• Ejecución de hipoteca o acción hipotecaria, en Derecho procesal, se

denomina a un procedimiento ejecutivo a través del cual se ordena

la venta de un bien inmueble que estaba gravado con una
hipoteca por incumplimiento del deudor de las obligaciones
garantizadas con la hipoteca.

• Se trata de un procedimiento rápido y reglado, mediante el cual se

busca de forma transparente, normalmente mediante subasta
pública, hacer efectivo el valor del bien inmueble para pagar las
deudas incumplidas.

• Una vez vendido el bien inmueble y una vez pagados los deudores
hipotecarios, el dinero restante de la venta del bien se devuelve al
propietario del bien inmueble (que no tiene por qué coincidir
siempre con el deudor).
El pago de deudas garantizadas por prenda o hipoteca podrá
exigirse judicialmente dirigiendo la pretensión de ejecución directa
y exclusivamente contra los bienes pignorados o hipotecados.

Para que proceda la ejecución directa y exclusiva sobre bienes

hipotecados será necesario que en la escritura pública de
constitución de la hipoteca se determine el valor de tasación del
bien hipotecado que habrá de servir como tipo en la subasta, y se
establezca un domicilio fijado por el deudor, y en su caso por el
hipotecante no deudor, a efectos de notificaciones y
requerimientos.
La ejecución directa y exclusiva contra bienes pignorados no
exigirá la fijación de domicilio por parte del deudor en la escritura
pública de constitución de la prenda.

El deudor y el hipotecante no deudor deberán fijar en la escritura

de constitución de la hipoteca un domicilio para la práctica de
requerimientos y notificaciones, que podrá ser común para ambos.
Si los bienes hipotecados fueren inmuebles, será competente para
conocer de la ejecución el Juzgado de Letras del lugar en que
radique el bien. Si los bienes hipotecados fueren muebles, será
competente para conocer de la ejecución el Juzgado de Letras al
que las partes se hubieran sometido expresamente en la escritura
de constitución de hipoteca.

Será competente para conocer de la ejecución de bienes

pignorados el Juzgado de Letras al que las partes se hubieren
sometido expresamente en la escritura de constitución de la
prenda. O en el documento que corresponda a la prenda
mercantil. A falta de sumisión expresa, será competente el del
lugar en que los bienes se encuentren.
La solicitud de ejecución deberá dirigirse necesariamente frente al
deudor y, en caso de que lo haya, frente al hipotecante no deudor.

• El título donde conste el crédito que deberá cumplir los requisitos

que este Código exige para dictar mandamiento de ejecución.

• Documentos que se exigen para la solicitud de ejecución forzosa

ordinaria y, en sus respectivos casos, los que acrediten el saldo por
el que se pide la ejecución y los intereses.

• Presentación de una certificación del Registro de la Propiedad

que acredite la inscripción y subsistencia de la hipoteca.
Dictado el mandamiento de ejecución, se requerirá de pago al
deudor y, en caso de que los haya, al hipotecante no deudor, o al
tercer poseedor demandado.

• En caso de ejecución de bienes hipotecados el juez mandará al

Registro de la Propiedad que se expida certificación en la que se
especificará si la hipoteca en favor del ejecutante se halla
subsistente y sin cancelar, o la cancelación o modificaciones que
aparecieren en el Registro de la Propiedad. La expedición de
esta certificación se hará constar en el asiento principal,
indicando fecha y procedimiento para el que se expide, y su
vigencia impedirá la cancelación de la hipoteca por causas
distintas a la propia ejecución
Si en la certificación registral apareciese que la persona a cuyo
favor resulte practicada la última inscripción de dominio no ha
sido requerida de pago ni notarial ni judicialmente, se procederá a
notificarle judicialmente la existencia del procedimiento.

