Особенности ипотеки

земельных участков
АНОХИНА МАРИЯ
2 ГРУППА 3 КУРС ИБП
 При заключении договора об ипотеки земельного участка особое
внимание следует уделить предмету сделки. Необходимость определения
признаков предмета ипотеки земельного участки в первую очередь
вызвана тем, что в каждом конкретном случае они позволяют установить,
может ли тот или иной земельный участок быть предметом договора
ипотеки.
 Несоответствие предмета ипотеки указанным ниже признакам является
нарушением существующего российского законодательства:
 1. Первым признаком при определении предмета ипотеки земельного
участка является его оборотоспособность. Залог земельных участков (по
п. 1 ст. 260 ГК РФ и по п. 1 ст. 62 Закона об ипотеке) допускается только в
том случае, если соответствующие земли не исключены из оборота или не
ограничены в обороте.
 Земельное законодательство РФ относит к ограниченным в обороте:
 - участки лесного фонда;
 - земли сельскохозяйственного назначения;
 - земли, загрязненные опасными отходами;
 - земли, загрязненные радиоактивными веществами;
 - земли, подвергшиеся деградации и др.
 Таким образом, можно сделать вывод, что по общему правилу предметом
ипотеки не могут быть земельные участки, изъятые и ограниченные в
обороте применительно к нормам земельного законодательства.
 2. При определении предмета ипотеки земельных
участков необходимо учитывать, что в соответствии со
статьей 336 ГК РФ законодательно может быть
установлен запрет на залог того или иного имущества.
 На данное положение имеет подтверждение в ст. 63 Закона об ипотеке,
по которой устанавливается запрет:
 - на залог земель, находящихся в государственной или муниципальной
собственности. Прежде всего, введение такого запрета исходит из
необходимости сохранения территориальной целостности РФ и
закрепления резерва государственных земель. Такие земельные участки
могут передаваться государством в хозяйственное ведение и оперативное
правление. Однако тут же возникает противоречие в самом Законе об
ипотеке, поскольку п. 1 ст. 6 Закон допускает ипотеку земельного
участка, принадлежащего залогодателю на праве хозяйственного ведения
или оперативном управлении[19];
 - на ипотеку части земельного участка, площадь которого меньше
минимального размера, установленного нормативными актами субъектов
РФ или органов местного самоуправления для земель различного
целевого и разрешенного пользования. Это связано с тем, что в различных
регионах РФ количество используемой земли различается. В связи с этим
регионы имеют различные нижний и верхний пределы размеров
земельных участков.
 Например, в Московской области
минимальные размеры земельных
участков, предоставляемых гражданам в
собственность для ведения
крестьянского (фермерского) хозяйства,
составляют 2 га, для огородничества – 0,
04 га, а для дачного строительства и для
садоводства – 0, 06 га[20].
 Помимо уже перечисленных особенностей ипотеки земельных участков
(ограничение и запрет в оборотоспособности), связанных, прежде всего с
предметом залога, необходимо выделение ещё нескольких, немаловажных
особенностей:
 1. В отличие от законодательства наиболее развитых зарубежных стран,
согласно которому ипотека земельного участка всегда предполагает и
ипотеку находящихся на ней зданий и сооружений, в российском залоговом
праве закреплен принцип, в соответствии с которым при ипотеке земельного
участка право залога на находящиеся или возводимые на этом участке
здания или сооружения залогодателя, не распространяется. Однако данная
норма в законодательстве носит диспозитивный характер, поэтому стороны
договора о залоге земельного участка могут предусмотреть одновременную
ипотеку земельного участка и находящихся на нем зданий и сооружений
 В случае обращении взыскания на земельный участок, если договором не
был предусмотрен одновременный залог, залогодатель сохраняет право
на здание и сооружение. Плюс ко всему этому, при отсутствии
одновременного залога, залогодатель приобретает сервитут той части
земельного участка, необходимой для использования здания и
сооружения по назначению. Под сервитутом в данном случае будет
пониматься, прежде всего, право прохода к зданию или сооружению
через участок.
 . Заключительной особенностью ипотеки земельного участка являются
дополнительные условия к содержанию договора и дополнительной
документации. Именно эти основания можно отнести к особенностям
ипотеки земельного участка, поскольку их отсутствие дает право
регистрирующему органу отказать в государственной регистрации прав на
земельный участок.