PENGENDALIAN

PEMANFAATAN RUANG
 LATAR BELAKANG
Diperlukan Insentif & disinsentif agar pemanfaatan ruang sesuai
dengan rencana tata ruang (UU no.26 Th 2007, pasal 38 ayat (1))

Pemberian Insentif & Disinsentif digunakan untuk meningkatkan

upaya pengendalian pemanfaatan ruang agar sejalan dengan
rencana tata ruang dan meningkatkan kemitraan semua
pemangku kepentingan (PP no.15 Th 2010, pasal 168)

Insentif diberikan untuk kegiatan pemanfaatan ruang yang

didorong pengembangannya, sedangkan disinsentif diberikan
untuk kegiatan pemanfaatan ruang pada kawasan yang dibatasi
pemanfaatannya
Insentif dan disinsentif akan diterapkan pada
Kawasan Strategis Provinsi Jawa Timur (KSP) dan
Kawasan Pengendalian Ketat Jawa Timur (HCZ)
yang bertampalan
UU no.26
TH.2007
UU no.26
TH.2007
BENTUK PEMBERIAN INSENTIF

5 Urun
saha
m
3 4
Imbal Sewa
an ruang
2
Subsi
di
1 silang 6Pemba
nguna
komp n
ensasi sarana
7 prasar 8
Pengh Publik
argaa ana
asi/
n/ promo
fasilita si
si
BENTUK PEMBERIAN INSENTIF
KOMPENSASI:

GANTI RUGI,
PEMPROV PEMDA: -----
PEMPROV MASYARAKAT: MEMBANGUN JALAN
MEMBANGUN INDUSTRI DI KKJS PEMEBLIAN TANAH SESUAI HARGA PASAR
PEMPROV DINAS/KEMENTRIAN: PROV MEMBANGUN JALAN PROV DI HUTAN PRODUKSI,
MENGGANTI TANAH YANG LEBIH LUAS

PENCARIAN KEPUASAN DALAM SATU BIDANG UNTUK

MEMPEROLEH KESEIMBANGAN DARI KEKECEWAAN DI
BIDANG LAIN:
MASYARAKAT MEMBANGUN INDUSTRI DI KKJS:
PEMPROV SEBAGAI MEDIATOR DAN/ATAU FASILITATOR SEHINGGA HARGA TANAH SESUAI
DENGAN HARGA PASAR (NJOP)
PEMPROV MEMFASILITASI PINJAMAN PADA BANK (PENAMBAHAN JANGKA WAKTU
PINJAMAN, DAN PENURUNAN SUKU BUNGA)
KONSOLIDASI TANAH
 PEMBERIAN KOMPENSAS
BENTUK PEMBERIAN INSENTIF
Kompensasi secara fiscal dapat
diartikan sebagai suatu pemberian ganti
Ruko Trade
Center
rugi/untung (misalnya) ketika dilakukan
pembebasan lahan untuk pembangunan
fasilitas umum setidaknya senilai
125% dari nilai jual obyek. Penetapan
besaran kompensasi sangat tergantung
pada jenis kegiatan, skala kepentingan,
sampai pada lokasi kegiatan yang akan
dikembangkan.

Pasar
Umum
 Rumah Susun (RUSUN)

BENTUK PEMBERIAN INSENTIF

SUBSIDI SILANG
Subsidi dari pemerintah kepada badan atau swasta, kepada
yang kurang mampu yang berasal dari mereka yang mampu
(PKL, atau Pengusaha UKM mendapat subsidi dari
pengembangan Industri Besar)
Perumahan mewah suku bunga tinggi perumahan sederhana
suku bunga rendah prov sebagai fasilitator dan regulator
Apartemen
(Belum diketahui bentuknya antar pemprov ke pemkab/kot)

Pemberian subsidi silang dapat berupa

pengenaan pajak yang rendah pada rumah
sederhana yang terletak satu kompleks dengan
perumahan menengah atas dsb. Rumah Sederhana
Subsidi silang dimaksud dalam penyediaan
perumahan sederhana misalnya dapat dilakukan
dengan memberikan suku bunga dibawah suku
bunga pinjaman rata-rata (sedangkan rumah
menengah atas memiliki suku bunga diatas
rata-rata). Rumah Mewah

