Вы находитесь на странице: 1из 8

Критерии квалификации недвижимого имущества (Л.

Наумова, "эж-ЮРИСТ", N 4, январь


2005 г.)

Критерии квалификации недвижимого имущества

Оценка стоимости
Не забудем о коммуникациях
Юридические составляющие

Обыденное сознание давно и неразрывно связало понятие недвижимости с землей.


Между тем юридическая квалификация объектов недвижимого имущества сталкивается
порой с неразрешимыми проблемами. Виной тому - отсутствие четких, законодательно
установленных критериев, по которым объект может быть безусловно оценен как
недвижимый. В результате возникает большое количество споров с регистрирующими и
налоговыми органами.
В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество,
недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты
и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного
ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания,
сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной
регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Определение на
первый взгляд понятное, но на практике возникает множество вопросов.
В частности, остается неясным, являются ли недвижимым имуществом, например,
резервуары, асфальтовые площадки, железнодорожные пути и прочие аналогичные им
сооружения. Определить это, руководствуясь только признаком, указанным в ГК РФ, сложно,
т.к. нынешнее развитие техники позволяет переместить без несоразмерного ущерба
практически любое здание. В связи с этим почти о любом здании можно сказать, что оно
может быть перемещено без несоразмерного ущерба и соответственно не может быть
признано объектом недвижимости. Кроме того, отсутствует определение "несоразмерный
ущерб".
Судебная практика также не дает однозначного ответа.
Можно выделить следующие группы критериев оценки имущества как недвижимого:
- оценочные - исходящие из оценки стоимости (сравнительной стоимости объекта до и
после перемещения, стоимости объекта и расходов на его перемещение и т.д.);
- технические - исходящие из связанности объекта с землей, из технических
характеристик объекта (монолит или легковозводимые конструкции), наличие или отсутствие
фундамента, подведение коммуникаций и т.д.);
- юридические - исходящие из правовой связи земельного участка и объекта
недвижимости, квалификации данного объекта нормативно-правовыми актами и т.д.

Оценка стоимости

Оценочные критерии привязаны к оценке стоимости объекта в сравнении с оценкой того


же объекта после перемещения и с оценкой расходов на перемещение.
Оценка ущерба назначению через степень уменьшения стоимости объекта в результате
его перемещения.
Петров Д.В. указывает, что "недостаток этого критерия состоит в том, что при
исследовании данного критерия ни законодатель, ни практика не дают ответа на вопрос о
том, насколько (на 1/2, 1/3, 1/4 и т.д.) должна уменьшиться стоимость объекта
недвижимости"*(1).
Кроме того, в результате такого перемещения стоимость объекта может не только не
уменьшиться, но и увеличиться. Например, щитовой домик стоял на бетонных плитах, не
являющихся фундаментом. Данный домик был перемещен на соседний участок без какого-
либо ущерба для его технического состояния, при этом дом был поставлен на фундамент.
Как результат - общее техническое состояние дома улучшилось.
Должно также приниматься в расчет место расположения объекта недвижимости.
Не совсем понятно, какая стоимость имеется в виду. У каждого объекта недвижимости
есть как минимум три стоимости, определяемые по разным методикам и обычно сильно
различающиеся: стоимость по оценке органов технического учета; балансовая стоимость;
рыночная стоимость. На наш взгляд, в этом случае должна применяться рыночная оценка,
как наиболее полно отражающая стоимость имущества.
Оценка ущерба назначению через расходы на перемещение.
В Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 30.09.2002 (дело N А29-1380/02-2э)
указано: "Как следует из заключения экспертизы, рассматриваемые объекты имеют признаки
стационарного технологического оборудования, перемещение которых без несоразмерного
ущерба их назначению невозможно: совокупные затраты на демонтаж, перевозку, ревизию,
закупку запчастей, работу квалифицированных специалистов превысят остаточную
стоимость упомянутых объектов".
Отрицательной стороной данного метода оценки Д.В. Петров называет ту же самую
неопределенность того, какую часть от стоимости объекта должны составлять расходы на
перемещение.
Мы считаем, что для определения того, какие расходы должны приниматься во
внимание и по какой цене их нужно рассчитывать, необходимо руководствоваться
Правилами ценообразования в строительстве, утвержденными письмами Госстроя РФ от
11.09.2003 N НК-5636/10 "О переходе на новую сметно-нормативную базу ценообразования
в строительстве" и от 24.02.2004 N НК-1256/10 "О переходе на новую сметно-нормативную
базу ценообразования в строительстве 2001 г. ", и Постановлением Госстроя РФ от
12.01.2004 N 6 "Об утверждении Методических указаний по определению величины
накладных расходов в строительстве", а также принятыми в соответствии с ними
нормативами и с учетом применяемых индексов. Думается, что сравниваться такие расходы
должны с рыночной стоимостью имущества.
Итак, данные критерии имеют некоторые недостатки, связанные с тем, что не
определено однозначно, какая стоимость должна учитываться - рыночная, балансовая,
стоимость по оценке органов технической инвентаризации или какая-то иная, а также в связи
с неопределенностью того, каким должно быть соотношение между изменением стоимости в
результате перемещения и стоимостью имущества, а также между расходами на
перемещение и стоимостью имущества.
При этом, на наш взгляд, неправильно было бы производить оценку только по одному из
этих критериев - лишь по обоим одновременно, поскольку и уменьшение стоимости, и
расходы на перемещение относятся к убыткам.

