Вы находитесь на странице: 1из 32

®  ÎÖÅÍÊÀ ÂÑÅÕ ÂÈÄÎÂ ÀÊÒÈÂÎÂ

 ÌÎÍÈÒÎÐÈÍÃ ÖÅÍ Â ÑÒÐÎÈÒÅËÜÑÒÂÅ (ÐÎÑÑÈß È ÑÍÃ)


www.coinvest.ru


ÝÊÑÏÅÐÒÈÇÀ ÏÐÎÅÊÒÍÎ-ÑÌÅÒÍÎÉ ÄÎÊÓÌÅÍÒÀÖÈÈ
ÒÅÕÍÈ×ÅÑÊÈÉ ÍÀÄÇÎÐ 2003

ЖИЛЫЕ
ДОМА
укрупненные
показатели
стоимости
строительства

издание второе, дополненное


УДК 728 (031)

Жил72

Жил72 Жилые дома. Укрупненные показатели стоимости строительства. Издание второе,


дополненное. Серия «Справочник оценщика».— М.: ООО «КОИНВЕСТ», 2003.
—392с.
ISBN 599000401Х
Научное руководство изданием:

В.М. Дидковский, действительный член Международной академии инвестиций


и экономики строительства РФ (МАИЭС), к.т.н., президент КОИНВЕСТ
С.А. Табакова, действительный член Международной академии инвестиций
и экономики строительства РФ (МАИЭС), к.э.н., вицепрезидент КОИНВЕСТ,
II президент РОО

Редакция:
А.Р. Бочарова, Д.Г. Гельфер, А.В.Дидковская, Е.П.Кузнецова, О.В.Кузьмичева, Е.В.Малыхина,
В.И. Пьянков, Б.В.Синенко, Е.М.Филимонова, Е.И. Флишкина

Разработка программного комплекса:


Б.В.Волков

Маркетинг:
А.С.Березин, генеральный директор КОИНВЕСТ
Л.В.Богданова

Представленная в справочнике информация предназначается для использования при


определении стоимости замещения оцениваемых объектов в рамках затратного подхода. Данный
справочник может быть также использован при определении стоимости строительства на ранних
стадиях инвестиционного процесса.

При подготовке справочника использованы проектносметные материалы по типовым и


индивидуальным проектам жилых домов, средние показатели затрат на привязку типовых
проектов, а также результаты расчетов индексов цен в строительстве. Справочник рассчитан
на специалистов в области определения стоимости строительства и оценки недвижимости.
Справочник может использоваться владельцами жилой недвижимости, инвесторами,
страховыми компаниями, банками, органами государственного управления при решении
различных задач, связанных с определением стоимости строительства и недвижимости.

УДК 728 (031)


Жил72

ISBN 599000401Х  КОИНВЕСТ, 2003

Никакая часть материалов, опубликованных в данном справочнике, не


может быть перепечатана, включена в автоматизированные системы или
воспроизведена в какойлибо иной форме либо с помощью иных средств без
предварительного письменного согласования с КОИНВЕСТ

456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901212345678901234567890123456789012123456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901
456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901212345678901234567890123456789012123456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901
456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901212345678901234567890123456789012123456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901

II ÆÈËÛÅ ÄÎÌÀ
--- III

СОДЕРЖАНИЕ
ПРЕДИСЛОВИЕ КО ВТОРОМУ ИЗДАНИЮ ..................................... V

1. ИНФОРМАЦИОННАЯ ОСНОВА
И ПРИНЦИПЫ ПОСТРОЕНИЯ ..................................................... VII

2. РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ИСПОЛЬЗОВАНИЮ ............................. XVII

3. БЛОК+СЕКЦИИ И ЭЛЕМЕНТЫ БЛОКИРОВКИ ....................... 1

3.2. Для 3+4 этажных домов .................................................... 2


3.2.2.Панельные ...................................................................... 2
3.3. Для 5+этажных домов ........................................................ 12
3.3.2.Кирпичные ...................................................................... 12 III
3.3.3.Панельные ...................................................................... 36
3.4. Для 9+этажных домов ........................................................ 50
3.4.1.Кирпичные ...................................................................... 50
3.4.2.Панельные ...................................................................... 82

4. ЖИЛЫЕ ДОМА ................................................................................ 107


4.1. 1+2 этажные дома ................................................................ 110
4.1.1.Кирпичные ...................................................................... 110
4.1.2.Панельные ...................................................................... 152
4.1.3.Блочные ........................................................................... 160
4.1.4.Деревянные..................................................................... 166
4.1.5. Монолитные .................................................................. 192
4.2. 3+4 этажные дома ................................................................ 194
4.2.1.Кирпичные ...................................................................... 194
4.2.2.Панельные ...................................................................... 198
4.2.3.Блочные ........................................................................... 210
4.3. 5+этажные дома .................................................................... 212
4.3.1.Кирпичные ...................................................................... 212
4.3.2.Панельные ...................................................................... 222
4.4. 9+этажные дома .................................................................... 230
4.4.1.Кирпичные ...................................................................... 230
4.4.2.Панельные ...................................................................... 244
4.4.3.Блочные ........................................................................... 258
4.5. Дома 10 и более этажей .................................................. 262
4.5.1.Кирпичные ...................................................................... 262
4.5.2.Панельные ...................................................................... 264
4.5.5.Монолитные.................................................................... 268

5. САДОВЫЕ ДОМА ............................................................................ 271


5.1.1.Кирпичные ...................................................................... 274
5.1.4.Деревянные..................................................................... 276

