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Derecho Registral

Adriana Abella

REGISTRO INMOBILIARIO
ARGENTINO
Sistema registral es declarativo
(art. 2505 del CC., y los arts. 2, 20 y cc.
Ley N 17.801)
No convalidante ( art. 4 LR)
La finalidad de la publicidad registral es
brindar seguridad en el trfico jurdico
inmobiliario.

REGISTRO DE TTULOS
Art 2 LR. En el Registro de la propiedad inmueble se
registran los siguientes documentos:
a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o
extingan derechos reales sobre inmuebles;
b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y dems
medidas cautelares,
c) Los establecidos por las leyes nacionales o provinciales
II Congreso Internacional de Derecho Registral se acept
la designacin genrica de situaciones jurdicas registrables,
que interesa al derecho por sus efectos de oponibilidad a
terceros interesados, denominacin que ms se ajusta a la
temtica registral imperante.

Principios registrales
inscripcin
rogacin
autenticidad
especialidad
tracto sucesivo
prioridad
legalidad
El principio de fe pblica registral no ha sido
tcnicamente incorporado en nuestro derecho
Existe presuncin de veracidad.

PRINCIPIO DE PRIORIDAD
En un sentido amplio, la prioridad alude tanto a la
preferencia excluyente o de superioridad,
o no excluyente llamada de rango
La preferencia excluyente trata de derechos
incompatibles entre s
Se aplica de la mxima prior in tempore potior in
iure.
La preferencia de rango se produce cuando
ingresan documentos que instrumentan derechos
compatibles.

El artculo 17 :
Inscripto o anotado el documento, no podr
registrarse otro de igual o anterior fecha que se
le oponga o sea incompatible, salvo que el
presentado en segundo trmino se hubiere
instrumentado durante el plazo de vigencia de
la certificacin a que se refieren los arts. 22 y
concordantes y se lo presente dentro del plazo
establecido en el art. 5.

Prioridad directa
Ley 17.801 sienta la prioridad registral en
el art. 19 en su primera parte dice:
La prioridad entre dos o ms inscripciones
o anotaciones relativas al mismo inmueble
se establecer por la fecha y el nmero de
presentacin asignado a los documentos en
el ordenamiento a que se refiere el artculo
40

El artculo 40 LEY 17801


El Registro por los procedimientos tcnicos

que disponga la reglamentacin local, llevar


un sistema de ordenamiento diario donde se
anotar la presentacin de los documentos
por orden cronolgico, asignndoles el
nmero correlativo que les corresponda
Inicio del procedimiento inscriptorio
Efecto de duracin y caducidad de los plazos

Alteraciones del principio


Convenciones sobre rango
Modificaciones legales
Reserva de prioridad ( arts. 23, 24, 25, 17, 18 inc b, 9 inc
b LR)
Efecto retroactivo de la inscripcin ( art. 5)

Art. 23 Ley 17801


El escribano no puede autorizar documentos de
transmisin, constitucin, modificacin o cesin
de derecho reales sobre inmuebles, sin tener a la
vista el ttulo inscripto en el registro, as como
certificacin expedida a tal efecto por dicha
oficina en la que se consigne el estado jurdico de
los bienes y de las personas segn constancias
registrales.
Legitimado.
Actos.
Cmputo del plazo. Efectos.

Art. 25 Ley 17801


Esta certificacin producir los efectos de
anotacin preventiva a favor de quien
requiera, en el plazo legal, la inscripcin del
documento para cuyo otorgamiento se
hubiere solicitado.

Las certificaciones revisten las caractersticas


propias de los instrumentos pblicos administrativos.
Tiene igual valor y eficacia que los asientos
originales y suplen a stos;
Son el medio tcnico y legal de hacer pblico el
registro.
Garantizan la inmutabilidad de lo informado dentro
del plazo y en las condiciones que resultan de la ley.

Los registros se presumen completos e ntegros y


lo son cuando la realidad registral coincide con la
realidad sustancial
El certificado goza de la presuncin de integridad
del contenido de los asientos.
Produce una presuncin de certeza de lo que en la
misma se hace constar y afirma.
No detiene la obtencin de ulteriores certificados
Todo documento que se presente en el registro
ser inscripto condicionado

Documento otorgado
Sin certificado
Con certificado solicitado para un acto
distinto del indicado en la solicitud
Con certificado solicitado por otro
escribano
Responsabilidad del escribano

Prioridad indirecta
En resguardo de la contratacin y
proteccin de los interesados en celebrar un
negocio jurdico que tiene por fin la
constitucin, transmisin, modificacin o
cesin de derechos reales sobre inmuebles.
Se garantiza la seguridad del trfico
jurdico inmobiliario
Art. 5: Las escrituras pblicas que se presenten dentro del plazo de cuarenta
y cinco das contado desde su otorgamiento, se considerarn registradas a la
fecha de su instrumentacin

La prioridad se apoya en distintos momentos:


presentacin de certificado,
La instrumentacin del acto dentro del plazo de
validez
El ingreso del documento al registro dentro de los 45
das
La inscripcin definitiva
Por el transcurso del tiempo, caducan las anotaciones referentes a la
expedicin de certificados con reserva de prioridad (artculos 24 y 25, Ley
Registral), y las registraciones provisorias por 180 das, que pierden su
validez de manera automtica (artculo 9, inciso b, Ley Registral).

