Casos particulares de registracin

Dra. Adriana Abella

Registro inmobiliario Argentino

Declarativo

(art. 2505 del CC., 3135 y los arts. 2,

20 y cc. Ley N 17.801)

No convalidante ( art. 4 LR)

La finalidad de la publicidad registral es brindar seguridad
en el trfico jurdico inmobiliario.

Registro de documentos o ttulos

Art 2 LR. En el Registro de la propiedad inmueble se
registran los siguientes documentos:
a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o
extingan derechos reales sobre inmuebles;
b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y dems
medidas cautelares,
c) Los establecidos por las leyes nacionales o provinciales
Art. 3 LR.
Ttulo
instrumento pblico
Excepcionalmente instrumentos privados

Inscripcin
Es un principio??? Sistema espaol, alemn
Efectos. Arts. 2505,2, 20 17801.
Leyes 13512,14005,14394,25248,24574

1.Aspecto sustantivo
2.Tcnica inscriptorias o de registracin: inscripcin opuesto
a transcripcin
3.Asiento Firma del registrador
4. Inscripcin como acto formal, con fuerza probatoria.
Acto administrativo

Inscripcin es toma de razn de carcter:

definitivo, provisorio, condicional
que se prctica en el asiento como consecuencia de la
presentacin de un documento que contiene un acto
dispositivo, trasmisivo o constitutivo, declarativo,
aclaratorio o extintivo de un derecho real
Anotacin asiento temporal
que se practica con relacin a una inscripcin por la
presentacin de un documento que contiene un acto que
puede afectar su integridad

EL FOLIO REAL
EN LA EXPERIENCIA ARGENTINA

Evolucin de su incorporacin a la legislacin nacional

Antiguos oficios
En el territorio nacional a comienzos del siglo pasado
La tcnica de registracin era de folio cronolgico o personal
cronolgico,
se debe denominar folio causal o transaccional
el criterio ordenador de la inscripcin no era el inmueble sino la causa
de adquisicin del derecho, en orden de su ingreso.
ndice de titulares

El folio real moderno se origin en Alemania.

Ventajas:
mayor duracin,
menor mutabilidad,
ms fcil reproduccin,
menor posibilidad de error en las transmisiones derivadas
menor posibilidad de error en los informes y certificados
En la provincia de Buenos Aires, por decreto del ao 1962 se
establece por primera vez un folio real de similares caractersticas
al actual
Brinda los lineamientos a nivel nacional establecidos por el
decreto-ley 17.801/68 Ley Nacional de Registro

Ante la presentacin de un documento,

Por la inscripcin se deja constancia en el folio de breves notas
resean el contenido del los instrumentos ingresados
Las minutas
Hasta principios del siglo pasado el registrador tena que extraer
los datos principales del instrumento presentado y as volcarlo al
folio personal o causal, sin tener apoyo en ninguna otra
documentacin.
Posteriormente a la escritura pblica el notario agregara una
minuta. Exigencia, hoy extendida a lo largo y ancho del pas,
Esto facilita el archivo de datos en un soporte distinto a la
matrcula, y
llegado el caso de extravo, deterioro o destruccin de sta puede
servir como elemento coadyuvante a la reconstruccin,

Las reglamentaciones locales comenzaron con la conversin de las

constancias existentes a dicha tcnica, mediante la conversin de
oficio o por rogacin
Todos los registros del pas aplican diversas tcnicas registrales
De procesos manuales pasamos a procesos de informatizacin
Realidades de cada registro
ndices de titulares, la tcnica del folio personal;
las minutas microfilmadas o formulario de rogacin se ordenan
conforme la tcnica del folio personal-cronolgico o folio causal
Folio real
Sistemas mixtos

Conversin a folio real.

Provincia de Buenos Aires
En la tarea de la conversin cuando 1/4 de sus inmuebles se
encontraba en folio real, se dicta en el ao 1980 la ley nmero
9590.
En su artculo 1 establece que a partir de la vigencia de la presente
ley quedan incorporados a la tcnica de folio real todos los partidos
de la provincia en la forma prevista en el artculo 12 del decreto
5479/65 estando a cargo del notario interviniente la confeccin de
la matrcula respectiva.
Esa matrcula es tambin objeto de calificacin por el Registro, y
en caso de no hacerse observaciones quedar en el organismo para
seguir utilizndola como en los casos de conversin de oficio.

