SANEAMIENTO LEGAL DE

INMUEBLES
Arq. Elizabeth L. Rodrguez Grados
2016
Presentacin del Curso
Procedimientos para el saneamiento legal de
propiedades inmuebles ante la Superintendencia
Nacional de Registros Pblicos (SUNARP).
Saneamiento de titulacin y de unidades
inmobiliarias en las que coexisten bienes de
propiedad exclusiva y de propiedad comn.
Departamentos en edificios, quintas, casa en
copropiedad, centros y galeras comerciales,
campos feriales, terrenos sin construir, etc.
Aplicacin
Edificios de departamentos: Unidades inmobiliarias que cuenten
con bienes y servicios comunes y secciones de propiedad exclusiva
ubicados en edificaciones de ms de 1 piso.
Quintas: unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que
cuenten por lo menos con un pasaje de acceso en calidad de bien
comn. Casas en Copropiedad: unidades inmobiliarias de
propiedad exclusiva que cuentan con reas recreativas adyacentes
de propiedad comn y/o servicios comunes.
Centros y Galeras comerciales o Campos feriales: unidades
inmobiliarias que cuenten con bienes y servicios comunes y
secciones de propiedad exclusiva para uso comercial.
Otras unidades inmobiliarias con bienes comunes: unidades
inmobiliarias de propiedad exclusiva que han sido independizadas
y que cuentan con el terreno como bien de propiedad comn.
Unidades de propiedad exclusiva: unidades inmobiliarias que no
cuentan con bienes ni servicios comunes.
Qu significa sanear un inmueble?

Es el procedimiento que se lleva a cabo para el

otorgamiento de derechos y obligaciones sobre un bien
inmueble a una determinada persona natural o jurdica
que no se encuentra legalmente reconocido o inscrito a
favor de esta. Otorga propiedad sobre un inmueble.
El acto de sanear se realiza a travs de un proceso de
regularizacin ante la autoridad competente (SUNARP)
en el cual se describe e inscribe las caractersticas fsicas
del inmueble acorde con las normas urbansticas y
edificatorias del distrito correspondiente.
Es adjudicarle un derecho real a una persona sobre un
bien.
 Qu significa sanear un inmueble?
Derecho real es el que crea entre una persona y una cosa una relacin
directa e inmediata Derechos reales:
La Copropiedad o condominio: el derecho de propiedad corresponde a
varias personas.
La Posesin: es el ejercicio de hecho de uno o ms poderes inherentes a
la propiedad, sin que exista relacin de dependencia.
De Superficie: confiere a su titular el poder edificar sobre suelo ajeno,
haciendo suya la propiedad de lo construido
Usufructo: otorga goce sobre un bien ajeno, faculta al titular obtener las
utilidades, por tiempo limitado, obliga a conservar el bien y devolverlo a
su fenecimiento.
Servidumbre: implica la limitacin del derecho de propiedad, concede
ciertos derechos sobre el predio sirviente.
Hipoteca: sobre el bien ajeno, el hipotecante transmite a favor del
acreedor potestades de disposicin del bien.
Prenda: se constituye sobre bien inmueble mediante su entrega fsica o
jurdica, para asegurar el cumplimiento de cualquier obligacin.
Tipos de saneamiento legal de
inmuebles
Edificaciones construidas sin licencia de edificacin.
Demoliciones ejecutadas sin licencia
Edificaciones que no cuenten con terreno y
declaracin de fbrica debidamente inscritas.
Edificaciones que no cuentan con Declaracin de
Fbrica inscrita.
Rectificacin de reas y linderos de terrenos.
Rectificacin de Declaratoria de Fbrica.
Independizaciones.
Inscripcin y/o adecuacin del Reglamento interno.
Regularizacin de Habilitaciones urbanas
Quines intervienen en el proceso
de saneamiento?

PROPIETARIO Privado o Pblico

VERIFICADOR Profesional inscrito en SUNARP (Ing. Civil,

Arquitecto, Ing. Agrnomo, Abogado)
NOTARIO Para legalizacin de firmas.

