LOS CONTRATOS EN

PARTICULAR

LA COMPRAVENTA Y
LA PERMUTACIÓN
LA COMPRAVENTA
 Generalidades

• Proviene del antiguo “trueque”.

• Título XXIII del Libro IV, arts 1793 y siguientes.

 Concepto

 Art. 1793. La compraventa es un contrato en que una

de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a
pagarla en dinero. Aquélla se dice vender y ésta
comprar. El dinero que el comprador da por la cosa
vendida, se llama precio.
 Caracteres

a) Bilateral (artículo 1439)

b) Oneroso (artículo 1440)

c) Por regla general es conmutativo (artículo 1441),

pero excepcionalmente puede ser aleatoria (artículo
1813)

d) Principal (artículo 1442)

e) Por regla general es consensual (artículo 1443 y
1801.1), pero excepcionalmente es solemne (1801.2)

f) Constituye un título traslaticio de dominio (artículos

675 y 703), es decir, por si sola no transfiere el
dominio, para ello se requiere de la tradición. A
diferencia del Derecho francés en que el contrato tiene
eficacia real, en Chile la compraventa (y los contratos
en general) sólo generan obligaciones (eficacia
personal).
 Elementos de la compraventa

 Requiere de los requisitos generales del artículo 1445

 Además, de los especiales propios de este contrato:

a) La cosa
b) El precio y
c) El consentimiento en la cosa y el precio.
 Formas del contrato de compraventa

1) Por regla general es consensual (artículo 1801.1)

Art. 1801.1. La venta se reputa perfecta desde que las

partes han convenido en la cosa y en el precio; salvas
las excepciones siguientes.

El consentimiento debe recaer en la cosa (artículos

1453 y 1454), en el precio y en la venta misma (artículo
1453).
 Consentimiento en las ventas forzadas

Lo normal es que la voluntad se manifieste libre y

espontáneamente (artículos 1451 y 1682.3).

Compraventas forzadas. Artículo 671.3: “En las

ventas forzadas que se hacen por decreto judicial a
petición de un acreedor, en pública subasta, la persona
cuyo dominio se transfiere es el tradente, y el juez su
representante legal”.
2) Excepcionalmente es solemne y no basta el solo
consentimiento, sino que además debe cumplirse con
una formalidad ad solemnitatem.

La solemnidad legal consiste en la escritura pública

(artículo 1801.2): en la compraventa de bienes raíces,
censos, servidumbres y sucesiones hereditarias.
Para la adquisición del respectivo derecho real se
requiere la tradición (artículos 686 y 698)

La inscripción de la compraventa en el registro del

conservador es solemnidad de la tradición y no de la
compraventa.

Prueba de los contratos solemnes: se debe tener

presente el artículo 1701 y 18: el contrato no puede
probarse sino por la respectiva solemnidad legal.
 Mandato para vender

Se discute si el mandato para la venta de estos bienes

debe otorgarse por escritura pública, no obstante que
el mandato es, por regla general, consensual.

La jurisprudencia y la mayoría de la doctrina estiman

que si, porque en el mandato consta el consentimiento
del comprador o vendedor que actúa por mandatario.

Esta opinión se ha visto confirmada por la reforma que

la ley 18.802, de 1989, introdujo a los artículo 1749,
inciso penúltimo y 1754 inciso 2º del CC.
Sólo es solemne la venta de inmuebles por su
naturaleza y por adherencia, pero no:

a) La de muebles por anticipación (artículos

1801.3 y 571) “Los (…) no están sujetos a esta
excepción”.

b) Ni la de inmuebles por destinación que,

vendido separadamente del inmueble, recobran su
calidad de muebles.
 Formalidades especiales

Hay formalidades que la ley exige por las circunstancias en

que se celebra en contrato:

Por ejemplo, la previa tasación del inmueble y publicación

de avisos en las ventas forzadas (artículo 485 y ss del
C.P.C).

Otras veces por la calidad o estado de las personas que lo

celebran. Por ejemplo, artículos 254, 393 y 394 del CC. En
este caso se trata no de solemnidades, sino de formalidades
habilitantes.
 Solemnidades voluntarias

 Son las convenidas por las partes cuando el contrato

es naturalmente consensual y consisten en la
escritura pública o privada (artículo 1802)

 “Art. 1802. Si los contratantes estipularen que la

venta de otras cosas que las enumeradas en el inciso
2.- del artículo precedente no se repute perfecta
hasta el otorgamiento de escritura pública o privada,
podrá cualquiera de las partes retractarse mientras
no se otorgue la escritura o no haya principiado la
entrega de la cosa vendida”.
 Las arras

 Concepto: es la cantidad de dinero o de otras cosas

muebles que una de las partes da a la otra en
garantía de la celebración o ejecución del contrato, o
bien en parte del precio o en señal de quedar
convenidos.
 Clases de arras

1. Las que se dan en garantía de la celebración

o ejecución del contrato (artículos 1803 y 1804.

Constituyen la regla general (artículo 1805).

“Art. 1803. Si se vende con arras, esto es, dando una cosa
en prenda de la celebración o ejecución del contrato, se
entiende que cada uno de los contratantes podrá
retractarse; el que ha dado las arras, perdiéndolas; y el que
las ha recibido, restituyéndolas dobladas.

Art. 1804. Si los contratantes no hubieren fijado plazo

dentro del cual puedan retractarse, perdiendo las arras, no
habrá lugar a la retractación después de los dos meses
subsiguientes a la convención, ni después de otorgada
escritura pública de la venta o de principiada la entrega”.
2. Las que se dan como parte del precio o en señal de
quedar las partes convenidas (artículo 1805)

“Art. 1805. Si expresamente se dieren arras como

parte del precio, o como señal de quedar convenidos
los contratantes, quedará perfecta la venta; sin
perjuicio de lo prevenido en el artículo 1801, inciso 2.-.
No constando alguna de estas expresiones por escrito,
se presumirá de derecho que los contratantes se
reservan la facultad de retractarse según los dos
artículos precedentes”.
 Las arras en el Código de Comercio

 En el Código de Comercio se presumen dadas en

parte del precio no pudiendo las partes retractarse,
salvo el caso de estipulación contraria (artículos 107
y 108).
 Art. 107. La dación de arras no importa reserva del
derecho de arrepentirse del contrato ya perfecto, a
menos que se hubiere estipulado lo contrario.

 Art. 108. La oferta de abandonar las arras o de

devolverlas dobladas no exonera a los contratantes
de la obligación de cumplir el contrato perfecto o de
pagar daños y perjuicios.
 Gastos de la compraventa

 “Art. 1806. Los impuestos fiscales o municipales, las

costas de la escritura y de cualesquiera otras
solemnidades de la venta, serán de cargo del
vendedor; a menos de pactarse otra cosa”.
 Elementos esenciales de la compraventa

Según lo dijimos, los elementos esenciales específicos

de la compraventa, son los siguientes:

a) La cosa;

b) El precio; y

c) El consentimiento en la cosa y el precio.

 a) La cosa vendida

Constituye el objeto de la principal obligación del vendedor.

Requisitos. Los de todo acto jurídico (artículo 1461.1 y 2), sin

perjuicio de los siguientes propios de la compraventa.

“Art. 1461. No sólo las cosas que existen pueden ser objetos de
una declaración de voluntad, sino las que se espera que existan;
pero es menester que las unas y las otras sean comerciables, y
que estén determinadas, a lo menos, en cuanto a su género.
La cantidad puede ser incierta con tal que el acto o contrato fije
reglas o contenga datos que sirvan para determinarla”.
 1) Debe ser comerciable

 “Art.1810. Pueden venderse todas las cosas

corporales o incorporales, cuya enajenación no esté
prohibida por ley”. En relación con el artículo 1464.

 Art. 1812. Si la cosa es común de dos o más personas

proindiviso, entre las cuales no intervenga contrato
de sociedad, cada una de ellas podrá vender su cuota,
aun sin el consentimiento de las otras”.
2) Determinada, específica o genéricamente

 Por aplicación del artículo 1461.

 3) Debe ser singular

 “Art. 1811. Es nula la venta de todos los bienes presentes o

futuros o de unos y otros, ya se venda el total o una cuota;
pero será válida la venta de todas las especies, géneros y
cantidades, que se designen por escritura pública, aunque se
extienda a cuanto el vendedor posea o espere adquirir, con tal
que no comprenda objetos ilícitos. Las cosas no
comprendidas en esta designación se entenderán que no lo
son en la venta: toda estipulación contraria es nula”.

