
Inspeccin, el que ser propuesto al rgano encargado de
obras privadas de la Municipalidad.

d.

e.

f.

g.

El rgano encargado de obras privadas de la Municipalidad


evaluar la propuesta y aprobar el Cronograma de Visitas de
Inspeccin definitivo.
El Cronograma indicar las oportunidades en que se efectuarn
las Visitas de Inspeccin y ser suscrito por el Supervisor y el
profesional responsable de obra; copia del Cronograma deber
ser adherido al Cuaderno de Obra.
El profesional responsable de obra o el propietario debern
asegurar que la obra se encuentre en condiciones de ser objeto
de Verificacin Tcnica en las fechas programadas y, que stas
puedan efectuarse en cumplimiento de sus obligaciones
establecidas en el artculo 13.
Excepcionalmente, en casos debidamente fundamentados y con
dos (02) das hbiles de anticipacin, el profesional responsable
de obra o el propietario podrn solicitar por escrito al Supervisor
de obra el aplazamiento de alguna Visita de Inspeccin
programada; de considerar procedente la
solicitud,
el
Supervisor

de Obra proceder a fijar en coordinacin con el


profesional responsable de obra o el propietario, la fecha en que se
realizar la Visita de Inspeccin postergada y, de ser necesario, la
reprogramacin del Cronograma. El sustento de la solicitud y lo
resuelto por el Supervisor de Obra constarn en el Informe de Visita
de Inspeccin.
h. En caso que de la Visita de Inspeccin se derive la necesidad de

efectuar acciones para cumplir con las medidas de seguridad de


obra, la reduccin de los riesgos o el cumplimiento de lo establecido
en los planos aprobados, stas se consignarn en el Informe
respectivo, sealando el plazo en que debern efectuarse las
acciones para lograr su cumplimiento.
i.

En caso se detecte la comisin de infracciones que ameriten la


adopcin de alguna de las medidas provisionales de ejecucin
inmediata dispuestas en el literal e) del numeral 5 del artculo 10 de
la Ley, el Supervisor de Obra deber ponerlo en conocimiento
del rgano de control municipal a fin de que acte de acuerdo a sus
facultades, debiendo constar en el Informe de Visita de Inspeccin.

En caso se detecte la trasgresin del proyecto


presentado y/o autorizado as como la ejecucin de procesos
constructivos que impliquen un alto riesgo, el Supervisor de Obra
deber ponerlo en conocimiento del rgano de control urbano
municipal, para la aplicacin de las sanciones correspondientes de
acuerdo con el Reglamento de Aplicacin de Multas y Sanciones
correspondiente.
k. El Informe de Visita de Inspeccin que emitir el Supervisor de Obra,
contendr como mnimo:
k.1) El tipo de Obra.
k.2) Nmero de la licencia.
k.3) Ubicacin exacta del predio materia de verificacin.
k.4) Estado de avance de obra.
k.5) Nombre del Supervisor y el responsable de la obra.
k.6) Cumplimiento de los parmetros urbansticos y edificatorios.
k.7) Cumplimiento de normas tcnicas.
k.8) Verificacin de que los procesos constructivos que emplea el
constructor garanticen el mnimo riesgo para los trabajadores de
la obra y para los predios vecinos y sus ocupantes.
k.9) Observaciones y/o recomendaciones.
j.

En caso que el profesional responsable de obra o el


propietario del inmueble se negaran a suscribir el Informe, el
Supervisor dejar constancia del hecho en el mismo y lo pondr
en conocimiento del rgano de control municipal.
m. Dentro del da hbil siguiente a la Visita de Inspeccin, el
Supervisor de Obra entregar copia del Informe al propietario o
profesional responsable de la obra, as como al rgano de control
urbano municipal, la misma que quedar adherida al cuaderno de
obra.
n. El propietario o el profesional responsable de obra que no se
encuentre de acuerdo con el contenido del Informe de Visita de
Inspeccin, podr recurrir al rgano de control urbano municipal,
dentro del plazo de dos (02) das hbiles de efectuada la Visita de
Inspeccin, a efectos que resuelva de acuerdo a Ley.
o. En caso de que el administrado no subsane las observaciones
formuladas en el Informe de Visita de Inspeccin en el plazo
otorgado, el Supervisor de Obra comunicar el incumplimiento
al rgano de control urbano municipal a fin de que se apliquen las
sanciones que correspondan.
l.

Artculo 12, numeral 8. La Verificacin Tcnica de la


Recepcin de Obras y/o Conformidad de Obra, se efectuar de
acuerdo con el siguiente procedimiento:
a. Dentro del da hbil siguiente de concluida la Verificacin

Administrativa, el rgano de control urbano municipal entregar la


documentacin correspondiente al Supervisor de Obra.
b. Dentro de los dos (02) das hbiles de recibido el expediente, el
Supervisor de Obra:
b.1) Verificar que la obra cumpla con las normas tcnicas
urbansticas y edificatorias aplicables al predio, en las
especificaciones tcnicas y en los planos de cada
especialidad del proyecto presentado y/o autorizado.
b.2) De ser el caso, verificar que los planos de replanteo
cumplan con los planes urbanos, los parmetros urbansticos
y edificatorios y las dems normas aplicables.
b.3) Programar la Visita de Inspeccin final, la misma que ser
efectuada dentro de los dos (02) das hbiles siguientes.

c. Al trmino de la Visita de Inspeccin final, el

Supervisor de Obra emitir el Informe respectivo que ser suscrito


por el profesional responsable de obra o el propietario; en caso
que stos se negaran a suscribirlo o no se encontraran en la obra,
el Supervisor har constar el hecho en el Informe y lo pondr en
conocimiento del rgano de control urbano municipal.
d.

Dentro del da siguiente a la Visita de Inspeccin, el Supervisor de


Obra entregar copia del Informe al propietario o profesional
responsable de la obra, as como al rgano de control urbano
municipal, la misma que quedar adherida al cuaderno de obra.

e.

El propietario o el profesional responsable de obra que no se


encuentre de acuerdo con el contenido del Informe de Visita de
Inspeccin, podr recurrir al rgano de control urbano municipal,
dentro del plazo de dos (02) das hbiles de efectuada la Visita de
Inspeccin, a efectos de que resuelva de acuerdo a Ley.

f.

Si producto de la verificacin se detectan modificaciones no


aprobadas para el proyecto, o el incumplimiento de los
parmetros establecidos para el mismo, esto se consignar en
el Informe Final de Visita de Inspeccin.

g.

Dentro de los dos (02) das hbiles de resueltas las


observaciones formuladas al Informe Final de Visita de
Inspeccin, se efectuar una nueva Visita que seguir el
procedimiento establecido en este numeral.

h.

