Principios Registrales

Normas rectoras que orientan todo el

sistema registral, a fin de realizar la
inscripcin bajo el procedimiento regulado
por normas jurdicas del derecho positivo

Roca Sastre
Los principios son las orientaciones
capitales, lneas directrices del sistema
que sientan las bases y los pilares del
ordenamiento jurdico registral

Marco Normativo
Cdigo Civil ( C.C.)
Texto nico Ordenado del Reglamento
General de los Registros Pblicos (Res.
126-2012-SUNARP-SN)

Antes de la
inscripcin

Durante la
calificacin

Despus de
la inscripcin

Rogacin
Prioridad
(presentacin)
Especialidad

Titulacin autntica
Legalidad
Tracto sucesivo
Prioridad
excluyente

Publicidad
Legitimacin
Fe pblica registral

Principio de Rogacin

Art. 2011 del C.C.

Los registradores califican la legalidad de
los documentos en cuya virtud se
solicita la inscripcin ()

Art. III del T.U.O del Reglamento

General de los Registros Pblicos
Los asientos registrales se extienden a
instancia de los otorgantes del acto o
derecho, o de tercero interesado, ()
La rogatoria alcanza a todos los actos
inscribibles contenidos en el ttulo, salvo
reserva expresa ()

Art. 2 numeral 20 de la Constitucin

Toda persona tiene derecho:
A formular peticiones, individual o
colectivamente, por escrito ante la
autoridad competente, la que est
obligada a dar al interesado una respuesta
tambin por escrito dentro del plazo legal,
bajo responsabilidad

 Declaracin unilateral dirigida al

registrador
Da inicio al procedimiento registral
Se acompaa documentos que contiene
el acto.
La inscripcin registral es a solicitud
de parte

En que casos el registrador

realiza las inscripciones de
oficio?

 Hipoteca legal:
(art. 1118 numeral 1 y 1119 del C.C.)
Rectificacin de oficio.
(art. 76 del TUO del RGRP)

Hipotecas legales
Artculo 1118 del C.C.-
Adems de las hipotecas legales
establecidas en otras leyes, se reconocen
las siguientes:
1.- La del inmueble enajenado sin que su
precio haya sido pagado totalmente o lo
haya sido con dinero de un tercero ()

Constitucin e inscripcin de hipoteca

legal
Artculo 1119 del C.C.-
Las hipotecas legales a que se refiere el artculo
1118 se constituyen de pleno derecho y se
inscriben de oficio, bajo responsabilidad del
registrador, simultneamente con los contratos
de los cuales emanan.

Artculo 76 del RGRP.Los Registradores rectificarn las

inexactitudes a solicitud de parte.
Asimismo, pueden proceder de oficio,
cuando adviertan la existencia de errores
materiales.

Articulo 12 del RGRP.() Tienen facultad para solicitar la

inscripcin las personas a que se refiere el
articulo III del Ttulo Preliminar. El Notario
tiene inters propio para efectos de la
solicitud de inscripcin de los instrumentos
que ante l se otorguen. Esta facultad
puede ser ejercida a travs de sus
dependientes debidamente acreditados.

Artculo 14 del RGRP.Los pedidos de inscripcin formulados por

autoridades judiciales, mediante oficio
dirigido al funcionario competente de la
Oficina Registral ()
Lo dispuesto en el prrafo anterior se
aplica a los pedidos de inscripcin
formuladas por autoridades administrativas
()

Quienes son legitimados para

solicitar la inscripcin de un
titulo?

Los otorgantes del acto o derecho

Los terceros interesados
Los Notarios y sus dependientes
Jueces y funcionarios pblicos

Principio de Prioridad
Preferente o Rango

Artculo 2016 del C.C.-

La prioridad en el tiempo de la
inscripcin determina la preferencia de
los derechos que otorga el registro.

Art. IX. del TUO del Reglamento

General de los Registros Pblicos
Los efectos de los asientos registrales,
as como la preferencia de los derechos
que de estos emanan, se retrotraen a la
fecha y hora del respectivo asiento de
presentacin, salvo disposicin en
contrario.