Contenido del folio real

A cada inmueble corresponder un folio real.
En caso de dividirse un inmueble en varios, se crearn tantas
nuevas matrculas como inmuebles resultaren, y, al contrario, en
los casos de unificacin o anexin se abrir un nuevo y nico
folio real.
Las caractersticas del folio real argentino
Ley Nacional Registral impone el contenido,
Las provincias regulan la forma y algunos aspectos de aqul

CONTENIDO
Sujeto
Objeto
Causa

Efectos jurdicos que trae aparejados la tcnica

del folio real
Los asientos deben ser llevados cumplimentando determinados
requisitos, entre ellos la firma del registrador responsable.
Se evita el paso intermedio de la extraccin de datos
Con la tcnica del folio real se facilita su reproduccin.
En casi todos los registros el escribano es quien realiza la
calificacin de la informacin que el organismo tiene asentada, y
si existen errores u omisiones en el asiento se controla y reclama

Asiento
Documento
Contenido Arts. 10 a 13 Ley 17801
Valor del asiento Reconstruccin del documento (art.29)

Tipos
Definitivos
Provisional
Condicional
Preventivo
Aclaratorio
Extintivo

Cancelacin de Asiento
Por documento en el que consta la extincin del derecho
registrado
Mutacin- Documento contiene acto de transferencia de
derecho inscripto.
Confusin
Sentencia judicial
La ley: declara extinguido el derecho
Asiento especfico o contra asiento

Caducidad de asiento
art. 37 LR de pleno derecho sin actividad ni rogacin
Es va de extincin de la inscripcin hipotecaria y de la
anotacin de las cautelares
de los asientos condicionales
de los asientos de reserva de prioridad

Anotaciones preventivas
Publican la posibilidad de un cambio en la situacin registral
del bien
Medidas cautelares se concreta en asiento definitivo
Certificados

Derechos tutelados por ambos institutos

jurdicos.

Aclaracin o modificacin de asiento

Art. 33 LR
Del negocio
Datos de los titulares
De la configuracin parcelaria
Rectificacin de asiento art. 35 LR

Casos especiales de registracin

Los titulares de los asientos de dominio y condominio sern

las personas fsicas o jurdicas

que resulten adquirentes en los respectivos documentos,
sea que lo hagan por s o por representacin legal.

MENORES
Tratndose de menores cuya representacin fuere ejercida por
sus padres, la adquisicin se hace por el menor,
realizada por el padre o la madre por derecho propio,
una estipulacin a favor del menor o
con carcter de donacin para ste,
se puede presentar para su registro juntamente con el
documento de aceptacin

Representacin legal

fuere realizada por tutor o curador, trtese de menores u otros incapac

en el documento debe constar
la resolucin que legitime la investidura invocada,
autorizacin expresa para la adquisicin.

Asiento
Titular: nombre, nacionalidad, fecha de nacimiento, estado civil,
Domicilio, documento de identidad, CIT y proporcin

GESTIN Y ESTIPULACION
Cuando en el documento de adquisicin se manifestare
que ella es para persona distinta de la que aparece
como adquirente en el negocio, sin representacin legal o convencional,
el asiento se confeccionar consignando como titular a este ltimo,
indicando la persona para la cual se adquiere
con los siguientes datos:
Apellido y nombre; documento de identidad que legalmente corresponda.
La omisin de los datos precedentes implicar la inexistencia registral
de la voluntad de gestin o estipulatoria,
no pudiendo modificarse la titularidad del asiento
sino por los modos ordinarios de transmisin del dominio.

La persona para quien se declar hacer la adquisicin

podr asumir la titularidad del asiento por declaracin unilateral
manifestada por escritura pblica,
a tales efectos lo dispuesto en los artculos 5, 17, 23, 25 y
concordantes de la Ley 17801,
no se exige certificacin por inhibiciones

El titular del asiento estar legitimado registralmente

para otorgar cualquier acto de transmisin o constitucin del
derecho,
pero no podr reemplazar la persona fsica o jurdica
para la que originariamente expresare adquirir,
salvo que el reemplazo se dispusiera judicialmente.
Tratndose de sociedades, stas se hubieren
transformado, escindido o fusionado,
deber relacionarse claramente las circunstancias respectivas.

Asientos de dominio o condominio revocable o fiduciario

se confeccionarn consignando clara y precisamente
las condiciones o plazos resolutorios o las clusulas de revocacin
que surjan del ttulo.
El cumplimiento de tales clusulas, plazos y condiciones,
slo tendr efecto registral a partir de
la anotacin que los interesados peticionen.

