Вы находитесь на странице: 1из 32

Программа профессиональной

переподготовки:
«Оценка стоимости предприятия
(бизнеса)»

Дисциплина: «Правовое обеспечение


формирования, обращения и оценки
имущества»

Лектор – Усова Ю.В.


Усова Юлия Владимировна
-

Ректор Института профессионального образования


Независимый член Совета Института
профессиональных аудиторов
Член Совета Партнерства СМАО
Руководитель рабочей группы АСИ по мониторингу
плана мероприятий (дорожная карта)
«Совершенствование оценочной деятельности»
История регулирования оценки

В России начиная с XIX века


В результате земской реформы 1864 г. для целей налогообложения земли
В 1893 г. был издан закон об оценке недвижимого имущества
Инструкция Министерства финансов 1894 г. оценка городского
недвижимого имущества
В 1903 г. «Проект правил для оценки оборудования фабрик и заводов»
С ликвидацией в 1917 г. частной собственности на землю и средства
производства оценочная деятельность утратила общественный интерес
В советский период (1918 - 1991 гг.) оценку объектов недвижимости
производили с использованием нормативных методов
Новый этап развития оценочной деятельности с 1993 г.
Переоценка основных фондов

Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной


деятельности» с изменениями …
43 изменения внесенные Федеральными законами, Постановлением
Конституционного Суда РФ
основные изменения Закон об ОД

От 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» с изменениями:


1. Федеральный закон от 27.07.2006 N 157-ФЗ
2. Федеральный закон от 22.07.2010 N 167-ФЗ
"О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской
Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации«
3. Федеральный закон от 28.12.2010 N 431-ФЗ
"О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской
Федерации" и статью 5 Федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон
"Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты
Российской Федерации»
4. Распоряжение от 26 сентября 2013 г. № 1744-р «Об утверждении «дорожной карты»
«Совершенствование оценочной деятельности»
5. Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации» от 21.07.2014 N 225-ФЗ
6. Федеральный Закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты
Российской Федерации по вопросам обеспечения информационной открытости
саморегулируемых организаций» от 7 июня 2013 года N 113-ФЗ
7. Федеральный закон от 08.06.2015 г. №145-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный
закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и статью 3 Федерального
закона "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в
Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации»
8. Федеральный закон "О государственной кадастровой оценке" от 03.07.2016 N 237-ФЗ
9. Федеральный закон от 02.06.2016 N 172-ФЗ
Основные понятия и определения
Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в
Российской Федерации" (далее – Закон) с учетом норм Федерального
закона от 02.06.2016 №172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные
законодательные акты Российской Федерации»

Оценочная деятельность – профессиональная деятельность субъектов


оценочной деятельности, направленная на установление в отношении
объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной
или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Субъекты оценочной деятельности:


Оценщики - физические лица, являющиеся членами одной из
саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою
ответственность в соответствии с требованиями Закона

Оценщик может осуществлять оценочную деятельность по направлениям,


указанным в квалификационном аттестате (с 01.07.17г., для лиц, являющихся
членами СРО оценщиков по состоянию на 01.01.17г. применяется с 01.04.18г.)
Основные понятия и определения

Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки


может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях
конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей
необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются
какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:

- одна из сторон не обязана отчуждать, а другая сторона не обязана


принимать;
- стороны сделки хорошо осведомлены и действуют в своих интересах;
- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной
оферты;
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект
оценки и
принуждения к сделке не было;
- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Основные понятия и определения

Кадастровая стоимость - стоимость, установленная в результате


проведения государственноий кадастровоий оценки или в результате
рассмотрения споров о результатах определения кадастровоий
стоимости либо определенная для вновь учтенных объектов

Ликвидационная стоимость - расчетная величина, отражающая


наиболее вероятную цену, по котороий данныий объект оценки может
быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньшиий типичного
срока экспозиции объекта оценки для рыночных условиий , в условиях,
когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

