РЕФЕРАТ

Курсовая работа: 40 с., 2 рис., 1 табл., 23 источника, 2 прил.

ИПОТЕКА КАК ВИД КРЕДИТОВАНИЯ, ОСОБЕННОСТИ И ВИДЫ,

ОСНОВНЫЕ МОДЕЛИ, АНАЛИЗ, ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ
РАЗВИТИЯ

Объектом исследования является ипотечное кредитование.

Цель работы - раскрыть сущность и виды ипотечного кредита,
рассмотреть реализацию ипотечного кредитования и модели его использования
в зарубежных странах; разработка предложений по использованию в
Республике Беларусь.
В работе подробно изложены следующие вопросы касающиеся изучения
выбранной темы курсовой работы:
- сущность ипотечного кредита;
- особенности и виды ипотечного кредитования;
- одноуровневая и двухуровневая модели ипотечного кредитования;
- перспективы его развития в Республике Беларусь.
На основе проведенных исследований были выявлены и намечены пути
развития ипотечного кредитования в Республике Беларусь.
Автор работы подтверждает, что приведенные в ней материалы
правильно и объективно отражают состояние исследуемого процесса, а все
заимствованные из литературных и других источников теоретические и
методологические положения и концепции сопровождаются ссылками на их
авторов.

___________
(подпись)
 СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ……………………………………………………………………...4
1. ИПОТЕКА КАК ВИД КРЕДИТОВАНИЯ…………………………..…………6
1.1. Сущность ипотечного кредита……………………………………………...6
1.2. Особенности и виды ипотечного кредитования…………………………11
2. ОСНОВНЫЕ МОДЕЛИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ……………….19
2.1. Одноуровневая модель…………………………………………………....19
2.2. Двухуровневая модель…………………………………………………….24
3. ПРОБЛЕМЫ И ПУТИ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА В
РЕСПУБЛИКЕ БЕЛАРУСЬ……………………………………………………….27
ЗАКЛЮЧЕНИЕ…………………...………………………………….…………….35
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ……………….……………..37
ПРИЛОЖЕНИЕ А.
Виды банковского ипотечного кредитования в развитых странах ………….....39
ПРИЛОЖЕНИЕ Б.
Модели ипотечного кредитования………………….…………………….…….....40

2
 ВВЕДЕНИЕ

Создание современного рынка жилья – одна из насущных задач для всех

переходных экономик. Жилищная проблема, обострившаяся при переходе к
рынку в условиях постоянного роста стоимости жилой недвижимости и
невысокого уровня доходов населения, является одной из самых важных
социально-экономических проблем. В Республике Беларусь, несмотря на
меры, предпринимаемые государством, удельный вес нуждающихся в жилье
граждан в постсоветский период сохраняется на уровне 20% всего населения,
из них только около 1,5% ежегодно улучшают свои жилищные условия.
Недостаточная эффективность эмиссионного льготного жилищного
кредитования, используемых схем долевого участия граждан в строительстве и
других форм финансирования приобретения жилья, которые носят
краткосрочный характер и рассчитаны на высокую обеспеченность населения,
обусловливают усиление роли банковского кредита как основного способа
решения жилищной проблемы в республике.
Значимость задач, стоящих перед банковской системой в области
кредитования жилищной сферы, предопределяет необходимость
совершенствования действующей практики жилищного кредитования, а также
разработки и внедрения приемлемых для различных групп населения моделей
ипотечного жилищного кредитования, адаптированных к экономике
республики. Это позволит удовлетворить спрос на жилье большей части
населения, будет способствовать росту активности банков на розничном
кредитном рынке, приведет к снижению рисков жилищного кредитования.
За свою многолетнюю историю кредит усиленно эволюционировал и
претерпел множество изменений, которые вылились в массу видов. Одним из
этих видов является ипотечный кредит. Данный вид кредита возник в 1770 году
в Германии и до сих пор не потерял своей актуальности. Роль ипотечного
кредита особенно возрастает в условиях переходной экономики. Он помогает
не только решить важную социальную проблему обеспечения населения

3
жильем, но и стимулирует инвестиционную активность, способствует развитию
строительного комплекса и связанных с ним отраслей промышленности,
формирует класс мелких собственников, создает дополнительные рабочие
места и, следовательно, уменьшает социальную напряженность в обществе.

В своей работе я попытаюсь раскрыть понятие «ипотеки», в чём

преимущество данного вида кредитования, и как она применяется в Республике
Беларусь. Перед началом работы я поставил перед собой ряд задач:
1. Раскрыть сущность и виды ипотечного кредита
2. Рассмотреть реализацию ипотечного кредитования и модели его
использования в зарубежных странах.
3. Оценить развитость ипотечного кредита в Республике Беларусь и
выдвинуть ряд предложений по увеличению его использования.
Актуальность избранной темы подтверждается недостаточной
освещенностью в отечественной и зарубежной экономической литературе
теоретических основ и практических аспектов жилищного кредитования как
комплекса взаимоотношений всех участников данного процесса, что
затрудняет принятие эффективных решений по развитию жилищной сферы с
использованием банковских ресурсов. Отдельные направления кредитования
участников жилищной сферы и особенности их функционирования в рыночной
экономике нашли отражение в работах таких авторов, как В.А. Агапкин, В.Д.
Веремейкина, В.А. Кудрявцев, О.И. Лаврушин, Д- Марио, Э. Морсман, И.В.
Павлова, Г.С. Панова, П. Роуз, Г.А. Цылина и др. Необходимость
финансирования строительства жилья за счет внебюджетных источников, в
том числе банковского кредита, обоснована и в трудах белорусских
экономистов: Ю.М. Алымова, Г.И. Кравцовой, В.З. Лукьяненко, А.И. Лученка,
С.А. Пелиха, Э.И. Петровича, Е.Г. Дорох, Т.В. Сорокиной и др.
Социальная и экономическая ценность курсовой работы состоит в
ускорении решения жилищной проблемы в стране на основе повышения
эффективности банковского кредитования строительства и покупки жилья.

4
 1. ИПОТЕКА КАК ВИД КРЕДИТОВАНИЯ

1.1 Сущность ипотечного кредита

В современной зарубежной и отечественной экономической литературе

и банковской практике нет однозначного понимания содержания понятия
"банковское кредитование строительства и покупки жилья".
Следовательно, банковский кредит на строительство и покупку жилья, по
мнению западных экономистов, включает ипотечный жилищный кредит
населению и кредит фирмам, занятым в строительстве жилья (строительный
кредит). При этом в отличие от отечественной теории и практики за рубежом
ипотечный жилищный кредит не рассматривается как потребительский,
последний трактуется только как кредит на неотложные нужды и поэтому к
банковскому кредитованию строительства и покупки жилья не относится [12,
с.20].
Исходя из анализа подходов белорусских ученых-экономистов, таких
как Г.И. Кравцова, А.И. Лученок, А.Д Сидоренко, В.И. Тарасов и других, к
трактовке содержания понятий потребительского и ипотечного кредита,
можно сделать вывод, что данные авторы к сфере банковского кредитования
строительства и покупки жилья относят как потребительский, так и ипотечный
жилищный кредит [15]. Вместе с тем, учитывая, что в республике в настоящее
время ипотечный жилищный кредит не развит, чаще всего при рассмотрении
кредитов населению на строительство и покупку жилья указанные авторы
также подразумевают только потребительский кредит. При этом в отличие от
зарубежной практики кредит организациям, занятым в жилищном
строительстве, рассматривается не в комплексе с кредитованием населения, а
обособленно, в рамках сферы кредитования юридических лиц [16].
В зависимости от принятого единого признака, можно выделить
следующие виды жилищных кредитов:

5
 • кредиты на долевое строительство жилья;
• кредиты для приобретения жилья по договору купли-продажи или
в рассрочку;
• кредиты на льготных условиях с использованием бюджетных
средств, в том числе кредиты ЖСК;
• кредиты в системе жилищных сберегательных программ;
• ипотечные жилищные кредиты.
В банковской практике республики получил распространение и такой
критерий классификации, как условия кредитования. На его основе можно
отделить следующие виды жилищных кредитов:
• кредиты на общих основаниях;
• кредиты на льготных условиях;
• ипотечные жилищные кредиты.
Ипотечный кредит – долгосрочная ссуда на возвратной основе, с
выплатой процентов по кредиту и с обязательным залогом недвижимого
имущества. Ипотечный кредит используется для :

 обновления и расширения производственных фондов;

 финансирования жилищного строительства, покупки недвижимости;
 решения социальных проблем (например, закладная с обратной рентой).
Главной чертой ипотечного кредита служит то, что он выдаётся только
под залог недвижимого имущества.