Pola ini akan memberi kesempatan pada peluang

pengembangan sektor atau kawasan untuk
berkembang karena memerlukan stimulus fiscal.
 BENTUK PEMBERIAN INSENTIF
IMBALAN
ADALAH Upah sebagai pembalas jasa atau honorarium
Balasan atas tindakan yang dilakukan (positif hadiah atau
anugerah yang ditentukan dalam hukum, negatif pembebanan
atau penderitaan yang ditentukan dalam hukum).
Pengembangan Kawasan industri/CBD di KKJS, Pemprov
sebagai fasilitator dan mediator dan/atau fasilitator dalam
penyediaan tanah

Positif: hadiah atau anugerah

Negatif: pembebanan
Bentuk imbalan sebagai bagian dari sistem insentif :
peruntukan untuk suatu kepentingan oleh satu
pihak --- pihak lain mendapat suatu imbalan dari
peruntukan yang digunakan, dengan memberi
kelebihan misal perbaikan jalan
 BENTUK PEMBERIAN INSENTIF
SEWA RUANG

Sewa: Pemakaian sesuatu dengan membayar uang

atau uang yang dibayar karena memakai atau
meminjam sesuatu.
Sewa Ruang, uang yang yang harus dibayar karena
penggunaan ruang untuk sesuatu (tower, pameran)
Pemprov sebagai mediator dan/atau fasilitator bila
pengusaha menggunakan tanah shm, atau tanah
pemkab/kota

Pemakaian atau peminjaman dengan membayar

Salah satu bentuk insentif secara fiscal adalah
penyediaan ruang untuk disewakan sesuai dengan
peruntukan ruang. Pengggunaan suatu peruntukan
ruang misalnya untuk pembangunan tower BTS,
penggunaan perkantoran, sampai pada penggunaan
hutan tidak harus menggunakan lahan seseorang
secara milik akan tetapi dapat dilakukan secara
sewa.
SEWA RUANG
KAWASAN PETERNAKAN
BENTUK PEMBERIAN INSENTIF
URUN SAHAM

Urun: menyumbang atau menyokong

Saham: bagian, andil permodalan, hak yang dimiliki orang
berkatpenyerahan modal
Seseorang atau pemprov/pemkab/kot memiliki tanah dan
diatasnya dibangun industri dinilai harga keseluruhan
diproporsikan nilainya sesuai harga, dan masing-masing
memperoleh persentase pemilikan sesuai besaran modal
yang diberikan. Kawasan industri menjadi milik bersama
antar penyetor modal
Pemprov sebagai pemilik atau mediator dan/atau fasilitator
BENTUK PEMBERIAN INSENTIF
URUN SAHAM
Laba 20%

Sebidang tanah seluas 1 Ha

dengan nilai jual Saham 20%
Urun: sokongan Rp 1.000.000.000,-
Saham: bagian
atau andil

Pertokoan dengan
nilai setara
Rp 4.000.000.000,-

Saham 80%

Laba 80%
BENTUK PEMBERIAN INSENTIF
URUN SAHAM Laba 20%

Saham 20%

Saham 80%

Laba 80%
BENTUK PEMBERIAN INSENTIF
URUN SAHAM

Saham 20%

Saham 80%
BENTUK PEMBERIAN INSENTIF
PEMBANGUNAN SARANA PRASARANA

Prasarana: segala sesuatu yang merupakan penunjang

utama terselenggaranya suatu proses.
Jalan, air, listrik, komunikasi, drainase, limbah, gas, sampah.
Pemberian prasarana didasarkan atas kriteria kepentingan
dan fungsi yang dikembangkan sesuai RTR KSP.