Инвестиционная стоимость - стоимость объекта оценки для


конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом
(лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.
Оценщик
Может осуществлять оценочную
деятельность самостоятельно, занимаясь
частной практикой, а также на
основании трудового договора между
оценщиком и юридическим лицом,
которое соответствует условиям,
установленным статьей 15.1.
В штате не менее двух оценщиков,
Страховка не менее чем пять миллионов
рублеий

Независимость оценщика и
юридического лица, с которым оценщик
заключил трудовой договор.
Сведения о независимости должны
содержаться в договоре и отчете об оценке
Права и обязанности
заказчика оценки (ст.15.2)
Заказчик оценки вправе (в отношении оценщика и оценочной компании):
• требовать и получать обоснование выводов по результатам оценки;
• получать отчет об оценке в срок, установленный договором;
• осуществлять иные права, вытекающие из договора .
При проведении оценки заказчик оценки обязан:
• содействовать в своевременном и полном проведении оценки, создавать для
этого соответствующие условия, предоставлять необходимые информацию и
документацию, давать исчерпывающие разъяснения и подтверждения, а также
запрашивать необходимые сведения у третьих лиц; (устно и письменно)
• не предпринимать каких бы то ни было действий, направленных на сокрытие
(ограничение доступа) информации и документации.
Наличие в запрашиваемых оценочной компанией, оценщиком для проведения оценки
информации и документации сведений, содержащих коммерческую тайну, не может
являться основанием для отказа в их предоставлении
• своевременно оплачивать услуги в соответствии с договором, в т.ч. в случае,
если результаты проведения оценки не согласуются с позицией заказчика;
• исполнять требования ФЗ, ФСО, обязанности, вытекающие из договора.
Вопросы стоимости в
законодательстве и иных НПА
 Конституция России
 Гражданскиий кодекс (i.e. наследственное право)
 Налоговыий кодекс (i.e. сделки между взаимозависимыми лицами)
 Земельныий кодекс (кадастровая стоимость)
 Жилищныий кодекс (i.e. определение выкупноий цены жил.пом)
 ФЗ об акционерных обществх, ст.77. Определение цены (денежноий
оценки) имущества
 ФЗ Об обществах с ограниченноий ответственностью
 ФЗ о неостоятельности (банкротстве) ст.130
 Основы законодательства Россиий скоий Федерации о нотариате
 ФЗ об ипотеке
 … НПА и ведомственные акты, судебная практика
Конституция Российской
Федерации

ГЛАВА 2.
ПРАВА И СВОБОДЫ
ЧЕЛОВЕКА И ГРАЖДАНИНА (ст.35)

1. Право частноий собственности охраняется законом.


2. Каждыий вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и
распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
3. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.
Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть
произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
4. Право наследования гарантируется.

В советскиий период понятие Ч/С было сужено до объема личноий собственности,


господствовала концепция производного характера личноий собственности от
государственноий , которая называлась общенародноий и находилась в оперативном
управлении у государственных органов
Объект оценки VS объект прав
Объекты оценки (ст.5 135-ФЗ): Объекты гражданских прав (ст.128 ГК):
• отдельные материальные объекты (вещи); • вещи, включая наличные деньги и
• совокупность вещей, составляющих документарные ценные бумаги,
имущество лица, в том числе имущество • иное имущество, в том числе
определенного вида (движимое или безналичные денежные средства,
недвижимое, в том числе предприятия); бездокументарные ценные бумаги,
• право собственности и имущественные права;
• иные вещные права на имущество или • результаты работ и оказание услуги;
отдельные вещи из состава имущества; • охраняемые результаты
• права требования, обязательства (долги); интеллектуальной деятельности и
приравненные к ним средства
• работы, услуги, информация;
индивидуализации
• иные объекты гражданских прав, в (интеллектуальная собственность);
отношении которых законодательством … • нематериальные блага.
установлена возможность их участия в
гражданском обороте.
Гражданский Кодекс
Российской Федерации

Недвижимые вещи (ст.130)


Движимые вещи (ст.130)
Государственная регистрация недвижимости (ст.131)

Предприятие (ст.132)

