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INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA:
1 - HISTÓRICO DO DESENVOLVIMENTO
ECONÔMICO E JURÍDICO DO MERCADO
IMOBILIÁRIO RELACIONADO À INCORPORAÇÃO
IMOBILIÁRIA
A transformação do conjunto do ambiente construído apresenta um interessante
destaque relacionado à habitação coletiva como moradia própria dos tempos
modernos.
Neste processo de surgimento dos grandes centros urbanos, no início do século
passado, as primeiras formas manifestaram-se através de estalagens e de cortiços,
assim como pelas casas de cômodos, sendo estes tipos de moradia coletiva o padrão
de alojamento das classes populares. Com a expansão das trocas e dos mercados, a
terra e os imóveis passam a ser transacionados como quaisquer outras mercadorias.
Terrenos e construções passam a ser vistos como mercadorias e como capital.
Aos poucos as cidades absorvem recursos. No caso do Rio de Janeiro, com a extinção
do tráfico negreiro, os capitais anteriormente alocados nesta esfera de circulação se
dirigem à cidade. Capitais estrangeiros que entram no país e parte do dominante
capital comercial buscam no urbano seus meios de realização: serviços e
infraestruturas ou imóveis.
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA – Com foco nos aspectos jurídicos e registrais, e
ênfase na prática do dia a dia nos Tabelionatos e Registro de Imóveis
Com isso, o mercado passa a impor padrões de moradia cada vez mais
estandardizados, para o que, então, normas técnicas referentes aos materiais e a
legislação de construções passam a ser estabelecidas. As novas técnicas e os novos
materiais, agora também se incluindo o aparecimento do concreto armado e dos
elevadores, por exemplo, ampliam o aproveitamento do terreno e conduzem à
verticalização, com o que se aumenta o número de unidades habitacionais por
construção.
Cada vez se construía mais unidades e em menor espaço do solo. Com efeito, as
mudanças não pararam por aí, tendo em vista que a busca de um maior
aproveitamento dos lotes, fez aumentar a altura das construções e surgirem as "casas
coletivas de apartamentos", anunciando os arranha-céus, que então implicariam
transformações radicais nas esferas da técnica, da arte, da produção, da
comercialização e da moradia propriamente dita.
Embora a introdução do apartamento como principal forma de moradia da classe
média tivesse início na década de 1940, mas foi com a implantação do SFH em 1964
que o mercado de promoção imobiliária privada, baseada neste mesmo edifício de
apartamentos, consolidou-se por meio de uma explosão imobiliária.
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O Direito vinha regular uma situação fática existente no mercado imobiliário que há
muito demandava um regramento.
Portanto, procurou-se, em definitivo, disciplinar a ocupação ordenada dos espaços nas
cidades diante da consolidação do sistema de moradias coletivas e verticalização das
construções das propriedades então sobrepostas nestes planos verticais.
Tudo isto resultante da enorme procura por espaços nas cidades diante do fenômeno
da urbanização desenfreada.
Os chamados incorporadores imobiliários ou mesmo referidos como empreendedores
do negócio jurídico incorporação imobiliária passavam a ter responsabilidades claras
diante do mercado, uma vez que se tornou obrigatório o registro do chamado
memorial de incorporação, verdadeiro dossiê depositado em serviço registral
imobiliário obedecendo às disposições legais do art. 32 da referida lei que continha
todas as características do empreendimento, assim como de forma detalhada
apresentava a discriminação dos direitos e deveres de todos os profissionais
envolvidos em tal empreitada.
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2 - LEGISLAÇÃO APLICÁVEL À
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA
2.1 Decreto 5.481/28
2.2 Lei 4.591/64 (decreto 55.815/65)
- definição de incorporação e incorporador, obrigatoriedade do memorial de
incorporação e definição dos respectivos documentos, procedimentos de
inicialização e conclusão da incorporação.
2.3 Lei 4.864/65
2.4 Lei 6.015/73
- lei de registros públicos, definição dos casos de registro e averbação
relacionados à incorporação, bem como demais procedimentos relacionados.