En caso que el Informe Final de Visita de Inspeccin concluya


que las obras ejecutadas se encuentran conformes, el rgano
de control urbano municipal proceder a anotar, suscribir y
sellar la Recepcin de Obras y/o Conformidad de Obra en el
Formulario nico que corresponda, de acuerdo a lo
establecido en la Ley y en el Reglamento de Licencias de
Habilitacin Urbana y Licencias de Edificacin.

Artculo 12, numeral 9.- Concluido el procedimiento de


Verificacin Tcnica, el rgano de control urbano municipal archivar el
expediente, incluyendo toda la documentacin relacionada con la verificacin
efectuada y proceder a actualizar su informacin en el Inventario de
Proyectos y Obras.
Artculo 12, numeral 10. - Fiscalizacin de la Verificacin Tcnica:
a. El rgano de control urbano municipal deber evaluar y fiscalizar la

documentacin remitida por los Supervisores de Obra durante los


procedimientos de Verificacin Tcnica.
b. Si se detectan infracciones cometidas por el Supervisor de Obra, los
hechos se pondrn en conocimiento del rgano de obras privadas de la
Municipalidad para que adopte las medidas correctivas que correspondan.
c. Concluida la fiscalizacin, el rgano de control urbano municipal archivar
la documentacin de la fiscalizacin efectuada, y proceder a actualizar la
informacin del expediente en el Inventario de Proyectos y Obras.

DELEGADOS AD HOC: MINISTERIO DE LA CULTURA


ARTICULO 4.- Actores y responsabilidades
Instituto Nacional de Cultura INC, para proyectos de
habilitacin urbana y/o edificacin en los inmuebles o predios
comprendidos en el listado de bienes considerados como
patrimonio
cultural
monumental
y
arqueolgico
mencionado en el numeral 2, inciso f, del artculo 3.

f. Puesta en valor histrico monumental: Obra que comprende,


separada o conjuntamente, trabajos de restauracin,
recuperacin, rehabilitacin, proteccin, reforzamiento y
mejoramiento de una edificacin El Instituto Nacional de Cultura
INC- deber remitir a la municipalidad distrital, provincial y a la
Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos SUNARP,
el listado de bienes inmuebles y ambientes considerados como
patrimonio cultural monumental y arqueolgico, para los fines a
que se contrae el artculo 29 de la Ley N 28296, Ley General del
Patrimonio Cultural de la Nacin.

REGISTRALES

SUPERPOSICION DE AREAS
Se resuelve exclusivamente por la va judicial
RECTIFICACION DE AREAS, LINDEROS Y MEDIDAS
PERIMETRICAS
Ley 27333 Art 3 establece tres opciones, los cuales SON:
a) Por Mutuo Acuerdo: Mediante escritura pblica suscrita
por el propietario del predio y los propietarios de todos los
predios colindantes, en la que stos ltimos manifiesten su
conformidad con el rea, medidas perimtricas y/o linderos,
segn corresponda.

b) Procedimiento Notarial: Se podr tramitar como un


asunto no contencioso de competencia notarial, segn
los procedimientos a los que se refieren los artculos
504o y siguientes del Cdigo Procesal Civil, en lo que
sea aplicable, siempre y cuando el rea real del predio
sea igual o inferior a la registrada en la partida. Cuando
el rea real es superior a la registrada proceder este
trmite siempre y cuando exista una certificacin
registral de que la mayor rea no se superpone a otra
registrada. Este procedimiento se tramita de
conformidad con lo establecido en el Reglamento de la
Ley No 27157.

c) Procedimiento Judicial: Se tramita por el procedimiento


judicial previsto en los artculos 504o y siguientes del Cdigo
Procesal Civil, toda rectificacin que suponga superposicin
de reas o linderos, o cuando surja oposicin de terceros.
NOTA:
Antes de proceder al anlisis del proceso de rectificacin de
reas, linderos y medidas perimtricas, debe verificarse si los
excesos estn comprendios en la tolerancias catastrales
(registrales)

ACUMULACION DE LOTES DE TERRENO


Es un acto registral que tiene como objetivo generar una
nueva unidad inmobiliaria y se efecta uniendo en una sola,
dos o ms inmuebles registralmente independientes.
Tenemos que tener en cuenta que los predios por acumular,
cada uno tiene su inscripcin y la acumulacin genera una
nueva inscripcin.
Los predios que se desean acumular deben constituir un todo
con solucin de continuidad y pertencer al mismo propietario.
NOTA.No existe acumulacin de partidas registrales

SUB DIVISION
Es el seccionamiento de terrenos, se tiene que tener en
cuenta que el predio tiene una sola ficha o partida registral y
se tendr que generar una modificacin registral.
En la parte tcnica debe presentarse, la Resolucin y los
siguientes planos:
- Plano de ubicacin y Localizacin geogrfica
- Plano de linderos y medidas perimtricas y rea original ( tal
como figura en la inscripcin registral.
-- Plano de linderos, medidas perimtricas y reas de cada
una de las secciones.
- Memoria descriptiva del terreno total.
- Memoria descriptiva de cada una de las secciones.

-Los planos y cdigos catastrales a que se refiere el DS N


002-89-JUS o la constancia negativa de catastro.
-Documento privado con firmas certificadas en el que conste el
consentimiento de los propietarios que no se han intervenido
en el trmite de sub divisin
No se requiere de los requisitos anteriores cuando la sub
divisin se solicita dentro del trmite de regularizacin de
edificacin establecido en la Ley 27157, en concordancia con
el art. 4 de la Ley 27333.

DE LOS REGIMENES DE PROPIEDAD


LEY 27157 Artculo 38.- De los regmenes
Los propietarios pueden elegir entre regmenes de propiedad
exclusiva y propiedad comn o independizacin y copropiedad.
Esta opcin debe constar en el Formulario nico Oficial y debe
inscribirse en el Registro correspondiente

Se entiende por el seccionamiento


contemplando las reas comunes

de

edificaciones,

Se debe tener en cuenta que el Registro Pblico inscribe


propiedad, esto constituye la propiedad exclusiva y la
propiedad comn
El reglamento de inscripcin de predios, es la norma
fundamental para su tratamiento, donde no slo se debe tener
en cuenta los conceptos y criterios tcnicos, sino, las normas
registrales

FONDO MI VIVIENDA
GERENCIA COMERCIAL

TALLER

ERRORES DE CALIFICACION Y
OTORGAMIENTO DE LICENCIA
DE OBRA
EXPOSITOR
ING CIP GUILLERMO QUEQUEZANA QUINTANA

ANTECEDENTES
Se presenta ante el municipio, con fines de licencia
de obra un proyecto de un edificio de 5 pisos.
El proyecto es calificado por los delegados del
Colegio de Arquitectura, los que compatibilizan
de
acuerdo a las normas vigentes y los
parmetros urbansticos y edificatorios.
El proyecto es aprobado por dichos delgados, en el
cual considera un pozo de luz que sirve a 4
departamentos,
de
acuerdo
al
siguiente
esquema.

