DERECHO NOTARIAL Y REGISTRAL

EL PREDIO COMO BASE DEL REGISTRO DE PREDIOS

INMATRICULACIONES DE PREDIOS
CONCEPTOS GENERALES

• Artículo 16° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (RIRP): La

inmatriculación es el acto por el cual se incorpora un predio al Registro. Se realiza con la
primera inscripción de dominio, salvo disposición distinta.
• Artículo 2018° del Código Civil: Para la primera inscripción de dominio, se debe exhibir
títulos por un período ininterrumpido de cinco años o, en su defecto, títulos supletorios.
• Título y pluralidad de títulos.
• Justificación del plazo de los cinco años
• ¿Es la prescripción adquisitiva de dominio?
• Situación bajo el CC 1936, para inmatricular el título debía tener 20 años. Sin embargo,
el plazo de la prescripción corta (ordinaria) era de 10 años.
INMATRICULACIÓN EN MÉRITO DE INSTRUMENTO DE
PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE PREDIOS DE DOMINIO
PRIVADO DEL ESTADO
• Resolución N° 079-2017-SUNARP-TR-A del 14/02/2017: “En la solicitud de inmatriculación
que proviene del procedimiento notarial de prescripción adquisitiva de dominio forma parte
de la calificación registral la verificación del emplazamiento del propietario de donde emana
el derecho no inscrito y de no ser de un particular o comunidad campesina, deberá
acreditarse el emplazamiento del Estado a través de la Superintendencia Nacional de
Bienes Estatales o de los Gobiernos Regionales con competencia para administrar bienes
estatales.”
• Por otro lado, la Ley N° 29151 -Ley General del Sistema Nacional de Bienes Estatales- regula la
titularidad de los predios no inscritos, estableciendo en su Art. 23: “Los predios que no se
encuentran inscritos en el Registro de Predios y que no constituyan propiedad de particulares, ni
de las Comunidades Campesinas y Nativas, son de dominio del Estado, cuya inmatriculación
compete a la Superintendencia Nacional de Bienes Estatales – SBN y en las zonas en que se
haya efectuado transferencia de competencias, a los gobiernos regionales, sin perjuicio de las
competencias legalmente reconocidas por norma especial a otras entidades y de las funciones y
atribuciones del ente rector del Sistema Nacional de Bienes Estatales.”
• A la luz de la promulgación de la Ley N° 29618 (con fecha 24 de
noviembre de 2010 se publicó en el diario oficial El Peruano) se estableció
la presunción de que el Estado es poseedor de los inmuebles de su
propiedad y declara la imprescriptibilidad de los bienes de dominio privado
estatal, surgió un problema respecto de los bienes estatales de dominio
privado en relación a la posesión ad usucapionem que recaía sobre estos.
PLENO JURISDICCIONAL CIVIL Y PROCESAL CIVIL:

• A partir del 2010, entonces, el Estado goza de una prerrogativa que lo hace inmune frente a
los potenciales prescribientes. El momento “bisagra” es la fecha de entrada en vigencia de
la Ley: los bienes que al momento de la entrada en vigencia de la Ley eran del Estado se
convierten en imprescriptibles; los bienes que al momento de la entrada en vigencia de la
Ley no eran del Estado (ya sea porque nunca fueron propiedad estatal o porque habiéndolo
sido en un inicio, fueron ganados adquiridos por prescripción por un particular) no se
someten a la regla de imprescriptibilidad.
INMATRICULACIÓN EN MÉRITO DE TESTAMENTO

• Sobre la procedencia de la inmatriculación testamentaria.