2.5 Lei 8.078/90
- incorporação imobiliária como relação de consumo, aplicação das normas
do CDC, cláusulas abusivas.
2.6 Lei 9.514/97
- alienação fiduciária com instrumento de alavancagem do mercado
imobiliário.
2.7 Lei 10.931/04
- retificação de metragem administrativa e patrimônio de afetação.
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3 - APRESENTAÇÃO E INTRODUÇÃO AO
TEMA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA
3.1 Noções e conceitos preliminares
CONDOMÍNIO EDILÍCIO –
ART. 1.331 CC
Condomínio especial, pro diviso, especial ou edilício,
aquele pelo qual as características de exclusividade e
comunhão, intimamente ligadas, são requisitos
essenciais para a sua constituição.
Caio Mário da Silva Pereira:
“...o que deflui do texto legal é que a propriedade horizontal
ou o condomínio especial por unidades autônomas
compreende um sistema em que a lei considera a edificação
ou o conjunto de edificações como um todo, dividido este em
unidades dotadas de autonomia, e como tais objetivamente
consideradas, porém ligadas indissoluvelmente às respectivas
frações ideais do terreno”.
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INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA
1 – O que é incorporação imobiliária?
ANÁLISE DA INCORPORAÇÃO
IMOBILIÁRIA
– O QUE É INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA?
ATIVIDADE EMPRESARIAL QUE VISA A PRODUÇÃO E A
COMERCIALIZAÇÃO DE UNIDADES IMOBILIÁRIAS EM
EDIFICAÇÕES COLETIVAS.
CONSTITUIR DIREITO DE PROPRIEDADE TENDO COMO OBJETO AS
NOVAS UNIDADES IMOBILIÁRIAS DISPOSTAS
EM PLANOS HORIZONTAIS DESTAS EDIFICAÇÕES COLETIVAS.
Combinação de áreas de uso comum com áreas de uso privativo –
um direito diferente, fundindo sobre uma nova espécie híbrida as
noções de propriedade e copropriedade. Ou a necessária conjugação
da propriedade individual com a propriedade coletiva.
CONSTRUIR EDIFICAÇÕES COLETIVAS COMPOSTAS DE UNIDADES
AUTÔNOMAS COM A INTENÇÃO DE ALIENÁ-LAS DURANTE A CONSTRUÇÃO.
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PROPRIEDADE HORIZONTAL
TERRENO E ACESSÕES das áreas comuns (fração ideal) +
PROPRIEDADE INDIVIDUAL – propriedade exclusiva = UNIDADE AUTÔNOMA
CONTRATO DE INCORPORAÇÃO
DE CONDOMÍNIO
“É o contrato preliminar e pessoal, de natureza complexa, no qual se
reúnem obrigações de dar e de fazer, que operam seus efeitos em
etapas sucessivas, até a conclusão do edifício e a transferência
definitiva das unidades autônomas aos seus donos, e do condomínio
do terreno e das áreas de utilização comum aos condôminos”. Hely
Lopes Meirelles
Este ajuste é feito no período que antecede a construção, valendo para
os tomadores de apartamentos como compromisso preliminar de
aquisição futura, com custeio da obra ou sem ele, e para o
incorporador como promessa de construção, com financiamento ou
sem ele, e de venda das unidades autônomas com o correspondente
condomínio do terreno e nas áreas de utilização comum.
“uma fase que antecede a instituição do condomínio em unidades
autônomas, período pré-comunial” (Elvino Silva Filho).
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CONTRATO DE INCORPORAÇÃO
IMOBILIÁRIA E AS OBRIGAÇÕES DE FAZER E
DAR
Desde o início, fica evidente que o incorporador assume perante os
adquirentes das futuras unidades autônomas uma obrigação de
resultado, no que concerne ao seu conteúdo.
De fato, quanto à natureza do objeto, a incorporação imobiliária impõe
primeiramente o cumprimento de uma obrigação de fazer = construir a
edificação, o que poderá ser feito diretamente pelo incorporador ou
então por intermédio de terceiros.
