ПОКАЗАТЕЛИ,

ХАРАКТЕРИЗУЮЩИЕ
СОСТОЯНИЕ
ФИНАНСОВОГО
РЫНКА
НЕДВИЖИМОСТИПолещук А., ДГН
 Анализ первого полугодия 2019 года
рынок недвижимости был стабилен с незначительными колебаниями на всех
сегментах, обусловленными структурой сделок с объектами недвижимости. Это
утверждение справедливо как для Минска, так и для регионов;
 рынок жилой недвижимости традиционно значительно более активен, чем
рынок коммерческих и производственных объектов;
изменения внешней среды, такие как незначительное снижение процентной
ставки по кредитам на жилье, а также планируемые изменения в законодательстве о
риэлтерской деятельности в ближайшее время не приведут к существенному росту или
снижению цен на рынке;
рынок недвижимости в Республике Беларусь постоянно меняется, становится
более прозрачным. Меняются технические возможности анализа информации, а также
требования участников к объему и качеству предоставляемых данных. В настоящее
время проблема состоит в ее избытке и рациональных подходах к ее актуализации,
анализу и визуализации.
■ Для оценки степени развития рынка недвижимости
Республики Беларусь, как экономического сектора, доли
его участия в национальной экономике, проведения
сравнительного анализа с некоторыми европейскими
рынками недвижимости предложено использование
следующих показателей:
1. Доля национального богатства, материализованная в
недвижимости.
2. Удельный вес недвижимости в валовом внутреннем
продукте (ВВП).
3. Уровень бюджетного дохода, полученного за счет
первичных продаж и предоставления в аренду
государственного и коммунального недвижимого
имущества, включая земельные участки.
4. Абсолютная сумма поступления доходов в бюджет,
полученных от налогов и сделок связанных с
объектами недвижимости.
5. Доля рабочих мест созданных во время создания и
развития рынка недвижимости.
 Динамика удельного веса поступлений от недвижимого имущества
в
консолидированном бюджете Республики Беларусь 2018–2019 гг.
Доходы Исполнено за январь-июнь
2018 г. Уд. Вес, % 2019 г. Уд. Вес, % Темп роста,
%
Налог на 892,2 4,9 781,2 4,2 87,6
собственность:
Земельный налог 365,7 2,0 261,5 1,4 71,5

Налог на 510,8 2,8 518,7 2,8 101,5

недвижимость
В % к ВВП 1,48% 1,30%

Источник: www.minfin.gov.by
 ■Согласно представленным данным наблюдается тенденция к
снижению налогов на собственность в общей сумме доходов, а также
доли недвижимости в ВВП. Абсолютное значение последнего
показателя составляет - 1,48 %, 1,30 % за 2018 и 2019 соответственно.
3
2.8 2.8

2.5

2
2

1.48
1.5 1.4 2018 2019
1.3

0.5

0
Земельный налог Налог на недвижимость В % к ВВП
 ■Поступления от недвижимости в ВВП в Республике
Беларусь малы в сравнении с иными государствами.
Рассматривая долю налогов на имущество в общей сумме
налоговых доходов бюджета отметим, что в Великобритании
налог на имущество составляет 10 % доходов бюджетной
системы, в США – 9 %, в Канаде – 8 %. Очевидно, что в этих
странах рынок недвижимости имеет значительное влияние на
доходность имущественных налогов в доходах местных
бюджетов Канады – до 40 %, Великобритании – до 30 %,
Франции – до 20 %.
Источник: http://bujet.ru/article/
 Неналоговые поступления от недвижимого имущества в консолидированном бюджете
Республики Беларусь 2018–2019 гг.
Доходы Исполнено за январь-июнь
2018 г. Уд. Вес, % 2019 г. Уд. Вес, % Темп
роста, %

Доходы от осуществления приносящей 633,0 3,5 650,9 3,5 102,8

доходы деятельности
доходы от сдачи в аренду земельных участков 72,7 0,4 91,4 0,5 125,7
доходы от сдачи в аренду иного имущества 75,2 0,4 121,5 0,6 161,6
компенсации расходов государства 214,5 1,2 255,4 1,4 119,1
доходы от реализации имущества, имущественных 175,9 1,0 132,6 0,7 75,4
прав на объекты интеллектуальной собственности

доходы от реализации имущества, конфискованного и 70,2 0,4 27,6 0,1 39,3

иным способом обращенного в доход государства
доходы от продажи земельных участков в частную 18,0 0,1 18,0 0,1 100,0
собственность гражданам, негосударственным
юридическим лицам, собственность иностранным
государствам, международным организациям
Источник: www.minfin.gov.by
 Анализ показателей состояния финансового
рынка недвижимости на примере
многоквартирной недвижимости г. Минска
 Строительство
■ За 1 полугодие 2019 года в эксплуатацию было введено 158,1 тыс.
кв.м жилой многоквартирной недвижимости (14 домов). Для
сравнения за аналогичный период в 2016 году в эксплуатацию было
введено 542,7 тыс. кв.м жилой многоквартирной недвижимости, что
в 3,4 раза больше, чем в 1 полугодии 2019 года.
■ Объемы строительства жилых многоквартирных домов снижаются
на протяжении последних 5 лет.
Динамика ввода, тыс. кв.м