Не забудем о коммуникациях

В вопросе квалификации очень важны технические критерии.


В Постановлении Президиума ВАС РФ от 12.10.99 N. 2061/99 выделены следующие
признаки недвижимого имущества:
- монтаж имущества на специально возведенном для него фундаменте;
- подведение к нему стационарных коммуникаций (электро-, тепло- и водоснабжения);
- принадлежность строения к капитальным (в данном случае - первой группе
капитальности).
- характер работ по привязке фундамента к местности, по изготовлению фундамента и
монтажу, свидетельствующий о возведении сооружения, прочно связанного с землей
(недвижимого имущества);
- указанные выше необходимые признаки отнесения имущества к недвижимости
устанавливаются исходя из технических документов на объект (технический паспорт,
руководство по эксплуатации, акты сдачи-приемки работ).
В Постановлении ФАС СЗО от 14.11.2000 по делу N А56-6166/2000 суд, признавая
совокупность объектов недвижимостью, мотивировал это следующим образом: "... по
заключению проведенной судом апелляционной инстанции строительно-технической
экспертизы на занимаемом ответчиком земельном участке расположены такие объекты, как
инженерные коммуникации, маслобензоуловители и бензоловушки, представляющие собой
подземные емкости с заглублением до 2 метров, железобетонные ограды с бетонным
фундаментом, одноэтажные складские помещения из кирпича с фундаментами, а также
иные сооружения, которые относятся к основным фондам и совокупность которых является
единым обособленным комплексом конструктивно сочлененных сооружений, относящихся к
объектам капитального типа, неразрывно связанных с землей и со сроком эксплуатации не
менее 50 лет. Их демонтаж невозможен без несоразмерного ущерба им и их назначению".
Подводя итоги, можно выделить следующие критерии отнесения имущества к
недвижимому:
- неразрывная связь объектов с землей (в том числе наличие фундамента);
- отведение участка под строительство (этот критерий относится скорее к юридическим
и будет рассмотрен ниже);
- подведение к нему стационарных коммуникаций;
- отнесение данных объектов к основным фондам (этот критерий также будет
рассмотрен отдельно, среди юридических критериев);
- отнесение объектов к капитальным (при этом опять-таки следует учитывать, что даже
в случае отнесения объекта к капитальным такой объект может не быть признан
недвижимостью, если объект возводился на определенное время);
- отсутствие признаков временного строения, которое должно быть устранено с
земельного участка по окончании срока пользования участком;
- техническое предназначение объекта;
- возможность функционирования данного объекта по прежнему назначению после
перемещения.
Критерий технической (физической) связанности с землей.
При применении данного критерия должны исследоваться наличие фундамента, его
характеристики, способ прикрепления объекта к фундаменту, а также материал, из которого
изготовлен данный объект.
- ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении от 13.03.2003 по делу N Ф08-
679/2003 указал, что павильоны не являются объектами недвижимости, так как не имеют
фундамента и не являются сооружениями, прочно связанными с землей.
- Аналогичный вывод содержится и в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от
31.08.2000 по делу N Ф04/2131-185/А81-2000. В данном деле интересным является вывод о
том, что неразрывную связь с землей и невозможность перемещения здания без
несоразмерного ущерба его назначению возможно установить визуально.
- В Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 30.09.2002 по делу N А29-1380/02-2э
отмечено, что поскольку объект имеет монолитный фундамент на свайных основаниях,
следовательно, присутствуют признаки недвижимого имущества.
- В Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 15.01.2001 по делу N А56-25258/00,
отказывая в признании ангара, склада и площадки для складирования недвижимым
имуществом, ФАС Северо-Западного округа указал, что, как следует из технических
паспортов, металлический склад является сборным сооружением, ангар - сооружением со
стенами в виде металлических ребристых листов по металлическому каркасу на
железобетонном ленточном фундаменте, а площадка для складирования - цементно-
бетонным покрытием по песчаному основанию.
- В Постановлении от 11.01.2002 по делу N 1170/5К ФАС Волго-Вятского округа считает,
что раз построенный гараж не имел фундамента, подведенных стационарных коммуникаций,
обусловливающих связь объекта с земельным участком, то при составлении технического
паспорта данному объекту не присваивается кадастровый (условный) номер, и объектом
недвижимости он не является.
- ФАС Поволжского округа в Постановлении от 12.03.2002 по делу N А65-14296/2001-
