EURASIAN 1 (20) 2016 advocacy

Филачева О.А.
Как бороться с «черными риелторами»?

Цель: Анализ основных схем, применяемых так называемыми «черными риелторами», и формули-
рование рекомендаций по их выявлению и борьбе с ними.
Методология: Автором использовался системный (комплексный) подход, применялись формаль-
но-юридический метод, а также метод включенного наблюдения.
Результаты: В статье раскрыты основные схемы, применяемые «черными риелторами», и сфор-
мулированы рекомендации по их выявлению и борьбе с ними.
Новизна/оригинальность/ценность: Статья обладает определенной научной и практической
ценностью, поскольку в ней произведен анализ актуальных проблем адвокатской практики.
Ключевые слова: адвокат, адвокатская деятельность, «черные риелторы».

Filacheva O.A.
How to struggle with «black realtors»?

Purpose: The analysis of the main schemes applied so-called by «black realtors» and a formulation of
recommendations about their identification and fight against them.
Methodology: The author used system (complex) approach, the formal-legal method, and also a method
of the included supervision were applied.
Results: In article the main schemes applied by «black realtors» are opened and recommendations about
their identification and fight against them are formulated.
Novelty/originality/value: Article possesses a certain scientific and practical value as in it the analysis of
actual problems of lawyer practice is made.
Keywords: advocate, advocate’s activity, «black realtors».

В своей практике я многократно сталкивалась Отдельная тема – дети-сироты. Как показыва-