 En relación con los artículos 1407 y 2056.

 Hace excepción a esta característica la venta del derecho real

de herencia (art. 1801.2).
4) Debe ser real, esto es, existir o esperarse que
exista.

 Pueden venderse las cosas presentes y las futuras

(artículo 1461).
 Venta de cosas futuras

 “Art. 1813. La venta de cosas que no existen, pero se

espera que existan, se entenderá hecha bajo la
condición de existir, salvo que se exprese lo
contrario, o que por la naturaleza del contrato
aparezca que se compró la suerte”.

 Por regla general: es condicional y conmutativa.

 Excepcionalmente: es pura y simple y aleatoria.

 Distinta es la situación del artículo 1814, en que no
hay venta de cosa futura:

 “Art. 1814.1. La venta de una cosa que al tiempo de

perfeccionarse el contrato se supone existente y no
existe, no produce efecto alguno”.
 5) No debe pertenecer al comprador.

 “Art. 1816.1. La compra de cosa propia no vale: el

comprador tendrá derecho a que se le restituya lo
que hubiere dado por ella".
 Venta de cosa ajena

La venta de cosa propia no vale, pero si vale la venta de

cosa ajena.

“Art. 1815. La venta de cosa ajena vale, sin perjuicio de los

derechos del dueño de la cosa vendida, mientras no se
extingan por el lapso de tiempo”.

No es nula porque no está afecta a ningún vicio e nulidad y

porque el contrato sólo genera obligaciones, no transfiere
el dominio.

En cuanto a sus efectos, Hay que distinguir:

 a. Respecto del dueño.

La venta le es inoponible por falta de concurrencia y

conservará su derecho mientras el comprador no lo
adquiera por prescripción (artículo 2517).

El dueño deberá ejercer la acción reivindicatoria (artículo

889).

Pero el dueño en dos casos carecerá de acción

reivindicatoria porque la compraventa, además de ser
válida, transferirá el dominio:
1. Si el dueño ratifica la venta (artículo 1818, en
relación con el artículo 672).

Art. 1818. La venta de cosa ajena, ratificada después

por el dueño, confiere al comprador los derechos de tal
desde la fecha de la venta.
2. Si el vendedor adquiere después el dominio de ella:
“Art. 1819. Vendida y entregada a otro una cosa ajena,
si el vendedor adquiere después el dominio de ella, se
mirará al comprador como verdadero dueño desde la
fecha de la tradición. /Por consiguiente, si el vendedor
la vendiere a otra persona después de adquirido el
dominio, subsistirá el dominio de ella en el primer
comprador”.

En relación con el artículo 682.

 b. Respecto de las partes.

1) La compraventa seguida de tradición no dará al

comprador el dominio (artículo 682), pero entrará en
posesión de la cosa y podrá adquirir el dominio por
prescripción adquisitiva (artículo 683), incluso
ordinaria, puesto que puede ser poseedor regular
(artículo 702).
2) Si el vendedor no puede entregar la cosa, el
comprador puede pedir la resolución del contrato con
indemnización de perjuicios.

3) Si entregada la cosa al comprador, el verdadero

dueño la reivindica, el comprador podrá pedir el
saneamiento de la evicción.
 b) El precio

Concepto (art. 1793, parte final). “El dinero que el

comprador da por la cosa vendida, se llama precio”.

Es un elemento esencial de la compraventa.

Constituye el objeto de la principal obligación del

comprador.
 Requisitos del precio

1) Debe consistir en dinero

Pero puede pactarse en dinero y pagarse en otra cosa

(dación en pago, novación).

Si no consiste en dinero habrá permuta:

Art. 1794. Cuando el precio consiste parte en dinero y
parte en otra cosa, se entenderá permuta si la cosa vale
más que el dinero; y venta en el caso contrario.
 2) Debe ser real y serio

No debe ser fingido o irrisorio, pero no es necesario

que sea justo, salvo que se configure lesión enorme.

3) Debe ser determinado

Artículo 1461. Y arts. 1808 y 1809.

“Art. 1808. El precio de la venta debe ser determinado por los
contratantes.
Podrá hacerse esta determinación por cualesquiera medios o
indicaciones que lo fijen.
Si se trata de cosas fungibles y se vende al corriente de plaza, se
entenderá el del día de la entrega, a menos de expresarse otra cosa”.

“Art. 1809. Podrá asimismo dejarse el precio al arbitrio de un tercero;

y si el tercero no lo determinare, podrá hacerlo por él cualquiera otra
persona en que se convinieren los contratantes; en caso de no
convenirse, no habrá venta.
No podrá dejarse el precio al arbitrio de uno de los contratantes”.

En relación con el artículo 139 C. de Comercio.

 Capacidad en la compraventa

 Artículo 1445 N°1.

 La regla general es la capacidad (artículo 1446).

 “Art. 1795. Son hábiles para el contrato de venta

todas las personas que la ley no declara inhábiles
para celebrarlo o para celebrar todo contrato”.

 Incapacidades: pueden ser generales y especiales de

este contrato (artículo 1447).
 Las incapacidades especiales

Pueden ser dobles (para vender y comprar) y simples

(sólo para vender o sólo para comprar).
 Incapacidades dobles

1) La del artículo 1796

 “Art. 1796. Es nulo el contrato de compraventa entre

cónyuges no separados judicialmente (ley 19.947), y
entre el padre o madre y el hijo sujeto a patria potestad
(ley 19.585)”.

 No afecta la compraventa sobre los bienes del peculio

profesional del hijo de familia.

 La sanción en caso de infracción es la nulidad absoluta

por objeto ilícito (artículos 10, 11, 1466 y 1682.1).
 2) La del artículo 1800

“Art. 1800. Los mandatarios, los síndicos de los

concursos, y los albaceas, están sujetos en cuanto a la
compra o venta de las cosas que hayan de pasar por
sus manos en virtud de estos encargos, a lo dispuesto
en el artículo 2144”.
A los mandatarios y a los síndicos se les aplica el
artículo 2144.

“Art. 2144. No podrá el mandatario por sí ni por

interpuesta persona, comprar las cosas que el mandante le
ha ordenado vender, ni vender de lo suyo al mandante lo
que éste le ha ordenado comprar, si no fuere con
aprobación expresa del mandante”.

Pero a los albaceas, de acuerdo al artículo 1294, se les

aplica el artículo 412. El artículo 1294 recibiría aplicación
por sobre el artículo 1800, por ser especial, propio del
albaceazgo.
“Art. 412. Por regla general, ningún acto o contrato en que
directa o indirectamente tenga interés el tutor o curador, o
su cónyuge, o cualquiera de sus ascendientes o
descendientes, o de sus hermanos, o de sus consanguíneos
o afines hasta el cuarto grado inclusive, o alguno de sus
socios de comercio, podrá ejecutarse o celebrarse sino con
autorización de los otros tutores o curadores generales, que
no estén implicados de la misma manera, o por el juez en
subsidio.
Pero ni aun de este modo podrá el tutor o curador comprar
bienes raíces del pupilo, o tomarlos en arriendo; y se
extiende esta prohibición a su cónyuge, y a sus
ascendientes o descendientes”.
 Incapacidades simples para vender

 “Art. 1797. Se prohíbe a los administradores de

establecimientos públicos vender parte alguna de los
bienes que administran, y cuya enajenación no está
comprendida en sus facultades administrativas
ordinarias; salvo el caso de expresa autorización de
la autoridad competente”.
 Incapacidades simples para comprar

1) La del artículo 1798, en relación con los artículos 321 y

481 del COT. “Art. 1798. Al empleado público se prohíbe
comprar los bienes públicos o particulares que se vendan
por su ministerio; y a los jueces, abogados, procuradores o
escribanos los bienes en cuyo litigio han intervenido, y que
se vendan a consecuencia del litigio; aunque la venta se
haga en pública subasta”.

