Mortgage Basics

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############=####qJ###############################################Mortgage
Basics#######################################
##########################################################Types of
Mortgages#######################!
###############################################Types of Collateral:Residential
1 to 4 family homes (up to 4 units)Commercial Larger apartments & non-residential
Permanent vs. ConstructionPerm on completed existing buildingsConstruction
loans finance development projects#########################$#########
#########$###################U#######################
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######################T##################################$###u#################p##
############################################################Government
Involvement#######################!############################################
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#########T#####################################################T####
###
############################################################################Ter
minology#######
#########
#####!###############################################Owner begins with "O", so:

"...or" ===> Owner"Lessor" is Owner (Landlord), "Lessee" is Renter."Mortgagor" is
Owner (Borrower), "Mortgagee" is Lender.###$##################!############!
########6###1#################M####### #########
##############################################################Legal Structure of
Mortgages#######################!
############################################=###Mortgages have 2 parts
(documents):Promissory Note: Contract establishing debt.Mortgage Deed: Secures debt
with real property collateral (potentially conveys title).Two legal bases of
mortgages:"Lien Theory" (most states): borrower holds title, lender gets lien.
"Title Theory" (a few states): Lender holds
title.######$############################x#########$############################
################################J###############################x####
###
#############=##############################################################TYP
ICAL COVENANTS & CLAUSES#######################!
##############################################.###Promise to PaySpecifies
principal, interest, penalties, etc., along with date, names, etc.2) Covenant to
Avoid Liens w Priority
over the MortgageFor example, if borrower fails to
pay property tax, she is in default of mortgage too, because property tax lien has
priority over mortgage lien.###|#############" ##Z#M########
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#################################
##############################3) Hazard InsuranceBorrower must insure value of
the property (at least up to mortgage amount) against fire, storm, etc.*4) Mortgage
InsuranceBorrower must hold mortgage insurance (usually only if loan is not Govt
insured and Loan/Value ratio > 80%). In essence, mortgage insurance will pay lender
the difference between foreclosure sale proceeds and the debt owed to lender, if
any. In effect, Govt (FHA, VA) loans automatically have mortgage insurance from the
Govt.##################Z#f########
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#" ##Z#############Z#########
#" ##Z####################################################
###
#########$#####################################################################
##############################!########
##############################*14) Release ClausesStates the conditions for
freeing the real property collateral from the loan security (e.g., when debt is
paid off the lender must release the property by returning the mortgage deed and
extinguishing the lien or returning the title to the borrower). More complicated
release provisions are involved in loans in which the collateral will be sold of
gradually in parts or parcels.###<###############Z#|########
#" ##Z#######!#######|#####!
##############################################################################
##############!########
##############################1#5#)# #E#s#t#o#p#p#e#l# #C#l#a#u#s#e#
#R#e#q#u#i#r#e#s# #b#o#r#r#o#w#e#r# #t#o# #p#r#o#v#i#d#e# #l#e#n#d#e#r# #w#i#t#h#
#a# #s#t#a#t#e#m#e#n#t# #o#f# #t#h#e# #r#e#m#a#i#n#i#n#g# #o#u#t#s#t#a#n#d#i#n#g#
#b#a#l#a#n#c#e# #o#n# #t#h#e# #l#o#a#n#.# #T#h#i#s# #p#r#o#v#i#s#i#o#n# #i#s#
#n#e#c#e#s#s#a#r#y# #t#o# #e#n#a#b#l#e# #l#o#a#n# #t#o# #b#e# #s#o#l#d# #i#n#
#t#h#e# #s#e#c#o#n#d#a#r#y# #m#a#r#k#e#t#,# #a#s# #t#h#e# #i#d#e#n#t#i#t#y# #o#f#
#t#h#e# ## l#e#n#d#e#r## #(#t#h#a#t# #i#s#,# #t#h#e# #c#u#r#r#e#n#t# #o#w#n#e#r#
#o#r# #h#o#l#d#e#r# #o#f# #t#h#e# #m#o#r#t#g#a#g#e# #a#s#s#e#t#)# #w#i#l#l#
#c#h#a#n#g#e# #a#s# #t#h#e# #m#o#r#t#g#a#g#e# #i#s# #s#o#l#d# #i#n# #t#h#e#
#s#e#c#o#n#d#a#r#y# #m#a#r#k#e#t#.####<###############Z#P########
#" ##Z#######!#######P#####!##########$###########
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##############################*#1#6#)# #P#r#e#p#a#y#m#e#n#t# #C#l#a#u#s#e#
#P#r#o#v#i#s#i#o#n# #g#i#v#i#n#g# #t#h#e# #b#o#r#r#o#w#e#r# #t#h#e# #r#i#g#h#t#
#(#w#i#t#h#o#u#t# #o#b#l#i#g#a#t#i#o#n#)# #t#o# #p#a#y# #t#h#e# #l#o#a#n# #o#f#f#
#p#r#i#o#r# #t#o# #m#a#t#u#r#i#t#y#,# #l#i#k#e# ## c#a#l#l#a#b#l#e## #b#o#n#d#s#.#
#T#h#i#s# #e#f#f#e#c#t#i#v#e#l#y# #g#i#v#e#s# #t#h#e# #b#o#r#r#o#w#e#r# #a#
#c#a#l#l# #o#p#t#i#o#n# #o#n# #a# #b#o#n#d#,# #w#h#e#r#e# #t#h#e# #b#o#n#d# #h#a#s#
#c#a#s#h# #f#l#o#w#s# #e#q#u#i#v#a#l#e#n#t# #t#o# #t#h#e# #r#e#m#a#i#n#i#n#g#
#c#a#s#h# #f#l#o#w#s# #o#n# #t#h#e# #m#o#r#t#g#a#g#e#,# #a#n#d# #t#h#e#
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#p#e#n#a#l#t#i#e#s#)# #o#n# #t#h#e# #m#o#r#t#g#a#g#e# #(#i#.#e#.#,# #w#h#a#t#
#o#n#e# #w#o#u#l#d# #h#a#v#e# #t#o# #p#a#y# #t#o# #r#e#t#i#r#e# #t#h#e#
#d#e#b#t#)#.####<#######################
#"
###############################################################################
#######################################!########
##############################*17) Lender's Right to Notice (Jr Loans)A
provision in junior loans requiring the borrower to notify the lender if a
foreclosure action is being brought against the borrower by any other lien-holder.
Junior lien-holders may wish to help to cure the default or help work out a
solution short of foreclosure, because junior lien-holders will stand to lose much
more in the foreclosure process than the senior lien-holder.###<###)###########|
########
#" ##)###############|
##################$#############################################################
######################################!########
###########################{###*18) Subordination ClauseA provision making the
loan subordinate to (that is, lower in claim priority in the event of foreclosure
than) other loans which the borrower obtains subsequent to the loan in question.
Often used in seller loans and subsidized financing, to enable the recipient of
such financing to still obtain a regular first mortgage from normal commercial
sources.###J###############Z#b########
#" ##Z#######!#######a#####!#############!
####################################################################!########
##############################*19) Future AdvancesProvision for some or all of
the contracted principal of the loan to be disbursed to the borrower at future
points in time subsequent to the establishment (and recording) of the loan. This is
common in construction loans, where the cash is disbursed as the project is built.
20) Covenant against RemovalBorrower (property owner) is not permitted to remove
from the property any part of the collateral, such as fixtures attached to the
building.##################Z##########
#" ##Z#############Z#########
#" ##Z#####################################################
###
#######################################################################
##############################2#1#)# #P#e#r#s#o#n#a#l# #P#r#o#p#e#r#t#y#
#C#l#a#u#s#e#s##P#r#o#v#i#s#i#o#n#s# #i#n#c#l#u#d#i#n#g# #i#n# #t#h#e#
#c#o#l#l#a#t#e#r#a#l# #s#p#e#c#i#f#i#e#d# #i#t#e#m#s# #o#f# #p#e#r#s#o#n#a#l#
#p#r#o#p#e#r#t#y# #(#a#s# #o#p#p#o#s#e#d# #t#o# #t#h#e# #r#e#a#l# #p#r#o#p#e#r#t#y#
#t#h#a#t# #i#s# #a#u#t#o#m#a#t#i#c#a#l#l#y# #i#n#c#l#u#d#e#d# #i#n# #t#h#e#
#m#o#r#t#g#a#g#e# #d#e#e#d#)#.# ## R#e#a#l# #p#r#o#p#e#r#t#y## #i#n#c#l#u#d#e#s#
#l#a#n#d# #a#n#d# #a#n#y# #s#t#r#u#c#t#u#r#e#s# #a#n#d# #f#i#x#t#u#r#e#s#
#a#t#t#a#c#h#e#d# #t#o# #t#h#e# #l#a#n#d#.# ## P#e#r#s#o#n#a#l# #p#r#o#p#e#r#t#y##
#i#n#c#l#u#d#e#s# #m#o#v#a#b#l#e#,# #n#o#n#-#f#i#x#e#d# #i#t#e#m#s# #s#u#c#h# #a#s#
#f#u#r#n#i#t#u#r#e#,# #m#o#s#t# #a#p#p#l#i#a#n#c#e#s#,# #c#a#r#s#,# #b#o#a#t#s#,#
#e#t#c#.##2#2#)# #O#w#n#e#r# #O#c#c#u#p#a#n#c#y# #C#l#a#u#s#e##R#e#q#u#i#r#e#s#
#b#o#r#r#o#w#e#r# #t#o# #l#i#v#e# #i#n# #t#h#e#
#h#o#u#s#e#.###################Z#c########
#" ##Z#############Z#(########
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###
#######################################################################
###########################z###2#3#)# #S#a#l#e# #i#n# #O#n#e# #P#a#r#c#e#l#
#C#l#a#u#s#e##P#r#e#v#e#n#t#s# #t#h#e# #c#o#l#l#a#t#e#r#a#l# #p#r#o#p#e#r#t#y#
#f#r#o#m# #b#e#i#n#g# #b#r#o#k#e#n# #u#p# #i#n#t#o# #p#a#r#c#e#l#s# #s#o#l#d#
#s#e#p#a#r#a#t#e#l#y#.##*#2#4#)# #E#x#c#u#l#p#a#t#o#r#y# #C#l#a#u#s#e#
#R#e#m#o#v#e#s# #t#h#e# #b#o#r#r#o#w#e#r# #f#r#o#m# #r#e#s#p#o#n#s#i#b#i#l#i#t#y#
#f#o#r# #t#h#e# #d#e#b#t#,# #g#i#v#i#n#g# #t#h#e# #l#e#n#d#e#r# ## n#o#
#r#e#c#o#u#r#s#e## #b#e#y#o#n#d# #t#a#k#i#n#g# #p#o#s#s#e#s#s#i#o#n# #o#f# #t#h#e#
#c#o#l#l#a#t#e#r#a#l# #w#h#i#c#h# #s#e#c#u#r#e#s# #t#h#e# #l#o#a#n#.#
#W#i#t#h#o#u#t# #a#n# #e#x#c#u#l#p#a#t#o#r#y# #c#l#a#u#s#e#,# #t#h#e# #l#e#n#d#e#r#
#c#a#n# #o#b#t#a#i#n# #a# ## d#e#f#i#c#i#e#n#c#y# #j#u#d#g#m#e#n#t## #a#n#d#
#s#u#e# #t#h#e# #b#o#r#r#o#w#e#r# #f#o#r# #a#n#y# #r#e#m#a#i#n#i#n#g# #d#e#b#t#
#o#w#e#d# #a#f#t#e#r# #t#h#e# #f#o#r#e#c#l#o#s#u#r#e#
#s#a#l#e#.###################Z#T########
#" ##Z#############Z#4########
#" ##Z#################T###############################4####
###
#######################################################################
###########################_###etc., etc. . . .#Anything the borrower and lender
mutually agree on to include in the contract.###2###`#################!
#############!#####O#####!
############_##############################################################More
Terminology #######################!
################################################# P#u#r#c#h#a#s#e# #M#o#n#e#y#
#M#o#r#t#g#a#g#e#"# #v#s# #R#e#f#i#n#a#n#c#i#n#g##"#L#a#n#d# #C#o#n#t#r#a#c#t#"# #
#T#i#t#l#e# #d#o#e#s# #n#o#t# #p#a#s#s# #u#n#t#i#l# #c#o#n#t#r#a#c#t# #p#a#i#d#
#o#f#f##"#W#r#a#p#a#r#o#u#n#d# #M#o#r#t#g#a#g#e#"# #(#"#w#r#a#p#"#)# ##2#n#d#
#M#o#r#t#g#a#g#e# #i#s#s#u#e#d# #b#y# #s#e#l#l#e#r# #t#o# #b#u#y#e#r#,#
#s#e#l#l#e#r# #k#e#e#p#s# #1#s#t# #M#o#r#t#g#a#g#e# #a#l#i#v#e#,# #u#s#i#n#g#
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#######$#######################################################################
########!###Priority of Claims in Foreclosure#######"#########"#####!
############!###############################6###L#i#e#n# #P#r#i#o#r#i#t#y#
#e#s#t#a#b#l#i#s#h#e#d# #b#y# #D#a#t#e# #o#f# #R#e#c#o#r#d#i#n#g#,# #e#x#c#e#p#t#:#
#P#r#o#p#e#r#t#y# #T#a#x# #L#i#e#n# #c#o#m#e#s# #f#i#r#s#t###S#o#m#e#t#i#m#e#s#
#M#e#c#h#a#n#i#c#s# #L#i#e#n#s###E#x#p#l#i#c#i#t# #S#u#b#o#r#d#i#n#a#t#i#o#n#
