CALIFICACIÓN REGISTRAL, ANOTACION PREVENTIVA Y BLOQUEO

Profesor: Jorge Ortiz Pasco

1
Principio de Legalidad

“Es la plena vigencia del ordenamiento jurídico, por encima

de la voluntad del funcionario, que debe sujetarse
estrictamente a la Ley”.

2
Doctrina

“Habría, por tanto, tres tipos distintos de aspectos

calificables: los relacionados con el contenido del título, los
formales atinentes al documento y los dependientes del
registro”.

Gabriel De Reina Tartiere

3
Doctrina

“...en virtud del cual se establece como una facultad y deber

del registrador efectuar un estudio previo de los documentos
que pretenden inscribirse y pronunciarse sobre su
admisibilidad o rechazo”.

Luis Moisset de Espanés

4
Doctrina

“doctrinaria y legalmente se da como necesaria la función

calificadora para que a través de la misma se pueda cumplir
el principio de legalidad. De esta forma se llega a la
calificación registral como una de las manifestaciones del
principio de legalidad”.

José María Chico y Ortiz

5
 Finalidad de la Calificación

1.- Evitar el ingreso de documentos ¿nulos?

insuficientes
que no justifiquen
conferir efectos
publicitarios

2.- Cumplir el Principio Fundamental de Seguridad Jurídica

es decir
Lograr la mayor concordancia Realidad Registral
y
Realidad Extraregistral
6
Para cumplir con dicha FINALIDAD

El Registrador

verificará

La Presencia de: Condiciones

Recaudos
Formas

estructuran “presunción” de legitimidad

Aquellos actos que nuestro ordenamiento considera

interesantes. 7
Facultad de Calificar

Medio para asegurar que el asiento a practicar

y el documento que lo motiva

Se ajustan “formalmente” al marco legislativo

existente, a los Principios Registrales y a lo que el
Registro contiene y legitima.

8
 Carácter OBLIGATORIO de la Función de Calificación

1) Obligatoriedad: Inexcusable, el Registrador no puede:

Omitir La Calificación
Suspender
pretexto

Oscuridad
Insuficiencia Legislativa
Exceso de Tareas
Complejidad del Asunto
9
 Ejemplo de Obligatoriedad

• Por la NATURALEZA de nuestro sistema

registral se tiene que Calificar

10
 ¿Ejemplo de Calificación?

• “…sin perjuicio de lo señalado, se informa que en la

solicitud de inscripción (Formulario verde) se ha
consignado como acto a inscribir “anotación preventiva”,
sin embargo de la Escritura Pública de fecha…se aprecia
que el acto inscribible es una servidumbre…”

• Una de las observaciones formuladas al título 00355968 de

fecha 03 de Junio de 2008

11
 ´Tribunal registral y solicitud de inscripción

“...toda vez que dicha solicitud de inscripción no es más que

un medio a través del cual llega al registro la rogatoria...”

Resolución 069-2001-ORLC-TR de fecha 14/02/2001

12
 Primer Congreso Internacional
de Derecho Registral

(Buenos Aires - 1972)

“La Protección Registral se concede a los títulos previa

calificación de su legalidad por el registrador, quien ejercita
una función inexcusable”.

13
 Ley Española

(Ley Hipotecaria del 08 de Febrero de 1946, Art. 18)

“Los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la

legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de
toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, así como
la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos
dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que
resulte de ellas y de los asientos del Registro”.

14
 Ley Argentina

(Ley 17801, Art. 8)

“El Registro examinará la legalidad de las formas extrínsecas

de los documentos cuya inscripción se solicite, ateniéndose a
los que resultare de ellos y de los asientos respectivos”.

15
 Marco Legal Peruano para Calificar

1.- Código Civil Artículo 2011

2.- Rgto. General Título Preliminar, Numeral V

3.- Rgto. General Artículos 31 al 45

16
 Código Civil Libro Registros Públicos

Artículo 2011 Primer Párrafo

Los registradores califican:

 La legalidad de los documentos.

 La capacidad de los otorgantes.
 La validez del acto.

Por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los

asientos de los registros públicos.

17
 TUO del Reglamento General de Registros
Públicos

V Principio de Legalidad

Los registradores califican la legalidad del título en cuya

virtud se solicita la inscripción.

La calificación comprende:

 Verificación del cumplimiento de las formalidades propias

del título.
 Capacidad de los otorgantes.
 Validez del acto que contenido en el título, constituye la
causa directa o inmediata de la inscripción. 18
 TUO del Reglamento General de Registros
Públicos

La calificación comprende:

 Verificación de obstáculos que emanen de las partidas.