2) La del artículo 1799. “Art. 1799. No es lícito a los tutores

y curadores comprar parte alguna de los bienes de sus
pupilos, sino con arreglo a lo prevenido en el título De la
administración de los tutores y curadores”. En relación con
el artículo 412
Modalidades en el contrato de compraventa

Por regla general, puede sujetarse a modalidades:

“Art. 1807. La venta puede ser pura y simple, o bajo

condición suspensiva o resolutoria.
Puede hacerse a plazo para la entrega de la cosa o del
precio.
Puede tener por objeto dos o más cosas alternativas.
Bajo todos estos respectos se rige por las reglas
generales de los contratos, en lo que no fueren
modificadas por las de este título”.
 Reglas especiales

Nos referiremos a:

1) Venta al peso, cuenta o medida

2) Venta a prueba o al gusto

 1) Venta al peso, cuenta o medida

“Art. 1821. Si se vende una cosa de las que suelen venderse

a peso, cuenta o medida, pero señalada de modo que no
pueda confundirse con otra porción de la misma cosa,
como todo el trigo contenido en cierto granero, la pérdida,
deterioro o mejora pertenecerá al comprador, aunque
dicha cosa no se haya pesado, contado ni medido; con tal
que se haya ajustado el precio.
Si de las cosas que suelen venderse a peso, cuenta o
medida, sólo se vende una parte indeterminada, como diez
fanegas de trigo de las contenidas en cierto granero, la
pérdida, deterioro o mejora no pertenecerá al comprador,
sino después de haberse ajustado el precio y de haberse
pesado, contado o medido dicha parte.
Art. 1822. Si avenidos vendedor y comprador en el precio,
señalaren día para el peso, cuenta o medida, y el uno o el
otro no compareciere en él, será éste obligado a resarcir al
otro los perjuicios que de su negligencia resultaren; y el
vendedor o comprador que no faltó a la cita podrá, si le
conviniere, desistir del contrato”.

En ambos casos el contrato se encuentra perfecto al haber

consentimiento en la cosa y en el precio, y la operación de
peso, cuenta o medida sólo tiene influencia en los riesgos.
 2) Venta a prueba o al gusto

“Art. 1823. Si se estipula que se vende a prueba, se

entiende no haber contrato mientras el comprador no
declara que le agrada la cosa de que se trata, y la
pérdida, deterioro o mejora pertenece entre tanto al
vendedor.
Sin necesidad de estipulación expresa se entiende
hacerse a prueba la venta de todas las cosas que se
acostumbra vender de ese modo”.
 Efectos del contrato de compraventa

Son los derechos y obligaciones que genera para las

partes y pueden ser:

a) De la esencia (dar la cosa, pagar el precio),

b) De la naturaleza (la obligación de saneamiento)

c) Puramente accidentales.
 Obligaciones del vendedor

“Art. 1824.1. Las obligaciones del vendedor se reducen

en general a dos: la entrega o tradición, y el
saneamiento de la cosa vendida”.
 Obligación de entregar la cosa vendida

¿A qué se obliga el vendedor?. Posibilidades:

a) Se obliga a hacer dueño al comprador.

b) Se obliga sólo a otorgar al comprador una posesión

tranquila y pacífica.

¿Importancia?: Importa para determinar cuando hay

infracción de la obligación de dar (artículo 1489).
 Opiniones

 Según la doctrina mayoritaria (Alessandri, Somarriva,

Meza) el vendedor sólo se obliga a otorgar al comprador
una posesión tranquila y pacífica, basada en el artículo
1815.

 De manera que una vez turbado el comprador en su

posesión, debería pedir al vendedor el saneamiento de la
evicción.

 Sin embargo, en la práctica, el vendedor se obliga a hacer

dueño al comprador, porque la acción de evicción es una
verdadera acción resolutoria que la ley ha reglamentado
especialmente.
 Forma de la entrega

 “Art. 1824.1. Las obligaciones del vendedor se

reducen en general a dos: la entrega o tradición, y el
saneamiento de la cosa vendida. La tradición se
sujetará a las reglas dadas en el Título VI del Libro
II”.

 Remisión a los artículos 684 y 686.

 Obligación de entregar materialmente la cosa

 No basta la entrega jurídica.

 En caso contrario, el comprador puede ejercer las

acciones del artículo 1489.
 Momento de la entrega

 “Art. 1826.1. El vendedor es obligado a entregar la

cosa vendida inmediatamente después del contrato o
a la época prefijada en él”.
 Derecho legal de retención del vendedor

“Art. 1826.3. Todo lo cual se entiende si el comprador

ha pagado o está pronto a pagar el precio íntegro o ha
estipulado pagar a plazo”.

“Art. 1826.4. Pero si después del contrato hubiere

menguado considerablemente la fortuna del
comprador, de modo que el vendedor se halle en
peligro inminente de perder el precio, no se podrá
exigir la entrega aunque se haya estipulado plazo para
el pago del precio, sino pagando, o asegurando el
pago”.
 Lugar y gastos de la entrega

Lugar de la entrega: se aplican las reglas generales del

pago (artículos 1587 a 1589).

Gastos de la entrega: “Art. 1825. Al vendedor tocan

naturalmente los costos que se hicieren para poner la
cosa en disposición de entregarla, y al comprador los
que se hicieren para transportarla después de
entregada”.
 Importancia de la entrega

“Art. 1817. Si alguien vende separadamente una misma

cosa a dos personas, el comprador que haya entrado en
posesión será preferido al otro; si ha hecho la entrega a
los dos, aquel a quien se haya hecho primero será
preferido; si no se ha entregado a ninguno, el título
más antiguo prevalecerá”.
Derechos del comprador si el vendedor no
efectúa la entrega

Art. 1826.2. Si el vendedor por hecho o culpa suya ha

retardado la entrega, podrá el comprador a su arbitrio
perseverar en el contrato o desistir de él, y en ambos
casos con derecho para ser indemnizado de los
perjuicios según las reglas generales.
Todo lo cual se entiende si el comprador ha pagado o
está pronto a pagar el precio íntegro o ha estipulado
pagar a plazo”.

En relación con los artículos 1489 y 1552.

 ¿Qué comprende la entrega?

“Art. 1828. El vendedor es obligado a entregar lo que

reza el contrato.

Art. 1829. La venta de una vaca, yegua u otra hembra

comprende naturalmente la del hijo que lleva en el
vientre o que amamanta; pero no la del que puede
pacer y alimentarse por sí solo.

Art. 1830. En la venta de una finca se comprenden

naturalmente todos los accesorios, que según los
artículos 570 y siguientes se reputan inmuebles”.
¿De cargo de quién son los riesgos de la cosa
vendida?

La regla general

 “Art. 1820. La pérdida, deterioro o mejora de la

especie o cuerpo cierto que se vende, pertenece al
comprador, desde el momento de perfeccionarse el
contrato, aunque no se haya entregado la cosa;...”

 Aplicación de la regla del artículo 1550.

 Excepciones

 En la compraventa sujeta a condición suspensiva “...salvo

que se venda bajo condición suspensiva, y que se cumpla
la condición, pues entonces, pereciendo totalmente la
especie mientras pende la condición la pérdida será del
vendedor, y la mejora o deterioro pertenecerá al
comprador”.

 En la venta al peso, cuenta o medida: art. 1821.2.

 En la venta al gusto: art. 1823.

 La entrega en la venta de predios rústicos

 Artículos 1831 y siguientes.

 Un predio rústico puede venderse con relación a su

cabida o como una especie o cuerpo cierto, es decir,
puede considerarse o no la cabida o superficie del
predio.

 Si se vende con relación a su cabida pueden

presentarse problemas en caso que la cabida real sea
mayor o menor que la declarada en el contrato.
Para que se entienda vendido en relación a su cabida,
debe:

a) Expresarse la cabida en el contrato,

b) El precio debe fijarse en relación a ella y

c) Las partes no deben renunciar a las acciones

derivadas de que la cabida real sea distinta a la
declarada en el contrato.
Se vende como cuerpo cierto, si las partes no señalan
la cabida o si lo hacen, declaran que es un dato
puramente ilustrativo (“ad corpus”).
 Efectos de la venta con relación a la cabida

Si la cabida declarada coincide exactamente con la real, no

se presenta problema alguno. Pero puede ocurrir:

1) Que la cabida real sea mayor que la declarada “Art.

1832.1. Si se vende el predio con relación a su cabida, y la
cabida real fuere mayor que la cabida declarada, deberá el
comprador aumentar proporcionalmente el precio; salvo
que el precio de la cabida que sobre, alcance a más de una
décima parte del precio de la cabida real; pues en este caso
podrá el comprador, a su arbitrio, o aumentar
proporcionalmente el precio o desistir del contrato; y si
desiste, se le resarcirán los perjuicios según las reglas
generales”.
2) Que la cabida real sea menor que la declarada “Art.
1832.2. Y si la cabida real es menor que la cabida
declarada, deberá el vendedor completarla, y si esto no
le fuere posible, o no se le exigiere, deberá sufrir una
disminución proporcional del precio; pero si el precio
de la cabida que falte alcanza a más de una décima
parte del precio de la cabida completa, podrá el
comprador, a su arbitrio, o aceptar la disminución del
precio, o desistir del contrato en los términos del
precedente inciso”.
 Efectos de la venta como cuerpo cierto

No se presentarán problemas de cabida salvo que se señalen los

linderos.