APROBACION DE
ARQUITECTURA
D2

D3

D1

D4

CALIFICACION DEL PROYECTO ESTRUCTURAL


Aprobado el proyecto arquitectnico, se presenta para
la calificacin el proyecto estructural.
El proyecto es calificado por el delegado del Colegio
de Ingenieros, el que se compatibiliza de acuerdo a
las normas vigentes.
El proyecto es aprobado por dicho delgado, en el cual
se considera vigas de confinamiento de las
columnas que circundan un pozo de luz que sirve a
4 departamentos, de acuerdo al siguiente esquema.

APROBACION DE
ESTRUCTURAS
D2

D3

D1

D4

CONTROVERSIA
El proyecto as definido, es objeto de la licencia de
obra y pagada sta, se procede a la ejecucin de la
obra.
La obra es supervisada por la municipalidad en 7
ocasiones y en ninguna se dieron observaciones.
En el proyecto aprobado, no se percataron que al
superponer el proyecto de arquitectura, no era
coincidente con el estructural, de acuerdo al
siguiente esquema. La lnea negra es la aprobacin
de arquitectura y la roja punteada corresponden a
las vigas de confinamiento.

MONTAJE DE
PROYECTOS
D2

D3

D1

D4

PROBLEMTICA

Se ha producido una disminucin del rea del pozo


de luz que sirve de iluminacin y ventilacin a los 4
departamentos que lo circundan.
El edificio se ha construido en su totalidad con este
proyecto aprobado.
Se ha vendido los departamentos de todo el edificio
La supervisin en 7 visitas ha contemplado la
ejecucin de la obra de acuerdo al siguiente
esquema que fue la licencia.

REDUCCION DE
POZO DE LUZ
D2

D3

D1

D4

PROBLEMATICA

Se ha efectuado en obra, modificaciones


sustanciales, las que tienen que regularizarse.

no

Se
solicita
la
conformidad
de
obra
con
modificaciones, basado en el proyecto y licencia
aprobada.
Las modificaciones en aprobacin es visto por los
delegados del Colegio de Arquitectos y es observado
(no en las modificaciones no sustanciales), sino, en
la reduccin del pozo de luz, el cual no fue aprobado
con esa rea en el proyecto original, indicando que
existe una disminucin del rea del pozo de luz.

SOLUCIONES
Efectuar un anlisis de la problemtica del
proyecto y determinar las alternativas de
solucin, a fin de que los delegados del Colegio
de Arquitectos aprueben el proyecto con
modificaciones.
Las alternativas deben
soluciones:
- Administrativas
- Tcnicas y
- Normativas

considerar, si las hay,

HABILITACIONES URBANAS

PROCEDIMIENTOS ADMINISTRATIVOS DE
OTORGAMIENTO DE LICENCIAS DE
HABILITACIN URBANA Y DE
EDIFICACIN
CAPTULO I
DISPOSICIONES COMUNES
Artculo 6.- Sujecin a planes urbanos
Ninguna obra de habilitacin urbana o de edificacin podr
construirse sin sujetarse a las normas urbansticas establecidas
en los planes de desarrollo urbano y/o acondicionamiento
territorial y/o planeamiento integral.

Las normas urbansticas constituyen documentos de inters


pblico, cuya finalidad es la promocin del desarrollo ordenado de las
ciudades. Las municipalidades dispondrn su difusin a travs de su
publicacin en lugares y medios accesibles a la colectividad; asimismo
facilitarn el acceso a reproducciones impresas de las normas
urbansticas, a slo requerimiento del interesado.
Las copias solicitadas sern de cargo del interesado, sin perjuicio de los
derechos municipales que correspondan.

Artculo 7.- Definicin de licencias de habilitacin y de


edificacin
Las licencias de habilitacin y de edificacin constituyen actos
administrativos mediante los cuales las municipalidades otorgan
autorizacin para la ejecucin de obras de habilitacin urbana o de
edificacin.
Las licencias citadas podrn ser objeto de prrroga y modificacin, as
mismo de desistimiento de manera expresa y a solicitud del interesado.

Artculo 8.- Obligatoriedad


Estn obligados a solicitar las licencias a que se refiere la presente
Ley, las personas naturales o jurdicas, pblicas o privadas,
propietarios, usufructuarios, superficiarios, concesionarios, o
titulares de una servidumbre o afectacin en uso o todos aquellos
titulares que cuentan con derecho a habilitar y/o edificar.

Artculo 9.- Excepciones


Se encuentran exceptuadas de obtener licencia de edificacin, las
siguientes obras, siempre que no se ejecuten en inmuebles que
constituyen parte integrante del Patrimonio Cultural de la Nacin.
a. Los trabajos de acondicionamiento o de refaccin, respecto de
los cuales bastar con declararlos en el autoavalo del ao
siguiente a la ejecucin de los mismos.

b. La construccin de cercos frontales hasta 20 m de longitud,


siempre que el inmueble no se encuentre bajo el rgimen en que
coexistan secciones de propiedad exclusiva y propiedad comn.
3. Zona urbana consolidada
Aquella constituida por predios que cuentan con servicios pblicos
domiciliarios instalados, pistas, veredas e infraestructura vial, redes
de agua, desage o alcantarillado y servicios de alumbrado pblico.
El nivel de consolidacin de los predios ser del 90% del total del
rea til del predio matriz.
4. Servicios pblicos domiciliarios
Dotacin de servicios de agua, desage y energa elctrica
conectado a un predio independiente.
5. Predio matriz
Unidad inmobiliaria independiente debidamente inscrita en la oficina
registral como terreno rstico.
6. Instalaciones fijas y permanentes
Aquellas construidas con albailera y concreto o adobe, que
tengan servicios pblicos domiciliarios instalados.

Artculo N 3.- Definiciones


Para los fines de la presente Ley, entindase por:
1. Habilitacin Urbana
El proceso de convertir un terreno rstico o eriazo en urbano,
mediante la ejecucin de obras de accesibilidad, de distribucin de
agua y recoleccin de desage, de distribucin de energa e
iluminacin pblica. Adicionalmente, el terreno puede contar con
redes para la distribucin de gas y redes de comunicaciones. Este
proceso requiere de aportes gratuitos y obligatorios para fines de
recreacin pblica, que son reas de uso pblico irrestricto; as
como para servicios pblicos complementarios, para educacin,
salud y otros fines, en lotes regulares edificables que constituyen
bienes de dominio pblico del Estado, susceptibles de inscripcin
en el Registro de Predios de la Superintendencia Nacional de
Registros Pblicos.
El reglamento establece la extensin mnima de la habilitacin en la
que aplica el aporte para salud, as como el porcentaje respectivo.

