USUFRUCTO, SERVIDUMBRE Y TIEMPO

COMPARTIDO
USUFRUCTO - CONCEPTO

Es el derecho de usar de las cosas de otro y de percibir sus frutos sin alterar la
substancia de ellas.
”Es un derecho sobre un cuerpo, y si el cuerpo se destruye, queda necesariamente
destruido el derecho”
Relaciones jurídicas:
■ Entre el usufructuario, el titular del derecho real y un sujeto pasivo indeterminado.
■ Entre el usufructuario y el dueño de la cosa

CCEJ - Artículo 1039. El usufructo es el derecho real y

temporal de disfrutar de los bienes ajenos sin alterar su
substancia ni su forma, salvo pacto en contrario.
COSAS SUCEPTIBLES DE USUFRUCTO

Pueden recaer
Bienes (cosas) . - muebles, inmuebles, corporales e incorporales.
Derechos reales y personales
Tipos de usufructos:
■ Titulo particular.-se constituye sobre una cosa determinada (muebles, inmuebles,
corporales e incorporales)
■ Titulo universal.- se constituye sobre una universalidad de hecho o de derecho (Eje.
Se confiere por testamento el usufructo a favor de todos los bienes de la sucesión)
CONSTITUCION DEL USUFRUCTO
Artículo 1040.- El usufructo puede constituirse por disposición legal, contrato,
testamento o usucapión.
Artículo 1041.- Puede constituirse el usufructo a favor de una o varias personas,
simultánea o sucesivamente.
Artículo 1044.- El usufructo puede constituirse desde o hasta cierto día, puramente y
bajo condición.
Artículo 1045.- Es vitalicio el usufructo si en el título constitutivo no se expresa lo
contrario.
MODOS DE EXTINCION DEL USUFRUCTO
Artículo 1097. El usufructo se extingue:
I. Por muerte del usufructuario;
II. Por vencimiento del plazo por el cual se constituyó;
III. Por cumplirse la condición impuesta en el título constitutivo para la cesación de este
derecho;
IV. Por la reunión del usufructo y de la propiedad en una misma persona; mas si la reunión se
verifica en un solo bien o parte de lo usufructuado, en lo demás subsistirá el usufructo;
V. Por usucapión, conforme a lo prevenido respecto de los derechos reales;
VI. Por la renuncia expresa del usufructuario, salvo lo dispuesto respecto de las renuncias
hechas en fraude de los acreedores;
VII. Por la pérdida total del bien que era objeto del usufructo. Si la destrucción no es total, el
derecho continúa sobre lo que del bien haya quedado;
VIII. Por la cesación del derecho del que constituyó el usufructo, cuando teniendo un dominio
revocable llega el caso de la revocación; y
IX. Por no dar garantía el usufructuario por título gratuito, si el dueño no le ha eximido de esa
obligación.
SERVIDUMBRE

Artículo 1140. La servidumbre es un gravamen real impuesto sobre un inmueble para

beneficio directo de una persona determinada o, por consideración a otro bien al cual
se comunica así mayor utilidad, para el de cualquiera que sea dueño de él. El
beneficiado con una servidumbre debe ser siempre persona distinta del dueño del bien
sirviente.

Artículo 1141. Para que una servidumbre surta efectos contra terceros será requisito
indispensable la inscripción en el Registro Público de la Propiedad.
CLASIFICACION DE LAS
SERVIDUMBRES
Artículo 1147.- Las servidumbres tienen su origen en la voluntad del ser humano o de
la ley; las primeras se llaman voluntarias y las segundas legales.

