Dhani Mauludin S

Dwi Yuli Anggara S

Irvan Yahya Handika S
Aspek teknis merupakan aspek paling
dominan dalam suatu kontrak konstruksi.
Aspek inilah yang menjadi pusat
perhatian para pelaku industri jasa
konstruksi, seolah-olah apabila aspek ini
berhasil dilaksanakan proyek tersebut
dianggap berhasil/sukses.
 Syarat-syarat Umum Kontrak (General
Condition of Contract)
 Lampiran-lampiran (Appendices)
 Syarat-syarat Khusus Kontrak (Special
Condition of Contract/Condition of
Contract-Particulars)
 Spesifikasi Teknis (Technical
Specification)
 Gambar-gambar Kontrak (Contract
Drawing)
Aspek-aspek teknis ini akan diuraikan
secara rinci dalam Bab VIII mengenai
cara penyusunan kontrak. Walaupun yang
dijabarkan disini adalah aspek teknis,
tidak jarang aspek teknis berimplikasi
pada aspek lainnya.

Contohnya adalah munculnya aspek

hukum karena kurang hati-hati atau
kurang cermat dalam menguraikan salah
satu aspek teknis tertentu
 Lingkup Pekerjaan (Scope of Works)
Uraian pekerjaan harus dibuat sejelas mungkin serta didukung
dengan gambar-gambar dan spesifikasi teknis. Namun, bisa saja
ada yang terlupakan, misalnya batas pekerjaan tersebut dengan
pekerjaan yang berdampingan, yang dikerjakan oleh penyedia
jasa lain.

 Waktu Pelaksanaan (Construction Period)

Waktu pelaksanaan harus disebutkan dengan jelas, misal 450 hari.
450 hari yang dimaksud adalah sejak kapan? Sejak
penandatanganan kontrak/tanggal kontrak atau tanggal terbitnya
Surat Perintah Kerja atau tanggal penyerahan lahan atau tanggal
jaminan pelaksanaan atau tanggal diterimanya Uang Muka
 Metode Pelaksanaan
Meskitpin metode pelaksanaan sudah ditetapkan sebelumnya
dan sudah disetujui Pengguna Jasa, metode pelaksanaan dan
implementasinya sangat dipengaruhi antara lain oleh waktu
mulainya pelaksanaan, penyerahan lahan, jalan masuk ke
lapangan yang mengakibatkan metode kerja tersebut tidak dapat
dijaankan sebagaimana mestinya
 Jadwal Pelaksanaan
Setiap kontrak selalu dilengkapi dengan jadwal pelaksanaan
(Time schedule) yang diperluka sebagai alat untuk memantau dan
mengendalikan pekerjaan. Jadwal pelaksanaan biasanya sudah
disiapkan sebelum kontrak ditandatangani dan disetujui
Pengguna Jasa bersama-sama dengan persetujuan mengenai
Metde Kerja.
 Cara/Metode Pengukuran (Method of Measurement)

Dalam kontrak-kontrak konstruksi kita uamg lalu, hampir tidak

pernaj ada ketentuan mengenaik cara/metode pengukuran untuk
menghitung volume serta pekerjaan sesuai standar tertentu.
Sesungguhnya seluruh dokumen kontrak
terutama kontrak/perjanjian itu sendiri
adalah hukum. Pasal 1338 KUHPer
menyatakan bahwa seluruh perjanjian
yang dibuat secara sah merupakan
undang-undang bagi mereka yang
membuatnya.
 Penghentian Sementara Pekerjaan (Suspension of
Work)
Pasal mengenai hal ini sering kali lupa dicantumkan
dalam kontrak, padahal kemungkinan terjadinya hal
ini cukup besar terutama untuk kontrak-kontrak
besar dan menggunakan teknologi canggih dan
padat peralatan
 Pengakhiran Perjanjian/Perumusan Kontrak
Yang terjadi disini adalah pelaksanaan pekerjaan
dihentikan (bukan ditangguhkan sementara) oleh
satu pihak secara sepihak dengan membatalkan
kontrak.
 Ganti Rugi Keterlambatan (Liquidity Damages)

Dahulu dalam setiap kontrak ada pasal yang mengatur sanksi

berupa denda yang harus dibayar kepada penyedia jasa karena
keterlambatan penyelesaian pekerjaan. Akan tetapi belakangan
ini para pelaku jasa konstruksi mulai mengubah istilah denda
dengan ganti rugi atas keterlambatan.

