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MEMORIAL DE INCORPORAO
REAS E CUSTOS DA NBR-12.721/92

MEMORIAL DE INCORPORAO
REAS E CUSTOS DA NBR-12.721/92
PROCESSO DE CLCULO E SUAS
INTERFERNCIAS JURDICAS E
ECONMICAS
PAULO ROBERTO DOS SANTOS

Orientador: Flavio de Queiroz Costa

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Introdu
Apresentao
o

MEMORIAL DE INCORPORAO
REAS E CUSTOS DA NBR-12.721/92

Lei 4.591/64
PNB-140/64
NBR-12.721/92
Quadros I a VIII (planilhas)
Preenchidos e assinados pelo Incorporador e pelo
engenheiro responsvel pela obra (o que, neste caso,
representado por um engenheiro civil)
Clculo das reas de construo (privativa, comum e
total)
Clculo do oramento estimativo global da construo

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Apresentao
CUB
rea equivalente
Indefinio da nomenclatura
Novo Cdigo Civil brasileiro - condomnio edilcio
-condomnio sobre edificao.
Influncia Jurdica dos Quadros (Secretaria da
Fazenda (IPTU / TLP), CND do INSS
reas de acordo com a ABNT (expresses como
"rea til", "rea de vassoura", "rea de piso" e
outras)

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Objetivo
Objetivo

Geral

Indicar as principais consideraes a serem

tomadas no processo de clculo dos quadros de
reas e custos da NBR-12.721/92 visando atingir
influncias harmoniosas nos aspectos jurdicos e
econmicos nos memoriais de incorporao

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Objetivos

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Especficos

Evidenciar os mais importantes conceitos, luz da

NBR-12.721/92

Proporcionar ajuda a quem busca o mnimo de

esclarecimento a cerca das questes relacionadas
com a NBR-12.721/92

Destacar as principais diferenas de Braslia e demais

estados da Federao

Mostrar que o preenchimento dos Quadros uma

montagem trabalhosa e privilgio de poucos
profissionais

Apresentar uma modelo de planilha

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Principais conceitos
Definies/conceitos
Unidades autnomas
Dependncias e instalaes
de uso privativo
Dependncias e instalaes
de uso comum
a) de diviso proporcional

(NBR-12.721/92)

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Definies/conceitos

(NBR-12.721/92)

b) de diviso no proporcional

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Definies/conceitos

(NBR-12.721/92)

rea coberta-padro
rea coberta de padro diferente
reas de diviso no-proporcional
rea de diviso proporcional
rea equivalente de construo

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CUB

- Custo Unitrio
Bsico

CUB-Custo
Unitrio Bsico

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CUB

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- Custo Unitrio Bsico

A comisso de reviso da norma se reuniu em 99

para elaborar nova emenda, para entrar em vigor
em 29/02/00. A emenda incluiu 4 novos projetos
construtivos, assim identificados:
a) CS - prdios de escritrios comerciais (C), com
os andares divididos em salas (S)
b) CL - prdios de escritrios comerciais (C), com
os andares corridos livres (L)
c) CG - prdios comerciais (C), em forma de galpo
industrial (G)
d) CP -1Q - casa (C) popular (P), com 1 dormitrio

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CUB

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- Custo Unitrio Bsico

UNIDADE DA
FEDERAO

CUB
PADRO
ADOTAD
O

AMAZONAS, CEAR, GOIS, MATO

GROSSO, MATO GROSSO DO SUL,
MINAS GERAIS, PAR, PARABA,
PARAN, RIO DE JANEIRO, SO
PAULO

H8-2N

BAHIA, MARANHO

H1-3N

ALAGOAS

H8-3N

DISTRITO FEDERAL, ESPRITO

SANTO,
RIO GRANDE DO SUL,
SANTA CATARINA

MDIO

PERNAMBUCO

H4-2N

ACRE, RONDONIA

H1-2N

SERGIPE

H1-2B

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Coeficiente de
proporcionalidade- Despesas
ideal
condominiais-Frao
Coeficiente de proporcionalidade,

Despesas condominiais e Frao ideal

Coeficiente de proporcionalidade
3.29.COEFICIENTE DE CONSTRUO DA UNIDADE AUTNOMA:
Quociente da diviso da rea de construo de unidade
autnoma construda pela rea de construo global
Despesas condominiais
Salvo disposto em contrrio na conveno do condomnio a
fixao da quota parte do rateio corresponder a frao ideal
no terreno e nas coisas de uso comum da cada unidade )

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Coeficiente

de proporcionalidade,
Despesas condominiais e Frao ideal
Frao ideal
cada unidade imobiliria caber, como parte inseparvel, uma
frao ideal no solo e nas outras partes comuns, que ser
identificada em forma decimal ou ordinria no instrumento de
instituio do condomnio. (Lei 10.931/04)

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Particularidades do DF no
tocante s incorporaes
imobilirias