 Condición de inscribible del acto o derecho.

Se realiza sobre la base del título, de la partida y

complementariamente de los antecedentes.

19
 Calificación Registral y Tribunal Registral

• Existen Precedentes de Observancia para calificar

documentos:

• 1) Judiciales
• 2) Arbitrales
• 3) Administrativos

20
 Pleno Quinto Tercer Precedente

“ El Registrador no debe calificar el fundamento o adecuación a la ley del

contenido de la resolución judicial.

Conforme a lo dispuesto en el 2do. párrafo del art. 2011º del CC, el

Registrador está autorizado para solicitar aclaración o información adicional al
Juez, cuando advierte el carácter no inscribible del acto que se solicita inscribir
o la inadecuación o incompatibilidad del título con el antecedente registral.

Si en respuesta a ello el Juez reitera el mandato de anotación o inscripción

mediante una resolución, incorpora al fondo del proceso dicha circunstancia, y
en consecuencia, al emitir pronunciamiento sustantivo, el mismo no puede ser
objeto de calificación por parte del Registrador, siendo en estos casos,
responsabilidad del magistrado el acceso al registro del título que contiene el
mandato judicial de lo que deberá dejarse constancia en el asiento registral.”

21
 Pleno Nonagésimo Tercero Primer Precedente

• “ Las circunstancias prescritas por el artículo 58 de la ley

orgánica del Poder Judicial (que no hay un notario a más
de 10km, ausencia o vacancia) para que el juez de paz
letrado asumas funciones notariales no constituyen la
competencia , sino los presupuestos previos para asumirla.
En tal sentido, el registrador no puede calificarlas pues
esta tarea recae estrictamente en el ámbito de
responsabilidad del juez de paz letrado”

• SIN EFECTO por el Pleno 109.

22
 Pleno 109 Precedente Segundo

• “El Registrador deberá oficiar al Colegio de Notarios

correspondiente, a fin de que emita constancia de que en el
lugar donde se realizó la escritura imperfecta operaban las
condiciones establecidas en la Ley Orgánica del Poder
Judicial que justificaban la actuación del Juez de Paz
Letrado. De igual forma, deberá oficiar a la Corte
Superior correspondiente a fin de que expida constancia
en la que se precise si el Juez de Paz Letrado se
encontraba en funciones en la fecha de otorgamiento de
la escritura”

23
 Pleno Centésimo Vigésimo Primero Primer Precedente

• “La custodia de las Escrituras Imperfectas extendidas por

los Jueces de Paz que hayan superado los cinco años
señalados por el artículo 60 del Decreto Supremo 007-
2013-JUS le corresponde a la oficina distrital de apoyo a
la justicia de paz de la corte superior respectiva, la que
debe autorizar el parte de la escritura para efectos de la
inscripción registral. Por tanto, no se admitirán partes de
escrituras imperfectas autorizadas por Juez de Paz”

24
 Directiva SUNARP

• La SUNARP ha dictado la directiva 004-2015-

SUNARP/SN, aprobada por resolución de
Superintendencia Nacional 087-2015-SUNARP/SN.

• En los artículo 6.1.1. y 6.1.2, se regula la SUSPENSION

del asiento de presentación, sin haber modificado el
Reglamento General.

25
 Pleno Nonagésimo Noveno Tercer Precedente

• Las instancias registrales no pueden calificar la validez ni

la eficacia objetiva o subjetiva del laudo o de los actos
procedimentales realizados por los árbitros. En ese
sentido, el registro no puede cuestionar las decisiones
motivadas del árbitro o tribunal arbitral de incorporar a un
tercero al procedimiento arbitral, o de extender los efectos
del laudo a dicho tercero. El árbitro o tribunal arbitral
asume exclusiva y excluyente responsabilidad por dichas
decisiones”

• SIN EFECTO por el Pleno 122.

26
 Pleno Centésimo Vigésimo Primero Segundo Precedente

• “No es aplicable a la reiteración de inscripción por el

árbitro, el precedente de observancia obligatoria aplicable
a las resoluciones judiciales, aprobado en el Quinto Pleno
del Tribunal Registral”.

