LATAR BELAKANG :

Perkembangan kehidupan manusia.

Kebutuhan akan tempat tinggal.
Berkembang industri jasa konstruksi.
Muncul kontrak konstruksi.

Analisis Risiko di Dalam Kontrak

Konstruksi 1
 MASALAH :
Tidak ada acuan dari kontrak konstruksi.
Versi kontrak yang ada menjadi beragam.
Pengguna jasa membuat versi kontrak
yang menguntungkan pihaknya sendiri,
karena posisi tawar penyedia jasa lebih
rendah akibat lebih banyaknya jumlah
penyedia jasa.
Adanya risiko di dalam kontrak konstruksi,
terhadap penyedia jasa.

Analisis Risiko di Dalam Kontrak

Konstruksi 2
MASALAH PENYEDIA JASA :
Risiko apa saja yang terdapat di dalam
kontrak konstruksi ?

Seberapa besar tingkat risiko ?

Bagaimana merespon risiko tersebut ?

Analisis Risiko di Dalam Kontrak

Konstruksi 3
 RISIKO :
Risiko adalah ketidakpastian (uncertainty)
yang mungkin melahirkan peristiwa
kerugian (loss). (A. Abas Salim)

Risiko adalah kemungkinan terjadinya

sesuatu yang akan berdampak negatif
terhadap sasaran. (AS/ANZ HB 143:1999)

Analisis Risiko di Dalam Kontrak

Konstruksi 4
KELOMPOK RISIKO :

Analisis Risiko di Dalam Kontrak

Konstruksi 5
 RISIKO PROYEK :

Dampak kumulatif dari kesempatan

terjadinya ketidakpastian yang
mengakibatkan tidak tercapainya sasaran
proyek : biaya, mutu, waktu dan bidang
pekerjaan.

Analisis Risiko di Dalam Kontrak

Konstruksi 6
MANAJEMEN RISIKO PROYEK :

Gabungan antara seni dan ilmu dalam

melakukan identifikasi, perkiraan dan
tanggapan terhadap risiko proyek pada
seluruh tahapannya untuk menjaga
tercapainya sasaran proyek yang telah
ditetapkan, dimana setiap tahapan proyek
memiliki sasaran yang berbeda-beda.

Analisis Risiko di Dalam Kontrak

Konstruksi 7
 FAKTOR RISIKO PROYEK :
(1). Risk Event status, merupakan kriteria
nilai risiko/ranking.
(2). Risk Probability, merupakan tingkat
kemungkinan terjadinya suatu risiko
(dalam %).
(3). Risk Consequence, merupakan nilai
impactnya/pengaruhnya bila risiko
tersebut terjadi (tergantung jenis risiko).
Analisis Risiko di Dalam Kontrak
Konstruksi 8
 RUMUS :

Risk Event Status

f (Risk prob., Risk cons.)

Analisis Risiko di Dalam Kontrak

Konstruksi 9
 TUJUAN MANAJEMEN
RISIKO PROYEK :
(1). Mengurangi kemungkinan terjadinya
risiko dari yang sering terjadi sampai
tidak terjadi.

(2). Mengurangi besarnya dampak yang

ditimbulkan dari risiko dari fatal sampai
tidak berarti.
Analisis Risiko di Dalam Kontrak
Konstruksi 10
 TAHAPAN MANAJEMEN
RISIKO PROYEK :
Risk Management

Risk Planning

Assessment /
Identification Response Documentation
Analysis

Analisis Risiko di Dalam Kontrak

Konstruksi 11
SUMBER RISIKO :

Analisis Risiko di Dalam Kontrak

Konstruksi 12
PENYEBAB RISIKO :

Analisis Risiko di Dalam Kontrak

Konstruksi 13
 DAMPAK RISIKO
Terhadap Biaya

Risiko :
Terjadi perubahan Scope of work,dalam mencapai
sasaran proyek.

Penyebab Risiko :
Perencanaan yang kurang layak.
Rincian scope of work (work packages) tidak jelas.
Definisi dari Quality Requirement yang tidak
konsisten, tidak lengkap atau tidak jelas.
Kontrol yang lemah terhadap scope of work.

