CONTRATO DE HIPOTECA

CONCEPTO

• 2407 CC.
• Es un derecho real que grava un inmueble, que no deja de permanecer en
poder del constituyente, para asegurar el cumplimiento de una obligación
principal, otorgando al acreedor el derecho a perseguir la finca en manos
de quienquiera que la posea y de pagarse preferentemente con el
producto de la realización.
• No es conveniente definir la hipoteca como un contrato.
• Hipoteca judicial – hipoteca legal.
• Derecho real
 IMPORTANCIA

• Es la mas grande de las cauciones

• Es importante contar con un buen régimen hipotecario: publicidad.
• Todas las hipotecas deben inscribirse.
• Interés de los acreedores – deudores – adquirentes de inmuebles – público
en general.
 CARACTERES

1. La hipoteca es un derecho real. 577 – 2428

2. La hipoteca es un derecho inmueble. 580. Exc. Las naves.
3. La hipoteca es un derecho accesorio. Destinado a asegurar el
cumplimiento de una obligación principal.
 Se pueden hipotecar obligaciones naturales.
 Casos en que la hipoteca es autónoma de la obligación principal.
a) Obligaciones futuras.
b) Constitución de un tercero en garantía de deuda ajena.
c) Puede subsistir no obstante extinguirse la obligación principal.
Novación con reserva de hipoteca.
 Hipoteca de obligaciones indeterminadas. Se discute la validez.
 CARACTERES

Efectos del carácter accesorio:

a)Extinguida la obligación principal se extingue la
hipoteca.
b)Nulidad.
c)Modalidad.
d)Prescripción conjunta con la obligación principal.
e)Sigue al crédito. Cesión, subrogación del crédito
hipotecario.
 CARACTERES

4. Constituye una limitación al dominio.

5. Constituye un principio de enajenación.
6. Da origen a una preferencia. Preferencia tercera clase.
2470 – 2477.
7. Es indivisible. Se puede renunciar.
• El inmueble, en su totalidad y cada una de las partes, está afecto al pago integral
de la deuda y cada fracción de la misma. 2408
a) Desde el punto de vista de la finca gravada. – 1526 Nº 1
 Varios deudores: se dirige contra el que posea la fina en todo o parte.
 Si se divide la finca en lotes: cada uno queda gravado.
 Varios inmuebles hipotecados: acreedor puede instar por la realización de cada
uno de ellos. 1365
b) Desde el punto de vista del crédito. 1526 Nº 1
 La extinción parcial del crédito no libera proporcionalmente el inmueble
hipotecado.
 CLASES DE HIPOTECA

• Hipoteca legal, judicial y convencional.

• Hipoteca legal 660 – 662 CPC
a) Que se adjudique un bien raíz a un comunero
b) Que el valor de la adjudicación exceda del 80% de haber probable del
adjudicatario
c) Que no pague el exceso al contado
• Para asegurar el pago de los alcances que resulten en contra de los
adjudicatarios.
- Caracteres de la hipoteca legal:
a) Especial, recae sobre el bien adjudicado.
b) Determinada, garantiza el alcance.
c) Pública, requiere inscripción.

Se sujeta a las mismas reglas que la hipoteca convencional.

EL CONTRATO HIPOTECARIO

• Aquel en que el deudor o un tercero se

obliga con respecto al acreedor a darle o
transferirle el derecho de hipoteca sobre
un inmueble de su propiedad y a
conservar éste en condiciones idóneas
para asegurar el pago de los créditos
garantizados.
 Características del contrato
hipotecario
1. Puede celebrarlo el acreedor principal con el deudor personal o con tercero
(garante hipotecario).
2. Para la mayoría: unilateral. Para otros bilateral.
3. Contrato accesorio. Exc. en que puede ser autónomo.
4. Gratuito u oneroso. Para efectos prácticos en la acción pauliana la hipoteca y
la prenda se equiparan a actos onerosos.
5. Solemne. 2409 y 2410 CC. Escritura pública inscrita en el CBR. Se discute si
la inscripción es solemnidad.
 ELEMENTOS DE LA HIPOTECA

