Apresentação NBR 14652-2 Material Auxiliar de Avaliações

AVALIAO DE BENS
Uso Restrito Confidencial 2008

OBJETIVO
Fixar diretrizes para avaliao de imveis urbanos
quanto :
a) classificao da sua natureza;

b) instituio de terminologia, definies, smbolos e
abreviaturas;
c) descrio das atividades bsicas;
d) definio da metodologia bsica;
e) especificao das avaliaes;
f) requisitos bsicos de laudos e pareceres tcnicos de
avaliao.

Surge a necessidade de avaliar quando:
. Transferncia de propriedade
. Financiamento e crdito
. Indenizao em razo de desapropriao
. Tomada de decises sobre bens imveis
. Base para taxao (impostos)
. Seguro
. Fixao de aluguis (C/R)

Referncias Normativas
Resoluo do CONMETRO n.167 Quadro de unidades
de medida.
Leis Federais n. 6766/79 e 9785/99 Dispem sobre o
parcelamento do solo urbano.
Decreto-Lei n.9760/46, que dispe sobre os terrenos de
marinha e acrescidos de marinha.
ABNT NBR 12721/99 Avaliao de Custos Unitrios e
preparo de oramento de construo para incorporao
de edifcios em condomnio.
ABNT NBR 14653/2001 Avaliao de Bens Parte 1
Procedimentos Gerais
ABNT NBR 14653/2001 Avaliao de Bens Parte 4
Empreendimentos.

DEFINIES
Aproveitamento Eficiente:
Aquele recomendvel e tecnicamente
possvel para o local, numa data de
referncia, observada a tendncia
mercadolgica nas circunvizinhanas,
entre os diversos usos permitidos pela
legislao vigente pertinente.

DEFINIES
rea de Servido:
Parte do imvel serviente diretamente

atingida pela servido.

DEFINIES
rea total de Construo

Resultante do somatrio da rea real
privativa e da rea comum atribudas a
uma unidade autnoma (ABNT 12.721)

CONCEITOS
. REA TIL
. REA CONSTRUDA
. REA PRIVATIVA
. REA COMUM
. REA EQUIVALENTE
. BENFEITORIA
. DEPRECIAO
. IDADE APARENTE
. IDADE REAL
. ESTADO DE CONSERVAO

DEFINIES
rea til da unidade

Real privativa (definida na NBR 12721),
subtrada a rea ocupada pelas paredes e
outros elementos construtivos que impeam
ou dificultem a sua utilizao.

DEFINIES
BDI
Benefcios e Despesas Indiretas
Percentual que indica os benefcios e

despesas indiretas incidentes sobre o custo
direto da construo.
Uso Restrito Confidencial 2008 1

DEFINIES
Cdigos Alocados
Ordenao numeral (notas ou pesos) para
diferenciar as caractersticas qualitativas
dos imveis.

DEFINIES
Conciliao
Adoo de um valor final, devidamente

justificado, obtido pela conjugao de dois
ou mais mtodos empregados no processo
avaliatrio.

DEFINIES
Defeitos Construtivos
Anomalias que podem causar danos

efetivos ou representar ameaa potencial
sade ou segurana do usurio,
decorrentes de falhas do projeto, do servio
ou do material aplicado na execuo da
construo.

DEFINIES
Depreciao fsica
Perda de valor em funo do desgaste das

partes construtivas de benfeitorias,
resultante de decrepitude, deteriorao ou
mutilao.

DEFINIES
Desmembramento
Subdiviso de um terreno em lotes
destinados a edificao, com
aproveitamento do sistema virio existente,
desde que no implique a abertura de novas
vias e logradouros pblicos, nem o
prolongamento, modificao ou ampliao
dos j existentes.

DEFINIES
Domnio
Direito real que submete a propriedade, de

maneira geral, absoluta e exclusiva, ao
poder e vontade de algum.

DEFINIES
Domnio Direto
Aquele pertencente ao proprietrio do

imvel sob o instituto da enfiteuse.

DEFINIES
Domnio pleno
Domnio total, que a soma do domnio til

com o domnio direto.

DEFINIES
Domnio til
Direito atribudo ao enfiteuta de se utilizar

do imvel, podendo extrair vantagens e
rendimentos econmicos.

DEFINIES
Edifcio
Construo com mais de um pavimento,

destinada a abrigar atividades institucionais,
comerciais industriais ou habitaes
multifamiliares.

DEFINIES
Equipamento comunitrio
Benfeitoria que visa atender s

necessidades bsicas de sade, educao,
transporte, segurana ou lazer da
comunidade.

DEFINIES
Entidades tcnicas reconhecidas
Organizaes e instituies, representativas

dos engenheiros de avaliaes e
registradas no sistema CREA/CONFEA.

DEFINIES
Estado de Conservao
Situao fsica de um bem em decorrncia

de sua manuteno.

DEFINIES
Frao ideal
Percentual pertencente a cada um dos

compradores (condminos) no terreno e nas
coisas comuns da edificao.

DEFINIES
Frente projetada
Menor projeo da frente real sobre a

normal a um dos lados, quando estes so
convergentes na direo dos fundos, ou a
corda, no caso de frente em curva.

DEFINIES
Frente real
Projeo horizontal da linha divisria do

imvel com a via de acesso.

DEFINIES
Frente de referncia
Frente da situao paradigma adotada.

DEFINIES
Gabarito de altura
Altura mxima de uma edificao permitida

legalmente para um determinado local.

DEFINIES
Gleba urbanizvel
Terreno passvel de receber obras de infra

estrutura urbana, visando o seu
aproveitamento eficiente, atravs de
loteamento, desmembramento ou
implantao de empreendimento.