PUBLICIDAD
La plenitud, limitacin o restriccin de los
derechos inscriptos y la libertad de
disposicin, slo podr acreditarse con
relacin a terceros por las certificaciones
que se refieren los arts. 23 a 25 de la
mencionada ley (art. 22 de la ley 17.801).
Tercero de buena fe.

La Corte Suprema sostiene que debe evaluarse la


conducta de los adquirentes del derecho real que
pretenden ampararse en el informe registral,
a quienes les son aplicables los principios
establecidos en el art. 902 del C.C., es decir, un grado
de diligencia razonable necesaria para la celebracin
del acto que estn ejecutando que consiste en la
impecable conviccin de estar obrando con arreglo a
derecho, presupuesto indispensable para obtener la
proteccin de la ley
CS Inverfin S.A. 1986.12.11 LL 1987 C,144

Medidas cautelares

Inhibicin general de bienes


Embargo
Anotacin de litis
Prohibicin de innovar
Prohibicin de disponer, contratar, enajenar
Medida cautelar genrica

Caducidad art. 37 inc b LR

Deben considerarse
los derechos tutelados por ambos institutos
jurdicos:
principio de prioridad en la forma
establecida por la ley N 17.801 y
las medidas cautelares

Finalidad
El certificado que otorga la reserva de prioridad
indirecta garantiza la inmutabilidad durante el
plazo legal , para dar seguridad al interesado de
que el negocio jurdico que piensa celebrar con
respecto a esos bienes no se ver afectado por un
cambio de la situacin registral.
Las medidas precautorias se dictan en un proceso
con el fin de inmovilizar la situacin jurdica de
determinados bienes, impedir su disposicin en
garanta de los derechos de los litigantes

Requisitos para su registro


Los requisitos generales para la anotacin,
derivados del rgimen de prioridad de la Ley N
17.801.
La calificacin del documento judicial, sus
alcances y lmites.
En este aspecto el documento judicial que ingresa al Registro debe
cumplir con los requisitos previstos por el art. 3 de la Ley N 17.801,
solemnidades y requisitos formales que deben observarse en la
formacin del documento, autenticidad, suficiencia, determinacin
especfica del inmueble e individualizacin de los titulares.

El registrador deber tener en cuenta lo


dispuesto en
Los cdigos de procedimiento, en el derecho de
fondo y en las normas registrales
Debe calificar la veracidad y suficiencia de la
manda judicial.
Debe observar que el documento contenga un
mandato con contenido registral -asunto
inscribible o anotable
su procedencia y autora, la naturaleza de la
medida y la compatibilidad de dicha medida con
los asientos existentes en el registro.

Inhibicin general de bienes


Es una medida cautelar que impide gravar o disponer
derechos sobre bienes inmuebles en forma genrica
Subsidiaria del embargo
Efectos a partir de su registro
Limitacin la libre disponibilidad
Se decreta
En procesos especiales: insania, inhabilitaciones 152 bis,
concursos, quiebras, etc. ; en procesos ejecutivos cuando
no se conocen bienes del deudor para garantizar una
sentencia de condena
No puede ser tomada a cargo
Levantamiento

Embargo
La medida cautelar cae sobre el precio de la
cosa y no sobre ella
Importancia del monto. Su modificacin.
CSJN Romero Guillen c. Pcia. de Santa Fe, Fallo
39.317 ED 117,414

La existencia de un embargo sobre el inmueble


anotado en el registro de la propiedad, pero omitido
en el certificado en virtud del cual actu el escribano
al autorizar la escritura de venta, no obstaculiza la
inscripcin de este acto
Plenario CNCiv. Gladys de MALBIN Recurso de
recalificacin, 21.04.1976 LL 1976 C, 47
Legitimacin registral

La inexactitud en la certificacin genera la


responsabilidad del Estado en tanto el perjuicio sea
producto de la actividad administrativa y sta, a su
vez, puede considerarse un ejercicio objetivo de la
funcin
No basta que haya una anotacin errnea por ser
divergente de la realidad extrarregistral, sino que el
registro debe haber emitido un certificado que refleje
un error determinante del dao

Venta del inmueble embargado


El bien embargado est en el comercio y as lo
establece el Cdigo Civil. Solo el embargo
ejecutorio o la publicidad del auto de la subasta
del inmueble obstar la disponibilidad.
El embargo preventivo permite que el propietario
enajene el bien, el adquirente toma a cargo el
embargo.