1. Capacidad.
2. Formalidades.
3. Cosas que pueden hipotecarse
4. Obligaciones susceptibles de caucionarse con hipoteca.
 1. capacidad
 Para el constituyente: capacidad de enajenar. 2414 inc 1ºLa hipoteca constituye
un principio de enajenación
 Para el acreedor: capacidad de ejercicio.
 Puede ocurrir que sea válida la obligación principal y nula la hipoteca.
 Reglas especiales.
 Hipoteca sobre inmuebles sociedad conyugal,.
 Hipoteca sobre inmuebles de hijos no emancipados.
 Hipoteca sobre inmuebles pupilo,.
 Hipoteca sobre inmuebles bienes propios mujer.
 Hipoteca sobre inmuebles declarado bien familiar.
 2. FORMAS DEL CONTRATO DE
HIPOTECA.
• Contrato solemne. 2409 – 2410 Escritura pública. ¿Inscripción?
• Rol de la inscripción:
a) Solemnidad:
• Por la letra del 2410.
b) Tradición:
• Mensaje sobre título y modo.
• Sería más exigente la hipoteca que el dominio.
• 2411Contrartos hipotecarios celebrados en el extranjero.
• 2419. Hipoteca sobre bienes futuros.
• Si enajena el inmueble entre el contrato y la inscripción. El acreedor no quedará
burlado
• 767 el usufructo tiene una regla similar.
• Contrato de hipoteca celebrado en el extranjero. 2411
• Contenido de la inscripción. 2432, 81 y 82 Reglamento CBR
• Hipoteca de naves y aeronaves: reglas especiales.
 3. COSAS QUE PUEDEN HIPOTECARSE:

• Hipoteca sobre inmuebles que se posean en propiedad.

 absoluta o fiduciaria, plena o nuda.
a)Propiedad fiduciaria:
- 761 – 757
- Previa autorización judicial, por causa de utilidad pública o necesidad manifiesta y
audiencia de las personas que tienen derecho a impetrar medidas conservativas.
(fideicomisario)
b) Nuda propiedad.
- Se extiende a la plena si se extingue el usufructo.
 3. COSAS QUE PUEDEN HIPOTECARSE:

• Hipoteca sobre bienes que se posean en usufructo. Grava su derecho de

usufructo.
- Se hipoteca el derecho de usufructo que recae sobre bienes raíces
- No puede el acreedor hipotecario demandar los frutos 2423
- El usufructuario conserva el derecho de percibir los frutos, percibidos e
incorporados a su patrimonio: derecho de prenda general.
• Hipoteca de naves mayores.
- Más de 50 toneladas.
- Nave en construcción.

• Hipoteca de concesión minera.

- Cuyo título esté inscrito.
- No se extiende a los frutos percibidos ni a las substancias minerales una vez
separadas del suelo.
• Hipoteca de bienes futuros:
- 2419.
- Da derecho al acreedor a reclamar la inscripción.

• Hipoteca de cuota:
- 2417
- El comunero puede hipotecar su cuota.
- Existencia precaria: para ser eficaz requiere que se adjudique al comunero el
bien.
- Si no: caduca.
- Subsiste: si consintieren en la hipoteca por escritura pública.
• Hipoteca de bienes en que se tiene un derecho eventual, limitado o rescindible.
2416
- La hipoteca tiene el mismo carácter.
- Hipoteca de un derecho de usufructo, limitado. Se extingue en el plazo de
duración del usufructo.
- Condición resolutoria. La resolución no extingue la hipoteca sino con arreglo al
1491. (mala fe)
• Hipoteca de cosa ajena.
- Jurisprudencia: nulidad absoluta.
- Para algunos no se puede 2414 “sus bienes”.
- Pablo Rodríguez Grez: el acreedor hipotecario no tiene posesión sobre su
derecho de hipoteca, no puede adquirirlo por prescripción.
- Para otros es válida: Alessandri, Somarriva y Meza Barros.
“Sus bienes” porque es lo normal.
La tradición hecha por quien no es dueño no adolece de nulidad. No produce
el efecto.
La hipoteca puede ganarse por prescripción.
No existe razón para ser distinta de la prenda. 2390.
La hipoteca de cuota puede subsistir, ratificando el dueño que se adjudique.
No hay razones para dar una solución distinta a la prenda.2390
El derecho de hipoteca se extingue por prescripción. 2498. Contrato nulo,
título injusto, prescripción extraordinaria.
Consecuencias prácticas: no podría validarse por la adquisición del dominio,
posterior o ratificación del propietario.
• Principio de la especialidad de la hipoteca en relación con el bien hipotecado.
- Cuáles son los bienes hipotecados, naturaleza y monto de los créditos que
garantiza.
- Implícito 2432, en los requisitos inscripción.
4. Obligaciones susceptibles de garantizarse con hipoteca

• Todas las obligaciones, civiles naturales, presentes y futuras. 2413 inc 3.

• Especialidad de la hipoteca en cuanto al crédito hipotecario.
• Determinación del monto de la obligación garantizada. En ciertos casos es
indeterminado el monto.
- 2432 Nº 4, 2427, 376 - 775
• Límite legal de la hipoteca:
- 2431.
- No se extenderá en ningún caso a más del duplo del importe conocido o
presunto de la obligación principal, aunque así se haya estipulado.
• Cláusula de garantía general hipotecaria.
- Práctica bancaria.
- Se constituye hipoteca para garantizar determinadas obligaciones y, además,
todas las que se contraigan en el futuro para con el banco.
- Corte Suprema: válida.
La hipoteca puede constituirse antes de la obligación principal. 2413.

2432, sobre la fecha y la naturaleza del contrato que accede: debe cumplirse
cuando sea posible.