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Bienes muebles y inmuebles ndice General Conceptos bsicos de Valuacin Divisin y clasificacin de los inmuebles Diversos sistemas de Valuacin

cin Clculos para determinar el valor del inmueble Clculos para determinar el valor de un mueble

Bienes Muebles e Inmuebles Son bienes las cosas que son o puedan ser objeto de apropiacin (Arto. 442 C.C.)

Bienes muebles son aquellos que pueden trasladar se de un lugar a otro, sin menoscabo de ellos mismos, ni del inmueble donde estn colocados. Construcciones temporales, acciones, derechos de crdito, de autor, y de inventos, comprendidos en la propiedad literaria e industrial. (Arto 451)

Bienes Inmuebles son el suelo, el subsuelo, el espacio areo, las minas cuando no son extradas, las aguas que se encuentran en la su perficie o dentro de la tierra, rboles, plantas, mientras estn unidos a la tierra, los semovientes para trabajo en una finca. (arto 445 )

Bienes Inmuebles La propiedad es el derecho de gozar y disponer de los bienes dentro de lo lmites y con la observancia de la ley. Artculo 464 C.C.

Bienes nacionales de uso comn ( calles, avenidas, plazas, puentes Bienes nacionales de uso no comn ( para uso del estado y las municipalida des y sus respectivas instituciones

Copropiedad: Cuando uno o ms personas son propietarias del bien. Propiedad Horizontal: es te rgimen se da, cuando uno o varios propietarios del inmuebles deciden hacer un negocio jurdico para este rgimen, creando la propiedad comn y la singular dentro del bien.

Bienes Inmuebles
Derecho de Posesin: Se da, cuando el poseedor ejerce todas o algunas facultades inherentes al dominio.

Usucapin: Para que la posesin produzca dominio se necesita que est fundada en justo ttulo, adquiri da de buena fe, de manera continua, pblica y pacfica y por el tiempo sealado por la ley.

Usufructo, uso y habitacin: Los frutos naturales y civiles que los bienes produzcan ordinaria y extra ordinariamente, Salvo las limitaciones en el titulo que lo constituya.

Servidumbre: Es un gravamen impuesto sobre Predio para uso de otro predio, De distinto dueo, o para utiliDad pblica o comunal.

Bienes muebles
Cuando se refiere a bienes muebles, estamos ante los siguientes elementos materiales objeto de una valuacin:

Oro, plata, piedras preciosas, metales Acciones de sociedades, (Patentes de invencin) activos tangibles ( mobiliario, equipo, maquinaria, enseres ) e intangibles (Derechos de Llave, Plusvala ) Mobiliario y equipo no incluido en el menaje de casa Semovientes que no son objeto de explotacin Instalaciones adheridas en forma provisional al bien inmueble Plantas cuyos frutos no son objeto de comercializacin, o tambin conocidas como cultivos no permanentes.

Valuacin Conceptos Econmicos bsicos

Valoracin: Es el grado de aprecio que tenemos de un bien o servicio en atencin a su aptitud para satisfacer necesidades. Capacidad para aportar utilidad.

La relacin entre dos sujetos (comprador y vendedor) afecta uno o ms bienes, uno de ellos es el dinero que se dar en trueque por el bien inmueble.

Valuacin Conceptos Econmicos bsicos

El precio: Es la cantidad de dinero que representa el equilibrio de valor de un objeto para dos sujetos diferentes. El precio es entonces el valor objetivo de un bien para ambos sujetos. En el precio entra en juego los factores de la oferta y la demanda. Esto significa abundancia o escasez, y entra en juego la demanda perfecta y la demanda imperfecta, donde los pre cios se alteran, y surgen el monopolio y oligopolio de oferta y demanda.

Valuacin Conceptos Econmicos bsicos


Existen los bienes sustitutivos y complementarios que contribuyen factores de modifican del precio. Para el sector inmobiliario existen inmuebles sustitutivos, que marcar la diferencia entre un bien y otro, por el factor precio. En cuanto al aspecto complementario, ser materiales de construccin, accesibilidad a reas residencial, industriales o comerciales donde se site el inmueble. Cuntas unidades (inmuebles) se venden y cunto tiempo se tarda en venderlos, afectarn el precio

Valuacin Conceptos Financieros bsicos

Los costos, son uno de los factores a considerar, entre ms alto los costos de construccin, menos margen de ganancia.
El valor del dinero se mide en funcin del tiempo y la cantidad en que se percibe o entrega.

