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DERECHO REGISTRAL I.
TEORIA GENERAL DE LOS
REGISTROS
Alejandro Madrigal Quesada

Teora general de los registros.

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I.- El Derecho registral:

a.- concepto,
b.- contenido,
c.- tipos de registros,
d.- sistemas registrales,
e.- sistema registral
costarricense.
f.- antecedentes e
historia.

II.- Principios
registrales:
a.- rogacin,
b.- prioridad,
c.- especialidad,
d.- legalidad,
e.- tracto sucesivo,
f.- fe pblica registral.

Historia
3

Nmadas
Herramientas
para cazar
Propiedad y
defenderla

Asentamientos
Sedentarios,
buscaron
establecerse en
sitios
resguardando sus
cosas,
extendindose a
proteger terreno.

Historia
4

Luego se
determinan
divisiones como
bienes muebles e
inmuebles
Derechos reales y
personales
El surgimiento de
la propiedad
privada.

DERECHO REGISTRAL
a.- CONCEPTO:
5

Sanz Fernndez:
Conjunto de normas de Derecho civil que
regulan las formas de publicidad de los actos de
constitucin, transmisin, etc. de los derechos
reales sobre fincas, y las garantas de ciertos
derechos personales o de crdito a travs del
Registro de la Propiedad.

Derecho Registral
6

Es una rama del Derecho

formada por un conjunto de normas
jurdicas y principios de tipo registral,
regulan toda la organizacin,
funcionamiento de los registros pblicos,
los derechos inscribibles, medidas
cautelares, etc.
Seguridad jurdica, oponibilidad ante
terceros.

a.- CONCEPTO:
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Artculo 1. Reglamento del Registro Pblico.

Decreto Ejecutivo No. 26771-J del 18 de marzo
de 1998 y sus reformas.

Artculo 1. Ley sobre Inscripcin de Documentos

en el Registro Pblico.
Ley 3883 del 30 de mayo de 1967 y sus
reformas.

a.- CONCEPTO:
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En general el Registro es una institucin

gubernamental, cuyo fin es la publicidad
ante terceros de los derechos inscritos en
l, brindando la seguridad jurdica
necesaria para mantener la paz social.

b.- CONTENIDO: Derecho

inmobiliario

El derecho inmobiliario registral es un conjunto

de normas civiles, administrativas y procesales
que concurren sobre un mismo objeto.

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Concepto de derecho
registral

El derecho registral es aquella

rama del derecho,
formada por el conjunto de normas
jurdicas y principios registrales,
que regulan la organizacin y
funcionamiento de los registros pblicos,
as como los derechos inscribibles.

b.- CONTENIDO:
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Seguridad Jurdica: Publicidad es Efecto.

Asegurar la titularidad de una propiedad.
Quien es titular puede disponer,
Asientos registrales ciertos, ntegros y exactos.
Interesante apoyo jurisdiccional Art. 478 C. C.

Seguridad jurdica
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Es un principio bsico de Derecho

Es la certeza del derecho, de que hay
normas que lo regulan, informacin a la
mano.
Es una garanta dada a un individuo por
parte del Estado de derecho.
Estado formula un conglomerado de normas
para regular relaciones en sociedad.
Relacin directa con la publicidad (sistema
registral).

b.- CONTENIDO:
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Seguridad Jurdica:
La seguridad de los derechos exige que no se
pueda producir una modificacin desfavorable de
las relaciones patrimoniales de una persona sin
que concurra su voluntad.
Oponibilidad que brinda la garanta de que su
derecho queda a salvo del ataque de quienes no
hayan inscrito o hayan inscrito con posterioridad.
Art. 267 C.C.

b.- CONTENIDO: Seguridad Jurdica en

el trfico comercial
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Eficacia en la circulacin de los derechos.

Basada en amparo que ofrece la publicidad

registral.

Evita obstculos para disponer de los bienes.

Garantiza a quien adquiere al amparo de la
publicidad registral que no ser molestado
en su adquisicin y disfrute del bien.

b.- CONTENIDO:
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Tres aspectos fundamentales del derecho

hipotecario:
1.- Eficacia real de los derechos inscritos.
2.- Presuncin de veracidad y legitimidad de esos
derechos.
3.- Oponibilidad ante terceros, protegiendo la
adquisicin de buena fe realizada al amparo de la
Publicidad Registral.

c.- TIPOS DE REGISTROS.

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Variables que influyen en el tipo de

registro:

a) materia registrable,(personas, derechos,

ttulos).

b) organizacin y procedimiento, (convalidante o

no convalidante; de oponibilidad o no
oponibilidad, estatales o particulares, etc).

c.- TIPOS DE REGISTROS.