Plenario de la Cmara Comercial (Banco de Italia


y Ro de la Plata c. Corbeira Rey Teresa
s/Ejecutivo, L.L. 1983-D, 476),
El adquirente de un bien embargado -tratndose
de embargo preventivo o ejecutivo- que tome
expresamente a su cargo el gravamen, slo
responde por la suma por la cual ste aparece
registrado.

El fallo plenario de la Cmara Civil Czertok o. y otro


s/Asistencia Mdica, del 23-8-2001,
El adquirente de una cosa registrable, embargada por el
monto determinado, para obtener el levantamiento de la
medida cautelar, no puede liberarse pagando slo el monto
inscripto, sino que responde tambin por la
desvalorizacin monetaria, si correspondiere, por los
intereses, por las costas, por las sucesivas ampliaciones y
por als dems consecuencias del juicio.
.

ANOTACIN DE LITIS

Publicita una cuestin judicial que resolver la


validez, existencia, extensin del derecho.
Efectos
Su preferencia esta condicionada a la reserva
de prioridad

Prohibicin de innovar
Podr decretarse la prohibicin de innovar en toda clase de
juicio, siempre que:
1) El derecho fuere verosmil.
2) Existiere el peligro de que si se mantuviera o alterara, en su caso, la
situacin de hecho o de derecho, la modificacin pudiera influir en la
sentencia o convirtiera su ejecucin en ineficaz o imposible.
3) La cautela no pudiere obtenerse por medio de otra medida
precautoria.
La finalidad de esta medida es preservar el statu quo de la situacin
jurdica, impidiendo su cambio o alteracin mientras se sustancie la
pretensin (tiende a inmovilizar tanto la situacin de hecho como la de
derecho).

Medidas cautelares genricas o


innominadas
aqullas que pueden ser dispuestas para
satisfacer una necesidad de aseguramiento
provisional especfica y a cuyo respecto
resulten insuficientes o excesivas las
medidas contempladas en la ley

EFICACIA DE LOS
CERTIFICADOS DE RESERVA
DE PRIORIDAD
ante resoluciones judiciales que
pretendan impedir la escrituracin o
la posterior inscripcin registral

La cuestin

Derecho Constitucional
Derecho Civil
Derecho Procesal
Derecho Registral

Cautelares notificadas al escribano


Al interesado le resultan inoponibles los
gravmenes que pudieren recaer sobre el
inmueble a posterioridad de la expedicin
del certificado.
Notificacin al escribano.
Supuestos.

Conclusin
Durante la vigencia del certificado con reserva de prioridad no es
valioso paralizar la autorizacin de la escritura de venta y menos su
inscripcin definitiva.
Con ttulo y modo suficiente el adquirente ya es dueo
No podemos desconocer la operatividad de un rgimen de inters
general.
Evitar un debilitamiento de la seguridad jurdica

Medidas cautelares durante el curso de la


inscripcin

Conclusiones en Congresos
IV Congreso Nacional de Derecho Registral (Mendoza, 1982)
VI Congreso de Derecho Registral (Misiones, 1986) y
La prohibicin de innovar tiene el mismo tratamiento registral que las dems
medidas precautorias. No paraliza la actividad registral, no afecta la reserva
de prioridad indirecta, ni impide la expedicin de nuevos certificados
VIII Congreso Nacional de Derecho Registral (Salta, 1993)
Ninguna medida especfica o genrica puede tener como consecuencia la
paralizacin de un proceso inscriptorio, en virtud de que el mismo supone la
cristalizacin en tiempo y forma legalmente previstos de la proteccin del
negocio a que el principio de retroproridad apunta.
Lo contrario acarreara el desmoronamiento de un sistema, la supresin del
encaje sincronizado de normas y la ineficacia del fin perseguido

Fallos que avalan esta postura:


Suprema Corte de Justicia de la Provincia de
Buenos Aires,
Robazza de Gutirrez, Norma y otro c/Provincia de
Buenos Aires, 1979
Rodrguez, Atenor c/Provincia de Buenos Aires
s/demanda contencioso administrativa ao 1990

La inscripcin registral definitiva no puede condicionarse a las resultas


de una orden judicial de no innovar ingresada al Registro antes de la
solicitud de dicha inscripcin, si la escritura de transmisin del dominio
del bien se efectu teniendo en cuenta la certificacin del registro que
acreditaba su libre disponibilidad y la solicitud de inscripcin se formul
dentro del perodo de anotacin preventiva.

Derecho constitucional
Propiedad inviolable. Garantas de defensa y debido
proceso legal (arts. 5, 17, 18, 28 y 33 CN.).
La medida de no innovar est reglamentada en los cdigos
locales, por lo que no puede poseer mayor vigor y
extensin que los propios derechos reales del Cdigo Civil.