Предметом ипотеки могут выступать:

1. земельные участки;
2. сооружения, расположенные на земельных участках и прочно
связанные с землей (предприятия, нежилые строения, жилые дома, коттеджи,
садовые домики, гаражи, квартиры, строящиеся объекты и т.п.);
3. земельные участки вместе с объектами на них;
4. права на аренду или другие права на пользование земельными
участками, зданиями, сооружениями и т.д.

6
 Запрещен залог имущества, находящегося в исключительной
государственной собственности, воздушного пространства, природных
ресурсов (недр, лесов, внутренних водоемов и т.п.), а также объектов, имеющих
историческую, культурную или иную ценность, или имеющих значение для
государственной безопасности.

Залог может служить обеспечением многих обязательств, однако в

основном залог недвижимости является обеспечением кредитного договора.
Необходимо отметить еще одну деталь: несмотря на то, что законодательства
большинства стран допускают залог иной недвижимости (не кредитуемой),
тенденции последнего времени – соответствие объекта залога и объекта
кредитования.
Целенаправленная жилищная политика проводится в основном через
льготное налогообложение приобретения новой (построенной) недвижимости,
являющейся единственной недвижимостью заемщика.
В качестве кредиторов могут выступать:

- ипотечные (земельные банки);

- коммерческие банки;

- специальные кредитно-финансовые учреждения (ипотечные компании,

страховые компании, ссудосберегательные ассоциации, кредитные союзы, и
т.д.).

Следует знать, что ипотечные банки имеют ряд особенностей:

 подчиняются специфическому ипотечному праву. Главное требование —

надежность этих банков. У них, как правило, выше норматив минимального
размера собственного капитала, им законодательно запрещено производить
рискованные операции;
 имеют небольшую маржу, так как ипотечные кредиты обычно недороги.
Прибыль они получают за счет того, что выдают крупные кредиты. Кроме того,
они занимаются обычными операциями, что повышает их доходность;

7
 выплачивают по депозитам небольшой процент, но размещаемые ими
ипотечные облигации пользуются устойчивым спросом вследствие их высокой
надежности.
Основной смысл долгосрочного залогового кредитования в том, что оно
расширяет финансовые и временные возможности собственника частного или
арендного жилья, дает стабильный и постоянный доход кредитору, а также
делает саму финансовую систему более твердой благодаря залогу, который
представляет собой реальный стабильный актив.
Рассмотрим преимущества ипотечного кредитования для заемщика,
которые заключаются в возможности:
- приобретения недвижимости с помощью ипотечного кредита при
отсутствии необходимых средств на покупку;
- долгосрочные выплаты ипотечного кредита (по желанию заемщика);
- продажи заемщиком недвижимости, отягощенной залогом, как с этим
залогом, так и путем переноса существующего залога на новую недвижимость;
- льготного налогообложения;
- извлечение заемщиком прибыли – разницы между доходом
недвижимости и платой за кредит.
Рассмотрим теперь привлекательные черты ипотечного кредита в
нормальных экономических условиях с точки зрения банков:

- надежное обеспечение ссуды недвижимостью снижает вероятность

убытков;
- долгосрочный характер кредитования избавляет банк от присущих
краткосрочным ссудам частых переговоров и проверок платежеспособности
потенциальных заемщиков;
- закладные, выданные в качестве обеспечения кредитов, банк может
реализовать на вторичном рынке, высвобождая тем самым кредитные ресурсы
для предоставления других кредитов.
Вместе с тем при ипотечном кредитовании у банка могут возникнуть
следующие сложности:
8
 - с этим кредитом связана необходимость держать в штате банка
специалистов по оценке недвижимости либо постоянно обращаться в
специализированные организации по ее оценке, что существенно повышает
издержки банка;
- при неразвитости вторичного рынка закладных выдаваемые на 20-30 и
более лет кредиты означают весьма продолжительное отвлечение средств банка
из оборота;
- преимущественно долгосрочный характер ипотечного кредита
повышает вероятность ошибки при определении уровня процента по этим
кредитам. При росте рыночных процентных ставок свыше процента,
установленного по ипотечным кредитам, банк может понести большие убытки;
- немаловажным фактором является и то, что в основе финансовой
устойчивости системы ипотечного кредитования должны лежать возможности
кредитополучателя аккумулировать необходимые средства для
первоначального платежа на строительство (приобретение) жилья и его
платежеспособность, позволяющие своевременно и в полной сумме погасить
полученные кредиты.

9
 1.2. Особенности и виды ипотечного кредитования

1. ипотечный заем выдается на длительный срок — чаще всего на срок от 15 до

30 лет;
2. заложенная недвижимость остается во владении заемщика, который
продолжает его эксплуатировать, получать доход от этой эксплуатации; при
этом кредитор вправе проверять наличие, состояние, размер и условия
хранения заложенного имущества;
3. допускается повторный залог с получением дополнительного кредита, если
ценность недвижимости не исчерпана предыдущими закладными и если
должник имеет экономическую возможность погасить долг с уплатой
процентов;
4. процентная ставка на основную массу кредитов, как правило, ниже
рыночной, то есть это дешевый кредит;
5. сумма кредита обычно не превышает 80-90 % стоимости заложенной
(приобретенной) недвижимости, а 10-20 % составляет первый взнос из
собственных средств покупателя. Для отдельных социальных групп при
кредитовании приобретения и строительства жилья государство может
гарантировать выдачу льготных ссуд на полную стоимость дома без уплаты
первого взноса (например, в США подобные льготы существуют для
малоимущих и ветеранов вооруженных сил);
6. острой проблемой является проблема оценки недвижимости, так как от этой
оценки зависит размер выдаваемого кредита и риски для кредитора.
Существуют следующие апробированные в мировой практике методы оценки:
затратный — учитываются затраты, которые необходимо произвести сегодня,
чтобы создать точно такой же объект; рыночный — учитываются реально
выплаченные цены за сходные объекты недвижимости на рынке страны;
доходный — оценка производится по способности объекта приносить
собственнику доход.

10
 Эти особенности обусловливают достаточно низкую ликвидность
ипотечного кредита, высокую степень риска финансовых вложений в эту сферу
и невысокий уровень дохода по закладным и ценным бумагам, выпущенным на
их основе.

Тем не менее, ипотечный рынок вполне конкурентоспособен т.к.,

 производится очень тщательная оценка кредитоспособности заемщика;
 залог имущества обеспечивает наличие реальной стоимости, гарантирующей
возврат кредита и его материальную обеспеченность на протяжении всего срока
кредитования;
 обязательным является страхование ипотечной задолженности — ни один
кредит, который выдает банк, не связан столь тесно со страхованием, как
ипотечный;
 используются различные виды ипотечного кредита, учитывающие развитие
инфляции и изменение конъюнктуры рынка кредитных ресурсов;
 организован и развивается вторичный рынок закладных.
Поскольку ипотечное кредитование является самостоятельной областью
кредитования, необходимо применение специфических инструментов
кредитования, необходимости правильной оценки залога и т. д., остальные
основные параметры кредита – срок кредитования и сумма кредита – также
устанавливаются исходя из стоимости недвижимости, доходов заявителя,
суммы первичного взноса, выбора ипотечной технологии, необходимости
страхования, положенных заемщику льгот и субсидий, а также, что
существенно, принятых ипотечных стандартов.