СГ2-6 сформулировал следующую позицию: "Торговый павильон является легковозводимой
конструкцией и не относится к недвижимым вещам в силу ст. 130 ГК РФ". Причем, что такое
"легковозводимая конструкция", и из каких документов и характеристик объекта исходил суд
при определении того, что "торговый павильон является легковозводимой конструкцией", из
самого Постановления не усматривается.
- В Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 31.05.2002 по делу N Ф03-А51/02-
1/879 указано, что "не завершенный строительством объект "Крытый рынок" не может быть
признан в качестве недвижимого имущества, поскольку использованные при его
строительстве металлические конструкции, вертикальные панели согласно рабочему
проекту, чертежам являются сборно-разборными, то есть могут без ущерба для объекта в
целом быть разобраны и перемещены. Наличие фундамента на объекте не свидетельствует
в данном случае о возведении недвижимости".
- Но в Постановлении от 15.04.2002 по делу N Ф09-702/02-ГК ФАС Уральского округа,
сославшись на ст. 130 ГК РФ и ст. 1 Закона РФ от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - закон о регистрации),
не признал, что факт возведения объекта из металлических конструкций является
доказательством того, что объект не является объектом недвижимости.
В Обобщении практики рассмотрения споров, связанных с применением закона о
государственной регистрации, ФАС Волго-Вятского округа также говорится, что "спорный
объект состоит из сборно-разборных элементов и согласно требованиям статьи 130 ГК РФ к
объектам недвижимости не относится".
- В Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 17.04.2002 по делу N А43-3005/01-21-
60 закреплено, что "одиннадцать мини-магазинов (павильонов) являются сборными
конструкциями, демонтаж и перемещение которых на новое место возможны без причинения
несоразмерного ущерба их назначению, то есть относятся к движимому имуществу".
- Наоборот, в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 22.01.2002 по делу N А29-
4609/01-2э сделан вывод, что факт установки перечисленных объектов на бетонные
фундаменты обеспечивает их связь с землей, однако доказательства невозможности
отделения спорных объектов от фундаментов без причинения несоразмерного ущерба их
назначению заявителем не представлены.
Из изложенного очевидно, что судебная практика признает следующие признаки
неразрывной связи с землей:
1) наличие фундамента. Заметим, что само по себе наличие фундамента не
свидетельствует о возведении недвижимости - оно является лишь одним из признаков
объекта недвижимости, но может применяться лишь в совокупности с другими признаками;
2) характер фундамента - как видим, наличие у объекта фундамента, представляющего
собой кирпичную кладку на бетонной плите, которая лежит на земле, не привело к
признанию данных объектов недвижимостью. Думается, при определении характеристик
фундамента следует руководствоваться соответствующими СНиПами, в первую очередь
СНиП 2.02.01-83 "Основания зданий и сооружений", СНиП 2.02.03-85 "Свайные
фундаменты", СНиП 3.02.01-87 "Земляные сооружения, основания и фундаменты", а также
СНиПами на тот или иной вид объектов недвижимости;
3) материал, из которого изготовлен объект. Если объект является сборным
сооружением, сооружением со стенами в виде металлических ребристых листов по
металлическому каркасу, если использованные при его строительстве металлические
конструкции, вертикальные панели согласно рабочему проекту, чертежам являются сборно-
разборными, то суд приходит к выводу, что такие объекты могут без ущерба для объекта в
целом быть разобраны и перемещены;
4) невозможность отделения спорных объектов от фундаментов без причинения
несоразмерного ущерба их назначению.
Наличие подведенных к объекту коммуникаций.
В процитированных выше делах (постановления Президиума ВАС РФ от 12.10.99 N
2061/99; ФАС Северо-Западного округа от 14.11.2000, N А56-6166/2000; ФАС Волго-Вятского
округа от 11.01.2002 N 1170/5К; ФАС Уральского округа от 15.04.2002 N Ф09-702/02-ГК)
наличие подведенных коммуникаций было названо в качестве одного из признаков
недвижимого имущества.
При этом, на наш взгляд, отсутствие подведенных коммуникаций не может выступать
основанием для того, чтобы не признавать такой объект недвижимым имуществом, но если
коммуникации подведены, то есть основания для признания такого объекта недвижимостью.
Отнесение объекта к капитальным.
В Постановлении Президиума ВАС РФ от 12.10.99 N 2061/99 в качестве признака
недвижимого имущества была указана принадлежность строения к капитальным (в данном
случае - первой группе капитальности).
