El

Derecho
Registral
DEFINIENDO EL DERECHO
REGISTRAL
 Como podemos apreciar al igual que su
denominación, las definiciones de derecho registral,
se limitan a los bienes inmuebles y a los derechos
reales, sin tener en cuenta que el Registro de la
Propiedad Inmueble es sólo uno de los tantos
Registros, conforme a la Ley 26366, por lo que me
permito citar al concepto de Derecho Registral
expuesto por el Dr. Guevara, con el criterio de que
éste abarca a todos los registros y derechos que se
inscriben:
 “Es el conjunto de normas jurídicas y principios
registrales que regulan la organización y
funcionamiento de los registros públicos, así como
los derechos inscribibles y medidas precautorias, en
los diversos registros, en relación con terceros”
REGISTROS INTEGRADOS AL
SIST. NACIONAL DE LOS RP…
a) Registro de Personas Naturales: Registro
de Mandatos y Poderes, Registro de
Testamentos, Registro de Sucesiones
Intestadas, Registro Personal y Registro
de Comerciantes.
b) Registro de Personas Jurídicas: Registro
de Personas Jurídicas, Registro Mercantil
(Sociedades), Registro de Personas
Jurídicas creadas por Ley y Registro de
Empresas Individuales de
Responsabilidad Limitada.
…REGISTROS INTEGRADOS
AL SIST.NACIONAL DE LOS RP
c) Registro de Propiedad Inmueble: Registro
de Predios, Registro de Concesiones para la
explotación de Servicios Públicos, Registro
de Derechos Mineros.
d) Registro de Bienes Muebles: Registro de
Bienes Muebles, Registro de Propiedad
Vehicular, Registro de Naves y Aeronaves,
Registro de Embarcaciones Pesqueras y
Buques, Registro Mobiliario de Contratos.
e) Los demás Registros de carácter jurídico
creados o por crearse.
Los Principios Registrales
DEFINIENDO A LOS
PRINCIPIOS REGISTRALES
 GARCIA GARCIA: “las notas,
caracteres o rasgos básicos que tiene
o debe tener un determinado sistema
registral”. Señala que se trata de notas,
caracteres o rasgos básicos del
sistema porque no se pretende que los
principios registrales sean una
manifestación del concepto filosófico
de los grandes principios, tampoco que
sean principios generales del Derecho.
 LOS PRINCIPIOS
REGISTRALES EN EL C.C.
 Principio de Legalidad. Art. 2011 del CC
 Publicidad. Art. 2012 del CC.
 Principio de Legitimación. Art. 2013 del CC
 Principio de Buena Fe Pública Registral.
Art. 2014 del CC.
 Principio de Tracto Sucesivo. Art. 2015 del
C.C.
 Principio de Prioridad. Art. 2016 del CC.
 Principio de Impenetrabilidad. Art. 2017 del
CC.
 Principio de Oponibilidad. Art. 2022 del CC.
PRINCIPIO DE LEGALIDAD