#C#l#a#u#s#e###B#a#n#k#r#u#p#t#c#y# #P#r#o#c#e#e#d#i#n#g#s# #m#a#y# #m#o#d#i#f#y#
#d#e#b#t#h#o#l#d#e#r# #r#i#g#h#t#s##"#F#i#r#s#t# #M#o#r#t#g#a#g#e#"#
#(#e#a#r#l#i#e#r# #r#e#c#o#r#d#i#n#g#)# #=# #"#S#e#n#i#o#r# #D#e#b#t## #"#2#n#d#
#(#e#t#c#)# #M#o#r#t#g#a#g#e#"# #=# #"#J#u#n#i#o#r# #D#e#b#t##
######8###########Z#########
#" ##Z#Z###########Z#############################################
###############
###################################################################################
##########################4###############Z##################$###################
#a##########################################################
##############################Example:1st Mortgage = $90,0002nd Mortgage=
$20,0003rd Mortgage = $10,000Property sells in foreclosure for $100,000:1st
Mortgagee gets $90,0002nd Mortgagee gets $10,0003rd Mortgagee gets 0.####d###
###########Z#p########
#" ##Z#M###########Z#
#####!#####p#####!#######K#####!#############!
##########H###}####### ################# ################# #########
####################################!#########################"Redeem up,
Foreclose down"###"###################!###########!
############################################{###Senior Lien Holders obtain their
claim (to the extent foreclosure sale proceeds and their priority allows), even if
they did not bring the suit.Junior Lien Holders lose claims after foreclosure,
provided they are included in the foreclosure suit.Lien Holder bringing foreclosure
suit normally buys the property in the foreclosure sale, for amount sufficient to
cover its claim.###L###|
#############Z################################################################
{####################################"########################Mortgage
Math###########################!############
##################################What is PV of $1000 per month for 15 months
plus $10,000 paid 15 months from now at 10% nominal annual interest?
=
(14.045)1000 + (0.8830)10000 = $14,045 + $8,830
= (PVIFA.00833,15)*PMT +
(PVIF.00833,15)*FV######r###########################d#############r########
#####?###############
#####+#########################
#####+############################$###p#################e#######################
# ##########################!
###########$#############################################!########
###########################y###How the Calculator "Mortgage Math" Keys Work. . .
The five "mortgage math" keys on your calculator (N,I,PV,PMT,FV)
solve:###6###z#############1#####!#############!#####H#####!
############y########################"###########
%#############################################!########
###########################R###o#r#:#0# #=# #-#P#V# #+# #
#(#P#V#I#F#A#r#,#N#)#*#P#M#T# # #+# # #(#P#V#I#F#r#,#N#)#*#F#V##w#h#e#r#e#:# #r#
#=# #i# #/# #m#,# ##w#h#e#r#e#:#
#i# #=# #N#o#m#i#n#a#l# #a#n#n#u#a#l#
#i#n#t#e#r#e#s#t# #r#a#t#e# ##
# # # # # # # # # # # # # #m# #=# #N#u#m#b#e#r#
#o#f# #p#a#y#m#e#n#t# #p#e#r#i#o#d#s# #p#e#r# #y#e#a#r# #(#m#P#/#Y#R#)#.#
####l######################!###########)###########!###########)#####x#####!
##########################!########6#####################
#####################################################'#####################
##############################Example: 10%, 20-yr fully-amortizing mortgage
with payments of $1000/month.The calculator solves the following equation for PV:
The result is: PV =
103625.###>################################################################
##################################$###########(#####################7###THE
BASIC RULES OF CALCULATING LOAN PAYMENTS & BALANCES#######8#############8#####!
##############7###############################N###L#e#t#:##P# #=#
#I#n#i#t#i#a#l# #C#o#n#t#r#a#c#t# #P#r#i#n#c#i#p#a#l# #(#L#o#a#n# #B#a#l#a#n#c#e#
#a#t# #t#i#m#e# #z#e#r#o#,# #w#h#e#n# #m#o#n#e#y# #i#s# #b#o#r#r#o#w#e#d#)##r#t#
#=# #C#o#n#t#r#a#c#t# #I#n#t#e#r#e#s#t# #r#a#t#e# #(#p#e#r# #p#a#y#m#e#n#t#
#p#e#r#i#o#d#,# #e#.#g#.#,# #=#i#/#m#)# #a#p#p#l#i#c#a#b#l#e# #f#o#r#
#p#a#y#m#e#n#t# #i#n# #P#e#r#i#o#d# #"#t## #I#E#t# # #=# #I#n#t#e#r#e#s#t#
#p#o#r#t#i#o#n# #o#f# #p#a#y#m#e#n#t# #i#n# #P#e#r#i#o#d# #"#t## #P#P#t# #=#
#P#r#i#n#c#i#p#a#l# #p#a#i#d# #d#o#w#n# #(#"#a#m#o#r#t#i#z#e#d#"#)# #i#n# #t#h#e#
#P#e#r#i#o#d# #"#t#"# #p#a#y#m#e#n#t##O#L#B#t# #=# #O#u#t#s#t#a#n#d#i#n#g#
#l#o#a#n# #b#a#l#a#n#c#e# #a#f#t#e#r# #t#h#e# #P#e#r#i#o#d# #"#t#"# #p#a#y#m#e#n#t#
#h#a#s# #b#e#e#n# #m#a#d#e##P#M#T#t# #=# #A#m#o#u#n#t# #o#f# #t#h#e# #l#o#a#n#
#p#a#y#m#e#n#t# #i#n# #P#e#r#i#o#d# #"#t## ###
#################Z##############Z###############T#####################+#######
##b#####################+#########0#####################+#########B#############
########+#########################################)#####################+#########
,#####################W###########################_###########################+#
##########################>###########################F###########################+
########################%###########*#########################THE FOUR BASIC
RULES:###$###################!#############!
###############################################I#E#t# # #=# # #r#t#(#O#L#B#t##1#)##P#P#t# # #=# # #P#M#T#t# ## #I#E#t##O#L#B#t# # #=# # #O#L#B#t#-#1# # #-# #
#P#P#t##E#q#u#i#v#a#l#e#n#t# #t#o# #P#V# #o#f# #r#e#m#a#i#n#i#n#g# #l#o#a#n#
#p#a#y#m#e#n#t#s##O#L#B#0# # #=# # #P##K#n#o#w# #h#o#w# #t#o# #s#e#t# #u#p#
#t#h#e#s#e# #r#u#l#e#s# #i#n# #a# #s#p#r#e#a#d#s#h#e#e#t#,# #s#o# #y#o#u# #c#a#n#
#c#a#l#c#u#l#a#t#e# #p#a#y#m#e#n#t# #s#c#h#e#d#u#l#e#,# #i#n#t#e#r#e#s#t#,#
#p#r#i#n#c#i#p#a#l#,# #a#n#d# #o#u#t#s#t#a#n#d#i#n#g# #b#a#l#a#n#c#e# #a#f#t#e#r#
#e#a#c#h# #p#a#y#m#e#n#t#,# #f#o#r# #a#n#y# #t#y#p#e# #o#f# #l#o#a#n# #t#h#a#t#
#c#a#n# #b#e# #d#r#e#a#m#e#d# #u#p#!# #(#S#e#e# ## s#c#h#e#d#p#m#t#.#x#l#s## ,#
#d#o#w#n#l#o#a#d#a#b#l#e# #f#r#o#m# #c#o#u#r#s#e# #w#e#b#
#s#i#t#e#.#)#######>#########" ##Z#,########
#" ##Z###########"
##Z############Z#####################+###########################+##############
#############+###########################+###########################+##########
#################+###########################+###########################+#######
####################+#######,#####'#################################+#########
####################
###
######9####
'##
###############################################################################
#########################
#################################################################################&#
#######################&###########+#####################4###APPLICATION OF THE
FOUR RULES TO SPECIFIC LOAN TYPES#######5#########5#####!
##############4##################################Fixed-Rate loans (FRMs):The
contract interest rate is constant throughout the life of the loan: rt=r, all t.2)
Constant-Payment loans (CPMs):The payment is constant throughout the life of the
loan:PMTt=PMT, all t.################" ##I########
#" #############"###########9########
#" ####################!#####I#####!#############!#############)#############!
#######"####
!##
####9#####!#############!#############)############!
##########d#####################K#################&#################;#############
##############
########################'###########,#########################################!
########
###############################3#)# #C#o#n#s#t#a#n#t#-#A#m#o#r#t#i#z#a#t#i#o#n#
#l#o#a#n#s# #(#C#A#M#s#)#:##T#h#e# #p#r#i#n#c#i#p#a#l# #a#m#o#r#t#i#z#a#t#i#o#n#
#i#s# #c#o#n#s#t#a#n#t# #t#h#r#o#u#g#h#o#u#t# #t#h#e# #l#i#f#e# #o#f# #t#h#e#
#l#o#a#n#:# ##P#P#t#=#P#P#,# #a#l#l# #t#.##4#)# #F#u#l#l#y#-#A#m#o#r#t#i#z#i#n#g#
#l#o#a#n#s#:##I#n#i#t#i#a#l# #c#o#n#t#r#a#c#t# #p#r#i#n#c#i#p#a#l# #i#s#
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#SP#P#t#=#P# #o#v#e#r# #a#l#l# #t#=#1#,#& ,#N#.##5#)# #P#a#r#t#i#a#l#l#y##A#m#o#r#t#i#z#i#n#g# #l#o#a#n#s#:##L#o#a#n# #p#r#i#n#c#i#p#a#l# #n#o#t#
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#SP#P#t#<#P#,# #s#o# #O#L#B#N# #m#u#s#t# #b#e# #p#a#i#d# #a#s# ## b#a#l#l#o#o#n##
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######B########################################################+#################
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#### ### ########### +## ######(#### ### #########Z###
#################K#################j#################m#################2###########
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#T#h#e# #p#r#i#n#c#i#p#a#l# #i#s# #n#o#t# #p#a#i#d# #d#o#w#n# #u#n#t#i#l# #t#h#e#
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#l#o#a#n#s# #(#G#P#M#s#)#:##T#h#e# #i#n#i#t#i#a#l# #p#a#y#m#e#n#t# #i#s# #l#o#w#,#
#u#s#u#a#l#l#y# #i#n#i#t#i#a#l# # #P#M#T#1# #<# #I#E#1#,# #s#o# #O#L#B# #a#t#
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#a#m#o#r#t#i#z#a#t#i#o#n## )#,# #f#o#l#l#o#w#e#d# #b#y# #h#i#g#h#e#r#
#p#a#y#m#e#n#t#s# #s#c#h#e#d#u#l#e#d# #l#a#t#e#r# #i#n# #t#h#e# #l#i#f#e# #o#f#
#t#h#e# #l#o#a#n#.####<###############.########
#" ##U###############################
#"
################.#####################################+###########################
####+###############################+#########2####################
###
######0#####################+###############################+###################
########d###E###############################################################N#####
####################################)###########.##############################
###########!########
##############################8) Adjustable-Rate loans (ARMs):The contract
interest rate varies over time (rt not constant, not known for certain in advance,
loan payment schedules & expected yields must be based on assumptions about future
interest rates).###b###!###################
#" ##!#####!#####.#####!#############)############!#############!
##########,#####################0###############################*###########/###
######################Classical Fixed-Rate Mortgage#######################!
###############################################T#h#e# ## c#l#a#s#s#i#c#a#l##
#m#o#r#t#g#a#g#e# #i#s# #b#o#t#h# #F#R#M# #&# #C#P#M#:##P#M#T# # #=# #
#P#/#(#P#V#I#F#A#r#,#N#)# #=# #P# #/# #[#(#1# ## #1#/#(#1#+#r#)#N#
#)#/#r#]####n###,###########/###########,#####!###########!
#############)#############!#############)###############!
##########$###7##########################################+###########0##########
###############$60,000, 12%, 30-year CPM...#######################!
####################################################################!########
####################,###########1#########################################!
##########
###########################V###Y#o#u# #s#h#o#u#l#d# #k#n#o#w# #w#h#a#t#
#f#o#r#m#u#l#a#s# #y#o#u# #w#o#u#l#d# #p#l#a#c#e# #i#n# #e#a#c#h# #c#e#l#l# #o#f#
#a# #s#p#r#e#a#d#s#h#e#e#t# #(#e#.#g#.#,# #E#x#c#e#l#)# #t#o# #p#r#o#d#u#c#e#
#s#u#c#h# #a# #t#a#b#l#e#.# #(#S#e#e# ## s#c#h#e#d#p#m#t#.#x#l#s## ,#
#d#o#w#n#l#o#a#d#a#b#l#e# #f#r#o#m# #c#o#u#r#s#e# #w#e#b#
#s#i#t#e#.#)####*###################%###############!
########6###y###################################&########################.#######
####2#########################Using Your Calculator#######################!
###############################################Calculate Loan Payments:Example:
$100,000 30-year 10% mortgage with monthly payments:----> N10----> I/YR100000
----> PV0 ----> FVPMT----> - 877.57################" ##>########
#" ## #########" ##=#################!#############!###########!#######6#####!