DEFINIES
Idade Aparente
Idade atribuda ao imvel de modo a refletir

sua utilizao, funcionalidade, partido
arquitetnico, materiais empregados, entre
outros.

DEFINIES
Idade real
Tempo decorrido desde a concluso de fato

da construo at a data de referncia.

DEFINIES
Imvel alodial
Aquele livre de quaisquer nus, encargos,

foros ou penses.

DEFINIES
Imvel de referncia
Dado de mercado, com caractersticas

comparveis ao imvel avaliando.

DEFINIES
Imvel dominante
Imvel que impe restrio a outro por

servido (por exemplo: lote encravado).

DEFINIES
Imvel paradigma
Imvel hipottico cujas caractersticas so

adotadas como padro representativo da
regio ou referencial da avaliao.

DEFINIES
Imvel com vocao urbana
Imvel em local com caractersticas, uso,

ocupao, acesso e melhoramentos
pblicos disponveis que possibilitem sua
utilizao imediata para fins urbanos.

DEFINIES
Imvel urbano
Imvel situado dentro do permetro urbano

definido em lei.

DEFINIES
Imvel serviente
Imvel que sofre restrio imposta por

servido.

DEFINIES
Infra-estrutura bsica
Equipamentos urbanos de escoamento de

guas pluviais iluminao pblica, redes de
esgoto sanitrio, abastecimento de gua
potvel, de energia eltrica pblica e
domiciliar e as vias de acesso.

DEFINIES
Lote
Poro de terreno resultante de

parcelamento de solo urbano.

DEFINIES
Loteamento
Subdiviso de gleba em lotes destinados a

edificaes, com abertura de novas vias de
circulao, de logradouros pblicos ou
prolongamento, modificao ou ampliao
das vias existentes.

DEFINIES
Luvas
Quantia paga pelo futuro inquilino, para

assinatura do contrato de locao, a ttulo
de remunerao do ponto comercial.

Clculo do valor relativo a luvas
O incremento foi calculado pela expresso:
R = __________P_____________
[(1 + i) n 1] / [(1 + i) n . i ]
Onde:
R = incremento
P = valor de luvas
i = taxa de juros
n = nmero de meses

DEFINIES
Manuteno
Aes preventivas ou corretivas

necessrias
para preservar as condies normais de
utilizao de um bem.

DEFINIES
Modelo dinmico
Modelo no qual as despesas e receitas so

previstas ao longo do tempo, com base em
fluxo de caixa.

DEFINIES
Modelo Esttico
Modelo que utiliza frmulas simplificadas e

que no leva em conta o tempo de
ocorrncia das despesas e receitas.

DEFINIES
OUTLIER
Ponto atpico, identificado como estranho

massa de dados, que, ao ser retirado,
melhora a qualidade do ajustamento do
modelo analisado.

DEFINIES
Padro Construtivo
Qualidade das benfeitorias em funo das

especificaes dos projetos, de materiais,
execuo e mo-de-obra efetivamente
utilizados na construo.

DEFINIES
P-direito
Distncia vertical livre entre o piso e o teto.

DEFINIES
Percentual de comprometimento de rea.
Relao entre a rea objeto de gravame e a

rea total do imvel.

DEFINIES
Percentual de comprometimento de valor
Ralao entre os valores de rea atingida por um gravame,

antes e depois da sua instituio.

DEFINIES
Planta de valores
Representao grfica ou listagem dos valores genricos

de metro quadrado de terreno ou do imvel numa mesma
data.
Caber Municipalidade estabelecer, dentre outros, o
valor de cada V0.
V0 = 1 metro de testada do lote padro com profundidade
de 36m (RJ) ou 25m (Niteri).

Avaliao de terrenos urbanos
Frmula de HARPER
Vt = V0 X T X (P/Pe)1/2
Onde,
Vt = valor do terreno
V0 = preo unitrio
T = testada
P = profundidade efetiva do terreno
Pe = profundidade equivalente = rea/Testada

HARPER-BERRINI
Vt = V0 X (A.T/N)1/2
Quando 0,5N P 2N
Onde,
Vt = valor do terreno
V0 = preo unitrio
A = rea
T = testada
N = profundidade padro
JERRET
Para terrenos de grande profundidade,

quando P2N:
Vt = 6V0 X (T X Pe)/(Pe+5N)

DEFINIES
Plo de influncia
Local que, por suas caractersticas, influencia os valores

dos imveis, na medida de sua proximidade.

DEFINIES
Ponto comercial
Bem intangvel que agrega valor ao imvel comercial,

decorrente de sua localizao e expectativa de explorao
comercial.

DEFINIES
Ponto influenciante
Ponto atpico que, quando retirado da amostra, altera

significativamente os parmetros estimados ou a estrutura
linear do modelo.

DEFINIES
Posse
Deteno ou ocupao, com ou sem fruio, da coisa ou

direito.

DEFINIES
Profundidade Equivalente
Resultado numrico da diviso da rea de um lote pela sua

frente projetada principal.

DEFINIES
Quota-parte
Valor atribudo a uma frao ideal.

DEFINIES
Renda
Fruto da explorao de bens ou direitos, ou aplicao de

capital.

DEFINIES
Segmento de rea diretamente desmembrvel
. Parte de um terreno com frente para vias ou logradouros

pblicos oficiais, passvel de aproveitamento econmico e
legal.
. Investidura

DEFINIES
Terreno de fundo
Aquele que, situado no interior da quadra, se comunica

com a via pblica por um corredor de acesso.

DEFINIES
Terreno encravado
Aquele que no se comunica com a via pblica.