La inflacin que no es ms que el detrimento del valor del dinero en el tiempo.

Diferentes Clases de Valor

El concepto bsico de valor se ha expuesto. La importancia del precio, que es el equilibrio del valor, es contar a priori con el mismo, antes de la negociacin. Veamos algunos tipos de valor: Valor de Capitalizacin de Renta: Se obtiene en funcin de la renta peridica que se recibe del inmueble a valorar. Valor de Transformacin: Incluye en el valor del mismo, la inversin para hacerlo rentable. Valor de derribo: Derivado del valor de transformacin, cuando el inmueble es antiguo y al derruirlo, se utilizan los materiales originales.

Diferentes Clases de Valor


Rentabilidad: Consiste en determinar el porcentaje a que han estado colocados los fondos aportados al negocio, partiendo de los flujos de pagos y cobros que se han producido a lo largo de su vida Obsolescencia: Es la prdida de utilidad de un activo fijo por consi derarse inadecuado, anticuado o fuera de moda y con un rendimiento antieconmico. Se le llama obsolescencia ordinaria cuando la causa es mejora tecnolgica, y es extraordinaria cuando son inherentes al bien, tal el caso de estar fuera de moda.

CONCEPTOS BASICOS EN BIENES MUEBLES


VALOR DE MERCADO Es el valor que adquiere el bien mueble para ser cambiado en trminos de dinero.

VALOR BASE Todo bien tiene un valor base, que se establece sobre ma teriales utilizados en su fa bricacin.

PRECIO DE MERCADO Es el valor de mercado en una transaccin comercial

VALOR ECONOMICO: Es el poder de un bien para ser susceptible de cambio por otro bien. La utilidad y la escacez, determinan el valor econmico del bien.

CONCEPTOS BASICOS

Valor de tasacin: Es el valor fijado en el avalo practicado al bien mueble o inmue ble.

Valor Fiscal: Se determina as al valor aplicable a pago de impuesto.

Valor Comercial: Es el valor en plaza o mercado.

Valor Bancario: Se determina as al valor del bien mueble objeto de prenda en un prsta mo bancario.

CONCEPTOS BASICOS
Valor Contable: Es el que se encuentra registrado en los libros autorizados para su control.

Valor de Capitalizacin neta: Se obtiene en funcin de la renta peridica que se puede obtener del bien mueble tal como arrendamiento de computadoras.

CONCEPTOS BASICOS
Valor de Transformacin Cuando el bien mueble ha sufrido modificaciones a su estructura original.

Valor de Oportunidad: Es en funcin de la utilidad que se le pueda dar, y ello implica un aprovechamiento extra del bien mueble. ejemplo Aquellos muebles antiguos, cuyo precio de mercado ms elevado al normal.

CONCEPTOS BASICOS
Valor de Uso: Es aquel que le da al bien mueble de acuerdo a la necesidad de su utiliza cin.

Valor de Reposicin: Es aquel que se determina en el bien mueble cuando el mismo ha sido valuado, despus de ha ber obtenido su valor residual. Valor Actual Neto: Es aquel que se determina restando la inversin neta en un proyecto del valor actual del flujo de caja descontado a una tasa igual al costo de capital de la empresa.

Valor Residual: Es aquel que se determina despus de haberse rebajado del bien activo su respectiva depreciacin acumulada

CONCEPTOS BASICOS
Costo: Es toda erogacin o desembolso de di nero para obtener un bien mueble o inmueble.

Costo original o predeterminado: Es el valor registrado en los libros con tables, tambin se le conoce como costo real.

Costo Standard: Es un costo predeterminado de un bien mueble.

CONCEPTOS BASICOS

Depreciacin: Disminucin del valor o precio venal del bien mueble o inmueble. Distribuir el costo u otro valor bsico del mueble menos su valor de desecho, durante su vida til

Vida til estimada: Es el tiempo de utilidad que tendr el bien mueble, el cual puede medirse: en aos, meses, horas trabajadas, unida des de produccin, kilmetros recorridos.