#######
#####!#######=####
!##
###################################/###########3##############################
###########!########
##############################2) Calculate Loan Amount (Affordability): Example:
You can afford $500/month payments on 30-year, 10% mortgage:360----> N10---->
I/YR500----> PMT0----> FVPV----> - 56,975.41 = Amt you can
borrow.###n###+###########Z#F###########Z#]###########Z#)#####!#############!
###########!#######>#####!#######]#####!
######################################0###########4###########################
##############!########
##############################3) Calculate Outstanding Loan Balance:Example:
What is the remaining balance on $100,000, 10%, 30-year, monthly-payment loan after
5 years (after 60 payments have been made)?First get loan terms in the registers:
----> N10----> I/YR100000----> PV0----> FVPMT----> - 877.57Then calculate
remaining balance either way below:N
----> 60
N----> 300FV
---->
- 96,574.32 PV----> 96,574.32######'###########Z############Z#'###########Z#
##########
##Z#;###########Z#3###########Z#B###########Z#&####################################
########################'############### ####
###
######;###############3###############B#########################################
#####1###########5#########################################!########
###############################4) Calculate payments & balloon on partially
amortizing loan:Same as (3) above.5) Calculate the payments on an interest-only
loan:Example: A $100,000 interest-only 10% loan with monthly payments: N
can be anything,---> I/YR, 100000 ---> PV, -100000---> FV,PMT --->
-833.33#######>###########Z#############Z#4###########Z#D###########Z#############
Z#
#########"
##Z#2###########Z#=#############################################3##################
##################
###
######<####
###
######################
###############2###############################################2###########6#####
####################################!########
##############################6) Meet affordability constraint by trading off
payment amount with amortization rate:Example: Go back to example #2 on the
previous page. The affordability constraint was a $500/mo payment limit. Suppose
the $56,975 which can be borrowed at 10% with a 30-year amortization schedule falls
short of what the borrower needs.How much slower amortization rate would enable the
borrower to obtain $58,000?
###H###W###########=###########W###############################5#################
#############################3###########7#####################################
####!########
###########################5###Enter: I/YR = 10, PV = -58000, PMT = 500, FV = 0,
Compute: N = 410. Thus, the amortization rate would have to be 410 months, or 34
years. Note: This does not mean loan would have to have a 34-year maturity, it
could still be a 30-year partially-amortizing loan, with balloon of $20,325 due
after 30
years.##################,################################################,######
#######################G###############################\###########################
####3######################5########################4###########8###############
##########################!########
###############################7) Determining principal & interest components of
payments:Example: For the $100,000, 30-year, 10% mortgage in problem #1 on the
previous page, break out the components of the 12 payments numbering 50 through 61.
In the HP-10B, after entering the loan as in problem #1, enter:50, INPUT, 61,
AMORT, = $9,696.06 int, = $834.80 prin, =$96,501 OLB61.To get the corresponding
values for the subsequent calendar year, press AMORT again, to get: = $9,608.65
int, = $922.21 prin, =$95,579 OLB73.(Other business calculators can do this
too.)###&###<###########Z############Z#@###########Z#G###########Z############Z#
.###########Z#;############################################################@######
#########C#####################+#############################
###
###########
+##
###########
###
########################################P###7###################################z#######
############################@##############5###########9#####################"##
#Loan Yields and Mortgage Valuation#######################!
############"###############################Z###Loan Yield = Effective Interest
RateYield = IRR of loanRecall: IRR based on cash flows.###2###
%###########6###########%#####!#####6#####!
##############6###########:#########################################!########
###############################Using calculator
equation:###&#####################!#############!
############7###########;#########################################!########
##############################Let:PV= CF0PMT= CFt , t=1,2,...,N-1PMT + FV
= CFNN= Holding Periodwhere: CFj represents actual cash flow at end of
period "j".
###################################!#############!
#############)#############!#############)####### #####!
#############)#############!#######
#####!#############)#######6#####!
##########6#####################;#################5########################8#####
######<#########################################!########
###########################>###Then, by the definition of "r" in the equation
above, we have:###$###?###########>#####!###########!
############>########################;###########=#############################
############!########
###############################(bearing in mind that:Expressed in nominal per
annum terms (i=mr, where m=P/YR), we can thus find the yield by computing the I/YR,
provided the values in the N, PV, PMT, and FV registers equal the appropriate
actual cash flow and holding period
values.###6###############Z############Z#######!##########!
##############B###############################<###########>####################
#####################!########
###########################B###I#n# #2#n#d#a#r#y# #m#k#t#,# #l#o#a#n#s# #a#r#e#
#p#r#i#c#e#d# #s#o# #t#h#e#i#r# #y#i#e#l#d#s# #e#q#u#a#l# #t#h#e# ## m#k#t## s#
#r#e#q#u#i#r#e#d# #y#i#e#l#d## #(#l#i#k#e# #e#x#p#e#c#t#e#d# #t#o#t#a#l#
#r#e#t#u#r#n#,# #E#(#r#)#=#r#f#+#R#P#,# #f#r#o#m# #b#e#f#o#r#e#)#.####A#t# #t#h#e#
#t#i#m#e# #w#h#e#n# #a# #l#o#a#n# #i#s# #o#r#i#g#i#n#a#t#e#d# #(#p#r#i#m#a#r#y#
#m#a#r#k#e#t#)#,# #t#h#e# #l#o#a#n# #y#i#e#l#d# #i#s# #u#s#u#a#l#l#y#
#a#p#p#r#o#x#i#m#a#t#e#l#y# #e#q#u#a#l# #t#o# #i#t#s# #c#o#n#t#r#a#c#t#
#i#n#t#e#r#e#s#t# #r#a#t#e#.# #(#B#u#t# #n#o#t# #e#x#a#c#t#l#y#& )
#######"###########t#####'#################/#################'############
###################'#########################R#####'###########
#####'###########9#####'##############H###
#################.#################3#########################################=###
########?#########################################!########
##############################T#h#e# #t#r#i#c#k#y# #p#a#r#t# #i#n# #l#o#a#n#
#y#i#e#l#d# #c#a#l#c#u#l#a#t#i#o#n#:# ##T#h#e# #h#o#l#d#i#n#g# #p#e#r#i#o#d#
#o#v#e#r# #w#h#i#c#h# #w#e# #w#i#s#h# #t#o# #c#a#l#c#u#l#a#t#e# #t#h#e# #y#i#e#l#d#
#m#a#y# #n#o#t# #e#q#u#a#l# #t#h#e# #m#a#t#u#r#i#t#y# #o#f# #t#h#e# #l#o#a#n#
#(#e#.#g#.#,# #i#f# #t#h#e# #l#o#a#n# #w#i#l#l# #b#e# #p#a#i#d# #o#f#f#
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#m#a#t#u#r#i#t#y# #o#f# #t#h#e# #l#o#a#n#)#:# #N# # #m#a#t#u#r#i#t#y# #;# #
#(#b#)# #T#h#e# #a#c#t#u#a#l# #t#i#m#e#-#z#e#r#o# #p#r#e#s#e#n#t# #c#a#s#h#
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#P#)#:# #C#F#0# # #P# #;####b###,###########Z###########
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#d#i#f#f#e#r#e#n#t# #f#r#o#m# #O#L#B#)#:# # #C#F#N# # #P#M#T#+#O#L#B#N# ##S#o#
#w#e# #m#u#s#t# #m#a#k#e# #s#u#r#e# #t#h#a#t# #t#h#e# #a#m#o#u#n#t#s# #i#n# #t#h#e#
#N#,# #P#V#,# #a#n#d# #F#V# #r#e#g#i#s#t#e#r#s# #r#e#f#l#e#c#t# #t#h#e#
#a#c#t#u#a#l# #c#a#s#h# #f#l#o#w#s#&
######W###########d###########G###################'#################/#########
########'######################################'#################/########
#################d##############################################?
###########A#########################Example#######################!
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#m#o#r#t#g#a#g#e#,# #3#0#-#y#e#a#r# #m#a#t#u#r#i#t#y#,# #m#o#n#t#h#l#y#
#p#a#y#m#e#n#t#s##1#0#%# #a#n#n#u#a#l# #i#n#t#e#r#e#s#t##T#h#e# #l#o#a#n# #h#a#s#
## 2# #p#o#i#n#t#s## ##(## d#i#s#c#o#u#n#t# #p#o#i#n#t#s## #o#r# #p#r#e#p#a#i#d#
#i#n#t#e#r#e#s#t#)##A#l#s#o# #a# #3# #p#o#i#n#t# #p#r#e#p#a#y#m#e#n#t#
#p#e#n#a#l#t#y# #t#h#r#o#u#g#h# #e#n#d# #o#f# #5#t#h#
#y#e#a#r#.####d###c#########(#########;#########c#####!#####(#####!#######2#####!
#############)###############!
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#i#n#t#e#r#e#s#t# #r#a#t#e## )# #a#s#s#u#m#i#n#g# #h#o#l#d#i#n#g# #p#e#r#i#o#d#
#o#f# #4# #y#e#a#r#s# #(#i#.#e#.#,# #b#o#r#r#o#w#e#r# #w#i#l#l# #p#a#y# #l#o#a#n#
#o#f#f# #a#f#t#e#r# #4#8# #m#o#n#t#h#s#)#?##B#r#e#a#k# # #t#h#i#s# #p#r#o#b#l#e#m#
#i#n#t#o# #3# #s#t#e#p#s#:# ##(#1#)#C#o#m#p#u#t#e# #t#h#e# #l#o#a#n# #c#a#s#h#
#f#l#o#w#s# #u#s#i#n#g# #t#h#e# #c#o#n#t#r#a#c#t# #v#a#l#u#e#s# #o#f# #t#h#e#
#p#a#r#a#m#e#t#e#r#s##(#N#=#3#6#0#,# #I#=#1#0#%#,# #P#V#=#2#0#0#0#0#0#,#
#F#V#=#0#,# #C#o#m#p#u#t#e# #P#M#T#=#$#1#7#5#5#.#1#4#)#;# ##(#2#)#A#l#t#e#r#
#t#h#e# #a#m#o#u#n#t#s# #i#n# #t#h#e# #r#e#g#i#s#t#e#r#s# #t#o# #r#e#f#l#e#c#t#
#t#h#e# #a#c#t#u#a#l# #c#a#s#h# #f#l#o#w#s#;# ##(#3#)#C#o#m#p#u#t#e# #y#i#e#l#d#.#
#(#Y#o#u# #m#u#s#t# #d#o# #t#h#e#s#e# #s#t#e#p#s# #i#n# #t#h#i#s#
#o#r#d#e#r#.#)################Z#K###########Z#8###########Z#[###########Z#)#####
####Z##############K###############8###############Z##############################
#)####
'##
###############A###########C#########################################
%############