• Caso de la partición voluntaria.
• Jurisprudencia:
• Resolución N° 1264-2010-SUNARP-TR-L del 03/09/2010:
“Para que un testamento pueda dar mérito a la
inmatriculación de un predio, de conformidad al artículo
17° del Reglamento de inscripciones del Registro de
Predios, en el testamento debe estar individualizado el
predio transferido, es decir, debe diferenciarse de los otros
bienes declarados en el testamento, aun cuando no pueda
ser totalmente identificado.”
• Resolución N° 200-2017-SUNARP-TR-T del 16/05/2017: “(…) este
Colegiado estima que el derecho acreditado con el título inmatriculante es
el de los compradores sobre los 4/5 partes del predio submateria, puesto
que ese es el objeto del acto traslativo de dominio contenido en la escritura
pública de fecha 28.02.1990. El derecho de propiedad del cónyuge
comprador (que de certificarse sería inscrito como bien propio) sobre el 1/5
restante solo consta en la simple declaración de los contratantes, la cual
no puede ser considerada un acto traslativo de dominio. La única forma de
acreditar el derecho de propiedad sobre el referido 1/5 del predio sería a
través del instrumento público que contenga la adquisición del inmuebles
por parte de su causante, siempre que haya sido por un acto traslativo de
dominio (…) Cabe precisar que la declaratoria de herederos no es
considerada un acto traslativo de dominio, porque no transfiere, en estricto,
derechos, sino que coloca al sucesor en el lugar o posición de su
causante. En este orden, si no se acredita la adquisición de los derechos
que corresponden al causante, no podría admitirse que a sus sucesores
les corresponda derecho alguno (…).”
• Artículo 20° del RIRP.- Presentación de plano perimétrico y de ubicación georreferenciado
a la Red Geodésica Nacional
• Para la inmatriculación de predios urbanos ubicados en regiones catastradas o en
proceso de levantamiento catastral a que se refiere el Decreto Supremo Nº 002-89-JUS,
además de los requisitos específicos establecidos en el presente Reglamento, se presentará
el plano catastral con los demás requisitos establecidos en dicho Decreto Supremo.
Tratándose de predios ubicados en regiones no catastradas se presentará el plano de
ubicación del predio elaborado y suscrito por verificador competente, visado por la
Municipalidad Distrital correspondiente.
• Tratándose de predios rurales ubicados en zonas no catastradas, se
presentará el certificado negativo de zona catastrada emitido por la autoridad
competente, el plano perimétrico del predio y la memoria descriptiva
respectiva, donde se indique el área, linderos y medidas perimétricas,
elaborados y firmados por profesional inscrito en el Índice de Verificadores.
• Resolución N° 249-2017-SUNARP.TR.T del 06/06/2017
• “La declaración notarial de formación de títulos supletorios para la inmatriculación predial no
puede ser acogida en el Registro si se determinan derechos privados sobre bienes de
dominio público, debido a la inadecuación del título con una realidad dominical que proviene
de la ley.”
• Resolución N° 291-2017-SUNARP-TR-A del 15/05/2017
• “Para la inmatriculación de predios urbanos ubicados en zona catastrada se
requiere la presentación del certificado negativo de catastro y plano de
ubicación del predio elaborado y suscrito por verificador competente y visado
por la municipalidad distrital correspondiente.”
NUEVO PROCEDIMIENTO DE INMATRICULACIÓN

• Decreto Legislativo N° 1209, publicado en el diario oficial ‘El Peruano’ el 23/09/2015.

• Vigencia: A partir del día siguiente de la publicación de su reglamento.
• NO VIGENTE.
• Procedimiento actual no contempla mecanismos de publicidad que permitan oposiciones de propietarios afectados,
como se regula en la legislación comparada.
• Se generan duplicidades y superposiciones de partidas.
• Procedimiento actual permite la elaboración de títulos inscribibles que no guardan correlato con la realidad.
NUEVO PROCEDIMIENTO DE INMATRICULACIÓN

• Inmatriculación de predios de propiedad privada de particulares en el Registro de Predios (Arts. 1° y 3°)

Escrituras públicas que contienen actos traslativos de dominio de predios de propiedad privada de particulares
que requieren antigüedad de 5 años (incluidos los testamentos que individualizan el predio).
• NO se aplica a los títulos de propiedad emanados de procesos judiciales, notariales, administrativos o arbitrales.
NUEVO PROCEDIMIENTO DE INMATRICULACIÓN

• Anotación preventiva de inmatriculación.