Analisis Risiko di Dalam Kontrak

Konstruksi 14
 DAMPAK RISIKO
Terhadap Mutu

Risiko :
Tidak mencapai mutu yang diinginkan dari sasaran
proyek.

Penyebab Risiko :
Sikap dan perilaku yang kurang peduli terhadap kualitas.
Design/material/tenaga kerja yang dibawah standar.
Program Quality Assurance yang kurang layak.

Analisis Risiko di Dalam Kontrak

Konstruksi 15
 DAMPAK RISIKO
Terhadap Waktu

Risiko :
Proyek tidak dapat diselesaikan sesuai schedule yang ditetapkan.

Penyebab Risiko :
Kesalahan dalam menghitung waktu pelaksanaan.
Kesalahan dalam memperkirakan akan ketersediaan sumber daya
proyek.
Lemah dalam mengalokasikan dan mengatur Float.
Perubahan scope of work tanpa mempertimbangkan pertambahan
waktu atau percepatan pelaksanaan
Pekerjaan diulang karena tidak dapat diterima.
Kondisi cuaca yang extrim.
Pemogokan.
Analisis Risiko di Dalam Kontrak
Konstruksi 16
 DAMPAK RISIKO
Terhadap bidang pekerjaan

Risiko :
Terjadi perubahan Scope of work, dalam mencapai
sasaran proyek.

Penyebab Risiko :
Perencanaan yang kurang layak.
Rincian scope of work (work packages) tidak jelas.
Definisi dari Quality Requirement yang tidak
konsisten, tidak lengkap atau tidak jelas.
Kontrol yang lemah terhadap scope of work.

Analisis Risiko di Dalam Kontrak

Konstruksi 17
TUJUAN ANALISA RISIKO :
Menambah pemahaman pada proyek
secara keseluruhan.
Mengidentifikasi alternatif yang tersedia
tentang penanganan risiko.
Meyakinkan bahwa ketidakpastian dan
risiko telah dipertimbangkan dan telah
dimasukkan di dalam planning dan di
dalam proses pelaksanaan.
Analisis Risiko di Dalam Kontrak
Konstruksi 18
RANGKING RISIKO :

Analisis Risiko di Dalam Kontrak

Konstruksi 19
Maka kriteria rangkingnya adalah :

H (high) : 9
S (significant) : 6
M (medium) : 3 - 4
L (low) : 1 - 2

Analisis Risiko di Dalam Kontrak

Konstruksi 20
 MATRIKS RISIKO
(KUALITATIF)

Terdiri atas dua variabel, yaitu varibel

akibat / dampak (consenquences) dan
variabel frekuensi / probabilitas (likelihood).

Analisis Risiko di Dalam Kontrak

Konstruksi 21
CONTOH MATRIK RISIKO :

Analisis Risiko di Dalam Kontrak

Konstruksi 22
FREKUENSI / PROBABILITY :
Tidak pernah terjadi : < 1 % kejadian

Kurang terjadi : 1 % -- 10 % kejadian

Kadang terjadi : 11 % - 50 % kejadian

Sering terjadi : 51 % 95 % kejadian

Pasti terjadi : 95 % 100 % kejadian

Analisis Risiko di Dalam Kontrak
Konstruksi 23
 AKIBAT / DAMPAK :
Tidak berpengaruh : Kurang dari 1%.

Kurang berpengaruh : 1 - 20 %.

Berpengaruh : 21 49%.

Lebih berpengaruh : 50 85 %.

Sangat berpengaruh : Lebih dari 85%.

Analisis Risiko di Dalam Kontrak

Konstruksi 24
 ANALITYCAL HIERARCHIE
PROCESS :
Setiap penyebab risiko merupakan suatu
variabel yang ditanyakan RES-nya pada
Responden dan diberi tanda L , M , S , atau H.

Jawaban L dinilai = 1 , M = 2 , S = 3 dan H = 4,

kemudian semua jawaban Responden ditabulasi.

Dengan metode AHP, diberi bobot dan

ditetapkan nilai akhir setiap variabel sebagai
ranking.
Analisis Risiko di Dalam Kontrak
Konstruksi 25
PENANGANAN JENIS RISIKO :
L : Risiko rendah, ditangani dengan prosedur rutin
oleh pelaksana yang terkait.