с тем, что люди бояться идти к адвокату за кон-
сультацией до совершения сделки по отчужде-
нию недвижимого имущества, а позже, когда их
обманули, боятся признаться самим себе, что по-
мощь профессионала им необходима. Эта статья
для тех, кто не хочет стать жертвой черных риел-
торов, и для тех, кто помогает их жертвам.
Кого ищут «черные риелторы?». Того, кто:
– одинок, стар и болен;
– в ссоре со своей семьей;
– страдает нарко- или алкогольной зависимо-
стью;
–  одиноких матерей, бабушек с детьми или
внуками;
– детей-сирот, получивших недвижимое иму-
щество от государства после достижения совер-
шеннолетия.
Поэтому особое внимание необходимо уде-
лять тем, кто живет рядом с вами, прежде всего
своей семье. Огромное количество захватов квар-
тир стало возможным только потому, что в свое
время родственники поссорились и перестали
общаться между собой. Аналогичная ситуация с
бывшими супругами. Как часто, прожив многие
годы в счастливой семье, один из супругов, рас-
торгнув брак, делит недвижимость, продает свою
долю «черным риелторам».
ет практика, большинство выпускников детских
домов находятся «под присмотром» тех, кто же-
лает завладеть их жильем, которое они получат
после достижения совершеннолетия у государ-
ства. Тут конечно, важно, чтобы педагоги детских
домов и учебных заведений, где дети-сироты по-
лучают профессиональную подготовку, отслежи-
вали их судьбу после того, как дети уйдут в само-
стоятельную жизнь.
Особое внимание следует обратить на пози-
цию органов социальной зашиты в случаях, когда
дети остаются сиротами после гибели родителей.
Очень часто таким детям в наследство от роди-
телей остается недвижимость, которой начинает
распоряжаться кто-нибудь из родственников  [1].
Надо понимать, что заинтересованность кого-ли-
бо из сотрудников социальных служб в лоббиро-
вании опекуна или попечителя может привести к
лишению наследника-ребенка наследуемого иму-
щества. И конечно, недопустимо использование
медицинских структур, в том числе психиатри-
ческих учреждений, для признания кого-либо из
наследников недееспособными или ограничено
дееспособными в целях завладения принадлежа-
щей им собственностью.
Фактически все схемы по захвату недвижи-
мости у физических лиц можно разделить на не-
сколько групп:
127
 евразийская  1 (20) 2016
– непосредственно поиск и выкуп «черными
риелторами» у собственников объектов недви-
жимости незначительных их долей с целью соз-
дания условий, понуждающих собственников
значительных долей объектов недвижимости вы-
купить эти незначительные доли по завышенной
цене или заставить их продать захватчикам долю
в объекте по заниженной цене;
– поиск одиноких владельцев недвижимости,
престарелых одиноких людей или людей, нездо-
ровых физически, социально незащищенных, с
целью инициировать процедуры по завладению
их недвижимостью и выселению их из занимае-
мых ими объектов недвижимости;
– отдельная категория  – одинокие матери с
детьми или бабушки с внуками, оставшиеся без
помощи мужей. Эти женщины наименее защи-
щены. Так, практика показывает, что одинокие
женщины с детьми боятся черных риелторов, и
их очень легко запугать, например, угрожая жиз-
ни и здоровью ребенка. Поэтому завладеть недви-
жимым имуществом такой мамы или бабушки
просто, думают черные риелторы;
– мошеннические схемы, направленные на за-
владение недвижимым имуществом путем под-
делки документов или введения в заблуждение
собственников недвижимого имущества относи-
тельно природы совершаемой сделки, стоимости
объектов недвижимости, мнимые договоры за-
йма, кредиты и т. д. [2].
Кто такие «черные риелторы» на рынке не-
движимости?
Для того чтобы знать, как бороться, поймем,
с кем именно приходится иметь дело, кто те, кто
пришел к Вам в дом. Как правило, это группа
лиц, включающая в себя риелтора, юриста, пси-
холога и силовиков, иногда своего нотариуса, ча-
сто «липового».
Эта группа имеет возможность поиска «по-
тенциальных жертв», т.  е. тесно общается с со-
трудниками социальных служб, участковыми,
медицинскими работниками. Очень часто до-
бросовестные сотрудники указанных выше орга-
низаций и учреждений, сами не ведая того, дают
информацию, которая впоследствии приводит к
лишению граждан недвижимого имущества.
Из изложенного видим, что в одиночку про-
тивостоять такой организованной группе крайне
сложно, а порой невозможно.
В отношении каждого конкретного случая
черными риелторами разрабатывается план по
захвату объектов недвижимости потенциальной
жертвы. Поэтому, если к Вам вдруг пришли с
предложением о продаже, дарении, мене принад-
128
АДВОКАТУРА
лежащей Вам недвижимости, а также предлагают
взять займ, кредит на «очень выгодных» условиях
и, главное, быстро, НЕМЕДЛЕННО сообщите об
этом друзьям, родственникам, соседям и идите за
помощью к адвокату или юристу, специализиру-
ющемуся на таких делах.
Поверьте, если на начальной стадии привлечь
для своей защиты профессионала, можно избе-
жать пагубных последствий в виде потери того,
что Вам принадлежит.
Но что делать, если Вы узнали, что стали
жертвой мошенников?
Прежде всего, не паниковать, а попытаться
нивелировать последствия сделок.
Привлеките общественность, телевидение,
газеты. Если Вы совсем один, поставьте в извест-
ность старшего по подъезду, председателя коопе-
ратива и идите на прием к местному депутату, на-
пишите заявления в правоохранительные органы
и органы прокуратуры.
Выясните, на основании каких документов
произошел переход права собственности на объ-
ект недвижимости к третьим лицам. В этих целях
необходимо вызвать наряд полиции в квартиру
для проверки документов тех, кто пришел к Вам
как совладелец Вашей недвижимости.
Привлеките юриста или адвоката, который
поможет Вам разобраться в схеме, которую ис-
пользовали черные риелторы, чтобы лишить Вас
собственности, а главное, подскажет, что надо сде-
лать для того, чтобы ее вернуть.
И БОРИТЕСЬ!
Отдельно хотелось бы обратить внимание на
виды мошеннических схем, направленных на за-
владение недвижимым имуществом с использо-
ванием сотрудников социальных служб.
Дети, оставшиеся без попечения родителей,
старики или просто лица, попавшие в трудную
жизненную ситуацию, становятся заложниками
своих недобросовестных родственников и сотруд-
ников социальных служб, которые или по неве-
дению, или умышленно совершают действия по
изоляции владельцев недвижимости в медицин-
ских учреждениях. В результате таких действий
законные представители, опекуны или попечите-
ли завладевают имуществом незащищенной ка-
тегории граждан, а сами собственники в лучшем
случае доживают свой век в больнице, интернате,
доме престарелых.
Кроме того, хотелось бы обратить внимание
еще на одно. Сейчас к больным старикам-инва-
лидам втираются в доверие молодые мужчины
и женщины, в два, а то и в три раза моложе их.
Они вступают с ними в брак, изолируют от род-
 EURASIAN 1 (20) 2016 advocacy