1.- Se genera un asiento provisional y transitorio que: i) da publicidad a la primera inscripción de dominio. ii) reserva
prioridad a la inscripción de inmatriculación.
2.- Vigencia: 90 días hábiles.
3.- Durante la vigencia de este asiento, no procede extender inscripciones posteriores, salvo su conversión en definitiva
o cancelación.
NUEVO PROCEDIMIENTO DE INMATRICULACIÓN

• Documentos conformantes del título inscribible:

a) Título o títulos por un periodo ininterrumpido de cinco (5) años.
b) Plano elaborado y suscrito por verificador catastral, de acuerdo con las características técnicas que determine
la Sunarp. (*)
c) Constancia de posesión. (*)
d) La documentación prevista en la normativa especial vinculada al procedimiento de inmatriculación. (¿?)
(*) Nuevo requisito
NUEVO PROCEDIMIENTO DE INMATRICULACIÓN

• Notificaciones de la anotación preventiva

• Al margen de la publicidad registral, la ley contempla las siguientes notificaciones a
los interesados, a cargo del verificador catastral:
a) A los poseedores de predios colindantes inscritos o no y a la SBN cuando alguno de
los predios colindantes no se encuentre inscrito.
b) Mediante cartel en el predio objeto de la inmatriculación.
c) Una publicación en el diario oficial El Peruano y en otro diario de mayor circulación.
• Oposición en el procedimiento:
• Titular de derecho de propiedad sobre el predio inscrito con anterioridad.
• Titular de derecho de propiedad no inscrito.
• CONABI.
• Entidad pública afectada.
DUPLICIDAD DE PARTIDAS

• CONSULTA:

• Una empresa solicitó meses atrás la inmatriculación de un predio ubicado en la ciudad de Cajamarca, cuya
extensión es 1892.32 m2. No obstante, después de iniciar dicho trámite registral, se ha tomado conocimiento de la
existencia de una superposición parcial con el predio colindante. Frente a tal escenario, el gerente general de la
referida empresa nos consulta si la superposición advertida podría llegar a impedir la inmatriculación del predio en
cuestión.
DUPLICIDAD DE PARTIDAS

• Respuesta: La solicitud de inmatriculación del predio en cuestión sería rechazada por el registrador conforme al
criterio interpretativo aplicado por el Tribunal Registral en diversos pronunciamientos, según el cual es incompatible
la inmatriculación de un predio que se superpone a otro previamente registrado. Ello en la medida que la extensión
de primera de dominio en dicho supuesto, además de afectar a quien tiene sus derechos inscritos, generaría una
duplicidad de partidas.
DUPLICIDAD DE PARTIDAS

• Lo más relevante en la calificación registral dirigida a extender una inscripción de primera de dominio o
inmatriculación, es determinar la existencia de inscripciones anteriores respecto de la totalidad o parte del área. Y
es que, se supone que si se solicita la inmatriculación de un predio (vale decir, su ingreso al registro), no debería
existir partida registral anterior que lo registre y vincule total o parcialmente a un tercero.
DUPLICIDAD DE PARTIDAS

• De ahí que, tras hallarse superposiciones en el registro, deba desestimarse la solicitud de inscripción formulada.
Además, no resulta procedente disponer la extensión de primera de dominio en un área superpuesta, pues con ello
se contravendría el Principio de Especialidad, al generarse una duplicidad de partidas; y de Prioridad
Excluyente, al inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de igual o anterior fecha.
DUPLICIDAD DE PARTIDAS

• Esta patología registral es consecuencia de la doble o múltiple inmatriculación en favor de diferentes titulares o
inscritos a favor de la misma persona. Constituye también un supuesto de inexactitud gráfica registral. La
duplicidad puede darse con existencia de partidas con asientos incompatibles y partidas con asientos compatibles.

• Las causas de la doble inmatriculación se originan principalmente por un defectuoso sistema registral de
identificación del predio y en la simplicidad de los medios inmatriculadores, como ya lo hemos destacado.
DUPLICIDAD DE PARTIDAS

• La jurisprudencia española, al igual que la peruana ha resaltado la aplicación del principio prior tempore, potior
tempor, potier iure. Es decir, en el principio de prioridad, como solución para cerrar la partida menos antigua. En
estos casos, parece evidente que la inexactitud del Registro consiste en publicar dos titularidades contradictorias e
incompatibles sobre una misma finca. En la medida que el Registro publica dos titularidades distintas sobre la
misma finca, no puede haber sino inexactitud en una de ellas.
DUPLICIDAD DE PARTIDAS