M : Risiko sedang, tanggung jawab Management perlu

dijelaskan, pihak manager sudah harus turun
tangan.

S : Risiko yang berarti, diperlukan perhatian dari General

Manager (sudah harus turun tangan).

H : Risiko tinggi, diperlukan penelitian yang rinci/detail, ditangani

oleh tim yang senior, Top Management sudah harus turun
tangan.

Analisis Risiko di Dalam Kontrak

Konstruksi 26
 RESPON RISIKO :
Dengan menghindari risiko
(Risk Avoidance)
Dengan mereduksi risiko
(Risk Reduction)
Melakukan tindakan absorbsi/retensi risiko
(Risk Retention/Absorbtion)
Melakukan tindakan transfer risiko
(Risk Transfer)

Analisis Risiko di Dalam Kontrak

Konstruksi 27
KONTRAK : Perjanjian (secara tertulis) antara
dua pihak di perdagangan, sewa-menyewa, dsb;
persetujuan yang bersanksi hukum antara dua
pihak atau lebih untuk melakukan atau tidak
melakukan kegiatan.
KONTRAK KONSTRUKSI : Perjanjian tertulis
antara Pengguna Jasa dan Penyedia Jasa
mengenai pelaksanaan suatu pekerjaan
konstruksi.
DOKUMEN KONTRAK : Berisi mengenai Surat
Perjanjian Kontrak, Surat Penerimaan, Surat
Tender, Kondisi-kondisi yang ada, Spesifikasi,
Gambar-gambar, Jadwal Pekerjaan dan
dokumen-dokumen lainnya (bila ada) yang
tertulis di dalam Perjanjian Kontrak atau di
dalam Surat Penerimaan.
Analisis Risiko di Dalam Kontrak
Konstruksi 28
 BENTUK KONTRAK :
Berdasarkan aspek perhitungan biaya :
Fixed Lump Sum Price / Kontrak Harga Pasti.
Unit Price / Kontrak Harga Satuan.

Berdasarkan aspek perhitungan jasa :

Biaya Tanpa Jasa / Cost Without Fee.
Biaya Ditambah Jasa / Cost Plus Fee.
Biaya Ditambah Jasa Pasti / Cost Plus Fixed
Fee.

Analisis Risiko di Dalam Kontrak

Konstruksi 29
 BENTUK KONTRAK :
Berdasarkan aspek cara pembayaran :

Cara Pembayaran Bulanan

(Monthly Payment).
Cara Pembayaran atas Prestasi
(Stage Payment).
Pra Pendanaan Penuh dari Penyedia Jasa
(Contractors Full Prefinanced).

Analisis Risiko di Dalam Kontrak

Konstruksi 30
 BENTUK KONTRAK :
Berdasarkan aspek pembagian tugas :

Bentuk Kontrak Konvensional.

Bentuk Kontrak Spesialis.
Bentuk Kontrak Rancang Bangun
(Design Construct/Build, Turnkey).
Bentuk Kontrak Engineering, Procurement &
Construction (EPC).
Bentuk Kontrak BOT/BLT.
Bentuk Kontrak Swakelola (Force Account).
Analisis Risiko di Dalam Kontrak
Konstruksi 31
 ASPEK KONTRAK :
Aspek Teknis :

Syarat-syarat Umum Kontrak

(General Condition of Contract).
Lampiran-lampiran (Appendices).
Syarat-syarat Khusus Kontrak
(Special Condition of Contract /
Condition of Contracts Particulars).
Spesifikasi Teknis (Technical Specification).
Gambar-gambar Kontrak (Contract Drawings).
Analisis Risiko di Dalam Kontrak
Konstruksi 32
 ASPEK KONTRAK :
Aspek Hukum :

Penghentian Sementara Pekerjaan

(Suspension of Work).
Pengakhiran Perjanjian/Pemutusan Kontrak.
Ganti Rugi Keterlambatan (Liquidity Damages).
Penyelesaian Perselisihan (Settlement of Dispute).
Keadaan Memaksa (Force Majeure).
Hukum yang Berlaku (Governing Law).
Bahasa Kontrak (Contract Language).
Domisili.
Analisis Risiko di Dalam Kontrak
Konstruksi 33
 ASPEK KONTRAK :
Aspek Keuangan / Perbankan :

Nilai Kontrak (Contract Amount)/

Harga Borongan.
Cara Pembayaran
(Method of Payment).
Jaminan-jaminan
(Guarantee/Bond).
Analisis Risiko di Dalam Kontrak
Konstruksi 34
 ASPEK KONTRAK :
Aspek Perpajakan :

Pajak Pertambahan Nilai.

