Министерство образования и науки Кузбасса

государственное автономное профессиональное образовательное учреждение

«Новокузнецкий торгово-экономический техникум»
(ГАПОУ НТЭТ)

Тема дипломной работы:

Оценка рыночной стоимости как основа управления недвижимостью: опыт работы агентства
недвижимости «Жилфонд»

ГАПОУ НТЭТ О. 38.02.05. 01. З2-19. ДР

Выполнил студент Заика Р.М.

Руководитель работы Михеева Е.А.

2021
 Объект и предмет исследования дипломной работы

Объектом исследования дипломной работы является агентство

недвижимости «Жилфонд», предметом исследования является оценка рыночной
стоимости как основа управления недвижимостью.
 Цели и задачи дипломной работы
Целью дипломной работы является оценка рыночной стоимости как основа управления недвижимостью по
опыту работы агентства недвижимости “Жилфонд”

Для достижения данной цели необходимо решить ряд следующих задач:

- описать специфику недвижимости, как объекта оценки;

- описать используемые виды стоимости для оценки недвижимости;

- описать экономические принципы оценки недвижимости;

- описать содержание подходов к оценке стоимости недвижимости;

- описать требования к отчету об оценке;

- составить характеристику АН «Жилфонд»;

- описать оценочную деятельность в агентстве недвижимости «Жилфонд»;

- описать факторы, влияющие на рыночную стоимость недвижимости: опыт работы агентства

недвижимости «Жилфонд»;

- определить рыночную стоимость недвижимости: опыт работы агентства недвижимости

«Жилфонд».
 Специфика недвижимости, как объекта оценки

Недвижимость или недвижимые вещи – это земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с
землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе
здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Принципиальными факторами, на которые обращают внимание специалисты-оценщики при определении

рыночной стоимости жилого объекта недвижимости, являются:

- местоположение объекта;
- характеристики объекта;
- состояние здания.
Используемые виды стоимости для оценки недвижимости

Для оценки стоимости недвижимости используют несколько видов оценки:

- инвестиционная стоимость;

- ликвидационная стоимость;

- кадастровая стоимость;

- рыночная стоимость.
 Экономические принципы оценки недвижимости

Принципы оценки объектов недвижимости – это свод методических правил, на основании

которых определяется степень воздействия различных факторов, влияющих на стоимость объекта
недвижимости.

Поскольку в процессе оценки объектов недвижимости наблюдается взаимодействие трех

элементов – субъекта, объекта и рыночной среды – то специалистами, занимающимися оценкой
объектов недвижимости выделено три группы принципов:

- принципы, основанные на представлениях пользователя;

- принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего с землей) и его

улучшением;

- принципы, связанные с рыночной средой.

Особое место занимает обобщающий принцип - принцип наилучшего и наиболее

эффективного использования объекта недвижимости.
 Содержание подходов к оценке стоимости недвижимости
Для определения рыночной стоимости недвижимости, как правило, используются три стандартных подхода:
затратный, сравнительный и доходный.

К затратному подходу относится совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении затрат,
необходимых для воспроизводства (восстановления) либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. Данный
подход применяется при отсутствии рыночной информации о ценах сделок или доходов от объектов недвижимости.

Под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта
оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Суть этого
метода проста и понятна: и покупатель, и продавец хотят знать, сколько стоили на рынке аналогичные, уже проданные
и купленные объекты, то есть они должны быть уверены, что цена справедлива, приемлема для всех других
участников рынка и каждая из сторон в данной сделке не окажется в убытке.