“Art. 1833. Si el predio se vende como un cuerpo cierto, no

habrá derecho por parte del comprador ni del vendedor para
pedir rebaja o aumento del precio, sea cual fuere la cabida del
predio.
Sin embargo, si se vende con señalamiento de linderos, estará
obligado el vendedor a entregar todo lo comprendido en ellos; y
si no pudiere o no se le exigiere, se observará lo prevenido en el
inciso 2.- del artículo precedente”.

Sin embargo, debe tenerse presente el artículo 78 del

Reglamento del CBR.
Art. 78. La inscripción de títulos de propiedad y de derechos reales,
contendrá:
1º. La fecha de la inscripción;
2º. La naturaleza, fecha del título y la oficina en que se guarda el original;
3º. Los nombres, apellidos y domicilios de las partes;
4º. El nombre y linderos del fundo;
5º. La firma del Conservador.
Si se pidiere la inscripción de un título translaticio del dominio de un
inmueble o de alguno de los derechos reales mencionados en el artículo 52,
número 1º; y en el título no apareciere facultado uno de los otorgantes o un
tercero para hacer por sí solo el registro, será necesario además que las partes
o sus representantes firmen la anotación.
En las transferencias que procedan de decretos judiciales no hay necesidad
de que las partes firmen las anotaciones.
 Prescripción

 “Art. 1834. Las acciones dadas en los dos artículos

precedentes expiran al cabo de un año contado desde
la entrega”.

 “Art. 1836. Además de las acciones dadas en dichos

artículos compete a los contratantes la de lesión
enorme en su caso”.

 “Art. 1835. Las reglas dadas en los dos artículos

referidos se aplican a cualquier todo o conjunto de
efectos o mercaderías”.
 La obligación de saneamiento

“Art. 1824.1. Las obligaciones del vendedor se reducen

en general a dos: la entrega o tradición, y el
saneamiento de la cosa vendida”.

Es la segunda obligación del vendedor, pues no basta

que entregue la cosa vendida sino que debe hacerlo de
manera que el comprador pueda gozar de ella
tranquila y útilmente.

Comprende el saneamiento de la evicción y de los

vicios redhibitorios.
“Art. 1837. La obligación de saneamiento comprende
dos objetos: amparar al comprador en el dominio y
posesión pacífica de la cosa vendida, y responder de
los defectos ocultos de ésta, llamados vicios
redhibitorios”.
 Características de esta obligación

a) Es una obligación de la naturaleza del contrato

(artículo 1444).

b) Es eventual, puede que tenga o no lugar

 Saneamiento de la evicción

Objeto

“Art. 1837. La obligación de saneamiento comprende

dos objetos: amparar al comprador en el dominio y
posesión pacífica de la cosa vendida...”.

Este amparo comprende dos etapas

1) Una obligación de hacer y
2) Una obligación de dar
 La obligación de hacer

 Consiste en que el vendedor debe concurrir al juicio

que un tercero inicie en contra del comprador
pretendiendo derechos sobre la cosa una vez que
sea legalmente citado por el comprador y a fin de
defenderlo en la forma que establece la ley.
 La obligación de dar

 Consiste en indemnizar al comprador en caso de que

la cosa sea evicta.

 La obligación de hacer es indivisible y la de dar es

divisible (art. 1840).
Requisitos para que se haga exigible el
saneamiento de la evicción

1) Que el comprador se vea expuesto a sufrir evicción

de la cosa comprada

2) Que el vendedor sea citado de evicción.

 Concepto de evicción

 “Art. 1838. Hay evicción de la cosa comprada,

cuando el comprador es privado del todo o parte de
ella, por sentencia judicial”.

 “Art. 1839. El vendedor es obligado a sanear al

comprador todas las evicciones que tengan una causa
anterior a la venta, salvo en cuanto se haya
estipulado lo contrario”.
 Elementos

1) Privación total o parcial de la cosa. La expresión

“parte” tiene un sentido material o intelectual, como si
se hace valer un derecho de usufructo o servidumbre.

2) Sentencia judicial. La evicción supone un juicio, no

bastan reclamaciones extrajudiciales. El vendedor sólo
tiene que sanear las turbaciones de derecho y no las de
hecho.
3) Debe tener una causa anterior a la venta. Artículos
1839 y 1843.1.

“Art. 1839. El vendedor es obligado a sanear al

comprador todas las evicciones que tengan una causa
anterior a la venta, salvo en cuanto se haya estipulado
lo contrario”.

“Art. 1843.1. El comprador a quien se demanda la cosa

vendida, por causa anterior a la venta...”.
 Obligación de hacer

Para hacer efectiva esta obligación, el comprador debe citar

de evicción al vendedor, hacerle saber del juicio.

“Art. 1843.1. El comprador a quien se demanda la cosa

vendida, por causa anterior a la venta, deberá citar al
vendedor para que comparezca a defenderla”.

Si no lo cita, el vendedor queda exonerado de

responsabilidad: “Art. 1843.3. Si el comprador omitiere
citarle, y fuere evicta la cosa, el vendedor no será obligado
al saneamiento;...”.
La citación debe hacerse conforme al C.P.C. “Art.
1843.2. Esta citación se hará en el término señalado
por el Código de Enjuiciamiento”.

Artículos 584 y siguientes del C.P.C. (Título V del Libro

III).

La citación debe hacerse antes de la contestación de la

demanda.
 A quién puede citarse

 “Art. 1841. Aquel a quien se demanda una cosa

comprada podrá intentar contra el tercero de quien
su vendedor la hubiere adquirido, la acción de
saneamiento que contra dicho tercero competería al
vendedor, si éste hubiese permanecido en posesión
de la cosa”.
Una vez citado el vendedor, pueden suceder dos
cosas:

1) Que no comparezca dentro del término

legal.

“Art. 1843.3....y si el vendedor citado no compareciere

a defender la cosa vendida, será responsable de la
evicción; a menos que el comprador haya dejado de
oponer alguna defensa o excepción suya, y por ello
fuere evicta la cosa”.
2) Que comparezca dentro del término legal

2.1. Si el vendedor comparece dentro del término legal y no

se allana al saneamiento. Asume el papel de demandado,
pero el comprador puede siempre intervenir como tercero
coadyuvante.

“Art. 1844. Si el vendedor comparece, se seguirá contra él

solo la demanda; pero el comprador podrá siempre
intervenir en el juicio para la conservación de sus
derechos”.
2.2. Si el vendedor comparece dentro del término legal y se
allana al saneamiento. En cambio, si se allana al
saneamiento, porque considera inútil defender el juicio
porque se va a perder, el comprador puede:

Aceptar el allanamiento: en cuyo caso el vendedor deberá

indemnizarle y tendremos una evicción sin sentencia
judicial

Art. 1856. La acción de saneamiento por evicción

prescribe...Se contará el tiempo desde la fecha de la
sentencia de evicción; o si ésta no hubiere llegado a
pronunciarse,...”.
No aceptar el allanamiento. Si el comprador no acepta el
allanamiento del vendedor:

“Art. 1845. Si el vendedor no opone medio alguno de

defensa, y se allana al saneamiento, podrá con todo el
comprador sostener por sí mismo la defensa; y si es
vencido, no tendrá derecho para exigir del vendedor el
reembolso de las costas en que hubiere incurrido
defendiéndose, ni el de los frutos percibidos durante dicha
defensa y satisfechos al dueño”.

Tendrá derecho a que se le indemnice conforme al artículo

1847, excepto los rubros 3 y 4.
“Art. 1847. El saneamiento de evicción, a que es
obligado el vendedor, comprende:

3.- La del valor de los frutos, que el comprador hubiere

sido obligado a restituir al dueño; sin perjuicio de lo
dispuesto en el artículo 1845;

4.- La de las costas que el comprador hubiere sufrido a

consecuencia y por efecto de la demanda; sin perjuicio
de lo dispuesto en el mismo artículo;..”.
 Obligación de dar

Si la sentencia niega lugar a la demanda:

“Art. 1855. Si la sentencia negare la evicción, el

vendedor no será obligado a la indemnización de los
perjuicios que la demanda hubiere causado al
comprador, sino en cuanto la demanda fuere
imputable a hecho o culpa del vendedor”.
En cambio, si la acoge, la cosa será evicta.