21234567890123456789012345678901212345678901234567890123456789012123456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901212345678901234567890123456
21234567890123456789012345678901212345678901234567890123456789012123456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901212345678901234567890123456
21234567890123456789012345678901212345678901234567890123456789012123456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901212345678901234567890123456
© ÊÎ-ÈÍÂÅÑÒ 2003
6. ПОДВАЛЫ, ЦОКОЛЬНЫЕ ЭТАЖИ, МАНСАРДЫ, ТЕРРАСЫ,
ПРИСТРОЙКИ, ВЕРАНДЫ, ТАМБУРЫ ...................................... 299
6.1.1. Кирпичные ..................................................................... 302
ПОДВАЛЫ И ЦОКОЛЬНЫЕ ЭТАЖИ ......................................................... 302
ПРИСТРОЙКИ КАМЕННЫЕ ХОЛОДНЫЕ ОДНОЭТАЖНЫЕ ................... 302
ВЕРАНДЫ ОДНОЭТАЖНЫЕ ОСТЕКЛЕННЫЕ ............................................ 302
ВЕРАНДЫ, ДВУХЭТАЖНЫЕ ОСТЕКЛЕННЫЕ ............................................. 304
6.1.4. Деревянные ................................................................... 306
МАНСАРДЫ (СВЕТЕЛКИ) ............................................................................ 306
ПРИСТРОЙКИ ДЕРЕВЯННЫЕ ХОЛОДНЫЕ ОДНОЭТАЖНЫЕ ................ 306
ПРИСТРОЙКИ ДЕРЕВЯННЫЕ ХОЛОДНЫЕ ДВУХЭТАЖНЫЕ ................... 308
ВЕРАНДЫ ОДНОЭТАЖНЫЕ ОСТЕКЛЕННЫЕ ............................................ 308
ВЕРАНДЫ ОСТЕКЛЕННЫЕ, ДЕРЕВЯННЫЕ ОДНОЭТАЖНЫЕ .................. 310
ВЕРАНДЫ НЕОСТЕКЛЕННЫЕ, ДЕРЕВЯННЫЕ ОДНОЭТАЖНЫЕ ............. 310
ВЕРАНДЫ, ДВУХЭТАЖНЫЕ ОСТЕКЛЕННЫЕ ............................................. 310
ТЕРАССЫ ОТКРЫТЫЕ, ДЕРЕВЯННЫЕ ОДНОЭТАЖНЫЕ ........................... 312
IV ТАМБУРЫ ДЕРЕВЯННЫЕ ............................................................................... 314
6.1.5. Монолитные .................................................................. 316
ПОДВАЛЫ И ЦОКОЛЬНЫЕ ЭТАЖИ ......................................................... 316
ПРИСТРОЙКИ КАМЕННЫЕ ХОЛОДНЫЕ ОДНОЭТАЖНЫЕ ................... 316

7. ЭЛЕМЕНТЫ ПРИУСАДЕБНОГО БЛАГОУСТРОЙСТВА ........... 317


7.1. БЕСЕДКИ .................................................................................. 320
7.2. ЛЕТНИЕ КУХНИ ....................................................................... 322
7.3. КОНТРОЛЬНО-ПРОПУСКНЫЕ ПУНКТЫ ............................... 324
7.4. БАНИ ......................................................................................... 326
7.5. ГАРАЖИ .................................................................................... 328
7.6. НАВЕСЫ .................................................................................... 331
7.7. САРАИ ...................................................................................... 332
7.8. ПОГРЕБА ................................................................................... 334
7.9. УБОРНЫЕ НАРУЖНЫЕ ............................................................ 336
7.10. ПОМОЙНЫЕ ЯМЫ .................................................................. 338
7.11. ТЕПЛИЦЫ ................................................................................. 339
7.12. КОЛОДЦЫ................................................................................ 340
7.13. ОГРАЖДЕНИЯ .......................................................................... 341
7.14. ВОРОТА .................................................................................... 343
7.15. ДВОРОВЫЕ ЗАМОЩЕНИЯ .................................................... 344
7.16. БАССЕЙНЫ ............................................................................... 345
7.17. СЕПТИКИ .................................................................................. 348
7.18. ПОЖАРНЫЕ ПОСТЫ ............................................................... 350
7.19. КОЛОНКИ ВОДОРАЗБОРНЫЕ .............................................. 352
7.20. ЛАНДШАФТНЫЕ РАБОТЫ ..................................................... 353

8. КОРРЕКТИРУЮЩИЕ КОЭФФИЦИЕНТЫ.................................. 355


8.1. Регионально-климатические коэффициенты ........................... 358
8.2. Стоимостные коэффициенты ..................................................... 360

456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901212345678901234567890123456789012123456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901
456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901212345678901234567890123456789012123456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901
456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901212345678901234567890123456789012123456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901

IV ÆÈËÛÅ ÄÎÌÀ
--- V

Предисловие
ко второму изданию

1. или блоксекций помещен подробный гра


Кратко о первом издании фический материал — планы, фасады, раз
резы. В раздел «Рекомендации по исполь
справочника зованию» были включены алгоритмы рас
чета всех видов корректировок, формы
Жилые дома являются наиболее массо расчетных таблиц.
вым видом недвижимости. Подавляющая С января 1998г. в ежеквартальном ин
часть ныне существующего жилья создава формационноаналитическом бюллетене
лась в последние 40 лет. Именно поэтому, «Индексы цен в строительстве», издавае
после завершения работы над Справочни мом компанией «КОИНВЕСТ», публико
ком Оценщика «Промышленные здания» вались корректирующие коэффициенты к
КоИнвест опубликовал первое издание стоимостным показателям первого изда
справочника «Жилые дома». V
ния справочника «Жилые дома», учиты
При разработке этого справочника со вавшие инфляцию.
хранен общий методологический подход, Первое издание справочника «Жилые
апробированный при подготовке Справоч дома», опубликованное в начале 1998 года,
ника Оценщика «Промышленные здания». уже 5 лет успешно применяется в оценоч
Формат КОИНВЕСТ, использованный в ной практике. По мнению большинства
данных справочниках предусматривает, оценщиков формат справочника, предло
что табличная информация в основных женный компанией «КОИНВЕСТ», ока
разделах содержит как техническое описа зался удобным для использования как при
ние, так и стоимостные показатели в уров оценке эксплуатируемых объектов, так и
не цен Московской области, дифференци при оценке незавершенного строительства.
рованные по элементам зданий для не
скольких уровней качества проектных ре 2.
шений. В отдельных разделах — таблицы
региональных коэффициентов.
Что нового появилось
В справочнике «Жилые дома» содер во втором издании
жится приводимая в одинаковом формате
информация не только по зданиямпред За период времени, прошедший с мо
ставителям, но и по отдельным видам мента выхода первого издания назрела не
блоксекций и элементов блокировки, что обходимость в расширении номенклатуры
позволяет более полно учитывать архитек одноэтажных жилых домов в связи с рос
турнопланировочные особенности оцени том объемов строительства в данном сег
ваемых объектов. менте рынка. Также возникла потребность
В качестве исходной информации при в расширении справочника за счет вклю
разработке справочника использовалась чения в него показателей по садовым до
проектносметная документация по здани мам, подвалам, цокольным этажам, ман
ям различной этажности различных конст сардам, верандам, пристройкам, тамбурам,
руктивных систем. Включен широкий а также по многочисленным элементам
спектр поправок, отражающих аналитичес приусадебного благоустройства.
кие зависимости стоимости здания от его В связи с этим в раздел 4 справочни
объемнопланировочных параметров и ка добавлены данные по нескольким де
конструктивных решений. сяткам типов жилых домов. При разра
Все показатели по капитальным жилым ботке справочных показателей по этим
домам приводены в расчете на 1 кв. м об домам использован опубликованный в
щей площади квартир — всего и в том 1982г. сборник норм Министерства Фи
числе по 16 конструктивным элементам и нансов РСФСР и Управления Государ
видам инженерного оборудования здания. ственного страхования по Московской
По большинству зданийпредставителей области для оценки строений, принадле

