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Los Contratos Preparatorios

Sétima Semana
Derecho Civil VI (Contratos)
Profesor: Jaime Luis Arrasco Catpo
“Los contratos preparatorios”

Esta denominación es nueva, dado que no

existía en el Código de 1936.

En el C.C. de 1936 lo que existía era la “Promesa u

opción de compra y de venta” (Art. 1392 del C.C

La “Promesa” se limitaba solo al contrato

de compraventa .

En cambio “Los Contratos Preparatorios”

es aplicable a todo tipo de contrato.
 Justificación de la Inclusión
• No existía razón alguna para tal tratamiento,
porque el contrato preparatorio debe ser el
común denominador de cualquier contrato
definitivo.

• Por eso el legislador peruano lo incluyó en el

C.C. de 1984 bajo la idea que se podía celebrar
contratos preparatorios sobre cualquier clase de
contrato (típico o atípico).
 Definición:

Los “Contratos Preparatorios” son

contratos por los cuales se preparan y
aseguran situaciones jurídicas para el
futuro, comprometiendo a las partes a
la formalización o ejecución de un
contrato posterior, porque su función es
de garantía o aseguramiento
contractual.
 Utilidad:

Sucede con frecuencia que por

dificultades u obstáculos de hecho o de
derecho, no sea factible o conveniente
concluir un contrato, pero sí resulta
recomendable que las partes aseguren su
celebración futura.
•
Ejemplos:
1º Pactos destinados a la constitución de una persona jurídica o
colectiva.
2º La suscripción de acciones o la apertura de cuentas de crédito.
3º Un Comerciante que, con el propósito de ampliar sus
instalaciones en el futuro, acuerda con el dueño del terreno
vecino, su adquisición a un precio determinado.
4º El arrendatario interesado en comprar el inmueble que ocupa,
pero no pudiendo realizarlo de inmediato, se reserva la
posibilidad de hacerlo después.
5º El concesionario minero que, luego de efectuar labores de
exploración y desarrollo, calcula que las vetas se prolongan en
la concesión minera aledaña y se asegura la posterior
adquisición de dicha concesión.
Características

1º Carecen de fin económico

inmediato

2º Son un medio para

asegurar la celebración o la
aplicación futura de otros
que serán definitivos.
Naturaleza jurídica:
Como en los Contratos preparatorios
se dan un conjunto de elementos, tales
como el concierto de voluntades, el
objeto, etc., se trata realmente de
verdaderos contratos y no es exacto
que sean una simple fase de su
formación. No no son tampoco, ni
“negociación” ni “tratativas”.
Modalidades:

“EL
COMPROMISO
DE CONTRATAR”
“Contratos
Preparatorios”
“EL CONTRATO
DE OPCIÓN”
 “El Compromiso de
Contratar”

Profesor: Jaime Luis Arrasco Catpo

Otras Denominaciones:
“Promesa de Contrato”
“Pre-contrato”
“Ante-contrato”
“Contrato Preliminar”
“Contrato de Contratar”
Definición:
Mediante la promesa de contratar , dos o más
partes se obligan recíprocamente a otorgar, en
el futuro, un contrato definitivo.
Es un medio de preparar situaciones jurídicas
destinadas a producir consecuencias para un
momento posterior, pero dejando ya en pie un
compromiso. Su ventaja es evidente: se confiere
a las partes la facultad de exigir la conversión
de lo establecido en la promesa y se asegura
así su potencial eficacia.
Precisiones:
No se trata en estos contratos de “postergar” la ejecución de
uno definitivo.

Se trata de concretar su constitución.

Lo que las partes hacen es obligarse a celebrar un contrato

Por ello se afirma que carece de fin económico propio inmediato y sólo
consiste en un puente destinado a la formulación de un contrato posterior.
Naturaleza Jurídica:

Tiene autonomía propia

No es ni “negociación” o “tratativa”,
ni acto que se realiza durante la
formación del contrato. No es
tampoco contrato de “Opción”.

Su propósito es la celebración de
un contrato definitivo. Luego, sus
efectos son necesariamente
futuros.
Naturaleza Jurídica (según Fuello):

Como contrato no sirve para

trasladar, ni para declarar, ni para
constituir el dominio, dado que no
tiene relación con una cosa sino
con la obligación de contratar en
forma definitiva

En suma , lo que nace de la

promesa de contratar es una
obligación de hacer, esto es,
en celebrar en su momento el
contrato final.
Ejemplo:
• “A” es propietario de un inmueble y “B” desea
comprarlo, pero no tiene en estos momentos la
capacidad económica para hacerlo.
• En tales circunstancias, “A” y “B” se
comprometen a que en un plazo máximo de seis
meses se efectuará la compraventa y asumen,
por lo tanto, una obligación de hacer, o sea de
otorgar dentro del plazo convenido el referido
contrato.
Compromiso de contratar, según
el C.C. peruano