Pengadaan infrastruktur oleh pemerintah untuk

kebutuhan dasar masyarakat atau investasi akan
tertarik pada suatu wilayah atau kawasan tertentu.
 pemberian penghargaan kepada masyarakat,
swasta dan/atau pemerintah daerah
BENTUK PEMBERIAN INSENTIF
REBOISASI
PENGHARGAAN/FASILITASI

Penghargaan: perbuatan menghargai

Pemberian piagam atas keberhasilan sesuatu (adipura atau
bentuk lain)
Pemberian Piagam didasarkan atas keberhasilan
pengembangan sesuai RTR KSP, juga atas dasar
kemampuan untuk menarik aglomerasi atau memiliki
multiplier effect.
KERUSAKAN
HUTAN
Perbuatan menghargai
Pemberian piagam atau penghargaan lain bagi
sesorang, kelompok masyarakat atau kelompok
tertentu yang turut meningkatkan fungsi lindung
seperti yang telah ditetapkan dalam rencana tata
ruang,
 pemberian penghargaan kepada masyarakat, swasta dan/atau pemerintah daerah

Pemberian penghargaan oleh pemerintah kepada pemerintah

daerah : berdasarkan kriteria kinerja pelaksanaan program
pembangunan berdasarkan rencana tata ruang (RPJP/M --- RTRW )

katagori
1. Kelas utama : tingkat kesesuaian > 90%
2. Kelas Madya : tingkat kesesuaian 80 - 90%
3. Kelas Pratama : tingkat kesesuaian 70 - 80%

Bentuk Penghargaan Kelas Utama

yang diberikan kepada pemerintah
Daerah karena berhasil
melaksanakan program
pembangunan sesuai dengan
RPJP/M.

Bentuk Pemberian Penghargaan Kelas Madya. Bentuk Pemberian Penghargaan Kelas Pratama.
 pemberian penghargaan kepada masyarakat,
Rumah yang
menjaga aspek swasta dan/atau pemerintah daerah
Tradisional

Pemberian piagam atau penghargaan

pada sekolompok masyarakat
tradisional yang secara menerus
mampu menjaga kondisi sosio-
kultural dan ruang permukiman yang
ditetapkan sebagai warisan budaya,
atau sebaliknya memberikan
penghargaan pada pengembang
yang dalam pelaksanaan
pembangunan mengikuti kaidah tata
ruang (dan lingkungan) sekaligusa
dapat dijadikan percontohan
perumahan sehat, dsb.
 pemberian penghargaan kepada masyarakat, swasta dan/atau pemerintah daerah

Insentif yang diberikan oleh atau antar pemerintah daerah

KAB UPATEN A
SEBAGAI SUMBER AIR Misalnya suatu daerah (Kabupaten A) memiliki pegunungan yang kebetulan
merupakan sumber air bagi daerah lain yang ada dibawahnya, dan masyarakat yang
ada di wilayah lembah dan dataran rendah (Kabupaten B) memperoleh manfaat
berupa mengalirnya air sumber yang berasal dari lestarinya hutan diwilayah
pegunungan, maka sudah sewajarnya pemerintah Kabupaten B memberikan insentif
misalkan memberikan 1% APBD pada Kabupaten A, atau memberikan bantuan
pelestarian hutan di Kabupaten A

KAB UPATEN B
SEBAGAI PENERIMA
AIR
BENTUK PENGENAAN DISINSENTIF Persy
arata
5n
khus
us
dala
3Subsi 4 m
di Imba
silan lan perizi
g 2 nan
Pemb
Penal
Pemb atasa
ti
1 erian 6n
komp statu peny
ensa s ediaa
si terte n
7 ntu infra
dari struk
pem tur
erint
ah
atau
pem
prov
 BENTUK PENGENAAN
DISINSENTIF

PENGENAAN KOMPENSASI

Sesuatu yang diberikan kepada suatu wilayah yang dirugikan, yakni adanya perubahan fungsi pada
wilayah terdampak. Dalam hal ini dapat berupa pemberian kompensasi finansial dan non finansial.

Kewajiban pemberian kompensasi sebagai salah satu bentuk disinsentif hanya berlaku pada
ketentuan yang terdapat pada peraturan zonasi yang terdapat pada kategori T (bersyarat terbatas).

MEMBAYAR PENALTI

penalti adalah hukuman; denda (karena lalai membayar pajak, utang dan sebagainya).