21234567890123456789012345678901212345678901234567890123456789012123456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901212345678901234567890123456
21234567890123456789012345678901212345678901234567890123456789012123456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901212345678901234567890123456
21234567890123456789012345678901212345678901234567890123456789012123456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901212345678901234567890123456
© ÊÎ-ÈÍÂÅÑÒ 2003
жащих гражданам, а также сборник про Второе издание справочника «Жилые
ектов «Гипролеспрома». дома», рекомендуемое к применению со
На основе названных источников сфор вместно с другими изданиями КОИН
мирован самостоятельный 5й раздел по ВЕСТ (ежеквартальным информацион
садовым домам. ноаналитическим бюллетенем «Индексы
При оценке жилой недвижимости по цен в строительстве», справочником «Ре
стоянно возникает необходимость опреде гиональноэкономические коэффициенты
ления стоимости подвалов, цокольных эта стоимости ресурсов, зданий и сооруже
жей, мансард, веранд, пристроек, тамбуров. ний», «Показатели восстановительной
Справочная информация по этим элемен стоимости по конструктивным элемен
там отражена в разделе 6. там и видам работ», по нашему мнению,
В новом, 7ом разделе, «Элементы при послужит надежной основой при прове
усадебного благоустройства» приведена дении работ по оценке жилой недвижи
информация о стоимости по 20 элементам мости.
приусадебного благоустройства: беседкам,
летним кухням и т.д. 3.
В раздел 8 «Корректирующие коэффици О последующих
енты» введена дополнительная информация
VI
о стоимостных коэффициентах, позволяю
изданиях
щих учесть отличия конструктивных реше
ний справочного и оцениваемого зданий. Компания «КОИНВЕСТ» планирует и
Справочные показатели пересчитаны с в дальнейшем обеспечивать оценщиков до
уровня цен по состоянию на 01.01.1998г. в стоверной информацией, для чего ею ве
уровень цен на 01.01.2003г. При осуществ дется сбор исходных данных по новым ти
лении этого пересчета были использованы пам жилых домов. В частности, в следую
индексы цен, дифференцированные по щее издание сборника планируется вклю
конструктивным системам и элементам чить показатели по монолитным и сборно
зданий. монолитным домам при строительстве
В 2002г. был издан справочник «Реги элитного и массового жилья.
ональноэкономические коэффициенты
стоимости ресурсов, зданий и сооруже Научные руководители
ний» в котором показаны соотношения издания:
между ценами в конкретном регионе
субъекта Российской Федерации и ценами В.М. ДИДКОВСКИЙ, к.т.н.,
в Московской области. Причем эти дан действительный член МАИЭС
ные приведены за 4 года, что позволяет
выявить как их средний уровень, так и ди С.А. ТАБАКОВА, к.э.н.,
намику изменения во времени. действительный член МАИЭС

456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901212345678901234567890123456789012123456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901
456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901212345678901234567890123456789012123456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901
456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901212345678901234567890123456789012123456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901

VI ÆÈËÛÅ ÄÎÌÀ
--- VII

ИНФОРМАЦИОННАЯ
ОСНОВА
и ПРИНЦИПЫ
построения 12345678901234567890123456789012123456789012345678901234567
12345678901234567890123456789012123456789012345678901234567
12345678901234567890123456789012123456789012345678901234567
12345678901234567890123456789012123456789012345678901234567 VII
12345678901234567890123456789012123456789012345678901234567
12345678901234567890123456789012123456789012345678901234567
12345678901234567890123456789012123456789012345678901234567
12345678901234567890123456789012123456789012345678901234567
12345678901234567890123456789012123456789012345678901234567
12345678901234567890123456789012123456789012345678901234567
12345678901234567890123456789012123456789012345678901234567
12345678901234567890123456789012123456789012345678901234567
12345678901234567890123456789012123456789012345678901234567
12345678901234567890123456789012123456789012345678901234567
12345678901234567890123456789012123456789012345678901234567
12345678901234567890123456789012123456789012345678901234567
12345678901234567890123456789012123456789012345678901234567
12345678901234567890123456789012123456789012345678901234567
12345678901234567890123456789012123456789012345678901234567
12345678901234567890123456789012123456789012345678901234567
12345678901234567890123456789012123456789012345678901234567
12345678901234567890123456789012123456789012345678901234567
12345678901234567890123456789012123456789012345678901234567
12345678901234567890123456789012123456789012345678901234567
12345678901234567890123456789012123456789012345678901234567
12345678901234567890123456789012123456789012345678901234567
12345678901234567890123456789012123456789012345678901234567

21234567890123456789012345678901212345678901234567890123456789012123456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901212345678901234567890123456
21234567890123456789012345678901212345678901234567890123456789012123456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901212345678901234567890123456
21234567890123456789012345678901212345678901234567890123456789012123456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901212345678901234567890123456
© ÊÎ-ÈÍÂÅÑÒ 2003
VIII

456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901212345678901234567890123456789012123456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901
456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901212345678901234567890123456789012123456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901
456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901212345678901234567890123456789012123456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901

VIII ÆÈËÛÅ ÄÎÌÀ


--- IX

Раздел 1.
Информационная
ОСНОВА IX

и ПРИНЦИПЫ
построения
ИНФОРМАЦИЯ существует в виде данных, пред
ставляющих собой набор конкретных значений,
количественных или качественных параметров, ха
рактеризующих тот или иной объект. Данные ста
новятся информацией, когда они являются новы
ми для получателя, позволяют устранять неопре
деленность сложившейся ситуации, необходимы
для принятия решения.

Российская
архитектурно9строительная
энциклопедия,
1996.