DEFINIES
Terreno interno
Aquele localizado em vila, passagem, travessa ou local

assemelhado, acessrio da malha viria do Municpio ou
de propriedade de particulares, e que no consta
oficialmente na Planta Genrica de Valores do Municpio.

DEFINIES
Terrenos acrescidos de marinha
Terrenos que se formaram, natural ou artificialmente, para

o lado do mar ou dos rios e lagoas, em seguimento aos
terrenos de marinha.

DEFINIES
Terrenos de Marinha
Terrenos, em uma profundidade de 33m, medidos

horizontalmente, para a parte da terra, da posio da linha
do preamar mdio de 1831, que:
a) So situados no continente, na costa martima, nas
ilhas e nas margens dos rios e lagoas, at onde se
faa sentir a influncia das mars;
b) Contornam as ilhas situadas em zonas onde se faa
sentir a influncia das mars.

DEFINIES
Testada
Medida da frente.

DEFINIES
Unidade imobiliria padronizada
Imvel de ocorrncia usual e repetitiva no mercado

imobilirio, comprovada atravs de pesquisa especfica, e
identificado de acordo com suas caractersticas
construtivas.

DEFINIES
Valor deprecivel
Diferena entre o custo de reproduo da benfeitoria e o

seu valor residual.

DEFINIES
Variveis-chave
Variveis que, a priori e tradicionalmente, so importantes

para a formao do valor do imvel.

DEFINIES
Variveis independentes
Variveis que do contedo lgico formao do valor do

imvel objeto da avaliao.

DEFINIES
Variveis qualitativas
Variveis que no podem ser medidas ou contadas, mas

apenas ordenadas ou hierarquizadas, de acordo com
atributos inerentes ao bem (por exemplo: padro
construtivo, estado de conservao).

DEFINIES
Variveis quantitativas
Variveis que podem ser medidas ou contadas (por

exemplo: rea privativa, nmero de quartos, nmero de
vagas de garagem).

DEFINIES
Varivel dependente
Varivel que se pretende explicar pelas variveis

independentes.

DEFINIES
Varivel dicotmica
Varivel que assume apenas dois valores.

DEFINIES
Varivel proxy
Varivel utilizada para substituir outra de difcil

mensurao e que se presume guardar com ela relao de
pertinncia.

DEFINIES
Vcio
Anomalia que afeta o desempenho de produtos ou

servios, ou os torna inadequados aos fins a que se
destinam, causando transtornos ou prejuzos materiais ao
consumidor.

DEFINIES
Vcio construtivo
Vcio que decorre de falha de projeto, de material aplicado

na construo ou de execuo.

DEFINIES
Vcio de utilizao
Vcio que decorre de utilizao inadequada ou falha na

manuteno.

DEFINIES
Vocao do imvel
Uso economicamente mais adequado de determinado

imvel em funo das caractersticas prprias e do
entorno, respeitadas as limitaes legais.

SMBOLOS E ABREVIATURAS
AS ANOTAES ADOTADAS PELO ENGENHEIRO DE AVALIAES
DEVEM SER DEVIDAMENTE EXPLICITADAS NO LAUDO OU
PARECER TCNICO, INDICANDO-SE TAMBM SUAS
RESPECTIVAS UNIDADES DE MEDIDA, DE ACORDO COMO A
RESOLUO DO CONMETRO N.12, DE 12/10/1988.

CLASSIFICAO DOS IMVEIS
URBANOS
1 Quanto ao uso:
a) Residencial
b) Comercial
c) Industrial
d) Institucional
e) Misto

URBANOS
2 Quanto ao tipo de imvel, entre outros:
a) Terreno (lote ou gleba);
b) Apartamento;
c) Casa;
d) Escritrio (sala ou andar corrido);
e) Loja;
f) Galpo;
g) Vaga de Garagem;
h) Misto;
i) Hotis e Motis;
j) Hospitais;
k) Escolas;
l) Cinemas e teatros;
m) Clubes recreativos;
n) Prdios industriais.

URBANOS
Quanto ao agrupamento dos imveis:
a) loteamento;
b) Condomnio de casas;
c) Prdio de apartamentos;
d) Conjunto habitacional (casas, prdios ou mistos);
e) Conjunto de salas comerciais;
f) Prdio comercial;
g) Conjunto de prdios comerciais;
h) Conjunto de unidades comerciais;
i) Complexo industrial.

PROCEDIMENTOS DE EXCELNCIA.
Consultar a seo 6 da ABNT NBR 14653-1:2001.

ATIVIDADES BSICAS
recomendvel que o engenheiro de avaliaes ao ser

contratado ou designado para fazer uma avaliao
esclarea aspectos essenciais para definir o mtodo
avaliatrio e eventuais nveis de fundamentao e
preciso que se pretende atingir, entre outros:

Objetivo: Obter valor de mercado de compra e venda ou
de locao; outros valores, tais como: valor em risco, valor
patrimonial, custo de reedio, valor de liquidao forada,
valor de desmonte (ver definio na ABNT 14653-4);
indicadores de viabilidade e outros;

Atividades Bsicas (continuao):
Finalidade: locao, aquisio, doao, alienao, dao

em pagamento, permuta, garantia, fins contbeis, seguro,
arrematao, adjudicao e outros;
Prazo limite para apresentao do laudo;
Condies a serem utilizadas, no caso de laudos de

uso restrito.

DOCUMENTAO
Reportar-se a:
7.1 e 7.2 da ABNT NBR14655-1:2001.

LEGISLAO A CONSULTAR
Recomenda-se consultar as legislaes

municipais, estadual e federal, bem como
examinar outras restries (inclusive
decorrentes de passivo ambiental) ou
incentivos que possam influenciar no valor
do imvel.

VISTORIA
Alm do disposto em 7.3 da ABNT NBR

14653-1:2001, observar, no que couber, o
descrito em 7.3.1 a 7.3.

