IMPUESTO

INMOBILIARIO URBANO
Principales recursos para
financiar el Desarrollo
urbano

Impuesto Inmobiliario
Impuesto de carcter general,
que grava la propiedad de los
inmuebles de cualquier tipo,
localizados
dentro
de
la
jurisdiccin
territorial
del
Municipio (Art. 64. Ley 125/91)

CONSIDERACIONES GENERALES
DEL IMPUESTO A LA PROPIEDAD PREDIAL
Es reconocido internacionalmente como una de las alternativas
ms tradicionales para financiar los servicios pblicos.
Es un impuesto padronisable por lo tanto su control y
recaudacin es de fcil aplicacin. Grava uno de los bienes
mas preciados del contribuyente
Es uno de los impuestos beneficiados por la estabilidad de
jurdica y econmica de la tierra, ya que esta es poco afectada
por los ndices inflacionarios y a la fluctuacin de la economa.

Ventajas de la Imposicin de un impuesto

vigoroso a la propiedad inmobiliaria
Reduccin del precio de acceso a la tierra.
Su reduccin es importante para la sustentabilidad de polticas
sociales y econmicas.
Incentivo al desarrollo de la tierra.
El impuesto a la tierra es considerado neutro del punto de vista
econmico en la medida que no altera las decisiones sobre su
desarrollo.
Cualquier accin que antes fue consideraba ptima, permanece
ptima despus del impuesto.
Sin embargo, la validez del argumento es perjudicial para la parte del
impuesto que incide sobre la construccin, cuando se considera su
valor en la base de clculo del impuesto.
Reduccin de la especulacin inmobiliaria para establecer un costo
adicional al mantenimiento de la tierra vacante.

Recuperacin de ms valas generadas por inversiones pblicas.

La aplicacin del impuesto en la mejora de la infraestructura urbana y de
los servicios pblicos disponibles es comn, resultando usualmente en
incrementos de valor para los inmuebles beneficiados.
De esa forma, el impuesto representa una oportunidad de recuperar esos
incrementos.
En comparacin con otros instrumentos de recuperacin de ms valas, al
impuesto se lo reconoce como la forma
ms transparente,
menos complicada de administrar,
menos sujeta a ser influenciada por intereses especiales,
y poco capaz de producir un impacto distorsionado en el mercado .
Ayuda a la provisin y manutencin de los equipamientos y servicios
pblicos.
Es una fuente de ingresos estable y previsible. Sin duda, es una alternativa
menos susceptible a las fluctuaciones .

En Amrica Latina los inmuebles son uno de los ms caros bienes

de consumo de la mayor parte de las familias y son una de las
principales opciones de parte de los inversionistas.
La inversin en tierra es una opcin primordial en pases en
desarrollo por ser algo relativamente protegido contra la inflacin,
usualmente alta en esos pases.
Adems, es algo menos sensible a inestabilidades econmicas y
eventuales intervenciones gubernamentales.

Contribuye para el control social

La eficacia la asignacin de recursos pblicos,
Estos son puntos usualmente frgiles para parte de las
municipalidades en la Amrica Latina,
Colabora en la produccin y organizacin de datos relevantes
sobre las ciudades como:
caractersticas del uso y ocupacin de la tierra,
tenencia de la tierra
derechos de propiedad,
valor de los inmuebles.

Impuesto Inmobiliario
Marco legal
La Constitucin Nacional del Paraguay.
La Ley Orgnica Municipal (Ley N 3966/10).
Rgimen Tributario para las Municipalidades del
Interior del pas (Ley N 620/76 actualizada por la
Ley N 135/91).
Ley N 881/81 Del Rgimen Tributario y otros
recursos de la Municipalidad de Asuncin.
Nuevo Rgimen Tributario de la Repblica del
Paraguay (Ley N 125/91).
Rgimen de Beneficios Fiscales para los Ex
Combatientes de la Guerra del Chaco (Leyes N
431/73 y 217/93).
Ley
N
426/94
Orgnica
del
Gobierno
Departamental.

