Aula - Legislação Urbanística Aplicada À Residências Na Cidade de Salvador

LEGISLAÇÃO URBANÍSTICA
APLIACADA À RESIDÊNCIAS NA
CIDADE DE SALVADOR
LEGISLAÇÃO URBANÍSTICA:
Conjunto de leis e normas que regem a expansão, o adensamento, o uso e o

funcionamento de uma cidade, com regras e limitações para a ocupação e uso do solo
bem definidas, visando o bem estar coletivo, a estética urbana e a qualidade de vida de
seus cidadãos.
LEGISLAÇÃO URBANÍSTICA APLIACADA À RESIDÊNCIAS NA CIDADE DE SALVADOR

A PROPRIEDADE URBANA E SUAS
LIMITAÇÕES DO USO
Um dos valores fundamentais da nossa sociedade é o da propriedade privada;
A função do Governo é expressar o desejo coletivo da sociedade, no caso do solo,

compete-lhe harmonizar tanto as atividades de produção quanto as de consumo que
sobre ele se dão
Ter a propriedade ou posse de um imóvel não garante o direito de construir ou usar

uma edificação ou um terreno da maneira desejada, deve sua utilização respeitar as
normas previstas na legislação urbanística vigente.

O QUE É PLANO-DIRETOR?
É o principal instrumento de planejamento da cidade: orienta a atuação do poder
público, empresas e indivíduos na ocupação dos espaços da cidade e na oferta de
serviços essenciais.
 O PDDU de Salvador está em processo de revisão, tendo sido

realizada a primeira audiência pública em 01/08/2014
 Em 2012 foram realizadas duas leis visando a atualização do

PDDU (que deve ser feita a cada 5 anos), mas por não estarem
de acordo com o Estatuto das Cidades foram suspensas pelo
Tribunal de Justiça.

O QUE SE ENTENDE POR ORDENAMENTO
DO USO E OCUPAÇÃO DO SOLO?
O Uso do Solo se refere à utilização do

terreno ou da edificação para o exercício
das funções urbanas: habitação e
atividades econômicas.
A Ocupação do Solo se refere ao porte e

demais condições que uma edificação
deve atender quando da sua implantação
em um lote.

LEGISLAÇÃO URBANÍSTICA DE SALVADOR
Principais Instrumentos aplicados:
Plano Diretor (PDDU) - Lei 7.400/08

Lei de Ordenamento do Uso e Ocupação do Solo (LOUOS) – Leis 3377/84 e 8167/12
Código de Obras - Lei 3903/88
Download disponível no site da Sucom / Legislação

http://www.sucom.ba.gov.br/

ASPECTOS DA LEI APLICADOS A RESIDÊNCIAS
ENQUADRAMENTO (LOUOS): os usos da edificação
Residencial (R)
Misto (M)
Industrial (Id)
Comercial e de Serviço (CS)
Institucional (In)
Especial (E)
Nossa Lei data de 1984 e foi baseada em
estudos de décadas anteriores, estando muito
defasada com relação as atividades previstas.

LOCALIZAÇÃO: em qual ZONA está o terreno?
A cidade é dividida em grandes manchas pelo PDDU, chamadas ZONAS, em

função de suas características e potencialidades distintas
I - Zonas de Usos Residenciais,

a) Zonas Predominantemente Residenciais, ZPR;
b) Zonas Exclusivamente Uniresidenciais, ZEU;
c) Zonas Especiais:
1 - Zonas Especiais de Interesse Social, ZEIS;
2 - Zonas Sob Regime Urbanístico Especial, ZRE.

II - Zonas de Usos Não-Residenciais,

a) Centros Municipais, CM;
b) Subcentros Municipais, SM;
c) Zonas Industriais, ZIN;
d) Zonas de Exploração Mineral, ZEM;
e) Zonas de Uso Especial, ZUE;

III - Corredores de Usos Diversificados,
a) Corredor Supramunicipal, CDS;
b) Corredores Municipais, CDM;
c) Corredores Regionais, CDR;
d) Corredores Especiais de Orla Marítima, CDO;
e) Corredor Especial de Ipitanga, CDI;
f) Corredores Locais, CDL.
IV - Zona de Proteção Ambiental, ZPAM.