• Cuando existen asientos compatibles en cuanto a titularidades, la inexactitud proviene de una descripción errada
del predio. En estos casos estamos ante inscripciones compatibles. El artículo 59 del RGRP, soluciona el caso de la
siguiente manera: “Cuando las partidas registrales duplicadas contengan inscripciones y anotaciones compatibles,
la Gerencia correspondiente dispondrá el cierre de la partida menos antigua y el traslado de las inscripciones que
no fueron extendidas en la partida de mayor antigüedad”.
DUPLICIDAD DE PARTIDAS

• Si bien es cierto que la doble o múltiple inmatriculación se soluciona a nivel judicial, también lo es que cuando
estamos en supuestos de inscripciones compatibles, el Registro a través de su área administrativa registral
dispondrá el cierre de las partidas a fin de restablecer la realidad registral con la extrarregistral. En estos casos,
será el Área de Catastro, el que determine si se trata del mismo predio.
DUPLICIDAD DE PARTIDAS

• Resolución N° 1532-2017-SUNARP-TR-L de 13/07/2017

• "No impide la independización el informe de Catastro que señala que el área objeto de independización forma parte
totalmente del ámbito correspondiente a dos distintas partidas“
• Resolución N° 266-2017-SUNARP-TR-L de 6/02/2017
• “EXTINCIÓN DE DUPLICIDAD POR RENUNCIA AL DERECHO DE PROPIEDAD Es inscribible la cancelación de la
inscripción del derecho de propiedad sobre todo el predio y su consiguiente desinmatriculación por renuncia de su
titular, siempre que ello no afecte derechos de terceros. La renuncia de propiedad de un predio que se superpone a
otro da por finalizada la duplicidad de partidas.”
DUPLICIDAD DE PARTIDAS

• Resolución N°1997-2015-SUNARP-TR-L de 02/10/2015

• “TRASLADO DE ASIENTO COMO CONSECUENCIA DE DUPLICIDAD DE PARTIDAS No corresponde a las
instancias registrales (Registrador o Tribunal Registral) disponer el traslado de asientos como consecuencia de una
duplicidad de partidas, ya que ésta sólo procederá cuando se trate de partidas con inscripciones compatibles y sea
dispuesta por la Unidad Registral respectiva mediante resolución debidamente motivada, conforme al artículo 59
del Reglamento General de los Registros Públicos.”
EL REGISTRO DE PREDIOS Y EL CATASTRO

• Ley N° 28294, Ley del Sistema Nacional Integrado de Catastro y su Vinculación con el Registro de Predios.
• Decreto Supremo N° 005-2006-JUS, Reglamento de la Ley del Sistema Nacional Integrado de Catastro y su
Vinculación con el Registro de Predios.
• La Ley N° 28294 ha previsto la asignación e inscripción del CUC (Código Único Catastral) y marca el inicio del
proceso de unificación de la información catastral del Registro de Predios con el Sistema Nacional de Catastro. Ya
anteriormente, con la Ley de Reforma Agraria y después con el Decreto Legislativo N° 667, los predios rurales
fueron identificados con códigos de referencia catastral conjuntamente con sus datos georreferenciados, mediante
planos catastrales o certificados de referencia catastral que contenían información gráfica y alfanumérica.
EL REGISTRO DE PREDIOS Y EL CATASTRO

• Resolución N° 1354-2010-SUNARP-TR-L de 20/09/2010

• “DETERMINACIÓN DE LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS EN MERÍTO A LAS COORDENADAS UTM.-
Procede la inscripción de la determinación de linderos y medidas perimétricas de un predio rural cuya descripción
se basa en coordenadas UTM y centroide_E y Centroide_N, siempre que el plano y la memoria descriptiva que se
presenten para dicho efecto estén visados por el verificador inscrito de la SUNARP y cuente con informe favorable
del área de catastro.”
EL REGISTRO DE PREDIOS Y EL CATASTRO