Caracterizao da Regio
- Aspectos gerais: anlise das condies

econmicas, polticas e sociais, quando
relevantes para o mercado, inclusive usos
anteriores atpicos ou estigmas.
- Aspectos fsicos: condies de relevo,

natureza predominante do solo e
condies ambientais.

- Localizao: situao no contexto

urbano, com indicao dos principais
plos de influncia.
- Uso e ocupao do solo: confrontar a

ocupao existente com as leis de
zoneamento e uso do solo do municpio,
para concluir sobre tendncias de
modificao a curto e mdio prazo.

Infra-estrutura urbana: sistema virio,

transporte coletivo, coleta de resduos
slidos, gua potvel, energia eltrica,
telefone, redes de cabeamento para
transmisso de dados, comunicao e
televiso, esgotamento sanitrio, guas
pluviais e gs canalizado.

- Atividades existentes:
- comrcio, indstria e servio.
- Equipamentos comunitrios:
segurana, educao, sade, cultura e
lazer.

Caracterizao do terreno
- Localizao: situao na regio e via

pblica, com indicao de limites e
confrontaes;
- Utilizao atual e vocao, em

confronto com a legislao em vigor;
- Aspectos fsicos: dimenses, forma,

topografia, superfcie, solo.
Caracterizao do terreno
- Infra-estrutura urbana disponvel.
- Restries fsicas e legais ao

aproveitamento.

Edificaes e Benfeitorias.
- Aspectos construtivos, qualitativos, quantitativos e

tecnolgicos, comparados com a documentao
disponvel.
- Aspectos arquitetnicos, paisagsticos e funcionais,

inclusive conforto ambiental.
- Adequao da edificao em relao aos usos

recomendveis para a regio.
- Condies de ocupao.

Edificaes e Benfeitorias no
documentadas
No caso da existncia de edificaes e

benfeitorias que no constem na
documentao, observar o disposto em
7. 2da ABNT NBR 14653-1.

Situaes Especiais
Vistoria por amostragem
Na avaliao de conjunto de unidades autnomas

padronizadas, permitida vistoria interna por
amostragem aleatria de uma quantidade definida
previamente pelas partes ou, se houver omisso
no contrato, de um percentual mnimo de 10% do
total das unidades de cada bloco ou conjunto de
unidades de mesma tipologia.

Situaes Especiais
Impossibilidade da Vistoria
Quando no for possvel o acesso do avaliador ao

interior do imvel, o motivo deve ser justificado no
laudo de avaliao. Neste caso, em comum
acordo com o contratante, a vistoria interna pode
ser prescindida e a avaliao pode prosseguir com
base nos elementos que for possvel obter ou
fornecidos pelo contratante, tais como:

Impossibilidade da Vistoria
a) Descrio interna.
b) No caso de apartamentos, escritrios
e conjuntos habitacionais, a vistoria
externa de reas comuns, a vistoria
de outras unidades do mesmo edifcio
e informaes da respectiva
administrao.
c) No caso de unidades isoladas, a
vistoria externa.

Planta de Valores
. Nas avaliaes em massa, a partir de

dados cadastrais, recomenda-se vistoria
por amostragem, com o objetivo de aferir
os critrios e percepes considerados
no cadastro.

Procedimentos Metodolgicos
Observar 7.5 da ABNT NBR 14653-1
Quando couber e o objetivo for a

identificao do valor de mercado,
recomendvel que sejam apresentadas
consideraes quanto ao aproveitamento
eficiente do imvel.

Procedimentos Metodolgicos
Nos mercados em transio recomendvel a

anlise e diagnstico da situao do
mercado, eventualmente com a adoo de
outro enfoque, procedendo-se conciliao.
Mtodos utilizados no detalhados nesta

Norma devem ser descritos e
fundamentados no trabalho.

Mtodos para identificar o valor de um
bem, seus frutos e direitos.
Mtodo comparativo direto de dados do

mercado.
Planejamento da pesquisa: Seleo e abordagem

das fontes de informao. Elaborao de
instrumentos para coleta de dados.
Homogeneidade das amostras.
Objetivo: Composio da amostra.

Identificao das variveis do modelo
Varivel Dependente Para a sua correta

identificao necessria uma investigao no
mercado em relao sua conduta e s formas
de expresso de preo (preo total ou unitrio,
moeda, forma de pagto.).
Variveis Independentes Referem-se s

caractersticas fsicas (rea, frente), de
localizao (bairro, logradouro) e econmicas
(oferta, condio do negcio poca).

Levantamento de Dados do Mercado
O levantamento de dados tem como objetivo a

obteno de uma amostra representativa para
explicar o comportamento do mercado no qual o
imvel avaliando esteja inserido e constitui a base
do processo avaliatrio. Nesta etapa o engenheiro
de avaliaes investiga o mercado, coleta dados e
informaes confiveis preferentemente a respeito
de negociaes realizadas e ofertas,
contemporneas data de referncia da avaliao,
com suas principais caractersticas econmicas,
fsicas e de localizao.
As fontes devem ser diversificadas tanto
quanto possvel. A necessidade de
identificao das fontes deve ser objeto
de acordo entre os interessados.
No caso de avaliaes judiciais,
obrigatria a identificao das fontes.

Os dados de oferta so indicaes
importantes do valor de mercado.
Entretanto, devem-se considerar
superestimativas que em geral
acompanham esses preos e, sempre
que possvel, quantific-las pelo
confronto com dados de transaes.