Под доходным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении
ожидаемых доходов от объекта оценки. Согласно доходному подходу, стоимость объекта недвижимости определяется
его потенциальной способностью приносить доход. Доходный подход используется при наличии рыночной
 Характеристика агентства недвижимости «Жилфонд»
Целями деятельности организации являются расширение рынка товаров и услуг и извлечение
прибыли.
Основной задачей агентства является предоставление услуг для покупателей:
- покупка и продажа жилья на вторичном рынке;
- обмен квартир;
- аренда жилья;
- срочный выкуп недвижимости;
- покупка в новостройках;
- покупка домов и земельных участков;
- покупка коммерческой недвижимости;
- оценка объектов недвижимости;
- экспертиза документов на готовые и строящиеся объекты;
- бесплатные консультации;
- дистанционный просмотр;
- оформление документов при приватизации, перепланировках, регистрации права собственности;
- юридические услуги
 ОЦЕНОЧНАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ В АГЕНТСТВЕ НЕДВИЖИМОСТИ «ЖИЛФОНД»

Оценка недвижимости – услуга, которая бывает необходима тем, кто планирует

заключить договор купли-продажи. Результаты независимого исследования специалистов
позволяют удостовериться в реальной стоимости недвижимого объекта.
Обязательная оценка имущества проводится в следующих случаях:
- налоговые споры;
- сделки купли-продажи;
- отношения связанные с государственной недвижимостью;
- обязательства по долгам и кредитам;
- при гражданских спорах, предметом которых является установление стоимости
объекта недвижимости.
 ФАКТОРЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА РЫНОЧНУЮ СТОИМОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ: ОПЫТ
РАБОТЫ АГЕНТСТВА НЕДВИЖИМОСТИ «ЖИЛФОНД»

Стоимость объектов недвижимости зависит от целого ряда факторов:

а) объективные факторы. Как правило, это экономические факторы, которые определяют
средний уровень цен конкретных сделок.
б) факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического
характера: массированная реклама; инфляционные ожидания; симпатии.
в) физические факторы;
г) факторы, влияющие на цену и скорость продажи квартир: престижность района;
транспортное сообщение; развитость инфраструктуры района.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ: ОПЫТ РАБОТЫ
АГЕНТСТВА НЕДВИЖИМОСТИ «ЖИЛФОНД»

Анализ объекта недвижимости

⎯ год ввода в эксплуатацию-1960;
-Адрес: г. Новокузнецк, ул. Бардина, д.
12, кв. 12 ⎯ дом признан аварийным – нет ;

⎯
площадь – 44,3 м2; ⎯ площадь подвала – 851,70 м2
⎯
кухня – 5 м2; ⎯ крыша – скатная ;
⎯
число жилых комнат – 2; ⎯ фундамент – бетонные столбы.
⎯
этажность – 5;
⎯
тип перекрытий – железобетонные;
⎯
материал несущих стен-блочные;
⎯
детская площадка – отсутствует
Объект недвижимости
 Объекты аналоги

Аналоги Местопол Площадь, Материа Состояни Этажнос

ожение кв. м. л стен е ть
помещен
ия

Аналог 1 Аналог 1 Бардина, 42 Панель Хорошее 1/5 Аналог 3

16

Аналог 2 Бардина, 44 Панель Хорошее 4/5

12

Аналог 3 Бардина, 44,8 Блочный Хорошее 4/5

11

Аналог 4 Бардина, 44 Блочный Хорошее 4/5

Аналог 2 12 Аналог 4

Аналог 5 Бардина, 43 Блочный Хорошее 1/5

16

Аналог 5
 Сравнительный подход
Параметры Объект Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4 Аналог 5

Оценки

Цена продажи   2 700 000 2 700 000 2 890 000 2 680 000 2 300 000

Площадь 44,3 42 44 44,8 44 43

Цена продажи 1 м.кв,.   64285,71 61363,63 64508,92 60909,09 53488,37

руб.

