ADQUISICIÓN DE

ACTIVOS INMOBILIARIOS
VARIACIÓN DE CLÁUSULAS EN
FUNCIÓN AL ESTATUS DE LA
PROPIEDAD,
LA OFERTA Y LA DEMANDA

Moisés Arata Solís

 Contenido actual del Informe de Propiedad
 Descripción Legal según Títulos y RRPP,
contrastada levantamiento topográfico,
catastro municipal y CBC
 Historia del Dominio
 Cargas y gravámenes según RRPP
 Análisis de limitaciones o regulaciones legales
(múltiples fuentes)
 Propuesta de diseño de la operación de
compra
 ¿Qué se necesita para considerar que se ha
adquirido un derecho de propiedad inobjetable?

Vendedor Comprador
1. ¿CÓMO CONCILIAR EL DIAGNÓSTICO DE LA
PROPIEDAD CON EL PROCESO DE COMPRA?

A. Si la propiedad está acreditada y debidamente inscrita, los titulares aptos y la

posesión disponible, entonces estamos listos para cerrar la operación, salvo
que el comprador sea quien no está listo

 Minuta y escritura pública

 Bloqueo registral previo o presentación inmediata de partes notariales al
Registro
 Acta de entrega de posesión
1. ¿CÓMO CONCILIAR EL DIAGNÓSTICO DE LA
PROPIEDAD CON EL PROCESO DE COMPRA?
B. Si la propiedad está acreditada, pero se requiere un previo
saneamiento físico o de la titularidad, alguna gestión previa o la
posesión no está disponible, entonces definir si pasamos a un
contrato preparatorio o a un contrato de compraventa con
adelanto menor o mayor

 Nivel de formalidad en proporción a (i) accesibilidad

registral del contrato a celebrar; y, (ii) monto inicial a
comprometer (arras o adelanto menor)
 Dosificar desembolsos contra hitos en el saneamiento y
asegurar “nuevo nivel de formalización” contra “punto de
quiebre” en el saneamiento
 Aseguramiento razonable de la entrega de la posesión
(custodia notarial, no siempre)
1. ¿CÓMO CONCILIAR EL DIAGNÓSTICO DE LA
PROPIEDAD CON EL PROCESO DE COMPRA?

C. Si la propiedad no está acreditada, porque se requiere un previo

saneamiento de la titularidad y de lo físico, entonces celebrar solo
un contrato preparatorio, con arras

 Nivel de formalidad: usualmente documento privado

 Monto de las arras usualmente confirmatorias,
excepcionalmente de retractación (sólo para contratos
preparatorios)
 Prever oportuno aumento de formalidad y de adelanto
contra “punto de quiebre” en el saneamiento
 Prever claramente “hechos pendientes” para no perder arras
 2. ALGUNAS PAUTAS PARA LA CONTRATACIÓN
INMOBILIARIA

A. Tres valores que no valen lo mismo si no vienen juntos:

posesión, titulación y Registro
B. Nunca encomendar la negociación a los que “conceptúan” el
proyecto
C. La capacidad de pararse de la mesa: nadie tiene la última Coca
Cola del desierto
D. Ofertas, cartas de intención, MOUs y otros siempre
condicionados a alcanzar el nivel al que se quiere llegar
 2. ALGUNAS PAUTAS PARA LA CONTRATACIÓN
INMOBILIARIA

E. Los riesgos de redactar un contrato en caliente

F. Exposición a las “renegociaciones” que no se pueden remediar con
los tiempos de una “demanda de cumplimiento contractual”:
dosificación de pagos, custodias notariales, conciliaciones
extrajudiciales, etc.
G. Claridad en la definición de: ¿qué se quiere?, ¿cómo se logrará lo
que se quiere?, ¿cuánto tiempo tomará hacerlo?, ¿qué seguridades
ofrece cada quien para lo que hará? , ¿qué pasará si se frustra el
cometido común? y ¿cuál será la suerte de primeros desembolsos?
 2. ALGUNAS PAUTAS PARA LA CONTRATACIÓN
INMOBILIARIA

H. Nunca redactar 100% a favor de una parte un proyecto de

contrato a negociar
I. Otro abogado casi siempre ofrecerá una redacción distinta,
cuidar la esencia no las formas o estilos
J. No “sustituir” contratos, hacer correcciones o aclaraciones
mediante adendas. Cosa distinta es “subir de nivel”
 2. ALGUNAS PAUTAS PARA LA CONTRATACIÓN
INMOBILIARIA

K. Cuidar de acotar escrupulosamente las cláusulas penales,

resolutorias expresas, indexatorias y arbitrales, moras y
renovaciones automáticas. Luego monitorear su debida
observancia
L. El simple retraso no es incumplimiento (dies non interpellat pro
homine)
M.No hay mejor contrato que el que las partes quieren cumplir
N. Pero redactar siempre pensando que pueda ser un tercero
(juez o árbitro) quien defina lo que se quiso decir