. Na amostragem deve-se sopesar o uso de
informaes que impliquem opinies subjetivas do
informante e recomenda-se:
a) Visitar cada imvel tomado como referncia,
com o intuito de verificar as informaes de
interesse.
b) Atentar para os aspectos qualitativos e
quantitativos.
c) Confrontar as informaes das partes
envolvidas, de forma a conferir maior
confiabilidade aos dados coletados.

Tratamento de Dados
Preliminares
. Sumarizao das informaes obtidas
. Transformao de pagamento parcelado ou

a prazo de um dado de mercado para
preo vista. Taxa de mercado informada
(citar fonte).

Para se obter o valor vista utiliza-se a
seguinte frmula:
Vv = [e + S/n [ (1+i)n 1] / i (1+i)n] ] X P
Onde:
Vv = VALOR A VISTA
e = ENTRADA
S = SALDO DEVEDOR
n = PERODO (MESES)
I = TAXA (JUROS + CORREO)
P = VALOR PAGO AO FIM DE N MESES

Preliminares
No tratamento dos dados podem ser utilizados,

alternativamente e em funo da quantidade de
dados e informaes disponveis:
. Tratamento por fatores (homogeneizao por

fatores e critrios).
. Tratamento cientfico (tratamento da amostra

por uso de metodologia cientfica que leve
induo de modelo validado para o
comportamento do mercado).

TRATAMENTO POR FATORES
Os fatores a serem utilizados neste tratamento

devem ser indicados periodicamente pelas
entidades tcnicas regionais reconhecidas e
revisados em perodos mximos de dois anos, e
devem especificar claramente a regio para a qual
so aplicveis. Alternativamente, podem ser
adotados fatores de homogeneizao medidos no
mercado, desde que o estudo especfico que lhes
deu origem seja anexado ao Laudo de Avaliao.

A qualidade da amostra deve estar
assegurada quanto a:
a) Correta identificao dos dados do mercado,

com endereo completo, especificao e
quantificao das principais variveis
levantadas, mesmo aquelas no utilizadas no
modelo.
b) Iseno e identificao das fontes de
informao, essa ltima no caso de avaliaes
judiciais, de forma a permitir a sua
conferncia;

Sobre a qualidade da amostra
c) Nmero de dados de mercado efetivamente

utilizados, de acordo com o grau de
fundamentao;
d) Sua semelhana com o imvel objeto da
avaliao, no que diz respeito sua situao,
destinao, ao grau de aproveitamento e s
caractersticas fsicas.
No caso de utilizao de tratamento por

fatores, deve ser observado o anexo B.

ANEXO B
Procedimentos para a utilizao de
tratamento por fatores
So utilizados fatores de homogeneizao calculados
conforme 8.2.1.4.2.
Dados utilizados de mercado com atributos semelhantes
ao imvel avaliando devem ser contemporneos.
Desaconselha-se a atualizao atravs de ndices
econmicos.
Para utilizao deste tratamento, considera-se como
dado de mercado com atributos semelhantes aqueles em
que cada um dos fatores de homogeneizao, calculados
em relao ao avaliando, estejam contidos entre 0,50 e
1,50. O preo homogeneizado, resultado de todos os
fatores ao preo original, deve estar contido no intervalo
de 0,50 a 1,50.
ANEXO B
Aps a homogeneizao, devem ser utilizados critrios

estatsticos para eliminao de dados discrepantes.
O campo de arbtrio corresponde ao intervalo

compreendido entre o valor mximo e mnimo dos
preos homogeneizados efetivamente utilizados no
tratamento, limitado a 10% em torno do valor calculado.
Caso no seja adotado o valor calculado, o engenheiro
de avaliaes dever justificar a sua escolha.

ANEXO B
As caractersticas quantitativas, ou expressas por

variveis, do imvel avaliando, no devem ultrapassar
50% para mais ou para menos.
A fonte dos fatores utilizados na homogeneizao deve
ser explicitada no trabalho avaliatrio.
Os fatores de homogeneizao que resultem em
aumento da heterogeneidade dos valores no devem
ser utilizados.

FATORES
1. FATOR DE LOCALIZAO (Fl)

(ou de transposio, Ft)
Ft = Vr av/Vr el, para Imveis residenciais

Ft = Vcav/Vc el, para Imveis comerciais
Ft = V0av/V0 el, para terrenos

Percentual correspondente quota de
terreno no valor de um imvel
. residencial, novo.

FATORES
2 FATOR IDADE E CONSERVAO
Fator idade = (1 % avaliando)

(1 % amostra)
Percentuais relativos da Tabela de

Hoss-Heideke.

TABELA DE HOSS HEIDECKE

FATORES
FATOR PADRO CONSTRUTIVO (ou

equivalncia).
F = Custo m2 avaliando
Custo m2 amostra
Fonte: SINDUSCON-Rio

FATORES
4. FATOR DE OFERTA, ou fator de fonte

(Fo)
FATOR REA, ou correo de rea (Fa)

no existe mais.
6. FATOR ESQUINA (Fe)

TRATAMENTO CIENTFICO
Quaisquer que sejam os modelos utilizados

para inferir o comportamento do mercado e
formao de valores, devem ter seus
pressupostos devidamente explicitados e
testados. Quando necessrio, devem ser
intentadas medidas corretivas, com
repercusso na classificao dos graus de
fundamentao e preciso.

TRATAMENTO CIENTFICO
Outras ferramentas analticas para a

induo do comportamento do mercado,
consideradas de interesse pelo engenheiro
de avaliaes, tais como rede neurais
artificiais, regresso espacial e anlise
envoltria de dados, podem ser aplicadas,
desde que devidamente justificadas do ponto de
vista terico e prtico, com a incluso de
validao, quando pertinente.