ных детей и близких родственников, заставляют
оформить завещание на себя в обход близких
родственников, а потом старики умирают. Их
недвижимость переходит в собственность к афе-
ристам и преступникам. Родственники пытают-
ся оспорить завещания, браки в суде, а это годы
судов и большие финансовые затраты. Давайте
попытаемся предотвращать такие ситуации, а не
бороться с их последствиями.
Повышение контроля со стороны государства
в отношении действий каждого сотрудника со-
циальных служб, медицинских учреждений и от-
ветственность участкового за каждого одинокого
гражданина, проживающего на его территории,
могут привести к минимизации случаев захвата
недвижимости у такой категории граждан.
Кроме этого, хотелось бы отметить, что актив-
ная гражданская позиция каждого из нас в отно-
шении социально незащищенного лица, оказав-
шегося в руках у недобросовестного родственника
и чиновника, поможет сохранить ему жизнь, здо-
ровье и собственность.
Пристатейный библиографический список
1. Бушлякова Д.В. К вопросу о проблемах приме-
нения наследственного договора в Российской Федера-
ции // Евразийская адвокатура. 2015. № 4 (17). С. 50–52.
2. Титова Е.П., Рудман М.Н. Обеспечение исполне-
ния обязательств в договорах участия в долевом стро-
ительстве  // Евразийская адвокатура. 2015. №  3 (16).
С. 44–46.
References (transliterated)
1. Bushljakova D.V. K voprosu o problemah primen-
enija nasledstvennogo dogovora v Rossijskoj Federacii  //
Evrazijskaja advokatura. 2015. № 4 (17). S. 50–52.
2. Titova E.P., Rudman M.N. Obespechenie ispol-
nenija objazatel’stv v dogovorah uchastija v dolevom
stroitel’stve  // Evrazijskaja advokatura. 2015. №  3 (16).
S. 44–46.

Московская городская коллегия адвокатов

«Московская гильдия адвокатов и юристов»
Moscow city Bar Collegium’s
«Moscow Guild of lawyer and legal advisers»
осуществляет квалифицированную юридическую помощь по следующим направлениям:
– правовое обслуживание бизнеса (представление интересов предпринимателей в арбитражных
судах всех инстанций; защита чести, достоинства и деловой репутации; защита права собственности,
владения; арендные отношения с федеральными и муниципальными органами власти; претензионное
производство; досудебное урегулирование споров на этапе переговоров; правовое сопровождение ан-
тикризисных процедур);
– уголовное право, ведение уголовных дел различной категории, защита на предварительном рас-
следовании и в суде (более 100 успешно проведенных дел: прекращение на стадии расследования,
условное осуждение, мировые соглашения), защита прав потерпевших от преступлений; условно-до-
срочное освобождение (неоднократно добивались положительных результатов);
– гражданское право (бракоразводные процессы, раздел имущества, определение порядка обще-
ния с ребенком; признание права собственности на квартиру, долю в квартире, выселение; споры с
ТСЖ; споры со страховыми компаниями (ОСАГО, КАСКО)).

Вы можете обратиться к нам по адресу:

Юридический адрес: 115404, Россия, г. Москва, ул. Бирюлевская, д. 5, корп. 2, оф. 402.
Адрес для корреспонденции: 121601, г. Москва, Филевский бул., д. 37, оф. 88.
Телефоны: +7(926) 189-50-90, +7(903) 125-28-55
Веб-сайт коллегии: www.mos-guild.com

129