21234567890123456789012345678901212345678901234567890123456789012123456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901212345678901234567890123456
21234567890123456789012345678901212345678901234567890123456789012123456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901212345678901234567890123456
21234567890123456789012345678901212345678901234567890123456789012123456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901212345678901234567890123456
© ÊÎ-ÈÍÂÅÑÒ 2003
1.
Информационная основа
и принципы построения
1.1. их стоимости в других странах Содружества Не
Информационная основа зависимых Государств, в Латвии, Литве и Эсто
нии.
для разработки
справочника 1.3.
Круг пользователей
Информационной основой справочника яви
лись: проектносметная документация по типовым
и индивидуальным проектам жилых домов; ук Справочник рассчитан на специалистов в об
рупненные показатели восстановительной стоимо ласти определения стоимости строительства и
сти и стоимости строительномонтажных работ; оценки недвижимости, получивших базовое обра
зование в центрах обучения данной профессии,
X различные виды нормативов; данные о средних в строительных академиях и ВУЗах, на строи
показателях затрат на привязку типовых проек
тов, информация об индексах цен в строительстве. тельных факультетах других вузов. Справочник
При формировании блока стоимостных по может использоваться владельцами жилой не
казателей по элементам зданий и по жилым движимости, инвесторами, страховыми компани
домам справочника в качестве первичной ин ями, банками, органами государственного управ
формации использованы разработки институ ления при решении различных задач, связанных
тов ЦНИИЭП жилища, ЦНИИЭП граждан с определением стоимости строительства и не
сельстроя, Мосгражданпроекта, Гипролеспрома, движимости.
Центрального института типового проектирова
ния, а также нормы Минфина РСФСР и Уп 1.4.
равления Государственного страхования по Использование
Московской области для оценки строений, блок)секционного метода расчета
принадлежащих гражданам.
справочных показателей
1.2. Назначение
В основу создания номенклатуры многоэтаж
и сфера применения ных жилых зданийаналогов положен блоксек
справочника ционный метод проектирования, дающий воз
можность компоновать из блоксекций и эле
Представленная в справочнике информация ментов блокировки дома различной конфигура
предназначается для использования при определе ции и протяженности с различным набором
нии стоимости замещения оцениваемых объектов квартир, с различными вариантами планировоч
в рамках затратного подхода. Стоимость замеще ного решения первого этажа (с колясочными,
ния определяется как текущая стоимость нового электрощитовыми, сквозными проходами, про
аналогичного объекта, эквивалентного по основ ездами и т.п.).
ным параметрам оцениваемому объекту. Объекта Серии жилых домов имеют в своем составе
ми оценки могут выступать как эксплуатируемые домапредставители и блоксекции различной
объекты, так и объекты, незавершенные строи конфигурации с различным набором квартир, а
тельством. Данный справочник может быть также именно: рядовые, торцовые, поворотные с внут
использован при определении стоимости строи ренними и наружными углами под 135°, угло
тельства на ранних стадиях инвестиционного про вые (под углом 90°) или торцовоповоротные, к
цесса. которым могут примыкать смежные секции под
Основной сферой применения справочника углом 90°.
является преобладающая часть регионов Россий Вариантность положения блоксекций в заст
ской Федерации. Учитывая сопоставимость тех ройке обеспечивается наличием в проектах раз
нических решений жилых зданий, справочник личных элементов блокировки, а также вариантов
может использоваться и при проведении оценок планировочного решения первого этажа.

456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901212345678901234567890123456789012123456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901
456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901212345678901234567890123456789012123456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901
456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901212345678901234567890123456789012123456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901

X ÆÈËÛÅ ÄÎÌÀ
--- XI

По каждому проектуаналогу, составленному вариантов решений ограждений лоджий и бал


из блоксекций и элементов блокировки, приве конов, варианты отделки внутренних стен, по
дены следующие данные: номер (код) проекта, толков и перегородок, а также различные кон
состав блоксекций и элементов блокировки, их структивные решения санузлов (сантехкабины,
коды. или из отдельных плоских элементов), заполне
ния проемов (со спаренными переплетами, с
1.5. двойным или тройным остеклением и с раздель
Учет типологических ными переплетами), кровли (совмещенная с
внутренним водостоком и с теплым или холод
особенностей зданий ным чердаком, совмещенные с неорганизован
ным водостоком).
Типологические особенности зданийаналогов Изменение динамики стоимости зданий рас
характеризуются следующими показателями: сматривается в разрезе нескольких наиболее ха
этажность; планировочный тип (коттедждом на 1 рактерных конструктивных систем, отличающих
семью, блокированный, секционный, коридор ся применением различных видов основных мате
ный); число квартир; типы квартир, их площадь; риалов в несущих и ограждающих конструкциях
площадь балконов, лоджий; общая площадь и (см. таблицу 1.1).
объем на здание; площадь подвала или техничес
кого этажа. XI
1.6. Дифференциация
Однотипные квартиры, маркированные буквой
“А”, относятся к малым квартирам, маркирован
стоимостных показателей
ные буквой “Б” — к большим квартирам. по классам качества зданий
Основная конструктивная характеристика зда
ний определяется: В связи с невозможностью размещения в со
а) материалом несущих стен (крупнопанель ставе справочников оценщика детализированной
ные, кирпичные, блочные, монолитные, деревян информации о качестве всех конструктивных
ные); элементов здания и видов его инженерного обо
б) конструктивной схемой зданий (с попереч рудования, в данном справочнике в порядке по
ными или продольными несущими стенами); становки вопроса и в качестве базы для дискус
в) шагом и пролетами основных несущих сии специалистов вводятся три класса качества
конструкций. зданий: экономичный; средний; улучшенный
Отделка здания характеризуется: видом отдел (см. таблицу 1.2 на следующей странице).
ки фасадов; характером внутренней отделки стен
и перегородок; типом полов; типом оконных пе 1.7. Форматы представления
реплетов. справочной информации по блок)
Инженерное оборудование характеризуется:
типом систем водоснабжения, канализации, ото
секции и жилому дому
пления и вентиляции; наличием лифтов, мусопро
водов и др. По каждому из зданий аналогов содержится
Проектыаналоги предусматривают варианты техническая характеристика объемнопланировоч
различных видов отделки наружных панелей и ных и конструктивных решений и показатели сто

Tаблица 1.1.
Классы конструктивных систем зданий

Основной материал Основной материал Класс конструктивной


ограждающих конструкций несущих конструкций системы
Кирпич Железобетон и сталь КС-1
Древесина КС-2
Железобетон Железобетон в бескаркасных системах КС-3
Железобетон в каркасных системах КС-4
Сталь КС-5
Комбинация тонкого металлического листа
Сталь и железобетон КС-6
и эффективных теплоизоляционных материалов
Древесина
Древесина КС-7
и другие конструктивные материалы

21234567890123456789012345678901212345678901234567890123456789012123456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901212345678901234567890123456
21234567890123456789012345678901212345678901234567890123456789012123456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901212345678901234567890123456
21234567890123456789012345678901212345678901234567890123456789012123456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901212345678901234567890123456
© ÊÎ-ÈÍÂÅÑÒ 2003
1.
Èíôîðìàöèîííàÿ ÎÑÍÎÂÀ
è ÏÐÈÍÖÈÏÛ ïîñòðîåíèÿ