Clasificacin de los bienes inmuebles


Los bienes inmuebles se componen por dos elementos esenciales: 1. El terreno y 2. la construccin. En el caso del terreno, se clasifican en: 1. Terreno rstico o rural: comprende grandes extensiones de terreno que soportan cultivos, construcciones, carreteras, manantiales, semovientes para uso laboral, y no poseen todos los servicios urbansticos. Cuando posee algunos servicios es suburbano 2. Terreno urbano: comprende normalmente construcciones para vivienda, industria, comercio y servicios, son regularmente pequeas extensiones de terreno, y cuentan con todos los servicios urbansticos.

Clasificacin de los bienes inmuebles

En el caso de las construcciones: Hay para uso residencial, comercial e industrial o bien, combinaciones de dos o ms usos, y pueden ser unifamiliares, multifamiliares, en rgimen de propiedad horizontal. De acuerdo al rgimen jurdico adoptado, puede ser en propiedad, en arrendamiento, en usufructo, en posesin Por las caractersticas de los servicios disponibles, sector de ubicacin y localizacin, puede clasificarse como de primera, segunda, tercera y hasta cuarta categora, despus de sta ltima se estima que es suburbana. Por los materiales utilizados se puede clasificar como de mixto block, mixto ladrillo, adobe, bajareque, lepa, u otro material de actualidad.

Clasificacin de los bienes inmuebles

En cuanto a los suelos, Los rsticos o rurales cuentan con caractersticas que los diferencian. Conforme el Plano Costero del Pacfico, preparado por el Instituto Geogrfico Nacional, basado en el sistema de clasifica cificacin del departamento de agricultura de los Esta dos Unidos, Guatemala, cuenta con 6 clases de tierras y 33 zonas de tierras. En el anexo 1 de adjunta la clasificacin de dichos suelos. As mismo todo camino de terracera o asfaltado, pavimentado tiene una clasificacin y valorizacin conforme el Manual de Avalos de la Direccin de Catastro y Avalo de Bienes Inmuebles.

Clasificacin de los bienes inmuebles

Los cultivos permanentes y semi permanentes tambin son objeto de valuacin, y se clasifican en buenos, regulares y malos Los semovientes de uso industrial o laboral tambin son par te del inmueble y se valan, hay clasificaciones para ello. Las instalaciones y maquinarias temporalmente adheridas al inmueble tambin son objeto de clasificacin y valuacin. Los caudales de agua son objeto de valuacin, aunque unicamente en la parte que afecta la propiedad, y se hace por el caudal de agua. El equipo y vehculos de uso exclusivo del inmueble son objeto de valuacin, cuando se refieren a inmuebles rsticos.

Segn el destino del avalo

Se ha hecho practica comn en Guatemala, y algunos pases latino americanos, que los bienes inmuebles se clasifique segn el destino del avalo en s, de esa cuenta se contempla: Avalo comercial, llamado as porque es aquel que se ajusta a la realidad socioeconmica del lugar donde se encuentra el inmueble. Avalos Fiscal: para efectos del pago del Impuesto nico sobre Inmuebles. Avalo Bancario: Para efectos de solicitud de crdito hipotecario.

Sistemas de Valuacin

1. 2. 3.

Sistema Sinttico: Consiste en asignar al inmueble un va lor por simple comparacin con diversos modelos existen tes y que tiene un valor conocido. Se calcula a travs de una serie de valores conocidos y se promedian. De igual forma los valores de las dimensiones conocidas. Sistema analtico: Tambin conocido de valor residual, basado en 3 aspectos fundamentales: Conocimiento del objeto, estudio de mercado oferta - demanda, y anlisis de rentabilidad. Lote tipo: El ms utilizado en nuestro medio, por ser ms objetivo que los anteriores, basado en la investigacin de mercado, curvas de isovalor, y clasificacin de tierras y de construcciones, permite tener mayores elementos de juicio para justipreciar un bien inmueble.

PROCESO VALUATORIO
1.

2.
3.

4.

5.