Constitucin Nacional del

Paraguay. Art. 169
Corresponder a las municipalidades y los
departamentos la totalidad de los tributos
que graven la propiedad inmueble en forma
directa. Su recaudacin ser competencia de
las municipalidades.
El setenta por ciento de lo recaudado por
cada municipalidad quedara en propiedad de
la
misma,
el
quince
por
ciento
al
departamento respectivo y el quince por
ciento restante ser distribuido entre las
municipalidades de menores recursos, de
acuerdo con la Ley

70 % Municipalidad
15 % Gobernacin
15 % Municipalidades de menores
recursos

 Contribuyentes : las personas fsicas,

jurdicas
y
entidades
en
general
propietarias de los inmuebles localizados
dentro la jurisdiccin municipal.
Nacimiento de la Obligacin Tributaria : se
configura el primer da hbil del ao civil.
En consecuencia, son sujetos pasivos del
impuesto, las personas que en dicha fecha
ejerzan el derecho propietario del bien as
sea que en el transcurso del ao,
transfieran tales derechos.

 Base Imponible : la constituye el valor fiscal del

inmueble que ser calculado aplicando los
valores para el terreno y la construccin
definidos
anualmente
por
la
entidad
competente y, la delimitacin de la zona
catastral y la tipificacin de la construccin
realizada por la Municipalidad con base en lo
dispuesto en la Ordenanzas vigentes.
No estn alcanzados por el impuesto, y por
tanto no forman parte de la base imponible, las
construcciones y mejoras de los inmuebles
rurales.

 Tasa o Alcuota : uno por ciento

(1 %) del valor fiscal del
inmueble, con excepcin de los
inmuebles
rurales
cuya
superficie sea inferior a cinco
hectreas (5 ha.) que pagarn un
impuesto equivalente al medio
por ciento (0,5 %) de dicho valor
siempre que estn explotadas.

EXENCIONES:
a) Los inmuebles del estado y de las municipalidades, y los inmuebles
que les hayan sido cedidos en usufructo gratuito. La exoneracin no rige
para los entes descentralizados que realicen actividades comerciales,
industriales, agropecuarias o financieras o de servicios.
b) Las propiedades inmuebles de las entidades religiosas reconocidas
por las autoridades competentes, afectadas de un modo permanente a
un servicio pblico, tales como templos, oratorios pblicos, curias
eclesisticas, seminarios, casas parroquiales y las respectivas
dependencias, as como los bienes races destinados a las instituciones
de beneficencias y enseanza gratuitas o retribuidas.
c) Los inmuebles declarados monumentos histricos nacionales

d) Los inmuebles de las asociaciones reconocidas de utilidad pblica,

afectados a hospitales, hospicios, orfelinatos, casas de salud y
correccionales, as como las respectivas dependencias, y en general
los establecimientos destinados a proporcionar auxilio o habitacin
gratuita a los indigentes y desvalidos.
e) Los inmuebles pertenecientes a gobiernos extranjeros, cuando sean
destinados a sedes de sus respectivas representaciones diplomticas o
consulares.
f) Los inmuebles utilizados como sedes sociales pertenecientes a
partidos polticos, instituciones educacionales, culturales, sociales
sindicales, o de socorros mutuos o beneficencia, incluidos los campos
de deportes e instalaciones inherentes a los fines sociales.

g) Los inmuebles del dominio privado cedidos en usufructo gratuito a

las entidades comprendidas en el inciso b) as como las escuelas y
bibliotecas o asientos de asociaciones comprendidas en el inciso e)
h) Los inmuebles de propiedad del veterano, mutilado y lisiado de la
guerra del chaco y de su esposa viuda, cuando sea habitado por ellos y
cumplan con las condiciones determinadas por las leyes especiales que
les otorgan tales beneficios.
i) Los inmuebles de propiedad del INDER y los efectivamente
entregados al mismo a los efectos e su colonizacin, mientras no se
realice la transferencia por parte del propietario cedente de los mismos
j) Los parques nacionales y las reservas de preservacin ecolgicas
declaradas como tales por la ley, as como los inmuebles destinados por
la actividad competente, como asiento de las parcialidades indgenas.
Cualquier cambio de destino de los inmuebles beneficiados en las
exenciones previstas por esta ley, que los haga susceptible de
tributacin, deber ser comunicados a la administracin en los plazos y
condiciones que esta lo establezca.

Exenciones Parciales: Cuando se produzcan calamidades de

carcter natural, que afecten a los inmuebles, el impuesto
inmobiliario podr reducirse hasta en un 50%. - El poder ejecutivo
queda facultado para establecer esta rebaja siempre que se verifique
los referidos extremos. La mencionada reduccin se deber fijar
para cada ao civil.
Exenciones Temporales: Estarn exonerados del pago del
impuesto inmobiliario y sus adicionales por el termino de cinco aos,
los inmuebles pertenecientes a los adjudicatarios de lotes o
fracciones de tierras colonizadas por el INDER desde el momento en
que se los adjudique la propiedad correspondiente. La
administracin establecer las formalidades y requisitos que debern
cumplir quienes soliciten ampararse a la presente franquicia.