Estn exonerados de realizar aportes reglamentarios los


proyectos de inversin pblica, de asociacin pblico-privada o de
concesin que se realicen para la prestacin de servicios pblicos
esenciales o para la ejecucin de infraestructura pblica. (*2)
El rea del aporte se calcula como porcentaje del rea bruta deducida
de la cesin para vas expresas, arteriales y colectoras, as como de las
reservas para obras de carcter regional o provincial.
Los aportes para cada entidad se ubicarn de manera concentrada,
siendo el rea mnima la siguiente:
Para recreacin pblica 800 m2.
Ministerio de Educacin
Otros fines
Parques zonales

Lote normativo
Lote normativo
Lote normativo

Los aportes para recreacin pblica, establecidos en el Reglamento


Nacional de Edificaciones, no podrn disminuirse ni redimirse en dinero.

CAPTULO II
HABILITACIN URBANA
Artculo 16.- Requisitos
Los requisitos para solicitar una licencia de habilitacin urbana, que
conforman el expediente, son los siguientes:
Formulario nico, debidamente suscrito por el solicitante y los
profesionales responsables.
b. derogado mediante Ley N 29566.
c. En el caso que el solicitante de la habilitacin urbana no sea el
propietario del predio, adems
deber
presentar
la
documentacin que acredite que cuenta con derecho a habilitar
y de ser el caso a edificar.
d. En el caso que el solicitante sea una persona jurdica se
acompaar vigencia de poder expedida por el Registro de
Personas Jurdicas.
a.

e. Certificado de zonificacin y vas.


f. Certificado de factibilidad de servicios de agua, alcantarillado
y de energa elctrica, el mismo que ser acreditado con los
documentos que otorguen, para dicho fin, las empresas
privadas o entidades pblicas prestadoras de dichos
servicios.
g. Declaracin jurada de inexistencia de feudatarios.
h. Documentacin tcnica compuesta por plano de ubicacin y
localizacin del terreno; plano perimtrico y topogrfico;
plano de trazado y lotizacin; plano de ornamentacin de
parques, cuando se requiera; y memoria descriptiva. Esta
deber ser presentada en original y una copia impresa,
firmado por el profesional responsable del diseo, mas una
copia digital.
i. derogado mediante Ley N 29566.

j.
k.
l.

m.
n.
o.

Planeamiento integral, en los casos que se requiera de


acuerdo con el Reglamento Nacional de Edificaciones.
Estudio de Impacto Ambiental, en los casos que se requiera
de acuerdo con el Reglamento Nacional de Edificaciones.
Certificado de inexistencia de restos arqueolgicos, en
aquellos casos en que el permetro del rea a habilitar se
superponga con un rea previamente declarada como parte
integrante del Patrimonio Cultural de la Nacin.
Informe tcnico favorable emitido por los Revisores Urbanos
para la Modalidad C o dictamen de la Comisin Tcnica para
las Modalidades C y D, segn corresponda.
Comprobante de pago de licencia de habilitacin urbana.
Estudio de mecnica de suelos.

Los documentos a que se refiere este artculo deben ser


presentados en original y una (1) copia, excepto en los casos en
los que se ha precisado un nmero de copias diferente.
Artculo 17.- Recepcin de expediente y otorgamiento de
licencia de habilitacin urbana
Todos los requisitos enumerados en el artculo 16 tienen la
condicin de declaracin jurada de las personas que los
suscriben; por tanto, el funcionario municipal que recibe el
expediente solo se limitar a verificar, en el acto de
presentacin, que los documentos que contiene coincidan con
los antes sealados. De ser as, les asignar un nmero,
debiendo sellar y firmar cada uno de los documentos
presentados, tanto los originales como las copias; en caso
contrario, el expediente ser devuelto en el mismo acto de
presentacin.

El cargo del Formulario nico debidamente sellado, el nmero


de expediente asignado y el pago de los derechos de licencia,
constituyen la licencia de habilitacin urbana y ser devuelto al
interesado junto con las copias de los documentos sealados en
el artculo 16. Opcionalmente, en el mismo acto, el interesado
podr presentar hasta tres (3) juegos de copias de la
documentacin tcnica sealada en el literal h. del artculo 16
los que sern devueltos, sellados y firmados por quien recibe el
expediente, sin costo adicional alguno.
Artculo 18.- Control urbano
El rgano municipal, encargado del control urbano, realizar la
verificacin de la ejecucin de las obras de la habilitacin
urbana aprobada en todas sus modalidades, bajo
responsabilidad administrativa, civil y/o penal.

Artculo 19.- Recepcin de obra


Una vez concluida las obras de habilitacin urbana se solicita
la recepcin de las mismas, presentado ante la municipalidad
que otorg la licencia, en original y copia, los siguientes
documentos:
a. Formulario nico, debidamente sellado con la recepcin y
el nmero de expediente asignado, es decir, la licencia de
habilitacin urbana.
b. En el caso que el titular del derecho a habilitar sea
persona distinta a la que inici el procedimiento de
habilitacin urbana, debe presentar los documentos
sealados en los literales b. y c. del artculo 16, segn
corresponda.

c. En el caso de que sea persona jurdica, debe presentar


vigencia de poder expedida por el Registro de Personas
Jurdicas.
d. Conformidad de obra de servicios emitidos por las entidades
prestadoras de los servicios pblicos.
e. Copia legalizada notarialmente de las minutas que acrediten
la transferencia de las reas de aportes a las entidades
receptoras de los mismos y/o comprobantes de pago de la
redencin de los mismos, de ser el caso.
f. Comprobante de pago por derechos de recepcin de obras.
g. Planos de replanteo de trazado y lotizacin y de
ornamentacin de parques, cuando se requiera, y memoria
descriptiva. Deben ser presentados en original y cuatro (4)
copias impresas ms una (1) copia en archivo magntico.
h. derogado mediante Ley N 29566.

Estos requisitos tienen la condicin de declaracin jurada. El


funcionario municipal slo verifica en el acto de presentacin que
los documentos coincidan; sella y firma en cada uno de ellos en
original y copias.
El funcionario municipal remite en el da el expediente al rgano
municipal encargado del control urbano para que en un plazo no
mayor a quince (15) das calendario, bajo responsabilidad, efecte
las siguientes acciones:
a. Verificar que los planos de replanteo de trazado y lotizacin
correspondan a la licencia otorgada.
b. Efectuar la inspeccin de las obras ejecutadas.
c. Anotar, suscribir y sellar en el Formulario nico la conformidad.
Este acto constituye la recepcin de obras de habilitacin
urbana y autoriza la inscripcin registral.