La transmisin fiduciaria en los trminos de

la ley n 24.441

Se inscribe en el rubro correspondiente la indicacin

de su condicin fiduciaria segn la ley n 24.441 y su modificatoria,
Debe consignarse tambin el plazo o condicin a que se sujeta el derecho.
Si existiere, se har constar la limitacin a que se refiere
el artculo 17 de la ley n 24.441
Los supuestos de cesacin del fiduciario darn lugar a la apertura
de un nuevo asiento

LEASING:
Documentos que constituyan contratos de leasing
los asientos se practicarn
en el rubro gravmenes del folio respectivo,
consignando al inicio que se trata de leasing

SOCIEDADES EN FORMACIN
La anotacin se practicar siempre que el documento presentado
rena los siguientes requisitos:
a) Que est constituido por escritura pblica.
b) Que el propietario del inmueble transmita el dominio
a la sociedad en formacin.
c) Que del documento resultare que el trasmitente
integra la sociedad y que la transmisin la realiza como aporte.
En el asiento resultante slo se podrn realizar anotaciones
de medidas precautorias ordenadas contra la sociedad en formacin,
hasta tanto se registre su constitucin definitiva,
circunstancia que se indicar en el asiento y en el documento inscripto.

Sin perjuicio de ello se registrarn las transmisiones de dominio

originadas en sustitucin de aporte,
imposibilidad de constitucin definitiva de la sociedad o
decisin de sus socios de no constituirla,
debern resultar suficientemente del documento presentado.
El registro de la constitucin definitiva
se har presentando el instrumento constitutivo de la sociedad
debidamente inscripto en el REGISTRO PUBLICO DE COMERCIO
La peticin se limitar a solicitar dicho registro y
ser firmada por el autorizante del documento o por el representante legal
de la sociedad, se exigir que su firma est certificada por escribano.
Escritura complementaria otorgada por el representante legal

TRANSFORMACIN, FUSIN O ESCISIN

DE SOCIEDADES

En los casos de transformacin fusin y escisin de sociedades comerciale

previstas por los artculos 74, 82, 88 y concordantes de la Ley N. 19.550,
la toma de razn se efectuar sobre la base del documento
a que se refiere el segundo prrafo del artculo 84 de dicha Ley.
El procedimiento de tracto abreviado,
mediante la transcripcin de la resolucin de la autoridad de aplicacin
que ordene la inscripcin de los bienes, en los casos citados.

OBJETO
MENSURA, DIVISIN Y UNIFICACIN DE INMUBLES.
Los planos de mensura, divisin y/o unificacin de inmuebles slo
se tomarn en cuenta si son acompaados
de documento notarial, judicial o administrativo

Dichos documentos podrn exteriorizar la voluntad modificatoria

en forma expresa o tcitamente por contener la transmisin del dominio
o la constitucin de otro derecho real inmobiliario
respecto de la nueva parcela.

El articulo 13 LNR
Si el inmueble se dividiera se confeccionarn tantas nuevas matriculas
como partes resultaren, anotndose en el folio primitivo
la desmembracin operada.
Loteo:
Con la manifestacin de someterse al plano,
se abren un folio de cada uno de los lotes.
A partir de dicha registracin se certifica e inscribe
sobre cada uno de los folios de los lotes individuales

Asientos en los nuevos

Conjuntos inmobiliarios

Publicidad de limitaciones o restricciones

Publicidad de planes de urbanizacin
Diferencias segn el rgimen legal

Prescripcin adquisitiva
Diferencias
Negocios simultneos por el adquirente

Consolidacin dominial
ley 24.374, modificada por la ley 25.797
La inscripcin registral a que refiere el inciso e) del artculo
6 se convertir de pleno derecho en dominio perfecto
transcurrido el plazo de diez aos contados a partir de su
registracin.
Los titulares de dominio y/o quienes se consideren con
derecho sobre los inmuebles que resulten objeto de dicha
inscripcin, podrn ejercer las acciones que correspondan
inclusive, en su caso, la de expropiacin inversa, hasta que
se cumpla el plazo aludido.

Consolidacin dominial
En qu situacin se encuentra el poseedor desde la
inscripcin del Acta de Regularizacin Dominial hasta el
transcurso del plazo de los diez aos?
Qu clase de ttulo tiene?
El artculo 17 del Decreto 2815/1996 dice: La Direccin Provincial del Registro
de la Propiedad arbitrar las medidas que resulten necesarias para la inscripcin
de las escrituras indicadas en el artculo anterior, en los asientos dominiales de
los inmuebles que correspondan y asimismo tomar razn de las cesiones de
derechos por actos entre vivos o a ttulo universal en tanto se encuentre en curso
el plazo previsto en el artculo 8 de la Ley 24.374, o cuando vencido este no se
hubiere solicitado la consolidacin del dominio