 Penyelesaian Perselisihan (Settleent of Dispute)

Meskipun pembuatan kontrak didasari oleh itikad baik dari para

pihak, pasal mengenai hal ini harus diatur sebaik mungkin untuk
mengantisipasi mengenai kemungkinan timbulnya
perselisihan/sengketan mengenai kontrak tersebut. Apabila hal
ini tidak diatur dengan baik maka perselisihan/sengketa akan
berlarut-larut atau berkepanjangan tanpa ada penyelesaian.
 Keadaan Memaksa (Force Majeure)
Yang dimaksud disini adalah keadaan yang terjadi
diluar kehendak/kemampuan Penyedia Jasa maupun
Pengguna Jasa. Contohnya adalah tindakan/kemauan
Tuhan (Act of God) seperti Banjir, tanah longsor,
tindakan dari pemerintah, dan lain sebagainya.
 Hukum yang berlaku
Yang dimaksud disini adalah hukum yang berlaku
bagi kontrak tersebut. Hukum yang berlaku harus
dicantukmkan dalam kontrak untuk mengantisipasi
apabila timbul perselisihan/sengketa
 Bahasa Kontrak (Contract Language)
Kontrak konstruksi di Indonesia pada umumnya dibuat
dalam bahasa Indonesia terutama kontrak-kontrak dengan
pemerintah yang menggunakan dari dana pemerintah
murni (APBN). Namun proyek pemerintah yang
menggunakan dana pinjaman dari luar negeri (loan)
kontrak-kontraknya biasanya dibuat dalam bahasa inggris.
 Domisili
Kesepakatan mengenai domisili (tempat kedudukan) para
pihak dalam suatu kontrak ditentukan dengan maksud
apabila timbul perselisihan/sengketa, permasalahannya
akan diselesaikan oleh pengadilan.
 Aspek-aspek Keuangan/Perbankan yang
penting dalam suatu kontrak konstruksi
antara lain :

 Nilai Kontrak (Contract Amount)/Harga

borongan
 Cara Pembayaran (Method of Payment)
 Jaminan-jaminan (Guarantee/Bonds)
 Pembayaran dan cara pembayaran sangat erat
berkaitan dengan jaminan yang harus disediakan,
baik oleh Penyedia Jasa maupun Pengguna Jasa,
untuk menjamin/mengamankan pembayaran-
pembayaran tersebut.
Jaminan yang biasanya harus disediakan oleh
penyedia jasa antara lain :
 Jaminan Uang Muka (Advance Payment Bond)
 Jaminan Pelaksanaan (Performance Bond)
 Jaminan Perawatan Atas Cacat (Defect Liability Bond)
Sedangkan jaminan yang dapat diberikan oleh
Pengguna Jasa adalah :
 Jaminan Pembayaran (Payment Guarantee)
 Bank Garansi dan Standby Letter of
Credit
Garansi Bank merupakan peranjanjian buntut
(accessoir) yang apabila ditinjau dari segi
hukum merupakan perjanjian penanggungan
dan diatur dalam Buku ketika Bab-XVII pasal
1820 sampai dengan pasal 1850 Kitab Undang-
undang Hukum Perdata dimana bank bertindak
sebagai penanggung.
 Syarat minimum Garansi Bank yang harus
dipenuhi sekurang-kurangnya memuat :

 Judul
 Nama dan alamat bank pemberi
 Tanggal penerbitan
 Transaksi antara pihak yang dijamin
dengan penerima garansi
 Jumlah uang yang dijamin bank
 Tanggal mulai berlaku dan berakhir
 Penegasan batas waktu pengajuan klaim
 Surety Bond

Untuk mengatasi kendala Garansi Bank, kini

mulai banyak dipakai Surety Bond, yaitu sejenis
jaminan yang diberikan oleh perusahaan
asuransi. Karena perusahaan asuransi bukanlah
bank dan oleh karenanya tidak tunduk kepada
peraturan-peraturan Bank Indonesia.
 Memperluas jaminan yang dapat digunakan oleh
para Penyedia Jasa dalam pengerjaan
pemborongan dan/atau pembelian.
 Menciptakan pasar jaminan yang kompetitif,
sehingga tidak dimonopoli hanya oleh Bank
Pemerintah saja
 Ditunjuknya Lembaga Asuransi sebagai
pengelola Surety Bond dimaksudkan agar
Insurance Minded di kalangan Penyedia Jasa
khususnya dan dimasyarakat semakin
bertambah
 Merupakan kontrak antara tiga pihak dimana kontrak antara
Pemborong dan Pengguna Jasa adalah yang menjadi dasar
 Penerbitannya dilakukan tanpa mengandalkan adanya
kolateral, tetapi sebagai penggantinya pihak lain yang
bertindak sebagai indemnitor dilibatkan.
 Jangka waktu Surety Bond pada prinsipnya menjamin
sepanjang jangka waktu kontrak yang telah dibuat antara
principal dengan pengguna jasa
 Dalam penyelesaian klaim pada prinsipnya harus
dibuktikan terlebih dahulu adanya kerugian yang terjadi
 Atas segala kerugian yang dibayar, Surety Company
mempunyai hak tuntut secara otomatis kepada Principal
 Resikoyang dijamin dari Surety Bond tidak
ditahan sendiri oleh si penjamin, tetapi
diasuransikan sendiri oleh si penjamin, tetapi
diasuransikan kembali kepada perusahaan
Reasuransi seperti halnya yang diumumkan
berlaku pada bisnis asuransi