LOCALIZAÇÃO: que VIA dá acesso ao Empreendimento?
As vias públicas de Salvador são classificadas como:
Expressa - Tráfego de alta velocidade, com cruzamentos em nível (ex: Av. Paralela)
Arterial I e II - Significativo volume de tráfego (ex: Av. ACM)
Coletora I e II - Função de permitir a circulação de veículos entre as vias arteriais e
as vias locais (ex: Alameda das Espatódeas)
Local - Baixo volume de tráfego (ex: Vias do Lot. Alphaville)

Permissividade de Uso nas Vias
As vias foram classificadas com base na sua capacidade de suportar estas atividades.
VL - Via preferencialmente residencial, onde se busca preservar a ambiência

residencial, sendo admitidas atividades de baixo impacto no meio urbano;
VC - Via de caráter misto, onde se busca a conjugação dos usos residencial e não
residencial;
VA - Via preferencialmente não residencial, onde se busca privilegiar o uso não
residencial.

Critérios de Compatibilidade locacional
Critérios que visam minimizar os impactos dos usos entre si.
Ex: uma residência não pode se localizar a menos de 50 metros de um posto de

abastecimento de veículos

PARÂMETROS URBANÍSTICOS DE OCUPAÇÃO
Coeficiente de Aproveitamento (PDDU)

Determina a área construída permitida para um terreno.
POTENCIAL CONSTRUTIVO = ÁREA DO LOTE X CA
CA = ÁREA CONSTRUÍDA
ÁREA DO LOTE
O Coeficiente de Aproveitamento de um terreno é determinado em função do

zoneamento em que se insere. Quanto menor o CA de um terreno, menos área poderá
ser edificada dentro dele e menor será a densidade populacional da zona.

Coeficiente de Aproveitamento (PDDU)

*Art. 44 (Lei 8167/2012) Serão computadas para o cálculo do Coeficiente de
Aproveitamento todas as áreas construídas da edificação, exceto:
I – garagens;
II – circulação vertical de uso comum;
III – equipamentos e instalações especiais tais como: abrigo de medidores, abrigo
de bombas, central de gás, ar condicionado e aquecedor;
IV – áreas de uso comum em edifícios multirresidenciais;
V – terraços e varandas até o limite de 20% (vinte por cento) da Área Útil da
unidade imobiliária.

Gabarito (PDDU)
Medida que limita a altura das edificações
GABARITO= MEDIDA ENTRE A COTA DO PAVIMENTO TÉRREO ATÉ

A LAJE TETO DO ÚLTIMO PAVIMENTO
É exigido apenas em algumas áreas ou situações especiais, principalmente na Área

de Borda, em áreas protegidas pelo Patrimônio Histórico e Cultural, pela Infraero em
relação ao cone de vôo (aeroporto)

Índice de Permeabilidade (LOUOS)

Determina a área permeável mínima em um terreno edificado, ou seja, a área
descoberta, sobre terreno natural ou revestida de pavimentação permeável.
IP = ÁREA PERMEÁVEL
ÁREA DO LOTE
Área permeável mínima do lote = Área do terreno x IP
As áreas permeáveis são importantíssimas para as cidades: garantem um microclima

distinto no meio urbano em relação à luminosidade, temperatura e outros aspectos
associados ao bem-estar humano; contribuem para a estabilidade geomorfológica;
amenizam a poluição; além de possuírem função estética.

Índice de Ocupação (LOUOS)

É a relação entre a área de projeção da edificação e a área do terreno
IO = ÁREA OCUPADA
ÁREA DO LOTE
Área ocupada máxima = Área do terreno x IO

