Âåñòíèê Ñàìàðñêîãî ãîñóäàðñòâåííîãî ýêîíîìè÷åñêîãî óíèâåðñèòåòà. 2011.

¹ 4 (78)

ÓÄÊ 338.5:332.6

ÎÏÐÅÄÅËÅÍÈÅ ÂÅÑÎÂ ÖÅÍÎÎÁÐÀÇÓÞÙÈÕ ÔÀÊÒÎÐÎÂ

ÊÀÄÀÑÒÐÎÂÎÉ ÑÒÎÈÌÎÑÒÈ ÇÅÌÅËÜ
ÌÍÎÃÎÝÒÀÆÍÎÉ ÆÈËÎÉ ÇÀÑÒÐÎÉÊÈ
ÌÅÒÎÄÎÌ ÀÍÀËÈÇÀ ÑÅÒÅÂÛÕ ÑÒÐÓÊÒÓÐ
(ÍÀ ÏÐÈÌÅÐÅ Ã. ÌÎÍ×ÅÃÎÐÑÊÀ)

© 2011 Î.Þ. Ëåïèõèíà*

Êëþ÷åâûå ñëîâà: êàäàñòðîâàÿ îöåíêà çåìåëü, öåíîîáðàçóþùèé ôàêòîð, ìåòîä àíàëèçà èåðàð-
õèé, ìåòîä àíàëèçà ñåòåâûõ ñòðóêòóð.

Ïðèâîäèòñÿ îáîñíîâàíèå ïðèìåíåíèÿ ìåòîäà àíàëèçà ñåòåâûõ ñòðóêòóð äëÿ ðàñ÷åòà âåñîâ öåíî-
îáðàçóþùèõ ôàêòîðîâ êàäàñòðîâîé ñòîèìîñòè çåìåëüíûõ ó÷àñòêîâ ìàëûõ è ñðåäíèõ ãîðîäîâ
Ðîññèè, äàåòñÿ îïèñàíèå ìåòîäà, à òàêæå íà ïðèìåðå ã. Ìîí÷åãîðñêà Ìóðìàíñêîé îáëàñòè
îñóùåñòâëÿåòñÿ ðàñ÷åò âåñîâ ôàêòîðîâ ïî óêàçàííîìó ìåòîäó.