##############################Step 1) ----> N10----> I/YR200000
----> PV0
----> FVPMT----> - 1755.14Step 2)48----> NFV----> - 194804
X 1.03 =
- 200,649 ----> FV196000
----> PVStep 3)I/YR----> 11.22%######
###########Z#
#########" ##Z#?
###########Z#############Z#P###########Z#############Z#############Z#
#####'###########
#####'###########?#####'################
'##
########P#####'#################'#################'######################
####################B###########D#########################################
%############
###############################E#x#p#e#c#t#e#d# #y#i#e#l#d# #(#l#i#k#e# #E#(#r#)#
#o#r# ## g#o#i#n#g#-#i#n# #I#R#R## )# #i#s# #1#1#.#2#2#%#,# #e#v#e#n# #t#h#o#u#g#h#
## c#o#n#t#r#a#c#t#u#a#l# #i#n#t#e#r#e#s#t# #r#a#t#e## #o#n# #t#h#e# #l#o#a#n#
#i#s# #o#n#l#y# #1#0#%#.# # ##(#W#h#e#n# #c#l#o#s#i#n#g# #c#o#s#t#s# #a#n#d#
#p#r#e#p#a#y#m#e#n#t# #p#e#n#a#l#t#i#e#s# #a#r#e# #q#u#o#t#e#d# #i#n#
#"#p#o#i#n#t#s#"#,# #y#o#u# #d#o# #n#o#t# #n#e#e#d# #t#o# #k#n#o#w# #t#h#e#
#a#m#o#u#n#t# #o#f# #t#h#e# #l#o#a#n# #t#o# #f#i#n#d# #i#t#s#
#y#i#e#l#d#.#)#######{######################D#####%###############
%###############%###############%###############%##############
%#########################################C###########E######################
###################%############
###########################r###General rule to calculate yield: Change the amount
in the PV Register last, (just prior to computing the yield).######s###########!
#####%###############%#########)#####%###############%###############
%#########$#####%###############
%################r########################D###########F######################
###################%############
##############################E#q#u#i#v#a#l#e#n#t# #s#o#l#u#t#i#o#n# #t#o#
#p#r#e#v#i#o#u#s# #p#r#o#b#l#e#m#:##U#s#e# #C#F# #k#e#y#s# #i#n#s#t#e#a#d# #o#f#
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#1#9#6#0#0#0#
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# #C#F#j# # #k#e#y##
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#-# #1#7#5#5#.#1#4#
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#4#7# #
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#-#-#-#-#># # #N#j# # #k#e#y##
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#-# #2#0#2#4#0#4# #-#-#-#-#># # #C#F#j# # #k#e#y##
#
#
#I#R#R#
#
#-#-#-#-#># # #1#1#.#2#2#
%##################(###############################*############################
###################################################################################
###################################################################Z###c##########
##################################################################################
####E###########G#####################&###Using Market Yields to Value
Mortgages#######'#########'#####!
##############&##################################(#N#o#t#e#:# #T#h#i#s# #i#s#
#p#e#r#f#o#r#m#i#n#g# #a# #D#C#F# #N#P#V# #a#n#a#l#y#s#i#s# #o#f# #t#h#e# #l#o#a#n#
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#b#e# #p#a#i#d# #f#o#r# #t#h#e# #l#o#a#n# #s#o# #t#h#e# #d#e#a#l# #i#s#
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#t#h#e# #o#p#p#o#r#t#u#n#i#t#y# #c#o#s#t# #o#f# #c#a#p#i#t#a#l# #f#o#r# #t#h#e#
#l#o#a#n#.#)########################
%########################################F###########H######################
###Example#######################!
###############################################$100,000 mortgage, 30-year, 10%,
3 points prepayment penalty before 5 years.Expected time until borrower prepays
loan = 4 years.How much is the loan worth today if the market yield is 11.00%?
###.############L#####!###########!#####u#####!
############G###########I#########################################!########
###########################R###Step 1) 360--->N, 10--->I/YR, 100000--->PV, 0-->FV, Compute PMT---> -877.57.###2###
###########J########### #####!#####J#####!
##############R########################H###########J###########################
##############!########
###############################Step 2) 48--->N, FV---> -97,402 * 1.03 = -100,324
--->FV.Step 3) I/YR---->11.00%.Step 4) PV----> 98,697.The loan is worth $98,697.
(Watch out for order of steps. Cash flows first, then input the market yield, then
compute the loan value as the PV.)###*###
###########Z#3###########Z#
###########Z#############Z#
###########Z#############Z#############Z#v###########Z#
#############2###############################
####################
###
######
#####################################################'#################'#########
##b#####'###########################################I###########K###########
##############################!########
###########################p###D#e#t#e#r#m#i#n#i#n#g# #r#e#q#u#i#r#e#d# ##
d#i#s#c#o#u#n#t# #p#o#i#n#t#s## #(#o#r# ## o#r#i#g#i#n#a#t#i#o#n# #f#e#e## )#:#
#T#o# #a#v#o#i#d# #l#e#n#d#e#r# #d#o#i#n#g# #N#P#V# #<# #0# #d#e#a#l# #i#n#
#m#a#k#i#n#g# #l#o#a#n#,# #w#e# #n#e#e#d#:##(#1#0#0#,#0#0#0# #-# #9#8#,#6#9#7#)#
#/# #1#0#0#,#0#0#0# # # # #=# # # # #1#.#3#0#%# # # #=# # # # #1#.#3#0#
#p#o#i#n#t#s####\###?###########<###########>###########?#####!#######<#####!
#######=#####!#############!
##############J###########L#####################$###Yield-Maintenance Prepayment
Penalty#######%#########%#####!
############$###############################'###Suppose previously described 30year, $100,000, 10% loan is issued with one discount point up front, but a
prepayment penalty is also specified calling for a penalty amount such that if the
loan is paid off early the lender must receive a yield of 12% instead of the 10%
contract interest rate. ###$###(###########'#####!###########!
############K###########M#########################################!########
###############################I#f# #t#h#e# #b#o#r#r#o#w#e#r# #w#a#n#t#s# #t#o#
#p#a#y# #t#h#e# #l#o#a#n# #o#f#f# #a#f#t#e#r# #t#h#e# #f#o#u#r#t#h# #y#e#a#r#
#(#4#8# #m#o#n#t#h#s#)#,# #w#h#a#t# #w#i#l#l# #t#h#e# #p#r#e#p#a#y#m#e#n#t#
#p#e#n#a#l#t#y# #b#e#?# ####A#n#s#w#e#r#:# #O#r#i#g#i#n#a#l# #l#o#a#n# #i#n#
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###############################V#a#l#u#i#n#g# #a# #"#s#e#l#l#e#r# #l#o#a#n#"#
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#m#a#t#u#r#i#n#g# #i#n# #4#8# # #m#o#n#t#h#s# #w#i#t#h# #a# #b#a#l#l#o#o#n#:#
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#b#a#s#e#d#
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#####################################################################&###########
##########################################################=###############+######
############,###c##################################################M###########O#
########################Determining Market Yields#######################!
###############################################M#a#r#k#e#t# #y#i#e#l#d#s#
#c#o#m#e# #f#r#o#m# #m#a#r#k#e#t# #p#r#i#c#e#s# #i#n# #t#h#e# #b#o#n#d#
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#(#B#E#Y#)# #o#r# #"#c#o#u#p#o#n#-#e#q#u#i#v#a#l#e#n#t#"# #(#C#E#Y#)# #t#e#r#m#s#,#
#B#a#s#e#d# #o#n# #t#h#e# #c#l#a#s#s#i#c#a#l# #b#o#n#d# #f#o#r#m#a#t# #w#h#i#c#h#
#i#s# #2# #p#m#t#s#/#y#r# #(#m#=#2#P#/#Y#R#)##M#o#r#t#g#a#g#e#s#
#t#y#p#i#c#a#l#l#y# #h#a#v#e# #m#o#n#t#h#l#y# #p#m#t#s#:# #1#2# #p#m#t#s#/#y#r#
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#c#o#m#p#a#r#i#n#g# #y#i#e#l#d#s# #b#e#t#w#e#e#n# #m#o#r#t#g#a#g#e#s# #&#
#b#o#n#d#s#.#######G###########Z#G#############################
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##########
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#[#(#1# #+# #E#A#Y#)#1#/#m# #-# #1#]#m####$###############Z#Q###########Z#
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#############'#################'#################'#################'#######
##########/###################'##############$############################
################O###########Q#########################################
%############
###########################z###For bonds m=2; For mortgages m=12. Thus, BEY =
ENAR with m=2. "Mortgage Equivalent Yield" (MEY) = ENAR with m=12.
######C###########6#######################C#####%###############
%###############%###############%###############%###############
%################z########################P###########R######################
###################%############
##############################E#x#a#m#p#l#e#:# ##W#h#a#t# #i#s# #M#E#Y#
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####/###################'#################'#################'##############
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###############Q###########S#########################Refinancing#######
#########
#####%##################################################0###T#h#i#s# #i#s#
#e#s#s#e#n#t#i#a#l#l#y# #a# #c#o#m#p#a#r#i#s#o#n# #o#f# #t#w#o# #l#o#a#n#s#.# #
#N#P#V# #i#s# #t#h#e# #e#v#a#l#u#a#t#i#o#n# #(#d#e#c#i#s#i#o#n#)#
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#a#m#o#u#n#t#.#######\###########L###########q###########\#############)#########
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##############################O#v#e#r#v#i#e#w# #o#f# #s#o#l#u#t#i#o#n#
#s#t#e#p#s#:##C#o#m#p#u#t#e# #N#P#V# #o#f# #i#n#c#r#e#m#e#n#t#a#l# #C#F#s# #o#f#
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#(#k#e#e#p#i#n#g# #i#n# #m#i#n#d# #t#h#e# ## a#p#p#l#e#s# #v#s# #a#p#p#l#e#s##
#p#r#i#n#c#i#p#l#e#s#)#.##S#u#b#t#r#a#c#t# #f#r#o#m# #t#h#i#s# #t#h#e#
#t#r#a#n#s#a#c#t#i#o#n# #c#o#s#t# #o#f# #o#b#t#a#i#n#i#n#g# #t#h#e# #N#e#w#
#L#o#a#n# #(#e#.#g#.#,# #t#i#t#l#e# #i#n#s#u#r#a#n#c#e#,# #a#p#p#r#a#i#s#a#l#
#f#e#e#s#,# #e#t#c#)#.# #T#h#i#s# #g#i#v#e#s# #t#h#e# #N#P#V# #o#f#
#r#e#f#i#n#a#n#c#i#n#g#,# #e#x#c#e#p#t# #f#o#r#:##S#u#b#t#r#a#c#t# #t#h#e#
