PROYECTO C A S A MEDIO

H A B I T A C I O N NIVEL

L O C A L I Z A C I O N

UBICACIN:

La Ubicacin del predio esta en la 11 av. Oriente N 45, entre 9 av. Norte y 11 av. Norte

FORMA DE TERRENO

286.93.

PROYECTO ARQUITECTONICO

MACROLOCALIZACION

MICROLOCALIZACION

VALOR FISICO
Dentro de la investigacin de campo Para poder llegar al resultado en base al valor fsico tanto del terreno como de la construccin del proyecto. Encontramos con valuadores de esta ciudad pequeas fracciones de factores los cuales son los mas comunes utilizados en casos como el nuestro para llegar al valor fsico los cuales encontramos : Coeficientes de incrementos y demritos para construcciones de predios urbanos y rsticos.

Coeficientes de incrementos y demritos para terrenos de predios urbanos y rsticos.

Factores en valuacion
Investigacin de campo

Para Construcciones de predios Urbanos y Rsticos

Demrito por Falta de Elementos(Const. De Tipo Moderno) Demerito por falta de elemenmtos (const. Tipo antiguo e industrial) coeficiente

elemento Techo

coeficiente

0.81

0.85

Estructura de Techo Muro

Estructura de Muro Instalaciones Acabados Exteriores Acabados interiores Piso Puertas Y Ventanas

0.84 0.9
0.85 0.94 0.93 0.91 0.9 0.96

0.84 0.9
0.86 0.94 0.37 0.96 0.9 0.97

Para Construcciones de predios Urbanos y Rsticos

Demrito por Falta de Elementos(Const. De Demerito por falta de elemenmtos (const. Tipo Tipo M oderno) antiguo e industrial) aos 1 coeficiente 0.99 coeficiente 0.99

2
3 4 5 6 7 8 9 10

0.98
0.98 0.97 0.98 0.96 0.96 0.94 0.94 0.9

0.96
0.97 0.98 0.95 0.94 0.9 0.91 0.9 0.89

Para terrenos de predios Urbanos

Demerito por Topografa Pendiente Coeficiente Condicion

Condicin Ascenden te leve medio fuerte descende nte

Altura

Coeficciente

Ondulado entre 10 y 30 % entre 30 y 50 % mayor del 50% 0.95 0.90 0.85 leve medio fuerte entre 1 y 2 m entre 2 y 3 m entre 3 y 5 m 0.95 0.85 0.75

transversal

leve medio fuerte

entre10 y 30 % entre 30 y 50 % mayor del 50%

0.9 0.83 0.75

leve medio fuerte

entre10 y 30 % entre 30 y 50 % mayor del 50%

Para terrenos de predios Urbanos

Demerito por extencion

Demerito por frente

Demerito por profundidad

Frente

coeficiente

Profundidad Coeficiente

frente

coeficiente

6.80 6.60 5.40 6.20 6.00 6.80

0.98 0.97 0.96 0.95 0.95 0.94

35 40 45 50 55 60

0.98 0.97 0.87 0.83 0.79 0.78

10.000 11.000 12.000 13.000 14.000 15.000

0.5 0.48 0.49 0.48 0.48 0.47

Factor de ubicacin (Fu)

Factor de Ubicacin Clasificacion Tipo Zona Residencial Zona comercial ,dptal. Y/o de oficinas 1 1.2 1.15 1.2 1.35 1.4 1.35 0.75

0 1 2 3 4 5 6 7

Intermedio Esquina 2 frentes 3 o mas frentes Cabecero Manzanero 4 o mas frentes Manzanero 3 frentes Interior

1 1.15 1.1 1.15 1.25 1.3 1.25 0.7

Factor de forma : este considera la Geometra del terreno diferenciando zonas habitacionales de otras zonas y tomando en cuenta el efecto de la relacin fondo frente

Mediante el factor de forma determinamos un valor fsico utilizando la especificacin de obtener un rectangulo menos las reas que deje este fuera. La forma de nuestro terreno es irregular :

286.93 m2

8.64

200.27m2 23.18 92.37m2

24.55

7.97

Empezamos restando el rea del terreno menos el rea del rectangulo

AR=AREA RESTANTE SL=SUPERFICIE DEL LOTE SR= SU SUPERFICIE

AR= (SL -SR)

AR=286.93 200.27= 86.66 M2

La fraccin de l rea restante que tiene proyeccin al frente. ARF= Area Restante del Frente ARF= 92.37 86.66 =1.07

Factor de proporcin Fondo Frente del rectangulo inscrito

PR=

FONDO R FRENTE R

EFICIENCIA DEL AREA RESTANTE eAR)

eAR= 1- SR

X (0.5 +0.2 Arf.) X ( 0.8 +0.2 ARr )

1- SL
1- 200.27 eAR= 286.93

X (0.5 +0.2 (1.07)) X (0.8 +0.2 (0))= 0.173

FACTOR DE FORMA (Ff) Ff = eR + eAR Ff =

Ff =

VALOR FISICO DE LA CONSTRUCCION V.R.N. $ 930,452.83 M2 V.R.N.U. FACTORES DE INCREMENTO F. DEMERITO EDAD CONSERVACION CALIDAD PROYECTO V.N.R.