Avano de espao areo/Avano de subs

rea do pavimento pilotis
Diferena de reas

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O preenchimento dos quadros de

reas
Critrios de classificao de
reas
A NBR-12.721/92 definiu critrios genricos para
classificao das reas entre privativas e reas
comuns, deixando grandes lacunas a serem
completadas a critrio exclusivo do engenheiro
responsvel pelos Quadros de reas

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Critrios de classificao de
reas
Caso tpico de terrao descoberto
no 1 pavimento, que pode
apresentar inmeras variantes:
a) Privativa das unidades do 1
pavimento
b) C.d.n.p. das unidades do 1
pavimento
c) Comum de todas as
unidades(residenciais)
d) Comum de todas as unidades
e) Etc.

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Clculo das reas

reais

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Consideraes para reas reais

Shafts Visitveis: rea
Real (Privativa); (Se <
1,00m2)
Dutos de Fumaa: rea
Real (uso comum) - (Se <
1,00m2)
Shafts Visitveis
Comuns: rea Real (uso
comum) - (Se < 1,00m2)
Elevadores: rea Real
(apenas no nascedouro,
uso comum)
Poos de
Ventilao/Iluminao:
No rea Real
Dutos de Churrasqueiras:
rea Real (privativa).
(Quando < 1, 00m2).

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equivalnci
as de reas

Sugestes

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Sugestes para vagas de garagens

Definir se coberta, ou se descoberta. Indicando o tipo
de acabamento (telha aparente ou laje), em caso de
vagas cobertas, se para o acesso at o prdio for
necessrio passar por reas descobertas
Fraes ideais para as vagas de garagens descobertas
menores que para as vagas de garagens cobertas
Vagas bem definidas quanto sua localizao,
compatibilizaes entre os Projetos e Prospectos de
Venda (fazer pr-lanamento estrutural, casa de gs,
bombas e outros, evitar alapes de reservatrios,
portas, poos etc.)
Evitar que existam vagas como unidades autnomas
Vagas de gaveta devem ser de uma s unidade autnoma
Escaninho sozinho no pode ser unidade autnoma, no
entanto uma vaga autnoma pode ter um escaninho a
ela vinculada.

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Modelo de
planilha para
medio das
reas
Preenchimento dos
quadras de reas

Demais quadros da
NBR-12.721/92

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Concluses finais
Introduo
O presente trabalho abordou um tema pouco explorado na
engenharia civil brasileira; muito menos durante os cursos de
formao profissional de engenharia civil
Muitos so os empreendimentos imobilirios que vivem, e
vivero em condomnio, ou seja, so e sero regidos pela Lei
4.591/64, e, portanto, NBR-12.721/92, v-se que isto o
bastante para mostrar que tal tema deveria ser bem mais
explorado
Sob o ponto de vista da Reviso Bibliogrfica, viu-se que o tema
muito amplo, portanto no se pretendeu, no mbito deste
Trabalho, t-la como principal foco ou mesmo com ela, a
pretenso de esgotar o assunto que to pouco explorado

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Concluso
A maioria das empresas de construo e/ou incorporao
no tm pessoal especializado para elaborao dos
quadros da NBR-12.721/92 (contratam parceiros e/ou
profissionais autnomos muitas vezes so tcnicos de
nvel mdio, e os engenheiros destas empresas assinam
os quadros, passando serem responsveis pelos
mesmos, arcando com as conseqncias que por muitas
vezes podem ser desastrosas pelo lado jurdicofinanceiro
Isto mostra que o preenchimento dos quadros bastante
trabalhoso e um privilgio de poucos profissionais

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Concluso
Conclui-se que a combinao de todos os assuntos
apresentados se mostraram bastante eficientes no
cumprimento dos objetivos propostos, sobretudo no que diz
respeito aos preenchimentos dos quadros e a apresentao da
planilha para auxiliar a medio das reas. De igual modo, foi
possvel verificar as principais diferenas, no que tange s
incorporaes imobilirias, existentes no Distrito federal, em
comparao com os demais estados brasileiros

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Sugestes para futuras

pesquisas
Complementao dos estudos at aqui realizados, com maior
nfase nos quadros III ao Quadro VIII, custo global da obra,
custo por unidade autnoma, informaes gerais, memoriais
dos equipamentos e acabamentos da obra
Devido a crescente demanda pela automatizao de tarefas na
rea de engenharia, buscar um software para montagem dos
quadros da NBR-12.721/92, que torne vivel e atenda as mais
diversas necessidades dos profissionais dessas reas
Buscar uma maneira de registrar a memria de clculo que
tenha interface com o programa AutoCAD, ou outro software
anlogo para que se possa efetuar a transferncia direta das
reas reais das unidades autnomas e dos pavimentos para os
quadros efetuando a montagem automatizada dos mesmos

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Muito
Obrigado!!!