RR.PP. Es el funcionario encargado de inscribir en el

Registro de Predios, los documentos previos, los
proyectos de habilitacin y/o edificacin, la
recepcin de obras de habilitacin urbana, las
declaratorias de fbrica y los dems actos que
ameriten inscripcin, de conformidad con los
requisitos y procedimientos establecidos en la
presente ley, bajo responsabilidad.
ACTORES
El Promotor Inmobiliario o Habilitador Urbano: Es la persona natural o
jurdica, pblica o privada, que ejecuta la obra directamente o bajo
contrato con terceros, asimismo, administra, promueve, habilita y
comercializa un proyecto yo edificacin.
Propietarios: Son las personas naturales o jurdicas, pblicas o privadas,
que ejercen el derecho de propiedad sobre el terreno rustico urbano
que ser materia de saneamiento.
Profesionales responsables de proyectos: Segn su especialidad son: el
arquitecto, para el proyecto de arquitectura y/o de habilitacin urbana,
el ingeniero civil, para el proyecto de estructuras y/o habilitacin urbana,
el ingeniero sanitario, para el proyecto de instalaciones sanitarias, el
ingeniero electricista electromecnico para el proyecto de
instalaciones elctricas y electromecnicas.
ACTORES
Profesionales responsables de proyectos: Segn su especialidad son: el
arquitecto, para el proyecto de arquitectura y/o de habilitacin urbana,
el ingeniero civil, para el proyecto de estructuras y/o habilitacin urbana,
el ingeniero sanitario, para el proyecto de instalaciones sanitarias, el
ingeniero electricista electromecnico para el proyecto de
instalaciones elctricas y electromecnicas.
Responsable de la habilitacin urbana y/o edificacin: Es la persona
natural o jurdica responsable de la ejecucin de la obra, de las medidas
de seguridad y fallas de la construccin, incluyendo las obras realizadas
por subcontratistas, y por el uso de materiales o insumos defectuosos,
sin perjuicio de las acciones legales que puedan repetirse en contra de
los proveedores fabricantes o subcontratistas.
Comisin tcnica: Es el rgano colegiado regulado por la Ley n 27444,
Ley de procedimiento administrativo General, cuya funcin es emitir
dictmenes de carcter vinculante para el otorgamiento no de una
autorizacin o Licencia de Habilitacin Urbana y Edificacin.
 ACTORES
Revisores Urbanos: Son profesionales registrados y autorizados para
verificar que los proyectos de habilitacin urbana y/o edificacin.
Delegados Ad Hoc: Segn lo establecido en la ley 29090 y su modificatoria
ley 29476, son representantes Ad Hoc los acreditados por instituciones con
funciones especficas para la calificacin de proyectos de habilitacin urbana
y de edificacin ante la comisin tcnica, ante los Revisores Urbanos o ante
la entidad municipal competente: Instituto Nacional de Cultura-INC para
proyectos de habilitacin urbana y/o edificacin en los inmuebles o predios
comprendidos en el listado de bienes considerados como patrimonio
cultural monumental y arqueolgico.
Instituto Nacional de Defensa Civil -INDECI, para proyectos de edificaciones
de uso residencial mayores de cinco (5) pisos hasta de diez (10) pisos, y para
aquellas habilitaciones urbanas que se ubican o que se encuentran prximas
a las zonas de riesgo.
Instituto Nacional de Recursos Naturales-INRENA, para los proyectos de
habilitacin urbana, con la finalidad de preservacin y conservacin de las
reas naturales protegidas, con sujecin al plan urbano.
 ACTORES
Cuerpo General de Bomberos Voluntarios del Per - CGBVP, para proyectos de
edificacin de uso residencial, mayores de diez (10) pisos y las edificaciones
establecidas de uso diferente al residencial y de concurrencia masiva de pblico.
Delegados de servicios pblicos: Las entidades y/o empresas prestadoras de
servicios remitirn a la municipalidad provincial la relacin de delegados de
servicios pblicos acreditados, para su participacin en las comisiones tcnicas.
Su participacin se efectuar en el caso de proyectos de habilitacin urbana
nueva.
Las municipalidades: Las municipalidades distritales, en el mbito de su
jurisdiccin, las municipalidades provinciales y la Municipalidad Metropolitana
de Lima, en el mbito del Cercado, tienen competencia para la aprobacin de
proyectos de habilitacin urbana y de edificacin, de conformidad con lo
dispuesto en la Ley 27972, Ley Orgnica de Municipalidades.
Ministerio de vivienda, construccin y saneamiento: En su condicin de ente
rector, es competente para disear, normar y ejecutar la poltica nacional en
materia de vivienda, as como para ejercer la funcin de promocin de la
actividad edificatoria y habilitadora.
NORMATIVIDAD
Norma es una regla u ordenacin del comportamiento dictada por
una autoridad competente, cuyo incumplimiento trae como
consecuencia una sancin.
Normatividad Urbanstica es una regla tcnica destinada la
ordenacin del territorio urbano dictada por la autoridad
competente. La normativa urbanstica est referida a la