27
 Pleno Nonagésimo Tercero Segundo Precedente

• “En la calificación de actos administrativos, el registrador

verificará la competencia del funcionario, la formalidad
de la decisión administrativa, el carácter inscribible del
acto o derecho y la adecuación del título con los
antecedentes registrales. No podrá evaluar los
fundamentos de hecho o de derecho que ha tenido la
Administración para emitir el acto administrativo y al
regularidad interna del procedimiento administrativo en el
cual se ha dictado”

28
 Normas anti-calificación

• El juez penal, a solicitud del Ministerio Público o de la Policía

Nacional antes de dictar el auto de inicio de instrucción, ordenará
cuando corresponda, la ¿inscripción? preventiva a favor del Estado de
los bienes muebles o inmuebles incautados al presunto implicado
durante la investigación policial, siempre que hayan servido o
facilitado la comisión del delito de tráfico ilícito de drogas o sean
producto del mismo. En este caso, cursará los partes respectivos al
Registro correspondiente, estando los Registradores obligados a anotar
la medida, bajo responsabilidad

• Decretos Supremos 39 y 43 - 94 -JUS

29
 Normas anti - calificación

Lo dispuesto en el párrafo anterior (El principio de Legalidad + la

Calificación).

No se aplica bajo responsabilidad del Registrador, cuando se trate de una

resolución judicial que ordene la inscripción.

De ser el caso se podrá solicitar al Juez Aclaraciones.

• Artículo 2011 segundo párrafo del código civil.

30
 Normas anti - calificación

• Ley marco de adquisición y expropiación de inmuebles,

transferencia de inmueble de propiedad del Estado.
Liberación de interferencias y dicta otras medidas para la
ejecución de obras de infraestructura.

• Decreto Legislativo 1192.

• En esta reciente norma se prohíbe 11 veces la calificación

registral y se sanciona dicha obligación bajo
responsabilidad del registrador o su destitución.
31
 ANOTACIONES PREVENTIVAS

• Permiten el acceso provisional al registro.

• Están sujetas a condición o plazo.
• El acto que las genera carece de un defecto
subsanable.
• El plazo que se les otorga, varía.
• Se pueden convertir en asientos de
inscripción.
32
 ANOTACIONES PREVENTIVAS

• No hay Precedente de Observancia Obligatoria , pero si un

Acuerdo Plenario.

• Acuerdo Plenario aprobado en el Pleno CXXI:

“Cuando la resolución municipal de aprobación de la
habilitación haya autorizado la libre disponibilidad, las
inscripciones se harán preventivamente (pues es la primera
etapa). Las anotaciones preventivas se convertirán en
definitivas al inscribirse la recepción de obras (segunda
etapa)”.

33
Reglamento de Inscripciones de bienes vinculados a la Pequeña Minería
y Minería Artesanal en el Registro de Bienes Muebles.

• El mencionado reglamento ha sido incorporado al

Reglamento de Inscripciones del Registro Mobiliario de
Contratos.
• La incorporación se ha dado por Resolución del
Superintendencia Nacional 091-2013-SUNARP-SN.

• Anotación Preventiva de bienes muebles antes de la

Inmatriculación: “ En el supuesto que el procedimiento de
formalización de la actividad vinculada a la pequeña
minería y la minería artesanal se encuentre en trámite ,
será materia de anotación preventiva del bien mueble…...”
34
Ley que establece medidas tributarias, simplificación de procedimientos y
permisos para la promoción y dinamización de la inversión en el país.

• Ley 30230.
• Artículo 42.- Saneamiento Físico y Legal de Predios para
proyectos de inversión: “Iniciado el procedimiento especial de
saneamiento físico y legal…a solicitud de COFOPRI, SBN o del
titular del proyecto de inversión, el registrador procederá a extender
una anotación preventiva en las partidas involucradas…”
• “Extendida la anotación preventiva a que se refiere el párrafo
anterior, no podrá inscribirse ni anotarse ningún acto solicitado por
otras entidades públicas”
• “La anotación preventiva tendrá una vigencia de 1 año pudiendo
prorrogarse por un año adicional” .

35
Ley que establece medidas tributarias, simplificación de procedimientos y
permisos para la promoción y dinamización de la inversión en el país.

• Ley 30230.

• Artículo 52.- Derecho de vía: “Corresponde la

inscripción de la anotación preventiva y la carga
registral de las áreas de terrenos que comprenden
el derecho de vía de las carreteras de la Red Vial
Nacional, Regional o Local”.

36
Ley Marco de Adquisición y expropiación de inmuebles, transferencia de
inmuebles de propiedad del Estado, liberación de interferencias y dicta
otras medidas de ejecución de obras de infraestrucrtura.

• Decreto Legislativo 1192.

• Artículo 16.- Adquisición de Inmuebles: “El
registrador por el sólo mérito de la
documentación indicada en el numeral anterior,
debe inscribir la anotación preventiva en el
Registro de Predios de la SUNARP, bajo
responsabilidad”

37
Ley Marco de Adquisición y expropiación de inmuebles, transferencia de
inmuebles de propiedad del Estado, liberación de interferencias y dicta
otras medidas de ejecución de obras de infraestrucrtura.