 îñíîâå ãîñóäàðñòâåííîé êàäàñòðîâîé äâèæèìîñòè, à òàêæå ñòðåìëåíèå ó÷àñòíèêîâ

îöåíêè çåìåëü íàñåëåííûõ ïóíêòîâ ëåæàò äâà
ïîäõîäà: ñòàòèñòè÷åñêèé è ýêñïåðòíî-àíàëèòè-
÷åñêèé1. Âîçìîæíîñòü ïðèìåíåíèÿ îäíîãî èç
óêàçàííûõ ìåòîäîâ îïðåäåëÿåòñÿ ñòåïåíüþ ðàç-
âèòîñòè ðûíêà íåäâèæèìîñòè â íàñåëåííîì ïóí-
êòå. Ñòàòèñòè÷åñêèé ïîäõîä öåëåñîîáðàçíî èñ-
ïîëüçîâàòü äëÿ ðàñ÷åòà êàäàñòðîâîé ñòîèìîñòè
çåìåëüíûõ ó÷àñòêîâ â óñëîâèÿõ èìåþùåéñÿ èí-
ôîðìàöèè î ðûíî÷íûõ öåíàõ ñäåëîê ñ çàñòðî-
åííûìè è ñâîáîäíûìè çåìåëüíûìè ó÷àñòêàìè.
Ýêñïåðòíî-àíàëèòè÷åñêèé ìåòîä, îñíîâàííûé íà
ôîðìàëèçàöèè ìíåíèÿ ýêñïåðòà-îöåíùèêà î
âêëàäå öåíîîáðàçóþùèõ ôàêòîðîâ â èòîãîâóþ
âåëè÷èíó ñòîèìîñòè ó÷àñòêà, ìîæåò áûòü çàäåé-
ñòâîâàí ïðè îòñóòñòâèè äîñòàòî÷íîãî êîëè÷åñòâà
ðûíî÷íîé èíôîðìàöèè ïî ñäåëêàì. Óòâåðæäåí-
íàÿ â 2002 ã. Ìåòîäèêà ãîñóäàðñòâåííîé êàäàñ-
òðîâîé îöåíêè çåìåëü ïîñåëåíèé (äàëåå - Ìåòî-
äèêà) äîïóñêàëà ðàñ÷åò êàäàñòðîâîé ñòîèìîñòè
çåìåëüíûõ ó÷àñòêîâ ïî äâóì ìåòîäàì, îäíàêî â
äåéñòâóþùåé ìåòîäèêå ãîñóäàðñòâåííîé êàäà-
ñòðîâîé îöåíêè çåìåëü íàñåëåííûõ ïóíêòîâ îò
2007 ã. ýêñïåðòíî-àíàëèòè÷åñêàÿ ñîñòàâëÿþùàÿ
áûëà îôèöèàëüíî óïðàçäíåíà. Îòêàç îò ýêñïåð-
òíî-àíàëèòè÷åñêîé ñîñòàâëÿþùåé â ïîëüçó ñòà-
òèñòè÷åñêîãî ïîäõîäà ñðàçó ïîñòàâèë âîïðîñ î
âîçìîæíîñòè ïðèìåíåíèÿ óêàçàííîãî ìåòîäà â
ðåàëüíûõ ðûíî÷íûõ óñëîâèÿõ áîëüøèíñòâà ñðåä-
íèõ è ìàëûõ ãîðîäîâ Ðîññèè. Ñòàòèñòè÷åñêèé
àíàëèç ïî òàêèì ãîðîäàì âûÿâèë íåçíà÷èòåëü-
íîå êîëè÷åñòâî ñîâåðøàåìûõ ñäåëîê, ìàëûé
îáúåì ñïðîñà è ïðåäëîæåíèÿ íà îáúåêòû íå-
* Ëåïèõèíà Îëüãà Þðüåâíà, àñïèðàíò Ñàíêò-Ïåòåðáóðãñêîãî ãîñóäàðñòâåííîãî ãîðíîãî èíñòèòóòà
èì. Ã.Â. Ïëåõàíîâà (Òåõíè÷åñêîãî óíèâåðñèòåòà). E-mail: oljunchik@mail.ru.
54
ðûíêà íåäâèæèìîñòè ñêðûòü èíôîðìàöèþ îá
èñòèííûõ öåíàõ ñäåëîê, ÷òî âëå÷åò çà ñîáîé íå-
