MÓDULO III

RET – REGIME ESPECIAL DE

TRIBUTAÇÃO APLICÁVEL AS
INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS.
 MÓDULO III - RET – REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAÇÃO
APLICÁVEL AS INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS

1 - Conceitos de incorporador e de incorporação

2 - Opção pelo RET
3 - Responsabilidade tributária
4 - Pagamento mensal unificado de tributos
5 - Distribuição percentual por tributo
6 - Prazo de recolhimento e código de DARF
7 - Inscrição de cada incorporação no CNPJ
8 - Suspensão da exigibilidade de tributos
9 - Impossibilidade de parcelamento de débitos
10 - Escrituração segregada
11 - Declaração de informações sobre atividades imobiliárias (Dimob)
 1 - Conceitos de Incorporador e de
Incorporação

 Para efeito do RET, considera-se:

a) incorporador: a pessoa física ou jurídica que, embora não efetuando a
construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno
objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em
edificações a serem construídas ou em construção sob regime
condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais
transações, coordenando e levando a termo a incorporação e
responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo,
preço e determinadas condições, das obras concluídas; e

b) incorporação imobiliária: a atividade exercida com o intuito de

promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de
edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades
autônomas.
 1 - Conceitos de Incorporador e de
Incorporação

 Estende-se a condição de incorporador aos proprietários e titulares

de direitos aquisitivos que contratem a construção de edifícios que se
destinem à constituição em condomínio, sempre que iniciarem as
alienações antes da conclusão das obras.

 Presume-se a vinculação entre a alienação das frações do terreno e o

negócio de construção se, ao ser contratada a venda, ou promessa de
venda ou de cessão das frações de terreno, já houver sido aprovado e
estiver em vigor, ou pender de aprovação de autoridade
administrativa, o respectivo projeto de construção, respondendo o
alienante como incorporador.
 2 - Opção pelo RET

 A opção da incorporação imobiliária no RET, será considerada efetivada

quando atendidos os seguintes requisitos, a serem efetuados pela ordem em
que estão descritos:

I - afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária

nos termos dos arts. 31-A a 31-E da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de
1964;
II - inscrição de cada " incorporação afetada" no Cadastro Nacional da
Pessoa Jurídica (CNPJ), vinculada ao evento 109 - Inscrição de
Incorporação Imobiliária - Patrimônio de Afetação; e
III - apresentação do Termo de Opção pelo RET à Delegacia da Receita
Federal do Brasil (DRF) ou à Delegacia da Receita Federal do Brasil de
Administração Tributária (Derat) com jurisdição sobre o estabelecimento
matriz da pessoa jurídica.
TERMO DE OPÇÃO RET.doc
 2 - Opção pelo RET

a) o termo de opção deverá ser entregue na unidade da Receita Federal

a que estiver jurisdicionada a matriz da pessoa jurídica incorporadora,
mesmo quando a incorporação, objeto de opção pelo RET, estiver
localizada fora da jurisdição dessa unidade da Receita Federal;

b) para esse efeito, o termo de opção pelo RET deverá estar

acompanhado do termo de constituição de patrimônio de afetação da
incorporação, firmado pelo incorporador e, quando for o caso, também
pelos titulares de direitos reais de aquisição, e averbado no Cartório de
Registro de Imóveis.
 2 - Opção pelo RET
2.1 - Conceito de Patrimônio de Afetação

 A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao

regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de
incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela
vinculados, se mantêm apartados do patrimônio do incorporador e
constituem patrimônio de afetação, destinado à consecução da
incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos
respectivos adquirentes (Lei nº 4.506/1964, art. 31-A, incluído pelo da
Lei nº 10.931/2004 ),

 O patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens,

direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros
patrimônios de afetação por ele constituídos e só responde por dívidas e
obrigações vinculadas à incorporação respectiva.
 3 - Responsabilidade Tributária

 O terreno e as acessões objeto da incorporação imobiliária sujeita ao

RET, bem assim os demais bens e direitos a ela vinculados, não
respondem por dívidas tributárias da incorporadora relativas ao
Imposto de Renda Pessoa Jurídica (IRPJ), à Contribuição Social sobre
o Lucro (CSL), à contribuição para o PIS-Pasep e à Cofins, exceto
aquelas calculadas sobre as receitas recebidas no âmbito da respectiva
incorporação.

 O patrimônio da incorporadora responde pelas dívidas tributárias da

incorporação afetada.
4 - Pagamento Mensal Unificado de Tributos

Para cada incorporação submetida ao RET, a incorporadora fica

sujeita a recolher tributo equivalente a 6% das receitas mensais recebidas.
Esse valor corresponde ao pagamento mensal unificado dos
seguintes impostos e contribuições:
a) IRPJ;
b) CSL;
c) contribuição para o PIS-Pasep; e
d) Cofins
Até 31 de dezembro de 2014, para os projetos de incorporação de
imóveis residenciais de interesse social, cuja construção tenha sido iniciada
a partir de 31 de março de 2009, o percentual correspondente ao
pagamento unificado dos tributos de que trata este subtópico será
equivalente a 1% da receita mensal recebida.
4 - Pagamento Mensal Unificado de Tributos

 E, consideram-se projetos de incorporação de imóveis de interesse

social os destinados à construção de unidades residenciais de valor
comercial de até R$ 85.000,00 no âmbito do Programa Minha Casa,
Minha Vida - PMCMV, de que trata a Lei nº 11.977/2009, conversão da
Medida Provisória nº 459/2009.