Un juego de copias de los planos de replanteo de trazado y


lotizacin y de la memoria descriptiva correspondiente es remitido a la
municipalidad provincial para su conocimiento.
El registrador pblico se sujeta a lo establecido en la presente
disposicin, no debe requerir documentacin adicional bajo
responsabilidad.

Artculo 20.- Inscripcin registral


El Formulario nico con la recepcin de obras de habilitacin urbana, el
plano de replanteo de trazado y lotizacin, la memoria descriptiva y la
resolucin de recepcin de obras, debidamente sellados por la
municipalidad son los documentos que, en conjunto, dan mrito a la
inscripcin registral de la habilitacin urbana y a la inscripcin
individualizada de los predios urbanos generados durante este proceso.
La inscripcin individualizada de un predio urbano es requisito para la
conformidad de obra de edificacin.

Artculo 21.- Habilitaciones urbanas con


construccin simultnea
En todo procedimiento de habilitacin urbana se
podr solicitar la autorizacin de ejecucin de
obras de habilitacin urbana con construccin
simultnea. Existen cuatro tipos:

a. Las habilitaciones urbanas que cumplen los


requisitos de densidades, reas y
dimensiones
de
lotes
normativos,
establecidos en el Reglamento Nacional de
Edificaciones; en ellas se podr incluir la
autorizacin para suscribir contratos de
venta garantizada de lotes.

En este caso los adquirientes de lotes podrn solicitar


licencia de edificacin. Una vez obtenida esta,
procedern a la construccin, de manera simultnea con
el avance de las obras de habilitacin urbana.
No se podr efectuar modificaciones a los proyectos de
habilitacin urbana cuya licencia de habilitacin urbana
incluy la autorizacin para suscribir contratos de venta
garantizada.

b. Las habilitaciones urbanas


con construccin
simultnea de viviendas,
en las que el nmero,
dimensiones de lotes por
habilitar y tipo de viviendas
a edificar se defina en el
proyecto, cuya finalidad
sea la venta de viviendas
edificadas, de acuerdo a
los planos de arquitectura
que se autorizaron en
conjunto con la habilitacin
urbana.

La licencia de edificacin podr ser solicitada


por el propio Habilitador Urbano o por quien tenga el derecho
correspondiente, y obtenida esta, proceder a edificar de manera
simultnea con el avance de las obras de habilitacin urbana.
c. Las habilitaciones urbanas con construccin simultnea de
viviendas destinadas a vivienda temporal o vacacional, en las que
los contratos de venta de reas de propiedad exclusiva deben
incluir el tipo de vivienda a ser ejecutada, de conformidad con los
planos de arquitectura que se autorizaron en conjunto con la
habilitacin urbana. La licencia de edificacin podr ser solicitada
por los adquirientes de las reas de propiedad exclusiva o
por el propio Habilitador Urbano.
Obtenida esta procedern a edificar de manera simultnea con el
avance de las obras de habilitacin urbana.

d. Las habilitaciones urbanas para fines no residenciales donde el


propio habilitador o los adquirientes de lotes podrn solicitar licencia
de edificacin. Obtenida esta procedern a edificar de manera
simultnea con el avance de las obras de habilitacin urbana.
No se permitir la venta de lotes para fines de autoconstruccin y/o
autogestin.

Artculo 22.- Modificaciones sustanciales al proyecto de


habilitacin urbana
Se considera modificacin sustancial aquella que implique disminucin
de las reas del cuadro de reas de aportes con las cuales fue
autorizada la licencia de habilitacin urbana. Las habilitaciones
urbanas que incurran en esta causal debern reiniciar el procedimiento
de aprobacin.

Artculo 23.- Aprobacin de regularizacin de


habilitaciones urbanas ejecutadas
La resolucin de aprobacin de las habilitaciones urbanas
ejecutadas, expedida por la municipalidad distrital, deber contener
la resolucin que apruebe el proyecto de habilitacin urbana en va
de regularizacin y, de ser el caso, la recepcin de obras.
El expediente tcnico para la aprobacin de habilitacin urbana
ejecutada est constituido por:
a. Solicitud del propietario.
b. derogado mediante Ley N 29566
c. Tratndose de personas jurdicas, propietarias del terreno, se
acompaar la vigencia del correspondiente mandato.
d. Certificado de zonificacin y vas; y, de ser el caso, de
alineamiento.
e. Plano de ubicacin con la localizacin del terreno.

f. Plano de lotizacin, en concordancia con el Plan de Desarrollo


Urbano, aprobado por la municipalidad provincial. ste
contendr el permetro del terreno, el diseo de la lotizacin,
vas, aceras, bermas, y las reas correspondientes a los aportes
normados.
g. Permetro de terreno, el diseo de la lotizacin, vas, aceras,
bermas, y las reas correspondiente a los aportes normados.
h. Memoria descriptiva, indicando las manzanas, reas de los
lotes, numeracin y aportes.
i. Plano que indique los lotes ocupados y la altura de las
edificaciones existentes.
j. Declaracin jurada de la reserva de reas para los aportes
reglamentarios.
k. Declaracin jurada suscrita por el solicitante de la habilitacin y
el profesional responsable de la obra, en la que conste que las
obras han sido ejecutadas, total o parcialmente.

En el caso de que se cuente con resolucin de estudios preliminares


aprobados, no corresponde presentar los requisitos sealados en los
literales c, d, e y f. No se podrn exigir documentos o estudios
adicionales a los establecidos en el presente artculo.
El expediente tcnico se presentar ante el rgano competente de la
municipalidad. Este verificar el cumplimiento de los requisitos en un
plazo que no exceder de cinco (5) das hbiles. Las observaciones
del expediente sern comunicadas al recurrente, en forma escrita,
indicando el requisito no cumplido, para que se subsane en el plazo de
siete (7) das hbiles.
Si en el procedimiento de regularizacin de habilitaciones urbanas
ejecutadas se comprueba la inexistencia de reas para aportes
reglamentarios, se proceder al pago de una redencin de dinero en
efectivo a favor de las entidades pblicas a las que corresponde cada
aporte.

Una vez cumplidos los requisitos, la municipalidad emitir la


liquidacin de los derechos municipales dentro de los dos (2) das
hbiles siguientes, bajo responsabilidad. Acreditado el pago de los
derechos, la municipalidad emitir la resolucin de aprobacin
dentro de los tres (3) das hbiles siguientes, para su inscripcin en
el Registro de Predios.
La resolucin de aprobacin de la habilitacin urbana ser remitida,
para conocimiento, a la municipalidad provincial; asimismo a las
entidades pblicas titulares de las reas de aportes de habilitacin
urbana.
Los titulares de las habilitaciones urbanas extendern las
respectivas minutas de transferencia de propiedad, de los aportes
reglamentarios, en favor de las entidades correspondientes.