VOLUNTARIA
LEGAL
Artículo 1188. El propietario de un
Artículo 1148.- Servidumbre legal es la
predio o heredad puede establecer en
establecida por la ley, teniendo en
ella, cuantas servidumbres tenga por
cuenta la situación de los predios y en
conveniente, y en el modo y forma que
vista de la utilidad pública y privada
mejor le parezca; siempre que no
conjuntamente.
contravenga las leyes ni perjudique
derechos de tercero.
DE LA SERVIDUMBRE LEGAL DE
DESAGUE
Artículo 1151.- Los predios inferiores están sujetos a recibir las aguas que
naturalmente, o como consecuencia de las mejoras agrícolas o industriales que se
hagan, caigan de los superiores, así como la piedra o tierra que arrastren en su curso.
DE LA SERVIDUMBRE LEGAL DE
ACUEDUCTOS
■ Artículo 1158.- El que quiera usar agua de que pueda disponer, tiene derecho a
hacerla pasar por los fundos intermedios, con obligación de indemnizar a sus
dueños, así como a los de los predios inferiores sobre los que se filtren o caigan las
aguas.
DE LA SERVIDUMBRE LEGAL DE PASO
■ Artículo 1175. Las disposiciones de este capítulo tendrán aplicación
exclusivamente para predios rústicos. Tratándose de predios urbanos deberá
estarse a lo que dispone la Ley de Desarrollo Urbano.
DE COMO SE ADQUIEREN LAS
SERVIDUMBRES VOLUNTARIAS

■ Artículo 1192.- Las servidumbres continuas y aparentes se adquieren por cualquier

título legal, incluso la usucapión.
■ Artículo 1193.- Las servidumbres continuas no aparentes y las discontinuas, sean o
no aparentes, no podrán adquirirse por usucapión.
DE LA EXTINCION DE LAS SERVIDUMBRES
Artículo 1206. Las servidumbres voluntarias se extinguen:
I. Por reunirse en una misma persona la propiedad de ambos predios; dominante y
sirviente;
II. Por el no uso:
Cuando la servidumbre fuere continua y aparente, por el no uso de tres años contados
desde el día en que dejó de existir el signo aparente de la servidumbre.
Cuando fuere discontinua o no aparente, por el no uso de cinco años contados desde el día
en que dejó de usarse; por haber ejecutado el dueño del fundo sirviente, acto contrario a la
servidumbre, o por haber prohibido que se usare de ella. Si no hubo acto contrario o
prohibición, aunque no se haya usado de la servidumbre o si hubo tales actos, pero
continúa el uso, no corre el tiempo de la usucapión;
III. Cuando los predios llegaren, sin culpa del dueño del predio sirviente, a tal estado
que no pueda usarse la servidumbre. Si en lo sucesivo los predios se restablecen de
manera que pueda usarse de la servidumbre, revivirá ésta, a no ser que desde el día en que
pudo volverse a usar, haya transcurrido el tiempo suficiente para la usucapión;
IV. Por la remisión hecha por el dueño del predio dominante; y
V. Cuando constituida en virtud de un derecho revocable, se vence el plazo, se
cumple la condición o sobreviene la circunstancia que debe poner término a aquél.
DERECHO DE USO DE TIEMPO
COMPARTIDO
Artículo 1115.- El derecho de uso en tiempo compartido es el régimen jurídico a que se
afecta una edificación y el mobiliario útil para ello, con la finalidad de que sea
aprovechado para fines turísticos en forma conjunta, separada y sucesivamente por los
adquirentes a quienes se denominará compartidarios y compartidor a los afectantes.