 A opção pelo RET obriga o contribuinte a fazer o recolhimento do

IRPJ e das contribuições, na forma supramencionada, a partir do mês
da opção.
4 - Pagamento Mensal Unificado de Tributos
4.1 Conceito de Receita Mensal

 Para fins do RET, considera-se receita mensal o total das receitas

recebidas pela incorporadora com a venda de unidades imobiliárias que
compõem cada incorporação, bem assim as receitas financeiras e
variações monetárias decorrentes dessa operação.

 Do total das receitas recebidas, podem ser deduzidas as vendas

canceladas, as devoluções de vendas e os descontos incondicionais
concedidos.

 As demais receitas recebidas pela incorporadora, relativas às

atividades da incorporação submetida ao RET, serão tributadas na
incorporadora, inclusive às receitas recebidas pela incorporadora,
decorrentes da aplicação dos recursos da incorporação submetida ao
RET no mercado financeiro.
4 - Pagamento Mensal Unificado de Tributos
4.2 Compensação dos Valores Pagos Mensalmente

 O pagamento do IRPJ e das contribuições, no RET, será considerado

definitivo, não gerando, em qualquer hipótese, direito à restituição ou à
compensação com o que for apurado pela incorporadora.

 As receitas, custos e despesas próprios da incorporação, sujeitos ao

RET, não deverão ser computados na apuração das bases de cálculo do
IRPJ e das contribuições, devidos pela incorporadora, em virtude de
suas demais atividades empresariais, inclusive incorporações não
afetadas.

 Os custos e despesas indiretos pagos no mês serão apropriados a

cada incorporação na mesma proporção representada pelos custos
diretos próprios da incorporação, em relação ao custo direto total da
incorporadora, assim entendido como a soma de todos os custos
diretos de todas as incorporações e o de outras atividades exercidas
pela incorporadora.
 5 - Distribuição Percentual por Tributo
RET Normal

 Para fins de repartição de receita tributária do percentual de 6% é

considerado:

Tributo Percentual
IRPJ 1,89%
CSL 0,98%
PIS-Pasep 0,56%
Cofins 2,57%
Total 6%
 5 - Distribuição Percentual por Tributo
Minha Casa Minha Vida (PMCMV)

 Para fins de repartição de receita tributária do percentual de 1% é

considerado:

Tributo Percentual
IRPJ 0,31%
CSL 0,16%
PIS-Pasep 0,09%
Cofins 0,44%
Total 1%
6 - Prazo de Recolhimento e Código de DARF

 O pagamento no RET deve ser efetuado até o vigésimo dia do mês

subsequente àquele em que houverem sido recebidas as receitas.

 A incorporadora deve utilizar, o número específico de inscrição da

incorporação objeto de opção pelo RET no Cadastro Nacional da
Pessoa Jurídica (CNPJ) e os DARF’S com os seguintes códigos de
arrecadação:
a) 4095 para o RET Normal; e
b) 1068 para o Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV).

 Se o vigésimo dia do mês subsequente àquele em que houverem sido

recebidas as receitas recair em dia considerado não-útil, o pagamento
unificado deverá ser feito no primeiro dia útil subsequente.
7 - Inscrição de Cada Incorporação no CNPJ

 A incorporadora deverá inscrever no CNPJ cada uma das

incorporações objeto de opção pelo RET.
 8 - Suspensão da Exigibilidade de Tributos

A Instrução Normativa SRF nº 474/2004 , art. 8º disciplinou o

recolhimento unificado para os casos em que a pessoa jurídica esteja
amparada pela suspensão da exigibilidade do crédito tributário relativo ao
IRPJ, à CSL, a contribuição para o PIS-Pasep e à Cofins, em decorrência
de:

a) depósito do seu montante integral

b) concessão de medida liminar em mandado de segurança.
c) concessão de medida liminar ou de tutela antecipada, em outras espécies
de ação judicial; ou
d) sentença judicial transitada em julgado.
 8 - Suspensão da Exigibilidade de Tributos

Em tais casos, a incorporadora deverá calcular, individualmente, os

valores do IRPJ e das contribuições considerados devidos pela
incorporação sujeita ao RET, aplicando as alíquotas correspondentes,
relacionadas no tópico 6, e efetuar o recolhimento em DARF’S distintos
para cada um deles, utilizando os seguintes códigos de arrecadação:

a) 4112, no caso de IRPJ;

b) 4153, no caso de CSL ;
c) 4138, no caso de contribuição para o PIS-Pasep; e
d) 4166, no caso de Cofins.
 9 - Impossibilidade de Parcelamento de
Débitos

 Os débitos tributários da incorporadora, relativos ao pagamento

mensal unificado dos tributos em referência, não podem ser objeto de
parcelamento.
 10 - Escrituração Segregada

 O incorporador fica obrigado a manter escrituração contábil segregada

para cada incorporação submetida ao RET.