Таблица 1.2.
Основные признаки классов качества отделки жилых зданий
Наименование признаков Классы качества
Э С У
1. Фасады зданий
- отделка фасадов наиболее долговечными материалами, повышающ ими их эстетический +
уровень;
- то же с отделкой фактурным слоем бетона или покрытием красками; +
- то же без отделки с расшивкой (покраской) швов +
2. Цоколи зданий
- с облицовкой плиткой кабанчик; +
- с фактурным слоем из декоративного бетона; +
- то же без отделки +
3. Окна и балконные двери
- с раздельными переплетами и тройным остеклением; +
- со спаренными переплетами с покрытием масляными красками; +
- то же с покрытием эмалью +
4. Внутренняя отделка стен перегородок и потолков
- оклейка тиснеными обоями; +
XII - оклейка улучшенными обоями; +
- клеевая покраска стен и потолков +
5. Полы в комнатах и коридорах
- из паркета +
- из паркетной доски или реечных щ итов; +
- дощ атые из линолеума +
6. Инженерное оборудование
- сантехкабины заводской сборки с облицовкой плиткой на всю высоту; +
- сантехкабины с облицовкой панелей на 1,2 м со сборкой по месту; +
- сантехкабины из панелей россыпью с масляной покраской панелей; +

имости на 1 кв.м. общей площади здания. Пока б) конструктивной схемой зданий (с попе
затели стоимости приведены в целом по зданию речными или продольными несущими стенами);
и в разрезе основных конструктивных элемен в) шагом и пролетами основных несущих
тов в рублях и в процентах. По преобладающей конструкций (см. графические материалы к раз
части зданий содержится графическая информа делам).
ция. В пятой графе указан класс конструктивной
В первой графе “Наименование и общая ха системы. Разделение всех зданийаналогов на
рактеристика зданий” таблиц разделов 3 и 4 конструктивные системы является авторской
приведена информация о площади одной квар разработкой компании «КоИнвест» и связано с
тиры каждого типа. Отметим, что в состав этой неравномерным ростом цен на основные конст
площади не входят площади лоджий, балконов, рукционные материалы. Так, все зданияанало
веранд, террас. ги разделены на 7 классов конструктивных си
В третьей графе указанных таблиц приведе стем в соответствии с преобладанием опреде
ны показатели общей площади квартир, при оп ленного конструктивного материала в несущих
ределении которой в соответствии со СНиП 2 и ограждающих конструкциях (см. табл. 1.1).
08.0189* “Жилые здания” включены и площа В шестой графе указаны варианты класса ка
ди лоджий, балконов, веранд, террас и холодных чества по которым далее приводятся показате
кладовых, подсчитываемых со следующими по ли стоимости замещения.
нижающими коэффициентами: для лоджий  В седьмой графе приведены показатели сто
0,5; для балконов и террас  0,3; для веранд и имости замещения в целом по блоксекции или
холодных кладовых  1,0. жилому дому.
В четвертой графе указанных таблиц приво С восьмой по семнадцатую графы приведены
дятся особенности конструктивного решения, показатели стоимости замещения по основным
которое определяется: конструктивным элементам здания,
а) материалом несущих стен (крупнопанель С восемнадцатой по двадцать третью графы
ные, кирпичные, блочные, монолитные, дере приведены показатели стоимости замещения по
вянные); элементам инженерного оборудования.

456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901212345678901234567890123456789012123456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901
456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901212345678901234567890123456789012123456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901
456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901212345678901234567890123456789012123456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901

XII ÆÈËÛÅ ÄÎÌÀ


1. --- XIII

Èíôîðìàöèîííàÿ ÎÑÍÎÂÀ
è ÏÐÈÍÖÈÏÛ ïîñòðîåíèÿ

1.8. б) выплаты, обусловленные районным регули


Круг учитываемых рованием оплаты труда;
в) надбавки за подвижной и разъездной харак
затрат тер работ вахтовым методом;
г) суммы, выплачиваемые в размере тарифной
В справочных показателях стоимости, вклю ставки, оклада за дни в пути от места нахожде
ченных в разделы 3, 4, 5, 6 и 7, учтен следующий ния предприятия (пункта сбора) к месту работы
круг затрат: и обратно, предусмотренные графиком работы на
а) прямые затраты (стоимость материалов, сто вахте;
имость эксплуатации машин, оплата труда рабо д) полевое довольствие;
чих); е) оплата дополнительных отпусков;
б) накладные расходы (по нормативам Гос ж) оплата стоимости проезда к месту отдыха
строя России  в процентах от фонда оплаты тру и обратно работникам предприятий, расположен
да рабочихстроителей и механизаторов, диффе ных в районах Крайнего Севера, в приравненных
ренцированных по видам работ); к ним местностях и в отдельных районах Дальне
в) прибыль в строительстве в процентах от го Востока;
фонда оплаты труда рабочих; з) другие виды оплат, входящие в фонд опла
г) усредненная величина доначислений к сто ты труда.
имости по 7 главам сводного расчета стоимости, XIII
В справочных показателях стоимости жилых
в размере 20% от суммы вышеперечисленных со домов не учтены ряд прочих работ и затрат, спе
ставляющих, учитывающая затраты по 812 гла цифичных для конкретных условий осуществле
вам этого расчета, непредвиденные работы и зат ния строительства:
раты и ряд местных налогов. а) содержание временной связи;
При определении базисной стоимости и реги б) затраты на первичную очистку от снега;
ональных коэффициентов уровня стоимости ис в) затраты на снегоборьбу;
пользованы следующие методические подходы: г) затраты на ремонт и восстановление автодо
а) стоимость материалов в конкретных регио рог;
нах Российской Федерации определена на осно д) затраты на командирование работников;
вании обобщения публикуемых Госкомстатом РФ е) затраты, связанные с подвижным характе
данных о стоимости материаловпредставителей; ром работы;
б) текущая стоимость эксплуатации машин оп ж) затраты на авиатранспорт;
ределена путем умножения соответствующих з) затраты на перебазирование подрядных
сметных расценок 1984 г. на усредненное значе организаций;
ние индекса текущих цен по этой статье затрат. и) дополнительные затраты,связанные с вы
в) оплата труда в строительстве в различных полнением работ вахтвым методом;
регионах Российской Федерации учтена на уров к) затраты на оргнабор рабочих и др.
не, зафиксированном государственной статистикой. Предполагается, что при привязке справочных
В справочных показателях стоимости в соста показателей к местным условиям оценщики вве
ве доначислений к стоимости прямых затрат, на дут специальную поправку на уровень прочих
кладных расходов и прибыли подрядчика учте затрат.
ны затраты на временные здания и сооружения, В справочных показателях не учтен налог на
зимние удорожания, земельный налог, другие на добавленную стоимость.
логи, сборы и обязательные платежи, затраты на
проектные и изыскательские работы, содержание 1.9.
дирекции строящихся предприятий, непредвиден
ные работы и затраты, технический и авторский
Алгоритм расчета
надзор и др., (более детальная информация содер справочных стоимостных
житься в разделе 2). показателей
В составе фактических показателей оплаты
труда и цен на материалы франкоприобъектный В качестве ресурсной основы для пересчета
склад строительной площадки учтена полная сто стоимости в текущий уровень цен и для опреде
имость соответствующих ресурсов, используемых ления региональных коэффициентов уровня сто
в строительстве. имости использованы ресурснотехнологические
Так в фонде оплаты труда рабочих учтены: модели КОИНВЕСТ по 90 группам ресурсов, по
а) надбавки к тарифным ставкам и окладам; воз 7 классам конструктивных систем зданий и по 63
награждения (процентные надбавки) за выслугу лет; конструктивным элементам и видам работ.