Investigacin Registral: Comprende los datos legales que posee el inmueble. Investigacin Fiscal: Comprende los datos relacionados a registros impositivos que posee el inmueble. Investigacin de campo: Comprende la investigacin de valores de terreno como de construccin, tanto en el mercado como en las instituciones que rigen la normativa catastral de los bienes inmuebles. Clculo valuatorio: Estimaciones de reas disponibles, construidas, formas y edificaciones, con sus respecti vos precios por metro cuadrado. Informe Final: elaboracin del reporte del inmueble, ya calculado, con el valor final asignado. Adjunto los elementos probatorios de la actuacin del Valuador.

METODOS DE DEPRECIACION Y/O VALORACION Bienes Muebles


1.

LINEA RECTA: Es el ms sencillo y de aplica cin contable. Se fundamenta en el supuesto de que la depreciacin es una funcin del tiempo y no del uso. Lo antiguo y deterioro son causas determinantes para disminucin del servicio que preste el bien mueble. Este mtodo de valuacin es correcto s toma en cuenta los siguientes aspectos.:

Factor Inters Reparaciones y gastos de mantenimiento son constan tes a lo largo de la vida del bien mueble. S la eficiencia operativa es tan buena al final como en el inicio. S se puede predecir la vida til S los ingresos que genere por el uso son constantes.

METODO DEL SALDO DECRECIENTE

Conocido como depreciacin acelerada es un procedimiento mediante el cual se hace descuentos mayores durante los primeros aos. El costo del uso comprende tanto el valor a rebajar conforme vida til como reparaciones durante la misma.
Ejemplo: valor maquinaria Q200,000.00; valor residual de Q5,000.00 vida til de 15 aos

tasa del 8%

Q200,000. 5,000 = 195,000. X 8% = Q179,400. X 8% = Q165,048. X 8% = Q151,844.16 X 8% = Q139,696.63 X 8% = Q128,520.90 X 8% =

Q 15,600.00 Q 14,352.00 Q 13,203.84 Q 12,147.53 Q 11,175.73 Q 10,281.67

METODO DE NUMEROS DIGITOS

Al aplicar este mtodo, se produce un cargo anual decreciente, o sea que es mayor en los primeros aos de vida til, a diferencia del de Saldo Decreciente, la diferencia esta en que la tasa es fija sobre una base variable, y aqu se aplica una tasa variable a una base fija. Ejemplo: Un vehculo cuyo valor es de Q130,000.00 con un valor de desecho del 10%, y una vida til de 7 aos. Procedimiento: Se suman los dgitos que representan los aos de vida til, as: 1 + 2 + 3 + 4 + 5 + 6 + 7 = 28, los nmeros indicados se usan como numeradores y el total 28 como denominador, tomndolo en sentido inverso, para el primer ao la depreciacin ser de 7/28, para el segundo 6/28, para el tercer ao 5/28, y as en forma sucesiva. 130,000.00 x 10% = 13,000.00 = 130,000.00 117,000.00 x 7/28 (0.25) = 29,250.00 100,750.00 117,000.00 x 6/28 (0.214285714) = 25,061.43 = 75,688.57 117,000.00 x 5/28 (0.178571428) = 20,884.50 = 54,804.07 117,000.00 x 4/28 (0.142857142) = 16,707.60 = 38,096.47 117,000.00 x 3/28 (0.107142857) = 12,530.70 = 25,565.77 117,000.00 x 2/28 (0.071428571) = 8,353.80 = 17,211.97 117,000.00 x 1/28 (0.035714285) = 4,176.90 = 13,035.07

METODOS UNIDADES PRODUCIDAS

De caractersticas similares al anterior, pues distribuye en proporcin a su uso. La diferencia entre el anterior y este, es que en sustitucin de las hrs. Trabajadas se utiliza unidades producidas. Datos: Costo de Q50,000.00, Valor de desecho Q3,000.00 Unidades producidas 320,000 en 3 aos Procedimiento: Deducir valor residual Dividir la diferencia entre el nmero de unid. producidas

Multiplicar el coeficiente obtenido por las unidades producidas. 50,000-3,000=47,000. 47,000 /320000=.1469 80,000 x.1469= Q11750. saldo final Q 3,000