ZONAS URBANAS IMPOSITIVAS

S/ DECRETO N 8119 DEL 27 DE
DICIEMBRE DE 1990

Las Zonas Urbanas Impositivas

en Asuncin, se dividen en 9
zonas, que va de la U1 a la U9,
correspondiendo la zona
urbana U1 a la de mayor valor
y la U9 a la de menor valor.

ZUI

Porque es importante la redefinicin de

La ZUI, es un parmetro
determinante para el valor fiscal.
El valor fiscal es la base para la
mayora de los tributos municipales
La inadecuada poltica de valoracin
fiscal afecta a los ingresos municipales
Crea una injusticia tributaria
favoreciendo a los que tienen mas

Impuesto Inmobiliario
Factores que inciden en la liquidacin del impuesto inmobiliario

TIPO DE PAVIMENTO

Asfalto

EDIFICACIONES

Empedrado
Nueva
Menor a 20 aos
Tierra

Antigua
Mayor a 20 aos

Tipo de Construcciones Categoras s/ Res. 77

Impuesto Inmobiliario Urbano

Liquidacin

Valor Terreno

+
Valor Edificado

VALOR FISCAL

TASA IMPUESTO 1%
VALOR DEL IMPUESTO

CALCULO DEL IMPUESTO

INMOBILIARIO

Superf. del terreno x el valor fiscal = valor fiscal del terreno

Superf. de la edificacin x valor fiscal = valor fiscal de lo edificado

Valor fiscal del terreno + valor fiscal de lo edificado = al valor fiscal

total del inmueble

Valor fiscal total del inmueble x 1% = valor del imp. inmobiliario

 600 m2 x 20.054 =

12.032.400

300 m2 x 183.093 =

54.927.900

12.032.400 + 54.927.900 = 66.960.300

66.960.300 x 1% =

669.603

EJEMPLOS DE
CALCULO

BARRIO LAS
LOMAS

Precio de mercado 200.000 U$S

Datos:
VFS

= 23.000.000

VFC

= 35.000.000

Valor Fiscal

= 58.000.000

Importe anual de IIM:

58.000.000* 1,00 % = 580.000 Gs

EJEMPLOS DE
CALCULO

DUPLEX LUJO DE 200 m2 EN

EL BARRIO MANORA
Precio de mercado 95.000 U$S

Datos:
VFS
VFC
Valor Fiscal

= 24.960.000
= 69.590.000
= 94.550.000

Importe anual de IIM:

94.550.000* 1,00 % = 945.500 Gs

EJEMPLOS DE
CALCULO

BARRIO LAS LOMAS

Precio de mercado 150.000 U$S

Datos:
VFS
VFC
Valor Fiscal

= 15.135.000
= 16.693.000
= 32.828.000

Importe anual de IIM:

32.828.000* 1,00 % = 328.280 Gs

EJEMPLOS DE
CALCULO

BARRIO MME
LYNCH
Precio de mercado 100.000 U$S

Datos:
VFS
VFC
Valor Fiscal

= 13.000.000
= 30.000.000
= 43.000.000

Importe anual de IIM:

43.000.000* 1,00 % = 430.000 Gs

Simulacin del clculo del impuesto

predial con los valores de mercado

Se observa en la Tabla la gran diferencia de montos de

impuestos calculados sobre el valor fiscal que representa un 22%
aproximadamente del valor de mercado Los montos estn en Gs

Impuesto Inmobiliario Recurso

de Financiamiento
Las Municipalidades tienen cierta autonoma en la recaudacin de
este tributo:
Para

establecer la fecha de vencimiento del impuesto

Actualizacin catastral
Tipificacin de las categoras de construcciones;
Y ADEMAS:

Es un tributo bastante conocido por los habitantes

Impuesto Inmobiliario
Estadsticas de Recaudacin
En una muestra de
6 municipalidades de
Cordillera se toman los datos
por ingreso del impuesto
inmobiliario con relacin a
los ingresos totales que
representa el 14 %
en general.