El vendedor debe indemnizar al comprador los rubros

comprendidos en el artículo 1847.

Con las limitaciones de los artículos 1848, 1849 y 1850.

“Art. 1847. El saneamiento de evicción, a que es obligado el vendedor,
comprende:
1.- La restitución del precio, aunque la cosa al tiempo de la evicción
valga menos;
2.- La de las costas legales del contrato de venta que hubieren sido
satisfechas por el comprador;
3.- La del valor de los frutos, que el comprador hubiere sido obligado a
restituir al dueño; sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 1845;
4.- La de las costas que el comprador hubiere sufrido a consecuencia y
por efecto de la demanda; sin perjuicio de lo dispuesto en el mismo
artículo;
5.- El aumento de valor que la cosa evicta haya tomado en poder del
comprador, aun por causas naturales o por el mero transcurso del
tiempo.
 Lo anterior con las limitaciones que siguen:

 Art. 1848. Si el menor valor de la cosa proviniere de deterioros de que el

comprador ha sacado provecho, se hará el debido descuento en la
restitución del precio.

 Art. 1849. El vendedor será obligado a reembolsar al comprador el aumento

de valor, que provenga de las mejoras necesarias o útiles, hechas por el
comprador, salvo en cuanto el que obtuvo la evicción haya sido condenado
a abonarlas. El vendedor de mala fe será obligado aun al reembolso de lo
que importen las mejoras voluptuarias.

 Art. 1850. El aumento de valor debido a causas naturales o al tiempo, no se

abonará en lo que excediere a la cuarta parte del precio de la venta; a
menos de probarse en el vendedor mala fe, en cuyo caso será obligado a
pagar todo el aumento de valor, de cualesquiera causas que provenga”.
Si la evicción es parcial: Puede pedir la resolución de la
venta o el saneamiento de la evicción.

“Art. 1852.4. Si la evicción no recae sobre toda la cosa

vendida, y la parte evicta es tal, que sea de presumir
que no se habría comprado la cosa sin ella, habrá
derecho a pedir la rescisión de la venta”.
“Art. 1853. En virtud de esta rescisión, el comprador
será obligado a restituir al vendedor la parte no evicta,
y para esta restitución será considerado como
poseedor de buena fe, a menos de prueba contraria; y
el vendedor además de restituir el precio, abonará el
valor de los frutos que el comprador hubiere sido
obligado a restituir con la parte evicta, y todo otro
perjuicio que de la evicción resultare al comprador”.
Si no es de tanta importancia la parte evicta, o en el de
no pedirse la rescisión de la venta:

Art. 1854. En caso de no ser de tanta importancia la

parte evicta, o en el de no pedirse la rescisión de la
venta, el comprador tendrá derecho para exigir el
saneamiento de la evicción parcial con arreglo a los
artículos 1847 y siguientes.
 Caso de las ventas forzadas

 En el caso de las ventas forzadas, la indemnización se

limita a la restitución del precio:

 “Art. 1851. En las ventas forzadas hechas por

autoridad de la justicia, el vendedor no es obligado,
por causa de la evicción que sufriere la cosa vendida,
sino a restituir el precio que haya producido la
venta”.
 Extinción de la obligación de saneamiento

La extinción puede ser:

Total, si el vendedor queda liberado de toda
responsabilidad y
Parcial, si su responsabilidad se limita a ciertas
prestaciones.

Se extingue por:
a) Renuncia,
b) Prescripción y
c) En otros casos especiales previstos por la ley.
 Renuncia

Puede renunciarse a esta obligación (artículos 1444 y

1839), pero el legislador ha reglamentado la renuncia.

Si es de mala fe, o sea, el vendedor conoce la causa de

la evicción y no dándola a conocer al comprador
estipula su irresponsabilidad, el pacto es nulo: “Art.
1842. Es nulo todo pacto en que se exima al vendedor
del saneamiento de evicción, siempre que en ese pacto
haya habido mala fe de parte suya”.
Si es de buena fe, la extinción es sólo parcial porque
siempre debe restituir el precio recibido:

“Art. 1852. La estipulación que exime al vendedor de la

obligación de sanear la evicción, no le exime de la
obligación de restituir el precio recibido.
Y estará obligado a restituir el precio íntegro, aunque
se haya deteriorado la cosa o disminuido de cualquier
modo su valor, aun por hecho o negligencia del
comprador, salvo en cuanto éste haya sacado provecho
del deterioro”.
Sólo en los dos casos del artículo 1852.3, la extinción
es total:

“Cesará la obligación de restituir el precio, si el que

compró lo hizo a sabiendas de ser ajena la cosa, o si
expresamente tomó sobre sí el peligro de la evicción,
especificándolo”.
 Prescripción

 La obligación de saneamiento, en cuanto a la

obligación de hacer, es imprescriptible.

 En cuanto a la obligación de dar: “Art. 1856. La

acción de saneamiento por evicción prescribe en
cuatro años; mas por lo tocante a la sola restitución
del precio, prescribe según las reglas generales. / Se
contará el tiempo desde la fecha de la sentencia de
evicción; o si ésta no hubiere llegado a pronunciarse,
desde la restitución de la cosa”
 Otras causas previstas en la ley

En determinados casos la ley declara al vendedor liberado

total o parcialmente de la obligación de saneamiento de la
evicción.
Totalmente

1) “Art. 1843.3. Si el comprador omitiere citarle, y fuere

evicta la cosa, el vendedor no será obligado al
saneamiento;...”.

2) “Art. 1843.3....y si el vendedor citado no compareciere a

defender la cosa vendida, será responsable de la evicción; a
menos que el comprador haya dejado de oponer alguna
defensa o excepción suya, y por ello fuere evicta la cosa”.
3) Art. 1846. Cesará la obligación de sanear en los
casos siguientes: 1.- Si el comprador y el que demanda
la cosa como suya se someten al juicio de árbitros, sin
consentimiento del vendedor y los árbitros fallaren
contra el comprador;

4) Art. 1846. Cesará la obligación de sanear en los

casos siguientes: 2.- Si el comprador perdió la
posesión por su culpa, y de ello se siguió la evicción.
 Parcialmente

1) En las ventas forzadas (artículo 1851)

2) “Art. 1845. Si el vendedor no opone medio alguno

de defensa, y se allana al saneamiento, podrá con todo
el comprador sostener por sí mismo la defensa; y si es
vencido, no tendrá derecho para exigir del vendedor el
reembolso de las costas en que hubiere incurrido
defendiéndose, ni el de los frutos percibidos durante
dicha defensa y satisfechos al dueño”.
 Saneamiento de los vicios redhibitorios

 El vendedor debe procurar al comprador una

posesión útil de la cosa vendida, es decir, la osa debe
servir para el objeto que determinó su adquisición,
por lo que si la cosa adolece de vicios o defectos
habrá violado tal obligación.

 En ese caso la ley concede al comprador la acción

redhibitoria:
“Art. 1837. La obligación de saneamiento comprende
dos objetos: amparar al comprador en el dominio y
posesión pacífica de la cosa vendida, y responder de
los defectos ocultos de ésta, llamados vicios
redhibitorios”.

“Art. 1857. Se llama acción redhibitoria la que tiene el

comprador para que se rescinda la venta o se rebaje
proporcionalmente el precio por los vicios ocultos de la
cosa vendida, raíz o mueble, llamados redhibitorios”.
“Art. 1858. Son vicios redhibitorios los que reúnen las
calidades siguientes:...”
1.) Haber existido al tiempo de la venta;
2.) Ser tales, que por ellos la cosa vendida no sirva para su
uso natural, o sólo sirva imperfectamente, de manera que
sea de presumir que conociéndolos el comprador no la
hubiera comprado o la hubiera comprado a mucho menos
precio;
3.) No haberlos manifestado el vendedor, y ser tales que el
comprador haya podido ignorarlos sin negligencia grave de
su parte, o tales que el comprador no haya podido
fácilmente conocerlos en razón de su profesión u oficio”.
 Conceptos de vicios redhibitorios

 La ley no los define, pero de los artículos 1837, 1857 y

1858 se infiere que:

 “Son los defectos ocultos de la cosa vendida, raíz o

mueble, que reúnen las calidades que la ley exige”.
 Requisitos

1)El vicio debe ser contemporáneo a la venta: “Art. 1858.