Por el compromiso de contratar

las partes se obligan a celebrar
en el futuro un contrato definitivo
(Art. 1414 C.C. de 1984).
 Contenido del compromiso de
contratar

El compromiso de contratar debe contener,

por lo menos, los elementos esenciales del
contrato definitivo (Art. 1415).
Comentarios:
• Este Art., responde a la naturaleza del
compromiso de contratar.
• Si el compromiso de contratar es distinto
al contrato definitivo, entonces no será
necesario que el primero contenga todos
los términos y condiciones del segundo y
bastará que se encuentren establecidas
las condiciones fundamentales.
Comentarios:
• Siendo el contrato definitivo autónomo, es en él
que se completarán los detalles de la relación
contractual, quedando las partes en libertad de
para incorporar otras cláusulas, sin alejarse
obviamente de lo que era y sigue siendo
esencial
• No debemos olvidar que el contrato definitivo
constituye un nuevo acuerdo de voluntades y
como tal es diferente a del compromiso de
contratar.
• El compromiso de contratar, según el Art.
1415 del C.C., tiene que detallar los elementos
esenciales del contrato definitivo-
• Así, en el caso de una compraventa, deben
figurar, cuando menos, el bien que se pretende
transferir y el precio que se estaría pactando
pagar.
• Naturalmente no existe impedimento para que
en el contrato de compromiso se incluyan todos
los términos y condiciones del contrato
definitivo.
 ¿Por Qué ha sido necesaria la fórmula
del Art. 1415 del C.C.?
A ello se responde que no hay razón
suficiente para que dentro de una
Porque hay quienes opinan que el
relación que no tiene un fin
compromiso no es en realidad un
económico propio y cuya prestación
contrato, pues en general falta el
es la de una obligación de hacer , no
acuerdo sobre otros aspectos del
se pueda dejar los detalles no
definitivo.
esenciales para cuando se celebre el
contrato definitivo.

Es necesario insistir que una cosa es

el contrato preparatorio y otro el final
y que en éste último, las partes
contratan nuevamente y no se
limitan a poner en vigencia una
relación condicionada o sujeta a
plazo o formalidad.
Plazo del compromiso de contratar

“El plazo del compromiso de contratar

debe ser determinado o determinable.
Si no se estableciera el plazo, éste
será de un año”. (Artículo 1416)
Comentarios:
• Se consideró necesario limitar el plazo del
compromiso, para que éste no sea indefinido.
• Caso contrario se frenaría el tráfico de riqueza
1° (bienes y servicios)

• El hecho que se haya fijado un plazo mayor, no

significa que, en caso de pactarse un plazo
mayor, el compromiso sea nulo.
• Lo que ocurrirá será la reducción del plazo al
2° límite fijado por la ley
Ejemplo:

• Si José celebra con Marcos un

compromiso de contratar con una vigencia
de tres años, se entenderá que solo
tendrá eficacia para el primer año y el
exceso se considerará como no puesto.
Compromiso de contratar a su
vencimiento

“El compromiso de contratar puede

ser renovado a su vencimiento por
un plazo no mayor que el indicado
como máximo en el artículo 1416 y
así sucesivamente” (Artículo 1417)
Nada impide que al término del plazo fijado en el Art.
1416, las partes acuerden renovar el compromiso,
siempre que se respete el límite de un año , pues
siempre habrá libertad para que cualquiera de ellas
se niegue a la renovación y en este caso no se
producirá .

Como correlato de lo anterior, será nulo el pacto por

el cual ANTICIPADAMENTE LOS CONTRATANTES
ACUERDEN QUE AUTOMÁTICAMENTE EL
COMPROMISO DE CONTRATAR QUEDE
RENOVADO POR UN AÑO MÁS AL VENCIMIENTO
DEL PLAZO FIJADO POR ELLOS. De no suceder
así, la razón de ser del Art. 1417 perdería sentido.
 Negativa injustificada de
celebrar contrato definitivo

Artículo 1418.- La injustificada negativa del

obligado a celebrar el contrato definitivo otorga
a la otra parte alternativamente el derecho a:
1.- Exigir judicialmente la celebración del
contrato.
2.- Solicitar se deje sin efecto el compromiso de
contratar.
En uno u otro caso hay lugar a la
indemnización de daños y perjuicios.
 Posiciones doctrinarias sobre La
exigibilidad del compromiso de contratar
• Bastará recurrir al Juez para que éste dicte
sentencia para el otorgamiento del contrato
1° definitivo.