Следует отметить, что договором могут вводиться различные ограничения

на заложенное имущество, в частности может оговариваться не использование
заложенного имущества для операций повторного залога, а также
непереводимость ипотечного кредита.

Дополнительно в ипотечном договоре могут устанавливаться и другие

ограничения и условия, в частности различные обязательства. Это могут быть

11
договоренности о возможности пропуска одного или нескольких платежей по
кредитному долгу или о небольших переплатах амортизационных взносов по
времени, возможности юридической передачи собственности вместе с
кредитом или перевода данного кредита на новую недвижимость. В договоре
может предусматриваться возможность изменения инструмента и кредитной
ставки, пересмотра стоимости недвижимости и кредита с правом его
рефинансирования. В то же время договор может включать требование
кредитором досрочного погашения кредита, а также пересмотра условий при
уменьшении стоимости недвижимости и т.д.

В мировой банковской практике ипотечные жилищные кредиты

различаются, главным образом, способом погашения основного долга и
выплатой начисленных процентов по кредиту (Приложение А). Так, исходя из
способа погашения долга и процентов, выделяют следующие ипотечные
жилищные кредиты:
• стандартная ипотека с фиксированной процентной ставкой (fixed-rate
mortgage, FRM);
• альтернативные виды ипотечного жилищного кредитования
(alternative mortgage instrument, AMI).
В свою очередь, альтернативные виды ипотечного кредитования можно
классифицировать следующим образом:
• по применяемой процентной ставке - кредиты с фиксированной
ставкой и кредиты с переменной ставкой;
• по способу выплат основного долга по кредиту — ипотечные
кредиты с постоянными и переменными выплатами.
Исходя из приведенных признаков, альтернативные ипотечные кредиты
делятся на следующие виды:
• кредиты с шаровым платежом;
• кредиты с фиксированными выплатами основной суммы долга
(пружинная ипотека);
• кредиты с нарастающими платежами;
12
 • кредиты с участием кредитора в приросте стоимости;
• кредиты с совместным участием кредитора и заемщика;
• кредиты с добавленным процентом;
• кредиты с дисконтом;
• кредиты с обратным аннуитетом;
• канадский ролл-оверный кредит;
• кредиты с переменной процентной ставкой;
• кредиты с выплатой по возрастающей;
• кредиты с переменной процентной ставкой и возрастающими
платежами;
• кредиты с корректировкой на уровень цен;
• кредиты с двойным индексом.
На основании изучения особенностей выделенных видов ипотечных
жилищных кредитов предполагается, что наиболее приемлемыми для условий
Республики Беларусь являются ипотечный кредит с переменной процентной
ставкой и кредит с двойным индексом.
Процентные ставки по указанным кредитам корректируются в
зависимости от изменения показателей, принятых в качестве базовых, что
особенно важно при нестабильной конъюнктуре кредитного рынка в
республике. В частности, ипотечный кредит с переменной процентной
ставкой – это кредит с автоматически корректируемой процентной ставкой в
зависимости от изменения определенных договором в качестве базовых
индикаторов: процентных ставок финансового рынка или инфляционных
показателей.
Ипотечный кредит с двойным индексом — это кредит, при котором
величина ежемесячных платежей по кредиту корректируется, как правило, в
соответствии с индексом заработной платы (что позволяет кредитору до
окончания срока договора получать доход по кредиту), а величина
невыплаченного остатка суммы долга и процентов по кредиту — в
соответствии с индексом цен. Таким образом, заемщик ежемесячно

13
выплачивает только ту часть платежей по кредиту, которая соответствует его
реальным доходам. Невыплаченная часть платежей по кредиту прибавляется к
сумме основного долга и корректируется, а срок ее выплаты пропорционально
увеличивается. Применение такого вида ипотеки предоставляет возможность
кредитору и заемщику защищать свои денежные средства от инфляционного
влияния.
В настоящее время в мировой практике ипотечные кредиты с
переменными процентными ставками составляют около 50% всех ипотечных
кредитов. Корректировка автоматически изменяющейся ставки производится
в определенный договором срок с интервалом — 6, 12 или 24 месяца, чаще
— ежегодно. Остаток долга по ипотечному кредиту пересчитывается в
соответствии с вновь установленной процентной ставкой, что снижает
кредитный риск для кредитора.
Анализ белорусской банковской практики показал, что в современ ных
условиях при предоставлении кредитов на строительство и покупку жилья
коммерческие банки, также как и за рубежом, применяют переменные
процентные ставки. Но в отличие от мировой практики в республике пересмотр
процентных ставок по таким кредитам осуществляется согласно
рекомендациям Национального банка Республики Беларусь с учетом
социальных аспектов жилищной политики. В целом, жилищные кредиты
белорусских банков в зависимости от способа начисления процентов можно
классифицировать следующим образом:
• кредиты с фиксированными равновеликими выплатами сумм
основного долга и уплатой процентов от остатка задолженности за
фактическое время пользования кредитом ("пружинный кредит");
• кредиты с фиксированными равновеликими выплатами сумм
основного долга и уплатой процентов равномерными взносами в период
погашения кредита.
Применение переменных ставок по кредиту имеет для кредитодателя ряд
недостатков: использование нефиксированных ежемесячных кредитных

14
платежей часто приводит к несбалансированности между остаткам по
депозитам и кредитам, что повышает риск ликвидности [29, с. 133]. Кроме того,
пересчет суммы платежей по кредиту может привести к не способности
кредитополучателя выполнить свои кредитные обязательства, что является
одной из основных причин высокого уровня кредитного риска. Эти недостатки,
можно устранит путем изменения способа погашения кредита и уплаты
процентов.
Не менее важными признаками классификации ипотечных жилищных
кредитов являются: предмет и срок регистрации ипотеки, срок погашения
ипотечного кредита, способ обеспечения обязательств имущество и источник
рефинансирования кредитов.
Исходя из признака предмета ипотеки, ипотечные жилищные кредит; в
мировой практике делятся на следующие виды:
• ипотека индивидуальных домов для одной семьи (2-4 человека);
• ипотека жилья в многоквартирном доме;
• ипотека земельного участка;
• ипотека права аренды и других прав пользования земельным
участком;
• ипотека земельного участка и жилой недвижимости, построений
на нем.
По сроку регистрации ипотеки (закладной) выделяют ипотеку с
первичной закладной, вторичную и завершающую.
Ипотека с первичной закладной — ипотека, зарегистрированная раньше
другой ипотеки и имеющая юридический приоритет перед ипотекой,
зарегистрированной позднее.
Ипотека с вторичной закладной представляет собой любую ипотеку,
которая зарегистрирована позднее другой и является вторичной по отношению
к ранее зарегистрированной ипотеке.
Завершающая ипотека — это последняя ипотека, включающая в себя
суммы невыплаченного основного долга и процентов предыдущих ипотек.