Son vicios redhibitorios los que reúnen las calidades
siguientes: 1.) Haber existido al tiempo de la venta;...”.

2) Debe ser grave. “Art. 1858. Son vicios redhibitorios los

que reúnen las calidades siguientes: 2.) Ser tales, que por
ellos la cosa vendida no sirva para su uso natural, o sólo
sirva imperfectamente, de manera que sea de presumir que
conociéndolos el comprador no la hubiera comprado o la
hubiera comprado a mucho menos precio;...”.
3) Debe ser oculto. “Art. 1858. Son vicios redhibitorios
los que reúnen las calidades siguientes: 3.) No
haberlos manifestado el vendedor, y ser tales que el
comprador haya podido ignorarlos sin negligencia
grave de su parte, o tales que el comprador no haya
podido fácilmente conocerlos en razón de su profesión
u oficio”.
Debe tenerse presente el artículo 1863:

“Art. 1863. Las partes pueden por el contrato hacer

redhibitorios los vicios que naturalmente no lo son”.
 Efectos de los vicios redhibitorios

Autorizan al comprador para ejercitar la acción

redhibitoria para:

(a) que se rescinda la venta o

(b) se rebaje proporcionalmente el precio por los

vicios ocultos de la cosa vendida (artículo 1857), según
mejor le pareciere.
La acción redhibitoria propiamente tal y la quanti
minoris

La acción redhibitoria toma el nombre de:

a) “Acción redhibitoria propiamente tal” cuando tiene

por objeto la resolución de la venta, y

b) “Acción aestimatoria o quanti minoris”, cuando

tiene por objeto la rebaja del precio.
 El comprador puede exigir o la resolución de la venta
o la rebaja del precio, según mejor le pareciere
(artículo 1860)

 Sin embargo, hay casos de excepción en que el

comprador sólo puede pedir la rebaja del precio (y
no la resolución de la venta) y otros casos de
excepción en que puede pedir, además, que se le
indemnicen los perjuicios.

 Estos casos son:

(1) “Art. 1868. Si los vicios ocultos no son de la importancia
que se expresa en el número 2.- del artículo 1858, no
tendrá derecho el comprador para la rescisión de la venta
sino sólo para la rebaja del precio”.

(2) “Art. 1861. Si el vendedor conocía los vicios y no los

declaró, o si los vicios eran tales que el vendedor haya
debido conocerlos por razón de su profesión u oficio, será
obligado, no sólo a la restitución o la rebaja del precio, sino
a la indemnización de perjuicios; pero si el vendedor no
conocía los vicios ni eran tales que por su profesión u oficio
debiera conocerlos, sólo será obligado a la restitución o la
rebaja del precio”.
(3) “Art. 1862. Si la cosa viciosa ha perecido después
de perfeccionado el contrato de venta, no por eso
perderá el comprador el derecho que hubiere tenido a
la rebaja del precio, aunque la cosa haya perecido en su
poder y por su culpa.
Pero si ha perecido por un efecto del vicio inherente a
ella, se seguirán las reglas del artículo precedente”.
Casos en que el objeto vendido se compone de
varias cosas

 “Art. 1864. Vendiéndose dos o más cosas

juntamente, sea que se haya ajustado un precio por
el conjunto o por cada una de ellas, sólo habrá lugar
a la acción redhibitoria por la cosa viciosa y no por el
conjunto; a menos que aparezca que no se habría
comprado el conjunto sin esa cosa; como cuando se
compra un tiro, yunta o pareja de animales, o un
juego de muebles”.
Extinción de la obligación de saneamiento de
vicios redhibitorios

1) Por renuncia (artículo 1444), salvo que el vendedor esté

de mala fe. “Art. 1859. Si se ha estipulado que el vendedor
no estuviese obligado al saneamiento por los vicios ocultos
de la cosa, estará sin embargo obligado a sanear aquellos
de que tuvo conocimiento y de que no dio noticia al
comprador”.

2) En caso de ventas forzadas. “Art. 1865. La acción

redhibitoria no tiene lugar en las ventas forzadas hechas
por autoridad de la justicia. Pero si el vendedor, no
pudiendo o no debiendo ignorar los vicios de la cosa
vendida, no los hubiere declarado a petición del
comprador, habrá lugar a la acción redhibitoria y a la
indemnización de perjuicios”.
3) Por prescripción. Hay que distinguir:

La acción redhibitoria propiamente tal

“Art. 1866. La acción redhibitoria durará seis meses respecto de

las cosas muebles y un año respecto de los bienes raíces, en
todos los casos en que leyes especiales o las estipulaciones de los
contratantes no hubieren ampliado o restringido este plazo. El
tiempo se contará desde la entrega real”.

“Art. 1867. Habiendo prescrito la acción redhibitoria, tendrá

todavía derecho el comprador para pedir la rebaja del precio y la
indemnización de perjuicios según las reglas precedentes”.
La acción aestimatoria o quanti minoris:

“Art. 1869. La acción para pedir rebaja del precio, sea

en el caso del artículo 1858, o en el del artículo 1868,
prescribe en un año para los bienes muebles y en
dieciocho meses para los bienes raíces”.
 Caso especial
“Art. 1870. Si la compra se ha hecho para remitir la
cosa a lugar distante, la acción de rebaja del precio
prescribirá en un año contado desde la entrega al
consignatario, con más el término de emplazamiento,
que corresponda a la distancia.
Pero será necesario que el comprador en el tiempo
intermedio entre la venta y la remesa haya podido
ignorar el vicio de la cosa, sin negligencia de su parte”.
 La acción indemnizatoria: prescribe según las reglas
generales (artículo 2515).
Vicios redhibitorios y Ley de Protección de los
derechos de los consumidores

 La Ley 19.496, de 7 de marzo de 1997,establece

normas sobre protección de los derechos de los
consumidores.

 La ley regula en los artículos 19, 20, 21 y 22 la

responsabilidad que emerge cuando el bien que
adquiere el consumidor defrauda sus expectativas en
cuanto a calidad, aptitud de uso o cantidad.
 Las normas del CC sobre vicios redhibitorios (aplicables
también a las compraventas mercantiles, según el
artículo 154 del Código de Comercio) y las de este cuerpo
legal coinciden en alguna medida, en cuanto ambas
regulaciones, con varias diferencias entre sí, persiguen
proteger al adquirente de productos que no cuentan con
la idoneidad esperable.

 Ya que la Ley 19.496 no excluye esta posibilidad, debe

entenderse que el consumidor-comprador puede optar
entre el régimen especial de esta ley y el régimen común
de los Códigos Civil y de Comercio (H. Corral).
 Obligaciones del comprador

Enunciación

a) Pagar el precio

b) Recibir la cosa vendida

 Obligación de recibir la cosa vendida

 Consiste en hacerse cargo de ella, tomando posesión de

la misma.

 Es la contrapartida de la obligación del vendedor de

entregar la cosa.

 Sólo se refiere a ella el artículo 1827: Art. 1827. Si el

comprador se constituye en mora de recibir, abonará al
vendedor el alquiler de los almacenes, graneros o vasijas
en que se contenga lo vendido, y el vendedor quedará
descargado del cuidado ordinario de conservar la cosa, y
sólo será ya responsable del dolo o de la culpa grave.
 Obligación de pagar el precio

 Art. 1871. La principal obligación del comprador es la

de pagar el precio convenido.

 Lugar y tiempo del pago: “Art. 1872. 1. El precio

deberá pagarse en el lugar y el tiempo estipulados, o
en el lugar y el tiempo de la entrega, no habiendo
estipulación en contrario.”
 Derecho del comprador para depositar el precio

Art. 1872.2. Con todo, si el comprador fuere turbado

en la posesión de la cosa o probare que existe contra
ella una acción real de que el vendedor no le haya dado
noticia antes de perfeccionarse el contrato, podrá
depositar el precio con autoridad de la justicia, y
durará el depósito hasta que el vendedor haga cesar la
turbación o afiance las resultas del juicio.
 Efectos del no pago del precio

 Art. 1873. Si el comprador estuviere constituido en

mora de pagar el precio en el lugar y tiempo dichos,
el vendedor tendrá derecho para exigir el precio o la
resolución de la venta, con resarcimiento de
perjuicios.

 En relación con el artículo 1489.

 Resolución de la venta por no pago del precio

 Hay que distinguir: efectos entre las partes y efectos

respecto de terceros.