Derecho Procesal
La cosa juzgada afecta a las partes del proceso, no a
terceros.
Principio de congruencia: la resolucin judicial debe
limitarse a la materia del litigio.
La prohibicin de innovar podr generar resonancia para
posibles adquirentes futuros (aqullos que carezcan de la
reserva de prioridad al tiempo en que la primera se
materializa).
Ha de mediar debida publicidad.

Derecho Civil
Inoponibilidad de lo actuado en el proceso cautelar al tercero
amparado por la prioridad registral (arts. 1195, 1199 CC.)
Registracin: requisito de eficacia frente a terceros intersados de
buena fe (art. 2505 CC. y arts. 2 inc. b, 19, 21 y 22 LR.).
La ley de proteccin al consumidor Ley N 24.240, art. 4
establece que la informacin que se lanza al pblico tiene que ser
veraz, detallada, eficaz y suficiente.

Cautelar innovativa
El magistrado ordena al registrador que se abstenga de
otorgar la inscripcin definitiva de la escritura
colocado al documento notarial en una situacin de espera
a las resultas de lo dispuesto por el juzgado actuante
preservando la prioridad del caso.
La orden debe ser especfica, mencionando la
operacin inmobiliaria, escribano autorizante y certificado
expedido por el Registro.
Se frustra el normal desenlace del proceso inscriptorio.

XLIV Reunin Nacional de


Directores de Registros
Calificacin del documento judicial que dispone una medida cautelar
innovativa o autosatisfactiva que puede detener el procedimiento
inscriptorio.
Cabe merituar que la autoridad judicial que ordena dichas medidas,
cuenta con facultades suficientes para amparar garantas y
pretensiones judiciales sustantivas de similar entidad a las protegidas
por la Ley N 17.801.
RECOMIENDA:
Detener el proceso inscriptorio cuando as lo ordene expresamente
la manda judicial. En su defecto, solicitar a las autoridades judiciales
oficiantes, precisar con exactitud y suficiencia los alcances de la
medida ordenada.

Registro de la propiedad
de la provincia de Buenos Aires, como el de la
Capital Federal, se abstienen de inscribir el
documento a las resultas de la decisin del rgano
judicial que dispuso la medida.
Sin perjuicio de ello, proceden a su inscripcin
provisional, manteniendo su posicin registral
hasta la resolucin del conflicto.
Por lo tanto, todo documento que ingrese con
posterioridad ser inscripto o anotado en forma
condicionada (conf. art. 18, inc. b, Ley N
17.801).

Fallo
Peirano Maximiliano c/ Hong Wu Zeng y
otro s/ Cobro de alquileres
CNCiv.Sala K 12.4.04
Prohibicin de inscribir una venta.

Conclusiones CNDR 2011


Principio de Prioridad y Certificados Registrales.
Dispensa del pedido de certificacin:
El pedido de certificados, previsto por el art. 23 de
la Ley 17.801, hace a la proteccin del negocio en
gestacin y a su oponibilidad, fundamento y efecto
de dicha norma.
Sin perjuicio de ello, la dispensa de certificaciones
es posible siempre que dicha excepcin resulte
fundada atendiendo las particularidades del caso
concreto, lo que el Escribano debe calificar, previo
asesoramiento debido a las partes.

Conclusiones CNDR 2011

En virtud de ello:
El pedido de certificados previo al otorgamiento de la escritura es necesario
pero no obligatorio. El certificado con reserva de prioridad protege al acto no
al adquirente o al enajenante.
La dispensa del pedido de certificados debe ser formulada por los sujetos
negociales otorgantes del acto, quienes tambin podrn eventualmente, desistir
de la solicitud de inscripcin.
La falta de solicitud de certificaciones previas al otorgamiento del acto, no
acarrea la nulidad. Solo la prdida de la reserva de prioridad.
La calificacin de la procedencia de la dispensa solo puede ser realizada por el
notario interviniente excediendo notablemente el mbito de calificacin del
registrador.
Cada Registro puede tener su modalidad especfica para verificar si existen
otros documentos que hayan ganado prioridad u obsten a la inscripcin por
prioridad directa de la escritura autorizada sin pedido previo de certificados.

Conclusiones CNDR 2011


Principio de Prioridad y Certificados Registrales.
Dispensa del pedido de certificacin: Medidas cautelares
y reserva de prioridad
Ninguna medida cautelar cualquiera fuere su naturaleza,
podr enervar los efectos de la reserva de prioridad.
Sin perjuicio de que el presente despacho no analiza los
alcances de la inhibicin general de bienes, dado el
carcter personal de la misma es innecesario proceder a la
solicitud de la certificacin respectiva con relacin al
causante en los supuestos de instrumentaciones bajo la
modalidad del tracto abreviado.