15
 В зависимости от срока погашения выделяют кредиты, погашаемые в
срок, и кредиты, погашаемые досрочно.
В зависимости от способа обеспечения обязательств по кредиту
имуществом различают следующие виды ипотеки: стандартная (обычная),
объединенная, чужого имущества, общая, условная.
Стандартной является ипотека, при которой залогодатель исполнение
отдельного обязательства осуществляет путем залога одного объекта
недвижимости. Объединенная ипотека — это ипотека, при которой
залогодатель исполнение одного обязательства осуществляет путем
одновременного залога нескольких своих имущественных объектов. Ипотека
чужого имущества представляет собой ипотеку, при которой залогодатель
исполнение своего залогового обязательства осуществляет посредством залога
имущества третьего лица. Общая ипотека — это ипотека, при которой для
исполнения одного долгового обязательства под залог отдаются несколько
принадлежащих отдельным собственникам объектов. Условная ипотека
вступает в силу с момента исполнения условия, предусмотренного договором.
Если условие не исполняется, ипотека может быть отменена. Условие может
устанавливаться в отношении как залогодержателя, так и залогодателя [9, с.
25].
В зависимости от источника рефинансирования в мировой практике
выделяют следующие ипотечные жилищные кредиты:
• кредиты, источником ресурсов которых служат депозиты, вклады и
собственный капитал банков. Данные виды ипотечных кредитов
используются в одноуровневой модели ипотечного жилищного
кредитования, широко развитой в Германии, Дании, Франции, Испании,
Польше, Венгрии, и Словакии;
• кредиты, источником рефинансирования которых выступают
контрактные сбережения. Кредитные ресурсы в данном случае не заимствуются
на открытом рынке капиталов, а целенаправленно формируются за счет

16
привлечения средств будущих заемщиков посредством контрактных
сбережений;
• кредиты, источником рефинансирования которых служат ипотечные
ценные бумаги. Данный подход к формированию ресурсов является основой
двухуровневой модели ипотечного жилищного кредитования, получившей
широкое развитие в США и Англии. Ипотечные кредиты или долевые участия в
них группируются в так называемые "пулы", на основе которых выпускаются
ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами — ипотечные облигации.
Анализ экономической литературы и нормативных источников показал,
что подход большинства отечественных экономистов к трактовке содержания
банковского кредитования строительства и покупки жилья только как
потребительского кредита не учитывает, в отличие от подхода зарубежных
авторов, кредитование строительных организаций. Проведенная классификация
видов банковского кредитования строительства и покупки жилья в зависимости
от различных критериев выявила их значительное разнообразие. Наиболее
приемлемыми для условий Республики Беларусь являются ипотечный кредит с
переменной процентной ставкой и кредит с двойным индексом.

17
 2.ОСНОВНЫЕ МОДЕЛИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

2.1.Одноуровневая модель

В настоящее время строительство и покупка жилья в кредит, основу

которого составляет ипотечное кредитование, является не только развитым
направлением банковской деятельности в зарубежных странах, но и признано
основным способом решения жилищной проблемы и перспективным
направлением развития розничного рынка кредитных услуг в Республике
Беларусь.
В мировой практике основу банковского кредитования строительства и
покупки жилья составляет ипотечное жилищное кредитование населения,
удельный вес которого равен 30% общего объема банковских кредитов. В США
объем ипотечных кредитов в 2003 г. составил 3751 млрд. EUR, в странах
Западной Европы — 2700 млрд. EUR [13, с. 36].
Широкое распространение ипотечного жилищного кредитования
населения за рубежом обусловлено преобладанием частной собственности на
жилую недвижимость (например, 87% жителей США являются владельцами
односемейных домов), что подразумевает возможность ее залога, и высоким
уровнем платежеспособного спроса населения на данную банковскую услугу. В
условиях значительного превышения стоимости жилых домов над годовым
доходом граждан ипотечное жилищное кредитование является практически
единственным способом приобретения жилья. Например, ежегодно в США
населению выдаются ипотечные кредиты на сумму, превышающую 800 млрд.
дол. США.
В мировой практике до настоящего времени выработаны две модели
организации ипотечного жилищного кредитования (ПРИЛОЖЕНИЕ Д):
одноуровневая модель ипотечного кредитования и двухуровневая модель
ипотечного кредитования.

18
 Основные отличия в организации указанных моделей ипотечного
жилищного кредитования, представлены в табл. 2.1.
Одноуровневая модель ипотечного жилищного кредитования получила
широкое распространение в Германии, Дании, Франции, Испании, Польше,
Венгрии, Чехии.
Таблица 2.1
Сравнительная характеристика моделей ипотечного
жилищного кредитования
Мо- Источник
Страна Кредитор Условия предоставления кредита Инвестор
дель ресурсов
процент дополни-
сумма срок
по тельные
кредита кредита
кредиту условия
Одноуровненвая

Франция
Дания
70-80%
Испания Вклады, 10-30 Ипотечные
Ипотечные банки 2-8% стоимости —
Венгрия депозиты лет банки
жилья
Польша
Чехия
Стройсбер-кассы,
Сбережения в
учреждения 45-50%
Германия Контрактные 6-18 размере 45— Строй-сбер-
взаимного 4,5-8% стоимости
Франция сбережения лет 50% сто- кассы
кооперативного жилья
имости жилья
кредита
Ссудосбере- Пенсионные
гательные Страхование, фонды
Ипотечные
ассоциации, если сумма страховые
ценные бу- 70%
США ипотечные банки, 12-30 кредита боль- компании,
авневорухвД

маги, соб- 7-8% стоимости

я

Англия коммерческие лет ше 80% коммерческие

ственный жилья
банки, сберега- стоимости банки,
капитал
тельные банки, залога финансовые
кредитные союзы корпорации

Примечание. Источник: [12, с. 130, таблица 3.4]

Участниками одноуровневой модели ипотечного жилищного
кредитования являются ипотечные банки и другие специализированные
кредитно-финансовые учреждения, выступающие в роли кредитодателей, а
также физические лица, являющиеся получателями ипотечного кредита. Креди-
тополучатель при кредитовании передает кредитодателю закладную в качестве
обеспечения взятого им кредита, выступая при этом залогодателем.
Кредитодатель становится обладателем залогового права и является
залогодержателем. В данной модели получил развитие только первичный
рынок закладных.

19
 Важной особенностью одноуровневой модели является то, что
совокупная потребность всех клиентов в ипотечных кредитах обеспечивается за
счет ресурсов, не связанных с рынком ипотечных ценных бумаг, а именно:
собственного капитала кредитного учреждения; средств клиентов,
размещенных во вкладах и депозитах банка; межбанковских кредитов.
Привлекая ресурсы для ипотечных кредитов, банк в данной модели не
использует закладные для операций купли-продажи на рынке ценных бумаг.

Второй характерной чертой одноуровневой модели является то, что весь

кредитный процесс регулируется непосредственно кредитным учреждением,
предполагается минимальная степень передачи кредитором своих функций по
организации и обслуживанию кредитов посредникам.
В странах Западной и Восточной Европы в рамках одноуровневой модели
наиболее развита система жилищных строительных сбережений (СЖСС). Так, в
Дании, Нидерландах и Германии с помощью модели строй-сбережений в 2002-
2005 гг. построено более 60% введенного жилья, а задолженность по таким
кредитам составляла 50% ВВП. Во Франции каждый третий гражданин имеет
жилищный накопительный контракт, в том числе 28,3% этих контрактов
заключены с целью приобретения нового жилья, 44,9% — для покупки жилья
на вторичном рынке, 26,8% — для финансирования ремонта и реконструкции
жилья. В Венгрии, Польше и Чехии кредиты на жилищное строительство в
рамках данной модели составляют 90% предоставляемых кредитов населению.
Общими условиями привлечения средств в рамках данных систем строй-
сбережений являются следующие: сумма накопительного вклада составляет 40-
50% стоимости приобретаемого жилья; процентная ставка по жилищным
накопительным вкладам варьируется от 2,5 до 4,5% годовых; в обязательном
порядке предусмотрено предоставление государственной субсидии.
Основные отличия данных систем заключаются в том, что во Франции в
целях обеспечения положительной доходности по накопительным жилищным
вкладам ипотечные институты ориентируются на рыночные ставки по
депозитам, в Германии процентная ставка по вкладу зависит только от
стоимости привлеченных ресурсов внутри системы стройсбережений.