Artculo 24.- Habilitaciones urbanas de oficio


Las municipalidades declaran la habilitacin urbana de oficio de los
predios registralmente calificados como rsticos ubicados en zonas
urbanas consolidadas, que cuentan con edificaciones y servicios
pblicos domiciliarios. Estas habilitaciones no se encuentran sujetas a
los aportes de la habilitacin urbana.

Artculo 24-A.- Procedimiento de habilitacin urbana de


oficio
El procedimiento se inicia con la identificacin de los predios matrices
que renen las condiciones para ser beneficiados con la habilitacin
urbana de oficio.
La municipalidad notifica a los titulares registrales de los predios
matrices y a los ocupantes del predio, sobre el inicio del procedimiento
de habilitacin urbana de oficio y la elaboracin del expediente tcnico
cuyos requisitos lo establece el reglamento de la presente ley.

La municipalidad elabora el expediente tcnico que


sustenta la declaracin de habilitacin urbana de oficio. La declaracin
se efecta mediante resolucin municipal que dispone la inscripcin
registral del cambio de uso rstico a urbano. La inscripcin individual
registral es gestionada por el propietario o por la organizacin con
personera jurdica que agrupe a la totalidad de propietarios.
Para la declaracin de habilitacin urbana de oficio, el predio matriz
debe:
a) Encontrarse inscrito en la oficina registral como predio rstico.
b) Ubicarse en una zona urbana consolidada con edificaciones
destinadas a vivienda y dems complementarias a dicho uso. El
nivel de consolidacin ser del 90% del total del rea til del predio
matriz.
c) Contar con servicios pblicos de agua potable, desage o
alcantarillado, energa elctrica y alumbrado pblico.

d) Encontrarse definido el manzaneo y lotizacin y ejecutada las vas


acorde con los planes urbanos y alineamiento vial, aprobados por
la municipalidad respectiva
e) En caso de encontrarse afectado por condiciones especiales, debe
encontrarse ejecutada la canalizacin de acequias de regado y
respetar las servidumbres de los cables de red elctrica de media
y alta tensin, de la va frrea y la faja marginal de los ros, de ser
el caso.
Artculo 24-B.- Improcedencia de la habilitacin urbana de oficio
No procede declarar la habilitacin urbana de oficio, cuando el predio
matriz:
f)

Tiene en trmite un procedimiento de habilitacin urbana o de


regularizacin de una ejecutada ante la municipalidad o de
recepcin de obras de habilitacin urbana a la fecha de
publicacin de la presente Ley.

b)
c)

d)
e)
f)
g)

h)
i)

Cuenta con servicios pblicos domiciliarios, pero no


tiene edificaciones fijas y permanentes.
Se encuentra ubicado sobre reas naturales protegidas, zonas
reservadas o fajas de servidumbre, entre otras, segn ley de la
materia.
Se encuentra ubicado en terrenos de uso o reservados para la
defensa nacional.
Se encuentra en reas de uso pblico o derecho de va.
Se encuentra sobre reas de inters arqueolgico, histrico o
patrimonio cultural.
Se encuentra incurso en un procedimiento judicial en el cual se
ha de determinar la titularidad, mejor derecho o procedencia de
ttulo.
Es considerado por la entidad competente como zona de alto
riesgo para la salud, la vida o integridad fsica de la poblacin.
Cuando exista superposicin de reas con predios de terceros.

En los casos previstos en los literales c),d),e) y f), cuando el


predio matriz se encuentra afectado parcialmente, puede
aprobarse la habilitacin urbana de oficio excluyendo la zona
afectada.
Artculo 24-C.- rgano responsable
La municipalidad determina el rgano responsable del
procedimiento de habilitacin urbana de oficio, con facultades
para realizar las inspecciones de verificacin catastral, los
levantamientos de informacin topogrficos, la elaboracin de
los planos correspondientes y las respectivas memorias
descriptivas, los cuales estn sujetos a las normas urbansticas
establecidas en los planes de desarrollo, acondicionamiento
territorial y planeamiento integral.

REGISTRALES
REGLAMENTO DE INSCRIPCIN DE PREDIOS
RESOLUCION DEL SUPERINTENDENTE NACIONAL DE OLOS REGISTROS PBLICOS N 0972013-SUNARP/SN (03.05.2013)

CAPITULO II
HABILITACIONES URBANAS
SUBCAPTULO I
DOCUMENTOS PREVIOS
Artculo 32.- Anotacin preventiva de documentos previos
El Certificado de Zonificacin y Vas y los Certificados de
Factibilidad de Servicios se anotarn preventivamente a solicitud
del propietario, en el rubro B) de la partida registral del predio, en
forma previa a la inscripcin de la habilitacin urbana y siempre que
se encuentren vigentes. La falta de anotacin preventiva de los
documentos previos no impide la inscripcin de la habilitacin
urbana.

Artculo 33.preventiva.

Contenido

del

asiento

de

anotacin

En el asiento de anotacin preventiva del Certificado de


Zonificacin y Vas se precisarn los datos a que se refiere el
numeral 1 del artculo 14 de la Ley N 29090 y el plazo de vigencia
del certificado. El asiento de anotacin preventiva caducar de
pleno derecho al vencimiento del plazo de vigencia del certificado.
En el asiento de anotacin preventiva de los certificados de
factibilidad de servicios se indicar si el predio cuenta con
factibilidad de servicios o, en caso de que el acceso al servicio sea
posterior, los datos a que se refieren los literales b), c) y d) del
numeral 3 del artculo 14 de la Ley N 29090.

SUBCAPTULO II
HABILITACIONES URBANAS
Artculo 34.- Inscripcin de la habilitacin urbana
De conformidad con el artculo 10 de la Ley N 29090, slo es
inscribible la recepcin de obras de la habilitacin urbana, salvo los
supuestos de aprobacin de habilitaciones urbanas nuevas con
autorizaciones de construccin simultnea y/o venta garantizada de
lotes, cualquiera sea la modalidad de la aprobacin de la misma, en
cuyo caso podr anotarse preventivamente el proyecto de habilitacin
urbana.
En los casos de habilitaciones urbanas aprobadas que no cuenten con
las autorizaciones previstas en el prrafo anterior podr anotarse
preventivamente el proyecto de habilitacin urbana a solicitud y bajo
responsabilidad del promotor, supuesto en el cual en ningn caso se
pre-independizarn los lotes conformantes de la habilitacin urbana.