 Entre las partes: resuelto el contrato, las partes

deben ser restituidas al estado anterior a su
celebración.
 El comprador debe al vendedor:

1) La restitución de la cosa (artículo 1487)

2) La restitución de los frutos “Art. 1875.1. La resolución de

la venta por no haberse pagado el precio, dará derecho al
vendedor para... que se le restituyan los frutos, ya en su
totalidad si ninguna parte del precio se le hubiere pagado,
ya en la proporción que corresponda a la parte del precio
que no hubiere sido pagada”. En relación con el artículo
1488.

3) Si se hubieren dado arras, “Art. 1875.1. La resolución de

la venta por no haberse pagado el precio, dará derecho al
vendedor para retener las arras, o exigirlas dobladas...”
4) Debe indemnizar los deterioros que la cosa haya
experimentado: Art. 1875.3. Para el abono de... los
deterioros al vendedor, se considerará al [comprador]
como poseedor de mala fe, a menos que pruebe haber
sufrido en su fortuna, y sin culpa de su parte,
menoscabos tan grandes que le hayan hecho imposible
cumplir lo pactado.

5) El vendedor puede demandar indemnización de

perjuicios (artículo 1873).
 El vendedor debe al comprador:

1) Restitución de la parte del precio pagada: “Art.

1875.2. El comprador a su vez tendrá derecho para que
se le restituya la parte que hubiere pagado del precio”.

2) Abonar las mejoras al comprador, para cuyo efecto

se considerará al [comprador] como poseedor de mala
fe, a menos que pruebe haber sufrido en su fortuna, y
sin culpa de su parte, menoscabos tan grandes que le
hayan hecho imposible cumplir lo pactado.
 Efectos respecto de terceros

No afecta a terceros de buena fe:

Art. 1876. La resolución por no haberse pagado el

precio no da derecho al vendedor contra terceros
poseedores, sino en conformidad a los artículos 1490 y
1491.
Si en la escritura de venta se expresa haberse pagado el
precio, no se admitirá prueba alguna en contrario sino
la de nulidad o falsificación de la escritura, y sólo en
virtud de esta prueba habrá acción contra terceros
poseedores.
Cláusula de reserva del dominio por no pago del
precio

 En general se llama así al pacto por el cual el

tradente mantiene el dominio de la cosa tradida
hasta el cumplimiento de una condición o plazo
suspensivos.

 El artículo 680, inciso 2º hace aplicación de ella

permitiendo esta cláusula por no pago del precio, lo
que es una importante garantía para el acreedor.
Artículo 680.2. “Verificada la entrega por el vendedor,
se transfiere el dominio de la cosa vendida, aunque no
se haya pagado el precio, a menos que el vendedor se
haya reservado el dominio hasta el pago, o hasta el
cumplimiento de una condición”

Sin embargo, el artículo 1874 le niega efectos: “La

cláusula de no transferirse el dominio sino en virtud de
la paga del precio, no producirá otro efecto que el de la
demanda alternativa enunciada en el artículo
precedente...”
La doctrina sostiene que cabe aplicar el artículo 1874
por ser especial y propio de la compraventa (artículos
4 y 13 del CC)

Criterio discutible porque el artículo 680 también se

refiere a la compraventa (“vendedor”).
Los pactos accesorios al contrato de compraventa

La ley regula: a) El pacto comisorio; b) El pacto de

retroventa; c) El pacto de retracto.

Además: Art. 1887. Pueden agregarse al contrato de

venta cualesquiera otros pactos accesorios lícitos; y se
regirán por las reglas generales de los contratos.

El pacto comisorio (arts. 1877 a 1880) lo estudiamos

en “Teoría de las obligaciones”.
 El pacto de retroventa

Concepto

Art. 1881. Por el pacto de retroventa el vendedor se

reserva la facultad de recobrar la cosa vendida,
reembolsando al comprador la cantidad determinada
que se estipulare, o en defecto de esta estipulación lo
que le haya costado la compra.
 Comentarios

a) Se trata de una compraventa sujeta a una condición

resolutoria ordinaria.

b) La condición es, además, meramente potestativa,

porque depende de la sola voluntad del vendedor y es
válida porque éste es el acreedor de la obligación del
comprador de devolver la cosa vendida si el vendedor
manifiesta voluntad en este sentido (artículo 1478).
c) La reserva debe hacerse en la misma compraventa

d) El vendedor debe reembolsar al comprador la

cantidad determinada que se estipulare, o en defecto
de esta estipulación lo que le haya costado la compra.

e) Debe indicarse un plazo no superior a 4 años, para

que el vendedor ejercite su derecho (artículo 1885)
f) El vendedor debe hacer valer su derecho
judicialmente, salvo que las partes acuerden lo contrario
(artículo 1885. El tiempo en que se podrá intentar la
“acción” de retroventa)

g) El vendedor debe dar al comprador noticia

anticipada: “Art. 1885.2. Pero en todo caso tendrá derecho
el comprador a que se le dé noticia anticipada, que no
bajará de seis meses para los bienes raíces ni de quince días
para las cosas muebles; y si la cosa fuere fructífera, y no
diere frutos sino de tiempo en tiempo y a consecuencia de
trabajos e inversiones preparatorias, no podrá exigirse la
restitución demandada sino después de la próxima
percepción de frutos
h) Este derecho es intransferible, pero puede
transmitirse mortis causa: Art. 1884. El derecho que
nace del pacto de retroventa no puede cederse.
 Efectos del pacto de retroventa

a) Si el vendedor no hace valer su derecho, la

condición resolutoria habrá fallado.

b) Si el vendedor hace valer su derecho, la condición

resolutoria se habrá cumplido, produciéndose la
resolución de la venta.

Resuelto el contrato, las partes deben ser restituidas al

estado anterior a su celebración.
 Efectos entre las partes

1) Art. 1883. El vendedor tendrá derecho a que el

comprador le restituya la cosa vendida con sus
accesiones naturales.

2) Tendrá asimismo derecho a ser indemnizado de los

deterioros imputables a hecho o culpa del comprador.

3) Será obligado al pago de las expensas necesarias,

pero no de las invertidas en mejoras útiles o
voluptuarias que se hayan hecho sin su
consentimiento.
 Efectos respecto de terceros

La resolución no afecta a terceros de buena fe:

Art. 1882. El pacto de retroventa en sus efectos contra

terceros se sujeta a lo dispuesto en los artículos 1490 y
1491.
 Prescripción

Art. 1885.1. El tiempo en que se podrá intentar la

acción de retroventa no podrá pasar de cuatro años
contados desde la fecha del contrato.
 El pacto de retracto (addictio in rem)

Art. 1886. Si se pacta que presentándose dentro de

cierto tiempo (que no podrá pasar de un año), persona
que mejore la compra se resuelva el contrato, se
cumplirá lo pactado; a menos que el comprador o la
persona a quien éste hubiere enajenado la cosa, se
allane a mejorar en los mismos términos la compra.
a) Se trata de una compraventa sujeta a una condición
resolutoria ordinaria.

b) La condición es, además, casual

c) El plazo no puede ser superior a 1 año

d) En igualdad de condiciones, la ley prefiere al

comprador o la persona a quien éste hubiere
enajenado la cosa
 Efectos del pacto de retracto

Entre las partes y respecto de terceros, se aplican las

reglas del pacto de retroventa:

“Art. 1886.2 y 3. La disposición del artículo 1882 se

aplica al presente contrato.
Resuelto el contrato, tendrán lugar las prestaciones
mutuas, como en el caso del pacto de retroventa”.
 Rescisión de la compraventa por lesión enorme

 Art. 1888. El contrato de compraventa podrá

rescindirse por lesión enorme.
 La lesión y su concepto general

 Se define como el perjuicio pecuniario que la realización

de un acto o contrato acarrea al autor o a alguna de las
partes.

 En los contratos ella se manifiesta en una desigualdad

económica entre las prestaciones de las partes y si esta
desigualdad traspasa los límites que la ley establece se
denomina lesión enorme.

 Por lo mismo, en el ámbito contractual, opera en los

contratos onerosos y conmutativos y no en los contratos
gratuitos ni en los contratos onerosos y aleatorios.
 La lesión en el CC chileno

En nuestro CC no existe una norma de carácter general que la

consagre como posibilidad de anular los actos y contratos, sino
que la ley la ha contemplado en ciertos y determinados casos
(7).

1) En la compraventa de bienes raíces (artículos 1888 y

siguientes);

2) En la permuta de bienes raíces (artículo 1900);

3) En la cláusula penal (artículo 1544);

4) En el mutuo (artículo 2206);

5) En la partición de bienes (artículo 1348);

6) En la aceptación de asignaciones por causa de

muerte (artículo 1234); y

7) En la anticresis (artículo 2443).