20
 Кроме того, в отличие от замкнутой немецкой модели формирование
ресурсов во французской модели стройсбережений осуществляется не только за
счет средств граждан, желающих получить ипотечный кредит, но и за счет
средств граждан, заинтересованных в получении рыночного процентного
дохода по контрактным сбережениям, что позволяет трансформировать
свободные сбережения граждан в кредитные ресурсы банков.
Следует подчеркнуть, что в немецкой и французской СЖСС кредитные
ресурсы не заимствуются на открытом рынке капитала, что особенно важно в
белорусских условиях недостаточного развития фондового рынка, а
целенаправленно формируются за счет привлечения средств будущих
кредитополучателей посредством контрактных сбережений — постепенного
накопления первичного капитала для получения ипотечного кредита.
Сочетание в одном лице вкладчика и кредитополучателя является характерной
чертой этой модели: до выплаты необходимой суммы вкладчик является
кредитодателем, а после предоставления ему кредита становится должником.
Важно, что государство стимулирует накопление собственного капитала
потенциальных кредитополучателей путем предоставления им cу6сидий (10%
стоимости жилья) или налоговых привилегий (из налогооблагаемого дохода
вычитается сумма сбережений в качестве расходов на социальное обеспечение).
Крупнейшими кредиторами в европейской одноуровневой модели
ипотечного кредитования выступают сберегательные банки, на долю которых
приходится 27% всего объема выданных ипотечных кредитов. Это
обстоятельство особенно важно для определения основных кредитодателей
системы ипотечного жилищного кредитования в республике.
Во Франции на государственный сберегательный банк приходится 25%
всего объема предоставленных ипотечных кредитов, в Германии — более 30%.
Более того, в некоторых странах сберегательный банк выступает единственным
ипотечным кредитодателем (например, в Португалии — "Caixa Geral de
Depositos", в Бельгии — "Caisse Generale D'Eparone et de Retraite"). Удельный
вес ипотечных жилищных кредитов в активах сберегательных банков
составляет от 25 до 50% [13, с. 38].
Структура ипотечных кредитов, выданных различными кредитодателями
в европейских странах на 01.01.2006 г., представлена на рис. 2.1.
21
 Сберегательные банки

Комерческие банки
17%
27%
8% Жилищ ные
товарищ ества
Ипотечные банки
23% 15%
10% Государственные
банки
Другие учреждения

Рис. 2.1. Структура ипотечных кредитов по виду кредитодателей

в странах Западной Европы
Примечание. Источник: [21, с. 21].
Из рис. 2.1 видно, что наряду со сберегательными значительный объем
ипотечных кредитов предоставляют ипотечные банки (23%).
Несмотря на то, что ипотечные банки являются крупными
кредитодателями, они заимствуют кредитные ресурсы у сберегательных банков
посредством межбанковского или синдицированного кредитования.
Главное преимущество системы жилищных строительных сбережений,
как показывает мировой опыт, заключается в ее независимости от
конъюнктуры финансово-кредитного рынка. Это позволяет кредитодателям
устанавливать процентные ставки по вкладам и кредитам в рамках системы
стройсбережений исходя только из особенностей своей кредитной политики.
Например, банк может не выплачивать доход по вкладам, а в качестве цены
кредита установить уровень банковской маржи по данной операции. Кроме
того, для кредитодателя уменьшается риск невозврата кредита, поскольку
имеется возможность оценки кредитоспособности клиента на этапе накопления
сбережений. Эти особенности одноуровневой модели важны для развития
ипотечного кредитования в республике, поскольку позволяют определять
статус ипотечных кредитных учреждений и принципы их функционирования.

22
 2.2. Двухуровневая модель

В странах с развитой экономикой, таких как США, Англия и некоторые

страны Западной Европы, наибольшее развитие получила двухуровневая
модель рынка ипотечного кредитования. Отличительной особенностью данной
модели является то, что решение основной проблемы ресурсного обеспечения
ипотечного жилищного кредитования осуществляется путем создания
вторичного рынка ипотечных кредитов.
Основные этапы организации и функционирования американской
двухуровневой модели ипотечного жилищного кредитования могут быть
представлены следующим образом:
• платежеспособный клиент обращается в кредитно-финансовое
учреждение за кредитом. Максимальный срок ипотечного кредита составляет
30 лет, средний — 12. Относительно невысокий процент по ипотечному
кредиту в размере 5-8% годовых обусловлен государственными льготами. В
зависимости от финансового состояния кредитополучателю может быть
предоставлена гарантия правительства (например, в США 80% всех
выдаваемых ипотечных кредитов обладают такой гарантией). Предоставление
ипотечного кредита и оформление ипотечного договора формируют на данном
этапе первичный рынок закладных;
• кредитодатель может сохранять выданные закладные в собственном
портфеле ценных бумаг либо продать их первичным инвесторам (пенсионным
фондам, коммерческим банкам, страховым компаниям) или эмиссионно-
финансовым корпорациям. Таким образом, формируется второй уровень
модели ипотечного жилищного кредитования. Покупая закладные, инвесторы
обеспечивают кредитодателей дополнительными денежными средствами для
предоставления новых кредитов;
• для рефинансирования банков создаются эмиссионно-финансовые
корпорации, являющиеся реинвесторами (например, "Фэнни Мэй", "Джинни

23
Мэй" и "Фредди Мак"), которые на основе закладных выпускают производные
ипотечные ценные бумаги;
• покупателями данных ипотечных ценных бумаг, обеспеченных общей
стоимостью пула закладных, являются инвесторы (пенсионные фонды,
страховые компании, коммерческие банки). При этом доход по ипотечным
операциям для инвестора является приемлемым, если превышает средний
размер ставки депозитов на 0,5-1%. Дополнительным стимулом для инвесторов
является высокая надежность ипотечных ценных бумаг, которая обычно
обеспечивается государственными гарантиями и страхованием.
Отметим, что в отличие от европейских стран основными ипотечными
кредитодателями в США являются ссудо-сберегательные ассоциации, на долю
которых приходится 40-50% всех выданных ипотечных кредитов. В рамках
данной модели кредитодатели предоставляют гражданам кредиты за счет
ресурсов, мобилизованных с помощью эмиссионно-финансовых корпораций на
вторичном рынке ценных бумаг [7, с. 62].
Эмиссионно-финансовые корпорации ("Фэнни Мэй", "Джинни Мэй" и
"Фредди Мак") приобретают у кредитодателей обязательства по ипотечным
кредитам, после чего закладные могут продаваться полностью одному
инвестору или реализовываться по частям нескольким инвесторам, что
позволит каждому из них получать свою долю погашаемого кредита и
процентов. Ипотечные кредиты (долевые участия в них) могут быть
сгруппированы в пакеты, называемые пулами, на основе которых выпускаются
ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами (Mortgage-Backed
Securities, MBS) [2, с. 28].
В начале 2004 г. общий объем рынка ценных бумаг, выпускаемых
эмиссионно-финансовыми корпорациями, составлял в США 3,01 трлн. дол.
США, при этом лидирующие позиции принадлежали "Фэнни Мэй". Так, в
настоящее время с помощью этой корпорации осуществляется
рефинансирование 20-25% всех ипотечных кредитов [11].