El ejecutado sólo podrá oponerse a la ejecución alegando:

• 1. Extinción de la garantía o de la obligación garantizada,
acreditada mediante la correspondiente certificación registral de
cancelación de la garantía real, o mediante escritura pública de
carta de pago o de cancelación de la garantía.
La oposición deberá formularse por escrito con anterioridad a la
convocatoria de la subasta. El juez procederá a suspender la
ejecución y convocará a las partes a una audiencia que se
celebrará en los tres (3) días siguientes a la citación. Las partes
harán las alegaciones que estimen oportunas y sólo se admitirá
prueba documental.

Los procesos de ejecución regulados en este título sólo suspenderán

su tramitación cuando haya oposición del deudor hecha valer
conforme al artículo anterior, cuando se plantee una tercería de
dominio y en los supuestos de prejudicialidad penal.
La admisión de la demanda de tercería de dominio suspenderá la
ejecución respecto de los bienes a los que se refiera, pudiendo
seguir el procedimiento respecto de los demás no afectados si así lo
solicitare el acreedor.

La suspensión de la ejecución de una garantía real por

prejudicialidad penal procederá sólo cuando se acredite la
existencia de un proceso penal sobre cualquier hecho de
apariencia delictiva, que determine la falsedad del título o la
invalidez o ilicitud del mandamiento de ejecución
El acreedor podrá pedir la administración o posesión interina de la finca
o bien hipotecado. Dicha petición podrá formularla desde el
mandamiento de ejecución o transcurridos cinco (5) días desde el
requerimiento de pago judicial si no fue atendido. Con los frutos, rentas
o productos que perciba, el acreedor cubrirá los gastos de explotación y
conservación de la finca o del bien y con el remanente podrá ir
cubriendo su propio crédito.

Los vehículos de motor hipotecados y los bienes pignorados sujetos a este

procedimiento de ejecución se depositarán en poder del acreedor o
persona que éste designe. El depósito se acordará en el auto por el que
se dicta mandamiento de ejecución o al día siguiente de resultar
desatendido el requerimiento judicial de pago.
Transcurridos treinta (30) días desde el requerimiento de pago
y la práctica de las oportunas notificaciones, se procederá a
instancia del actor, del deudor o del tercer poseedor, a la
subasta de la finca o bien hipotecado.

Constituido el depósito de los bienes pignorados, se procederá

sin más a su ejecución de conformidad con lo establecido en
este Código para el procedimiento de apremio de esta clase de
bienes.
Con el precio de la adjudicación se procederá de forma inmediata: a) A
pagar al ejecutante las cantidades en que consistan el principal de su
crédito, los intereses devengados y las costas causadas, sin que este total
exceda del límite de la garantía hipotecaria.

El proceso de ejecución regulado en este Título podrá utilizarse para

reclamar el pago de una parte del capital o de los intereses cuya devolución
esté fijada a plazos y garantizada mediante garantía real. Para ello se
requerirá que esta estipulación haya sido expresamente pactada por las
partes y conste inscrita en el Registro de la Propiedad, y que la cantidad
que se reclame obedezca al vencimiento de un plazo sin cumplimiento del
deudor.
En la escritura de constitución de la garantía real, o en documento público
aparte, siempre que figure inscrito en el Registro de la Propiedad, las partes
podrán pactar que la falta de pago de algún plazo provoque el
vencimiento del total de la deuda. En tal caso, impagado un plazo, podrá
el acreedor instar la ejecución para reclamar la totalidad de lo adeudado
por capital y por intereses, comprendiendo el mandamiento dicha cantidad.

El acreedor podrá solicitar también que se comunique al deudor la

posibilidad de consignar o pagar la cantidad exacta que por principal e
intereses estuviere vencida en la fecha de presentación de la solicitud,
incrementada con los vencimientos del préstamo los intereses de demora
que se vayan produciendo a lo largo del procedimiento y resulten
impagados en todo o en parte, si se hubiera ampliado la ejecución en la
forma prevista en este Código.