#v#a#l#u#e# #o#f# #t#h#e# #r#e#f#i#n#a#n#c#i#n#g# #o#p#t#i#o#n# #i#n# #t#h#e#
#O#l#d# #L#o#a#n#,# #w#h#i#c#h# #y#o#u# #a#r#e# #g#i#v#i#n#g# #u#p# #w#h#e#n#
#y#o#u# #r#e#f#i#n#a#n#c#e#.# #(#T#h#i#s# #i#s# #t#h#e# ## p#r#e#p#a#y#m#e#n#t#
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#b#o#n#d#.#)####@###############Z###########
##Z###################################6###6#################D#################\##
######################S###########V#####################################
########!########
##############################Steps (1) & (2) are all that is presented in
typical R.E. finance textbooks. Unfortunately, the option value can often swamp the
NPV result from the first two steps.###6##############\#####!#####H#####
%###############!
####################################T###########W#############################
############!########
##############################S#t#e#p# #1#)# #T#h#e# #N#P#V# #o#f# #t#h#e#
#i#n#c#r#e#m#e#n#t#a#l# #c#a#s#h# #f#l#o#w#s#.# ##C#o#m#p#a#r#e# #t#h#e# #t#w#o#
#l#o#a#n#s#:# #O#l#d# #v#s# #N#e#w#.##N#o#t#e#:# #I#n# #p#r#i#n#c#i#p#l#e#,#
#t#h#i#s# #a#n#a#l#y#s#i#s# #s#h#o#u#l#d# #b#e# #b#a#s#e#d# #o#n# ##
i#n#v#e#s#t#m#e#n#t# #v#a#l#u#e## #o#n# #a#n# #a#f#t#e#r#-#t#a#x# #b#a#s#i#s#.# #
#R#e#q#u#i#r#e#s# #u#s#e# #o#f# #c#o#m#p#u#t#e#r# #s#p#r#e#a#d#s#h#e#e#t#.#
#(#S#e#e# ## f#r#m#r#e#f#i#n#.#x#l#s## ,# #d#o#w#n#l#o#a#d#a#b#l#e# #f#r#o#m#
#c#o#u#r#s#e# #w#e#b# #s#i#t#e#.#)# ##T#h#e# #a#f#t#e#r#-#t#a#x# #N#P#V# #w#i#l#l#
#b#e# #l#e#s#s# #t#h#a#n# #t#h#e# #b#e#f#o#r#e#-#t#a#x# #N#P#V#,# #b#u#t#
#g#e#n#e#r#a#l#l#y# #i#t# #w#i#l#l# #b#e# #q#u#i#t#e# #a# #b#i#t# #g#r#e#a#t#e#r#
#t#h#a#n# #(#1#-#t#a#x#r#a#t#e#)#*#B#T#N#P#V#,# #t#h#e# #m#o#r#e# #s#o# #t#h#e#
#l#o#n#g#e#r# #t#h#e# #h#o#l#d#i#n#g# #p#e#r#i#o#d# #(#a#p#p#r#o#a#c#h#i#n#g#
#B#T#N#P#V# #i#n# #t#h#e#
#l#i#m#i#t#)#.####r###0###########Z############Z#0############################8#
####'#################'#############################Z###J###################
##################################################T########################U#####
######X#########################################!##########
##############################Most convenient way to do Step 1...NPV =
PV(Benefit) - PV(Cost)Benefit = Remaining cash flows on old loan you save by paying
off old loan.Cost = Amount you must pay to pay off old loan today.Discount rate =
Market rate today = Yield (over expected holding period) on new loan.Analysis
horizon = Expected holding period (same under either loan, also applies to
calculate market opportunity cost of capital as yield on new
loan).######$###########Z############Z##########################################
#####################K###############################5#############################
##U#####################################################################V########
###Y############################"###################!###########!
######################(Note: With this procedure, you do not need to calculate
how much you will borrow under the new loan in order to determine the NPV of
refinancing.)###N####################%###############%##############
%###############!
####################################W###########Z#########################Exam
ple of Step 1#######################!
#################################################Loan refinancing NPV
calculation:Old loan was $100,000 30-year mortgage taken out 5 years ago at 10%.
Currently int rates on new 30-year loans are down to 8%, with 2 points.You expect
to be in your house 7 years more (Exptd holding per.=y yrs).Old loan has 1 point
prepayment penalty.New loan has no prepayment penalty.What is NPV of refinancing
before considering transaction costs and option value?
###J###"###########Z#t#########Z#"###############"###############R################
##6###q#################h#########################################X###########\#
####################
########################### ###1st) Compute yield on new loan over expected
holding period (current OCC):360 = N, 8 = I/YR, 1 = PV, 0 = FV,Compute PMT = - .
0073376.Now change to: 84 = N, and compute FV = - .9247743.Now change to: .98 = PV,
and compute I/YR = 8.3905%Write down this yield (or store in calc
memory).###^###K############################!#############)###############!
#######G#####!##########!##############
########################Y###########]#########################################!
########
##############################2#n#d#)# #G#e#t# #r#e#m#a#i#n#i#n#g# #C#F#s# #o#f#
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###
###########
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######)####
###
###########
###
#########$#############################################[###########`###########
##############Step 2, including transaction costs#######$#########$#####!
#################################################Suppose there will be $1500 of
transaction costs associated with finding and obtaining the new mortgage. (This
might include title insurance, appraisal, etc.) The NPV of refinancing after
considering these transaction costs is:$7,440 - $1,500 = $5,940 = NPV of
refinancing(after Step 2)(This still lacks consideration of opportunity cost of
giving up refinancing option
value.)######j###########Z#7###########Z#E###########Z#.###########Z#############
##Z#]#############Z#j###############7###############E###############-####
###
###########
###
######################################################\#####'##################
########################\###########a#########################Step 3:
#Incorporating option value#######$#########$#####!
##############################################V###T#h#e# #o#l#d# #l#o#a#n#
#n#o#t# #o#n#l#y# #c#o#n#t#a#i#n#s# #a# #n#e#g#a#t#i#v#e# #v#a#l#u#e# #t#o# #t#h#e#
#b#o#r#r#o#w#e#r# #r#e#p#r#e#s#e#n#t#e#d# #b#y# #t#h#e# #P#V# #o#f# #t#h#e#
#f#u#t#u#r#e# #c#a#s#h# #o#u#t#f#l#o#w# #l#i#a#b#i#l#i#t#i#e#s#.# ##I#t# #a#l#s#o#
#c#o#n#t#a#i#n#s# #a# #p#o#s#i#t#i#v#e# #v#a#l#u#e# #i#n# #t#h#e#
#r#e#f#i#n#a#n#c#i#n#g# #o#p#t#i#o#n#.# ##(#T#h#i#s# #i#s# #a# ## c#a#l#l#
#o#p#t#i#o#n## #o#n# #a# #b#o#n#d#,# #f#r#o#m# #t#h#e# #p#r#e#p#a#y#m#e#n#t#
#c#l#a#u#s#e# #i#n# #t#h#e# #l#o#a#n#,# #m#a#k#i#n#g# #i#t# #l#i#k#e# #a# ##
c#a#l#l#a#b#l#e##
#b#o#n#d#.#)########,###########,######################+########################
]###########b#########################################!##########
###############################This can be seen in the previous calculations. We
found that by exercising that option today, the borrower of the old loan could
obtain a positive NPV of $5,940. Options always have positive value, because they
give the holder a right without an obligation. ###:####################!
#############%###############!
##############^###########c#########################################!##########
##############################T#h#e# #b#o#r#r#o#w#e#r# #d#o#e#s# #n#o#t#
#h#a#v#e# #t#o# #r#e#f#i#n#a#n#c#e# #t#o#d#a#y# #(#o#r# #e#v#e#r#)# #i#f# #s#h#e#
#d#o#e#s# #n#o#t# #w#a#n#t# #t#o#.# #A# ## r#i#g#h#t# #w#i#t#h#o#u#t#
#o#b#l#i#g#a#t#i#o#n## #e#n#a#b#l#e#s# #t#h#e# #h#o#l#d#e#r# #t#o# #t#a#k#e#
#a#d#v#a#n#t#a#g#e# #o#f# #t#h#e# ## u#p#s#i#d#e## #o#f# #r#i#s#k# #w#i#t#h#o#u#t#
#b#e#i#n#g# #f#u#l#l#y# #e#x#p#o#s#e#d# #t#o# #t#h#e# ## d#o#w#n#s#i#d#e## #o#f#
#r#i#s#k#.####:##############Q#####!############%###############!
##############_###########e#####################
###########################1###When you pay off the old loan before its maturity,
exercising the prepayment option, you then no longer have that option (in the old
loan).Thus, part of the cost of refinancing is the value of the prepayment option
in the old loan that is given up by its exercise. How much is this option worth? .
. .##################Z#'#############Z#
###############################################################$#####'###########
#######################`###########f#########################################!
##########
###########################
###To rigorously value the refinancing option in a loan requires very advanced
technical analysis. However, you can get a basic idea why (and how) this option
value can make it worthwhile to wait and not refinance by considering the following
simple numerical example. #########################!##############
########################a###########g############################&############
#######!#############!#####################"###Note: Fundamentally, we are still
applying the "NPV decision rule", which, if you recall, says that we should always
maximize the NPV across all mutually exclusive alternatives. Clearly, refinancing
the old mortgage today is mutually exclusive with refinancing it a year from now
instead.
###d###############u#####################'#################################'####
#############################"########################b###########h##########
###############################!##########
##############################Thus, if these are our only two alternatives
(refinancing today versus possibly refinancing in one year if interest rates are
still low enough then), then we must pick the one that has the highest
NPV.###(###################!#############!
##############c###########j#########################Step 3 example:
Refinancing#######################################W###Suppose we believe the
following subjective probability distribution describes what interest rates (on the
new loan) will be like in one year:6% with 50% chance;10% with 50% chance.Now
recalculate Steps 1 & 2 NPV under each of these scenarios, one year from now (6
years gone by on the old loan, 6 more years to go in the holding horizon).
#################Z#)###########Z############Z##############################
###############################
#####################################################################W###########
