DERECHO MONETARIO Y

BANCARIO
ESTUDIO DE TÍTULOS DE UNA
PROPIEDAD
Concepto
Cuando se habla de estudiarlos, la expresión "títulos" no se emplea en su sentido jurídico estricto, o sea, el antecedente, el
acto o contrato que fundamenta y valida la tradición: un modo de adquirir dominio y la posesión de los inmuebles. La
expresión "título" se usa en el sentido genérico que le atribuye el Diccionario de la Real Academia; según el cual el título es
el origen o fundamento jurídico de un derecho y por lo común se dice del documento en que consta el derecho a una
hacienda o un predio. En tal sentido, cuando se habla de "estudiar títulos" se habla de examinar los documentos en que
consta y acreditan el dominio sobre un bien raíz.
Los títulos de dominio, o sea, los antecedentes que acreditan el dominio de un inmueble, se estudian cuando el propietario
va a ejercer su derecho a disponer de éste; esto es, cuando la propiedad se va a gravar o a enajenar, incluso, a veces, a
arrendar. Quien proyecta comprar un inmueble, otorgar un préstamo garantizado con hipoteca o necesita arrendado por
un plazo largo o para un negocio importante, quiere y requiere la seguridad de que nadie le podrá disputar legítimamente,
con fundamento válido, el derecho que va a adquirir.
Para tener esa seguridad, quien se propone comprar o recibir en hipoteca o, en general, adquirir algún derecho sobre un
inmueble, necesita que se examinen sus títulos para indagar:

 Si el titular del dominio tiene "un título incontrastable de propiedad"; un derecho de dominio "indisputable" que
"está al abrigo de todo ataque".
 Si la propiedad está afecta a hipotecas, embargos, prohibiciones, arrendamientos inscritos o a cualquier otro
gravamen o interdicción que impida o embarace el ejercicio del derecho del dueño a disponer del inmueble o
limite o afecte el derecho que el tercero se propone adquirir.
 Si el propietario puede disponer libremente por sí mismo o requiere la intervención o autorización de otro; y, en
su caso, si las facultades del representante legal o convencional son suficientes para celebrar el contrato
proyectado; problema que siempre se presenta cuando el propietario es un incapaz o una persona jurídica.
 El exámen hecho por un abogado de los documentos en que consta el
dominio de un bien raíz del que se va a disponer, con objeto de determinar si
su dueño tiene un derecho de propiedad indisputable, si el título por el que
adquirió adolece de vicios o limitaciones, si el inmueble está afecto a
gravámenes o prohibiciones, y la forma y condiciones en que él debe celebrar
el contrato proyectado.
El dominio que se tiene sobre un inmueble puede adolecer de vicios: Puede
ocurrir, y ocurre, que el acto o contrato por el cual se adquirió no reúna todos
los requisitos que la ley prescribe para que sea válido y adolezca de nulidad
absoluta o relativa.
Por la misma razón, por faltarle algún requisito, también puede ser nula la
inscripción de ese contrato. La inscripción regular de un acto o contrato nulo
no transfiere el dominio, ni tampoco lo transfiere la inscripción irregular de
un contrato válido.
Características
Finalidades de un estudio de títulos de propiedad:
- Es preparatoria: ya que por medio del estudio de títulos un abogado busca
asegurarse de que los títulos de una propiedad se encuentren en regla, antes de
celebrar un contrato que implique transferencia del dominio sobre la raíz o la
constitución sobre otros derechos reales distintos del dominio
- Es preventiva: en tal sentido un abogado asegura a su cliente que los títulos de
la propiedad raíz se encuentran en regla y que un tercero no podrá disputarle. En
otras palabras, se le asegura al cliente que en la eventualidad de intentarse una
acción reivindicatoria en su contra, esta podría impugnarse con sólidos argumentos
jurídicos
 Características
El título de propiedad, es el escrito con que se acredita la propiedad de una vivienda o
de un bien inmueble. y en la misma consta la fecha y la manera que fue la adquisición.
1.-Exclusivo; Poseer, ocupar pacíficamente, vender, rentar, prestar.
2.-Enajenable: a enajenación implica la transferencia de un derecho real de un
patrimonio a otro. La voz enajenación puede ser usada en un modo amplio o en un
modo estricto. En un sentido amplio, enajenación implica la transferencia del dominio
o cualquier otro derecho real entre dos patrimonios.
3.- Ejercer defensa posesoria: La autotutela posesoria es un mecanismo extrajudicial
de defensa de la posesión, de naturaleza autocompositiva, sustentada desde sus
orígenes en el derecho fundamental a la legítima defensa, que permite el uso de la
fuerza por parte del poseedor para retener el bien mueble o inmueble frente actos de
perturbación o para recobrar;(artículo 920º del Código Civil)
 CASO DESARROLLADO

Caso escogido: CAS. N° 1085-2001 - LIMA

CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA SALA CIVIL PERMANENTE

CAS. N° 1085-2001
 1.- MATERIA DEL RECURSO:

2.- FUNDAMENTOS POR LOS CUALES SE HA DECLARADO PROCEDENTE EL

RECURSO:

3.- CONSIDERANDOS:

4.- SENTENCIA:
Estando a las conclusiones precedentes y en base al artículo 396 del Código Procesal Civil: declararon FUNDADO el recurso de
casación de fojas novecientos sesenticinco, interpuesto por Algodones Tangüis Sociedad Anónima; en consecuencia CASAR la
resolución de vista de fojas novecientos cincuenticuatro, su fecha treintiuno de enero dfojas el dos mil uno; y actuando como sede
de instancia REVOCARON la resolución apelada de fojas ochocientos noventitrés, su fecha diecinueve de octubre del dos mil, que
declara fundada la excepción de convenio arbitral deducida por los demandados; en consecuencia nulo todo lo actuado y por
concluido el proceso; y REFORMÁNDOLA declararon improcedente dicha excepción; debiendo continuar la causa según su estado;
DISPUSIERON la publicación de esta resolución en el Diario Oficial “El Peruano”, bajo responsabilidad; y los devolvieron.-
Visita al Banco
¿Cuántas formas existen de transferir un bien inmueble?

