DONACIONES INMOBILIARIAS

Cláusulas para diferentes modalidades

DONACION PURA Y SIMPLE
 Aspectos a considerar como esenciales en la redacción del
negocio:
 Identificación precisa del objeto (mediato e inmediato)
 Expresión de la causa del acto (conlleva un análisis particular
para cada caso, ya que su omisión en el texto no implica su
ausencia – arts. 281 y 282, CCC)
 Debe constar claramente las manifestaciones de oferente y
aceptante, en tal sentido.
 Al ser un contrato consensual, incorporar la manifestación
sobre su cumplimiento en el acto escriturario.
Cláusula de donación de nuda
propiedad con reserva de usufructo
 “El Señor XXX da y transfiere en donación a la Señora YYY, quien
acepta, la nuda propiedad de un inmueble sito en ……, Ciudad de….
Partido de ….. , Provincia de Buenos Aires, reservándose para sí el
usufructo vitalicio y gratuito.”

 Variable del doble negocio:

 “El Señor XXX da y transfiere en donación a la Señora YYY, un inmueble
sito en… (datos del inmueble) con el cargo de que la donataria
constituya usufructo vitalicio y gratuito a favor de …..”
 “La donataria acepta lisa y llanamente la donación y el cargo
impuesto…”*

*tener presente que cuando la variable del doble negocio involucra a un

incapaz como donatario, se requiere la autorización judicial y no puede
realizarse para supuesto de padres a hijos incapaces(art. 689 y 1549, CCC)
Aceptación de donación hecha a un
incapaz
 Para aceptar donaciones se requiere ser capaz
 Ante el supuesto de incapacidad, la donación puede aceptarse
por medio del representante. No es necesario tutor especial.
 En el supuesto de menores donatarios, la aceptación puede
cumplirse por cualquiera de los padres (art. 685).
 En caso de donación de padres a hijos, rige la validez del acto
si es sin cargo (como excepción a la regla del art. 689, según
art. 1549).
 El juicio de capacidad debe compatibilizarse con las normas
dispuestas para el régimen de capacidad progresiva y de
emancipados (art. 450 contrario sensu y doc. 404, 446,
CCC)
Donación con cargo
Modelo 1 (con cargo, propiamente dicho)
 “El Señor XXX dona y transfiere al Sr. WWW con el cargo
que se estipula en la cláusula siguiente, el inmueble sito en
……(datos del inmueble).”
 “La donación se realiza con el cargo de que el donatario
realice las tareas de reparación necesarias para la habitabilidad
de un inmueble sito en la calle ….., de titularidad de la Sra.
YYYY a quien se designa como beneficiario exclusivo de este
cargo. El plazo para el cumplimiento del cargo se establece
en seis meses desde la presente donación.”
 “El Sr.WWW acepta la donación y el cargo impuesto…”
Donación con cargo
Modelo 2 (con cargo-condición)
 “El Señor XXX dona y transfiere al Sr. WWW con el cargo que se
estipula en la cláusula siguiente, el inmueble sito en …(datos del
inmueble).”
 “La donación se realiza con el cargo de que el salón principal del
inmueble donado sea destinado a la actividad cultural de
exhibición de obras de nóveles artistas nacionales, para su
promoción y difusión, mediante la organización de un evento
anual durante todo un mes a designar por el donatario. El plazo de
este cargo se estipula en diez años desde la presente donación. “
 “El Sr.WWW acepta la donación y el cargo impuesto…”
 Posibilidad de pactar el cargo
como condición resolutoria
 Ante falta de disposición expresa, para la donación con cargo,
rige la revocación en caso de incumplimiento.

 No obstante, puede estipularse que el incumplimiento

constituya el hecho previsto de la condición resolutoria.

 En este último caso, la revocación opera de pleno derecho, pero

queda limitada la condición al término de 10 años (por imperio
del art. 1965 y siguientes).

 Debe analizarse en cada supuesto la conveniencia (celeridad vs.