äîñòàòî÷íîñòü è íåîáúåêòèâíîñòü ïîëó÷åííûõ
äëÿ êàäàñòðîâîé îöåíêè ñâåäåíèé2.
Êðîìå òîãî, êàäàñòðîâàÿ îöåíêà, ÿâëÿÿñü
îäíîé èç êàòåãîðèé îöåíêè, äîëæíà îáÿçà-
òåëüíî áàçèðîâàòüñÿ íà ñóæäåíèè ýêñïåðòà-
îöåíùèêà. Â ñâÿçè ñ âûøåñêàçàííûì ïðåä-
ñòàâëÿåòñÿ öåëåñîîáðàçíûì âåðíóòü ýêñïåð-
òíî-àíàëèòè÷åñêóþ ñîñòàâëÿþùóþ êàê ïîë-
íîöåííóþ ÷àñòü êàäàñòðîâîé îöåíêè â óñëî-
âèÿõ íåäîñòàòî÷íîé ðàçâèòîñòè ðûíêà íåäâè-
æèìîñòè ìàëûõ è ñðåäíèõ ãîðîäîâ Ðîññèè.
 ýêñïåðòíî-àíàëèòè÷åñêîì ìåòîäå (ðåà-
ëèçîâàííîì â Ìåòîäèêå) ðàñ÷åò âåñîâ öåíî-
îáðàçóþùèõ ôàêòîðîâ (ïîêàçàòåëåé) â âåëè-
÷èíó êàäàñòðîâîé ñòîèìîñòè çåìåëüíûõ ó÷à-
ñòêîâ ïðîèçâîäèòñÿ ñ èñïîëüçîâàíèåì Ìåòî-
äà àíàëèçà èåðàðõèé (ÌÀÈ)3. Â îñíîâå ìåòî-
äà ëåæèò ïðåäñòàâëåíèå ìíîæåñòâà ïîêàçà-
òåëåé â âèäå èåðàðõè÷åñêîé ñòðóêòóðû. Ïðè
îïðåäåëåíèè âåñîâ ïîêàçàòåëåé ýêñïåðòàìè
èñïîëüçóåòñÿ ìåòîä ïàðíûõ ñðàâíåíèé, ïî-
çâîëÿþùèé âûðàçèòü îòíîñèòåëüíîå ïðåâîñ-
õîäñòâî îäíîãî ïîêàçàòåëÿ íàä äðóãèì ïî
îáùåìó äëÿ íèõ ïðèçíàêó4.
Îäíèì èç îñíîâíûõ òðåáîâàíèé ÌÀÈ
ÿâëÿåòñÿ íåçàâèñèìîñòü ïîêàçàòåëåé íà ðàç-
ëè÷íûõ óðîâíÿõ èåðàðõèè5. Îäíàêî ïðîâåäåí-
íûå ðàíåå èññëåäîâàíèÿ íà ìàòåðèàëàõ êà-
äàñòðîâîé îöåíêè çåìåëü ïîä ìíîãîýòàæíîé
æèëîé çàñòðîéêîé ðÿäà ìàëûõ è ñðåäíèõ ãî-
 Ýêîíîìèêà
ðîäîâ Ñåâåðî-Çàïàäíîãî ôåäåðàëüíîãî îê-  ñâÿçè ñ íàëè÷èåì âçàèìîçàâèñèìûõ
ðóãà ñâèäåòåëüñòâóþò î íàëè÷èè ñèëüíûõ êîð- ôàêòîðîâ ïðè ðàñ÷åòå èõ âåñîâ íåîáõîäèìî
ðåëÿöèîííûõ çàâèñèìîñòåé ìåæäó îòäåëüíû- ïåðåéòè îò èåðàðõè÷åñêîé ìîäåëè ïðåäñòàâ-
ìè öåíîîáðàçóþùèìè ôàêòîðàìè (òàáë. 1)6. ëåíèÿ ôàêòîðîâ ê ìîäåëè ñåòåâûõ ñòðóêòóð,
Òàáëèöà 1
Îáîáùåííàÿ òàáëèöà ðàñ÷åòà êîýôôèöèåíòîâ ðàíãîâîé êîððåëÿöèè
öåíîîáðàçóþùèõ ôàêòîðîâ äëÿ íåêîòîðûõ ìàëûõ è ñðåäíèõ ãîðîäîâ
Ñåâåðî-Çàïàäíîãî îêðóãà*
Ф1 Ф2 Ф3 Ф4 Ф5 Ф6 Ф7 Ф8 Ф9 Ф10 Ф11 Ф12 Ф13 Ф14