Compraventa
Donación
Anticipo de Herencia
Permuta
Dación en Pago
DOCUMENTOS DEL INMUEBLE Y DEL VENDEDOR:

Si el vendedor es una
persona jurídica, se
requiere copia simple del
testimonio de
Copia simple del
Documentos del constitución social y de
Testimonio de Escritura
vendedor del inmueble. los representantes de la
COPIA SIMPLE DE LA Pública. Comúnmente
Copia simple del DNI empresa debidamente
HOJA RESUMEN Y PREDIO llamado “Título de
vigente, si el vendedor es inscritos, así como
URBANO PARA EL AÑO propiedad”, este
ciudadano peruano, o original de la vigencia de
EN CURSO. documento es
Carné de Extranjería si es poderes de los
proporcionado por el
extranjero. representantes de la
vendedor del inmueble
empresa con una
antigüedad no mayor a
30 días de expedida por
los Registros Públicos.
Documentos y requisitos personales del comprador:

Tu documento de identidad.

Una cuenta abierta a tu nombre en el BCP.
Documentación de sustento de ingresos.
Formularios del Fondo Mi Vivienda.
Declaración Jurada.
Guía rápida del Proceso Hipotecario.
ELEMENTOS PARA REALIZAR UNA BUENA VENTA O COMPRA DE INMUEBLE:

LA ESCRITURA
EL NOTARIO LA MINUTA
PÚBLICA

Autorizado para dar fe de los actos y Documento público protocolar

contratos que ante él se celebran. Es un documento privado elaborado elaborado por un Notario en
por un abogado en la que se solicita cumplimiento de sus funciones. A
Entre los actos más comunes se
al notario elevar a Escritura Pública través de ella certifica de manera
encuentra la legalización de
documentos, de firma, de contratos, el documento que se le remite. indubitable algún acto o contrato en
etc. particular.
PARA ELEVAR A ESCRITURA PÚBLICA LA TRANSFERENCIA DE
INMUEBLES SE REQUIERE:
Minuta de compra-venta autorizada por abogado.

Recibo de pago del Impuesto Predial correspondiente al año en el que se realiza la compra-
venta, o constancia de inafectación de este tributo.

Recibo de pago del Impuesto de Alcabala, en los casos que corresponda, o constancia de
inafectación de este tributo.

Recibo de pago del Impuesto a la Renta, en los casos que corresponda.

Documento de identidad de cada contratante.

Certificado de gravámenes.
Adicional
El 27 de marzo entró en vigencia la Ley 30313 que, entre otras medidas tendientes a combatir el fraude inmobiliario, modifica el artículo
2014 del Código Civil que se ocupa de la llamada “Fe Pública Registral” o “Protección de Terceros de Buena Fe”.
Esta figura es de enorme importancia para el tráfico comercial, pues a través de ella se protege a los que adquieren derechos de quienes
aparecen en los Registros Públicos como propietarios del bien, aunque después se descubra que los vendedores no eran dueños, pero por
causas que el adquirente ignoraba.

La buena fe del tercero, es decir, su ignorancia sobre el vicio que invalida el derecho del enajenante, se construye principalmente a partir
de la información que obra en los Registros Públicos.
Sin embargo, la información registral tiene varias fuentes: una está formada por los “asientos”, que son un resumen de los actos o títulos
que ingresan a los registros, y otra es la que integran los “títulos archivados”, que son los documentos completos donde consta el detalle
de los actos que dieron lugar a los asientos.
Cuando el registro expide una copia literal de una partida solo proporciona los asientos, igual cuando otorga un certificado de gravámenes
o cuando permite el acceso a la información vía la web de la SUNARP. Solo se ven los asientos, no los títulos archivados. Por ello los
usuarios comunes y corrientes, incluso los abogados, estudiábamos principalmente los asientos para conformar la buena fe del
adquirente.
Esto ha cambiado desde este 27 de marzo de 2015, pues ahora necesariamente se tienen que revisar los títulos archivados que dan lugar a
los asientos del registro. Si en esos títulos apareciera un vestigio de la invalidez del derecho del vendedor, entonces el tercero tendrá mala
fe y perderá protección.
Esta situación encarecerá los estudios de títulos, pues los adquirentes tendrán que convocar a especialistas para revisar los archivados y
ver que estén perfectos desde el punto de vista legal. Lo que antes solo merecía la lectura de unas líneas resumidas (asientos), desde hace
unos días supone el análisis técnico detallado y profundo de documentos complejos.
Habrá que estudiar el título archivado que dio lugar al derecho del vendedor, pero también los anteriores a él, al menos los que no hayan
cumplido 10 años de antigüedad. Pasados los 10 años, aun de existir algún vicio en los títulos, el tercero podría alegar la prescripción de la
acción o incluso la prescripción adquisitiva de dominio, siempre que se cumplan los requisitos de ley.