21234567890123456789012345678901212345678901234567890123456789012123456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901212345678901234567890123456
21234567890123456789012345678901212345678901234567890123456789012123456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901212345678901234567890123456
21234567890123456789012345678901212345678901234567890123456789012123456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901212345678901234567890123456
© ÊÎ-ÈÍÂÅÑÒ 2003
1.
Èíôîðìàöèîííàÿ ÎÑÍÎÂÀ
è ÏÐÈÍÖÈÏÛ ïîñòðîåíèÿ

Преобразование опубликованной или прошед информационноаналитический бюллетень «Ин


шей экспертизу первичной информации о стоимо дексы цен в строительстве», «Региональноэконо
сти строительства в текущий уровень стоимости мические коэффициенты стоимости ресурсов, зда
(на 1 января 2003 года) произведено следующим ний и сооружений», «Показатели восстановитель
образом: ной стоимости по конструктивным элементам и
Сс = С84 х Кпз х И01.98/84, видам работ»), произведено с помощью программ
где: ного комплекса КОИНВЕСТ на основе резуль
Сс  стоимостные показатели, приведенные в татов государственного статистического наблюде
разделах 3 и 4 справочника; ния за средним уровнем цен в строительстве в ре
С84  показатели стоимости строительства зда гионахсубъектах Российской Федерации.
ний для базового региона (Московской области), Региональные коэффициенты для территорий,
включающие в себя все прямые затраты, наклад расположенных севернее Полярного круга, уста
ные расходы и плановые накопления в уровне новлены в размере, превышающем на 20% размер
сметных норм и цен 1984 г.; коэффициента, рассчитанного КОИНВЕСТ для
К пз  коэффициент, учитывающий средний части региона Российской Федерации, располо
уровень доначислений к стоимости прямых затра женной южнее Полярного круга (по аналогии с
т,накладных расходов и прибыли; решением по этому вопросу, принятым в сборни
И01.03/84  индексы текущих цен на строительно ках укрупненных показателей восстановительной
XIV
монтажные работы для Московской области по стоимости зданий и сооружений).
состоянию на 01.01.2003г по сравнениюс уровнем Корректирующие коэффициенты и поправки,
сметных цен на 01.01.1984г. При формировании учитывающие различия в объемнопланировочных
разделов 3 и 4 указанные индексы рассчитыва и конструктивных решениях представлены в раз
лись с использованием ресурснотехнологических делах 2 и 8 справочника.
моделей по 7 классам конструктивных систем
зданий. Индексы текущих цен на строительно 1.11.
монтажные работы на 1 января 2003 г. по срав Кодировка и сокращения
нению со сметными ценами 1984 г. разработаны
на основании “Основных положений расчета ин
В первой графе таблиц разделов 3 и 4 над
дексов цен по капитальным вложениям и элемен
наименованием жилого дома, блоксекции или
там их технологической структуры”, согласован
элемента блокировки приводится четырехразряд
ных с Госстроем СССР и утвержденных Госком
ный код, предназначенный для использования
статом СССР 15.05.91г., а также результатов ста
при ссылках в отчетах об оценке на источник
тистических наблюдений за уровнем цен на ре
справочной информации о восстановительной сто
сурсы, потребляемые в строительстве.
имости.
Например:
1.10.
Формирование блока
0. 0. 0. 00.
корректирующих коэффициентов
   
раздел подраздел основной порядковый
При формировании блока корректирующих справочника материал номер
коэффициентов, учитывающих климатические
стен
особенности в различных регионах Российской
Федерации (раздел 8.1 справочника), в качестве 1  кирпич
первичной информации использованы разработки 2  панели
указанных выше институтов, а также исходные 3  крупные блоки
материалы по объектампредставителям, приня 4  дерево
тым в регионах для разработки укрупненных по 5  монолит
казателей базисной стоимости (УПБС) по мето
дике ЦНИИЭУС, утвержденной Госстроем Рос Кроме указанного четырехразрядного кода в
сии. ссылке на справочник необходимо указывать так
Формирование блока региональноэкономичес же класс качества отделки (Э, С, или У) (см.
ких коэффициентов уровня стоимости строитель таблицу. 1.2.). С учетом этого код будет иметь
ства публикуемых в изданиях КОИНВЕСТ из вид: 0.0.0.00.0., например:
серии «Справочник оценщика» (ежеквартальный 4. 2. 1. 02. С

456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901212345678901234567890123456789012123456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901
456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901212345678901234567890123456789012123456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901
456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901212345678901234567890123456789012123456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901

XIV ÆÈËÛÅ ÄÎÌÀ


1. --- XV

Èíôîðìàöèîííàÿ ÎÑÍÎÂÀ
è ÏÐÈÍÖÈÏÛ ïîñòðîåíèÿ

Список
условных сокращений
При подготовке табличных
материалов разделов 37 введе
ны и используются следующие
сокращения:

Полное наименование материала Принятое сокращение

Алюминий ................................................................................................... ал.

Асбестоцемент ............................................................................................ ац XV

Асфальт ..................................................................................................... асф.

Асфальтобетон ........................................................................................... аб

Бетон, монолитный бетон ............................................................... бет.

Бутобетон ......................................................................................... бут.бет.