 Surety Bond adalah perjanjian yang bersifat

irrevocable
 Letter of Comfort

Biasanya diberikan oleh pemegam saham

mayoritas atau Bolding Company dari debitur
yang berisikan pernyataan bahwa pemegang
saham mayoritas/holding company tersebut :

• Tidak akan melepaskan saham-sahamnya pada debitur;

dan/atau
• Tidak akan mengganti pengurus debitur; dan/atau
• Debitur pada saat jatuh tempo utangnya akan mampu
melunasinya
 Warranty

Suatu pernyataan dari pembuatnya bahwa hak,

kualitas dan kuantitas dari suatu prestasi yang
diberikan adalah sah dan benar adanya

 Indemnity

Jaminan dari seseorang agar seorang pihak

ketiga melakukan sesuatu untuk orang yang
dijaminkannya dan jika pihak ketiga tersebut
gagal melakukannya, si penjamin akan
mengganti kerugian pihak yang dijamin.
 Selain bentuk jaminan di atas ada pula bentuk-
bentuk jaminan yang memang tida seaman
jaminan-jaminan di atas, tetapi tetap lebih aman
dibandingkan dengan jaminan-jaminan yang
sifatnya hanya moral. Sebagai contoh :

 Hipotik atas tanah ; walaupun dapat dijadikan uang

tetapi dalam pengajuannya tetap harus mengajukan
permohonan eksekusi Hipotik ke Pengadilan yang
memerlukan waktu kurang lebih 3 bulan.

 Cessie atau tagiahan, yaitu pengalihan hak atas piutang

 Penyerahan Hak Milik berdasarkakan kepercayaan;

jaminan ini dapat dikenakan atas barang-barang
bergerak, misalnya mesin-mesin
Dalam hal ini disarankan untuk tidak menerima
jaminan-jaminan yang sifatnya moril semata (moral
obligation)
Contohnya adalah Personal Guarantee dan Corporate
Guarantee karena jaminan tersebut tidak dapat
diuangkan dalam waktu yang relatif singkat.
Kecuali si Penjamin bersedia memenui kewajibannya
secara sukarela, tetap saja kita harus menempuh
jalur pengadilan yang panjang dan rumit untuk
memperoleh pemenuhan kewajiban tersebut.
Ada kalanya Pengguna Jasa tidak mampu
memberikan jaminan yang likuid berupa
Bank Garansi ataupun Standby L/C dalam
suatu kontrak Turnkey atau Contractor’s
Full Prefiinanced. Pada saat itulah
Rekayasa Hukum diperlukan.
Aspek perpajakan dalam usaha jasa
konstruksi pada seminar Nasional
Manajemen Konstruksi 2001 - Hotel
Grand Aquila, Bandung, 24 dan 25 April
2001 sbb:
 Pajak pertambahan Nilai (PPN)

Secara teori PPN adalha suatu jenis pajak tidak

langsung merupakan pajak konsumsi dalam
negeri yang dipungut pada setiap tingkap
penyerahan dalam jalur produksi, distribusi,
pemasaran, dan manajemen dengan metode
kredit pajak.
 Pajak Penghasilan

Merupakan jenis pajak langsung yang dipungut

pemerintah pada hampir setiap negara di dunia
meskipun dengan cara yang tidak selalu sama.
Di Indonesia pajak atas penghasilan dikenal
dengan istilah PPh
Dengan berlakunya perautran tersebut secara
garis besar penyedia jasa dibedakan antara
penyedia jasa yang memenuhi kualifikasi
sebagai usaha kecil mempunyai nilai pengadaan
sampai 1 milyar rupiah dan penyedia jasa tidak
memenuhi kualifikasi usaha kecil
 Mekanisme Pengenaan pajak:

