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PROPIEDAD

HORIZONTAL
MISHELL GARCÍA, ANABEL GUAILLA, CAMILA JÁCOME, GÉNESIS SANTOS
LA PROPIEDAD HORIZONTAL

• La propiedad horizontal es un régimen especial de dominio, en el que concurren


derechos de propiedad exclusiva sobre bienes exclusivos y derechos de copropiedad
sobre el terreno y los demás bienes comunes.
• Da lugar a un régimen jurídico bastante complejo que conjuga dos tipos inseparables de
dominio, consagrados en el artículo 2 de la Ley de Propiedad Horizontal (Cada propietario
será dueño exclusivo de su piso, departamento o local y condómino en los bienes destinados al
uso común de los copropietarios del condominio inmobiliario):
1) Una propiedad unitaria individual y exclusiva que titulariza cada copropietario sobre
los diferentes pisos de un edificio, los departamentos o locales en los en que se divide, los
departamentos o locales de casa unifamiliares que sean independientes y tengan salida a la vía
pública, directamente o por un pasaje común, o sobre los subsuelos y buhardillas habitables,
siempre que sean independientes de los demás pisos y departamentos.

2) la propiedad comunitaria; es decir, la que corresponde a cada propietario de piso o


departamento sobre una alícuota de las llamadas áreas comunes del régimen.
BIENES COMUNES ( ARTÍCULO 3 LPH )

• Los necesarios para la existencia, seguridad y conservación del edificio.


Ejemplo: cimientos, sobrecimientos, techumbre y más componentes estructurales.
• Los que permitan a todos y cada uno de los propietarios el uso y goce de su piso;
departamento o local.
Ejemplo: terreno, muros.
• Las instalaciones de servicios generales, tales como calefacción, refrigeración, energía
eléctrica, alcantarillado, gas y agua potable, los vestíbulos, patios, puertas de entrada,
escalera, accesorios, habitación del portero y sus dependencias, y otros establecidos
por las municipalidades en sus ordenanzas, salvo lo dispuesto en el artículo
siguiente.
BIENES DE DOMINIO EXCLUSIVO (
ARTÍCULO 3 LPH )

• El piso, casa o departamento de vivienda o local comercial perteneciente a los


copropietarios que se encuentran delimitados en los planos de propiedad
horizontal, susceptibles de aprovechamiento independiente.

• Los elementos y accesorios que se encuentran en ellos, tales como: puertas


interiores, servicios sanitarios, armarios y aquellos no declarados como bienes
comunes.
REQUISITOS PARA EL ESTABLECIMIENTO DEL
RÉGIMEN

1) Declaratoria de Propiedad Horizontal, que corresponde al respectivo municipio


(artículo 19 LPH)

Requisitos según el municipio de Quito:

https://pam.quito.gob.ec/PAM/pdfs/GuiaTramites/Gesti%C3%B3n%20Urbana/LMU-
20%20%20PH-ORD-
ESP%20DECLARATORIA%20BAJO%20R%C3%89GIMEN%20DE%20PROPIEDAD%20
HORIZONTAL.pdf
2) Aprobación de un Reglamento de copropiedad que una vez inscrito tiene fuerza
obligatoria para todos los propietarios y para los futuros adquirientes (artículo 11 LPH)

• El Reglamento Interno deberá ser aprobado por el voto de por lo menos las dos terceras
partes de los copropietarios.
• El Reglamento Interno de Copropiedad deberá, en todo caso, ser protocolizado en una
notaría del cantón e inscrito en el Registro de la Propiedad respectivo.
3) Aprobación del plano de propiedad horizontal, con la ubicación y linderos
del inmueble, ubicación, número y linderos de cada piso, local y departamento;
ubicación de instalaciones de luz y fuerza, agua potable, teléfono, calefacción y
ventilación si las hubiere, desagüe y demás bienes comunes.

4) Protocolización de la Declaratoria municipal y del reglamento de


copropiedad. En las posteriores transferencias basta hacer referencia a esta
protocolización (artículo 19 LPH)

5) Inscripción de una copia del plano en el Libro de Propiedad Horizontal


del Registro de la propiedad del cantón (art 10 LPH). Asimismo, en las posteriores
transferencias basta hacer referencia al plano inscrito.
6) Debe contratarse obligatoriamente un seguro contra incendio y daños
de ascensores. (artículo 16 LPH)
No constituye El derecho del dominio
individual y el derecho Proporcionalidad
una persona sobre los bienes de uso de la alícuota
jurídica común son inseparables

Invisibilidad de En el Ecuador el
Excepción los bienes ordenamiento de esta
forma de copropiedad
comunes

Divisibilidad de
las hipotecas
• una persona posee propiedad exclusiva
• el titular del derecho tiene cuotas ideales sobre una unidad de vivienda
Copropiedad