Ф1 1

Ф2 1

Ф3 1

Ф4 1

Ф5 1

Ф6 1

Ф7 1

Ф8 1

Ф9 1

Ф10 1

Ф11 1

Ф12 1

Ф13 1

Ф14 1

* Пояснение к таблице:
Факторы: Ф1 - Расстояние до центра населенного пункта; Ф2 - Близость к зонам рекреации; Ф3 - Близость к водным
объектам; Ф4 - Доступность остановок транспорта; Ф5 - Расстояние до ж/д вокзала, станции; Ф6 - Расстояние до
транспортной магистрали ведущих направлений; Ф7 - Расстояние до автовокзала, автостанции; Ф8 - Доступность
школ; Ф9 - Доступность детских садов; Ф10 - Расстояние до поликлиники; Ф11 - Доступность объектов отдыха и
развлечений; Ф12 - Доступность учреждений торговли и аптек; Ф13 - Доступность предприятий городского хозяйства и
сферы обслуживания; Ф14 - Доступность объектов культуры,
где: 1-9 - номера городов, для которых были рассчитаны коэффициенты ранговой корреляции
1 2 3 Спирмена:
4 5 6 1 - Апатиты; 2 - Кировск; 3- Ковдор; 4 - Оленегорск; 5 - Тихвин; 6 - Кингисепп; 7 - Костомукша;
8 - Мончегорск; 9 - Коряжма.
7 8 9 Заштрихованные ячейки соответствуют коэффициентам Спирмена, значения которых >=0,7
(наличие сильной взаимосвязи факторов).
Таблица симметрична
Для факторов групп "Экология" и "Инженерная благоустроенность территории" корреляции рассчитаны не были, так
как значения факторов для исследуемых городов практически не обладают изменчивостью.

55
 Âåñòíèê Ñàìàðñêîãî ãîñóäàðñòâåííîãî ýêîíîìè÷åñêîãî óíèâåðñèòåòà. 2011. ¹ 4 (78)

Иерархическая Сетевая
(МАИ) (МАСС)

Кадастровая Кадастровая
стоимость стоимость Уровень
факторов

Групповые
b1 bn b1 bn

Ценообразующие
c1 cn c1 cn c1 cn c1 cn

Ðèñ. 1. Ñõåìà ïåðåõîäà îò èåðàðõè÷åñêîé ìîäåëè ê ìîäåëè ñåòåâûõ ñòðóêòóð

ôàêòîðîâ êàäàñòðîâîé ñòîèìîñòè çåìåëü ïîä ìíîãîýòàæíîé æèëîé çàñòðîéêîé ìàëûõ
è ñðåäíèõ ãîðîäîâ Ðîññèè

ïðåäóñìàòðèâàþùåé íàëè÷èå âçàèìîñâÿçåé (ÌÀÑÑ) - ìåòîäà, ÿâëÿþùåãîñÿ îáîáùåíèåì

ôàêòîðîâ ðàçëè÷íûõ óðîâíåé (ðèñ. 1). ÌÀÈ è èñïîëüçóåìîãî äëÿ ðåøåíèÿ çàäà÷ ñ
 ñâîþ î÷åðåäü ìîäåëü ñåòåâûõ ñòðóêòóð çàâèñèìîñòÿìè ýëåìåíòîâ ðàçëè÷íûõ óðîâ-
îáóñëîâëèâàåò íåîáõîäèìîñòü ïîèñêà íîâîãî ìå- íåé. Ñóòü ìåòîäà çàêëþ÷àåòñÿ â ïîñòðîåíèè
òîäà ðàñ÷åòà âåñîâ ôàêòîðîâ êàäàñòðîâîé ñòî- êâàäðàòíîé áëî÷íîé ìàòðèöû, îïèñûâàþùåé
èìîñòè çåìåëü ìíîãîýòàæíîé æèëîé çàñòðîéêè. çàâèñèìîñòè ìåæäó ôàêòîðàìè êàäàñòðîâîé
Ìîäåëü ñåòåâûõ ñòðóêòóð ðåàëèçóåòñÿ ñ ñòîèìîñòè çåìåëü. Ïðè ïîñòðîåíèè ìàòðèöû
ïîìîùüþ Ìåòîäà àíàëèçà ñåòåâûõ ñòðóêòóð â íåå âêëþ÷àþòñÿ çàâèñèìûå ãðóïïîâûå è
С1 С2 … Cm
e11 e12 … e1n1 e21 e22 … e2n2 … em1 em2 … emnm
e11 …
e12 …
C1 W11 W12 W1m
… …
e1n1 …
e21 …
e22 …
C2 W21 W22 W2m
… …
e2n2 …
… … … … … …
em1 …
em2 …
Cm Wm1 Wm2 Wmm
… …
emnm …