Местоположение Бардина, Бардина, Бардина, Бардина, Бардина, Бардина,

12 16 12 11 12 16

Корректировка   1 1 1 1 1
 Параметры Объект Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4 Аналог 5

Оценки
Скорректированная цена, руб./м.кв.   64285,71 61363,63 64,508 60909,09 53488,37

Корректировка площади   0,051 1 1 1 0,029

Скорректированная цена, руб./м.кв.   67564,28 61363,63 64508,92 60909,09 55039,53

Площадь кухни 5 6 6 6,5 6,5 6

Корректировка   - 0,2 - 0,2 - 0,3 - 0,3 - 0,2
Скорректированная цена, руб./м.кв.   65 168 55 158 67 248 43 012 54 667

Материал стен Блочный Панель Панель Блочный Блочный Блочный

Корректировка   5% 5% 1 1 1
Скорректированная цена, руб./м.кв.   54051,42 49090,90 45156,24 42636,36 44031,62

Состояние помещения Хорош. Хорош. Хорош. Хорош. Хорош. Хорош.

Корректировка   1 1 1 1 1
Скорректированная цена, руб./м.кв. 56753,99 51545,44 45156,24 42636,36 44031,62

Этажность 3/5 1/5 4/5 4/5 4/5 1/5

Корректировка 10% 1 1 1 10%
Скорректированная цена, руб./м.кв.   62429,38 51545,44 45156,24 42636,36 48434,78

Балкон + - + + + -
Корректировка   5% 1 1 1 5%
Скорректированная цена, руб./м.кв.   65550,84 51545,44 45156,24 42636,36 50856,51

Транспортная доступность Хорошоя Хорошая Хорошая Хорошая Хорошая Хорошая

Корректировка   1 1 1 1 1
Скорректированная цена,   65550,84 51545,44 45156,24 42636,36 50856,51
руб./м.кв.
 Аналог 3
Параметры Объект Аналог 1 Аналог 2 Аналог 4 Аналог 5

Оценки
Наличие социальных Имеется Имеется Имеется Имеется Имеется Имеется
объектов
Корректировка   1 1 1 1 1
Скорректированная цена,   65550,84 51545,44 45156,24 42636,36 50865,51
руб./м.кв.
Наличие парковки Есть Есть Есть Есть Есть Есть

Корректировка   1 1 1 1 1
Скорректированная цена,   65550,84 51545,44 45156,24 42636,36 50856,51
руб./м.кв.
Весовой коэффициент   1 2 3 3 1

Взвешенное   65550,84 103090,88 135468,72 127909,08 50856,51

значение,руб /м.кв.

Стоимость 1 м. кв., руб 48 287,60

Стоимость объекта 2 139 140, 81 руб.

оценки, руб

Итак, стоимость объекта оценки сравнительным подходом

составляет

2 139 140 рублей.

 Затратный подход
Стоимость нового строительства улучшений Снс , руб. вычисляют по формуле
 
Снс = ПВС + ПИ,

где ПИ - прямые издержки (стоимость непосредственно строительства), руб.;

ПВС – полная восстановительная стоимость руб.
 
Снс = 473 087,21 + 2 628 262,29 = 3 101 349,5 руб. 
Полная восстановительная стоимость ПВС, руб. рассчитывается по формуле
 
ПВС= С 1 м2∙ Sобщ,
 
где С 1 м2 – стоимость за 1 м2
Sобщ. – площадь недвижимости
 
ПВС= 59328,72 · 44,3 = 2 628 262,29 руб. 
Прибыль инвестора ПИ, руб. рассчитывается по формуле
 
ПИ = ПВС ·18 /100,
 
где ПВС – полная восстановительная стоимость
 
ПИ= 2 628 262,29 · 18% = 473 087,21 руб.
 Износ физический Ифиз , рассчитывается по формуле
 
Ифиз=ХВ / НСР ∙ 100,
 
где ХВ- хронологический возраст
НСР-нормативный срок
 
Ифиз= 61/150 · 100 = 40,66 % 
Накопленный строением износ Ин ,вычисляют по формуле
 
ИН= (ПИ+ПВС) ∙ Ифиз /100, (5)
 
где ПИ – прибыль инвестора
ПВС – полная восстановительная стоимость
Ифиз – износ физически
 
ИН = (473 087,21 + 2 628 262,29) · 40,66 : 100% = 1 261 008,70
Затратный подход к оценке недвижимости основан на суммировании стоимости земельного участка и затрат на возведение имеющихся на нем
улучшений за вычетом накопленного износа, Сзп , руб. вычисляют по формуле
 
Сзп = Сз+ Снс- Ин,
 
где Сз - стоимость земли, руб.;
Снс - стоимость нового строительства улучшений, руб.;
Ин - накопленный строением износ, руб.
 