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Por la materia registrable (unidad de registracin):

De hechos: (nacimiento, defuncin,

inhabilitaciones).

De derechos:
-de documentos (testamentos, mandatos)
-de actos, contratos o ttulos (matrimonios,
traspasos, hipotecas).

De folio personal (Registro Civil, Registro de

Notarios, Personas jurdicas).

De folio real (inmuebles, muebles). Se abre un solo

asiento

c.- TIPOS DE REGISTROS.

Por su forma de organizacin y procedimiento:
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Reservados y publicitarios.

Convalidantes y no convalidantes.

De transcripcin y de inscripcin.

Constitutivos y Declarativos.

c.- TIPOS DE REGISTROS

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En general:

No es posible encontrar sistemas puros ni exclusivos

Puede hablarse de diversos sistemas: francs,

alemn, australiano

No es posible intentar una universalizacin

Su desarrollo depende del medio y sus

caractersticas: tnicas, geogrficas, econmicas y
sociales, y especialmente la estructura jurdica y
notarial.

c.- TIPOS DE REGISTROS.

Sistemas Constitutivos:
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La inscripcin es un requisito para que la

transmisin surta todos los efectos.

Relacin directa con el desarrollo de notariado.

Se afirma que sus asientos son exactos e

ntegros.

No se acepta otra realidad jurdica ms all de la

que publicitan.

c.- TIPOS DE REGISTROS.

Sistemas Constitutivos:
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Crticas:

-lentitud del trfico de bienes (transacciones

lentas).

-retraso en transformar derecho personal en

derecho real (inscripcin obligatoria).

-impide negocios jurdicos simultneos

(sociedades y sus contratos, venta con hipoteca).

c.- TIPOS DE REGISTROS.

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Sistemas Declarativos:

Derechos existen previo a su ingreso al registro.

Transmisin inmobiliaria se perfecciona con el

ttulo y la tradicin.

Se basa en tradicin y ttulo para dar publicidad a

la transmisin de bienes.

Cumplen funciones de legitimacin, oponibilidad

y publicidad ante terceros.

c.- TIPOS DE REGISTROS.

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Sistemas declarativos.
Crticas:

-al ser la oponibilidad una caracterstica de los

derechos reales, solo es posible considerar
derechos reales aquellos que estn debidamente
registrados.(derecho personal-derecho real)

-depende de validez y perfeccin de los ttulos

inscribibles. (funcin notarial, judicial y
administrativa).

-depende por completo de un sistema notarial que

provea documentacin autntica perfecta.

c.- TIPOS DE REGISTROS.

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Sistemas declarativos.
Ventajas:
-razonable distribucin de tareas entre el autor del
documento, (notario, juez, funcionario pblico) a
cargo de la calificacin intrnseca y el registrador
de las formas extrnsecas.

-reduccin del tiempo de procesamiento.

-agiliza el trfico jurdico, inscripcin no

obligatoria.

-se brinda proteccin al derecho real desde su

nacimiento (reserva de prioridad).

Caractersticas del Sistema Registral

Costarricense:

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Sistema declarativo de derechos

preconstituidos.

La transmisin a ttulo oneroso se perfecciona

con el acuerdo de voluntades, pero surte
efectos nicamente entre estas.

Escritura e inscripcin, no son requisito de

validez.

Caractersticas del Sistema Registral

Costarricense:

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Actuacin notarial responsable garantiza la

autenticidad de los ttulos.

Incumplimiento de ciertas formalidades exigidas

por la ley, impide que escritura obtenga validez y
eficacia.

La inscripcin protege los bienes y derechos

inscritos, confirindole efectos erga onmes
mediante la publicidad registral.

SEGURIDAD JURIDICA
27

Ambito de proteccin
de los bienes y
derechos en nuestro
sistema de transmisin
inmobiliaria.

28

SEGURIDAD JURIDICA.
Ambito de proteccin de bienes y
derechos.
La propiedad de muebles e inmuebles se
transmite con relacin a las partes
contratantes, por el solo hecho del
convenio que tenga por objeto transmitirla,
independientemente de su inscripcin en el
Registro y la tradicin.
Artculo 480 C. C. (Sistema de transmisin consensual)

29

SEGURIDAD JURIDICA.
Ambito de proteccin de bienes y
derechos.

Slo pueden inscribirse los ttulos

que consten de escritura pblica, de
ejecutoria o de otro documento
autntico, expresamente autorizado por
la ley para este efecto.
Artculo 450 C. C.