Ðèñ. 2. Ñòðóêòóðà áëî÷íîé ìàòðèöû:

Ñ1, ..., Ñm - êîìïîíåíòû (ãðóïïîâûå ôàêòîðû); e11…emnm - ýëåìåíòû (öåíîîáðàçóþùèå ôàêòîðû);
W11, …, Wmm - áëîêè ìàòðèöû
56
 Доступность детских
садов
Расстояние Расстояние
до транспортной до автовокзала,
магистрали автостанции Доступность Факторы экологии
ведущих
школ (уровень загрязнения
направлений
воды, воздуха, почвы)
Доступность
остановок Расстояние
транспорта до поликлиники

Близость
к зонам
Доступность
объектов отдыха рекреации
и развлечений
Ýêîíîìèêà

Расстояние Доступность
до центра населенного учреждений
пункта торговли и аптек Близость
к водным
объектам
Доступность
предприятий ГХ
и СО

Доступность
объектов
культуры

Ðèñ. 3. Ñõåìà âçàèìîâëèÿíèÿ öåíîîáðàçóþùèõ ôàêòîðîâ êàäàñòðîâîé ñòîèìîñòè çåìåëüíûõ ó÷àñòêîâ

ïîä ìíîãîýòàæíîé æèëîé çàñòðîéêîé ã. Ìîí÷åãîðñêà

57
58
Факторы ГФ1 ГФ2 ГФ3 ГФ4 ГФ5
Ф1 Ф2 Ф3 Ф4 Ф5 Ф6 Ф7 Ф8 Ф9 Ф10 Ф11 Ф12 Ф13 Ф14 Ф15 Ф16
Расстояние до центра
ГФ1 0 0 0 0 0 0 0 0 0
населенного пункта (Ф1)
Близость к зонам рекреации (Ф2) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
ГФ2 Близость к водным объектам
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
(Ф3)
Доступность остановок
0 0 0 0 0
транспорта (Ф4)
Расстояние до транспортной
ГФ3 магистрали ведущих 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
направлений (Ф5)
Расстояние до автовокзала,
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
автостанции (Ф6)
Доступность школ (Ф7) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Доступность детских садов (Ф8) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Расстояние до поликлиники (Ф9) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Доступность объектов отдыха и
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
развлечений (Ф10)
ГФ4 Доступность учреждений
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
торговли и аптек (Ф11)
Доступность предприятий
городского хозяйства и сферы 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
обслуживания (Ф12)
Доступность объектов культуры
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
(Ф13)
Уровень загрязнения воздуха
0 0 0 0 0 0 0
ГФ5 (Ф14)
Уровень загрязнения воды (Ф15) 0 0 0 0 0 0 0
Âåñòíèê Ñàìàðñêîãî ãîñóäàðñòâåííîãî ýêîíîìè÷åñêîãî óíèâåðñèòåòà. 2011. ¹