Сзп = 0 + 3 101 349,5 – 1 261 008,70= 1 840 340,8 руб.
 Доходный подход
Чистый операционный доход ЧОД, руб. вычисляется по формуле
 
ЧОД= ДВД- Р,
 
где ДВД – действительный валовый доход;
Р – расходы , связанные с оцениваемым объектом.

 
Потенциальный валовый доход ПВД, руб. вычисляется по формуле
 
ПВД = Пнп ∙ n,
 
где Пнп – ставка арендной платы за месяц;
n – количество месяцев.

 ПВД= 17000 · 12 =204 000 руб.ДВД = ПВД – У1 – У2 ,

 
где ПВД – потенциальный валовый доход;
У 1– убытки от недогрузки помещений;
У2 – убытки от неплатежей.
 
ДВД = 204 000 – 4080 – 6120 = 193 800 руб.

ЧОД = 193 800 – 35162,16 = 158 637,84 руб. 

Действительный валовой доход ДВД, руб. для сдаваемых в аренду объектов вычисляют по формуле
 Ставка капитализации зависит от следующих факторов:
Расходы, связанные с оцениваемым
объектом: а) ставка рефинансирования – 4.25%

б) безрисковая ставка капитализации – 2,42%

- ТБО/ТКО – 92,75 руб.;
- горячая вода – 64,31 · 2 = 128,62руб.;
- холодная вода – 30,73 · 3 = 92,19 руб.;
в) поправка на предпринимательский риск – 1,21%
г) премии за низкую ликвидность – 2,42%
д) премии из инвестиций – 3,70%

- отопление – 24,40 · 44,3 = 1080,92 руб.; е) региональный риск – 0,294%

ж) норма возврата капитала – 0,05%

- электричество – 2,51 · 100 = 251 руб.;

- содержание – 29 · 44,3 = 1284,7 руб. Итого: 14,344%

Итого в месяц: 2930,18 руб.

Сдох = 158 637,84 / 0,14344 = 1 105 952,59 руб.
Можно сделать
Итого вывод,
за год что стоимость
– 2930,18 объекта руб.
· 12 = 35162,16 оценки с применением доходного подхода составляет 1 105 952
рубля.
 Согласование результатов
Подходы к оценке Стоимость нежилого Весовой
недвижимости помещения, руб. коэффициент
Сравнительный 2 139 140 0,5

Затратный 1 840 340 0,3

Доходный 1 105 952 0,2

Итого стоимость 1 842 862,4 1
объекта
Рыночная стоимость 1 840 000
объекта

Рыночную стоимость СИТОГ, руб. вычисляют по формуле

СИТОГ = Сдп ∙ К1 +Ссп ∙ К2 + Сзп ∙ К3,

СИТОГ = 1 105 952 · 0,2 + 1 840 340 · 0,3 + 2 139 140 · 0,5 = 1 842 862,4 руб.

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки составляет 1 840 000 рублей.
 ЗАКЛЮЧЕНИЕ
«Жилфонд» - агентство, для которого основной задачей является предоставление услуг для
покупателей.
Оценка недвижимости – услуга, которая бывает необходима тем, кто планирует заключить
договор купли-продажи. Результаты независимого исследования специалистов позволяют
удостовериться в реальной стоимости недвижимого объекта.

Проведя оценку тремя подходами можно сделать выводы, что:

а) стоимость объекта оценки сравнительным подходом составляет 2 139 140 рублей;
б) стоимость объекта оценки затратным подходом составляет 1 840 340 рублей;
в) стоимость объекта оценки с применением доходного подхода составляет 1 105 952 рубля.
Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки составляет 1 840 000 рублей.