Propiedad
horizontal
sobre el bien objeto del derecho de independientemente a otras
propiedad • cada titular del piso o departamento
• pluralidad de sujetos y una unidad de excluye a otros.
objetos • existe un reglamento interno, que regula los
• se reglamenta por las normas del código límites al dominio privado que ejercerán los
civil y se administra por la decisión de la condóminos.
mayoría del porcentaje de las cuotas de los • el dominio exclusivo del departamento se
copropietarios extiende hasta el límite de las secciones
• la cuota indivisa del bien se extiende al superiores e inferiores.
suelo, al subsuelo y sobre subsuelo • puede extinguirse por destrucción total o
• se extingue por la partición voluntaria o parcial de las tres cuartas partes en el que
forzosa de la misma sea producto de fuerza mayor o de
naturaleza.
DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS
PROPIETARIOS
DERECHOS.-

• Usar su piso, departamento o local en la forma prevista por el Reglamento de


copropiedad o, a falta de éste, conforme al objeto del edificio (artículo 7 LPH).
• Usar los bienes comunes en la forma prevista por el Reglamento de copropiedad o, en su
defecto, con ajuste al objeto del edificio.
• Solicitar la división de los bienes comunes en los casos señalados por la ley (artículo 14
LPH).
• Concurrir con voz y voto a la Asamblea de Copropietarios (artículo 7 LPH).
OBLIGACIONES.-

• Contribuir a las expensas comunes para la administración, conservación, reparación de bienes comunes y
contratación del seguro, en proporción al valor de su piso o departamento. Es necesario que este al día con
estos pagos.
• Conservar y mantener su piso o departamento en estado de permanente utilidad, de tal manera que no
disminuya el valor del edificio, ni se ocasionen graves molestias o se ponga en peligro a los demás propietarios
(artículo 15 LPH).
• Abstenerse de actos que comprometan la seguridad, solidez y salubridad del edificio (artículo 7 LPH).
• Abstenerse de ejecutar obras que signifiquen modificaciones de la estructura resistente, modificaciones en la
fachada y aumento de edificios en sentido horizontal o vertical, sin autorización unánime de los copropietarios
(artículo 7 LPH).
• Abstenerse de usar el bien para objetos distintos de los señalados en el Reglamento de copropiedad (artículo 7
LPH), ilícitos, inmorales o que afecten a las buenas costumbres y tranquilidad de sus vecinos (artículo 1 del
Reglamento).
TIPOS DE EXPENSA.-

• EXPENSAS ORDINARIAS.- Son expensas ordinarias las que son indispensables y


necesarias para la administración, conservación, reparación y seguridad de los bienes
comunes e incluyen: gastos de administración, remuneración de conserjes y empleados
del condominio, energía eléctrica para las áreas comunes, agua potable para las áreas
comunes, seguridad y vigilancia, mantenimiento de ascensores, mantenimiento de jardines
y áreas comunes, mantenimiento de equipos, útiles de limpieza, reparaciones ordinarias
del inmueble, de su equipamiento y combustibles para equipos del condominio y su
seguro.
• LAS EXPENSAS EXTRAORDINARIAS.- Expensas extraordinarias son las que fije
la Asamblea de Copropietarios para obras ocasionales emergentes o inversiones en el
inmueble en propiedad horizontal, y no se destinarán para cubrir expensas ordinarias.
RESPONSABILIDAD POR LOS DAÑOS
OCASIONADOS A LOS BIENES COMUNES

• Art. 3.- OBLIGATORIEDAD DEL REGLAMENTO GENERAL Y RESPONSABILIDAD POR


INCUMPLIMIENTO.

• En el artículo mencionado, nos hace referencia a la responsabilidad de los copropietarios


y ocupantes sobre los daños ocasionados por la violación o incumplimiento previstos en
la Ley de Propiedad Horizontal, en el presente Reglamento General y en el reglamento
interno que cada condominio dicte para su administración, conservación y mejoramiento.
ART. 12.- PROHIBICIONES PARA COPROPIETARIOS Y USUARIOS DE INMUEBLES
CONSTITUIDOS EN CONDOMINIO O DECLARADOS EN PROPIEDAD HORIZONTAL

• Dañar, modificar o alterar en forma alguna, ni aun a título de mejora, los bienes comunes
del inmueble.
• Hacer uso abusivo de los bienes comunes o contrario a su destino natural u obstaculizar.
• Dejar de pagar las expensas ordinarias y extraordinarias fijadas para la administración,
conservación y mejoramiento de los bienes comunes.
• Colocar objetos en la fachada del inmueble.
Ejemplos:
Ropa
alfombras
ART. 12.- PROHIBICIONES PARA COPROPIETARIOS Y USUARIOS DE INMUEBLES
CONSTITUIDOS EN CONDOMINIO O DECLARADOS EN PROPIEDAD HORIZONTAL

• Obstruir las áreas comunes que impidan • Instalar máquinas que causen ruidos,
el libre tránsito o afecten la estética, y produzcan vibraciones, interfieran o
limpieza del inmueble, dando facultada la distorsionen las ondas radiales y de
Administración para el inmediato retiro televisión o alteren el flujo de la
de los mismos. corriente eléctrica.
ART. 12.- PROHIBICIONES PARA COPROPIETARIOS Y USUARIOS DE INMUEBLES CONSTITUIDOS EN
CONDOMINIO O DECLARADOS EN PROPIEDAD HORIZONTAL

• Almacenar sustancias explosivas, tóxicas, insalubres, malolientes o de prohibida tenencia.