Consolidacin dominial
El artculo 3 de la Disposicin Tcnico Registral N 6/1995
de la Provincia de Buenos Aires, regla la inscripcin
registral de tales cesiones.
El artculo 2 del Decreto 181/2006, reglamenta la
Consolidacin, y establece que una vez vencido el plazo
decenal del artculo 8 de la ley nacional, sta puede operar
a favor de cesionarios por actos entre vivos o a ttulo
universal, y en concordancia. el artculo 10 de la
Disposicin Tcnico Registral N 2/2011.
DTR N 6/1995, Registro de la Propiedad Inmueble de la
Provincia de Buenos Aires, art. 3

SUBASTA PBLICA
La subasta judicial reconoce
dos elementos sustanciales,
faltando uno de ellos no existe la subasta sino que estamos
en presencia de otro instituto.
a) Que exista una sentencia que condena al demandado a
pagar una suma de dinero, y al no hacerlo el juez lo
desapodera y ordena la subasta pblica, es decir la venta
judicial forzosa y coactiva;
b) Que exista una oferta pblica al mejor postor.

SUBASTA PBLICA
Convergen normas derecho civil y procesal.
ARTS. 1324 inc y 4, 1184,2768,3214,2122,2171 CC.
CPCC
POSTURAS
TEORIA PROCESAL: Vende el rgano pblico en ejercicio
de su funcin jurisdiccional
TEORIA CONTRACTUALES:
Venden los acreedores
Vende el juez en representacin del ejecutado

SUBASTA PBLICA
Adquisicin dominio
Auto que ordena la subasta
Auto que aprueba la subasta
Toma de posesin
Auto que da por abonado el precio

SUBASTA PBLICA
Medidas cautelares
Anteriores al auto de subasta
Lo ordena el juez que interviene en la venta judicial si se
trata de inhibicin y embargos, con citacin de los jueces
que lo decretaron. Los embargos se transfieren al precio.
Anotacin de litis y otra medida no
Posteriores al auto de subasta se desplazan
HIPOTECAS Art. 3196 CC

SUBASTA PBLICA

Obligaciones del comprador

Pagar el precio
Diligencias necesarias para escritura judicial
Pedido de levantamiento de cautelares
Diligencia de toma de posesin
Designar escribano

SUBASTA PBLICA
Requisitos de la escritura
Comparece el comprador
Datos del expediente
Detalle del inmueble
Corresponde que surge del titulo antecedente
Autos pertinentes
BENEFICIOS
MATRICIDAD.
CUMPLIMIENTO DE LEYES FISCALES

Prehorizontalidad:
la escritura de afectacin a la prehorizontalidad y
la registracin de los boletos de compra venta o contratos
como los llama el decreto ley 19724/73,
determina que en el Folio Real se registren derechos personales.
Con la escritura de afectacin, se anuncia una futura divisin.
CABA Art. 156 y ss D2o80
Pcia. Buenos Aires 3-73,10-74, 4-84

PROPIEDAD HORIZONTAL
REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y ADMINISTRACIN
La escritura de constitucin de reglamento de copropiedad y
administracin simultneamente con la de transmisin o gravamen
de unidades de dominio exclusivo,
La solicitud de certificacin deber consignar tal circunstancia,
con indicacin de las unidades objeto de la venta o gravamen.

UNIDADES POR CONSTRUIR O EN CONSTRUCCIN

CABA
Respecto de ellas slo se admitir el registro de medidas precautorias
dispuestas por autoridad competente,
hacindose saber a los jueces que dichas unidades
no pueden ser objeto de actos que transmitan o constituyan derechos reales
hasta que fueren habilitados.
Obtenida la habilitacin de las unidades
se har constar tal circunstancia en acta notarial
de la que se tomar razn en los asientos correspondientes.

MODIFICACIN DE REGLAMENTO
No se tomar razn de documentos que modifiquen
el reglamento de copropiedad y administracin
en lo referente a aspectos constitutivos de la propiedad horizontal
cuando los mismos no fueren otorgados por todos los integrantes
del consorcio.
Si las unidades afectadas por la modificacin
estuvieren hipotecadas, deber consignarse el consentimiento del
acreedor hipotecario.
Las unidades complementarias no son susceptibles de ser registradas
en forma independiente,
quedar asignada a la funcional de propiedad del adquirente.

Registracin de la hipoteca
Monto. Modificacin
Negocios sobre rango
Acreedor
Pagars hipotecarios
Letras hipotecarias
Cancelacin de la hipoteca:extincin de la
inscripcin