 Asiento de presentacin
(el acto o derecho esta en proceso de
calificacin)
Asiento registral
(el acto o derecho ya se encuentra
inscrito)

Exposicin de Motivos
Los derechos inscritos no se excluyen
pero si se jerarquizan en funcin a la
antigedad de la inscripcin
Es la que se produce respecto a derechos
sucesivamente inscritos, con posibilidad
de concurrencia registral.

Formalidad de la hipoteca
Artculo 1098 del C.C..-La hipoteca se
constituye por escritura pblica, salvo
disposicin diferente de la ley.

Requisitos de validez de hipoteca

Artculo 1099 del C.C.-
Son requisitos para la validez de la
hipoteca:
3.- Que el gravamen sea de cantidad
determinada o determinable y se inscriba
en el registro de la propiedad inmueble.

INEFICACIA

ESTRUCTURAL O
INVALIDEZ

NULIDAD

ANULABILID
AD

FUNCIONAL O
SOBREVINIENTE

RESCISIN

RESOLUCI
N

Preferencia de hipotecas
Artculo 1112.-Las hipotecas tendrn
preferencia por razn de su antigedad
conforme a la fecha de registro, salvo
cuando se ceda su rango.

Se otorga la preferencia
solamente cuando se ha
producido la inscripcin?
Acaso los asientos de
presentacin no gozan de tal
preferencia?

La importancia que cobra el asiento de

presentacin dentro del procedimiento
registral es mayor pues () el efecto
principal de su extensin importa la
obtencin para el presente de un titulo de
una prioridad a oponer
(Marco Becerra Sosaya procedimiento registral en el
Reglamento General de los Registros Pblicos. Folio
Real N 6 Lima.)

Que derechos otorga el

registro sobre los que existe la
preferencia prevista en el art.
2016 del C.C.?

 Que el documento sea calificado por el

registrador pblico
De ocupar una posicin expectante
mientras dure la calificacin
Que mientras se encuentra vigente el
asiento de presentacin nadie puede
vulnerar nuestra posicin (se adquiere
un rango)

Principio de
Especialidad
o determinacin

Principio relacionado con la necesidad de

dar claridad al Registro. A este deben
acceder situaciones jurdicas que estn
perfectamente determinadas, porque solo
de ese modo se producir una plena
claridad en los asientos que es la base de
la publicidad registral
(Garca Garca, Derecho Inmobiliario Registral)

Art. IV del TUO del Reglamento

General de los Registros Pblicos
Por cada bien o persona jurdica se abrir
una partida registral independiente, en
donde se extender la primera inscripcin
de aqullas as como los actos o derechos
posteriores relativos a cada uno.

En el caso del Registro de Personas

Naturales, en cada Registro que lo integra,
se abrir una sola partida por cada
persona natural en la cual se extendern
los diversos actos inscribibles.
Excepcionalmente, podrn establecerse
otros elementos que determinen la apertura
de una partida registral

Que es una partida registral?

La primera inscripcin registral de un bien,
persona jurdica o natural genera un
cdigo (serie numrica) que lo identifica
en las posteriores inscripciones

Que se inscribe en la partida de

un bien inmueble (art. 2019 del
C.C)

Compra venta (art. 1529 C.C.)

Contrato de opcin (art. 1419 C.C.)
Pacto de reserva de propiedad (art. 1583 C.C)
Pacto de retroventa (art. 1586 C.C.)
Contrato de arrendamiento (art. 1666 C.C)

Principio de Titulacin
Autntica

Ttulo que da mrito a la inscripcin

Artculo 2010.-
La inscripcin se hace en virtud de ttulo
que conste en instrumento pblico,
salvo disposicin contraria."

Art. III del TUO del Reglamento

General de los Registros Pblicos
Los asientos registrales se extienden a
instancia de los otorgantes del acto o
derecho, o de tercero interesado, en virtud
de ttulo que conste en instrumento
pblico, salvo disposicin en contrario ()

No basta de cualquier titulo o documento, sino

que adems, ha de ser documento pblico y
autntico.
Es insuficiente que los documentos estn
solamente suscritos por los interesados; precisa
que en la creacin haya intervenido una persona
dotada por el Estado de facultades legales para
conferirles carcter de pblicos y autnticos
(Manzano Solano: Derecho Registral Inmobiliario. Volumen II.
Madrid)

 Que es Ttulo
Instrumento Pblico
Instrumento Privado

Titulo
Artculo 7 del TUO del RGRP.Definicin
Se entiende por ttulo para efectos de la inscripcin,
el documento o documentos en que se
fundamenta inmediata y directamente el
derecho o acto inscribible y acrediten fehaciente e
indubitablemente su existencia.
Tambin formarn parte del ttulo los documentos
que no fundamentan de manera inmediata y directa
la inscripcin pero que de manera complementaria
coadyuvan a que sta se realice.