IMPUESTO ADICIONAL A LOS

BALDOS
Hecho Generador: Gravase con un adicional al
Impuesto Inmobiliario, la propiedad o la posesin,
cuando corresponda, de los bienes inmuebles
considerados baldos, ubicados en la capital y en las
reas urbanas de los restantes municipios del pas.

Definiciones: Se consideran baldos todos los inmuebles que

carecen de edificaciones y mejoras en los cuales el valor de las
mismas representan menos del 10% (diez por ciento) del valor de
la tierra. El poder ejecutivo podr establecer zonas de la periferia
de la Capital y de las ciudades del interior, las cuales se excluirn
del presente adicional. A estos efectos contara con el
asesoramiento del Servicio Nacional de Catastro.
Tasas Impositivas:
1) Capital 4 /000, (cuatro por mil).
2) Municipios del interior: 1/ 000, (uno por mil).

IMPUESTO ADICIONAL AL INMUEBLE

EXTENSIN Y A LOS LATIFUNDIOS

DE

GRAN

Hecho Generador: Gravase la propiedad o posesin de los

inmuebles rurales con un adicional al Impuesto Inmobiliario
que se aplicara conforme a la escala establecida en el
articulo 74 de la ley 125/91

Inmuebles Afectados: A los efectos del presente

adicional se consideraran afectados, no slo los
inmuebles que se encuentran identificados en un
determinado padrn inmobiliario, sino tambin aquellos
que teniendo diferentes empadronamiento son
adyacentes y pertenecen a un mismo propietario o
poseedor. Se considerara adems como de un solo
dueo los inmuebles pertenecientes a cnyuges, a la
sociedad conyugal y a los hijos que se hallan bajo la
patria potestad.
Respecto a los inmuebles comprendidos en tales
circunstancias el propietario o poseedor deber hacer la
declaracin jurada del ao antes del pago del impuesto
inmobiliario, a los efectos de la aplicacin del adicional
que segn la escala le corresponda.

Para aplicar la escala impositiva, se deber sumar las respectivas

superficies a los efectos de consideraras como un solo inmueble.

Regin Oriental
Superficie de los
inmuebles en Has.

10.000
10.001 - 15.000
15.001 - 20.000
20.001 - 25.000
25.001 - 30.000
30.001 y mas Has.

Regin Occidental
Impuesto Adicional (por
Superficie de los
ciento)
inmuebles en Has.

libre
0,5
0,7
0,8
0,9
1,0

20.000
20.001 - 30.000
30.001 - 40.000
40.001 - 50.000
50.001 - 60.000
60.001 y mas Has.

Base Imponible: La base imponible la constituye la

avaluacin fiscal del inmueble.
Tasas Impositivas: El impuesto se determinara sobre:
a) Inmuebles de gran extensin.
El tramo de la escala que corresponda a la superficie
total gravada, indicara la tasa a aplicar sobre la base
imponible correspondiente a dicha extensin.
b) Los latifundios tendrn un recargo adicional de un 50%
(cincuenta por ciento), sobre la escala precedente.

Impuesto Inmobiliario
Estadsticas de Recaudacin

En una muestra de
6 municipalidades de
Itapa se toman los datos por
ingreso del impuesto
inmobiliario con relacin a
los ingresos totales que
representa el 8 %
en general.

Dificultades para la correcta recaudacin

del impuesto
Actitud pasiva de la Municipalidad para la gestin de
cobro del impuesto
Ausencia de procedimientos correctos para la
recaudacin
Insuficiente informacin tcnica catastral
Catastro y Base de datos desactualizada
Desconocimiento para la aplicacin de tecnologa en el
proceso de recaudacin (Fotos satelitales, SIG, etc.)

MACROPROCESO DEL IMPUESTO PREDIAL

Saldos
CONSERVACIN
CATASTRAL

INFORMACIN
DE PREDIOS

CLCULO
DE AVALOS

ACTUALIZACIN
CATASTRAL

REA DE CATASTRO

LIQUIDACIN
DEL IMPUESTO
PREDIAL

FACTURACIN

RECAUDOS

PARMETROS
FINANCIEROS
EN RENTAS

REA FISCAL Y/ RENTAS

Textos recomendados
Caractersticas generales del
impuesto a la propiedad inmobiliaria
en Amrica Latina
Claudia M. De Cesare
Los Impuestos a la Propiedad
Inmobiliaria en el Financiamiento de
las Ciudades en Amrica Latina
Carlos Morales-Schechinger

Fin de la presentacin
Gracias por su atencin!!