Se considera como operador para los fines de este artículo a quien tiene el cuidado y
mantenimiento del desarrollo.
RESPONSABILIDAD SOLIDARIAEN
TIEMPO COMPARTIDO
Artículo 1122. Son responsables solidariamente en favor de los compartidarios:
I. Por lo que corresponde a la entrega puntual, oportuna y en buen estado del
bien materia de la afectación a uso en tiempo compartido, el afectante o constituyente,
el promotor, el desarrollador y el vendedor o las personas físicas o de derecho que con
él hayan contratado;
II. Respecto a la calidad y vicios ocultos en los bienes materia de la afectación; el
constituyente o afectante, el operador, el constructor y los proveedores; y
III. Por lo que se refiere al ejercicio de los derechos de los titulares de esta
modalidad o compartidarios; el constituyente o afectante, y el operador.
OBLIGACIONES DE LOS COMPARTIDARIOS
Artículo 1123. Son obligaciones de los compartidarios:
I. Pagar el precio en la forma y términos convenidos;
II. Pagar la cuotas de conservación y mantenimiento, dentro de las cuales estarán
comprendidos los gastos de operación, reparación y reposición de mobiliario.
Esta obligación es independiente de que se haga o no uso de las instalaciones y servicios;
III. Respetar tanto el compartidario, como sus familiares e invitados, el reglamento de tiempo
compartido, así como usar el mobiliario y demás instalaciones en forma moderada procurando su
conservación.
En caso de que por cualquier evento sea destruido o afectado en su funcionamiento cualesquiera de
los bienes destinados al servicio, el responsable y solidariamente el compartidario, deberán pagar en
su totalidad el importe de la reparación o reposición de los bienes dañados; y
IV. Sujetarse estrictamente al tiempo que le ha sido asignado para el uso en materia de la
modalidad de esta propiedad.
En caso de que no se haga la desocupación el día y la hora señalados, el operador del bien, solicitará
por escrito ante la corporación de la policía del municipio, se le auxilie para proceder a la inmediata
desocupación de la unidad, debiéndose para ello en este caso levantar acta pormenorizada y
quedando el equipaje a disposición del operador como garantía de pago de cualquier responsabilidad
en que hubiere incurrido el usuario.
DERECHOS DE LOS COMPARTIDARIOS

Artículo 1124. Son derechos de los compartidarios, usar y gozar, por el tiempo
asignado, la unidad vacacional, así como los bienes muebles destinados y afectos a
ese servicio, ceder parcial o totalmente sus derechos; cuando se haga en forma parcial,
deberá notificarse con la debida antelación al operador mediante comunicación por
escrito. Cuando sea en forma total, la comunicación deberá ser auténtica y por escrito a
efecto de que se hagan las anotaciones que correspondan en el libro de registro de
compartidarios.
CUOTAS DE MANTENIMIENTO

Artículo 1132. El monto de las cuotas de mantenimiento de los servicios, será fijado
por las partes al otorgar el contrato, debiendo ser iguales para todos los compartidarios
en igualdad de condiciones. Los incrementos anuales no podrán exceder del que
registren los precios al consumidor, según publicaciones que emita anualmente la
Secretaría de Hacienda y Crédito Público, pudiendo adicionársele a las mismas en
forma extraordinaria hasta un quince por ciento sobre tales resultados.
Cuando exista inconformidad sobre el monto, las partes se someterán al arbitraje
inapelable de la autoridad municipal donde se ubique el inmueble, la cual podrá
solicitar antes de resolver un conflicto, la opinión técnica de la Secretaría de Turismo.
Artículo 1133. Queda estrictamente prohibido solicitar y gravar a los compartidarios
con cuotas destinadas a la mejoría del bien sujeto a la modalidad de tiempo
compartido.
PERDIDA DE DERECHOS

Artículo 1134. Cuando la falta de pago de las cuotas de mantenimiento se prolongue por más de tres
años, se extinguirán los derechos del compartidario, pudiéndose proceder a su posterior trasmisión en
favor de terceros.
Para que opere esta extinción el constituyente o afectante y el operador, en forma conjunta deberán
notificar al compartidario esta circunstancia, mediante comunicación que en tal sentido le dirijan al
domicilio que ante ellos tenga registrado.
Esta comunicación deberá hacerse por conducto del servicio postal, levantándose acta notarial en la
que se haga constar en forma circunstanciada, el depósito de la comunicación en el sobre y su entrega
al servicio postal, solicitando que se haga mediante el sistema de acuse de recibo; el notario deberá
agregar a su libro de documentos un ejemplar del contenido de la comunicación.
El compartidario podrá acreditar dentro del término improrrogable de 50 días naturales, ante el Juez
de Primera Instancia de ubicación del inmueble materia del tiempo compartido, que se encuentra al
corriente en sus pagos, debiéndose substanciar el negocio en forma incidental.
Si el titular no acredita el pago, se tendrán por perdidos en definitiva sus derechos.