A segunda obrigação assumida pelo incorporador, que pressupõe o
cumprimento da primeira, é a de dar, isto é, de transferir efetivamente
a propriedade das unidades autônomas aos seus adquirentes
Obs. Por outro lado, a obrigação dos adquirentes das unidades é
essencialmente a de pagar o preço contratado, normalmente de forma
parcelada.
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2 – QUEM É O INCORPORADOR
MOBILIÁRIO?
AQUELE TITULAR DO NEGÓCIO JURÍDICO INCORPORAÇÃO.
AQUELE QUE TOMA A INICIATIVA DE MOBILIZAR OS
FATORES DE PRODUÇÃO NECESSÁRIOS PARA A REALIZAÇÃO
DA CONSTRUÇÃO E PARA OFERTA DAS UNIDADES
IMOBILIÁRIAS NO MERCADO AO LONGO DESTA MESMA CONSTRUÇÃO.
Ao exercer a atividade da incorporação imobiliária, alguém, pessoa física ou
jurídica, agrupa pessoas, utiliza fatores de produção, com o objetivo de
produzir um bem, comercializá-lo e obter lucro, assumindo os riscos
correspondentes. Uma vez que este incorporador liderando o negócio,
promove o mesmo, por si ou por terceiros, o seu planejamento, o estudo
arquitetônico e as providências para aprovação do projeto de construção, as
minutas dos atos necessários à organização do empreendimento, recibo de
sinal e reserva, escritura de promessa de compra e venda, convenção de
condomínio, a captação dos recursos necessários para executar a obra,
adotando, enfim, todas as medidas necessárias à organização, execução e
controle de sua atividade empresarial.
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CLÁUSULAS DE CONTRATO DE
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA (MODELO)
DA QUALIFICAÇÃO DAS PARTES
- DO IMÓVEL
- DO TERRENO E DA TITULAÇÃO
- DA INCORPORAÇÃO, DO FINANCIAMENTO E DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO
- DO OBJETO DO CONTRATO
- DO PRESSUPOSTO ECONÔMICO-FINANCEIRO BÁSICO E ESSENCIAL -DO CONTRATO
- DO PREÇO E DAS CONDIÇÕES DE PAGAMENTO
- DAS ATUALIZAÇÕES MONETÁRIAS
- DO INADIMPLEMENTO
- DA EXECUÇÃO DA OBRA
- DO FUNDO ESPECIAL DE MOBILIÁRIO E EQUIPAMENTOS
- DAS DESPESAS NÃO INCLUÍDAS NO PREÇO E NO “FUNDO ESPECIAL DE MOBILIÁRIO E
EQUIPAMENTOS” E PASSÍVEIS DE REEMBOLSO
- DA CESSÃO DE DIREITOS
- DA IMISSÃO NA POSSE
- DA ESCRITURA DEFINITIVA DE COMPRA E VENDA
- DAS CONDIÇÕES FINAIS
- DECLARAÇÕES FINAIS
- DA ARBITRAGEM
- DA ACEITAÇÃO
DA ASSINATURA DAS PARTES
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3.3 MODALIDADE DE
INCORPORAÇÃO
Inicialmente é importante distinguir o contrato de incorporação
imobiliária do contrato de construção.
O primeiro é celebrado pelo incorporador e pelos interessados na
constituição do condomínio com vistas à realização de um
empreendimento imobiliário nos moldes existentes.
O segundo é firmado com o construtor e tem por objetivo
exclusivamente a edificação do prédio.
Sendo certo que nada impede, todavia, que no mesmo instrumento de
promessa de compra e venda de fração ideal terreno com
compromisso de construção de acessões e benfeitorias seja
convencionado tanto a incorporação como também a construção do
edifício. Na verdade, a unidade do instrumento não confunde os dois
contratos, que subsistirão autônomos para todos os fins de direito.
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EXTINÇÃO DO CONTRATO DE
INCORPORAÇÃO
(i) construção, individualização e entrega das unidades
autônomas aos respectivos adquirentes;
(ii) ausência de negociação durante 180 dias após o
registro – art. 33 da Lei 4.591/64;
(iii) prazo de carência – desistência da incorporação – art.