Гипсобетон .................................................................................................... гб

Дерево ........................................................................................................ дер.

Кирпич .................................................................................................... кирп.

Керамзитобетон ......................................................................................... кб

Линолеум ................................................................................................. лин.

Металл ....................................................................................................... мет.

Монолитный железобетон ................................................................ мжб

Сборный железобетон ......................................................................... сжб

Сталь .............................................................................................................. ст.

Стальной профилированный настил ................................ профнаст.

21234567890123456789012345678901212345678901234567890123456789012123456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901212345678901234567890123456
21234567890123456789012345678901212345678901234567890123456789012123456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901212345678901234567890123456
21234567890123456789012345678901212345678901234567890123456789012123456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901212345678901234567890123456
© ÊÎ-ÈÍÂÅÑÒ 2003
XVI

456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901212345678901234567890123456789012123456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901
456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901212345678901234567890123456789012123456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901
456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901212345678901234567890123456789012123456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901

XVI ÆÈËÛÅ ÄÎÌÀ


--- XVII

XVII

РЕКОМЕНДАЦИИ
по
использованию

21234567890123456789012345678901212345678901234567890123456789012123456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901212345678901234567890123456
21234567890123456789012345678901212345678901234567890123456789012123456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901212345678901234567890123456
21234567890123456789012345678901212345678901234567890123456789012123456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901212345678901234567890123456
© ÊÎ-ÈÍÂÅÑÒ 2003
XVIII

456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901212345678901234567890123456789012123456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901
456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901212345678901234567890123456789012123456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901
456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901212345678901234567890123456789012123456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901

XVIII ÆÈËÛÅ ÄÎÌÀ


--- XIX

Ðàçäåë 2.
ÐÅÊÎÌÅÍÄÀÖÈÈ
ïî èñïîëüçîâàíèþ XIX

ÝÒÎÒ ÐÀÇÄÅË ñïðàâî÷íèêà ÿâëÿåòñÿ


ïðèíöèïèàëüíî âàæíûì äëÿ ðàáîòû îöåí-
ùèêà. Ïðèñòóïàÿ ê ïðàêòè÷åñêîé ðàáîòå ïî
âûáîðó îáúåêòà-àíàëîãà, îïðåäåëåíèþ ñîñ-
òàâà è âåëè÷èíû êîððåêòèðîâîê è ðàñ÷åòó
ñêîððåêòèðîâàííîé âåëè÷èíû ñòîèìîñòè
îöåíèâàåìîãî æèëîãî äîìà, öåëåñîîáðàçíî
ïðåäâàðèòåëüíî äîñêîíàëüíî îçíàêîìèòüñÿ
ñî âñåìè ïóíêòàìè, ôîðìàìè è òàáëèöàìè,
âêëþ÷åííûìè â ñîñòàâ “Ðåêîìåíäàöèé ïî
èñïîëüçîâàíèþ”.

21234567890123456789012345678901212345678901234567890123456789012123456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901212345678901234567890123456
21234567890123456789012345678901212345678901234567890123456789012123456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901212345678901234567890123456
21234567890123456789012345678901212345678901234567890123456789012123456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901212345678901234567890123456
© ÊÎ-ÈÍÂÅÑÒ 2003
2.
ÐÅÊÎÌÅÍÄÀÖÈÈ
ÏÎ ÈÑÏÎËÜÇÎÂÀÍÈÞ

2.
Рекомендации
по использованию
2.1. o Преобладающие материалы:
Последовательность  наружных стен;
 внутренних стен;
оценки  перекрытий;
 перегородок;
Оценку с использованием справочника реко  заполнение оконных и
мендуется выполнять в последовательности: дверных проемов;
а) подготовить исходные данные об оценивае  кровли;
мом здании;  полов;
б) подобрать справочное здание аналог из таб  отделки: наружной;
лиц, приведённых в разделе 4, и выписать из него внутренней.
XX все технические параметры и справочные стоимо o Класс конструктивной системы здания.
стные показатели (или рассчитать справочные o Особенности инженерного оборудования
технические показатели, используя справочные здания.
данные по блоксекциям и элементам блокиров o Класс качества здания.
ки, приведенные в разделе 3);
в) определить номенклатуру корректирующих
коэффициентов (поправок) к справочной стоимо 2.3.
сти; Методы определения
г) рассчитать количественные значения кор исходных данных
ректирующих коэффициентов;
д) произвести расчёты стоимости здания на
Общая площадь квартир дома и объем здания
основе показателей пунктов “б” и “г”.
должны определяться в соответствии со строи
тельными нормами и правилами “ Жилые здания”
СНиП 2.08.0189*, включенными в состав норма
2.2. тивного документа Минстроя России (см. в кон
Состав исходных данных це раздела выписку из указанного нормативного
для оценки документа).
В соответствии со СНиП 2.08.0189 * площадь
Исходные данные об оцениваемом здании ре квартир следует определять как сумму площадей
комендуется подготовить в следующем составе: жилых комнат и подсобных помещений без уче
o Регион (республика, область, город). та лоджий, балконов, веранд, террас и холодных
o Год ввода в эксплуатацию. кладовых, тамбуров.
o Тип здания (по материалу стен). При определении общей площади следует раз
o Объёмнопланировочные параметры: личать общую площадь квартир жилых зданий,
 общая площадь квартир, кв.м; которая определяется как сумма общих площадей
 объём, куб. м; квартир этих зданий, при том общую площадь
 этажность; квартир следует определять как сумму площадей
 число секций; их помещений с учетом площадей лоджий, балко
 число квартир; нов, веранд, террас, подсчитываемых с понижаю
 средняя общая площадь щими коэффициентами:
квартиры, кв.м; для лоджий  0,5, для балконов и террас  0,3,
 длина и ширина дома, м; для веранд и холодных кладовок  1,0.
 площадь балконов и Высота этажа для многоэтажных зданий указы
лоджий, кв.м; вается от пола до пола следующего этажа. Для
 высота этажа, м; одноэтажных зданий в качестве высоты этажа при
 объем подвала, куб. м; нимается высота “в свету”  от пола до потолка.
 объем технического Класс конструктивной системы здания уста
этажа,куб.м; навливается путем сопоставления исходных дан

456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901212345678901234567890123456789012123456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901
456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901212345678901234567890123456789012123456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901
456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901212345678901234567890123456789012123456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901