MTODO INVOLUTIVO
Etapas:
. Projeto hipottico (considerando o aproveitamento
eficiente ver item 3.1).
. Pesquisa de valores segundo os preceitos do mtodo

comparativo direto de dados de mercado para a
situao hipottica adotada e sua variao ao longo do
tempo.
. Previso de receitas.
. Levantamento do custo de produo do projeto

hipottico (diretos e indiretos).

MTODO INVOLUTIVO
Previso de despesas adicionais

a) Compra do imvel;
b) Administrao do empreendimento,
inclusive vigilncia;
c) Impostos e taxas;
d) Publicidade;
e) Comercializao das unidades.

MTODO INVOLUTIVO
Margem de lucro do incorporador.
Prazos (de execuo da obra e venda das

unidades).
Taxas explicitar as taxas de valorizao

imobiliria, de evoluo de custos e
despesas; e, de juros do capital investido
e a mnima de atratividade.
MODELO
A avaliao poder ser realizada com a

utilizao dos seguintes modelos, em
ordem de preferncia:
a) Por fluxos de caixa especficos;
b) Com a aplicao de modelos
simplificados dinmicos;
c) Com a aplicao de modelos estticos.

MTODO DA RENDA
As avaliaes de empreendimentos de base

imobiliria (hotis, shopping centers e
outros) devem observar as prescries da
ABNT NBR 14653-4. No caso de avaliao
de imvel que no se enquadre na situao
anterior, devem ser observados os aspectos
descritos em 8.2.3.1 e 8.2.3.4.

MTODO DA RENDA - Etapas
Estimao das receitas e despesas
Em funo do tipo de imvel que se

pretende avaliar so levantadas todas as
despesas necessrias sua manuteno e
operao, impostos, etc. e receitas
provenientes da sua explorao.

MTODO DA RENDA
Montagem do fluxo de caixa

Feita com base nas despesas e receitas
previstas para o imvel e suas respectivas
pocas.
Estabelecimento da taxa mnima de
atratividade em funo das
oportunidades de investimento
alternativos existentes no mercado de
capitais e, tambm; dos riscos do negcio.
MTODO DA RENDA
. ESTIMAO DO VALOR DO IMVEL
O valor mximo estimado para o imvel

representado pelo valor atual do fluxo de
caixa, descontado pela taxa mnima de
atratividade.

MTODO EVOLUTIVO
A composio do valor total do imvel

avaliando pode ser obtida atravs da
conjugao de mtodos, a partir do valor
do terreno, considerados o custo de
reproduo das benfeitorias devidamente
depreciado, e o fator de comercializao,
ou seja:
VI = (Vt + Vb).Fc
A aplicao do mtodo evolutivo exige
que:
a) O valor do terreno seja determinado pelo

mtodo comparativo.
b) As benfeitorias sejam apropriadas pelo
mtodo comparativo direto de custo ou pelo
mtodo da quantificao de custo.
c) O fator de comercializao seja levado em
conta, admitindo-se que pode ser maior ou
menor do que a unidade, em funo da
conjuntura do mercado.

Mtodo Evolutivo
Quando o imvel estiver situado em zona de alta

densidade urbana, onde o aproveitamento
eficiente preponderante, o engenheiro de
avaliaes deve analisar a adequao das
benfeitorias, ressaltar o sub-aproveitamento ou o
superaproveitamento do terreno e explicitar os
clculos correspondentes.

Mtodo Evolutivo
O ME pode ser considerado como mtodo eletivo

para avaliao de imveis cujas caractersticas sui
generis impliquem a inexistncia de dados de
mercado em nmero suficiente para a aplicao
do mtodo comparativo direto de dados de
mercado.

Mtodos para identificar o custo de um
imvel
Mtodo da quantificao do custo (utilizado
para levantamento do custo de reedio das
benfeitorias CUB ou por oramento)
Identificao do custo pelo CUB (ABNT NBR
12721).
Vistoria
Tem como objetivo principal examinar a
especificao dos materiais aplicados, para
estimao do padro construtivo, a tipologia, o
estado de conservao e a idade aparente.
Clculo da rea equivalente de
construo
rea equivalente de construo S:
S = Ap + in (Aqi . Pi);
Onde:
S a rea equivalente de construo
Ap a rea construda padro
Aqi a rea construda de padro diferente
Pi o percentual correspondente razo entre o custo estimado da
rea padro diferente e a rea padro, de acordo com os limites
estabelecidos na ABNT NBR 12721.

Estimao do custo de construo
C = [CUB + OE + OI + (OFe OFd)] (1+A)(1+F)(1+L)

S
Onde:
C custo unitrio da construo por m2 de A equivalente.
CUB o custo unitrio bsico
OE o oramento de elevadores
OI o oramento de instalaes especiais
OFe o oramento de fundaes especiais
OFd o oramento de fundaes diretas
S a rea equivalente de construo
A a taxa de administrao da obra
F o percentual dos custos financeiros durante o perodo da obra
L o percentual correspondente ao lucro do construtor

Identificao do custo pelo oramento
detalhado
Vistoria
Levantamento dos quantitativos
Pesquisa de custos
Preenchimento de planilha oramentria.
Depreciao fsica (aplicada sobre o valor deprecivel
benfeitoria).
Custo de reedio da benfeitoria.
Resultado da subtrao do custo de reproduo da
parcela relativa depreciao.
Mtodo comparativo direto de custo

Especificao das avaliaes
A especificao de uma avaliao est

relacionada tanto com o empenho do engenheiro
de avaliaes, como com o mercado e as
informaes que dele possam ser extradas. O
estabelecimento inicial pelo contratante do grau de
fundamentao desejado tem por objetivo a determinao
do empenho no trabalho avaliatrio, mas no representa
garantia de alcance de graus elevados de fundamentao.
Quanto ao grau de preciso, este depende exclusivamente
da amostra e das caractersticas do mercado.