Неделимые вещи (ст.133)


Единыий недвижимыий комплекс (ст.133.1)
Сложные вещи (ст.134)
Главная вещь и принадлежность (ст.135)
Плоды, продукция и доходы (ст.136)
Животные (ст.137)
Оборотоспособность (ст.129 ГК)
• Объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от
одного лица к другому в порядке универсального правопреемства
(наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом,
если они не ограничены в обороте.
• Объекты, изъятые из оборота и объекты, ограниченно оборотоспособные
должны быть прямо указаны в законе.
• Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от
одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот
допускается законами о земле и других природных ресурсах
• РИД и приравненные к ним средства индивидуализации не могут
отчуждаться, однако права на такие результаты и средства, а также
материальные носители могут отчуждаться или иными способами
переходить от одного лица к другому.
Гражданский Кодекс
Российской Федерации

ВИДЫ СОБСТВЕННОСТИ
Гражданский Кодекс
Российской Федерации
ВИДЫ СОБСТВЕННОСТИ:
 Частная
 Государственная
 Муниципальная

Содержание права собственности:


 право владения,
 право пользования,
 право распоряжения имуществом

Передача имущества в доверительное управление не влечет


перехода права собственности
Гражданский Кодекс
Российской Федерации
Основания приобретения права собственности (ст.218)
Основания прекращения права собственности (ст.235)

Реализация права собственности в отношении земли и других природных


ресурсов не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и
законных интересов других лиц.
Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его,
дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным
образом (ст.209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании
закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
Ограничения оборота установлены законом (ст.27 ЗК РФ) .
Вещные права
• право пожизненного наследуемого владения
земельным участком (статья 265);
• право постоянного (бессрочного) пользования
земельным участком (статья 268);
• сервитуты (статьи 274, 277);
• право хозяйственного ведения имуществом (статья 294)
• право оперативного управления имуществом (статья 296).

Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет


принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в
пределах, установленных законом или договором с собственником

Переход права собственности не является основанием прекращения иных


вещных прав.
Обязательность проведения оценки
Ст.8 135-ФЗ
в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью
или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации
либо муниципальным образованиям: в целях их приватизации, передачи в
доверительное управление либо передачи в аренду, в качестве предмета
залога, при продаже или ином отчуждении, при переуступке долговых
обязательств, при передаче в качестве вклада в уставные капиталы, фонды
юридических лиц
а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:
при национализации имущества;
при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц;
при составлении брачных контрактов и разделе имущества;
при выкупе или ином изъятии имущества у собственников для
государственных или муниципальных нужд;
при проведении оценки в целях контроля за правильностью уплаты
налогов при исчислении налогооблагаемой базы.

изъятия в отношении государственного и муниципального имущества


Информационная открытость
процедуры оценки ст. 8.1.
Заказчик обязан включать информацию об отчете об оценке в ЕФРСДЮЛ:
• дата составления и порядковый номер отчета об оценке объекта оценки,
• основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки,
• сведения об оценщике (ФИО, СНИЛС, ИНН),
• сведения о членстве оценщика в СРО оценщиков,
• точное описание объекта оценки в соответствии с отчетом об оценке,
• дата определения стоимости объекта оценки,
• определенная оценщиком рыночная стоимость объекта оценки,
• информация об экспертном заключении на отчет об оценке объекта оценки (дата
составления, порядковый номер, сведения об эксперте или экспертах (ФИО,
СНИЛС, ИНН), сведения о членстве в СРО оценщиков, результаты экспертизы,
• в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, реквизиты
юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки,
• иные сведения, предусмотренные ФЗ или ФСО.
В течение десяти рабочих дней с даты принятия отчета об оценке объекта оценки
С 1 июля 2016 года применяются к оценке объекта оценки, отчет о которой был принят
заказчиком оценки после 1 апреля 2016 года. www.fedresurs.ru/
Основания для проведения
оценки объекта оценки
 договор на проведение оценки объектов, заключенный заказчиком с
оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил
трудовой договор.
 определение суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по
решению уполномоченного органа.
Суд, арбитражный суд, третейский суд самостоятельны в выборе оценщика.