• Decreto Legislativo 1192.

• Artículo 21.5.- Acuerdos de adquisición: “En
este supuesto, el sujeto activo debe solicitar el
bloqueo registral (¿?) ante el Registro de Predios
de la SUNARP, la misma que tendrá ¿una
vigencia máxima de dos años o hasta que el sujeto
activo informe que ha culminado el proceso de
adquisición, lo que ocurra primero”.

38
Ley Marco de Adquisición y expropiación de inmuebles, transferencia de
inmuebles de propiedad del Estado, liberación de interferencias y dicta
otras medidas de ejecución de obras de infraestrucrtura.

• Decreto Legislativo 1192.

• Artículo 41.2 .- Transferencia de inmuebles de
propiedad del Estado: “ La SBN debe solicitar la
anotación preventiva del inicio de procedimiento
de transferencia del inmueble en la partida
registral correspondiente. El registrador inscribirá
dicha anotación preventiva con el solo mérito de
la solicitud efectuada, bajo responsabilidad”.

39
 Prioridad: Clásica

• “Prior tempore potior jure”: primero en el

tiempo, poderoso en el Derecho

40
 Prioridad: Doctrina
• Aquel en cuya virtud el título o acto ingresado

• Prevalece sobre cualquier otro que, siendo registrable,

• Todavía no se hubiera presentado, o lo hiciera con

posterioridad

Gabriel de Reina Tartiére. La Prioridad en el Registro Inmobiliario.

Eitorial Aranzadi. Navarra-España. Año 2002. Página 33.

41
 En PERU, recibe el nombre equivocado de
BLOQUEO

• Equivocadamente, porque NO BLOQUEA

• Equivocadamente, porque se COPIO de un

sistema “constitutivo” como el Australiano

42
 Prioridad. Bloqueo y Calificación Registral

 La Prioridad que la Reserva me otorga NO ES

AUTOMATICA, ella MERECE CALIFICACION

 La Calificación se “limitará” a dos aspectos netamente

“formales” NO materiales:

 1) Acreditación del Tracto

 2) Inexistencia de Obstáculos

43
 Vamos al mal llamado: BLOQUEO
• Decretos Leyes 18278 y 20198. Ley 26481

• Término de 60 días ¿cuáles?

• Días computados a partir del ingreso

• Por tanto , no son 60 días, son menos. Ello

dependerá de la calificación
44
 La SUNARP ha tenido que intervenir.

• Emitiendo, la resolución 006-2012-

SUNARP/SN de fecha 15 de Febrero de
2012.

• Modificando reglamento de inscripciones

del registro de predios.

45
 La SUNARP ha tenido que intervenir.

• Dispuso: “ El bloqueo tiene una vigencia de

sesenta (60) días HABILES contados a partir de
la fecha de su anotación en la partida registral”

• Dispuso: “ Inscrito definitivamente el acto o

derecho cuya prioridad estaba resguardado, su
eficacia se retrotraerá a la fecha del asiento de
presentación del bloqueo”

46
 BLOQUEO Judicial (¿?)

• Resolución de la Junta de Vigilancia 054-

90-ONARP-JV

• “NO existe en nuestro ordenamiento el

bloqueo judicial”

47
BLOQUEO Capacidad creativa de nosotros los Peruanos (¿?)

• Esta NO ES una clase de yoga.

• Lo que van a escuchar es música celestial

para el alma.

• Necesito que cierren sus ojos.

48
BLOQUEO Policial ahora la policía tiene facultad
para legislar

49
 BLOQUEO igual EKEKO
•Reserva de prioridad
Ley de bloqueo
•Precedentes de
Observancia Obligatoria

• Bloqueo policial
• Bloqueo judicial

50
Nuestro Objetivo La Inscripción

“Es la inscripción del derecho de propiedad en un registro

público, el medio a través del cual el derecho trasciende su
condición de tal y se convierte en una garantía institucional
para la creación de riqueza y, por ende, para el desarrollo
económico de las sociedades, tanto a nivel individual como a
nivel colectivo”.

Sentencia del Tribunal Constitucional Peruano

Expediente N° 0016-2002-AI/TC
30 de Abril de 2003
51
Consecuencias de la Calificación

 Asientos Sólidos (Legitimidad)

 Información Certera (Publicidad)

 Oponibilidad frente a Terceros (Fe Pública Registral)

52