Artculo 35.- Anotacin preventiva del proyecto de habilitacin urbana


La anotacin preventiva del proyecto de habilitacin urbana se realizar en
mrito a los siguientes documentos:
a) Cargo del Formulario nico de Habilitacin Urbana - FUHU presentado
ante la municipalidad distrital o provincial en el caso del Cercado, con el
sello de su recepcin y el nmero de expediente asignado. Se requerir la
presentacin de documentos complementarios si dicho Formulario no
contuviera toda la informacin prevista en el artculo 37.
b) Planos de ubicacin y localizacin del terreno, y de trazado y lotizacin
presentados ante la Municipalidad respectiva.
c) Memoria Descriptiva.
En caso de discrepancia entre los datos consignados en la memoria
descriptiva y el respectivo plano, prevalecern los que aparecen en este
ltimo. A fin de agilizar la inscripcin, se presentar adicionalmente los
documentos previstos en los literales b) y c) en soporte digital. .Los Jefes
de las Zonas Registrales, de manera progresiva, establecern el
cumplimiento de lo dispuesto en el presente prrafo.

Artculo 36.- Anotacin preventiva del proyecto de habilitacin urbana


aprobado por silencio administrativo positivo
La anotacin preventiva del proyecto de habilitacin urbana aprobado por
silencio administrativo positivo, bajo la Modalidad C con evaluacin de Comisin
Tcnica o la Modalidad D, se realizar en mrito a los siguientes documentos:
a) Cargo del Formulario nico de Habilitacin Urbana - FUHU presentado ante
la municipalidad distrital o provincial en el caso del Cercado, con el sello de su
recepcin y el nmero de expediente asignado. Se requerir la presentacin de
documentos complementarios si dicho Formulario no contuviera toda la
informacin prevista en el artculo 37
b) Los documentos tcnicos a que se refieren los literales b) y c) del artculo 35;
c) Cargo de recepcin de la declaracin jurada del propietario en el sentido que
ha operado el silencio administrativo positivo, presentada ante la municipalidad
correspondiente.

En caso de discrepancia entre los datos consignados en la memoria


descriptiva y el respectivo plano, prevalecern los que aparecen en
este ltimo.
A fin de agilizar la inscripcin, se presentar adicionalmente los
documentos previstos en el literal b) en soporte digital. Los Jefes de
las Zonas Registrales, de manera progresiva, establecern el
cumplimiento de lo dispuesto en el presente prrafo.

Artculo 37.- Contenido del asiento de anotacin preventiva del proyecto


de habilitacin urbana
El asiento de anotacin preventiva del proyecto de habilitacin urbana contendr,
adems de los requisitos establecidos en el artculo 13, segn corresponda, los
siguientes datos:
a) El nmero asignado al expediente del proyecto de habilitacin urbana y su fecha de
recepcin por la municipalidad competente;
b) El cuadro general de distribucin de reas, en el que se precisen el rea total del
predio habilitado, el rea til, cantidad de lotes que conforman la habilitacin, reas de
aportes, reas de compensacin si las hubiere, as como el rea total de las vas
pblicas y otros datos;
c) La autorizacin de venta garantizada, salvo el caso del segundo prrafo del artculo
N 34.
El asiento de anotacin preventiva caducar de pleno derecho al vencimiento del plazo
de vigencia de la licencia de habilitacin computado conforme a lo previsto en el
artculo 11 de la Ley N 29090.

Artculo 38.- Pre independizacin


La pre independizacin de los lotes que integran la habilitacin urbana se efectuar en
mrito a los documentos sealados en los literales b) y c) del artculo 35. No se realizar
pre independizacin alguna, cuando se trate de proyectos de habilitacin urbana de lote
nico.
Cuando la memoria descriptiva no contenga la descripcin literal del rea, linderos,
medidas perimtricas y colindancias (por el frente, por la derecha entrando, por la
izquierda entrando y por el fondo) de los lotes, se presentar por el propietario el
documento que contenga dicha descripcin, sin necesidad de certificacin de firma.
Normas Legales del 04.05.2013 82
En caso de discrepancia entre los datos consignados en la memoria descriptiva o el
documento complementario a que se refiere el prrafo anterior y el respectivo plano,
prevalecern los que aparecen en este ltimo.
Las partidas pre independizadas y las anotaciones preventivas extendidas en ellas se
mantendrn vigentes hasta la caducidad del asiento de anotacin preventiva del proyecto
de habilitacin urbana.
Producida la caducidad, se cerrarn las partidas pre independizadas.

Artculo 39.- Anotacin preventiva de la compraventa garantizada


La compraventa garantizada, y en su caso la cesin de posicin
contractual, se anotarn preventivamente en la partida individual del
respectivo predio. La inscripcin definitiva de dichos actos se efectuar
simultneamente con la inscripcin de la recepcin de obras.
Artculo 40.- Inscripcin de la recepcin de obras
La inscripcin de la recepcin de obras se har en mrito a los
siguientes documentos:
a) Formulario nico de Habilitacin Urbana - FUHU, correspondiente a
la recepcin de obras;
b) Resolucin de recepcin de obras de la habilitacin urbana;
c) Plano de replanteo de trazado y lotizacin y memoria descriptiva,
salvo que el proyecto aprobado no hubiera sufrido modificaciones y no
se hubiera anotado preventivamente el proyecto de habilitacin
urbana, en cuyo caso se presentarn el plano de trazado y lotizacin y
la memoria descriptiva presentados para la obtencin de la licencia de

d) Plano de ubicacin y localizacin presentado para la obtencin de la licencia de


habilitacin urbana, salvo que el proyecto de habilitacin urbana se hubiera anotado
preventivamente;
e) documento privado suscrito por el profesional responsable con certificacin de firmas
que contenga la valorizacin de las obras de habilitacin urbana, salvo que dicha
valorizacin se encuentre contenida en la memoria descriptiva.
Estos documentos debern estar debidamente sellados por la municipalidad respectiva.
Artculo 41.- Contenido del asiento de recepcin de obras
El asiento de inscripcin de la recepcin de las obras de habilitacin urbana contendr,
adems de los requisitos establecidos en el artculo 13, segn corresponda, los
siguientes datos:

a) Nmero y fecha de la resolucin municipal que aprueba la recepcin de las


obras. Cuando hubiese operado el silencio administrativo positivo se indicar la
fecha de presentacin ante la municipalidad del expediente que contiene la
solicitud de recepcin de obras y de la Declaracin Jurada a que se refiere la
Ley N 29060;
b) El cuadro general de distribucin de reas, en el que se precisen el rea total
del predio habilitado, el rea til, cantidad de lotes que conforman la
habilitacin, reas de aportes, reas de compensacin si las hubiere, as como
el rea total de las vas pblicas y otros datos tcnicos relevantes.
Al inscribir la recepcin de obras, el Registrador, proceder a independizar los
lotes que conforman la habilitacin urbana, si no se hubieran independizado con
anterioridad, siendo de aplicacin las reglas previstas en los prrafos segundo y
tercero del artculo 38.