Limitación en el tiempo y determinación del incumplimiento)
Cláusulas de cargo como condición
resolutoria
 Luego del texto que impone el cargo, se agrega la siguiente
cláusula:
“El incumplimiento del cargo operará como condición
resolutoria, por lo que verificado éste último, la donación
quedará revocada de pleno derecho y con efecto retroactivo a la
fecha de la donación, aplicándosele en lo que corresponda las
normas relativas al dominio revocable. En consecuencia, ante el
incumplimiento debidamente verificado y notificado al
donatario, este deberá restituir al donante el inmueble donado,
libre de todo gravamen, derecho real constituido a favor de
terceros y/u ocupación”
Retransmisión del dominio por
incumplimiento del cargo (sin
intervención judicial)
 Primeramente se incorpora al texto un relato de los
antecedentes de la donación en la que se impuso y aceptó el
cargo a revocar.

 En dicha cláusula debe expresarse puntualmente la

imposibilidad de cumplimiento del cargo y la retransmisión
del bien al donante por esta causa. Luego, se incorporan las
siguientes cláusulas:
Retransmisión del dominio por
incumplimiento del cargo (sin
intervención judicial)
 1- “Por lo expresado, el Señor XXX retransmite al Señor WWW
el inmueble anteriormente relacionado, libre de gravámenes,
haciéndose entrega de la posesión del bien en este acto. El Sr.
WWW declara haber recibido el bien en plena conformidad y
libre de ocupantes.”

 2- “Atento a la naturaleza y gratuidad del acto, ambas partes

renuncian mutuamente a cualquier reclamo, sea respecto del uso
dado a la cosa y la percepción de sus frutos, por una parte; como a
las eventuales mejoras introducidas, gastos de mantenimiento y
erogaciones afrontadas para el cumplimiento frustrado del cargo”
Donación con derecho de reversión
 Genera un dominio revocable por condición resolutoria.
 Oponibilidad por su inscripción en el Registro Propiedad
Inmueble
 Opera de pleno derecho
 Queda limitada al término de 10 años desde que se pactó
(arts. 1965 a 1969, CCC).
 Es renunciable en tanto no se haya cumplido la condición
 Debe ser pactada expresamente. No se presume.
 Precaución de no generar una situación de sustitución
fideicomisaria.
 Cláusula de reversión de donación
pura y simple
 “Las partes acuerdan el derecho de reversión de la
donación, para el caso de que el donatario fallezca antes que
el donante. Si operara la condición resolutoria pactada, se
pacta expresamente el efecto retroactivo al momento de la
donación y el donante recuperará por reversión el dominio
transferido en este acto en idénticas condiciones en las que
lo tenían hasta ese momento, con especial desplazamiento
de toda carga, hipoteca o derecho constituido a favor de
teros adquirentes sobre la cosa donada, para lo cual se
acreditará tal circunstancia mediante acta labrada ante
escribano con la exhibición del certificado de defunción
correspondiente.”
Cláusulas de reversión (pluralidad de
donantes solidarios)
 1- “La donación se hace solidariamente entre los donantes,
acordándose el derecho de reversión para el supuesto de que
el donatario falleciera antes que los donantes”
 2- “Si cualquiera de los donantes falleciera antes que el
donatario, el derecho de reversión queda sin efecto, y se
consolida el dominio irrevocablemente a favor del donatario”
 3- “Si el donatario falleciera antes que todos los donantes,
estos revertirán el dominio a su favor, con efecto retroactivo
al día de la donación, en idénticas condiciones en las que lo
tenían hasta ese momento, con especial desplazamiento de
toda carga, hipoteca o derecho constituido a favor de teros
adquirentes sobre la cosa donada.”
Cláusulas de reversión (pluralidad de
donantes por separado)
 1- “La donación se efectúa con renuncia expresa a la
transmisión solidaria, pactándose el derecho de reversión a
favor de los donantes, en forma separada e independiente
para cada uno de ellos.”

 2- “El fallecimiento de cada donante consolidará el dominio a

favor del donatario, en la proporción que aquél hubiera
transmitido, manteniéndose vigente el derecho del donante
supérstite. El fallecimiento de todos los donantes antes que el
donatario, perfeccionará su derecho, extinguiendo
totalmente el derecho de reversión.”
Cláusulas de reversión (pluralidad de
donantes por separado) (Continuac.)