• El interesado podrá exigir judicialmente la

ejecución de la prestación contenida en el
2° contrato.

• En el compromiso de contratar solo existe una obligación de

hacer, y no es, por lo tanto , ni traslativo, ni constitutivo de
derechos , de modo que su incumplimiento solo podría
3° derivarse en el resarcimiento de daños y perjuicios.
 La posición del Código Civil:
• Emplea una fórmula mixta, que deja hasta dos posibilidades, a
elección del acreedor, todo ello sin desmedro del derecho a
solicitar el resarcimiento de los daños y perjuicios.

• Si bien esta solución puede ser objetada a nivel doctrinario ,

es la que mejor responde al fundamento del compromiso de
contratar y a la utilidad de esta institución .

• De no haberse seguido este camino y el legislador se hubiese

limitado a sostener la teoría de que el incumplimiento solo
permite el resarcimiento de los daños y perjuicios, los alcances
del compromiso de contratar habrían sido limitados y se
habría perdido la enorme riqueza práctica que contiene esta
nueva institución.
“El Contrato de Opción”

Profesor: Jaime Luis Arrasco Catpo

 Contrato de opción

Artículo 1419.- Por el contrato de opción,

una de las partes queda vinculada a su
declaración de celebrar en el futuro un
contrato definitivo y la otra tiene el
derecho exclusivo de celebrarlo o no.
Comentarios:
• Del contenido de la definición aparece que la
Opción es un contrato completo, como cualquier
otro, pero de naturaleza peculiar, porque es
preparatorio del contrato definitivo y solo cumple
su objetivo una vez que éste último se celebra.
• Existe en esta figura un sujeto activo y otro
pasivo. El primero es aquél que tiene el derecho
de ejercitar la opción. El segundo es el que está
en la obligación de celebrar el contrato
definitivo.
Diferencia con el “Compromiso de Contratar”

“Compromiso de “Contrato de opción”

contratar”
Quien tiene la OPCION a su favor ,
goza, por el solo mérito de su
voluntad , de la facultad de obligar a
celebrar y ejecutar el contrato
opcionado.

Se adquiere el derecho El OPCIONISTA puede exigir

judicialmente el cumplimiento del
a celebrar en el futuro contrato y no simplemente su
un contrato definitivo. celebración .

Se le denomina OPCIÓN porque la

parte que goza del derecho, tiene el
privilegio de elegir entre la realización
o no del contrato definitivo .
Utilidad:

• Existen en efecto, circunstancias en

que es imposible o inconveniente
celebrar un contrato definitivo, pero sí
resulta provechoso dejar sembrada la
posibilidad de que se concrete, en la
hipótesis de que así lo decida quien
tiene derecho de ejercitarlo
Ejemplo:
• Es contrato de opción, aquél por el cual PEDRO le otorga a JOSÉ, el derecho de
adquirir un inmueble determinado, al precio que se pacta, dentro de un plazo
establecido y que no exceda del límite fijado por el Art. 1423.
• Dentro de estas circunstancias, puede suceder:
1° Que JOSÉ decida ejercitar la opción en el plazo previsto, con lo que queda perfeccionada la
compraventa; y,
2° Que JOSÉ deje vencer el plazo de la opción sin ejercitarla o antes de ello renuncie a dicho
ejercicio.
En uno u otro caso PEDRO quedará libre de disponer a su criterio del inmueble que fue materia
de la opción y JOSÉ no tendrá obligación de responder frente a PEDRO por no haber ejercitado
la opción o dejado vencer el plazo.
Características de la Opción:
• Es un contrato.
• La finalidad que persigue es que, por decisión de
quien goza de la facultad de ejercitarla, se formalice
otro contrato, que no es sino el reflejo del anterior .
• Su efecto está necesariamente relacionado con el
futuro.
• Es un contrato preparatorio pero COMPLETO.
• Es un contrato principal, porque tiene existencia por
sí mismo a pesar de ser preparatorio.
• Confiere un derecho exclusivo al beneficiado y éste
tiene la absoluta libertad para ejercitarlo o no.
Algunas Precisiones Adicionales:

• El legislador peruano no consideró necesario

establecer el derecho del opcionista a exigir
judicialmente la ejecución del contrato de
opción, por considerarlo obvio.
• Ello porque, como mediante la opción se da
una oferta irrevocable en el tiempo, si el
obligado no cumple con la prestación a su
cargo, le corresponderá al Juez fallar en sentido
de que se ha celebrado el contrato, sin que esto
signifique que pueda constituirlo por sí mismo.
 Algunas Precisiones Adicionales:
• De lo dicho se llega a la conclusión de que el fallo que emita el
Juez, será de carácter DECLARATIVO, pues así fluye de la
manifestación de voluntad expresada por el opcionista.