Índice de Ocupação
*Art. 43. (Lei 8167/2012) Serão computadas para o cálculo do Índice de Ocupação todas as áreas ocupadas, exceto:
I – marquise cuja projeção ocupe, no máximo, metade do recuo frontal mínimo estabelecido;
II – abrigo de medidores, de lixo e de hidrantes, caixa e tubos de água, esgoto e energia, reservatório enterrado, abrigo de
bombas e central de gás;
III – acessos à edificação ou passagens externas cuja largura ou soma das larguras não ultrapasse 20% do comprimento da testada;
IV – bilheterias, portarias, guaritas, respeitada a condição estabelecida no inciso III deste artigo;
V – placas com nome ou número da edificação, muros, bancos, espelhos d'água, equipamentos descobertos de lazer, inclusive
piscinas;
VI – estacionamento descoberto ou sob pérgola;
VII – garagens, atendidas as seguintes condições:
a) nas Zonas de Usos Residenciais, quando não implantadas em pavimento de subsolo, deverão ser respeitados os recuos frontais, de
fundo e laterais zonais;
b) nas Zonas de Usos Residenciais, quando implantadas em pavimento de subsolo, deverá ser respeitado o índice de permeabilidade
mínimo;
c) nas Zonas de Uso Não Residenciais deverão ser respeitados os recuos frontais e de fundo zonais, observado o índice de
permeabilidade mínimo;
VIII – saliências e balanços de até 0,50 de profundidade;
IX – beiral até a profundidade de 1,20 m;
X – cobertura de tanques e pequenos telheiros, inclusive quiosques, desde que a área ou somatório das áreas, seja igual ou
menor que 5% (cinco por cento) da área ocupada;
XI – saída de incêndio situada fora da projeção da edificação;
XII – rampas, passarelas e escadas de acesso à edificação, desde que corresponda, no máximo, à metade da área do recuo.

RECUOS (PDDU ou LOUOS)

Recuo Frontal
É a menor distância entre qualquer ponto da edificação ao alinhamento (frente) do
terreno.
Recuos laterais e de fundos
É a distância das diversas faces externas da edificação às divisas laterais e de fundos do
terreno, medidas perpendicularmente em relação às mesmas.
Visando garantir iluminação, ventilação e insolação adequadas para uma edificação,

os recuos frontais, em edificações acima de 12 metros e os laterais em área de borda
são definidos proporcionalmente à altura da edificação.

Aplicando os Parâmetros













Construção na Divisa (8.167/2012)
A edificação pode ser construída, total ou parcialmente, sobre as divisas laterais do terreno:
a) quando em lotes com testada inferior a 10m (dez metros) serão dispensados os recuos laterais;
b) quando em lotes com testada superior a 10,0m (dez metros) e inferior a 12,0m (doze metros), será
exigido em relação apenas uma das laterais;
c) será dobrado o valor do recuo quando exigido, se a edificação encostar-se em uma das divisas do
terreno, considerado como dobrado o recuo frontal com igual ou superior dimensão.
Sendo admitida a construção

nas divisas, é proibido abrir
janelas e as coberturas nunca
devem despejar águas pluviais
nos terrenos vizinhos (Código
civil).

Número de vagas de estacionamento (LOUOS)
As edificações, com algumas exceções, devem prever áreas internas ao terreno, cobertas ou
descobertas, destinadas a estacionamento de veículos.
A tabela de n° de vagas exigidas foi elaborada conforme as demandas de cada uso.
Lei 3.377/84  Anexo 5  Tabela V.5

RESUMO
ENQUADRAMENTO
LOCALIZAÇÃO
COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO
GABARITO
ÍNDICE DE PERMEABILIDADE
ÍNDICE DE OCUPAÇÃO
RECUOS
N° DE VAGAS

Área verde

OUTRAS EXIGÊNCIAS
Agora que já sabemos todos os parâmetros que incidem sobre o nosso lote,
podemos partir para o projeto, para a edificação em si...
Como vimos, a legislação não se restringe a relação do lote com a cidade, ela
também visa garantir a segurança e bem estar dos usuários das edificações.
Para tanto, temos o Código de Obras do Município.

OUTRAS EXIGÊNCIAS
Cálculo de capacidade do reservatório (Lei 2403/1972)
Art. 298
II- para edificação de destinação residencial, 150 litros por pessoa
x 2 dias
Instalação de Elevadores (Código de Obras)

Art. 117
I - edificações com altura (H) superior a 11,00m (onze metros), no mínimo um elevador;
II - edificações com altura (H) superior a 20,00m (vinte metros), o mínimo de dois elevadores.