clasificacin del territorio urbano y de las reas de actuacin
urbanstica, a la zonificacin, a los ndices de usos compatibles y a
las densidades.
Normatividad Edificatoria es una regla tcnica aplicable al diseo y
ejecucin de las edificaciones dictada por la autoridad
competente. Los ndices edificatorios estn referidos al coeficiente
de edificacin, las alturas, el porcentaje mnimo de rea libre, los
retiros y el ndice de estacionamiento, entre otros.
NORMATIVIDAD
Normatividad especfica para los procesos de saneamiento legal de inmuebles:
Ley 27157. Ley de Regularizacin de Edificaciones, del procedimiento para la Declaratoria
de Fbrica y del Rgimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad
Comn (publicada en el Diario El peruano el 20 de julio de 1999) .
Ley 29090 Ley de Regularizacin de Habilitaciones Urbanas y de edificaciones (publicada
en el Diario El peruano el 25 de setiembre de 2007).
Ley 27333. Ley complementaria a la ley N 26662, Ley de Asuntos No Contenciosos de
Competencia Notarial, para la Regularizacin de edificaciones.
Ley 29415. Ley de Saneamiento Fsico Legal de Predios Tugurizados con fines de
Renovacin Urbana.
D.S. N 008-2013- VIVIENDA. Reglamento de Licencias de Habilitacin Urbana y
Edificacin (publicada en el Diario El Peruano el 4 de mayo de 2013).
D.S. N 025-2008-VIVIENDA. Reglamento de los Revisores Urbanos.
D.S. N 026-2008-VIVIENDA. Reglamento deVerificacin Tcnica administrativa y Tcnico.
D.S. N 011-2006-VIVIENDA. Reglamento Nacional de Edificaciones
RES. 339-2008. SUNARP/SN. Adecuacin del Reglamento de Inscripciones del Registro de
predios a las disposiciones de la Ley 29090.
RES. 248-2008-SUNARP/SN. Reglamento de Inscripciones del Registro de predio.
DEFINICIONES - ARQUITECTONICAS
Edificaciones: Son las estructuras arquitectnicas que requieren cumplir
condiciones mnimas de habitabilidad para albergar a las personas en el
desarrollo de cualquiera de sus actividades.
rea Techada: rea encerrada por el permetro de la proyeccin de los
techos con cualquier tipo de cobertura sobre el plano del piso. Incluye
los muros, los aleros y los espacios con dobles alturas o mayores alturas
y excluye la proyeccin de vigas, cornisas, jardineras y otros elementos
arquitectnicos elevados que no constituyen techos.
rea libre: En el primer piso, el rea resultante de la diferencia entre el
rea del terreno y el rea techada de ese piso de la edificacin. En los
pisos superiores, la resultante de la diferencia entre el rea ocupada y el
rea techada del piso correspondiente. Los porcentajes que fijan los
parmetros edificatorios estn referidos al rea libre del primer piso.
rea ocupada: El rea total del piso correspondiente, que incluye reas
techadas y libres, cercos, etc.
Casco habitable: La edificacin que cuenta con estructuras, muros, falsos
pisos y/o contrapisos, techos, instalaciones sanitarias y elctricas,
aparatos sanitarios, puertas y ventanas exteriores, puerta de bao y
acabados exteriores con excepcin de pintura.
DEFINICIONES CATEGORAS DE
UNIDADES INMOBILIARIAS
Copropiedad: Es el efecto legal derivado de la concurrencia de dos o ms personas
en los derechos de propiedad de una misma cosa, mueble o inmueble.
Casas en copropiedad: Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que
conforman un conjunto de viviendas unifamiliares que incluye bienes de propiedad
comn, como reas recreativas o de otra ndole, y servicios comunes.
Casas en quinta: Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que conforman un
conjunto continuo de viviendas unifamiliares construido sobre un terreno urbanizado,
que cuenta, por lo menos, con un pasaje de acceso desde la va pblica en calidad de
bien comn.
Departamentos en edificio: Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva para uso
residencial, comercial, industrial o mixto, ubicadas en una edificacin de ms de un
piso que cuenta con bienes y servicios comunes.
Otras unidades inmobiliarias con bienes comunes: Unidades inmobiliarias de
propiedad exclusiva, susceptibles de independizacin, edificadas sobre un terreno de
propiedad comn.
Tiendas en centros y galeras comerciales o campos feriales: Unidades inmobiliarias
de propiedad exclusiva que conforman una edificacin de uno o ms pisos para uso
exclusivamente comercial que cuenta con bienes o servicios comunes.
DEFINICIONES Documentacin
previa para el saneamiento legal de
inmuebles
Parmetros Urbansticos y Edificatorios: Las disposiciones que determinan la
normativa urbanstica y los ndices edificatorios regulados por los respectivos planes
urbanos o proyectos urbansticos integrales.
Documentos de fecha cierta: Es el documento privado que adquiere idoneidad para
acreditar con certeza la fecha de realizacin del acto o contrato contenido en l. En
este sentido, son documentos de fecha cierta los siguientes: a) Documentos privados
con firmas legalizadas. b) Documentos privados reconocidos judicialmente. c)