24
 На основании изучения практики ипотечных отношений в странах с
развитой экономикой можно выделить следующие преимущества двуху-
ровневой модели ипотечного жилищного кредитования:
• повышение ликвидности банковских активов вследствие возможности
продажи обязательств по ипотечным кредитам на вторичном рынке, что
позволяет кредитору восстановить инвестированные средства и направить эти
ресурсы новым заемщикам;
• разграничение функций кредитора и эмитента ипотечных ценных
бумаг, что позволяет диверсифицировать кредитный риск;
• создание равных условий кредитования для населения в различных
географических районах.
Таким образом, анализ практики банковского кредитования строитель-
ства и покупки жилья в зарубежных странах показал, что основным способом
решения жилищной проблемы и перспективным направлением развития
банковского розничного рынка является ипотечное жилищное кредитование.

25
 3. Проблемы и пути развития ипотечного кредитования в Республике

Беларусь

Рассмотрев подробно возможные схемы ипотечного кредитования,

перейдем к рассмотрению проблем и необходимых правовых и экономических
предпосылок создания системы ипотечного кредитования в Республике
Беларусь.

Как известно, кредиты под залог недвижимости носят долгосрочный

характер. В Республике Беларусь, учитывая отсутствие необходимых
экономических условий, позволяющих банкам привлекать средства
юридических и физических лиц на долгосрочной основе, они широкого
распространения не получили. Более того, банковская система при наличии оп-
ределенного интереса в развитии инфраструктуры ипотечного кредитования,
тем не менее, не в состоянии самостоятельно дать толчок этому процессу. Для
предоставления долгосрочных кредитов ввиду нестабильности экономического
положения банками не могут быть использованы "короткие деньги" в виде
вкладов граждан до востребования или помещенных на небольшой срок. В
целях избежания рисковых операций долгосрочные вложения должны быть
обеспечены стабильными долгосрочными ресурсами.
Исполнительные комитеты привлекают финансовые средства на
строительство жилья также путем продажи юридическим и физическим лицам
облигаций местных целевых облигационных займов. Но таким образом также
не привлекается значительное количество средств, по причине падающего
доверия к государственным ценным бумагам.
Для создания и внедрения в практику ипотечного кредитования в
Республике Беларусь требуется создание необходимых условий -
экономических и правовых.
Следовательно, для внедрения ипотечного кредитования необходимо
принятие специальных законодательных актов, регулирующих ипотеку (Закон

26
об ипотеке) и инфраструктуру ипотечного рынка, а также ипотечных ценных
бумаг (закладных).
Исходя из вышеизложенного, можно сформулировать следующие,
необходимые для успешного и широкого осуществления банками РБ
ипотечных операций, условия:

— наличие в стране необходимых макроэкономических условий;

— принятие актов законодательства, регулирующих ипотеку и ипотечное
кредитование, определяющих правила выпуска и обращения ипотечных ценных
бумаг (закладных);
— наличие достаточных свободных финансовых ресурсов (или надежных
источников их поступления), которые банк может надолго отвлечь от операций
с краткосрочными кредитами;
— налаживание развитого вторичного рынка закладных и достаточно
оживленного спроса на ипотечные ценные бумаги со стороны инвесторов и
условие высокой ликвидности закладных;
— создание системы регистрации земли, другого недвижимого имущества,
ипотеки и других сделок, позволяющей кредиторам избежать риска появления
неучтенных прав на заложенное имущество;
— создание системы страхования недвижимости, а также других рисков,
связанных с ипотечным кредитованием;
— обеспечение реальной возможности обращения взыскания на
заложенное имущество, создание оперативной системы судебного
рассмотрения дел при обращении взыскания на предмет ипотеки.
Актуальность становления и развития в республике двухуровневой
модели ипотечного жилищного кредитования определена принятой в августе
2001 г. Концепцией создания системы ипотечного жилищного кредитования в
Республике Беларусь. В утвержденной в июле 2004 г. Концепции развития
розничных банковских услуг в Республике Беларусь до 2010 года внедрение
ипотечного кредитования также признано альтернативой бюджетным ресурсам
при строительстве и покупке жилья [25].
27
 Необходимость развития системы ипотечного жилищного кредитования
определяется на практике тем, что преобладающие в настоящее время формы
финансирования и кредитования приобретения жилья, такие как схемы
долевого строительства, муниципальные жилищные займы и другие,
рассчитанные на короткие сроки, требуют достаточно высокого уровня
платежеспособности граждан и не могут обеспечить решение жилищной
проблемы в ближайшие 15-20 лет. Возможность внедрения ипотечного
кредитования обусловлена доминированием в структуре жилищного фонда
республики жилья, находящегося в частной собственности, которое может
выступать залогом по кредитам.
Концепцией создания системы ипотечного жилищного кредитования
определено, что формирование ипотечных отношений в республике пер-
воначально должно осуществляться в рамках системы жилищных стро-
ительных сбережений. С июля 2006 года в стране начала работать система
строительных сбережений ОАО «АСБ «Беларусбанк», которая дополняет
действующую систему льготного кредитования. Система предполагает
прохождение двух этапов. Первый – период накопления собственных
сбережений, второй – период кредитования. На Белорусской валютно-фондовой
бирже в мае 2007 года прошел первый аукцион по размещению через биржу
облигаций, обеспеченных кредитами под залог недвижимости, выданными на
ее покупку и строительство, на 3,5 морд. руб. из объема эмиссии, равного 20
млрд. руб. Доходность данных облигаций установлена равной ставке
рефинансирования плюс 1,5 процентного пункта. О выпуске и начале
размещения облигаций, обеспеченных кредитами на покупку и строительство
жилья, объявили также ОАО «Белагропромбанк», ОАО «Белпромстройбанк».
Данные облигации можно назвать ипотечными, так как по сути они близки к
таковым, хотя сам институт ипотеки в Беларуси пока отсутствует.
Предполагается, что по мере дальнейшего экономического роста республики,
развития фондового рынка и повышения уровня спроса населения на услуги

28
кредитования систему жилищных строительных сбережений заменит
двухуровневая модель ипотечного жилищного кредитования.
Анализ мирового опыта ипотечного жилищного кредитования показал,
что параллельное функционирование двух указанных моделей позволяет
эффективно решать проблему поиска долгосрочных кредитных ресурсов, а
также способствует снижению уровня рисков, присущих каждой из них в
отдельности. Одновременное развитие данных моделей ипотечного жилищного
кредитования в республике предоставит возможность выбора гражданам
наиболее приемлемых условий кредитования в зависимости от их финансовых
возможностей, а также позволит наращивать объемы жилищного кредитования
при постепенном развитии институциональной структуры кредитного рынка и
инфраструктуры рынка ценных бумаг.
Основываясь на условиях развития двухуровневой модели ипотечного
жилищного кредитования, изложенных в Концепции создания системы
ипотечного жилищного кредитования в Республике Беларусь, автор предлагает
формирование отечественной модели осуществлять по следующим принципам:
• обеспечение доступности ипотечных кредитов для граждан со сред-
ними доходами, вовлечение в систему более широких слоев населения;
• рыночная основа взаимоотношений между участниками;
• сочетание ресурсов кредитования из различных источников (выпуск
ценных бумаг, сбережения граждан, субсидии государства);
• максимальная гибкость системы, способность к развитию и адаптации
при изменении конъюнктуры рынка (например, адаптации к повышению
платежеспособного спроса населения, изменению законодательно
установленного уровня банковской маржи);
• комплексное одновременное кредитование организаций, участвующих
в строительном процессе, и граждан, выступающих инвесторами.
Исходя из приведенных условий, изучения зарубежного опыта и ре-
зультатов комплексного анализа сферы банковского кредитования стро-
ительства и покупки жилья, можно сделать вывод, что двухуровневая модель

