CONTRATO DE HIPOTECA

INTRODUCCIÓN
• En el Perú, las personas naturales no son las
únicas pasibles de acceder a los créditos
hipotecarios, nuestra normatividad regula no solo
a la actividad minera sino también a los derechos
reales que puedan recaer sobre las concesiones
mineras, las leyes peruanas señalan que quien es
titular de la concesión puede realizar una serie de
actos o también llamados, derechos y/u
obligaciones, entre los derechos del titular de la
concesión podemos encontrar que puede heredar,
vender o hipotecar su Concesión.
CONTRATO DE HIPOTECA
¿primero qué es un
derecho real de
garantía?

Se llaman derechos reales de

garantía a los que se
La hipoteca es un derecho real de
constituyen asignando un bien
garantía que en definición del Art.
al cumplimiento de una
1097° del Código Civil.
obligación, cuyo valor pagará
la deuda.

El bien puede ser asignado por el

propio deudor o por un tercero,
pero en todo caso, su valor estará
destinado a cumplir la obligación
 ¿QUÉ ES LA
HIPOTECA?

La hipoteca es un tipo de Finalmente es por el principio de publicidad

garantía que fue
constituida con la finalidad
de que el propietario
asegure que se cumpla una
obligación ya sea propia o
a favor de un tercero
registral que existe una presunción iure et de
iure, es decir que no admite prueba en
contrario, el conocimiento de todas las
personas del contenido de los Registros
Públicos, y es por dicha presunción que la
hipoteca debe tener la característica de ser
Publica o de conocimiento de todos.