#############d###########k#########################################!########
###############################Using the same procedures as indicated before, we
get the following expected NPVs (after subtracting $1500 transaction costs) as of
one year from now, under each interest rate scenario:NPV1 = +$17,774, if interest
rates are 6%;NPV1 = -$ 3,232, if interest rates are
10%.#################W################!###########!#############)############!
#############!#############!#############)############!#############!
#############!
##########$###L#########################################e###########l##########
###############################!########
##############################Thus, if the 10% interest rate scenario
transpires, you would not refinance, but simply keep the old loan. In that case you
would face a NPV=0 effect (from doing nothing). This reflects the fact that options
are rights without obligation. As a result, as of today the expected NPV next year
due to the refinancing option in the old loan is:E0[refin1] = (50%)*(17774) +
(50%)*(0) = +
$8,887.######U###########2########################################h#############
######################+###############################+#########)################
##############################f###########m###################################
######!########
###########################{###What is the present value of this expected value
one year from now? Option values are risky, so they should be discounted at a high
discount rate reflecting a large risk premium in the opportunity cost of capital.
Suppose we require a 25% per annum return on holding the option. Then the PV today
of the refinancing option in the old loan is:PV[refin1] = 8887 / 1.25 = +
$7,110.###l###X###########Z#$###########Z#X###################################+###
#############################################g###########n#####################
#######"###################!###########!######################Thus, under the
above assumptions, the refinancing option in the old loan is worth $7,110. This
value would be given up if we refinance today. In return, we would obtain the +
$5,940 NPV from the exercise of the refinancing option today. Thus, step 3 of our
refinancing calculation reveals that it does not make sense to refinance today:
NPV[refin0] = NPV0 - PV[refin1] = 5940 - 7110 = $1,170######Q###########8###########Q#############
#####################+###############################+###########################
####+########################################################h###########o#####
####################Summary of Step 3 example#######################!
#################################################Although refinancing today is
a positive-NPV action in a sense, it does not maximize the NPV across all the
available alternative decisions.Furthermore (though not shown in this example), the
refinancing option value in the old loan would normally be reflected in the market
value of the old loan, so that if we computed the NPV of refinancing based on
market value, we would not get a positive NPV even just from examining the present
possibility.###:##############Z#L#############################n#################
###########################i###########q#####################
###########################t###In other words, given the refinancing option, the
old loan would not really be worth $104,980 in the market today. Only a fool would
pay that much to buy the old loan, given that there is a good chance the borrower
will pay it off early with a liquidating payment of only $97,540. Indeed, the
market value of the old loan today is probably only a little more than
$97,540.#######u###########u####################t########################j######
#####s#####################
##############################Suppose the MV of the Old Loan today is $98,000.
This means that the market value based NPV of the refinancing transaction today
would be:98000 - 97540 - 1500 = -$1,040(similar to the NPV we got by our explicit
option valuation exercise above).###@##############l################!
###########!#######M#####!
######################################k###########t###########################
##############!########
##############################Conventional wisdom "rule of thumb":Considering
refinancing option value, it usually does not make sense to refinance unless there
is at least about 2 points spread in the interest rate between the old and new
loans.###4###%######################%#####!############!
######################################l###########v#####################
##############################However, if you are quite sure that interest rates
are at their low point and will only be heading up, then you might refinance with
less than a 2 point spread. (If you could really be sure interest rates would never
be lower than today, then you can ignore step 3 and make your decision just on the
basis of steps 1 & 2. But of course, nobody has a "crystal ball" for seeing future
interest
rates.)###################Z###############################################m##
#########w#########################Additional Points#######################!
#############################################
##W#h#a#t# #a#b#o#u#t# #t#h#e# #p#r#e#p#a#y#m#e#n#t# #o#p#t#i#o#n# #v#a#l#u#e#
#i#n# #t#h#e# #n#e#w# #l#o#a#n#?##T#h#e# #p#r#e#p#a#y#m#e#n#t# #o#p#t#i#o#n#
#v#a#l#u#e# #i#s# #a#c#t#u#a#l#l#y# #a#l#r#e#a#d#y# #i#n#c#l#u#d#e#d# #i#n# #t#h#e#
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#N#P#V# #i#n# #S#t#e#p# #3# #i#s# #b#a#s#e#d# #o#n# #t#h#e# #N#P#V# #w#i#t#h#o#u#t#
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#c#a#p#i#t#a#l# #a#p#p#l#i#e#d# #t#o# #d#i#s#c#o#u#n#t# #t#h#e# #o#l#d# #l#o#a#n#
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#b#o#n#d# #y#i#e#l#d# #r#a#t#e# #a#s# #t#h#e# #o#p#p#o#r#t#u#n#i#t#y# #c#o#s#t#
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#n#e#w# #l#o#a#n# #p#r#e#p#a#y#m#e#n#t# #o#p#t#i#o#n#,# #t#h#a#t# #i#s#,#
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#w#i#t#h# #b#a#s#i#c# #o#p#t#i#o#n# #t#h#e#o#r#y#,# #i#t# #m#a#y# #h#e#l#p# #t#o#
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#T#h#e# #p#r#e#p#a#y#m#e#n#t# #o#p#t#i#o#n# #i#s# #n#o#r#m#a#l#l#y# #a#n# ##
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#c#a#p#i#t#a#l#.####<###M###########Z############Z#M############################
#########################-##############o###########{#####################
##############################Can we use the Black-Scholes Model to value the
prepayment option?No, for several reasons. The prepayment option is normally an
American option, not a European option, so the B-S model does not apply (given that
the underlying asset pays dividends, so early exercise may be optimal). Second, the
exercise price is not constant through time. Third, the underlying asset is a bond,
not a stock, so the stochastic process that governs the underlying asset value is
different from the random walk process assumed by the B-S model. For these reasons
there is no closed-form analytical model of the mortgage prepayment option value.
One must apply numerical methods to solve for the prepayment option value.
###L###C###########Z#}###########Z#C###############|
######################################################################p#########
##|#####################7###Residential mortgage qualification & home
affordability###$###8#########7#####!#############!
############7##################################Definition: Process by which
lenders (loan originators) determine which loans should be made (to whom), and the
terms and conditions of those loans.###&##############
#####!############!
####################################q###########}#############################
############!########
###############################Purpose: To make default very rare (bond investors
are conservative)2) To minimize losses in foreclosure3) More generally: To make
sure expected return to lender is sufficient, including consideration of default
risk (so lender avoids a neg.-NPV transaction).######
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#"#F#i#s#h#e#r#"# #E#f#f#e#c#t#:# #i#n#t# #=# #(#1#+#r#e#a#l#)#(#1#+#i#n#f#l#)# ##
#1##"#D#a#r#b#y#"# #E#f#f#e#c#t#:# #i#n#t# # #=#
#[#(#1#+#A#T#r#e#a#l#)#(#1#+#i#n#f#l#)# #-# #1#]# #/# #(#1#-#t#a#x#r#a#t#e#)##2#)#
#T#i#m#e# #V#a#l#u#e# #o#f# #M#o#n#e#y# #(#R#i#s#k#l#e#s#s#
#S#.#T#.#I#n#t#e#r#e#s#t# #R#a#t#e#)##3#)# #I#n#t#e#r#e#s#t# #R#a#t#e# #R#i#s#k#
#(#y#i#e#l#d# #c#u#r#v#e#)##4#)# #P#r#e#p#a#y#m#e#n#t# #R#i#s#k# #(#r#e#l#a#t#e#d#
#t#o# #i#n#t#e#r#e#s#t# #r#a#t#e# #r#i#s#k#)##5#)# #D#e#f#a#u#l#t# #R#i#s#k#
#(#"#C#r#e#d#i#t# #R#i#s#k#"#)####|###B########
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###########################k###e.g., 1-yr loan:(1+Er) = (1-PrDef)(1+int) +
(PrDef)(1-Loss%)(1+int)==>1+int = (1+Er) / [(1-PrDef)+(PrDef)(1-Loss%)]6)
Illiquidity PremiumNote: These considerations apply to loan underwriting in
general, not just residential mortgages, and underlie the market yields that come
out of the secondary mortgage market (RMBS, CMBS), the primary source of
capital.###############
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###########################`###Simplified summary of residential qualification
criteriaStandards set largely by FNMA, FHLMC (2ndary mortgage market - MBS):Typical
Income Requirements:
L/V<=80%
L/V>80%Fraction of Gross
Income:1)Mortg PMT #
28%
25%2)PITI #
30%
28%3)Mort PMT+LTDS #
36%
33%4)PITI+util&main+child
+LTDS+STDS #
50%
45%(3 out of 4 OK if 4th
close)######9########
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###Borrower Criteria:Level of Household IncomeStability, Growth of IncomeFinancial