• Resolución N° 1642-2013-SUNARP-TR del 04/10/2013

• “AMPLIACIÓN DE LA DESCRIPCIÓN FÍSICA DE PREDIO RURAL.- Si un predio rural fue inscrito con una
descripción georreferenciada a través de sus coordenadas UTM y centroide, basado en una información gráfica
(planos o certificados catastrales); procede ampliar el asiento de descripción física con una descripción perimetral
con linderación y colindancias, con la finalidad de lograr una plena identificación del predio rural, pues se trata de
plasmar en términos literales lo que ya consta graficado en el archivo registral. Para ello es suficiente la
presentación de la memoria descriptiva debidamente visada por el verificador inscrito en la Sunarp validada por el
área de catastro”
• Resolución N° 100-2012-SUNARP-TR-T del 15/03/2012:
• INFORME TÉCNICO DEL ÁREA DE CATASTRO.- Conforme al artículo 11 del Reglamento del Registro de Predios,
el informe Técnico únicamente debe fundarse en la base gráfica con la que cuenta el Registro.
• Caso de la imagen satelital.
INMATRICULACIÓN Y TOLERANCIAS CATASTRALES

• Precedente de Observancia Obligatoria aprobado en el CXV Pleno realizado en sesión ordinaria modalidad
presencial realizada los días 12 y 13 de diciembre de 2013 (publicado en el diario oficial “El Peruano” el 07 de
enero de 2014).
• PRECISIÓN DE TOLERANCIA EN INMATRICULACIONES. “En el caso de inmatriculaciones que colinden con
predios no inscritos y no coincidan los valores del plano con los del título de propiedad, procede la
inmatriculación conforme al área del plano, siempre que el área de catastro determine que se trata del
mismo predio. En estos casos se aplica la tolerancia, prescindiendo de los rangos establecidos en la
Directiva N° 01-2008-SNCP/CNC”.
• Criterio sustentado en la Resolución Nº 486-2010-SUNARP-TR-T del 03/12/2010.
INMATRICULACIÓN Y TOLERANCIAS CATASTRALES

• Desde el año 2008 está vigente la Directiva N° 001-2008-SNCP/CNC, denominada “Tolerancias Catastrales -
Registrales”, la cual establece en el numeral 7. A. lo siguiente: “Los rangos de tolerancia Catastrales - Registrales,
para Predios Urbanos son: 2.5%, en predios menores de 200 m2; 2.0 % en predios de 200 m2 a 1,000 m2; y 1%
para predios mayores a 1,000 m2.; y, en cuanto a los Predios Rurales: 7.5% para predios menores a 1 hectárea;
6.3% en predios de 1 hectárea a 5 hectárea; 3.0% para predios mayores a 5.00 hectáreas. Esto implica que
cuando los títulos a inscribir en el Registro estén dentro de dichos rangos de tolerancia, con relación al
predio ya registrado, se procede a la inscripción respectiva sin necesidad de solicitar la inscripción previa
de la rectificación de áreas y linderos del predio.
INMATRICULACIÓN Y TOLERANCIAS CATASTRALES

• Sin embargo, los rangos de tolerancia catastral - registral no eran aplicables en la inmatriculación de predios por
cuanto, tanto en primera instancia, los registradores públicos, así como el Tribunal Registral, en segunda instancia,
no admitían discrepancia alguna en las áreas entre plano y título pues se exigía la exacta identidad entre título y
plano, es más el Tribunal aprobó un precedente de observancia obligatoria, en su Pleno N° LXXXIV,
publicado en el diario oficial El Peruano el 22 de febrero de 2012, que disponía lo siguiente: “Cuando en las
inmatriculaciones no coincidan el área graficada en el plano con el área del predio que aparece en el título
de propiedad, no se aplicarán los rangos de tolerancias”. (PRECEDENTE DEJADO SIN EFECTO) Se refiere a
los rangos indicados con anterioridad.
INMATRICULACIÓN Y TOLERANCIAS CATASTRALES

• Es un avance el criterio adoptado por el Tribunal Registral de la Sunarp, por cuanto constituye un marco
jurisprudencial eficaz para lograr la inmatriculación o acceso de predios al Registro y brindar la protección registral
a los titulares de los mismos. Sin embargo, una labor trascendental en la aplicación de este precedente la tienen las
áreas de catastro de las zonas registrales de todo el país, ya que si ellos determinan que el predio descrito en el
plano con el que aparece en el título no es el mismo, así esté dentro de las tolerancias catastrales - registrales, no
accederán dichos predios al Registro, por tratarse simplemente de predios distintos, el del plano es uno mientras
que el del título es otro. Por ejemplo, el título indica que el predio está ubicado en la manzana “A” o en el distrito de
Lince en Lima, mientras que el plano señala que el predio se ubica en la manzana “Z” o en el distrito de San Isidro
también en Lima.
INMATRICULACIÓN Y TOLERANCIAS CATASTRALES