В Постановлении ФАС СЗО от 14.11.2000, по делу N А56-6166/2000, отнесение объектов
к объектам капитального типа также было признано одним из признаков недвижимости.
В деле N А56-15389/00 суд в решении от 25.08.2000 указал, что "понятие "недвижимые
вещи" является категорией правовой, а не строительной. Отнесение объектов к той или иной
группе капитальности с точки зрения строительных норм не влияет на понятие
недвижимости". Право на строение, сооружение как на объект недвижимости не возникает в
случаях, если земельный участок не был предоставлен в установленном порядке под
строительство, либо возведенное строение предполагалось как временное, что означает
иные цели использования земельного участка и иное назначение самого объекта". Суд
кассационной инстанции оставил в силе решение и постановление в части отказа в
признании данных объектов недвижимостью, указав, что объекты являются временными, и
не могут быть недвижимостью в силу их правового режима.
- Впрочем, ФАС Поволжского округа занял иную позицию, указав в Постановлении от
01.07.2003 по делу N А49-6216/02-6/24, что каких-либо указаний на то, что некапитальные
строения или сооружения не могут быть недвижимым имуществом, федеральное
законодательство не содержит.
- Аналогичная позиция была высказана ФАС МО в Постановлении от 27.01.2003 по делу
N КГ-А40/8701-02.
На наш взгляд, деление объектов на капитальные и временные является нарушением
законов логики, поскольку данные понятия относятся к разным оценочным категориям.
Полагаем, возможно деление объектов на капитальные и некапитальные.
Также следует учитывать правила ст. 272 ГК РФ, которая говорит о последствиях утраты
собственником недвижимости права пользования земельным участком, на котором эта
недвижимость расположена.
В связи с этим при использовании данного критерия следует учитывать, что отнесение
объекта к капитальным может служить только одним из доказательств невозможности
перемещения этого объекта без ущерба для его назначения, а отнесение объекта к
некапитальным само по себе не является доказательством того, что данный объект не
является объектом недвижимости.
Критерий технического предназначения объекта.
Думается, что при определении технического предназначения объекта следует исходить
из того, предназначен ли он для перемещения изначально, а не из того, заложена ли
возможность перемещения в его конструкцию. Заложенная в конструкцию возможность
перемещения объекта является отдельным критерием, не имеющим отношения к
техническому предназначению объекта.
Существуют утвержденные Госстандартом СССР ГОСТ 25957-83 "Здания и сооружения
мобильные (инвентарные). Классификация, термины и определения" и ГОСТ 22853-86
"Здания и сооружения мобильные (инвентарные) ".
В соответствии с ГОСТ 25957-83 мобильные здания и сооружения (которые в
соответствии с указанными ГОСТами могут быть и двухэтажными) предназначены для
передислокации, имеют ходовую часть и должны быть передислоцированы не менее
определенного количества раз, предназначены для перемещения изначально и объектами
недвижимости (хотя и называются зданиями и сооружениями) признаны быть не могут.
Также не являются объектами недвижимости тонары, которые, как правило, постоянно
расположены на одном и том же месте, но по своей технической сущности являются
прицепами к автотранспортным средствам и изначально предназначены для перемещения
(хотя и не самостоятельного).
Если же объект изначально для перемещения не предназначен, то это служит одним из
доказательств того, что данный объект является недвижимостью.
Возможность функционирования данного объекта по прежнему назначению после
перемещения.
Например, объект недвижимости представляет собой завод, имеющий несколько
наземных этажей и несколько подземных. Надземные этажи технически могут быть
перемещены без ущерба их целостности, но подземные этажи технически перемещены быть
не могут, а в помещениях этих этажей расположено оборудование, без которого завод
работать не сможет и которое не может быть перемещено отдельно от самого здания. Таким
образом, весь завод не может быть перемещен без несоразмерного ущерба ему.
Соответствующее разъяснение, в частности, содержится в Постановлении ФАС Западно-
Сибирского округа от 09.07.2002 по делу N Ф04/2391-702/А27-2002.
Кроме того, сюда, думается, следует включить соответствие объекта после
перемещения СНиПам, применяемым к данному виду объектов.
Основываясь на вышеизложенном, назовем основные технические критерии отнесения
объекта к недвижимости.
- Критерий технической (физической) связанности с землей.
- Критерий технического предназначения объекта.
- Возможность функционирования данного объекта по прежнему назначению после
перемещения.

