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CONTRATO PRELIMINAR
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PRÓXIMOS
EXTINÇÃO DOS CONTRATOS
PASSOS
É o instrumento pelo qual as partes se obrigam reciprocamente a concluir um contrato com conteúdo
determinado. Cria um futuro contrahere, por isso, representa uma obrigação de fazer.
“O contrato preliminar é aquele cujo objeto consiste na celebração de outro contrato (o definitivo)”
(COELHO, 2016, p. 95). Assim, seu:
Objeto imediato: é a obrigação de fazer (manifestação de declaração de vontade);
Objeto mediato: é o contrato definitivo.
Atenção: o contrato preliminar não precisa observar a mesma forma do contrato definitivo
(princípio do consensualismo).
O contrato preliminar deve indicar os elementos mínimos do contrato que se pretende realizar (art.
462, CC).
Para gerar efeitos inter partes não é preciso levar o contrato preliminar a registro.
Para gerar efeitos com relação a terceiros é preciso que o contrato preliminar tenha sido registrado
(art. 463, parágrafo único, CC).
Enunciado n. 30, I Jornada de Direito Civil. Art. 463: a disposição do parágrafo único do art. 463 do
novo CC deve ser interpretada como fator de eficácia perante terceiros.
Realizado o contrato preliminar, havendo implemento do termo ou da condição, qualquer das partes
poderá exigir a celebração do contrato definitivo (tutela específica), desde que nele não conste
cláusula de arrependimento. O contrato definitivo deverá ser realizado em um prazo razoável (art.
463, CC).
Esgotado o prazo assinado ao promitente para que efetive o contrato definitivo, poderá o juiz, a
pedido do interessado, suprir a vontade da parte inadimplente, conferindo caráter definitivo ao
contrato preliminar, salvo se a isto se opuser à natureza da obrigação (art. 464, CC).
No entanto, caso a execução específica não seja de interesse do credor ou se a isso se opuser a
natureza da obrigação, o credor poderá pleitear perdas e danos (art. 465, CC).
A extinção caracteriza-se por ser um fato jurídico que coloca fim ao vínculo contratual.
Nulidades relativas
Causa anterior ou
Cláusula resolutiva
contemporânea
Cláusula de
arrependimento
Renúncia
Extinção
Revogação
Unilateral Denúncia
Resilição
Inadimplemento
Retratação
voluntário
Inadimplemento
fortuito
Resolução
Onerosidade
excessiva
Causa posterior
Frustração do fim
do contrato
Vícios
Morte do
Evicção
AULA 5: CONTRATO PRELIMINAR E EXTINÇÃO DOS CONTRATOS contratante
Direito Civil III
Extinção dos Contratos (arts. 472 a 480, CC) – Fatos Anteriores ou Contemporâneos
A extinção por fatos anteriores ou contemporâneos à extinção dos contratos decorre de:
I. Invalidades e Inexistência:
a) Nulidades absolutas – arts. 166 e 167, CC – efeitos ex tunc;
b) Nulidades relativas – art. 171, CC – efeitos ex nunc;
c) Inexistência do negócio jurídico (falta de elementos essenciais).
II. Cláusula resolutiva ou resolutória: uma parte não pode exigir o adimplemento contratual da
outra sem ter cumprido a própria prestação (art. 474, CC).
a) Presente apenas em contratos bilaterais;
b) Pode ser expressa (pacto comissório, gera efeitos automáticos e ex tunc) ou tácita (legal ou
implícita, depende de interpelação judicial);
c) A parte lesada pode requerer: resolução do contrato ou execução específica da prestação,
em ambos os casos cumulando com perdas e danos (art. 475, CC).
A extinção por fatos anteriores ou contemporâneos à extinção dos contratos decorre de:
Como são causas supervenientes, serão caracterizadas como causas de inadimplemento contratual.
Atenção: “dada a natureza do contrato, uma das partes houver feito investimentos
consideráveis para a sua execução, a denúncia unilateral só produzirá efeito depois de
transcorrido prazo compatível com a natureza e o vulto dos investimentos” (art. 473, parágrafo
único, CC).
b) Bilateral (ou distrato; mútuo consenso; mútuo dissenso; retratação bilateral): deve ter a
mesma forma do contrato, quando este exigir forma especial (art. 472, CC). A dissolução
convencional do contrato gera efeitos ex nunc.
A resilição é declaração receptícia de vontade e opera efeitos ex nunc – art. 473, CC.
Art. 475, CC: a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato ou exigir-
lhe o cumprimento, podendo exigir em ambas as hipóteses perdas e danos.
Exceção de contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus): é forma de condição
resolutiva tácita prevista no art. 476, CC que pode determinar a extinção do contrato bilateral
por mútuo inadimplemento. Tem por fundamento a boa-fé objetiva.
Enunciado n. 436, V Jornada de Direito Civil: a resolução da relação jurídica contratual também pode
decorrer de inadimplemento antecipado.
Enunciado n. 436, V Jornada de Direito Civil: a exceção de inseguridade prevista no art. 477, também
pode ser oposta à parte cuja conduta põe manifestamente em risco a execução do programa
contratual.
Art. 478, CC: “nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se
tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para outra, em virtude de acontecimentos
extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da
sentença que a decretar retroagirão à data da citação”.
Atenção: o juiz não pode determinar a revisão ex officio, a revisão deverá ser requerida pela parte
demandada.