$ 220.00 4,229.33

0.99

1.00

1.00

$ 875,090.8 0.95 9

VALOR FISICO DEL TERRENO

V.U.T $ 786.44 FRENTE 1.00 FORMA 0.87 FACTORES UBICACIN TOPOGRAFIA ZONA 1.00 0.95 1.00 V.R.T. $ 649.99 M2 286.93 V.T. $ 186,502.39

VALOR FISICO V.N.R. + V.T. $ V.N.R. = 875,090.89 $ V.T. = 186,502.39 $ VALOR FISICO 1,061,593.28 OBRAS COMPLEMENTARIAS BARDA CISTERNA 23 ML 3.37 M3 $3,816.00 $3,238.09 $7,054.09 VALOR FISICO $1,061,593.28 $1,068,647.37

V.T.O

RESUMEN DEL PRESUPUESTO CONCEPTO EDIFICIO "A" TRABAJOS PRELIMINARES. PRELIMINARES (* DOCE MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y CINCO PESOS 25/100 M.N. *) CIMENTACION (* SESENTA Y SEIS MIL DOSCIENTOS OCHO PESOS 55/100 M.N. *) ESTRUCTURAL (* DOSCIENTOS VEINTIUN MIL NOVECIENTOS DOCE PESOS 05/100 M.N. *) ALBAILERIA (* CIENTO CUARENTA Y CUATRO MIL NOVECIENTOS VEINTE PESOS 86/100 M.N. *) ACABADOS (* DOSCIENTOS TREINTA Y TRES MIL OCHENTA Y SIETE PESOS 12/100 M.N. *) HERRERIA Y CANCELERIA (* CINCUENTA Y CINCO MIL SETENTA Y UN PESOS 70/100 M.N. *) CARPINTERIA (* SESENTA Y TRES MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y CINCO PESOS 51/100 M.N. *) INSTALACION HIDRAHULICA,SANIT. Y DE GAS (* DIECIOCHO MIL CUATROCIENTOS VEINTIUN PESOS 62/100 M.N. *) INSTALACIONES ELECTRICAS Y DE ALUMBRADO (* VEINTIDOS MIL SETECIENTOS VEINTITRES PESOS 13/100 M.N. *) Total EDIFICIO Importe

$12,655.25 $66,208.55 $221,912.05 $144,920.86 $233,087.12 $55,071.70

$63,245.51
$18,421.62

$22,723.13

$838,245.79

OBRA EXTERIOR BARDA (* SETENTA Y NUEVE MIL DOSCIENTOS SETENTA Y SIETE PESOS 51/100 M.N. *) CISTERNA (* NUEVE MIL CUATROCIENTOS CUARENTA Y DOS PESOS 04/100 M.N. *) JARDIN (* NUEVE MIL OCHOCIENTOS TREINTA PESOS 96/100 M.N. *)

$79,277.51

$9,442.04

$9,830.96

Total OBRA EXTERIOR LIMPIEZA (* DOS MIL NOVENTA Y CUATRO PESOS 40/100 M.N. *)

$98,550.51 $2,094.40

Total EDIFICIO "A"

$938,890.70

IMPORTE PRESUPUESTO 11% I.V.A. TOT AL

$938,890.70 103,277.98

1,042,168.68

(* UN MILLON CUARENTA Y DOS MIL CIENTO SESENTA Y OCHO PESOS 68/100 M.N. *)

CONCLUSION
En base al estudio de mercado de los costos de materiales, mano de obra, rendimientos y agregados en la regin; estructuramos el presupuesto de la casa habitacin de 220 m2 de superficie de construccin en un terreno de 286.93 m2; obteniendo un valor de reposicin nuevo por m2 de $4737.13 Haciendo una comparacin paramtrica con algunos otros inmuebles de la zona . afectado por el factor de interciudad para la ciudad de Tapachula de 0.935 , nos da un total de $ 4,994.68. el m2
segn este factor por su antigedad llegamos a la conclusin de que en el valor obtenido existe una gran diferencia por la antigedad del dato obtenido y es as como nos determina el incremento de nuestra economa por consecuencia del alza de materiales y agregados .

Obteniendo un trabajo satisfactorio y el cual nos servir para identificar un valor paramtrico a futuro. Sin tener que pasar por un presupuesto analtico .