Especificao das avaliaes
No caso de informaes insuficientes para a

utilizao dos mtodos previstos nesta Norma, o
trabalho no deve ser classificado quanto
preciso e fundamentao, e deve ser
considerado parecer tcnico.
Os laudos de uso restrito podem ser
dispensados de especificao, em comum
acordo entre as partes.

Mtodo comparativo direto
Graus de fundamentao no caso de utilizao de

modelos de regresso linear.
Graus de fundamentao com o uso do

tratamento por fatores.

graus de fundamentao no caso de
utilizao por tratamento por fatores.

TAB.Enquadramento global do laudo em
graus de fundamentao

TAB.6 Grau de preciso para o
tratamento por fatores

TAB.8 Enquadramento global do laudo
em graus de fundamentao.

Mtodo involutivo
TAB.9 Graus de fundamentao no caso

da utilizao do mtodo involutivo.

TAB. 10 - Enquadramento dos laudos
segundo o seu grau de fundamentao
no caso da utilizao do mtodo
involutivo

TAB. 11- Mtodo evolutivo

Tabela 12 Enquadramento dos laudos
segundo seu grau de fundamentao no
caso da utilizao do mtodo evolutivo

Apresentao do laudo de avaliao.
Laudo de avaliao completo

Deve conter no mnimo:
a) Identificao do solicitante;
b) Finalidade do laudo;
c) Objetivo da avaliao;
d) Pressupostos, ressalvas e fatores limitantes;
e) Identificao e caracterizao do imvel;
f) Diagnstico do mercado;
g) Indicao de mtodo e procedimentos utilizados;
h) Especificao da avaliao;
i) Tratamento de dados e identificao do resultado
j) Resultado da avaliao e sua data de referncia;
k) Qualificao legal completa e assinatura do profissional
responsvel pela avaliao.

Laudo de Avaliao simplificado
Deve atender no mnimo, de forma

resumida, aos itens a) a h) de 10.1 da ABNT
NBR 14653-1:2001.

Anexos
Para a identificao do valor de mercado,

podem ser includos, de acordo com o grau
de fundamentao, os seguintes anexos:
documentao dominial, fotografias do
imvel avaliando, plantas, identificao dos
dados de mercado, memria de clculo ou
relatrios dos programas computacionais
utilizados.

Procedimentos especficos
DESAPROPRIAES
Classificao
Quanto extenso:
. Total
. Parcial
Quanto durao:
. Temporria
. Permanente

Critrios
Nas desapropriaes totais, as avaliaes devem

ser realizadas com a utilizao dos mtodos
previstos nesta Norma. Quando o custo de
reedio for superior ao valor de mercado, o
engenheiro de avaliaes dever apresentar os
dois resultados, a ttulo de subsdio.

CRITRIOS
Nas desapropriaes parciais, o critrio bsico o

da diferena entre as avaliaes do imvel
original e do imvel remanescente, na mesma
data de referncia (critrio antes e depois).
Devem ser apreciadas circunstncias especiais,
quando relevantes, tais como alteraes de
forma, uso, acessibilidade, ocupao e
aproveitamento.

No caso de benfeitorias atingidas, devem ser
previstas verbas relativas ao custo de obras de
adaptao do remanescente, possvel desvalia
acarretada por perda de funcionalidade e
eventual lucro cessante, no caso de ser
necessria desocupao temporria para a
execuo dos servios.

Se o engenheiro de avaliaes considerar como
inaproveitvel o remanescente do imvel, esta
condio deve ser explicitada e seu valor
apresentado em separado.

Nas desapropriaes temporrias, as
indenizaes devem considerar a renda que
seria auferida pelo imvel, durante o perodo
correspondente, bem como eventuais perdas
adicionais.

SERVIDES
Classificao
Quanto natureza, entre outras:
Administrativa ou pblica, quando o titular
da servido for o Poder Pblico ou seu
preposto, sem que exista um imvel
serviendo.
Predial, quando a restrio for imposta a
um imvel serviente para uso e utilidade
do imvel serviendo.

Classificao das servides
Quanto finalidade, entre outras:
Passagem de pedestres e veculos;

Passagem de linhas de transmisso;
Passagem de tubulaes.

Quanto interveno fsica:
Aparente, quando h interveno fsica;
No aparente, quando no h interveno

fsica.

Quanto durao:
Temporria;
Perptua.

Critrios
O valor da indenizao pela presena de servido

corresponde perda do valor do imvel
decorrente das restries a ele impostas,
calculadas alternativamente por:
a) Diferena entre as avaliaes do imvel original e
do imvel serviente, na mesma data de referncia
(antes e depois), com considerao de
circunstncias especiais tais como alteraes de
uso, ocupao, acessibilidade e aproveitamento.

Critrios
b) Diferena entre os valores presentes dos

rendimentos imobilirios lquidos relativos ao
uso do imvel antes e depois da instituio da
servido.

. Prejuzos causados s benfeitorias atingidas pela
faixa de servido devem ser avaliados.

Perdas adicionais decorrentes da instituio da
servido no imvel, como a cessao de
atividade econmica, devem ser consideradas,
quando solicitadas.

Glebas urbanizveis
A avaliao das glebas urbanizveis deve ser feita

preferivelmente com a utilizao de mtodo
comparativo direto de dados de mercado.