Уровень загрязнения почв (Ф16) 0 0 0 0 0 0 0

Ðèñ. 4. Áëî÷íàÿ ìàòðèöà âåñîâ öåíîîáðàçóþùèõ ôàêòîðîâ êàäàñòðîâîé ñòîèìîñòè çåìåëüíûõ ó÷àñòêîâ
ïîä ìíîãîýòàæíîé æèëîé çàñòðîéêîé ã. Ìîí÷åãîðñêà
4 (78)
 Ýêîíîìèêà
Ðàññ÷èòàííûå âåñà ôàêòîðîâ è ðåçóëüòàòû èõ ðàíæèðîâàíèÿ
Фактор Ф1 Ф2 Ф3 Ф4 Ф5 Ф6 Ф7 Ф8 Ф9 Ф10 Ф11 Ф12 Ф13 Ф14 Ф15 Ф16
Вес 0,17 0,13 0,11 0,06 0,08 0,02 0,04 0,04 0,04 0,04 0,04 0,04 0,04 0,09 0,03 0,03
Ранг 1 2 3 6 5 9
âõîäÿùèå â êàæäûé ãðóïïîâîé ôàêòîð çàâè-
ñèìûå ôàêòîðû7.
 ðåçóëüòàòå ôîðìèðóþòñÿ áëîêè ìàòðè-
öû8 (ðèñ. 2).
Êàæäûé ñòîëáåö â áëîêå Wij ÿâëÿåòñÿ ãëàâ-
íûì ñîáñòâåííûì âåêòîðîì âëèÿíèÿ öåíîîá-
ðàçóþùåãî ôàêòîðà i-ãî ãðóïïîâîãî ôàêòîðà
íà ôàêòîðû j-ãî ãðóïïîâîãî. Íóëåâûå ýëåìåí-
òû âåêòîðà ñîîòâåòñòâóþò ôàêòîðàì, íå îêà-
çûâàþùèì âëèÿíèÿ íà äðóãèå. Áëîêè, ñòîÿùèå
íà ãëàâíîé äèàãîíàëè ìàòðèöû, îïèñûâàþò
âíóòðèãðóïïîâûå âëèÿíèÿ öåíîîáðàçóþùèõ
ôàêòîðîâ, îñòàëüíûå áëîêè õàðàêòåðèçóþò
ìåæãðóïïîâûå âëèÿíèÿ. Âåêòîðà ïðèîðèòåòîâ
ïîëó÷àþò íà îñíîâå ïàðíûõ ñðàâíåíèé ãðóï-
ïîâûõ è öåíîîáðàçóþùèõ ôàêòîðîâ ñ èñïîëü-
çîâàíèåì ôóíäàìåíòàëüíîé øêàëû9.
Ïðè ïðîâåäåíèè ïàðíûõ ñðàâíåíèé ôàê-
òîðîâ íåîáõîäèìî îòâåòèòü íà ñëåäóþùèé
âîïðîñ: äëÿ çàäàííîãî ãðóïïîâîãî (öåíîîá-
ðàçóþùåãî) ôàêòîðà, ïî êîòîðîìó îöåíèâà-
åòñÿ âëèÿíèå, è ñðàâíèâàåìîé ïàðû ãðóïïî-
âûõ (öåíîîáðàçóþùèõ) ôàêòîðîâ, íàñêîëüêî
ñèëüíåå âëèÿíèå äàííîãî ôàêòîðà èç ïàðû
íà îöåíèâàåìûé ãðóïïîâîé (öåíîîáðàçóþùèé)
ôàêòîð ïî ñðàâíåíèþ ñ äðóãèì ôàêòîðîì?10
Ñîáñòâåííûé âåêòîð ìàòðèö ïàðíûõ ñðàâ-
íåíèé ãðóïïîâûõ ôàêòîðîâ èñïîëüçóþòñÿ â
êà÷åñòâå âåñîâûõ êîýôôèöèåíòîâ, íà êîòî-
ðûå óìíîæàþòñÿ áëîêè áëî÷íîé ìàòðèöû,
ðàñïîëîæåííûå â ñòîëáöå ïîä äàííûì ôàê-
òîðîì.  ðåçóëüòàòå ïîëó÷àåòñÿ âçâåøåííàÿ