Структура ввода по количеству этажей

Источник: http://analytics.nca.by
 Рынок купли-продажи
В реестре цен содержатся сведения более чем о 47 тыс.
сделках купли-продажи квартир за 2016 - 1 полугодие 2019
годы. За 1 полугодие 2019 года было совершено 5 849 сделок
купли-продажи, что на 22% меньше, чем за аналогичный
период 2018 года.
 ■Динамика сделок купли-продажи в 1 полугодии 2019
года была сопоставима с аналогичным периодом 2016 и 2017
годов. В 1 полугодии 2018 года отмечалась большая
активность – было совершено на 29% сделок купли-продажи
больше, чем в 1 полугодии 2019 года. В целом суммарное
количество сделок купли-продажи в анализируемый период
находилось на одном уровне. Сравнение количества сделок
купли-продажи в разрезе кварталов 2019 года показало, что
во 2 квартале было совершено сделок купли-продажи на 13%
больше, чем в 1 квартале.
Количество сделок с накоплением

Источник: http://analytics.nca.by
 ■Всего за 2016 - 1 полугодие 2019 года в столице на покупку
квартир было потрачено более 3 млрд. Usd. В 1 полугодии 2019 года
емкость рынка была на 20% меньше, чем за аналогичный период 2018
года и на 4% больше, чем в 2017 году. На конец 1 полугодия 2019 года
средняя цена квадратного метра в сделках на первичном рынке с
однокомнатными квартирами была на 15% выше по сравнению с
трехкомнатными. В Минске с начала 2018 года по конец 1 полугодия
2019 года незначительный рост средней цены на однокомнатные
квартиры на первичном рынке составил всего 2%.
■Сделки купли-продажи с квартирами на первичном рынке
составили 8% от общего количества сделок за 1 полугодие 2019 года.
Годовой оборот в сделках с накоплением, млн. USD

Источник: http://analytics.nca.by
Сделки. Первичный рынок, Usd/кв. м.

Источник: http://analytics.nca.by
 ■На вторичном рынке в 1 полугодии 2019 года также отмечался
постепенный рост средней цены на квартиры. На конец 2 квартала 2019
года средняя цена квадратного метра на однокомнатные квартиры
увеличилась на 2% по отношению к 4 кварталу 2018 года. Можно
говорить о стабильности рынка квартир, что подтверждается
незначительным ростом средней цены в пределах 1-2% ежеквартально
с января 2018 года.

Сделки. Вторичный рынок, Usd/кв. м.

Источник: http://analytics.nca.by
 Индекс покупательской активности
■Индекс рассчитывается как соотношение поступающих заявок на приобретение
квартиры по отношению к числу предлагаемых на продажу квартир.
■Чем меньше индекс, тем меньше активность покупателей.
■Ноябрь 2019 – 4.7

Источник: https://realt.by
■ Итоги
■ 1. В 1 полугодии 2019 года в Регистре недвижимости было введено в
эксплуатацию и зарегистрировано 14 жилых многоквартирных домов.
Общая площадь домов составила 158,1 тыс. кв.м. В последующем
данный показатель может дополниться объектами, которые сейчас
находятся на стадии регистрации.
■ 2. В 1 полугодии 2019 года 43% от введенных в эксплуатацию
площадей составляли дома этажностью 16-20 этажей.
■ 3. В 1 полугодии 2019 года количество сделок купли-продажи с
квартирами составило 5 849. Данный показатель на 22% ниже показателя
за 1 полугодие 2018 года и на 9% за полугодие 2017 года.
■ 4. По-прежнему покупатели отдают предпочтение однокомнатным и
двухкомнатным квартирам (41% и 36% соответственно).
■ 5. В 1 полугодии 2019 года емкость рынка составила 402,8 млн. Usd.
 ■ 6. Сделки купли-продажи с квартирами на первичном рынке
составили 8% от общего количества сделок за 1 полугодие 2019 года.
■ 7. На вторичном рынке в 1 полугодии 2019 года отмечался
незначительный рост средней цены. На конец 2 квартала 2019 года
средняя цена квадратного метра на однокомнатные квартиры увеличилась
на 2% по отношению к 4 кварталу 2018.
■ 8. В целом можно говорить о стабильности рынка квартир, что
подтверждается незначительными колебаниями средней цены в пределах
1-2% ежеквартально с января 2018 года.
■ 9. В настоящее время предпосылок для существенных изменений
средних цен на квартиры в Республике Беларусь нет. Поэтому вероятно
незначительное увеличение цены от 1 до 3% в квартал. Тенденция
снижения активности рынка по сравнению с прошлым годом может
сохраниться.
 Дефицит финансирования
строительства жилья
■ Нацбанк сообщил о дефиците кредитов на жилье на ближайшие 2 года, вместе
с тем спрос на кредиты у населения продолжает расти.
■ В ноябре 2019 г. ставки по коммерческим кредитам на покупку или
строительство недвижимости снизились до 12−13,18% годовых. Это произошло
на фоне снижения ставки рефинансирования (с 20.11 2019 – 9%). Оформить
кредит можно у шести банков.  
■ В 2019 году, по сравнению с прошлым, сумма кредитов на жилье увеличилась.
В 2018 г. кредиты брали только 25% покупателей. В этом в среднем 27-30%
покупателей для приобретения квартиры на "вторичном рынке" пользуются
кредитами. Средняя сумма – 60-66 тысяч белорусских рублей.
 Динамика задолженности по кредитам
на недвижимость стабильно растет. Так,
к примеру, за 10 месяцев текущего
года (по данным Нацбанка на 1 ноября 2019
года) основной долг белорусов вырос на 1025
млн рублей. Для сравнения, за аналогичный
период 2018 года долг белорусов по кредитам
на недвижимость увеличился на 977 млн
рублей.
 Динамика просроченной задолженности
по кредитам на недвижимость резко
сократилась. На момент 1 сентября 2018
года просроченный долг составлял 14,7
млн рублей, а к 1 сентября 2019 года —
всего 4,8 млн рублей. В октябре 2019 года
просроченный долг белорусов опустился
на уровень 0,6 млн, а к 1 ноября — до 0,3
млн рублей.