Quando for utilizado o mtodo
involutivo:
a) recomenda-se considerar a viabilidade legal da
implantao do parcelamento de solo simulado,
respeitadas as restries da Lei 6766 e das leis
estaduais e municipais atinentes ao uso e
ocupao do solo, com destaque para os
parmetros fsicos e urbansticos exigidos para
o loteamento, tais como o percentual mximo de
reas vendveis, infra-estrutura mnima, etc.

involutivo:
b) Recomenda-se considerar a possibilidade de
desmembramentos parciais, com frente para
vias ou logradouros pblicos oficiais, desde que
legalmente viveis e economicamente
vantajosos, com loteamento da rea
remanescente.

involutivo:
c) Devem-se considerar o estado dominial e
eventuais gravames sobre a gleba, tais como a
existncia de direitos reais e possessrios,
informados pelo contratante;
d) Caso a gleba urbanizvel seja avaliada como
empreendimento, devem ser seguidos os
preceitos da ABNT NBR 14653-4;

involutivo:
e) Quando houver dvidas sobre a viabilidade da
urbanizao da gleba, recomenda-se verificar o
seu valor por meio de seus frutos, tais como
locao, arrendamento, etc.

Procedimentos especficos para a
avaliao de aluguis
Por comparao direta

Trata-se do procedimento preferencial,
usualmente empregado em aes renovatrias
e revisionais. Para a sua aplicao exigido o
conhecimento de dados de mercado referentes
a locaes de imveis semelhantes.

Especial ateno deve ser dada quando forem
comparados aluguis com distintos perodos de
reajuste ou estgios do contrato, admitindo-se
os seguintes procedimentos:
a) Tornar os dados homogneos, com auxlio de
modelos que levem em conta a previso
inflacionria;

b) Utilizar modelos de regresso com variveis
que considerem as diferenas contratuais ou o
estgio do contrato.

Avaliao de aluguis pela remunerao
do capital
Neste caso, o aluguel determinado em funo
do valor do imvel, podendo ser empregado em
casos de imveis isolados e atpicos, para os
quais a utilizao da comparao direta seja
impraticvel.

Avaliao de aluguis pela remunerao
do capital
Sua utilizao exige a determinao da taxa de
remunerao e do valor do imvel.
A taxa de remunerao deve ser objeto de
pesquisa especfica para cada caso, pois varia
para cada tipo de imvel, e, tambm, ao longo
do tempo, dependendo da conjuntura
econmica.

AES RENOVATRIAS
Aluguel provisrio
Prazos (denncia / contrato)
Finalidade
Tempo de funcionamento / atividade
Obrigaes
Transferncia de titularidade

AES REVISIONAIS
Contrato de locao
Temporalidade
Sobreposio de aes
Arbitramento de aluguis

Reformas
O custo de reformas que beneficiem o

imvel alugado pode ser amortizado em
forma de desconto do aluguel, durante o
prazo compatvel.

Benfeitorias
teis
Necessrias
Volupturias
Indenizveis

Liquidao forada
Quando solicitado, alm do valor de

mercado, pode constar no laudo de
avaliao o valor para liquidao forada,
para uma certa data, adotando-se critrios
acordados entre contratantes e contratados.

ANEXO A
Procedimentos para a utilizao de

modelos de regresso linear.

Apresentação NBR 14652-2 Material Auxiliar de Avaliações

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AVALIAO DE BENS

Uso Restrito Confidencial 2008

a) classificao da sua natureza;

Uso Restrito Confidencial 2008

Uso Restrito Confidencial 2008

Uso Restrito Confidencial 2008

Uso Restrito Confidencial 2008

Parte do imvel serviente diretamente

Uso Restrito Confidencial 2008

rea total de Construo

Uso Restrito Confidencial 2008

Uso Restrito Confidencial 2008

rea til da unidade

Uso Restrito Confidencial 2008

Percentual que indica os benefcios e

Uso Restrito Confidencial 2008 1

Uso Restrito Confidencial 2008 1

Adoo de um valor final, devidamente

Uso Restrito Confidencial 2008 1

Anomalias que podem causar danos

Uso Restrito Confidencial 2008 1

Perda de valor em funo do desgaste das

Uso Restrito Confidencial 2008 1

Uso Restrito Confidencial 2008 1

Direito real que submete a propriedade, de

Uso Restrito Confidencial 2008 1

Aquele pertencente ao proprietrio do

Uso Restrito Confidencial 2008 1

Domnio total, que a soma do domnio til

Uso Restrito Confidencial 2008 1

Direito atribudo ao enfiteuta de se utilizar

Uso Restrito Confidencial 2008 1

Construo com mais de um pavimento,

Uso Restrito Confidencial 2008 2

Benfeitoria que visa atender s

Uso Restrito Confidencial 2008 2

Entidades tcnicas reconhecidas

Organizaes e instituies, representativas

Uso Restrito Confidencial 2008 2

Situao fsica de um bem em decorrncia

Uso Restrito Confidencial 2008 2

Percentual pertencente a cada um dos

Uso Restrito Confidencial 2008 2

Menor projeo da frente real sobre a

Uso Restrito Confidencial 2008 2

Projeo horizontal da linha divisria do

Uso Restrito Confidencial 2008 2

Frente da situao paradigma adotada.

Uso Restrito Confidencial 2008 2

Altura mxima de uma edificao permitida

Uso Restrito Confidencial 2008 2

Terreno passvel de receber obras de infra

Uso Restrito Confidencial 2008 2

Idade atribuda ao imvel de modo a refletir

Uso Restrito Confidencial 2008 3

Tempo decorrido desde a concluso de fato

Uso Restrito Confidencial 2008 3

Aquele livre de quaisquer nus, encargos,

Uso Restrito Confidencial 2008 3

Dado de mercado, com caractersticas

Uso Restrito Confidencial 2008 3

Imvel que impe restrio a outro por

Uso Restrito Confidencial 2008 3

Imvel hipottico cujas caractersticas so