áëî÷íàÿ ìàòðèöà, êîòîðàÿ ÿâëÿåòñÿ ñòîõàñòè-
÷åñêîé ïî ñòîëáöàì11.
Íà ñëåäóþùåì ýòàïå ñòîõàñòè÷íàÿ ìàò-
ðèöà âîçâîäèòñÿ â ïðåäåëüíûå ñòåïåíè ñ öå-
ëüþ îöåíêè ðàñïðîñòðàíåíèÿ âëèÿíèÿ ïî âñåì
âîçìîæíûì ìàðøðóòàì ñõåìû âëèÿíèé. Ïî-
ëó÷åííûå ýëåìåíòû ïðåäåëüíîé áëî÷íîé ìàò-
ðèöû èíòåðïðåòèðóþòñÿ êàê ïðåäåëüíûå
îöåíêè äîëãîâðåìåííîãî âëèÿíèÿ êàæäîãî
ýëåìåíòà ñèñòåìû íà äðóãèå ýëåìåíòû, îíè è
ÿâëÿþòñÿ âåñàìè öåíîîáðàçóþùèõ ôàêòî-
ðîâ12.
Òàêèì îáðàçîì, äëÿ êîððåêòíîãî ïðèìå-
íåíèÿ ÌÀÑÑ â öåëÿõ ðàñ÷åòà âåñîâ öåíîîá-
ðàçóþùèõ ôàêòîðîâ íåîáõîäèìî íàëè÷èå íå
Òàáëèöà 2
7 7 7 7 7 7 7 4 8 8
òîëüêî êîððåëÿöèîííîé çàâèñèìîñòè ôàêòî-
ðîâ, íî è âëèÿíèé ôàêòîðîâ äðóã íà äðóãà.
Ïîýòîìó â öåëÿõ îïðåäåëåíèÿ âåñîâ öåíîîá-
ðàçóþùèõ ôàêòîðîâ êàäàñòðîâîé ñòîèìîñòè
çåìåëüíûõ ó÷àñòêîâ ïî ìåòîäó àíàëèçà ñåòå-
âûõ ñòðóêòóð íà îñíîâå óñòàíîâëåííûõ êîð-
ðåëÿöèîííûõ âçàèìîçàâèñèìîñòåé ôàêòîðîâ
íåîáõîäèìî ïîñòðîèòü ñõåìó âçàèìîâëèÿíèé
ôàêòîðîâ êàäàñòðîâîé ñòîèìîñòè çåìåëü.
Ïðèìåð ðåàëèçàöèè ÌÀÑÑ ïðè ðàñ÷åòå
âåñîâ öåíîîáðàçóþùèõ ôàêòîðîâ çåìåëüíûõ
ó÷àñòêîâ ìíîãîýòàæíîé æèëîé çàñòðîéêè ìà-
ëûõ è ñðåäíèõ ãîðîäîâ ïðèâåäåí äëÿ ã. Ìîí-
÷åãîðñêà Ìóðìàíñêîé îáëàñòè. Ñõåìà âçàè-
ìîâëèÿíèÿ öåíîîáðàçóþùèõ ôàêòîðîâ äëÿ
äàííîãî ãîðîäà ïðåäñòàâëåíà íà ðèñ. 3.
Íà îñíîâàíèè ïîñòðîåííîé ñõåìû âçàè-
ìîâëèÿíèé ôàêòîðîâ âûøåîïèñàííûì ñïîñî-
áîì ñôîðìèðîâàíà áëî÷íàÿ ìàòðèöà öåíî-
îáðàçóþùèõ ôàêòîðîâ (ðèñ. 4). Çàêðàøåí-
íûå ÿ÷åéêè ñîîòâåòñòâóþò íåíóëåâûì ýëåìåí-
òàì ñîáñòâåííûõ âåêòîðîâ öåíîîáðàçóþùèõ
ôàêòîðîâ.
Ïðè ñîñòàâëåíèè ñõåìû âçàèìîâëèÿíèÿ
ôàêòîðîâ è ïîñëåäóþùåì ôîðìèðîâàíèè
áëî÷íîé ìàòðèöû ñëåäóåò ïðèíèìàòü âî âíè-
ìàíèå, ÷òî â íèõ âêëþ÷àþòñÿ òîëüêî òå ôàê-