 A escrituração contábil das operações da incorporação objeto de opção

pelo RET pode ser efetuada em livros próprios ou nos da incorporadora,
sem prejuízo das normas comerciais e fiscais aplicáveis à incorporadora
em relação às operações da incorporação.

 Se forem adotados livros próprios para cada incorporação objeto de

opção pelo RET, a escrituração contábil das operações da incorporação
poderá ser efetivada mensalmente na contabilidade da incorporadora,
mediante registro dos saldos apurados nas contas relativas à
incorporação.
 11 - Declaração de Informações sobre
Atividades Imobiliárias - DIMOB

11.1 - Empresas sujeitas à apresentação

 11.1.1 - Extinção, fusão, cisão e incorporação

 11.1.2 - Inexistência de operações

11.2 - Informações a serem prestadas

11.3 - Prazo e meio de entrega da declaração

11.4 - Infrações e penalidades

 11 - Declaração de Informações sobre Atividades
Imobiliárias - DIMOB
11.1 Empresas sujeitas à apresentação

 A Dimob é de apresentação obrigatória para as pessoas jurídicas e

equiparadas:

a) que comercializarem imóveis que houverem construído, loteado ou

incorporado para esse fim (devem ser apresentadas as informações relativas
a todos os imóveis comercializados, ainda que tenha havido a intermediação
de terceiros);
b) que realizarem a sublocação de imóveis;
c) que intermediarem aquisição, alienação ou aluguel de imóveis; ou

d) constituídas para a construção, administração, locação ou alienação do

patrimônio de seus condôminos ou sócios.
 11 - Declaração de Informações sobre Atividades
Imobiliárias - DIMOB
11.1 Empresas sujeitas à apresentação

11.1.1 - Extinção, fusão, cisão e incorporação

 Na ocorrência de eventos de extinção, fusão, cisão ou incorporação,

devem ser informadas, no prazo de 30 dias, as operações realizadas até a
data do evento.
11 - Declaração de Informações sobre Atividades
Imobiliárias - DIMOB
11.1 Empresas sujeitas à apresentação

11.1.2 - Inexistência de operações

 As pessoas jurídicas e equiparadas que não tenham realizado

operações imobiliárias no ano-calendário de referência ficam
desobrigadas da apresentação da Dimob.
 11 - Declaração de Informações sobre Atividades
Imobiliárias - DIMOB
11.2 - Informações a serem prestadas
 A Dimob deve ser apresentada pelo estabelecimento matriz, em
relação a todos os estabelecimentos da pessoa jurídica, com as
informações sobre:

a) as operações de construção, incorporação, loteamento e intermediação

de aquisições/alienações, no ano em que foram contratadas;

b) os pagamentos decorrentes de locação e intermediação de locação

ocorridos no ano, independentemente do ano em que essa operação foi
contratada.
11 - Declaração de Informações sobre Atividades
Imobiliárias - DIMOB
11.3 - Prazo e meio de entrega da declaração

 A Dimob deve ser entregue, até o último dia útil do mês de

fevereiro do ano subsequente ao que se refiram as suas
informações, por intermédio do programa Receitanet.
 11 - Declaração de Informações sobre Atividades
Imobiliárias - DIMOB
11.4 - Infrações e penalidades
 A pessoa jurídica que deixar de apresentar a Dimob no prazo
estabelecido, ou que apresentá-la com incorreções ou omissões,
ficará sujeita às seguintes multas:

a) R$ 5.000,00 (cinco mil reais) por mês-calendário, no caso de falta de

entrega da Declaração ou de entrega após o prazo;

b) 5%, não inferior a R$ 100,00 (cem reais), do valor das transações

comerciais, no caso de informação omitida, inexata ou incompleta.
11 - Declaração de Informações sobre Atividades
Imobiliárias - DIMOB
11.4 - Infrações e penalidades

Além disso, deve ser observado que a omissão de informações ou a

prestação de informações falsas na Dimob configura hipótese de
crime contra a ordem tributária (Lei nº 8.137/1990, art. 2º), sem
prejuízo das demais sanções cabíveis.

Ocorrendo tal situação, poderá ser aplicado, pela Receita Federal, o

regime especial de fiscalização previsto na Lei nº 9.430/1996, art. 33.
 www.bureaucontabil.com.br
e-mail: rogerio@bureaucontabil.com.br
Twitter: @rogfernandes_jp

Av. Maximiano Figueiredo, 513 - Centro

MARCOS ROGÉRIO FERNANDES João Pessoa/PB - CEP.: 58013-470
Fone/Fax: (83) 3222.6012 / 9984.5842