Asimismo esta garantía de

hipoteca tiene por características ser accesoria, real, indivisible y
registrable
 ¿CUÁNTAS CLASES DE HIPOTECAS
EXISTEN?
• En relación a la clasificación de la hipoteca, la
doctrina adopta distinta la misma en distintas
clases o grupos es por ello que encontramos:
 La hipoteca legal: que se encuentra contenida
en nuestro código civil.
, La hipoteca convencional: cuyo origen se
sitúa en el contrato y la hipoteca unilateral
donde el deudor garantiza su propiedad sobre
obligaciones que aún no ha asumido.
 ¿QUE ES UN CONTRATO MINERO?
• Los contratos mineros son actos jurídicos
que se rigen principalmente por las reglas
del derecho común siempre que no se
opongan a los lineamientos de la ley
general de minería y para que estos
tengan efectos sobre terceros, deben
obrar por escritura pública y además estar
inscritos en el registro público de Minería.
• Diferentes autores pueden tener distintas
clasificaciones pero las que recogimos
para la presente es la expresada como
asociativos, de garantía, de crédito, de
disposición o preparatorios.
 ¿QUE ES UN CONTRATO MINERO?
• Son contratos asociativos dado que dentro de
ellos distinguen a las sociedades contractuales y
sucursales, a las sociedades legales y a los
contratos de riesgo compartido.
• Son contratos de garantía ya que hace mención a
la hipoteca y a la prenda;
• son contratos de disposición por que dentro de
ellos se encuentran los contratos de transferencia
de cesión y son de contrato de crédito por que
ellos está incluido el avío.
 HIPOTECA MINERA
• Fue entendida y reconocida como un derecho real de
garantía en el Código de Minería de 1901 y ha sido
incorporada en los cuerpos legales mineros posteriores
hasta llegar al actual.
• Tal como nos señala la normativa actual, el contrato de
hipoteca minera debe recaer sobre una concesión que se
encuentra debidamente inscrita en el Registro Público de
Minería.
• La norma permite la posibilidad de acumulación de unidades
concesionada y sobre ellas también cabe la afectación en
garantía.
• Es por ello que la hipoteca minera debe inscribirse sobre la
partida de la concesión en el Registro Público de Derechos
Mineros.
 Pero al ser la hipoteca minera sobre una concesión,
¿recaen sus efectos sobre el suelo donde subyace?
• Los efectos de la hipoteca no pueden • Luego de los expuesto podemos
ir más allá de la concesión toda vez considerar como partes integrantes a
que ésta se trata de un inmueble la concesión minera, las
distinto y separado del lugar o predio construcciones, instalaciones y todo
en donde se ubica, y la misma se aquellos otros objetos destinados
encuentra conformada por partes permanentemente a la actividad
integrantes y accesorias que les minera, la infraestructura como los
alcanza el efecto de condición caminos, puertos, aeropuertos, las
inmobiliaria aunque se encuentren oficinas, almacenes, campamentos,
fuera del perímetro concesionado, las líneas de transmisión, las plantas
siempre que no se haya pactado metalúrgicas y toda la infraestructura
contractualmente la diferenciación necesaria para operar las
de las partes accesorias. Asimismo concesiones mineras dentro de la
forman parte integrante de la concesión, salvo que exista
concesión, las labores ejecutadas estipulaciones excluyentes en el
dentro de su perímetro que versen contrato.
en función al aprovechamiento de las
sustancias a ser extraídas como
desprende del artículo 9º del Texto
Único Ordenado.
¿QUÉ ES EL REGISTRO PÚBLICO DE
MINERÍA Y AÚN SE ENCUENTRA
VIGENTE?
Se trató de un organismo público y
descentralizado perteneciente al sector Energía
y Minas, que poseía personería jurídica de
derecho público interno y autonomía registral,
técnica, administrativa y económica.
Se encontraba sujeta a las disposiciones de la
Ley General de Minería, su Ley Orgánica, sus
reglamentos y, disposiciones de los reglamentos
de la Oficina Nacional de los Registros Públicos,
ésta última de manera supletoria.
 ¿QUÉ ES EL REGISTRO PÚBLICO DE
MINERÍA Y AÚN SE ENCUENTRA
VIGENTE?
• Cuando se presentaban el contrato de
hipoteca para su inscripción, este debían
cumplir con una serie de requisitos mínimos
exigidos por ley, en ello debían constar la
siguiente información: La obligación
determinada o determinable garantizada
por la hipoteca; el monto del gravamen
determinado o determinable; la fecha de
vencimiento del plazo de la obligación
garantizada y el interés pactado, cuando
consten del título, en el caso de hipotecas
que garantizan créditos; Valorización del
bien para el caso del remate y el pacto de
diferenciación de accesorios, si lo hubiere
en la legislación actual
• NO existe dicha figura al ser ésta
reemplazada el del Registro de
Derechos Mineros perteneciente a
los registros públicos (SUNARP) que
al mismo tiempo forma parte del
registro de propiedad e inmueble.
• La misma que nace con la Resolución
052-2004-SUNARP-SN y le son
aplicables, los principios registrales
contenidos en el Código Civil y en el
Reglamento General de los Registros
Públicos, tal como señala el artículo 2
de la mencionada resolución.
 PROCESO BANCARIO PARA LA OBTENCIÓN DE LOS
CRÉDITO PROVENIENTES DE CONCESIONES MINERAS
• Las áreas participes y vinculadas a la
operación por realizarse son él área
comercial, de Finanzas estructuradas,
de Créditos y de Garantías, cada una
tiene una injerencia vinculante así
como un rol principal dentro de las
operaciones de crédito solicitadas.
• En un primer momento la participación
del área comercial será muy importante
ya que es gracias a ellos que el titular de la
concesión hace contacto con la entidad
financiera para atender a su solicitud, el
titular de la concesión a quien llamaremos
cliente para efectos prácticos, canalizará
sus preguntas e inquietudes a través de
representante llamado Funcionario de
Negocios este elabora un informe
• al área de finanzas
estructuradas quien realizara
una serie de evaluaciones,
entre ellas se encuentra la
industria en la que se
desarrolla el cliente, los
estados financieros de la
empresa, el balance general y
como le ha ido en el pasado,
así como una proyección de
cómo estará económicamente
la empresa en el futuro.
Solicitando también una
tasación de la concesión para
tener conocimiento del valor
actual de la misma.
 PROCESO BANCARIO PARA LA OBTENCIÓN DE LOS
CRÉDITO PROVENIENTES DE CONCESIONES MINERAS
• Asimismo se analiza la • Superada esa fase, toda la
rentabilidad que dicha garantía documentación se remite al área
dejará y si el cliente ya ha tenido de garantías de banca empresa
anteriormente créditos con la en donde se iniciará el estudio de
entidad financiera, dependiente títulos o dependiendo de la
de toda la información y análisis importancia del crédito y del
brindado del área de finanzas cliente se negociarán las clausulas
corporativas es que el área de contenidas en el contrato de
créditos determina el tipo de tasa hipoteca y los asesores legales
que se le dará al cliente según los analizaran todas las contingencias
productos existentes y que la posibles para determinar si
entidad financiera pueda ofrecer legalmente es viable la operación
reuniéndose en un Pre-comité crediticia
para determinar si
crediticiamente la operación es
viable o no.
 PROCESO BANCARIO PARA LA OBTENCIÓN DE LOS CRÉDITO
PROVENIENTES DE CONCESIONES MINERAS

• Luego de que los contratos estén aprobados por las partes y

redactados se inicia la tramitación en notaria,
consecuentemente enviar a registros públicos la
documentación para lograr la inscripción del bloqueo y
finalmente la inscripción de la hipoteca.
• Cabe precisar que el desembolso del crédito obtenido para
las éstas operaciones siempre se realiza una vez inscrito el
bloqueo y la escritura pública que formaliza el presente acto
haya sido suscrita por todas las partes que actúan en el
contrato.
• Actualmente las operaciones de este tipo son muy poco
frecuentes debido a la cantidad de riesgos que éstas
manejan y dado que no todas las personas titulares de una
concesión cumplen con la cantidad de requisitos que las
entidades financieras les solicitan a modo de contingencia.
 CONCLUSIONES
• Las hipotecas mineras siempre recaerán sobre una concesión
minera, la misma que es considerada por la ley como un inmueble
totalmente diferente al lugar donde subsiste y que sus efectos se
extienden inclusos a sus partes accesorias.
• Tienen un registro independiente del registro de predios común,
donde inscribirán no solo todos los actos relacionados con la
concesión sino también las hipotecas que se graven sobre éstas
concesiones.
• Para el banco es un tipo de operación poco frecuente y de mucho
análisis dado que el suelo puede pertenecer a un tercero distinto al
titular de la concesión, debe analizar los ratios financieros del
solicitante del crédito y determinar qué tan rentable resultaría el
concederle el crédito y cuáles serían las contingencias en caso del
incumpliendo de las obligaciones.