OUTRAS EXIGÊNCIAS – CÓDIGO DE OBRAS
Destinação e Condições dos Compartimentos de uma Edificação
Código de Obras. Art. 79 - Os compartimentos da edificação deverão ter dimensões e formas adequadas à
função a que se destinam, proporcionando condições de higiene e salubridade condizentes com essa função.
Compartimentos de utilização prolongada: aqueles destinados a funções de repouso, estar, lazer, trabalho, ensino,
esportes e consumo de alimentos, como: quarto, sala, loja, escritório, sala de aula, copa etc.
Compartimentos de utilização eventual: aqueles destinados a circulação e acesso de pessoas, higiene, guarda de
materiais, como banheiros, depósito, circulação, áreas de serviço, varanda, zeladoria, guarita etc.
Compartimentos de utilização especial: podem abrigar as funções relacionadas acima, mas apresentam características
e condições peculiares à suas destinações, são auditórios, cinemas, museus, salas de ginástica, estúdios, garagem etc.
Compartimentos de utilização controlada: aqueles cuja função é desvinculada da permanência humana e apresentam
peculiaridades especiais e distintas.
Nos dois primeiros, os compartimentos devem atender áreas, dimensões, vãos de iluminação e ventilação
mínimos previstos no Código de Obras do município.

Dimensionamento
A referência para o dimensionamento da área útil da unidade imobiliária residencial é a quota de
conforto mínima de 10,00 m² por pessoa, considerando que a área útil mínima da unidade imobiliária
residencial é de 20,00 m², e considerando ainda as relações abaixo:
01 dormitório 02 pessoas
02 dormitórios 04 pessoas
03 dormitórios 05 pessoas
Mais de 03 dormitórios 07 pessoas
*Por definição
Quota de Conforto: relação entre a área útil de uma unidade imobiliária e o número de habitantes
desta unidade.

Área mínima e dimensão mínima para ambientes
Para compartimentos de utilização prolongada

Área mínima de 5,00 m², e forma geométrica que permita a inscrição de um círculo com diâmetro mínimo de
1,60m, sendo que, a sala e, pelo menos, um dos dormitórios terão área mínima de 7,00 m², e forma
geométrica que permita a inscrição de um círculo com diâmetro mínimo de 2,20m.
Para compartimentos de utilização eventual

Forma geométrica que permita a inscrição de um
círculo com diâmetro mínimo de 0,90m.
Pé direito mínimo
2,60m para compartimentos de permanência prolongada.
2,30m para compartimentos de permanência eventual.

Aberturas
Os compartimentos das edificações deverão ser iluminados e ventilados através de aberturas para o exterior
ou em casos especiais por processos mecânicos ou artificiais.
Nenhuma abertura poderá distar menos de 1,50m das divisas do terreno, medido na perpendicular de
qualquer dos seus pontos.
Os vãos de iluminação deverão atender as áreas mínimas abaixo:
um sexto (1/6) da área do piso para compartimento de permanência prolongada, atendido um vão mínimo
com área de 1,00m² (um metro quadrado);
um décimo (1/10) da área do piso para compartimento de utilização eventual;
a iluminação e ventilação dos compartimentos de permanência especial ou controlada atenderão às suas
especificidades funcionais.
Os compartimentos de utilização eventual, destinados à troca e guarda de roupas e depósitos, conforme

especificados no inciso IV do art. 82, poderão ser iluminados ventilados indiretamente através de outro
compartimento.

OUTRAS EXIGÊNCIAS
Peças gráficas necessárias para aprovação (Código de Obras):
- Planta de Localização
- Planta de situação
limites do terreno com suas cotas exatas e posições de meios-fios;
curva de nível a cada 1m;
árvores existentes no terreno;
norte verdadeiro;
delimitação da edificação, no terreno, devidamente cotada;
indicação lotes ou edificações vizinhas;
CA – coeficiente de aproveitamento;
Io – índice de ocupação,;
Ip – índice de permeabilidade;
área construída total e por pavimento;
área ocupada, área do terreno e área permeável;
área construída para efeito de cálculo de CA;
número de unidades imobiliárias
- Planta de situação com esquema de esgoto
- Planta baixa dos diversos pavimentos
- Cortes longitudinais e transversais (com indicação do perfil do terreno, do meio-fio, e referência de nível
- fachadas