Instrumento Pblico
Artculo 9 del TUO del RGRP.Traslado o copias de instrumentos
pblicos
Cuando las inscripciones se realicen en mrito
a instrumentos pblicos, slo podrn fundarse
en traslados o copias certificadas
expedidas por el Notario o funcionario
autorizado de la institucin que conserve en su
poder la matriz, salvo disposicin en contrario.

Traslados notariales
Copias certificadas
Resoluciones administrativas
Laudo arbitral

Constitucin de la Fundacin
Artculo 100 del C.C.-
La fundacin se constituye mediante
escritura pblica, por una o varias
personas naturales o jurdicas,
indistintamente, o por testamento.

Artculo 2028 del C.C.

No se requiere el otorgamiento de
escritura pblica para la inscripcin del
nombramiento de representantes,
mandatarios y otorgamiento de poderes.
Para su inscripcin basta la
presentacin de copia notarialmente
certificada de la parte pertinente del
acta en que consta el respectivo acuerdo.

Instrumento Privado
Artculo 10.- Formalidad de los
instrumentos privados
Cuando por disposicin expresa se permita
que la inscripcin se efecte en mrito de
documentos privados, deber presentarse
el documento original con firmas
legalizadas notarialmente, salvo
disposicin en contrario que establezca
formalidad distinta ()

Artculo 111 del C.C.-

El acto constitutivo y el estatuto del
comit pueden constar, para su
inscripcin en el registro, en documento
privado con legalizacin notarial de
las firmas de los fundadores

Principio de legalidad

Artculo 2011 del Cdigo Civil.-

Los registradores califican la legalidad
de los documentos (), la capacidad
de los otorgantes y la validez del
acto, por lo que resulta de ellos, de sus
antecedentes y de los asientos de los
registros pblicos.

Lo dispuesto en el prrafo anterior no se

aplica, bajo responsabilidad del Registrador,
cuando se trate de parte que contenga
una resolucin judicial que ordene la
inscripcin. De ser el caso, el Registrador
podr solicitar al Juez las aclaraciones o
informacin complementaria que precise, o
requerir se acredite el pago de los tributos
aplicables, sin perjudicar la prioridad del
ingreso al Registro."

Art. V. del TUO del Reglamento General de

los Registros Pblicos
Los registradores califican la legalidad del
ttulo (). La calificacin comprende la
verificacin del cumplimiento de las
formalidades propias del ttulo y la
capacidad de los otorgantes, as como la
validez del acto que, contenido en aqul,
constituye la causa directa e inmediata de la
inscripcin.

La calificacin comprende tambin, la

verificacin de los obstculos que
pudieran emanar de las partidas
registrales y la condicin de inscribible
del acto o derecho. Se realiza sobre la
base del ttulo presentado, de la partida o
partidas vinculadas directamente a aqul
y, complementariamente, de los
antecedentes que obran en el Registro.

 Todo acto o derecho pasa

necesariamente por un control de
legalidad
Tal control lo realiza el Registrador o el
Tribunal Registral
La calificacin es plena, salvo
tratndose de mandatos judiciales

Aspectos fundamentales de la
calificacin
La legalidad de los documentos
La capacidad de los otorgantes
La validez del acto o derecho
Verificacin de los antecedentes

Principio de Tracto
Sucesivo

Art. 2015 del Cdigo Civil.Ninguna inscripcin, salvo la primera, se hace

sin que este inscrito o se inscriba el derecho de
donde emana

Art. VI. Del TUO del Reglamento General de

los Registros Pblicos.
Ninguna inscripcin salvo la primera se
extiende sin que este inscrito o se inscriba el
derecho de donde emana o el acto previo
necesario o adecuado para su extensin,
salvo disposicin en contrario

 No se aplica a la primera inscripcin

Secuencia encadenada o cronolgica
El derecho debe emanar del registro

TITULAR