Pajak Penghasilan.

Analisis Risiko di Dalam Kontrak

Konstruksi 35
 ASPEK KONTRAK :
Aspek Perasuransian :

Contractors All Risk & Third Party

Liability Assurance (CAR & TPL).

Asuransi Tenaga Kerja (ASTEK).

Asuransi Kesehatan (ASKES).

Analisis Risiko di Dalam Kontrak
Konstruksi 36
 ASPEK KONTRAK :
Aspek Sosial Ekonomi :
Keharusan menggunakan tenaga kerja tertentu,
menggunakan bahan-bahan bangunan/material
serta peralatan yang diperoleh di dalam negeri
dan dampak lingkungan.

Aspek Administrasi :
Keterangan mengenai para pihak.
Laporan Keuangan.
Korespondensi.
Hubungan Kerja antara para pihak.
Analisis Risiko di Dalam Kontrak
Konstruksi 37
 PERKEMBANGAN :
Faktor yang mempengaruhi :

Proyek Konstruksi.
Tingkat Kecanggihan Teknologi.
Dukungan Dana.
Pengguna Jasa.
Penyedia Jasa.
Tingkat Persaingan.
Analisis Risiko di Dalam Kontrak
Konstruksi 38
 GAMBARAN KONTRAK
DI INDONESIA :

Model Kontrak Konstruksi :

Versi Pemerintah.

Versi Swasta Nasional.

Versi/Standar Swasta/Asing.
Analisis Risiko di Dalam Kontrak
Konstruksi 39
 GAMBARAN KONTRAK
DI INDONESIA :
Pengertian dalam kontrak :
Hal-hal yang rancu.
Salah Pengertian.
Ketidaksetaraan Kontrak.

Kejelasan dalam isi kontrak :

Jumlah Hari Pelaksanaan Kontrak.
Tak Jelas Saat Mulai.
Kelengkapan.
Pengawasan Tidak Jalan.
Analisis Risiko di Dalam Kontrak
Konstruksi 40
Standar/Sistem Kontrak FIDIC :

SYARAT-SYARAT UMUM FIDIC 1987.

SYARAT-SYARAT KHUSUS FIDIC 1987.
SYARAT-SYARAT UMUM FIDIC 1995.
SYARAT-SYARAT KHUSUS FIDIC 1995.

Analisis Risiko di Dalam Kontrak

Konstruksi 41
 PENELITIAN :
Tujuan :
Menganalisa jenis risiko dan tingkat risiko yang
ada di dalam kontrak konstruksi terhadap biaya,
mutu dan waktu pelaksanaan proyek.

Metode :
Mengindentifikasi risiko-risiko yang ada di dalam
kontrak konstruksi terhadap dampak biaya, mutu
dan waktu di dalam pelaksanaan pekerjaan
konstruksi.
Analisis Risiko di Dalam Kontrak
Konstruksi 42
 PENELITIAN :
Tingkat / level Pengaruh Risiko :

Analisis Risiko di Dalam Kontrak

Konstruksi 43
 PENELITIAN :
Tabel Isian Kuesioner :

Analisis Risiko di Dalam Kontrak

Konstruksi 44
 PENELITIAN :
Sampel Penelitian :
Dokumen-dokumen kontrak konstruksi
pada jenis pekerjaan pembangunan
maupun pekerjaan renovasi untuk proyek
bangunan seperti : rumah tinggal, kantor,
ruko, rumah sakit, apartemen, hotel dan
lain sebagainya dengan berbagai variasi
nilai kontrak.

Analisis Risiko di Dalam Kontrak

Konstruksi 45
 PENELITIAN :

Analisis data kualitatif :

Metode Probability and Impact Matrix.