Статья 10. Обязательные требования к договору на проведение оценки


Статья 11. Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта
оценки + ФСО 1,2,3,7,8,9,10,11,12,13…

Датой определения стоимости объекта оценки (датой проведения оценки,


датой оценки) является дата, по состоянию на которую определена
стоимость объекта оценки.
Требования к договору
 цель оценки;
 описание объекта или объектов оценки, позволяющее идентифицировать;
 вид определяемой стоимости и размер денежного вознаграждения;
 дату определения стоимости объекта оценки;
 сведения об обязательном страховании ответственности оценщика и юридического
лица в соответствии с Федеральным законом;
 наименование СРО оценщиков, членом которой является оценщик, и место
нахождения этой организации;
 указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при
проведении оценки;
 указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной
ответственности;
 сведения о банковской гарантии,
 сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил
трудовой договор, и оценщика.
 В договоре на проведение оценки, заключенном заказчиком с юридическим лицом,
должны быть указаны сведения об оценщике или оценщиках, которые будут
проводить оценку, в том числе фамилия, имя, отчество оценщика или оценщиков.
Достоверность отчета как документа,
содержащего сведения доказательственного значения
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете,
составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным
законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с
объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской
Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в
отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей
определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в
течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев,
предусмотренных законодательством Российской Федерации.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости


объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным
отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе
рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности
совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
НПА и судебная практика по ОД
 Конституция Российской Федерации
 Кодексы (Гражданский, Земельный, Налоговый, Градостроительный)
 Федеральные законы (СРО, АО, ООО, Банкротство…)
 ЗАКОН (Отраслевой)
 НПА уполномоченного федерального органа, включая приказы,
методические рекомендации и методические указания
 Федеральные стандарты оценки (ФСО)
 Стандарты и правила оценочной деятельности СРО
 Правила деловой и профессиональной этики
 Документы и рекомендации НСОД
 Судебная практика

План мероприятий ("дорожная карта") "Совершенствование оценочной


деятельности« (Распоряжение Правительства РФ от 26 сентября 2013 г.
№ 1744-р
НПА во исполнение
федерального закона
 Федеральные стандарты оценки (ФСО)
 Дополнительные требования к исполнителю работ по определению кадастровой
стоимости
 Порядок создания и работы комиссий по рассмотрению споров о результатах
определения кадастровой стоимости
 Требования к отчету об определении кадастровой стоимости
 Порядок ведения фонда данных государственной кадастровой оценки и
предоставления сведений из этого фонда
 Порядок ведения сводного реестра членов саморегулируемых организаций
оценщиков
 Положение о Совете по оценочной деятельности и положение о рабочих органах
Совета по оценочной деятельности
 Типовые правила профессиональной этики оценщиков
 Требования к рассмотрению жалоб на действия членов СРО и дел о нарушении
 Порядок проведения и сдачи ЕКЭ
Федеральные стандарты оценки (ФСО)
ФСО N 1 Общие понятия оценки, подходы к Приказ Минэк от 20.07.2007 N 256
оценке и требования к проведению Отменен приказом Минэк от 10.07.2015 №467
оценки (опубликован 18.08.2015 г.) (вступил в силу
29.09.2015 г.)

ФСО N 2 Цель оценки и виды стоимости Приказ Минэк от 20.07.2007 N 255


Отменен приказом Минэк от 10.07.2015 №467
(опубликован 18.08.2015 г.) (вступил в силу
29.09.2015 г.)

ФСО N 3 Требования к отчету об оценке Приказ Минэк от 20.07.2007 N 254


Отменен приказом Минэк от 10.07.2015 №467
(опубликован 18.08.2015 г.) (вступил в силу
29.09.2015 г.)