32, n da Lei 4.591/64;
(iv) distrato amigável;
(v) resolução judicial/inexecução culposa por uma das
partes;
(vi) força maior ou caso fortuito;
(vii) falência do incorporador.
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4 - O QUE É MEMORIAL DE
INCORPORAÇÃO?
Um dossiê que contém todas as informações e todos os documentos
que descrevem e caracterizam o empreendimento planejado. Um
verdadeiro instrumento de organização das relações derivadas do
negócio incorporação imobiliária. Por conseguinte, seu arquivamento
constitui pré-requisito para oferta pública das unidades integrantes da
futura edificação, e, representa, literalmente, a gênese da proposta do
incorporador; só mediante esse registro junto ao competente Fólio Real
onde se encontra a circunscrição imobiliária daquele terreno sobre o
qual será realizada a edificação que, então, o incorporador estará
legitimado a realizar oferta pública e formular proposta.
MEMORIAL DE
INCORPORAÇÃO
OBJETIVO: PROPORCIONAR À PESSOA INTERESSADA NA
AQUISIÇÃO IMOBILIÁRIA TODAS CONDIÇÕES DE
CONHECER COM EXATIDÃO O OBJETO QUE PRETENDE
ADQUIRIR, BEM COMO AVALIAR O RISCO DESTA
MESMA AQUISIÇÃO.
PORTANTO, OS DOCUMENTOS QUE UMA VEZ REUNIDOS
FAZEM NASCER O MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO,
POSSUEM DIVERSAS NATUREZAS, CONFORME O
ESTABELECIDO NO ART. 32 – LEI Nº4.591/64.
JURÍDICA – TÉCNICA – EMPRESARIAL – FINANCEIRA
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Minuta apresentada em duas vias, assinada pelo incorporador com sua firma
reconhecida.
CLÁUSULAS DA CONVENÇÃO DE
CONDOMÍNIO (MODELO)
1. DO OBJETO – descrição do empreendimento - condomínio edilício
2. DAS PARTES DE PROPRIEDADE DE USO COMUM
3. DAS PARTES DE PROPRIEDADE DE USO EXCLUSIVO
4. DAS VAGAS DE GARAGEM E DOS ARMÁRIOS INDIVIDUAIS
5. DO REGULAMENTO INTERNO, DA DESTINAÇÃO, DO USO E FRUIÇÃO
6. DOS DIREITOS DOS CONDÔMINOS
7. DOS DEVERES DOS CONDÔMINOS
8. DA REPRESENTAÇÃO E DA ELEIÇÃO
9. DAS ATRIBUIÇÕES DO SÍNDICO
10. DAS ATRIBUIÇÕES DO CONSELHEIRO CONSULTIVO
11. DA ASSEMBLÉIA GERAL
12. DAS DESPESAS COMUNS
13. DO FUNDO DE RESERVA
14. DO SEGURO, DA DEMOLIÇÃO E RECONSTRUÇÃO
15. DAS PENALIDADES
16. DA SUA APLICAÇÃO
17. DAS DISPOSIÇÕES FINAIS
18. DAS DISPOSIÇÕES TRANSITÓRIAS
ASSINATURAS
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3. QUESTÕES POLÊMICAS
3.1 áreas comuns de uso especial;
3.2 coberturas;
3.3 vaga de garagem;
3.4 hipoteca do terreno;
3.5 prazo de carência;
3.6 patrimônio de afetação;
3.7 “obrigatoriedade da alienação fiduciária”;
3.8 instrumentos de financiamento e captação de recursos;
3.9 associação de moradores.