Artculo 42.- Inscripcin de recepcin de obras con variacin de


rea, linderos y medidas paramtricas
Cuando en la resolucin de recepcin de obras se vare el rea, linderos y
medidas perimtricas de los lotes pre independizados cuyo dominio se
encuentre anotado a favor de terceros, el Registrador proceder a inscribir la
recepcin de obras, modificando dichos datos en la partida correspondiente a
cada lote, salvo que como consecuencia del replanteo de la lotizacin se
hubiese reducido la cantidad de lotes del rea til de la habilitacin, en cuyo
caso se requerir el consentimiento de los titulares con derechos anotados
sobre los lotes excluidos como consecuencia de la reduccin. Inscrita la
recepcin de obras, se proceder al cierre de las partidas abiertas para tales
lotes.
Si como consecuencia del replanteo, la variacin en la descripcin de los lotes
impida su identificacin por el rea de Catastro, se requerir la modificacin o
aclaracin del ttulo que dio mrito a la anotacin de la compraventa.
En los supuestos de los dos prrafos anteriores, el documento respectivo debe
revestir la misma formalidad que el acto primigenio.

Artculo 43.- Inscripcin de recepcin de obras


por silencio administrativo positivo
Para inscribir la recepcin de obras por silencio administrativo
positivo se presentarn los siguientes documentos:
a) Cargo del Formulario nico de Habilitacin Urbana - FUHU,
correspondiente a la recepcin de obras, presentado ante la
Municipalidad correspondiente;
b) Los documentos tcnicos a que se refieren los literales c) y d)
del artculo 40;
c) Cargo de recepcin de la declaracin jurada del propietario en
el sentido que ha operado el silencio administrativo positivo,
presentada ante la municipalidad correspondiente.

Artculo 44.- Recepcin parcial de obras de


habilitacin urbana ejecutada por etapas
Cuando se inscriba la recepcin parcial de obras en el
supuesto del artculo 37 del Reglamento de la Ley N
29090, se independizar el rea correspondiente a la etapa
recepcionada, quedando en la partida matriz el rea
pendiente de ejecucin.
Cuando en la resolucin que aprueba la recepcin parcial
se establezcan aportes pendientes de efectuar en la etapa
a recepcionar, se extender un asiento de anotacin
preventiva en el rubro D de la partida matriz, haciendo
constar dicha circunstancia.

Artculo 45.- Compensacin de reas


Cuando la habilitacin urbana comprenda reas sujetas a futura
compensacin, sta no constituye acto previo para la inscripcin de la
aprobacin del proyecto o de la recepcin de obras. El Registrador
suspender la inscripcin de los lotes comprendidos dentro del rea
destinada a futura compensacin que se encuentren total o parcialmente
fuera del permetro del predio inscrito, debiendo dejar constancia de la
suspensin en el asiento respectivo.
Inscrita la compensacin de reas, se entender que los lotes objeto de la
suspensin se integran a la habilitacin urbana, siempre que hubiesen
sido comprendidos dentro del rea til aprobada.

El ttulo inscribible estar constituido por la escritura pblica o el


formulario registral que contenga el acuerdo de compensacin. Si
las reas materia de compensacin no han sido comprendidas
dentro del rea til aprobada para cada habilitacin, se deber
presentar adems la Resolucin municipal que apruebe la lotizacin
de ambas reas materia de compensacin y el plano
correspondiente.
Con la inscripcin de la compensacin de reas se inscribirn
simultneamente la modificacin de las habilitaciones urbanas y de
las reas de los predios matrices, para lo cual se presentarn los
documentos que correspondan a dichos actos.

Artculo 47.- Inscripcin de regularizacin de habilitaciones urbanas


ejecutadas.
La inscripcin de la regularizacin de las habilitaciones urbanas
ejecutadas a que se refiere el artculo 23 de la Ley N 29090 se har en
mrito a los siguientes documentos:
a)Resolucin municipal que en va de regularizacin aprueba el proyecto,
en cuyo caso se extender la anotacin preventiva, aplicndose el artculo
37, en lo que fuere pertinente o la recepcin de obras de la habilitacin
urbana ejecutada, en cuyo caso se extender el asiento de inscripcin de
la habilitacin y de la independizacin de los lotes;
b ) Planos de ubicacin y localizacin del terreno, y de trazado y lotizacin
o de replanteo en su caso, presentados ante la Municipalidad respectiva;

c) Memoria descriptiva;
d) Documento privado suscrito por el profesional responsable con
certificacin de firmas que contenga la valorizacin de las obras de
habilitacin urbana, salvo que dicha valorizacin se encuentre
contenida en la memoria descriptiva. Este requisito slo ser
exigible en el supuesto de regularizacin con recepcin de obras.
En los casos en que la Resolucin Municipal de regularizacin
apruebe el proyecto, la misma se anotar preventivamente. Los
lotes sern independizados una vez que se presente la Resolucin
de recepcin de obras.

Artculo 48.- Inscripcin de habilitaciones urbanas de oficio


Cuando la habilitacin urbana de oficio comprenda la totalidad
del predio registrado, la inscripcin se extender por el solo
mrito de la resolucin municipal respectiva.
En el supuesto que el predio habilitado forme parte de otro de
mayor extensin deber presentarse, adems, el plano de
ubicacin y localizacin, el plano perimtrico del rea habilitada
y del rea remanente, as como la memoria descriptiva cuando
los datos referidos al rea, linderos y medidas perimtricas no
consten en la resolucin. En este caso, el Registrador
independizar el rea objeto de la habilitacin en mrito a los
documentos mencionados en el presente artculo.

En el caso que en la partida matriz consten asientos de inscripcin


o anotacin que revelen la existencia de un procedimiento de
habilitacin urbana o de regularizacin de una ejecutada en trmite
a la fecha de publicacin de la Ley N29898, en aplicacin del literal
a) del artculo 24-B de dicha Ley, no proceder la inscripcin de la
habilitacin urbana de oficio, salvo que esta circunstancia se
encuentre considerada expresamente en la Resolucin municipal
respectiva.
Asimismo, el interesado deber presentar el documento privado
suscrito por un arquitecto o ingeniero colegiado con certificacin de
firmas que contenga la valorizacin de las obras de habilitacin
urbana, salvo que dicha valorizacin se encuentre contenida en la
Resolucin respectiva.

Artculo 49.- Inscripcin de actos de disposicin


de lotes que integran una habilitacin urbana
Para inscribir la transferencia de propiedad y dems actos de
disposicin de los lotes que integran una habilitacin urbana,
previamente debe inscribirse la recepcin de obras, salvo que en la
resolucin que aprueba dicha habilitacin se establezca la libre
disponibilidad sin requerirse la recepcin de obras conforme a la
normativa vigente.

FONDO MI VIVIENDA
GERENCIA COMERCIAL

TALLER
TEMA LIBERE DE LA REGION

EXPOSITOR
ING CIP GUILLERMO QUEQUEZANA QUINTANA