Юридические составляющие

Критерий правового предназначения вещи и отведение участка под строительство.


Данный критерий исходит из правовой цели возведения объекта на земельном участке
(для временных или постоянных нужд). "В случае если объект возведен хоть и капитально по
своим техническим характеристикам, но заведомо на конкретный срок, для временных нужд
(временное сооружение), либо без согласия собственника земли, то признать его
недвижимостью не представляется возможным, так как перемещение такого объекта или
даже его снос не просто не повредят его назначению, но будут полностью ему
соответствовать. То же относится к технически постоянным, трудно перемещаемым
капитальным объектам, крепко связанным с землей, но сторонами сделки рассматриваемым
как движимое имущество: деревянное здание на дрова, каменный дом для использования в
качестве строительных материалов и пр."*(2).
С данными доводами вряд ли можно согласиться. Вопрос о создании объекта на
определенный срок и влияние этого срока на возможность признания того или иного объекта
недвижимостью рассматривался выше, и, как мы видели, создание объекта на тот или иной
срок не является основанием для отказа в признании его объектом недвижимости.
Также нельзя согласиться с тем, что одного только указания в договоре на то, что дом
продается на дрова, достаточно для квалификации этого дома как движимого имущества.
Квалификация объекта в соответствии с законодательством.
Как уже было замечено выше, каких-либо нормативных актов, позволяющих
идентифицировать недвижимое имущество как таковое, действующее законодательство не
содержит. Тем не менее суды пытаются квалифицировать имущество как недвижимое,
руководствуясь ГОСТами и проч.
В Постановлении ФАС МО от 23.11.2001 N КГ-А40/5997-01 указано, что "асфальтное
покрытие является площадкой со специальным покрытием для хранения соли, а согласно
Общероссийскому классификатору основных фондов, утвержденному Постановлением
Госстандарта РФ от 26.12.94 N 359, площадки производственные и ограды железобетонные
относятся к сооружениям и в соответствии со ст. 130 ГК РФ являются недвижимым
имуществом".
В Постановлении ФАС Уральского округа от 21.05.2003 (дело N Ф09-1265/03-ГК)
указано, что "... в разделе 2.2 Государственного стандарта РФ ГОСТ Р 51303-99 "Торговля.
Термины и определения" (введен в действие Постановлением Госстандарта РФ от 11.08.99
N 242-ст с 01.01.2000) дано определение павильона как оборудованного строения,
имеющего торговый зал и помещения для хранения товарного запаса, рассчитанного на
одно или несколько рабочих мест. Из указанного определения в соотношении с
определениями терминов "магазин" и "киоск" следует вывод, что "павильон", "киоск" в
отличие от "магазина" не являются стационарными зданиями и относятся к временным
строениям.
В первом Постановлении прослеживается следующая логическая цепочка: ГОСТ
называет данный вид объектов сооружением; ГК РФ в перечне объектов недвижимости
называет сооружения; сооружение - объект недвижимости; соответственно все объекты
данного вида (асфальтовая площадка, павильон и т.п.) являются недвижимым имуществом,
независимо от технических характеристик данного объекта; следовательно данный объект в
