El

ARRENDAMIENTO
 ANTECEDENTES Y DEFINICION
• En el Derecho Romano, el arrendamiento no se inicio como una figura
propia. Se confundía con la compraventa en el sentido de que se entregaba
una cosa, a manera de venta, pero por un tiempo determinado
• Su definición la encontramos en el Art. 1677 del Código Civil, cuando nos
dice: “Por el arrendamiento el arrendador se obliga a ceder
temporalmente al arrendatario el uso de un bien por cierta renta
convenida”.
 ELEMENTOS ESENCIALES
• Los sujetos: Vienen a ser las partes que intervienen en el contrato
(arrendador y arrendatario)
• El Precio: Denominado en el Código Civil como la renta, también se le
llama merced Conductiva, canon o alquiler.
• El Objeto: El objeto del contrato de arrendamiento está constituido por
toda clase de bienes, muebles e inmuebles.
 CARACTERÍSTICAS
• Es individual
• Es principal
• Es de prestación recíprocas
• Es oneroso
• Es conmutativo
• Es típicamente de Tracto Sucesivo
• Es temporal (determinada e indeterminada)
• Es consensual
 ARRENDAMIENTO DE COSAS
Es aquel por el cual una persona cede a otra el uso de alguna cosa, mueble o
inmueble durante un plazo a cambio de un precio que el locatario se obliga a
pagar.
COSAS SUCEPTIBLES DE ARRENDAMIENTO
• Corporales: son las que tienen un ser real y pueden ser percibidas por los
sentidos.
• Incorporales: son las que consisten en menos derechos
 ARRENDAMIENTO DE COSA AJENA,
CAPACIDAD Y CONSENTIMIENTO
• Puede arrendarse aun la cosa ajena, y el arrendatario de buena fe tendrá
acción de saneamiento contra el arrendador, en caso de evicción.
• Arrendador y arrendatario deben tener la capacidad plena para celebrar
contratos o practicar actos jurídicos, con las condiciones de validez a los que
se refiere el Art. 140 del Código Civil.
• El consentimiento es un concepto jurídico que hace referencia a la existencia
de un acuerdo entre dos o varias personas para aceptar derechos y
obligaciones
 ¿QUIEN PUEDE Y NO PUEDE DAR EN
ARRENDAMIENTO?
• Según el Articulo 1667.- Puede dar en arrendamiento el que tenga esta
facultad respecto de los bienes que administra.
• Según el Articulo 1668.- No pueden tomar en arrendamiento: 1. El
administrador, los bienes que administra. 2. Aquel que por Ley está
impedido.
OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR
• OBLIGACIÓN DE ENTREGAR LA COSA ARRENDADA
• OBLIGACIÓN DE MANTENER LA COSA EN BUEN ESTADO
• OBLIGACIÓN DE SANEAMIENTO O DE LIBRAR AL ARRENDATARIO DE
TODA TURBACIÓN O EMBARAZO EN EL GOCE DE LA COSA ARRENDADA
A los actos perturbatorios del mismo arrendador.
A los actos perturbatorios de terceros.
A los vicios redhibitorios de las cosas arrendadas
 OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO

• GOZAR DE LA COSA SEGÚN LOS TÉRMINOS O EL ESPÍRITU DEL

CONTRATO.
• VELAR POR LA CONSERVACIÓN DE LA COSA ARRENDADA.
• PAGAR EL PRECIO O RENTA CONVENIDO.
• RESTITUIR LA COSA A LA TERMINACIÓN DEL CONTRATO
 CESIÓN DE ARRENDAMIENTO
• De conformidad con lo previsto en Art. 1696° la cesión de arrendamiento
constituye la transmisión de los derechos y obligaciones del arrendatario a
favor de un tercero que lo sustituye y se rige por las reglas de la cesión de
posición contractual.
 RESOLUCIÓN DEL ARRENDAMIENTO

• Si el arrendatario no ha pagado la renta del mes anterior y se vence otro mes y además quince días.