IDENTIFICAÇÃO ESPACIAL
ZONEAMENTO (mapa do PDDU - Lei 7.400/08) INCIDÊNCIA (mapa da LOUOS - Lei 3.377/84)
ZEU ZR-17
ZONA DE USO RESIDENCIAL IP: 0,30
Zona Exclusivamente Uniresidencial IO: 0,50
CAB: 1,00
CAM: - RECUOS Frontal: 5,00
Laterais: 2,00
CATEGORIA DA VIA Fundo: 4,00
VIA LOCAL (VL)
SAVAM (Sistema de Áreas de Valor Ambiental e Cultural)

Áreas de Proteção de Recursos Naturais (APRN) -
Jaguaribe
* As Áreas de Proteção de Recursos Poderia ser observado ainda:
Naturais, APRN, são destinadas à PARCELAMENTO: Alphaville Salvador
conservação de elementos naturais TERMO DE ACORDO E
significativos para o equilíbrio e o COMPROMISSO
conforto ambiental urbano, ÁREA SUJEITA A REGIME
ESPECÍFICO
ÁREA DE BORDA
GABARITO

INSTRUMENTOS DE POLÍTICA URBANA
São aqueles que possibilitam uma intervenção mais concreta e efetiva do poder público no
desenvolvimento urbano da cidade, instrumentos estes instituídos pelo Estatuto das
Cidades.
Outorga Onerosa do Direito de

Construir
Permite ao proprietário de um terreno,
mediante pagamento ao poder público,
edificar acima do Coeficiente de
CAm
Aproveitamento Básico até o limite do
2,0
Coeficiente de Aproveitamento Máximo CAb
previsto para o zoneamento em que o 1,5
terreno se insere.

INSTRUMENTOS DE POLÍTICA URBANA
Transferência do Direito de Construir -

TRANSCON
Autoriza o proprietário de um imóvel
urbano privado construir em outro local ou
vender seu direito de construir, mediante a
doação de sua propriedade por
escrituração pública à Prefeitura da cidade
DOADOR RECEPTOR
de Salvador.
A aplicação do Potencial Construtivo Adicional, mediante Outorga Onerosa OU TRANSCON, deve

observar a relação entre a densidade, os aspectos ambientais, culturais e paisagísticos e a capacidade
de infraestrutura existente na região, ficando assim condicionada a emissão de Certificado de Viabilidade
emitido pela Prefeitura.

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LEGISLAÇÃO URBANÍSTICA

Conjunto de leis e normas que regem a expansão, o adensamento, o uso e o

LEGISLAÇÃO URBANÍSTICA APLIACADA À RESIDÊNCIAS NA CIDADE DE SALVADOR

Um dos valores fundamentais da nossa sociedade é o da propriedade privada;

A função do Governo é expressar o desejo coletivo da sociedade, no caso do solo,

Ter a propriedade ou posse de um imóvel não garante o direito de construir ou usar

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 O PDDU de Salvador está em processo de revisão, tendo sido

 Em 2012 foram realizadas duas leis visando a atualização do

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O Uso do Solo se refere à utilização do

A Ocupação do Solo se refere ao porte e

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A cidade é dividida em grandes manchas pelo PDDU, chamadas ZONAS, em

I - Zonas de Usos Residenciais,

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II - Zonas de Usos Não-Residenciais,

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IV - Zona de Proteção Ambiental, ZPAM.

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As vias públicas de Salvador são classificadas como:

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VL - Via preferencialmente residencial, onde se busca preservar a ambiência

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Critérios que visam minimizar os impactos dos usos entre si.

Ex: uma residência não pode se localizar a menos de 50 metros de um posto de

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Coeficiente de Aproveitamento (PDDU)

POTENCIAL CONSTRUTIVO = ÁREA DO LOTE X CA

O Coeficiente de Aproveitamento de um terreno é determinado em função do

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Coeficiente de Aproveitamento (PDDU)

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GABARITO= MEDIDA ENTRE A COTA DO PAVIMENTO TÉRREO ATÉ

É exigido apenas em algumas áreas ou situações especiais, principalmente na Área

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Índice de Permeabilidade (LOUOS)

Área permeável mínima do lote = Área do terreno x IP

As áreas permeáveis são importantíssimas para as cidades: garantem um microclima

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Índice de Ocupação (LOUOS)

Área ocupada máxima = Área do terreno x IO

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RECUOS (PDDU ou LOUOS)

Visando garantir iluminação, ventilação e insolação adequadas para uma edificação,

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