29
ипотечного жилищного кредитования не может быть внедрена в республике
сразу в том виде, в котором она применяется в развитых странах, ее
формирование следует осуществлять поэтапно, по мере создания необходимых
социально-экономических условий.
При этом на начальном этапе для формирования подобной модели не
требуется кардинальных изменений действующих правовых актов в жилищной
сфере и значительных операционных затрат банка.
Внедрение предлагаемой модели необходимо осуществлять в два этапа.
I. Организация переходной модели кредитования, включающей предо-
ставление строительного кредита застройщику, и кредитование населения,
приобретающего построенное жилье.
II. Формирование двухуровневой системы ипотечного кредитования,
одним из участников которой является Национальное ипотечное агентство,
созданное для рефинансирования банков.
Внедрение двухуровневой модели ипотечного жилищного кредитования
и институционально-организационные основы ее функционирования
представлены на рис. 3.1.
На первом этапе центральное место отводится созданию организации,
которая в целях диверсификации строительных и банковских рисков могла бы
выполнять функции заказчика – застройщика жилищного фонда (далее – Фонд).
Как показал анализ жилищной сферы, значительная часть строительства
жилья в республике, осуществляется с помощью банковских кредитов, поэтому
целесообразно, чтобы учредителем Фонда выступал крупнейший банк,
имеющий опыт строительства собственных учреждений. В качестве такого
банка, может выступать АСБ «Беларусбанк», который имеет наибольший в
республике опыт жилищного кредитования населения и интенсивно расширяет
свою филиальную сеть. Банк располагает штатными специалистами в области
строительства и технического надзора и обладает опытом осуществления
функций заказчика.

30
 Разрешение на отвод Городской
земельного участка исполнительный
Подрядчик 2 комитет
(строительная 1
Сводный сметный расчет
организация) Договор стоимости строительства Проектный
подряда жилья институт

Технический Заключение экспертизы Министерство

надзор проектов и смет архитектуры и
строительства

Приемка
выполненных Разрешение на Государственный
работ проведение СМР строительный надзор

Строительный кредит
Договор долевого Фонд строительства
3 строительства
жилья (заказчик- Потребительский кредит 4
застройщик)
Население (инвестор,
кредитополучатель) Банк – учредитель
Фонда
(кредитодатель)

6 Переоформление
5 Закладная задолженности 5

Государство – 9 Договор доверительного

управления
учредитель Национальное
агентства
(гарант) ипотечное Средства
Гарантии агентство граждан в 7
погашение
кредита

8
8
Ипотечны
Бюро е
Договор облигаци
регистрации регистрац и 1
недвижимости ии залога
2
Выплата купонного дохода
Договор о
Оценочная Договор порядке
оценки
компания жилья
осуществления Инвесторы
операций с
ипотечными (пенсионные и
Договор
облигациями страховые фонды,
Страховая
компания
страхования
1 инвестиционные и
жилья
1 трастовые компании)
1
Риэлторская Договор
0
реализации
компания заложенного
имущества

Этап 2
Рис. 3.1. Этапы внедрения двухуровневой модели
ипотечного жилищного кредитования
Примечание:[12, стр. 175, рис. 3.5]

31
 Поэтапное внедрение адаптированной к условиям Беларуси
двухуровневой модели позволит организовать систему ипотечного
кредитования, по эффективности функционирования приближенную к
моделям, используемым в развитых странах. Деятельность Национального
ипотечного агентства будет способствовать снижению риска ликвидности и
процентного риска, возникающих при несоответствии структуры активов и
пассивов первичных кредитодателей, посредством перераспределения рисков
среди всех участников ипотечного рынка. Кроме того, использование счетов
доверительного управления для обслуживания кредитов предусматривает
обязательную ежемесячную отчетность, что обеспечивает действенный
контроль за операциями Агентства со стороны регулирующих органов.
В целом, создание двухуровневой модели ипотечного жилищного
кредитования позволит: увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать
приобретение жилья доступным для основной части населения; активизировать
рынок жилья; привлечь сбережения граждан в банковскую систему с помощью
ценных бумаг; увеличить объемы кредитования; обеспечить развитие
строительного комплекса.
Внедрение переходной модели и формирование на ее основе
двухуровневой модели ипотечного жилищного кредитования в республике
возможны при создании ряда необходимых условий, которые можно разделить
на правовые условия, макроэкономические условия и условия, определяемые
состоянием банковской системы страны.
Для обеспечения доступности для населения ипотечного жилищного
кредита следует, предусмотреть в налоговом законодательстве льготирование
доходов граждан, направляемых на погашение задолженности по ипотечному
кредиту. В целях социальной защиты граждан в случае выселения при
непогашении ипотечного кредита необходимо внести изменения в Жилищный
кодекс Республики Беларусь, предусматривающие создание
специализированного, не подлежащего приватизации жилищного фонда, -

32
фонда временного проживания для переселения граждан в случае отчуждения
жилья.
Необходимыми макроэкономическими условиями согласно Концепции
ипотечного жилищного кредитования являются: устойчивый экономический
рост, стабильность национальной валюты, темпы инфляции не более 10% в год,
рост реальных денежных доходов населения до уровня, позволяющего делать
накопления для строительства жилья.
Усиление конкуренции как важнейшее условие активизации
деятельности банков, предполагает создание небанковских кредитно-
финансовых учреждений, занятых в сфере ипотечного кредитования
(строительных обществ, кредитных союзов, ипотечных компаний, банковских
паевых фондов). Создание кредитного бюро, располагающего информацией о
кредитах физических лиц в различных банках, будет способствовать снижению
рисков связанных с кредитованием населения.
Необходимым условием развития ипотечного жилищного кредитования
для банковской системы является создание системы управления рисками
деятельности при оказании розничных кредитных услуг.
Таким образом, внедрение переходной модели и формирование не ее
основе адаптированной к условиям республики двухуровневой модели
ипотечного кредитования, позволит начать работу по развитию ипотечного
кредитования в жилищной сфере уже в настоящее время, тем самым
способствуя ускорению решения жилищной проблемы. Поэтапное внедрение
системы ипотечного жилищного кредитования обеспечит непрерывность
процесса рефинансирования банков посредством выпуска ипотечных
облигаций, что в перспективе позволит решить проблему ресурсного
обеспечения, банковского жилищного кредитования, одну из наиболее острых в
современных белорусских условиях.

33
 ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В работе обобщены результаты теоретических и практических

исследований, которые служат основой совершенствования действующей
практики банковского жилищного кредитования и формирования системы
ипотечного жилищного кредитования в республике. На основании
проведенного исследования можно сделать следующие выводы и
рекомендации:
1. Количество нуждающихся в жилье граждан составляет в настоящее
время 20% населения республики, из них только 1,0—1,5% ежегодно улучшают
жилищные условия; уровень их доходов и накоплений позволяет за счет
собственных средств оплатить немногим более 40% стоимости жилья. При
существующих ежегодных темпах ввода жилья достичь европейского уровня
обеспеченности жильем возможно только через 15-20 лет, что выявляет
необходимость внедрения новых форм кредитования в частности ипотечного
кредита.
2. По результатам изучения и обобщения мирового опыта обосновано и
предложено поэтапное внедрение двухуровневой модели ипотечного
жилищного кредитования, адаптированной к условиям республики. На первом
этапе предложено использование разработанной переходной модели
банковского жилищного кредитования, нацеленной на формирование первого
уровня системы ипотечного жилищного кредитования и включающей
кредитование застройщика и жилищное кредитование граждан-инвесторов. С
целью диверсификации кредитного риска обоснована необходимость создания
Фонда строительства жилья, выполняющего функции заказчика-застройщика.
Доказана целесообразность предоставления потребительского кредита
гражданам с последующим переоформлением задолженности на условиях
ипотечного кредитования. Переходная модель, учитывающая низкий
платежеспособный спрос населения, недостаточное развитие фондового рынка
и ограниченные ресурсные возможности банковской системы, может служить
34
основой для формирования и развития системы ипотечного жилищного
кредитования уже в настоящее время.
3. Для внедрения двухуровневой модели ипотечного жилищного
кредитования разработаны принципы ее функционирования, условия
кредитования и схема взаимоотношений участников, учитывающие специфику
развития экономики республики. Создание предложенных моделей будет
способствовать более эффективному решению жилищной проблемы граждан,
распределению рисков среди множества участников сферы банковского
кредитования строительства и покупки жилья, а также расширению спектра
оказываемых розничных кредитных услуг. Позволит развивать ипотечное
жилищное кредитования при существующем спросе населения, недостаточном
развитии фондового рынка и ограниченных ресурсных возможностях
банковской системы.
Ещё существует и другая сторона вопроса становления и развития
ипотеки – это огромные инвестиционные возможности самого ипотечного
кредитования, заложенные в этом институте. Поэтому реформированный
жилищный сектор – это основа для развития многих других отраслей, о чем
свидетельствует опыт многих развитых стран. Жилищные реформы позволили
в свое время выйти из кризиса многим странам.
Надо сказать, что процесс создания ипотеки в странах запада длился
веками, он необходим. Так что закладывать его фундамент и создавать
необходимые предпосылки нужно уже сегодня, если мы не хотим отставать от
развитых стран .