Condition (Net Worth, Liquidity)Other considerations (credit hist, svgs hist,
dependents, etc., but age, gender, race etc. not legal considerations, according to
"Regulation B" of FRB)###@############
## ##Z########### ##Z#######!############!
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########################################### ########!##########
###########################o###Property (Collateral) Criteria:Loan/Value Ratio
(min: price, appraisal)Location, but "Redlining" illegal###### ########
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##############################################?##
############
#O##
############=####^J###############################################Mortgage
Basics#######################################
##########################################################Types of
Mortgages#######################!
###############################################Types of Collateral:Residential
1 to 4 family homes (up to 4 units)Commercial Larger apartments & non-residential
Permanent vs. ConstructionPerm on completed existing buildingsConstruction loans
finance development projects#########################$#########
#########$###################U#######################
###############$###############
###############$####
###
######################T#########################################################
###########################################Government
Involvement#######################!############################################
###G#o#v#e#r#n#m#e#n#t#-#I#n#s#u#r#e#d# #(#F#H#A#,# #V#A#)##I#n#c#l#u#d#e# ##

m#o#r#t#g#a#g#e# #i#n#s#u#r#a#n#c#e## ,# #a#l#l#o#w#s# #h#i#g#h#e#r# #L#/#V#
#r#a#t#i#o##M#o#r#e# ## r#e#d# #t#a#p#e## ,# #l#o#n#g#e#r# #a#p#p#r#o#v#a#l#
#p#r#o#c#e#s#s##N#o# ## d#u#e#-#o#n#-#s#a#l#e## #c#l#a#u#s#e#,# #m#a#y# #b#e#
#a#s#s#u#m#a#b#l#e##C#o#n#v#e#n#t#i#o#n#a#l##N#o#r#m#a#l#l#y# #m#a#x# #L#/#V#=#8#0#
%#,# #u#n#l#e#s#s# #p#r#i#v#a#t#e# #m#o#r#t#g#a#g#e# #i#n#s#u#r#a#n#c#e#
#(#P#M#I#)##M#a#j#o#r#i#t#y# #o#f# #a#l#l# #l#o#a#n#s####f######################
#########T#####################################################T####
###
############################################################################Ter
minology#######
#########
#####!###############################################Owner begins with "O", so:

"...or" ===> Owner"Lessor" is Owner (Landlord), "Lessee" is Renter."Mortgagor" is
Owner (Borrower), "Mortgagee" is Lender.###$##################!############!
########6###1#################M####### #########
##############################################################Legal Structure of
Mortgages#######################!
############################################=###Mortgages have 2 parts
(documents):Promissory Note: Contract establishing debt.Mortgage Deed: Secures debt
with real property collateral (potentially conveys title).Two legal bases of
mortgages:"Lien Theory" (most states): borrower holds title, lender gets lien.
"Title Theory" (a few states): Lender holds
title.######$############################x#########$############################
################################J###############################x####
###
#############=##############################################################TYP
ICAL COVENANTS & CLAUSES#######################!
##############################################.###Promise to PaySpecifies
principal, interest, penalties, etc., along with date, names, etc.2) Covenant to
Avoid Liens w Priority
over the MortgageFor example, if borrower fails to
pay property tax, she is in default of mortgage too, because property tax lien has
priority over mortgage lien.###|#############" ##Z#M########
#" ##Z#A###########Z#########
#" ##Z#######!#######M#####!#######A#####!###########
!##
###########.########################
#################################
##############################3) Hazard InsuranceBorrower must insure value of
the property (at least up to mortgage amount) against fire, storm, etc.*4) Mortgage
InsuranceBorrower must hold mortgage insurance (usually only if loan is not Govt
insured and Loan/Value ratio > 80%). In essence, mortgage insurance will pay lender
the difference between foreclosure sale proceeds and the debt owed to lender, if
any. In effect, Govt (FHA, VA) loans automatically have mortgage insurance from the
Govt.##################Z#f########
#" ##Z#############Z#G########
#" ##Z#################f###############################G####
###
#########6#####################################E########################
########### #####################
###########################h###5#)# #E#s#c#r#o#w##B#o#r#r#o#w#e#r#
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#V#A#)# #u#s#u#a#l#l#y# #d#o# #n#o#t# #h#a#v#e# #t#h#i#s# #c#l#a#u#s#e#,# #b#u#t#
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#L#e#n#d#e#r# #i#n# #P#o#s#s#e#s#s#i#o#n##P#r#o#v#i#s#i#o#n# #g#i#v#i#n#g#
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#" ##Z#############Z#########
#" ##Z####################################################
###
#########$#####################################################################
##############################!########
##############################*14) Release ClausesStates the conditions for
freeing the real property collateral from the loan security (e.g., when debt is
paid off the lender must release the property by returning the mortgage deed and
extinguishing the lien or returning the title to the borrower). More complicated
release provisions are involved in loans in which the collateral will be sold of
gradually in parts or parcels.###<###############Z#|########
#" ##Z#######!#######|#####!
##############################################################################
##############!########
##############################1#5#)# #E#s#t#o#p#p#e#l# #C#l#a#u#s#e#
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#P#r#o#v#i#s#i#o#n# #g#i#v#i#n#g# #t#h#e# #b#o#r#r#o#w#e#r# #t#h#e# #r#i#g#h#t#
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#c#a#s#h# #f#l#o#w#s# #o#n# #t#h#e# #m#o#r#t#g#a#g#e#,# #a#n#d# #t#h#e#
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###############################################################################
#######################################!########
##############################*17) Lender's Right to Notice (Jr Loans)A
provision in junior loans requiring the borrower to notify the lender if a
foreclosure action is being brought against the borrower by any other lien-holder.
Junior lien-holders may wish to help to cure the default or help work out a
solution short of foreclosure, because junior lien-holders will stand to lose much
more in the foreclosure process than the senior lien-holder.###<###)###########|
########
#" ##)###############|
##################$#############################################################
######################################!########
###########################{###*18) Subordination ClauseA provision making the
loan subordinate to (that is, lower in claim priority in the event of foreclosure
than) other loans which the borrower obtains subsequent to the loan in question.
Often used in seller loans and subsidized financing, to enable the recipient of
such financing to still obtain a regular first mortgage from normal commercial
sources.###J###############Z#b########
#" ##Z#######!#######a#####!#############!
####################################################################!########
##############################*19) Future AdvancesProvision for some or all of
the contracted principal of the loan to be disbursed to the borrower at future
points in time subsequent to the establishment (and recording) of the loan. This is
common in construction loans, where the cash is disbursed as the project is built.
20) Covenant against RemovalBorrower (property owner) is not permitted to remove
from the property any part of the collateral, such as fixtures attached to the
building.##################Z##########
#" ##Z#############Z#########
#" ##Z#####################################################
###
#######################################################################
##############################2#1#)# #P#e#r#s#o#n#a#l# #P#r#o#p#e#r#t#y#
#C#l#a#u#s#e#s##P#r#o#v#i#s#i#o#n#s# #i#n#c#l#u#d#i#n#g# #i#n# #t#h#e#
#c#o#l#l#a#t#e#r#a#l# #s#p#e#c#i#f#i#e#d# #i#t#e#m#s# #o#f# #p#e#r#s#o#n#a#l#
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#l#a#n#d# #a#n#d# #a#n#y# #s#t#r#u#c#t#u#r#e#s# #a#n#d# #f#i#x#t#u#r#e#s#
#a#t#t#a#c#h#e#d# #t#o# #t#h#e# #l#a#n#d#.# ## P#e#r#s#o#n#a#l# #p#r#o#p#e#r#t#y##
#i#n#c#l#u#d#e#s# #m#o#v#a#b#l#e#,# #n#o#n#-#f#i#x#e#d# #i#t#e#m#s# #s#u#c#h# #a#s#
#f#u#r#n#i#t#u#r#e#,# #m#o#s#t# #a#p#p#l#i#a#n#c#e#s#,# #c#a#r#s#,# #b#o#a#t#s#,#
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#######################################################################
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#s#a#l#e#.###################Z#T########
#" ##Z#############Z#4########
#" ##Z#################T###############################4####
###
#######################################################################
###########################_###etc., etc. . . .#Anything the borrower and lender
mutually agree on to include in the contract.###2###`#################!
#############!#####O#####!
############_##############################################################More
Terminology #######################!
################################################# P#u#r#c#h#a#s#e# #M#o#n#e#y#
#M#o#r#t#g#a#g#e#"# #v#s# #R#e#f#i#n#a#n#c#i#n#g##"#L#a#n#d# #C#o#n#t#r#a#c#t#"# #
#T#i#t#l#e# #d#o#e#s# #n#o#t# #p#a#s#s# #u#n#t#i#l# #c#o#n#t#r#a#c#t# #p#a#i#d#
#o#f#f##"#W#r#a#p#a#r#o#u#n#d# #M#o#r#t#g#a#g#e#"# #(#"#w#r#a#p#"#)# ##2#n#d#
#M#o#r#t#g#a#g#e# #i#s#s#u#e#d# #b#y# #s#e#l#l#e#r# #t#o# #b#u#y#e#r#,#
#s#e#l#l#e#r# #k#e#e#p#s# #1#s#t# #M#o#r#t#g#a#g#e# #a#l#i#v#e#,# #u#s#i#n#g#
#w#r#a#p# #p#m#t#s# #t#o# #c#o#v#e#r# #(#s#m#a#l#l#e#r#)# #1#s#t# #M#o#r#t#g#a#g#e#
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########!###Priority of Claims in Foreclosure#######"#########"#####!
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#P#r#o#p#e#r#t#y# #T#a#x# #L#i#e#n# #c#o#m#e#s# #f#i#r#s#t###S#o#m#e#t#i#m#e#s#
#M#e#c#h#a#n#i#c#s# #L#i#e#n#s###E#x#p#l#i#c#i#t# #S#u#b#o#r#d#i#n#a#t#i#o#n#
#C#l#a#u#s#e###B#a#n#k#r#u#p#t#c#y# #P#r#o#c#e#e#d#i#n#g#s# #m#a#y# #m#o#d#i#f#y#
#d#e#b#t#h#o#l#d#e#r# #r#i#g#h#t#s##"#F#i#r#s#t# #M#o#r#t#g#a#g#e#"#
#(#e#a#r#l#i#e#r# #r#e#c#o#r#d#i#n#g#)# #=# #"#S#e#n#i#o#r# #D#e#b#t## #"#2#n#d#
#(#e#t#c#)# #M#o#r#t#g#a#g#e#"# #=# #"#J#u#n#i#o#r# #D#e#b#t##
######8###########Z#########
#" ##Z#Z###########Z#############################################
###############
###################################################################################
##########################4###############Z##################$###################
#a##########################################################
##############################Example:1st Mortgage = $90,0002nd Mortgage=
$20,0003rd Mortgage = $10,000Property sells in foreclosure for $100,000:1st
Mortgagee gets $90,0002nd Mortgagee gets $10,0003rd Mortgagee gets 0.####d###
###########Z#p########
#" ##Z#M###########Z#
#####!#####p#####!#######K#####!#############!
##########H###}####### ################# ################# #########
####################################!#########################"Redeem up,
Foreclose down"###"###################!###########!
############################################{###Senior Lien Holders obtain their
claim (to the extent foreclosure sale proceeds and their priority allows), even if
they did not bring the suit.Junior Lien Holders lose claims after foreclosure,
provided they are included in the foreclosure suit.Lien Holder bringing foreclosure
suit normally buys the property in the foreclosure sale, for amount sufficient to
cover its claim.###L###|
#############Z################################################################
{####################################"########################Mortgage
Math###########################!#########################################

Mortgage Basics

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####<#################

###G#o#v#e#r#n#m#e#n#t#-#I#n#s#u#r#e#d# #(#F#H#A#,# #V#A#)##I#n#c#l#u#d#e# ##

#####!###############################################Owner begins with "O", so:

#" ##(#####!###########!###########!#####,#####!####### #####!############

#" ## #########" ##=#################!#############!###########!#######6#####!

#u#n#d#e#r#s#t#a#n#d# #t#h#a#t# #t#h#e# #p#r#e#p#a#y#m#e#n#t# #o#p#t#i#o#n# #i#s#

###Borrower Criteria:Level of Household IncomeStability, Growth of IncomeFinancial

####0################ h############# ###?

#######################W#####################Click to edit Master subtitle

####0################ h############# ###?#####/##

########## ###########L#####8######(##### ######################

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