Dikenakan pemotongan pajak yang bersifat final

oleh pengguna jasa yang merupakan badan
pemerintah yang ditunjuk Direktur Jendral Pajak
sebagai pemotong PPh pasal 23 saat
pembayaran uang muka dan termin
 Tarif Pajak

Besarnya Pajak Penghasilan yang terutang dan

harus dipotong oleh pengguna jasa atau disetor
sendiri oleh penyedia jasa ditetapkan sbb:
- 2% dari jumlah bruto, yang diterima wajib
pajak penyedia jasa pelaksanaan jasa konstruksi
- 4% dari jumlah bruto, yang diterima wajib
pajak penyedia jasa perencanaan konstruksi
- 4% dari jumlah bruto, yang diterima wajib
pajak penyedia jasa pengawasan konstruksi
 Mekanisme Pengenaan pajak:

• Dikenakan pemotongan pajak berdasarkan

pasal 23 Undang-undang pajak penghasilan
oleh pengguna jasa yang merupakan badan
pemerintah yang ditunjuk Direktur Jendral
Pajak sebagai pemotong PPh pasal 23 saat
pembayaran uang muka dan termin
• Dikenakan pajak berdasarkan pasal 25
undang-undang penghasilan
 Tarif Pajak

• Besarnya tarif pemotongan PPh pasal 23 atas

imbalan jasa konstruksi adalah sebesar 15% dari
perkiraan penghasilan netto
• Perkiraan penghasilan netto jasa konstruksi
ditentukan sebesar 26,67% dari jumlah bruto tdk
termasuk PPN dan PPn BM. Untuk jasa perencana
dan pengawas konstruksi 13,33% dari jumlah
bruto tdk termasuk PPN dan PPn BM.
 Biasanya terdapat dalam kontrak
konstruksi adalah asuransi yang harus
mencakup seluruh proyek termasuk
jaminan pada pihak ketiga dengan masa
pertanggungan selam proyek
berlangsung.
 Yang sering terjadi adalah sebagai akibat
terjadinya kelambatan penyelesaian proyek baik
karena alasan perpanjaan waktu penyelesain
maupun kelalaian penyedia jasa. Masa
pertanggungan asuransi ini dilampaui dan
terlewatkan untuk diperpanjang.

 Jenis asuransai lain yang ada dalam kontrak

adalah asuransi tenaga kerja (ASTEK) dan
asuransi kesehatan (ASKES)
 Penanggungan (insurer) yang memberikan
proteksi
 Tertanggung (insured) yang menerima
proteksi
 Peristiwa (accident) yang tidak diduga atau
tidak diketahui sebelumnya, peristiwa yang
dapat menimbulkan kerugian
 Kepentingan (interest) yang diasuransikan,
yang mungkin akan menaglami kerugian
yang disebabkan oleh peristiwa itu.
 Kepentinagn yang dapat diasuransikan
(insurable interest)
 Jaminan atas ganti rugi (indemnity)
 Kepercayaan (trustful)
 Itikad baik (utmost goodfaith)
Dalam suatu kontrak konstruksi tidak jarang
terdapat aspek sosial ekonomi yang harus
dimasukkan dalam kontrak. Di antaranya adalah
keharusan mengunankan tenaga kerja tertentu,
menggunakan bahan-bahan bangunan/material
serta peralatan yang diperoleh di dalam negeri
dan dampak lingkungan.
Keharusan menggunakan tenaga kerja tertentu
dapat berupa keharusan memakai tenaga kerja
yang tersedia di mana proyek tersebut berada.
Kemungkinan lain adalah suatu bagian pekerjaan
tertentu memang membutuhkan keahlian khusus,
seperti pekerjaan pahat atau ukiran kayu yang
mau tidak mau harus menggunakan tenaga ahli
tertentu seperti pemahat dari Bali.
Dampak lingkungan juga harus diatur dalam
kontrak konstruksi. UU No. 18/1999 telah
menyertakan bahwa aspek lingkungan harus
merupakan salah satu uraian yang sekurang-
kurangnya harus terdapat dalam kontrak
konstruksi, yaitu pasal 22 ayat 2 butir (m).
Selanjutnya dalam Permen No. 29/2000 Pasal 23
ayat (1) butir (m)
TERIMA KASIH
Sesi Pertanyaan :

1. Maksud dari irrevocable (Debby)

2. Contohan kasus penghentian sementara
pekerjaan. (Diah)
3. Mengatasi Perusahaan asing yang ingin
menggunakan Peraturan negara ketiga
(Lutfi)
4. Apa yang dimaksud dengan kontrak
turn key (Intan)
5. Teknis rekayasa hukum dalam pendaan
proyek konstruksi (wawan)