Documentos privados que han sido materia de cotejo pericial conforme, respecto de
la firma del otorgante. d) Escrituras imperfectas otorgadas ante Juez de Paz. e)
Minutas presentadas al despacho notarial, con la respectiva constancia de su ingreso
expedida por el Notario que conserva el archivo.
Partida registral: Documento donde se encuentra inscrito el inmueble. Puede ser
una ficha, tomo o partida electrnica. Se basa en el principio de especialidad y a la
tcnica del folio real que rige la normatividad y organizacin registral.
Copia Literal de Dominio: La copia literal de dominio nos sirve para poder verificar
toda la historia del inmueble, desde su inmatriculacin (primera inscripcin) hasta el
ltimo acto inscrito (ello incluye por tanto toda la informacin sobre los gravmenes),
teniendo informacin actual y completa sobre el bien.
Certificado de gravmenes: sirve para verificar informacin relativa a cargas que
pesan sobre el inmueble que indicamos.
DEFINICIONES Documentacin
previa para el saneamiento legal de
inmuebles
Certificado catastral: Son los que acreditan si un determinado predio se
encuentra inmatriculado o no, si parcialmente forma parte de un predio ya
inscrito, o descartando la existencia o no de superposicin de reas.
Minuta de compra y venta: La compraventa (en latn emptio venditio ) es
un contrato en virtud del cual una de las partes se obliga a dar una cosa y la
otra a pagarla en dinero. Aqulla se dice vender y sta comprar. El dinero que
el comprador da por la cosa vendida, se llama precio. Este contrato es el que
tiene mayor importancia entre los de su clase porque se trata del contrato
tipo traslativo de dominio y, adems, porque constituye la principal forma
moderna de adquisicin de riqueza.
Escritura Pblica: Una escritura pblica es un documento pblico en el que
se hace constar ante notario pblico un determinado hecho o un derecho
autorizado por dicho fedatario pblico, que firma con el otorgante u
otorgantes, dando fe sobre la capacidad jurdica del contenido y de la fecha
en que se realiz. Es un instrumento notarial que contiene una o ms
declaraciones de las personas que intervienen en un acto o contrato,
emitidas ante el notario que lo complementa con los requisitos legales
propios y especficos de cada acto, para su incorporacin al protocolo del
propio notario y, en su caso, para que pueda inscribirse en los registros
pblicos correspondientes
DEFINICIONES- Procesos de
saneamiento legal de inmuebles
Declaratoria de Fbrica: es el acto legal ante la autoridad competente
(Municipio y/ SUNARP) por el cual se declara haber ejecutado una
edificacin sobre un terreno determinado. Se debe precisar las
caractersticas fsicas del inmueble a travs de planos de distribucin,
ubicacin y localizacin, as como el cumplimiento o no de los
parmetros urbansticos y edificatorios.
Pre Declaratoria de Fbrica: La anotacin preventiva, en el Registro
Pblico respectivo, de un proyecto de declaratoria de fbrica elaborada a
partir de los planos de obra y especificaciones tcnicas que cuentan con
aprobacin municipal.
Saneamiento de titulacin: Es el trmite destinado a obtener la
titulacin o acreditacin de la propiedad del terreno sobre el que se
levanta la edificacin a regularizar, a fin de hacerla idnea para su acceso
al registro. Comprende los trmites de declaracin de prescripcin
adquisitiva de dominio o de formacin de ttulos supletorios.
Rectificacin de reas y linderos: Cuando existan discrepancias entre el
rea real del terreno, sus medidas perimtricas y/o linderos, con los que
figuren en la partida registral del predio.
DEFINICIONES- Procesos de
saneamiento legal de inmuebles
Prescripcin adquisitiva de dominio: La usucapin tambin llamada prescripcin
adquisitiva o positiva es un modo de adquirir la propiedad de un bien. La
prescripcin adquisitiva compete a aquella persona que mediante el transcurso
de cierto tiempo y bajo las condiciones establecidas por la ley ha posedo un bien
inmueble, se ejerce contra quien aparezca como propietario de esos bienes en el
Registro Pblico de la Propiedad, con el fin de que se declare que se ha
consumado y que ha adquirido por prescripcin la propiedad del inmueble
reclamado.
Independizacin: La independizacin es el acto registral que consiste en abrir una
partida registral para cada unidad inmobiliaria resultante de una desmembracin
de terreno, con edificacin o sin ella; o como consecuencia de la inscripcin de
una edificacin sujeta al rgimen de unidades inmobiliarias de propiedad
exclusiva y de propiedad comn. El Registrador, al independizar, sealar que el
terreno independizado form parte de otro inscrito anteriormente. Asimismo,
dejar constancia en la partida matriz de la independizacin realizada. En el caso
que el terreno a ser independizado cuente con declaratoria de fbrica inscrita,
deber describirse la fbrica correspondiente a cada lote a independizar.
DEFINICIONES- Procesos de
saneamiento legal de inmuebles