• Lo expuesto no significa que el contrato definitivo tenga efecto

retroactivo, esto es, que se remonte a partir del contrato de
opción, pues aquél sólo se perfecciona al ejercitar el opcionista
su derecho y conocer el oferente esa manifestación de voluntad.

• Finalmente, conviene puntualizar que el contrato de opción,

confiere al opcionista el privilegio de ser preferido respecto de
cualquier otra persona, para celebrar el contrato definitivo
dentro del plazo y condiciones determinados, y esta preferencia
será oponible a los terceros, en la medida que haya quedado
debidamente registrada.
Contrato de opción recíproca

Artículo 1420.- Es válido el pacto en

virtud del cual el contrato de opción
recíproca puede ser ejercitado
indistintamente por cualquiera de las
partes.
Comentario:
• Se ha contemplado aquí la posibilidad de que
mediante pacto expreso , la opción no quede
circunscrita a una de las partes, sino que puede ser
ejercitada por cualesquiera de los intervinientes.

• Con este precepto se superó la duda que había con el

C.C. de 1936, respecto a si esta figura constituía en el
fondo un contrato de compraventa definitivo .

• De no existir el art. 1420, se podría argumentar que

sólo será válida la opción en la medida que beneficie
a una de las partes contratantes.
Contrato de opción con reserva
de beneficiario

Artículo 1421.- Es igualmente válido el

pacto conforme al cual el optante se
reserva el derecho de designar la persona
con la que se establecerá el vínculo
definitivo.
Comentario:

• Para facilitar la contratación se consideró

que no existe obstáculo para que se
establezca la reserva a señalar la persona
con la que se entenderá el vínculo
definitivo, en caso de que se ejercite la
opción.
Contenido del contrato de opción

Artículo 1422.- El contrato

de opción debe contener
todos los elementos y
condiciones del contrato
definitivo.
Comentario:
• Se consagra en este artículo el PRINCIPIO DE
INTEGRALIDAD DE LA OPCIÓN DE
CONTRATO.
• Esta es la diferencia más importante entre la
OPCIÓN y EL COMPRMISO DE CONTRATAR.
• LA OPCIÓN es un contrato preparatorio
completo, de modo que tienen que estar
contemplados TODOS LOS ELEMENTOS y
CONDICIONES, del contrato definitivo y no
únicamente los esenciales.
Comentario:
• Y esto es así porque basta la sola declaración
de la voluntad del beneficiario de la opción, para
que se considere automáticamente celebrado el
contrato definitivo.
• Así, por ejemplo, en la opción de compra de un
inmueble, deben incluirse todas las cláusulas
concernientes a la compraventa, tales como la
determinación del bien, el precio, la forma de
pago, las garantías en caso de ser establecidas,
etc. Y no simplemente las estipulaciones
fundamentales.
Plazo del Contrato de Opción

Artículo 1423.- El plazo del contrato

de opción debe ser determinado o
determinable. Si no se estableciera
el plazo, éste será de un año."
Comentario:
• El contrato de opción debe tener un plazo
máximo de vigencia , pues de otro modo
se vería perjudicada la contratación y el
juego de la circulación patrimonial .
• Cualquier plazo que exceda al tope fijado
por ley, se considera como no puesto, sin
que ello afecte la validez del pacto.
• La norma es imperativa y no admite, pacto
en contrario.
Renovación del Contrato de Opción

Artículo 1424.- Al vencimiento de la

opción, las partes pueden renovarla
por un plazo no mayor al máximo
señalado en el artículo 1423 y así
sucesivamente.
Formalidad en Contratos Preparatorios

Los contratos preparatorios son nulos si no se celebran en la

misma forma que la ley prescribe para el contrato definitivo
bajo sanción de nulidad (Artículo 1425)
Comentario:

• Este Art.1425, es aplicable, tanto al

“compromiso de contratar” como al
contrato de Opción.
• Se basa en el principio de la unidad de la
forma, en el bien meditado propósito de
evitar situaciones conflictivas y
perturbadoras con el adecuado manejo de
la contratación.
BIBLIOGRAFÍA UTILIZADA:
• Revoredo De Debakey, Delia (compiladora):
Exposición de Motivos y Comentarios del C.C.
Tomo VI. Okura Editores S.A.
• Torres Vásquez, Aníbal: “Teoría General del
Contrato”. Tomo I. Pacífico Editores. Lima, enero
de 2012.
• Código Civil Comentado por los 100 mejores
especialistas. Tomo VII. Primera Edición
Noviembre de 2004. Editorial Gaceta Jurídica S.A.
• De la Puente y Lavalle, Manuel : “El contrato en
General” Tomo I, Palestra Editores. Lima 2001.