любом случае является объектом недвижимости.
Такое логическое построение по своей сути является софизмом и содержит ошибку: то,
что в перечне объектов недвижимости перечислены и сооружения, еще не означает, что
любое сооружение является объектом недвижимости.
Юридические критерии не могут являться достаточным основанием для квалификации
того или иного объекта в качестве объекта недвижимости. Использовать такие критерии
следует с большой осторожностью и только в качестве дополнительных.
Документы, необходимые для квалификации объекта.
Установив, какие критерии должны быть применены для определения того, является ли
тот или иной объект объектом недвижимости, необходимо определить, перечень
документальных источников.
- Техническая документация на объект.
- Документы о правах собственника объекта на земельный участок.
- Отчет независимого оценщика.
- Сметная документация на стоимость работ по перемещению объекта.
- Заключение строительно-технической экспертизы.
Подводя итоги, можно выделить следующие основные критерии отнесения имущества к
недвижимости.
Оценка ущерба назначению через степень уменьшения стоимости объекта в результате
его перемещения. К сожалению, нельзя определить точную цифру, с которой начинается
несоразмерный ущерб.
Оценка ущерба назначению через расходы на перемещение. Нельзя определить точную
цифру, с которой начинается несоразмерный ущерб, но можно сказать, что если расходы по
перемещению равны или превышают рыночную стоимость имущества, то ущерб является
несоразмерным.
Критерий технической (физической) связанности с землей. Здесь должны учитываться
наличие фундамента и его характеристики, материал, из которого изготовлен объект,
возможность или невозможность отделения спорных объектов от фундаментов без
причинения несоразмерного ущерба их назначению.
Возможность функционирования данного объекта по прежнему назначению после
перемещения. Если после перемещения объект в силу своих технических характеристик не
сможет функционировать по прежнему назначению, то соответственно перемещение
повлечет несоразмерный ущерб его назначению.
На практике необходимо применять только все критерии в совокупности. В качестве
дополнительных могут использоваться следующие:
- наличие подведенных к объекту коммуникаций;
- отнесение объекта к капитальным;
- критерий технического предназначения объекта (предназначен ли объект для
перемещения изначально);
- критерий правового предназначения вещи и отведение участка под строительство;
- квалификация объекта нормативно-правовыми актами.
Для определения этих критериев необходимо исследовать техническую документацию
на данный объект, документы о правах собственника объекта на земельный участок, отчет
независимого оценщика об определении стоимости предмета оценки до и после
перемещения, сметную документацию на стоимость работ по перемещению объекта. При
необходимости следует получить заключение строительно-технической экспертизы.

Л. Наумова,
юрист банка

"эж-ЮРИСТ", N 4, январь 2005 г.

—————————————————————————————————————————————————————————————————————————
*(1) Петров Д.В. Управление имуществом. Актуальные вопросы арбитражной практики
КУГИ Санкт-Петербурга. С-Пб, 2003.
*(2)Там же. с. 84