Analisis Risiko di Dalam Kontrak

Konstruksi 46
 PENELITIAN :
Tabel Tingkat Risiko :

Analisis Risiko di Dalam Kontrak

Konstruksi 47
 PENELITIAN :
Identifikasi Risiko :

Analisis Risiko di Dalam Kontrak

Konstruksi 48
DATA PRIMER :

Analisis Risiko di Dalam Kontrak

Konstruksi 49
ANALISA KUALITATIF :

Analisis Risiko di Dalam Kontrak

Konstruksi 50
ANALISA KUANTITATIF :

Analisis Risiko di Dalam Kontrak

Konstruksi 51
HASIL TINGKAT RISIKO :

Analisis Risiko di Dalam Kontrak

Konstruksi 52
TINGKAT RISIKO TERTINGGI :

Analisis Risiko di Dalam Kontrak

Konstruksi 53
 KESIMPULAN :
Risiko dalam Kontrak yang Tertinggi :
Risiko biaya bertambah bila terjadi
kenaikan BBM (Bahan Bakar Minyak) dan
HPS (Harga Pasaran Setempat).
Risiko biaya bertambah bila lalai dalam
estimasi biaya pekerjaan.
Risiko kenaikan biaya bila material, bahan,
tenaga atau peralatan tidak tersedia atau
di luar perkiraan perhitungan awal.
Analisis Risiko di Dalam Kontrak
Konstruksi 54
 SARAN :
Terhadap risiko kenaikan harga BBM, maka :

a. Meminimalkan risiko tersebut dengan melakukan

penelitian lebih lanjut untuk mengetahui ratio kenaikan
harga BBM dari waktu ke waktu, sehingga ratio tersebut
dapat dijadikan nilai kali terhadap biaya konstruksi saat
tender.
b. Meniadakan risiko tersebut dengan menambahkan
pasal di dalam kontrak konstruksi yang menyatakan
bahwa apabila terjadi kenaikan harga BBM, maka nilai
kontrak dapat disesuaikan berdasarkan indeks kenaikan
harga BBM.

Analisis Risiko di Dalam Kontrak

Konstruksi 55
 SARAN :
Terhadap risiko kelalaian dalam estimasi biaya
pekerjaan, maka :

a. Meminimalkan risiko tersebut dengan

melimpahkan tanggung jawab pengawasan
estimasi biaya pekerjaan pada level managerial
yang lebih kompeten di bidang estimasi.
b. Meminimalkan risiko tersebut dengan
menambahkan ratio biaya tidak terduga pada
perhitungan biaya konstruksi.

Analisis Risiko di Dalam Kontrak

Konstruksi 56
 SARAN :
Terhadap risiko material, bahan, tenaga atau peralatan tidak tersedia atau
di luar perkiraan perhitungan awal, maka :

a. Meniadakan risiko tersebut dengan mencantumkan jenis material dan

bahan yang akan dipergunakan secara rinci dan jelas di dalam dokumen
kontrak konstruksi, dan menambahkan dalam pasal kontrak konstruksi
apabila ada hal atau situasi yang mempengaruhi ketidaktersedianya jenis
material dan bahan tersebut yang tercantum dalam dokumen kontrak yang
terjadi bukan atas kelalaian dari pihak penyedia jasa, maka pihak penyedia
jasa berhak meminta peninjauan kembali nilai kontrak konstruksi apabila
harus mengganti jenis material dan bahan tersebut.
b. Meniadakan risiko tersebut dengan mencantumkan metoda
pelaksanaan konstruksi yang rinci dan jelas di dalam dokumen kontrak
konstruksi, sehingga apabila ada hal atau situasi yang tidak sesuai dengan
kondisi dan cara yang tertuang dalam metoda konstruksi tersebut, maka
pihak penyedia jasa berhak meminta peninjauan kembali nilai kontrak
konstruksi.
c. Meniadakan risiko tersebut dengan mewajibkan pengguna jasa untuk
menyediakan bagi penyedia jasa sebelum pemasukan dokumen kontrak
dalam proses tender data-data yang diperlukan seperti : data Hidrologi dan
data keadaan di bawah tanah.
Analisis Risiko di Dalam Kontrak
Konstruksi 57
TERIMA KASIH

Analisis Risiko di Dalam Kontrak

Konstruksi 58