Pengenaan kewajiban membayar penalti adalah apabila kegiatan pelanggaran

pemanfaatan ruang termasuk pada kategori dalam perubahan zonasi pada besaran
tertentu, yakni termasuk dalam kategori B (bersyarat).
Pengenaan Kompensasi
Bentuk pembangunan infrastruktur ---untuk
kepentingan umum, misal:
Pengembangan industri pada lahan kosong yang pada
lahan tersebut direncanakan untuk kebun, pembuatan
jalan dan balai pertemuan warga.
 Penalti pada dasarnya pengurangan kegiatan
yang harus dilaksanakan karena tidak sesuai
dengan rencana tata ruang sampai pada tahap
operasional.
Salah satu contoh pinalti adalah suatu kawasan PENALTI
telah ditetapkan untuk perumahan masyarakat
berpendapatan menengah bawah, ternyata
sebagian dikembangkan untuk perumahan atas,
maka dapat dilakukan pembatasan pembangunan
sekaligus disertai pengenaan denda.
 BENTUK PENGENAAN
DISINSENTIF

MEMBERI SUBSIDI SILANG

Pengenaan kewajiban disinsentif pada subsidi silang disebabkan oleh ada hal yang
dilanggar dan harus diberikan ke pihak lainnya.

Kewajiban memberi subsidi silang ini juga jika pelanggaran termasuk dalam kategori T (bersyarat
terbatas) dan memiliki skala besar sehingga harus memberikan subsidi silang pada kegiatan usaha kecil.

MEMBERI IMBALAN

Pengenaan kewajiban imbalan sebagai salah satu bentuk disinsentif adalah berupa
kewajiban memberikan hadiah atau anugrah kepada pihak yang terkena dampak.

Kewajiban memberi imbalan pada suatu pihak dikarenakan pihak tersebut

memanfaatkan peruntukan dari pihak lain untuk suatu kepentingan sehingga harus
memberikan imbalan sesuai dengan besar peruntukan kepentingan yang dimanfaatkan.
 BENTUK PENGENAAN
DISINSENTIF

PERSYARATAN KHUSUS DALAM PERIZINAN

Persyaratan khusus perizinan diberikan oleh Pemerintah dan/atau Pemerintah
Provinsi kepada suatu pihak terkait kegiatan pemanfaatan ruang yang memiliki
keterbatasan fungsi atau berpotensi berkembangkan kegiatan pelanggaran
peruntukan lahan.
Pemberian persyaratan khusus dalam perizinan ini disesuaikan dengan perubahan
fungsi ruang yang terjadi dan dampak yang ditimbulkan.

PEMBATASAN PENYEDIAAN INFRASTRUKTUR / SARANA PRASARANA

Pembatasan penyediaan infratsruktur/sarana dan prasarana jika terdapat
pelanggaran pemanfaatan peruntukan lahan di suatu wilayah. Hal ini bertujuan
untuk membatasi berkembangnya kegiatan pelanggaran peruntukan lahan tersebut

PEMBERIAN STATUS TERTENTU DARI PEMERINTAH ATAU PEMERINTAH

PROVINSI
Bentuk disinsentif berupa pemberian status tertentu dari pemerintah atau
Pemerintah Provinsi disesuaikan dengan tingkat bahaya yang mungkin muncul atau
kemungkinan kerugian yang ditimbulkan.
 Pembatasan Penyediaan
Infrastruktur
Kawasan dengan peruntukan tertentu
yang masih mungkin dilakukan
perubahan fungsi peruntukannya tetapi
tidak sesuai dengan rencana tata ruang
Villa dengan Akses dapat dilakukan atau tetap diijinkan
Terbatas tetapi dengan melaksanakan
pembatasan infrastruktur sehingga
kegiatan hanya ada dalam batasan
tertentu saja. Misalnya suatu area hutan
digunakan untuk pariwisata dan
penelitian pada dasarnya saling
menunjang, akan tetapi kalau kegiatan
tambahan tersebut memerlukan
perubahan fungsi lahan misalnya
dengan akan mendirikan bangunan
maka jumlahnya terbatas dan akses
masuk harus dibatasi.
OBJEK PEMBERIAN INSENTIF & PENGENAAN DISINSENTIF

Pemberian insentif
dan pengenaan
disinsentif dari
pemerintah provinsi
kepada pemerintah
kabupaten/kota
Pemberian insentif
dan pengenaan
disinsentif
pemerintah provinsi
kepada swasta dan
masyarakat