• Si el arrendatario necesitó que hubiese contra él sentencia para pagar todo o parte de la renta Si el
arrendatario da el bien destino diferente de aquél para el que se le concedió expresa o tácitamente, o
permite algún acto contrario al orden público o a las buenas costumbres.
• Por subarrendar o ceder el arrendamiento contra pacto expreso, o sin asentimiento escrito por el
arrendador.
• Si el arrendador o el arrendatario no cumplen cualquiera de sus obligaciones.
 CONCLUSIÓN DEL ARRENDAMIENTO
• Por concluirse el término fijado por las partes (Art. 1699)
• En el arrendamiento cuya duración se pacta por periodos forzosos para ambas partes
• Si en el contrato se establece que los períodos sean voluntarios para ambas partes
• Si el contrato de arrendamiento es de duración indeterminada
• Cuando el arrendador es vencido en proceso sobre el derecho que tenía (esta arrendando un bien ajeno)
• Por Muerte Arrendatario.
• Por la destrucción total o perdida del bien
• Si es preciso para la conservación del bien que el arrendatario lo devuelva con el fin de repararlo.
• En caso de expropiación
 CONSIGNACIÓN DEL BIEN
ARRENDADO
En caso de conclusión del arrendamiento o cuando teniendo el arrendatario derecho
para devolver, se pone el bien a disposición del arrendador y éste no puede o no quiere
recibirlo, aquel podrá consignarlo (Art . 1706 CC.)
• Consignación Notarial:
• Consignación Judicial:
EFECTOS DE LA CONSIGNACIÓN
Desde el día en que el arrendatario efectúe la consignación se extingue su
responsabilidad por la renta, salvo que la impugnación a la consignación fuese
declarada fundada (Art. 1707 CC.)
 TRANSFERENCIA DEL BIEN
ARRENDADO
En caso de enajenación del bien arrendado se procederá de siguiente modo (Art. 1708 CC.)
• Si el arrendamiento estuviese inscrito, el adquiriente deberá respetar el contrato, quedando
sustituido desde el momento de su adquisición en todos sus derechos y obligaciones del
arrendado
• Si el arrendamiento no ha sido inscrito, el adquiriente puede darlo por concluido
• Tratándose de bienes muebles, el adquiriente no está obligado a respetar el contrato si
recibió su posesión de buena fe.
INDEMNIZACIÓN AL ARRENDATARIO
Cuando concluya el arrendamiento por enajenación del bien arrendado, el arrendador queda
obligado al pago de daños y perjuicios irrogados al arrendatario (Art. 1709)
 AUTORIZACIÓN PARA DESOCUPAR EL
BIEN
Para desocupar el bien, el arrendatario debe previamente recabar autorización
escrita del arrendador o, en su defecto de la autoridad respectiva. Si el
arrendatario desocupa el bien sin alguna de esas autorizaciones, será
responsable:
• De la renta y de los pagos por los servicios a su cargo que se devenguen
después de la desocupación hasta que el arrendador tome posesión del bien.
• De los daños y perjuicios correspondientes.
• De que un tercero se introduzca en él.
 EL SUBARRENDAMIENTO
El subarrendamiento no es otra cosa que el arrendamiento superpuesto, o sea
que existiendo un contrato de arrendamiento, el arrendatario, a su vez, busca un
arrendatario para él. Y le entrega la cosa que ha arrendado, a cambio de una
renta.
Según el Art. 1692 del Código Civil, el subarrendamiento es el arrendamiento
total o parcial del bien arrendado que celebra el arrendatario a favor de un
tercero, a cambio de una renta, con asentimiento escrito del arrendador.
 CARACTERÍSTICAS
• El subarrendamiento ocurre si una persona, que es arrendatario de una propiedad,
encuentra a otra persona para que pague parte o la totalidad del alquiler mensual.
Esa persona es el subarrendatario.
• Los subarrendamientos son a menudo una situación en la que «la lluvia de una
empresa es el cielo azul para otra».
• Si una compañía ya no tiene necesidad de un espacio en particular, pero aún tiene
un plazo restante que cumplir en su arrendamiento, en lugar de pagar una comisión
de compra o dejar el espacio vacío, comercializa ese espacio subarrendándolo a un
tercero, compensando así algunos de los costos.