 3- “El fallecimiento del donatario antes que cualquiera de

los donantes, revertirá el dominio a favor del donante
supérstite, por su parte, con efecto retroactivo y en
idénticas condiciones en las que lo tenía al momento de
la donación, con especial desplazamiento de toda carga,
hipoteca o derecho constituido a favor de teros
adquirentes sobre la cosa donada”
Cláusulas de reversión (pluralidad de
donatarios solidarios)
 1- “La donación se hace solidariamente a todos los donatarios
mencionados, pactándose a su vez, el derecho de reversión
para el caso de pre-fallecimiento de todos los donatarios al
donante.”
 2- “Si falleciera uno de los donatarios antes que el donante,
el derecho de reversión continuará vigente a favor del
donante, entre los donatarios supérstites y los herederos del
donatario fallecido, hasta tanto se produzca el pre-
fallecimiento de todos los restantes donatarios antes que el
donante. En este último caso, operará de pleno derecho la
reversión total al donante, con efecto retroactivo al momento
de la donación.”
Cláusulas de reversión (pluralidad de
donatarios solidarios) (Continuac.)
 3- “Si falleciera el donante antes que cualquiera de los
donatarios, se extinguirá el derecho de reversión y se
consolidará el dominio a favor de los donatarios y/o
herederos de los que hubieran pre-fallecido.”

 4- “Operada la condición resolutoria, el donante revertirá el

dominio a su favor, con efecto retroactivo y en idénticas
condiciones en las que lo tenía al momento de la donación,
con especial desplazamiento de toda carga, hipoteca o
derecho constituido a favor de teros adquirentes sobre la cosa
donada”
 Cláusulas de reversión (pluralidad de
donatarios por separado)
 1- “La donación se efectúa con renuncia expresa a la adquisición
solidaria por las partes indivisas del bien donado, pactándose el
derecho de reversión a favor del donante, para el caso de pre-
fallecimiento de cualquiera de los donatarios, en cuyo caso, la
porción del donatario fallecido revertirá al donante, con efecto
retroactivo al momento de la donación. Ocurrida esa circunstancia,
el fallecimiento posterior del donante con antelación a cualquiera de
los restantes donatarios, extingue el derecho de reversión con
relación a los donatarios supérstites, sin perjuicio del condominio
operado a favor de los herederos del donante.”
 2- “Operará la condición resolutoria de la reversión total y efecto
retroactivo a la donación solamente en el supuesto de que el
fallecimiento del donante anteceda a los de todos los donatarios y por
partes si acontece previamente el fallecimiento de un donatario.”
 Renuncia expresa al derecho de
reversión
 Comparecientes: donante y donatario.
 Como recaudo necesario, se relaciona en el texto escriturario
los antecedentes de la donación en la que se pactó la reversión.
No es necesario la invocación de la causa, aunque puede hacerse
alusión para una mayor claridad del negocio.
 Seguidamente se incorpora la cláusula específica:
“El Señor XXX renuncia a la reversión oportunamente acordada
para el caso de pre-fallecimiento del donatario. En consecuencia, el
dominio adquirido por el titulo de donación aludido queda
consolidado irrevocablemente a favor del donatario”.
 Donaciones mutuas
 Cláusulas incorporadas en el texto escriturario:
1- “El Señor XXX dona y transfiere al Señor WWW , quien acepta,
un inmueble ubicado en …. (datos del inmueble)….”
2- “A su vez, el señor WWW dona y transfiere al Señor XXX,
quien acepta, un inmueble ubicado en …. (datos del inmueble)…”
3- “Las partes manifiestan haber recibido mutuamente la posesión
material de los respectivos inmuebles donados, libres de
ocupantes.”
Nota: las donaciones mutuas presumen la existencia de caracteres de
pluralidad, reciprocidad y simultaneidad. Este último requisito no es
constitutivo, por lo que pueden ser donaciones mutuas celebradas de modo
sucesivo, si así se manifiesta expresamente.
 Cláusula sobre manifestación del carácter
mutuo de donaciones no simultáneas.
 La simultaneidad acredita el carácter mutuo de las donaciones en
un solo acto. Sin embargo, puede darse el supuesto de que ese
carácter se cumpla en el caso de donaciones sucesivas. En tal
marco, debe incorporarse la manifestación expresa del del
carácter mutuo. La cláusula específica propuesta debe expresar:

“La presente donación se constituye como mutua de la celebrada

(especificar los datos de la donación que se relaciona), con los
efectos que emanan de la ley y especialmente de lo dispuesto en el
art. 1560, Código Civil y Comercial”
 Donación remuneratoria
 De acuerdo a lo dispuesto en el art. 1561, CCC, la donación
remuneratoria requiere que se indique expresamente ese
carácter, así como también lo sean en recompensa de un servicio
por el cual el donatario podría exigir judicialmente una
retribución en dinero. El texto debe expresar:
“La presente donación reviste el carácter de remuneratoria, en
relación a la obligación dineraria pendiente a que el donatario
tuviera derecho por su prestación de servicios al donante
cumplidos en ocasión de …(identificar con precisión el servicio
prestado). En consecuencia, con la aceptación de esta donación, el
donatario expresa que nada más tiene que reclamar al donante por
el referido servicio prestado, por ningún concepto.”
 Cláusula de reserva del derecho de
revocación por supernacencia de hijo
 Primeramente corresponde dejar expresada la manifestación del
donante, sobre la inexistencia de hijos al momento de la
donación. La cláusula específica propuesta debe expresar:
“El Sr. XXX se reserva el derecho de revocar la donación en el
supuesto de supernacencia de hijo. Para el supuesto que el donante
llegara posteriormente a tener hijo alguno, éste podrá revocar la
donación para lo cual notificará fehacientemente esta circunstancia
al donatario, quien quedará desde entonces obligado a restituir el
inmueble al donante, en idénticas condiciones a las existentes al
momento de la presente transmisión, para lo cual se acreditará tal
circunstancia mediante acta labrada ante escribano con la exhibición del
certificado de nacimiento correspondiente.”
 Renuncia al derecho de revocación por
supernacencia de hijo
 Al tratarse de un supuesto de revocación, el donante puede
renunciar al derecho que le concede la cláusula inicialmente
acordada. Esta renuncia es válida aun en el supuesto de que la
supernacencia hubiera ocurrido. La cláusula específica propuesta
debe expresar:
“Por donación celebrada …. (datos que relacionan la renuncia con
la donación antecedente) el Sr. XXX se reservó el derecho de
revocar la donación en el supuesto de supernacencia de hijo. Atento
el antecedente expuesto, el donante renuncia irrevocablemente al
derecho de revocación oportunamente acordado, por lo cual cesa
cesan a su vez todos sus efectos, consolidándose irrevocablemente
todos los efectos de la donación a favor del donatario.”
 Cláusula de reserva del derecho de revocación
por supernacencia de hijo con efecto de
condición resolutoria
 Al igual que lo expresado sobre el cargo, puede pactarse el efecto
de la condición resolutoria al caso, con las mismas limitaciones
(temporal por efecto del carácter revocable del dominio) y
consecuencias (pleno derecho).
“El Sr. XXX se reserva el derecho de revocar la donación en el
supuesto de supernacencia de hijo, que se pacta expresamente como
condición resolutoria de esta donación. En consecuencia, acaecida
ésta última, operará de pleno derecho y con efecto retroactivo, por
lo que el donatario, una vez notificado por el donante sobre el hecho
previsto, deberá restituir el inmueble al donante, en idénticas
condiciones a las existentes al momento de la presente transmisión,
para lo cual para lo cual se acreditará tal circunstancia mediante acta
labrada ante escribano con la exhibición del certificado de nacimiento
Regimen del art. 2461 y modalidad
para consentir por legitimarios
 Supuesto: transmisión onerosa por acto entre vivos, de
causante a legitimario, de la propiedad de bienes con reserva
de usufructo o contraprestación de renta vitalicia.
 Presunción: iure et de iure como acto gratuito y con
intención de mejorar al legitimario.
 Derechos del legitimario: deducir del valor de lo donado las
sumas efectivamente pagadas (onerosidad comprobada).
 Imputación: a la porción disponible y el excedente queda
sujeto a colación.
 Excepción: consentimiento de la enajenación por los
restantes legitimarios, les impide demandar imputación y
colación.
Clausula recomendada (art. 2461)
 Para el supuesto de que se pretenda evitar que los
legitimarios eventualmente pretendan imputar el valor del
bien transmitido o colacionar deben éstos comparecer al acto
y manifestar:
 “Presentes en este acto, los Sres…….. manifiestan
expresamente su consentimiento con la transmisión
acordada, en los términos del art. 2461, Código Civil y
Comercial”
 Se recomienda no plantear el texto de la cláusula como
renuncia, para que no pueda ser interpretada como violatoria
de la prohibición de contratar sobre herencia futura (art.
1010, CCC).
 Donación diferida
 La donación diferida o entre ausentes es válida en el CCC,
siempre que se acepte en vida del donante y del donatario.
 Además requiere el juicio de capacidad propio de todos los
contratos, por lo que al momento de la aceptación, las partes
deben ser capaces (no rige sistema de excepción similar al que
disponía el art. 1809, C.Civil)
 El contrato queda concluido (produce sus efectos propios) y
constituye título suficiente para la adquisición del dominio por
donación, si la aceptación es recibida por el donante (doc. Arts.
971, 980 y 983, C. Civil). La notificación puede cumplirse por
comparecencia del donante en el acto de aceptación.
 Sobre la forma de la aceptación se recomienda la misma
solemnidad (art. 1017, inc. c, CCC).
Donación diferida (oferta)
El texto debe expresar:

 1- “El Señor XXX ofrece en donación a la Sra. YYYY la finca

ubicada en …….(datos del inmueble).”

 2- “El donatario podrá aceptar la donación en cualquier

momento, sin perjuicio del derecho que el donante se reserva
de revocar la oferta antes de su aceptación.”
Donación diferida (aceptación)
 1- “Por escritura de fecha…. pasada ante ……. El Señor
XXX hizo donación de aceptación diferida del inmueble sito
en ….(datos del inmueble)..”

 2- “La Señora YYY acepta en este acto la referida donación, y

manifiesta haber recibido la posesión del bien donado, libre
de ocupantes y sin oposición alguna.”
Donación diferida (notificación de
la aceptación
 Texto a incorporar en caso de comparecencia del donante en
el acto escriturario de aceptación:

“Presente en este acto el donante XXXX, se notifica y toma

conocimiento expresamente de la aceptación del donatario a la
donación oportunamente ofrecida y vigente, en los términos de
los arts. 971, 980, inc. b, y 983, Código Civil y Comercial.”
Donación diferida (notificación al
donante)
 Para el supuesto de que el donante no compareciera al acto
de aceptación; deberá notificársele ésta en los siguientes
términos:
 “Por requerimiento efectuado por… (datos del donatario) se
le notifica que con fecha …. ante mí (o en su defecto ante el
notario que hubiera autorizado la aceptación), según
escritura (datos de la escritura de aceptación) el donatario ha
aceptado la oferta de donación que se formalizara mediante
escritura… (datos de la escritura de oferta).”
 Seguidamente se deja constancia de haber quedado el
donante, notificado y de conformidad, para su posterior
inscripción en el Registro.
 Pluralidad de donatarios en caso
de donación diferida
 Debe determinarse en la oferta si los donatarios son tales en
forma separada o solidariamente (art. 1547).
En tal caso a las cláusulas de oferta ya referida, se recomienda
aclarar esta circunstancia.
En el caso de donatarios solidarios, es recomendable limitar
expresamente el plazo para aceptar, por ej.:
“Cada uno de los donatarios podrá aceptar la donación dentro del
plazo de ……, a contar desde la fecha de la presente. Si alguno o
varios de los donatarios no aceptaren en el plazo indicado, la oferta
caducará de pleno derecho respecto de ellos, consolidándose el
dominio en quienes hubieran aceptado. La falta de aceptación de
todos los donatarios en el plazo señalado importará la caducidad de
la oferta en su totalidad”.
FIN
Muchas gracias