30

SEGURIDAD JURIDICA.
Ambito de proteccin de bienes y
derechos.

El otorgamiento de un documento
autntico produce que el derecho
contenido en este tenga efectos ante
terceros, con lo que se amplan los
efectos jurdicos de la transmisin
inmobiliaria.

SEGURIDAD JURIDICA.
Efectos de la inscripcin.
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Artculo 267: Para que la propiedad sobre

inmuebles surta todos los efectos legales,
es necesario que se halle debidamente
inscrita

Artculo 268: Salvo los casos exceptuados

por la ley, cualquiera limitacin de la
propiedad sobre inmuebles, debe tambin,
para perjudicar a tercero, estar inscrita en
el Registro de la Propiedad.

SEGURIDAD JURIDICA.
Efectos de la inscripcin.
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La inscripcin en el Registro Pblico no

convalida los actos o contratos inscritos
que sean nulos o anulables conforme a
la ley, sin perjuicio de lo establecido en
el artculo 456 del Cdigo Civil.
Artculo 55 Regl. del Registro Pblico.

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SEGURIDAD JURIDICA.
Ambito de proteccin de bienes y
derechos.
TUTELA JURISDICCIONAL DE ASIENTOS REGISTRALES
ARTS. 474 C.C., ARTS. 9 Y 153 C. POL.

ASIENTO REGISTRAL. EFECTOS ERGA OMNES

ARTS. 267; 268 Y 450 C.C.; 1 LEY 3883.;
ARTS. 34 Y 55 REGLAMENTO REGISTRO PBLICO.

ESCRITURA PBLICA.
EFECTOS ANTE TERCEROS
ARTS. 31 Y 124 C. NOT.; 370 C.P.C.

ACUERDO DE VOLUNTADES.
EFECTOS ENTRE PARTES
ART. 480 C.C.

Sistema registral de doble

calificacin jurdica

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Primera calificacin. Notario pblico:

Asesora y moldea la voluntad de las partes,

fe pblica notarial.

Segunda calificacin. Registrador:

Ejerce un control de legalidad, verifica requisitos

esenciales dentro marco de calificacin jurdica,

fe pblica registral.

Primera Calificacin.
Deberes de la funcin notarial.

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1) Recibir, interpretar y adecuar al ordenamiento

jurdico las manifestaciones de voluntad de las
partes. (Art. 34, inciso a) C. Notarial);

2) Asesorar jurdica y notarialmente a las partes.

(Art. 34, inciso f) C. Notarial);

Primera Calificacin.
Deberes de la funcin notarial:
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3) Realizar estudios registrales. (Art. 34, inciso g);

4) Inscripcin de los documentos que autoriza.

(Art. 34, inciso h);

5) Identificar debidamente a partes, intrpretes y

testigos. (Art. 95).

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Segunda Calificacin.
Funcin Registral.

1.- Registrador ejerce una funcin contralora

de legalidad.

2.- Funcin calificadora limitada por el Marco

de Calificacin Jurdica.(Art 27 Ley sobre
Inscripcin de documentos y arts. 34, 35, y
37 Reglamento de Registro Pblico).
3.- Marco de Calificacin Jurdica no es
absoluto ni ilimitado.

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Segunda Calificacin.
4.Lmite del
Marco de Calificacin Registral vara
Funcin
Registral.
de acuerdo al tipo de documento calificado
(notarial, administrativo o judicial).

(Sentencia No 100 de 17-12-80 Sala I)

5.- Principio de Unidad del Ordenamiento Jurdico

Se sujeta ... al moderno y amplio bloque de
legalidad, que implica el respeto y observacin de
toda la normativa general, escrita y no escrita...

(Sentencia No 2770 de 26-07-94. Seccin III de Tribunal

Sup. Cont. Administrativo).

Etapa jurisdiccional:

Tutela jurisdiccional de los asientos registrales.

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Principio de divisin de poderes

Imposibilidad de que el Registro anule
documentos notariales o sus propios asientos.

Autoridad jurisdiccional es la nica que puede

declarar derecho as como la nulidad de
documentos notariales y los asientos
registrales. (Arts. 9 y 153 C. Politica)

SISTEMA DE DOBLE CALIFICACIN

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PRINCIPIOS REGISTRALES.
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ROGACIN.
PRIORIDAD.
FE PUBLICA REGISTRAL.
LEGALIDAD.
ESPECIALIDAD.
TRACTO SUCESIVO.
PUBLICIDAD.