• Pintar o colocar rótulos, carteles, letreros, anuncios, avisos, inscripciones o signos en la fachada , paredes
o en cualquiera de las áreas comunes.
• Oponerse a la entrada a sus departamentos de vivienda o local comercial, de la persona que ejerza la
Administración, obreros o técnicos designados por ella para el control de funcionamiento o reparación
de los daños existentes en los bienes comunes.
• Efectuar descuentos, reducciones, deducciones ni compensaciones de ninguna naturaleza respecto de los
pagos que deben hacer, sean éstos por expensas comunales u otros valores.
• Las reclamaciones deben formularse por escrito y una vez pagados los valores facturados o liquidados.
ART. 12.- PROHIBICIONES PARA COPROPIETARIOS Y USUARIOS DE INMUEBLES
CONSTITUIDOS EN CONDOMINIO O DECLARADOS EN PROPIEDAD HORIZONTAL

• Dar en venta o arriendo su piso, sin previa • La Administración por tanto, será responsable
comunicación escrita otorgada por la, en la que ante la Asamblea General o ante el Órgano de
certifique que está al día en el pago de sus Administración competente de comunicar los
obligaciones para con el condominio. arriendos y ventas que se efectúen por los
copropietarios.
ART. 12.- PROHIBICIONES PARA COPROPIETARIOS Y USUARIOS DE INMUEBLES
CONSTITUIDOS EN CONDOMINIO O DECLARADOS EN PROPIEDAD HORIZONTAL

• Utilizar los corredores, escaleras, terrazas o demás lugares comunales del condominio o
edificio como sitios de almacenamiento, de reunión, de trabajo u otros fines similares,
salvo que exista autorización expresa y por escrito de la Administración.
CORTE SUPREMA DE TUCUMÁN

• A medida que se han generado nuevos casos de daños causados a terceros, se ha


estipulado la responsabilidad subsidiaria que tienen los copropietarios por las cosas
comunes; y por tanto, se habilita la pretensión de la parte actora contra los consorcistas
para el cobro de la parte proporcional de la deuda en mérito de cada unidad.
• Así también, se resolvió que la responsabilidad se extenderá a todos los copropietarios,
así sean nuevos o que se incorporen con posterioridad, porque quien se encuentra en un
consorcio, adquiere la calidad de consorcista con lo activo y pasivo, siendo irrelevante el
origen de la deuda y dando una mayor importancia a la naturaleza de la expensa común.
Administración del régimen
de
Propiedad Horizontal
CONTEMPLA DOS ÓRGANOS:

• 1. La asamblea de copropietarios. 2. Administrador.


LA ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS
ADMINISTRADOR

Cumplir y Demandar
hacer cumplir judicialmente la
Administra la ley, Recaudar y
aplicación de Llevar las
multas y
r con reglamentos, conservar las Contratar providencias por cuentas en
eficiencia y ordenanzas y expensas y el seguro infracciones forma clara
celo los resoluciones cuotas obligatorio (actos que y
de la ordinarias y comprometan
bienes la seguridad, documenta
comunes asamblea de extraordinarias. solidez y da.
copropietario seguridad del
s. edificio)
BIBLIOGRAFÍA
C, M. E. (2016). Propiedad horizontal 100 lecciones básicas que debe conocer. Bogotá, Colombia: Ediciones de la U.
Recuperado el 06 de 19 de 2018
Morillo, G. (2016). El régimen de copropiedad y sus problemas jurídicos. Quito.
Parraguez, L. S. (2016). Régimen jurídico de los bienes. Quito: Iuris dictio.
Reglamento a la ley de propiedad horizontal. (1960, art. 26). Reglamento a la ley de propiedad horizontal. En J.
Mahuad, Reglamento a la ley de propiedad horizontal.
Reglamento a la ley de propiedad horizontal. (1960, art. 29). Reglamento a la ley de propiedad horizontal. En J.
Mahuad, Reglamento a la ley de propiedad horizontal.
Reglamento a la Ley de Propiedad Horizontal. (27 de Septiembre de 2005,Art.12). Reglamento a la Ley de Propiedad
Horizontal. Obtenido de
http://www.silec.com.ec/Webtools/LexisFinder/DocumentVisualizer/DocumentVisualizer.aspx?id=CIVIL-
REGLAMENTO_A_LA_LEY_DE_PROPIEDAD_HORIZONTAL
Reglamento a la Ley de Propiedad Horizontal. (27 de Septiembre de 2005,Art.3). Reglamento a la Ley de Propiedad
Horizontal. Obtenido de
http://www.silec.com.ec/Webtools/LexisFinder/DocumentVisualizer/DocumentVisualizer.aspx?id=CIVIL-
REGLAMENTO_A_LA_LEY_DE_PROPIEDAD_HORIZONTAL