35
 СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1 Алымов Ю.М. Актуальные вопросы денежно кредитной политики // Банк.

вестник. - 2003. - №12.
2 Алымов Ю.М. Жилищное ипотечное кредитование: роль государства в
переходный период // Банк. вестник. - 2001. - №11.
3 Банковский кодекс Республики Беларусь: Принят Палатой
представителей 3.10.2000г.; Одоб. Советом Республики 12 октября 2000 г. //
Нац. Реестр правовых актов Республики Беларусь. 2000. №106, рег. №2-219.
4 Бонцевич Н.В., Бонцевич Д.Н., Социально-экономическое развитие
ипотечного кредитования // Белорус. эконом. журн. - 2004. - №1.
5 Будаков Д.Ю. Проблемы ипотечного кредитования // Деньги и кредит. -
2002. - №9.
6 Булатецкая Е.В. Мешают, как всегда, стереотипы. Ипотека в Беларуси
развивается // Белорусский рынок. - 2004. - №20.
7 Вулфер Ч.Дж. Энциклопедия банковского дела и финансов. - М.:
«Федоров». - 2000.
8 Грузицкий Ю.Л., Дорох Е.Г. Ипотечный кредит: история зарождения и
этапы развития //Вестн. Белорус гос. эконом университета. - 2002. - №5
9 Деньги, кредит, банки: Учеб. для студентов / Под редакц. Г.Н.
Белоглазовой. М.: Юрайт-Издат, 2004.
10 Деньги, кредит, банки: Учеб. для студентов вузов / Г.И. Кравцова, Г.С.
кузьменко, Е.И. Кравцов и др.; Под ред Г.И. Кравцовой. - Мн.: БГЭУ, 2007.
11 Дорох Е.Г., Анализ спроса на услуги банковского кредитованиия
жилищного строительства // Теория и практика менеджмента и маркетинга:
Тез. Докл. Науч. Конф. Минск, 29-30 мая 2002 года. - Мн.: БГЭУ, 2002.
12 Дорох Е.Г. Банковское жилищное кредитование. Ипотека – Мн.: ООО
«Современная школа», 2006. – 192с.

36
 13 Дорох Е.Г. История развития банковского кредитования жилищного
строительства // Белорусский банковский бюллетень. - 2003. - №7.
14 Доходы и расходы населения // Социально-экономическое положение
Республики Беларусь (январь 2005 года). - Мн., 2005.
15 Евстратенко Т. Ипотека как упущенная выгода // нац. эконм. газета. –
2004. - №54.
16 Илюкевич С.А. Проблемы развития системы ипотечного кредитования
в Республике Беларусь // Банк. вестник. - 1999. - №4
17 Инструкция о порядке предоставления (размещения ) банками
денежных средств в форме кредита и их возврата: Постановление
Национального банка Респ. Беларусь 30.12.2003 г. №226 // Нац. Реестр
правовых актов Респ. Беларусь. 2004. №19, рег. №8/10459.
18 Концепция развития розничных банковских услуг в Республике
Беларусь до 2010 г.: Постановление Нацбанка Респ. Беларусь 29 июля 2004
года №120 // Банк. вестник. - 2004. - №24
19 Пупликов С.И. Банковский портфель 2004 г. - Мн.: ОДО «Тонпик». -
2004.
20 Селюков В.К., Гончаров С.Г. Управление рисками. Ипотечная сфера. -
М.: Изд-во МГТУ им. Н.Э. Баумана. - 2001.
21 Чернявский Ф. Опыт развития ипотечного кредитования в странах СНГ,
центральной и восточной Европы. Финансирование жилищного строительства
в Республике Беларусь: состояние и перспективы / / Вестн. Ассоциац.
Белорусских банков. - 2007. - №15.
22 Социально-экономическое положение Республики Беларусь (январь
2006). - Мн., 2006.
23 Тарасов В.И. Деньги, кредит, банки: учебн. пособие. - Мн.: Мисанта,
2003.

37
 ПРИЛОЖЕНИЕ А

По предмету Ипотека индивидуальных

жилых домов на одну семью
ипотеки (2-4 человека;
Ипотека жилья в много
квартирном доме;
В Ипотека права аренды и
других прав пользования
и Первичная земельным участком;
Ипотека земельного
д По срокам
ипотека
Вторичная участка и жилой
ы реализации ипотека недвижимости, построенной
Завершающая на нем
и ипотека
п
о
Кредиты, погашаемые в Ипотека с шаровым
т По сроку срок платежом
е погашения Кредиты, погашаемые
досрочно
Ипотека с фиксированными
выплатами основной суммы
ч долга (пружинная ипотека)
Ипотека с нарастающими
н Кредиты, источником
платежами
ресурсов которых
о являются вклад,
Ипотека с участием
кредитора в приросте
г депозиты,
стоимости
По источнику межбанковский кредит
о рефинансиро- Кредиты, источником
Ипотека с совместным
участием кредитора и
ресурсов которых
к вания являются контрактные
заемщика
Добавленный процент
р сбережения
Ипотека с дисконтом
Кредиты, источником
е ресурсов которых
Ипотека с обратным
аннуитетом
д являются ипотечные
ценные бумаги
Канадский ролл-оверный
и кредит
Ипотека с переменной
т Стандартная ипотека процентной ставкой
Ипотека с выплатой по
о По способу
Объединенная
возрастающей
ипотека
в обеспечения Ипотека чужого Ипотека с переменной
процентной ставкой и
а обязательств имущества
Общая ипотека возрастающими платежами
имуществом
н Условная ипотека Ипотека «Уочовии»
Ипотека с корректировкой
и на уровень цен
Ипотека с двойным
я индексом

По способам Стандартная ипотека

погашения
кредита Альтернативные виды
ипотечного жилищного
кредитования

Рис. П. А - Виды банковского ипотечного кредитования в развитых странах

38
 Приложение. Источник: [собственная разработка]
Приложение Б

Имущество (1) Продавец

Оплата
имущества (3)
Ссуда под залог (2)
Банк Покупатель
(кредитор) (заемщик)
Залог (2)

Погашение ссуды (4)

Рис. П.Б.1. – Одноуровневая модель ипотечного кредитования

Реинвесторы
Финансовые операции
с ипотечными
бумагами (6)

Продавец Инвестор

Иму- Оплата Продажа ипотеч- Средства, вырученные за

щество имуще ных кредитов продажу ипотечных
(1) ства (3) (закладных (4) кредитов (закладных) (5)

Залог (2)
Покупатель Кредитный
(заемщик) институт

Ипотечный
кредит (2)

Рис. П.Б.2. – Двухуровневая модель ипотечного кредитования

Приложение. Источник: [собственная разработка]

39