ФСО N 4 Определение кадастровой стоимости Приказ Минэк от 22.10.2010 N 508


Внесены изменения приказом
Минэкономразвития России от 22 июня 2015 г.
№ 388
ФСО N 5 Виды экспертизы, порядок ее Приказ Минэк от 04.07.2011 N 328
проведения, требования к экспертному
заключению и порядку его утверждения

ФСО N 6 Требования к уровню знаний эксперта Приказ Минэк от 07.11.2011 N 628


саморегулируемой организации
оценщиков

ФСО №7 Оценка недвижимости Приказ Минэк от 25.09.2014 N 611


Федеральные стандарты оценки (ФСО)
Изменения в ФСО N 1 Общие понятия оценки, подходы к оценке и Приказ Минэкономразвития
требования к проведению оценки России от 20 мая 2015 г.
№ 297

Изменения в Цель оценки и виды стоимости Приказ Минэкономразвития


Изменения в ФСО N 2 России от 20 мая 2015 г.
№ 298

Изменения в ФСО N 3 Требования к отчету об оценке Приказ Минэкономразвития


России от 20 мая 2015 г.
№ 299

ФСО N 8 Оценка бизнеса Приказ Минэкономразвития


Россиот 01.06.2015 N 326
ФСО N 9 Оценка для целей залога Приказ Минэкономразвития
Россит от 01.06.2015 N 327
ФСО N 10 Оценка стоимости машин и оборудования Приказ Минэкономразвития
Росси от 01.06.2015 N 328

ФСО N 11 Оценка интеллектуальной собственности и Приказ Минэкономразвития


нематериальных активов России от 22 июня 2015 г.
№ 385
Федеральные стандарты оценки (ФСО)
ФСО N 12 Определение ликвидационной Приказ Минэкономразвития
России от 17.11.2016 N 721
стоимости

ФСО N 13 Определение инвестиционной Приказ Минэкономразвития


России от 17 ноября 2016 г. N
стоимости 722
Методические рекомендации и указания

Методические рекомендации по оценке объектов недвижимости,


отнесенных в установленном порядке к объектам культурного наследия
(Одобрены к применению
Советом по оценочной деятельности 23 июня 2015 г.)

Приказ Минэкономразвития России от 12.05.2017 N 225 "О внесении


изменений в методические указания о государственной кадастровой
оценке, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 7 июня
2016 г. N 358«

Приказ от 12.05.2017 № 226 "Об утверждении методических указаний о


государственной кадастровой оценке»
Приказы во исполнение
Приказы Минэкономразвития России:
№ 55 от 13 февраля 2015 г. «Об утверждении порядка ведения СРО оценщиков
реестра членов СРО оценщиков и предоставления доступа к информации,
содержащеий ся в этом реестре, заинтересованным лицам и дополнительных
требованиий к составу сведениий , включаемых в реестр членов СРО оценщиков»
№ 497 от 23.07.2015 г. «Об утверждении Перечня сведениий , включаемых в
сводныий реестр членов СРО оценщиков, Порядка формирования, ведения,
опубликования сводного реестра членов СРО оценщиков, Порядка
представления СРО оценщиков … сведениий о внесении изменениий …»
N 708 от 30.09.2015 г. «Об утверждении типовых правил профессиональноий
этики оценщиков»
N 989 от 25.12.2015 г. «О требованиях к рассмотрению СРО оценщиков жалоб на
нарушения ее членом требованиий ФЗ, ФСО, НПА, С и П СРО, ПДиПЭ»
Постановление Правительства РФ от 04.02.2015 N 99 «Об установлении
дополнительных требованиий к участникам закупки отдельных видов товаров,
работ, услуг…»
(дополнительные требования к исполнителю работ по определению
кадастровоий стоимости при проведении государственноий кадастровоий оценки)
Основные ресурсы

 economy.gov.ru
 regulation.gov.ru
 duma.gov.ru
 eurasiancommission.org
 rosreestr.ru
 smao.ru
Более подробная информация на сайте
learnof.me

Контакты:
Тел. 8-495-604-41-72

Адрес: г. Москва, Хорошевское


шоссе, д.32 А, 3-й подъезд, 2-й этаж