 Chico y Ortiz que: “El principio de

legalidad en el campo registral
supone la necesidad que el acto que
pretende su acceso al Registro quede
sometido a la previa calificación del
registrador”.
PRINCIPIO DE LEGALIDAD-
ART. 2011 CC
 Art. 2011 del CC: “Los registradores califican la
legalidad de los documentos en cuya virtud se
solicita la inscripción, la capacidad de los
otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta
de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de
los registros públicos. Lo dispuesto en el párrafo
anterior no se aplica, bajo responsabilidad del
Registrador, cuando se trate de parte que
contenga una resolución judicial que ordene la
inscripción. De ser el caso, el Registrador podrá
solicitar al Juez las aclaraciones o información
complementaria que precise, o requerir se acredite
el pago de los tributos aplicables, sin perjudicar la
prioridad del ingreso al Registro”.
PRINCIPIO DE LEGALIDAD
EN EL RGRP
 Art. V del Título Preliminar: “Los registradores
califican la legalidad del título en cuya virtud se
solicita la inscripción. La calificación comprende
la verificación del cumplimiento de las
formalidades propias del título y la capacidad de
los otorgantes, así como la validez del acto que,
contenido en aquél, constituye la causa directa e
inmediata de la inscripción.
La calificación comprende también, la verificación
de los obstáculos que pudieran emanar de las
partidas registrales y la condición de inscribible
del acto o derecho, Se realiza sobre la base del
título presentado, de la partida o partidas
vinculadas directamente a aquél y,
complementariamente, de los antecedentes que
obran en el Registro”
 LEGITIMACION
GUNTHER GONZALES, indica es una
presunción general de exactitud e integridad
del registro, concretando su formulación en
las siguientes reglas:
 Los asientos del Registro, en cuanto se
refieran a los derechos inscribibles, producen
todos sus efectos mientras no se declare su
inexactitud, encontrándose bajo la
salvaguardia del Poder Judicial.
 Para todos los efectos legales, se presumirá
que los derechos reales inscritos en el
Registro existen y pertenecen a su titular en la
forma determinada por el asiento respectivo.
BASE LEGAL:LEGITIMACION
 Artículo 2013 del C.C.
“El contenido de la inscripción se presume
cierto y produce todos sus efectos,
mientras no se rectifique o se declare
judicialmente su invalidez”.
 Artículo VII del T.P. del RGRP.
“Los asientos registrales se presumen
exactos y válidos. Producen todos sus
efectos y legitiman al titular registral para
actuar conforme a ellos, mientras no se
rectifiquen en los términos establecidos en
este Reglamento o se declare judicialmente
su invalidez”.
INEXACTITUD REGISTRAL
 Todo desacuerdo existente entre lo registrado y
la realidad extra registral.
 Los registradores rectificarán las inexactitudes
a solicitud de parte. El pedido se efectúa a
través del diario, indicando con precisión el
error material de rectificación, señalándose el
número del título archivado y su fecha de
presentación.
 Pueden también proceder de oficio, cuando
adviertan la existencia de errores materiales.
 El registrador lo efectúa por medio de un
asiento registral mediante el cual se precise y
enmiende el error cometido.
FE PUBLICA REGISTRAL…
 Articulo 2014 del Código Civil de 1984, y lo
hace en los siguientes términos: "El tercero
que de buena fe adquiere a título oneroso
algún derecho de persona que en el
Registro aparece con facultades para
otorgarlo, mantiene su adquisición una vez
inscrito su derecho, aunque después se
anule, rescinda o resuelva el del otorgante
por virtud de causas que no consten en los
Registros Públicos.
La buena fe del tercero se presume mientras
no se pruebe que conocía la inexactitud del
Registro".
…FE PUBLICA REGISTRAL
 Ley N° 26366, que creó el Sistema Nacional de los
Registros Públicos, estableció como una de sus
garantías "la seguridad jurídica de los derechos de
quienes se amparan en la fe del Registro" (inciso
c, artículo 3).
 RGRP del 21/03/2005, artículo VIII de su Título
Preliminar: "La inexactitud de los asientos
registrales por nulidad, anulación, resolución o
rescisión del acto que los origina, no perjudicará
al tercero registral que a título oneroso y de buena
fe hubiere contratado sobre la base de aquéllos,
siempre que las causas de dicha inexactitud no
consten en los asientos registrales”.
EL TERCERO REGISTRAL