Reglamento interno: Es el instrumento que regula el uso de las reas comunes y

establece las bases de sana convivencia al interior del condominio, el cual
complementa y especifica las disposiciones de esta Ley de acuerdo a las
caractersticas de cada condominio.
Habilitacin urbana: Es el proceso de convertir un terreno rstico o eriazo en
urbano, mediante la ejecucin de obras de accesibilidad, de distribucin de agua y
recoleccin de desage, de distribucin de energa e iluminacin pblica, pistas y
veredas. Adicionalmente, el terreno podr contar con redes para la distribucin de
gas y redes de comunicaciones. Art. 3 Ley 29090.
DEFINICIONES-
Unidades Inmobiliarias: Son los terrenos sin edificar, las edificaciones, los aires o las
secciones de cualquiera de ellos que sean factibles de independizar, y cuyos derechos
sean susceptibles de inscripcin en el Registro Pblico respectivo.
Licencia de Obra: Es la licencia de construccin. Es una autorizacin que se otorga
para efectuar obras de construccin en terreno previamente habilitado o que cuente
con la aprobacin de proyectos de la misma con expresa autorizacin de construccin
simultanea.
Certificado de Finalizacin de Obra y de Zonificacin: Es un documento otorgado por
la municipalidad y certifica que la obra finalizada cumple con los parmetros
urbansticos y edificatorios vigentes, y que los planos de obra (arquitectura) del
proyecto aprobado o los de replanteo, en su caso, corresponden a la realidad fsica de
la obra.
Declaratoria de fbrica: Es el reconocimiento legal de la existencia de cualquier tipo
de obra sujeta a este Reglamento. Se realiza mediante una declaracin del propietario,
que cumple las formalidades y trmites establecidos por la Ley. Se formaliza a travs
del FUO o por escritura pblica, segn sea el caso.