• Notificación al propietario:
La mayoría de los contratos de arrendamiento requieren que se
obtenga el consentimiento del propietario para subarrendar. De igual
manera requieren la aprobación del propietario sobre cualquier
subarrendatario.
• Responsabilidad del arrendatario:
El subarrendamiento no exime al arrendatario de su obligación de
pagar el alquiler del arrendamiento original contratado. Tampoco
exime su responsabilidad por el costo de las reparaciones
ocasionadas por cualquier daño de la propiedad.
 ACCIONES QUE PUEDE PLANTEAR EL
ARRENDADOR
• DESALOJO
Procede la acción de desalojo conforme a Proceso Sumarísimo previsto en el Titulo III
de la Sección Quinta (art. 546 y siguientes del TUO del Nuevo Código Procesal Civil)
como acción principal en los casos de resolución de contrato, por la condición de
precario y por vencimiento de plazo, y como accesorio o anticipado.
• ACCIÓN PRINCIPAL
Procede la acción de desalojo como acción principal contra el ocupante del inmueble
urbano en los casos de resolución del contrato; condición de precario y por
vencimiento de plazo como veremos.
 ACCIONES QUE PUEDE PLANTEAR EL
ARRENDATARIO
• Interdicto de retener
• Interdicto de recobrar
• Cumplimiento del contrato
• Pago de mejoras
• Devolución de exceso de arriendos
• Reducción de la merced conductiva
• Corte del juicio
• Consignación de arriendo y del bien arrendado
 MEJORAS
Lo que debe entender el arrendatario es que el inmueble no es suyo, y por tanto no puede hacer
ningún cambio que no esté autorizado por el dueño, por pequeño que sea.
¿CÓMO SE CLASIFICA LEGALMENTE LAS MEJORAS?
Según el artículo 916º del Código Civil, las mejoras son clasificadas en tres tipos:
• Mejoras Necesarias: Aquellas que tienen por objeto impedir la destrucción o deterioro del
bien.
• Mejoras Útiles: Las que sin pertenecer a la categoría de las necesarias, aumentan el valor y la
renta del bien.
• Mejoras de Recreo: Aquellas que sin ser necesarias ni útiles, sirven para ornato, lucimiento o
mayor comodidad.
 LEY DEL DESALOJO EXPRESS
¿CUÁLES SON LOS REQUISITOS PARA APLICAR ESTA MEDIDA?
La medida, que se aplica a través de un notario, permite solicitar a la policía que
obligue al inquilino a abandonar un inmueble si se demuestra el incumplimiento
del contrato, en un proceso que tomaría entre 20 a 30 días.
En primer lugar, el ‘desalojo notarial express’ solo será posible para predios
inscritos en los Registros Públicos. El contrato de arrendamiento deberá ser
elevado a escritura pública e inscrito en la partida registral del inmueble.
 PROCEDIMIENTO
• En caso de cumplir con los requisitos previamente descritos, el propietario
deberá enviar una carta notarial al inquilino para el desalojo y, si no acata, se
recurrirá al notario.
• el notario enviará una carta al arrendatario con un plazo de 3 a 5 días para
que pueda demostrar que se encuentra al día en los pagos o que el alquiler
sigue vigente.
• De no demostrar la regularización, el notario enviará la documentación a un
juez de paz quien emitirá una orden de desalojo de manera automática.
 CONCLUSIONES
• El arrendamiento se caracteriza porque se cede temporalmente un bien.
• En caso de conclusión del arrendamiento o teniendo el arrendatario derecho para
devolver, si pone el bien a disposición del arrendador y éste no puede o no quiere
recibirlo, aquel podrá consignarlo.
• Cuando concluya el arrendamiento por enajenación del bien arrendado, el
arrendador que obligado al pago de daños y perjuicios irrogados al arrendatario.
• El subarrendamiento no es otra cosa que el arrendamiento superpuesto, o sea que
existiendo un contrato de arrendamiento, el arrendatario, a su vez, busca un
arrendatario para él. Y le entrega la cosa que ha arrendado, a cambio de una renta.