• Resolución N° 2278-2016-SUNARP-TR-L de 11/11/2016:

• “TOLERANCIA EN INMATRICULACIONES En el caso de inmatriculaciones que colinden con predios inscritos,
procede aplicar los rangos de tolerancias catastrales-registrales establecidos en la Directiva N° 01-2008-
SNCP/CNC, siempre y cuando no afecte propiedades de terceros.”
FE PÚBLICA REGISTRAL Y LEY N° 30313

• Se ha modificado el artículo 2014 del Código Civil que se ocupa de la llamada “Fe Pública Registral” o “Protección
de Terceros de Buena Fe”. Esta figura es de enorme importancia para el tráfico comercial. A través de ella se
protege a los que adquieren derechos de quienes aparecen en los Registros Públicos como propietarios del bien,
aunque después se descubra que los vendedores no eran dueños, pero por causas que el adquirente ignoraba.
Este adquirente es el “tercero de buena fe”, a quien se protege permitiéndole conservar el inmueble.
FE PÚBLICA REGISTRAL Y LEY N° 30313

• La buena fe del tercero, es decir su ignorancia sobre el vicio que invalida el derecho del enajenante, se construye
principalmente a partir de la información que obra en los Registros Públicos. Sin embargo, la información registral
tiene varias fuentes: una está conformada por los “asientos”, que son un resumen de los actos o títulos que
ingresan a los Registros, y otra es la que integran los “títulos archivados”, estos son los documentos completos
donde consta el detalle de los actos que dieron lugar a los asientos. Los títulos archivados pueden revestir la más
variada naturaleza y complejidad (compraventa, permuta, remate, sucesión, liquidación, dación en pago,
usucapión, expropiación, etc.).
FE PÚBLICA REGISTRAL Y LEY N° 30313

• Cuando el Registro expide una copia literal de una partida solo proporciona los asientos, igual cuando otorga un
certificado de gravámenes o cuando permite el acceso a la información vía la web de la Sunarp, solo se ven los
asientos, no los títulos archivados. Por ello, los usuarios comunes y corrientes, incluso los abogados estudiábamos
principalmente los asientos para conformar la buena fe del adquirente.
FE PÚBLICA REGISTRAL Y LEY N° 30313

• Esto ha cambiado desde este 27 de marzo de 2015. Ahora necesariamente se tienen que revisar los títulos
archivados que dan lugar a los asientos del Registro. Si es que en esos títulos apareciera un vestigio de la invalidez
del derecho del enajenante, entonces el tercero tendrá mala fe y perderá protección. En la práctica, la
jurisprudencia de la Corte Suprema había insinuado en varias ocasiones la necesidad de revisar los títulos
archivados para contar con buena fe, pero ahora ya no hay ninguna duda.
FE PÚBLICA REGISTRAL Y LEY N° 30313

• Artículo 2014. Principio de buena fe pública registral

• El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con
facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda,
cancele o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los asientos registrales y los títulos
archivados que lo sustentan.
La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro”.

(*) De conformidad con el Artículo 5 de la Ley N° 30313, publicada el 26 marzo 2015, se dispone que la
información contenida en las inscripciones y anotaciones preventivas que han sido canceladas, no perjudica al
tercero en los términos establecidos en el presente artículo. Tampoco perjudican las inscripciones, anotaciones o
los títulos pendientes cuya prioridad registral sea anterior al asiento de cancelación.
FE PÚBLICA REGISTRAL Y LEY N° 30313

• Fundamento de la fe pública registral: Confianza en el Registro.

• El acreedor embargante no goza del beneficio de la fe pública registral.
• El acreedor hipotecario sí goza del beneficio de la fe pública registral.
• El inmatriculante no goza de fe pública registral.
• ¿Es necesaria realmente la fe pública registral?