 Efectos de la lesión

La sanción no es uniforme:

a) A veces la lesión acarrea la nulidad del acto o

contrato, sin perjuicio de que en determinados casos es
posible hacer subsistir el acto por parte de la persona
contra quien se pide la nulidad por lesión, si ésta equipara
su prestación en los términos que la ley señala. (en la
compraventa, permuta, aceptación de una herencia o
legado y en la partición).

b) Otras veces la sanción es simplemente la rebaja de la

prestación que supera los límites que permite el legislador
(en la cláusula penal, en el mutuo y en la anticresis)
 Fundamento de la lesión

 Su fundamento es la equidad, impedir que una

persona se perjudique en forma ostensible a favor de
otra, y también para proteger a los asignatarios por
el daño económico que les puede significar la lesión.
 Naturaleza de la lesión

Existen dos criterios a este respecto, un criterio

subjetivo y otro objetivo.

Criterio subjetivo. Para este criterio, la lesión es un

vicio de la voluntad. Dentro de este criterio existen dos
tendencias:

a) Sería un vicio propio y específico, distinto del error,

la fuerza y el dolo, que proviene del apremio moral
causado por la imperiosa necesidad de dinero, apremio
que viciara la voluntad.
b) Sería un vicio asimilable al error, la fuerza o el dolo.

La lesión sería consecuencia de uno de estos vicios,

porque quien la sufre celebra el acto o por
equivocación o ignorancia (error), o por encontrarse
apremiado de hacerlo (fuerza) o por haber sido
engañado (dolo).
 Críticas al criterio subjetivo

 Si la lesión fuera consecuencia de uno de estos vicios,

sería innecesaria, porque se podría pedir la rescisión del
acto por error, fuerza o dolo, sin necesidad de invocar la
lesión.

 Este criterio atenta contra la seguridad en las relaciones

jurídicas, creando incerteza respecto de la validez de un
acto.

 Además, en caso de lesión, en verdad hay voluntad libre.

 Criterio Objetivo

La lesión debe apreciarse con un criterio puramente

objetivo, porque la lesión no tiene ninguna relación
con la voluntad de la víctima.

Opera simplemente cuando la desigualdad de las

prestaciones de las partes supera los límites
permitidos por el legislador, como ocurre por ejemplo
en la compraventa (artículo 1889).
 Situación en Chile

En Chile se sigue el criterio objetivo, porque en los

casos en que el Código la acepta, la lesión se aprecia en
una forma puramente objetiva.

Además, el artículo 1451, cuando enuncia los vicios de

la voluntad, no menciona la lesión.
 La lesión enorme en la compraventa (art. 1888)

Requisitos para que tenga lugar

1) Que la venta sea susceptible de rescindirse

por lesión. Procede sólo en la venta de bienes raíces.

No procede:
1) En las ventas de bienes muebles (artículo 1891), y
por lo mismo, no tiene lugar en las ventas comerciales
(artículo 126 del Código de Comercio);

2) Ni en las ventas que se hubieren hecho por el

ministerio de la justicia (artículo 1891), sean
voluntarias o forzadas, porque se hacen en pública
subasta;

3) En la venta de minas, pese a que son inmuebles

(artículo 170 del Código de Minería).
2) Que la lesión sea enorme. Según el artículo 1889:

a) El vendedor sufre lesión enorme, cuando el precio que

recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que
vende (100-45);

b) El comprador a su vez sufre lesión enorme, cuando el

justo precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del
precio que paga por ella (40-100).

El justo precio se refiere al tiempo del contrato.

3) Que la cosa no se haya perecido en poder del
comprador.

Art. 1893.1 Perdida la cosa en poder del comprador no

habrá derecho por una ni por otra parte para la
rescisión del contrato.

Porque la restitución sería imposible.

4) Que el comprador no haya enajenado la
cosa.

Art. 1893.2. Lo mismo será si el comprador hubiere

enajenado la cosa;...”.

A diferencia de la nulidad, que una vez declarada, da

acción reivindicatoria contra terceros (artículo 1689).
Pero si el comprador ha vendido la cosa por más de lo
que pagó por ella, puede el primer vendedor reclamar
este exceso, pero sólo hasta concurrencia del justo
valor de la cosa, con deducción de una décima parte
(Art. 1893.2).

Si A vende a B en 100 una cosa cuyo justo precio es

220 y B por su parte la vende en 250, A puede
reclamar a B lo que falta para enterar el justo precio, es
decir 120, pero con deducción de un 10%, es decir, de
22. O sea, A puede reclamar a B 98.
4) Que la acción no se encuentre prescrita

Art. 1896. La acción rescisoria por lesión enorme

expira en cuatro años contados desde la fecha del
contrato.

Es una prescripción especial de corto tiempo, por lo

que no se suspende (artículo 2524).
La acción es irrenunciable: “Art. 1892. Si se estipulare
que no podrá intentarse la acción rescisoria por lesión
enorme, no valdrá la estipulación; y si por parte del
vendedor se expresare la intención de donar el exceso,
se tendrá esta cláusula por no escrita”.
 Efectos de la rescisión por lesión enorme

La finalidad de la acción rescisoria es dejar sin efecto el

contrato mediante su nulidad.

Pero la ley faculta al demandado contra quien se

pronuncia la rescisión, para hacer subsistir el contrato:
a) El comprador, aumentando el precio
b) El vendedor, restituyendo el exceso
Situación del demandado contra quien se pide la
rescisión

Puede:

a) Aceptar la rescisión del contrato o

b) Hacerlo subsistir, pagando las cantidades que

señala la ley.
El demandado opta por hacer subsistir el
contrato

Situación del comprador

Art. 1890.1. El comprador contra quien se pronuncia la

rescisión, podrá a su arbitrio consentir en ella, o
completar el justo precio con deducción de una décima
parte;...”.

Si el justo precio es 100 y pagó 40, debe completar 90,

que es el justo precio con deducción de una décima
parte.
 Situación del vendedor

Art. 1890.1...el vendedor en el mismo caso, podrá a su

arbitrio consentir en la rescisión, o restituir el exceso
del precio recibido sobre el justo precio aumentado en
una décima parte.

Si el justo precio es 100 y el vendedor ha recibido 250,

no debe restituir 150, porque el justo precio debe
aumentarse un 10%, es decir, a 110, por lo que sólo
debe restituir 140.
El demandado consiente en la rescisión del
contrato

Las partes deben ser restituidas al estado anterior a su

celebración, con las siguientes limitaciones:

Limitaciones:

1) El comprador debe restituir la cosa y el vendedor el

precio, pero no se deberán frutos o intereses,
respectivamente, sino desde la fecha de la demanda
(artículo 1890.2)
2) No puede pedirse cosa alguna en razón de las
expensas que haya ocasionado el contrato (artículo
1890.2)

3) Art. 1894. El vendedor no podrá pedir cosa

alguna en razón de los deterioros que haya sufrido la
cosa; excepto en cuanto el comprador se hubiere
aprovechado de ellos.
4) Art. 1895. El comprador que se halle en el caso
de restituir la cosa, deberá previamente purificarla de
las hipotecas u otros derechos reales que haya
constituido en ella.
La rescisión no afecta a terceros en cuyo favor el
comprador ha constituido un derecho real, que no se
extingue de pleno derecho por la rescisión del
contrato.
 LA PERMUTACIÓN O CAMBIO

Concepto

. 1897. La permutación o cambio es un contrato en que

las partes se obligan mutuamente a dar una especie o
cuerpo cierto por otro.
 Se rige por las reglas de la compraventa

Art. 1900. Las disposiciones relativas a la compraventa se aplicarán a

la permutación en todo lo que no se oponga a la naturaleza de este
contrato; cada permutante será considerado como vendedor de la cosa
que da, y el justo precio de ella a la fecha del contrato se mirará como
el precio que paga por lo que recibe en cambio.

Art. 1898. El cambio se reputa perfecto por el mero consentimiento;

excepto que una de las cosas que se cambian o ambas sean bienes
raíces o derechos de sucesión hereditaria, en cuyo caso, para
perfección del contrato ante la ley, será necesaria escritura pública.

Art. 1899. No pueden cambiarse las cosas que no pueden venderse.

Ni son hábiles para el contrato de permutación las personas que no
son hábiles para el contrato de venta.