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Tipo LOJA ns. 147 e 148 do Bloco A, o direito de utilizar, com exclusividade, as partes comuns
imediatamente contíguas a elas, em até 18,00m² cada uma, desde que, por força da construção
de tal Bloco, as partes comuns do pavimento de acesso desse mesmo Bloco, venham a ser
alteradas;
Tipo Consultório ns. 113 e 114 e ns. 179 e 180 e do Bloco A, o direito de abrir saída para a
fachada norte do mesmo Bloco desde que em conjunto de duas e que sejam atendidas as
disposições do Artigo 6º desta Convenção, sem que isso seja interpretado, direta ou
indiretamente, como alteração de fachadas;
Identificadas como "Bloco B", "Bloco C", "Bloco D" e "Bloco E" o direito de serem desmembradas
em outras unidades autônomas, desde que o seu respectivo proprietário obtenha a aprovação
dos poderes públicos competentes; na hipótese, as frações ideais de terreno a elas atribuídas,
poderão ser também subdividas para que correspondam a tais outras unidades autônomas; a
prática dos atos aqui previstos independe de aprovação ou de ratificação dos condôminos ou de
Assembleia, prévia ou posterior, requerendo, apenas, a aprovação dos poderes públicos de
competência e que a fração ideal de terreno e as áreas privativas das demais unidades
autônomas não seja reduzida, até porque, ao aderirem a esta convenção, cada condômino terá
autorizado a pratica desses atos;
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Vaga de garagem
“Local em que se pode ingressar com um veículo através de uma
área livre, destinada às manobras.”
Nos condomínios que possuem vaga de garagem, cabe a
convenção de condomínio estabelecer a descrição e forma de
utilização das vagas de garagem, sobretudo, caso a vaga seja em
área comum do condomínio.
Apesar do CC permitir a venda das vagas de garagem, deve-se
atentar para o disposto no art. 1.339, § 2º, que delega à
convenção de condomínio e à assembleia o poder de frearem tal
alienação àquele que é estranho ao condomínio.
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4. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO
Patrimônio – “conjunto das relações jurídicas de uma pessoa,
apreciáveis economicamente” Caio Mario.
Concepção Clássica – O patrimônio é uno e indivisível,
servindo como garantia real dos credores do seu titular.
“O patrimônio constitui uma universalidade e é indivisível,
não podendo ser desmembrado. Não se admite pluralidade
de patrimônios na mesma pessoa, e isso porque,
fundamentalmente, se fosse facultado a cada sujeito, a seu
exclusivo critério, separar bens do seu patrimônio e com eles
formar massas patrimoniais separadas, que não possam ser
visadas pelos seus credores em geral, seria possível desfalcar
impunemente seu patrimônio, tornando-se incontrolável a
fraude contra credores ou a fraude de execução” (Melhim
Chalhub).
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Exercício:
A e B são proprietários na proporção de ½ para cada um deles dos imóveis 1, 2 e 3, conforme
planta de situação desenhada no quadro. Vale destacar que sobre cada um dos terrenos dos
respectivos imóveis existem construídas duas casas devidamente inscritas junto ao cadastro de
IPTU da prefeitura, averbadas junto ao RI e, ainda sendo utilizadas em cada terreno, cada uma
delas, pela família de cada um deles.
R&R Incorporações Imobiliárias desejando comprar estes imóveis para realizar um
empreendimento imobiliário fez uma proposta para A e B em relação a todas as áreas mediante
pagamento à vista do preço. Os mesmos aceitaram e então assinaram com R&R o respectivo
documento de transmissão, sem que fosse necessário por parte de A e B qualquer autorização
para que R&R realizasse, a partir do registro do respectivo título de alienação junto ao RI, as
providências quanto a execução do empreendimento imaginado.
Em relação ao empreendimento imobiliário imaginado por R&R, esta após consultar a legislação
e órgãos competentes, decidiu por realizar dois diferentes empreendimentos imobiliários, através
da modalidade de fracionamento do terreno, com construção de edificações coletivas compostas
de unidades autônomas e com a intenção de aliená-las durante a construção. Vale destacar que
um destes empreendimentos será realizado sobre os imóveis 1 e 2 e o outro sobre o imóvel 3. No
entanto, por uma questão de distribuição das áreas de lazer e aproveitamento do potencial
construtivo dos respectivos imóveis, R&R optou por elaborar tais empreendimentos de tal forma
que ambos pudessem utilizar as áreas comuns de lazer de cada um deles.
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Rodrigo de Castro
rodrigo.castro@veirano.com.br
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