òîðû, çíà÷åíèÿ êîòîðûõ îáëàäàþò èçìåí÷è-
âîñòüþ äëÿ çåìåëüíûõ ó÷àñòêîâ ãîðîäà.
Ïóòåì âîçâåäåíèÿ ìàòðèöû â ïðåäåëüíûå
ñòåïåíè áûëè âû÷èñëåíû âåñà öåíîîáðàçóþ-
ùèõ ôàêòîðîâ (òàáë. 2).
Íà îñíîâàíèè ðàññ÷èòàííûõ âåñîâ ôàê-
òîðîâ ìîæíî ñäåëàòü âûâîä î òîì, ÷òî íàè-
áîëåå çíà÷èìûå ôàêòîðû êàäàñòðîâîé ñòî-
èìîñòè çåìåëü ìíîãîýòàæíîé æèëîé çàñòðîé-
êè ã. Ìîí÷åãîðñêà - ðàññòîÿíèå äî öåíòðà
íàñåëåííîãî ïóíêòà, áëèçîñòü ê çîíàì ðåê-
ðåàöèè è âîäíûì îáúåêòàì, óðîâåíü çàãðÿç-
íåíèÿ âîçäóõà.
Ïðèìåíåíèå ìåòîäà ðàñ÷åòà âåñîâ ôàê-
òîðîâ, ó÷èòûâàþùåãî íàëè÷èå çàâèñèìîñòåé
ìåæäó íèìè, îáåñïå÷èò ïîâûøåíèå îáúåêòèâ-
íîñòè è îáîñíîâàííîñòè èòîãîâûõ âåëè÷èí
êàäàñòðîâîé ñòîèìîñòè çåìåëü â ìàëûõ è
ñðåäíèõ ãîðîäàõ Ñåâåðî-Çàïàäíîãî îêðóãà
ÐÔ.
59
 Âåñòíèê Ñàìàðñêîãî ãîñóäàðñòâåííîãî ýêîíîìè÷åñêîãî óíèâåðñèòåòà. 2011. ¹ 4 (78)
5
Òàì æå.
Ìåòîäèêà ãîñóäàðñòâåííîé êàäàñòðîâîé îöåí-
1 6
Ëåïèõèíà Î.Þ., Êèñåëåâ Â.À. Âûÿâëåíèå
êè çåìåëü ïîñåëåíèé: [óòâ. ïðèêàçîì Ôåäåð. ñëóæ- çàâèñèìûõ îöåíî÷íûõ ïîêàçàòåëåé êàäàñòðîâîé ñòî-
áû çåìåëüíîãî êàäàñòðà Ðîññèè îò 17 îêò. 2002 ã. èìîñòè çåìåëü (íà ïðèìåðå ãîðîäà Ìîí÷åãîðñêà
¹ Ï/337]. Ìóðìàíñêîé îáëàñòè) // Èìóùåñòâåííûå îòíîøå-
2
Ëåïèõèíà Î.Þ., Êèñåëåâ Â.À. Àíàëèç ðûí- íèÿ â Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè. 2009. ¹2 (89).
êà íåäâèæèìîñòè ãîðîäîâ Ñåâåðî-Çàïàäíîãî ðåãè- 7
Ñààòè Ò.Ë. Óêàç. ñî÷.
îíà Ðîññèè // Èìóùåñòâåííûå îòíîøåíèÿ â Ðîñ- 8
Òàì æå.
ñèéñêîé Ôåäåðàöèè. 2009. ¹ 12 (99). 9
Òàì æå.
3
Ìåòîäèêà ãîñóäàðñòâåííîé êàäàñòðîâîé îöåí- 10
Òàì æå.
êè çåìåëü ïîñåëåíèé. 11
Òàì æå.
4
Ñààòè Ò.Ë. Ïðèíÿòèå ðåøåíèé ïðè çàâèñè- 12
Òàì æå.
ìîñòÿõ è îáðàòíûõ ñâÿçÿõ. Àíàëèòè÷åñêèå ñåòè. Ì.,
2008. Ïîñòóïèëà â ðåäàêöèþ 15.02.2011 ã.

60