Konsep Nilai

Mengacu pada Standar Penilaian Indonesia 2013,

Secara garis besar nilai dibagi dalam dua kelompok yaitu
1.Nilai Pasar
2.Selain Nilai Pasar.
Konsep nilai pasar diikat dengan persepsi dan perilaku kolektif para pelaku pasar.
Konsep ini mengakui keragaman faktorfaktor yang dapat mempengaruhi transaksi di
pasar dan membedakannya dari pertimbangan selain pasar atau pertimbangan intrinsik
lainnya yang mempengaruhi.

Penilaian properti yang berdasarkan pasar

mengharuskan :
1.Identifikasi dan memasukkan definisi nilai
pasar yang digunakan dalam penilaian.
2.Menentukan penggunaan tertinggi dan
terbaiknya (hbu), atau penggunaan yang
paling mungkin atas properti yang
merupakan faktor yang paling
berpengaruh secara signifikan terhadap
nilainya.
3.Dikembangkan dari data yang spesifik
untuk pasar tersebut secara wajar dan
melalui metode serta prosedur penilaian
yang mencoba untuk mencerminkan
proses deduktif para pelaku pasar
tersebut.
4.Ditunjukkan dengan penerapan
pendekatan perbandingan data pasar,

Nilai Pasar yang terdapat dalam SPI

Nilai Wajar yang biasa digunakan dalam SAP (Standar Akuntansi
Pemerintahan)
secara umum adalah sama (compatible) atau memiliki konsep yang
sama. Nilai wajar dalam konsep akuntansi, didefinisikan dalam
Standar Akuntansi Internasional sebagai jumlah untuk suatu aktiva yang
dapat ditukar, atau penyelesaian kewajiban, antara pihak yang
memahami dan berkeinginan untuk melakukan transaksi bebas ikatan
(arms lenght transaction). Nilai wajar pada umumnya digunakan
untuk pelaporan baik Nilai Pasar maupun Selain Nilai Pasar dalam
laporan keuangan. Apabila nilai pasar dari suatu properti dapat
diberikan, nilai ini sama dengan Nilai Wajar.

Untuk menjamin bahwa tidak ada kerancuan antara Nilai Pasar dan
Selain Nilai Pasar, SPI memberikan pedoman kepada penilai dengan
memperhatikan halhal sebagai berikut :
Mengidentifikasi properti yang dinilai
Mengidentifikasi hakhak yang berkaitan dengan properti yang akan
dinilai
Mengidentifikasi tujuan dan maksud penggunaan penilaian
Menentukan jenis nilai yang diestimasi
Melakukan inspeksi atas properti yang dinilai
Mengungkapkan segala kondisi atau keadaan khusus yang membatasi
Menentukan tanggal efektif penilaian
Mengembangkan dan mempertimbangkan data dan keadaan yang
diperlukan untuk penyelesaian tugas
Menjelaskan bahwa penilaian yang dilaporkan bukan merupakan
estimasi nilai pasar jika penugasan dilaksanakan atas dasar selain dari
Nilai Pasar.

Nilai Selain Nilai Pasar antara lain adalah nilai

dalam penggunaan (value in use), nilai investasi
(investment value), nilai bisnis yang berjalan (going
concern value), nilai asuransi (insurable value), nilai
kena pajak (assessed, rateable, taxable value), nilai
sisa (salvage value), nilai jual paksa / nilai likuidasi
(forced sale value), nilai khusus (special value), nilai
jaminan pinjaman (mortgage lending value), biaya
penggantian terdepresiasi (depreciated replacement
cost / DRC) dan ekspresi lain dari nilai yang lebih
spesifik untuk mesinmesin dan peralatan, dan/atau
situasi khusus.

Penilaian properti yang tidak berdasarkan pasar

mengharuskan :
1)Mencantumkan definisi nilai yang diterapkan
dalam penilaian seperti nilai dalam penggunaan,
nilai investasi, nilai asuransi, nilai kena pajak, nilai
sisa, nilai likuidasi dan nilai khusus. Laporan
penilaian hendaknya menjamin bahwa nilai yang
terdefinisi tersebut tidak akan dipersepsikan
sebagai nilai pasar.
2)Menggunakan prosedur yang sesuai dan
menganalisis
data
yang
memadai
untuk
menghasilkan estimasi nilai yang wajar.

PROSES PENILAIAN

Nilai properti sangat dipengaruhi oleh banyak faktor, oleh karena

itu penilaian properti merupakan suatu proses pemecahan
masalah dengan mempertimbangkan dan menganalisis semua
faktor yang berpengaruh terhadap nilai properti tersebut. Faktor
yang mempengaruhi dapat berupa faktor internal (yang terkait
dengan karakteristik fisik properti) maupun faktor eksternal. Proses
penilaian merupakan tahapantahapan penentuan nilai properti
yang didasarkan pada tujuan untuk memahami permasalahan,
merencanakan halhal yang perlu dilakukan dalam rangka
pemecahan
masalah
tersebut,
mendapatkan
datadata,
pengklasifikasi data dan menganalisis, menginterprestasi dan
selanjutnya mengekspresikannya dalam suatu estimasi nilai.

Pendekatan Penilaian
1.Pendekatan Data Pasar (Market Data
Approach)
2.Pendekatan Biaya (Cost Approach)
3.Pendekatan
Pendapatan
(Income
Approach

Pendekatan Penilaian
1.Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach)
Pendekatan ini mempertimbangkan penjualan dari properti sejenis atau pengganti dan data
pasar yang terkait, serta menghasilkan estimasi nilai melalui proses perbandingan. Pada
umumnya property yang dinilai (objek penilaian) dibandingkan dengan transaksi properti yang
sebanding, baik yang telah terjadi maupun properti yang masih dalam tahap penawaran
penjualan dari suatu proses jual beli.
2.Pendekatan Biaya (Cost Approach)
Pendekatan ini mempertimbangkan kemungkinan bahwa sebagai substitusi dari pembelian
suatu properti, seseorang dapat membuat properti yang lain baik berupa replika dari properti
asli atau substitusinya yang memberikan kegunaan yang sebanding. Dalam prakteknya
pendekatan ini mempertimbangan estimasi depresiasi untuk properti yang lebih tua dan /
atau memiliki keusangan fungsional dimana estimasi biaya baru secara tidak wajar
melampaui harga yang mungkin dibayarkan untuk properti yang dinilai
3.Pendekatan Pendapatan (Income Approach
Pendekatan ini mempertimbangkan pendapatan dan biaya yang berhubungan dengan
properti yang dinilai dan mengestimasi nilai melalui proses kapitalisasi. Kapitalisasi
menghubungkan pendapatan (biasanya pendapatan bersih) dengan suatu definisi jenis nilai
melalui konversi pendapatan menjadi estimasi nilai. Proses ini mungkin menggunakan
kapitalisasi langsung (tingkat kapitalisasi), yield (tingkat diskonto) yang menggambarkan
tingkat pengembalian investasi, atau keduanya. Pada umumnya prinsip subsitusi
mengandung pengertian bahwa arus pendapatan yang menghasilkan tingkat pengembalian
tertinggi adalah sebanding dengan tingkat resiko yang diambil dan akan menghasilkan nilai
yang paling mungkin terjadi