 El tercero registral no es otro sino el

titular registral que resulta
beneficiado o perjudicado, por
aplicación de los principios que
recoge el sistema registral, respecto
de una relación jurídica ajena pero
conexa con su derecho inscrito y que
confronta con el mismo.
REQUISITOS DEL
TERCERO REGISTRAL
 La configuración del Tercero Registral necesita bajo
condición “sine qua non” la concurrencia de los
siguientes requisitos:
 Que se adquiera el derecho de persona que en el
Registro aparece con facultades para otorgarlo; es
decir; basta la apariencia, más no la certeza, de justo
título registral.
 Que la adquisición sea a título oneroso.
 Que el adquirente inscriba su derecho. Y.
 Que exista buena fe en el adquirente, la misma que,
además de presumirse, queda suficientemente
acreditada por las circunstancias de no haber
intervenido en el acto o contrato del que deriva su
derecho; haber inscrito con anterioridad al del eventual
oponente; y, que de los asientos de los Registros
Públicos no aparezcan causales de nulidad, rescisión o
resolución.
 TRACTO SUCESIVO…
 RGRP, título preliminar artículo VI: Que
ninguna inscripción salvo la primera, se
extiende sin que esté inscrito o se inscriba
el derecho de donde emana o el acto previo
necesario o adecuado para su extensión,
salvo disposición en contrario.
 Tracto continuo, que está contenido
asimismo, en el artículo 2015 del Código
Civil, según el cual ”ninguna inscripción,
salvo la primera, se hará sin que esté
inscrito o se inscriba el derecho de donde
emane”.
…TRACTO SUCESIVO-
EXCEPCIONES
 Inmatriculación o primera de
dominio.
 Sociedades irregulares
 PRIORIDAD…
 Art. 2016 del C.C. “La prioridad en el tiempo de la
inscripción determina la preferencia de los derechos
que otorga el registro”.
 RGRP, título preliminar artículo IX: “Los efectos de los
asientos registrales, así como la preferencia de los
derechos que de éstos emanan, se retrotraen a la fecha
y hora del respectivo asiento de presentación: principio
de prioridad preferente”.
 Aforismo latino: “prior en tempore potior in jure”, que
significa: El primero en el tiempo es el más poderoso en
el derecho.
 Principio de prioridad preferente que indica: "El que
primero llega al Registro obtiene la protección registral
(si reúne las debidas condiciones) con preferencia a los
que llegan después, de modo que nadie llegado
posteriormente puede perjudicar los derechos del
tercero llegado antes".
 …PRIORIDAD…
 La prioridad de los actos o derechos que
se inscriben, se establece según el orden
cronológico en que se efectúa la
inscripción en el Registro.
 La prioridad en general, se manifiesta de
dos formas distintas:
a) Entre derechos compatibles. La
inscripción determina una prioridad de
rango preferente del derecho
primeramente inscrito en relación a los
actos o derechos que se inscriban con
posterioridad.
b) Entre derechos excluyentes.
 PRINCIPIO DE
OPONIBILIDAD
¿Cuál fue la necesidad de la
oponibilidad?
 Los derechos sobre la propiedad
sean cognoscibles a todos.
 Cognoscibilidad General.
 Publicidad-Cognoscibilidad.
 Ejemplo:
Vendo mi celular.
Vendo mi casa.
PRINCIPIO DE
OPONIBILIDAD- ETAPAS
 Primera etapa: Formalismo Sacramental:
Derecho Romano MANCIPATIO.
 Segunda etapa: TRADITIO o entrega del
bien.
 Tercera etapa: TRADITIO INSTRUMENTAL.
 Cuarta etapa: inscripción Declarativa.
..PRINCIPIO DE
OPONIBILIDAD…
 ARTICULO 2022 DEL C.C.
“Para oponer derechos reales sobre
inmuebles a quienes también tienen
derechos reales sobre los mismos, es
preciso que el derecho que se opone
esté inscrito con anterioridad al de
aquél a quien se opone.
Si se trata de derechos de diferente
naturaleza se aplican las
disposiciones del derecho común”.
IMPENETRABILIDAD

 RGRP, en su artículo X del título

preliminar: “Principio de Prioridad
Excluyente: no puede inscribirse un
título incompatible con otro ya inscrito o
pendiente de inscripción, aunque sea de
igual o anterior fecha”
 C.C. vigente, el artículo 2017, prescribe
que “no puede inscribirse un título
incompatible con otro ya inscrito,
aunque sea de fecha anterior”.