XX ÆÈËÛÅ ÄÎÌÀ
2. --- XXI

ÐÅÊÎÌÅÍÄÀÖÈÈ
ÏÎ ÈÑÏÎËÜÇÎÂÀÍÈÞ

ных о преобладающем материале конструкций с СЭБj  то же для jго элемента блокировки, руб
показателями классификационной таблицы 1.1. на 1 элемент блокировки;
Класс качества здания устанавливается n  суммарное количество блоксекций в жи
путём сопоставления имеющейся информации по лом доме, включая рядовые, торцевые, угловые,
оцениваемому объекту с классификационной таб поворотные и др. виды секций;
лицей 1.2. m  суммарное количесство элементов блоки
ровки в жилом доме, включая различные виды
2.4. объемных и плоских элементов блокировки.
Подбор SБСi  общая площадь квартир рассматриваемо
го iого вида блоксекции, указанная в третьей
здания)аналога графе таблиц раздела 3, кв. м;
SЭБj  общая площадь jого вида рассматрива
Подбор справочного зданияаналога произво емого элемента блокировки, указанная в третьей
дится следующим образом: графе таблиц раздела 3 (для плоских элементов
а) просматривается оглавление разделов 4, 5, : блокировки этот показатель отсутствует) , кв.м.
и 7, выбирается их подраздел, соответствующий При определении состава блоксекций и эле
оцениваемому зданию по этажности и основному ментов блокировки рекомендуется ориентировать
материалу стен; ся на графический материал по схемам компонов
б) просматриваются технические описания зда ки аналогичных многосекционных домов соответ XXI
нийаналогов выбранного подраздела и из них ствующей серии, приводимых в графическом ма
отбирается зданиеаналог с планировочными ре териале соответствующего раздела 4, а также на
шениями, наиболее близкими к оцениваемому детальные планы соответствующих блоксекций и
зданию; элементов блокировки, приводимые в разделе 3.
в) принимается решение о выборе класса ка При заполнении табл. 2.1 часть информации о
чества зданияаналога с учетом класса качества зданияханалогах может быть извлечена из опи
оцениваемого здания. саний, приведенных на страницах в разделах 3 и
4 , а часть  из графических материалов, прило
2.5. женных в указанных разделах.
Определение справочной
стоимости здания)аналога 2.6.
на основе покзателей по блок) Принципы подхода к
секциям и элементам блокировки корректировке справочных
стоимостных показателей
Справочные показатели по зданиюаналогу
могут быть сформированы также на основе пока При оценке конкретного жилого здания предус
зателей по блоксекциям и элементам блокиров мотрена возможность корректировки справоч ных
ки, приведенным в разделе 3. При этом удельные показателей, учитывающих неко торое несоответ
стоимостные показатели по каждой из граф таб ствие оцениваемого объекта объектуаналогу по
лиц на нечетных страницах разделов 3 рассчиты объемно планировочным и конструктивным пара
ваются по формуле : метрам, региональноэкономи ческим, природно
климатическим и местным условиям осуществле
n m  1

С 3 =  C БСi + ∑C ЭБj  × n m
ния строительства*). Предусматривается введение
поправок как в обсолютном выражении, так и в
 i =1 
j =1

i =1
SБСi +
j =1
∑SЭБj виде корректи рующих коэффициентов, что позво
ляет скорректировать величину полной восстано
где вительной стоимости как в целом по зданию, так
С3  расчетная справочная величина стоимос и в разрезе основных конструктивных элементов,
ти здания составленного из блоксекций и эле видов работ и инженерных систем здания.
ментов блокировки, руб на 1 кв.м общей площа
ди квартир;
СБСi  справочные показатели стоимости i 
ой блоксекции, отобранной из соответствую
щей графы таблиц раздела 3, руб на 1 блок *) Имея в виду, что справочные показатели по
объектаманалогам рассчитаны на районы с расчетной
секцию;
зимней температурой (tн )  30° C.

21234567890123456789012345678901212345678901234567890123456789012123456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901212345678901234567890123456
21234567890123456789012345678901212345678901234567890123456789012123456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901212345678901234567890123456
21234567890123456789012345678901212345678901234567890123456789012123456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901212345678901234567890123456
© ÊÎ-ÈÍÂÅÑÒ 2003
2.
ÐÅÊÎÌÅÍÄÀÖÈÈ
ÏÎ ÈÑÏÎËÜÇÎÂÀÍÈÞ

Решение вопроса об объеме работы по коррек 1. Устанавливаются различия в объемнопла


тировке справочных стоимостных показателей нировочных решениях и конструктивных решени
рекомендуется принимать на основе сопоставле ях, в отделке и в инженерном оборудовании до
ния параметров оцениваемого здания с парамет мов, в условиях строительства.
рами зданийаналогов (см. табл. 2.1). 2. На основании анализа (по табл. 2.1) выяв
Выявление факторов изменения стоимости ляются факторы, вызывающие изменение сметной
здания производится в последовательности: стоимости 1м2 общей площади дома.
Таблица 2.1
Сопоставление параметров оцениваемого здания и зданийаналогов
№ п/п Наименование характеристик и Оцениваемое Здания-аналоги
параметров здания, ед. Измерения здание

код... код...
1. Район расположения (республика,
регион, населенный пункт )
2. Объемно-планировочные параметры
2.1 Количество этажей
XXII 2.2 Высота этажа, м
2.3 Число секций
2.4 Число квартир
2.5 Строительный объем, куб.м
2.6 Общ ая площ адь квартир, м2
2.7 Средняя общая площ адь квартиры, м2
2.8 Длина дома, м
2.9 Ширина дома, м
2.10 Площ адь балконов и лоджий, м2
3. Преобладающий материал:
- наружных стен
- внутренних стен
- перекрытий
- перегородок
- окон
- дверей
- кровли
- полов
- наружной отделки
- внутренней отделки
4. Класс конструктивной системы здания
5. Состояние грунтов (сухие, мокрые,
вечномерзлые)
6. Расчетное сопротивление грунта
(кГс/см2)
7. Район сейсмичности (кол-во баллов)
8. Наличие (+, -) и особенности
инженерного оборудования
- отопление , вентиляция
- водоснабжение холодное
- водоснабжение горячее
- канализация
- отопление
- электроосвещение
- слаботочные устройства
- газоснабжение
- лифты
9. Класс качества здания

456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901212345678901234567890123456789012123456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901
456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901212345678901234567890123456789012123456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901
456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901212345678901234567890123456789012123456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901

XXII ÆÈËÛÅ ÄÎÌÀ


2. --- XXIII

ÐÅÊÎÌÅÍÄÀÖÈÈ
ÏÎ ÈÑÏÎËÜÇÎÂÀÍÈÞ

К факторам увеличения стоимости относятся: где Со и Сс  стоимость конструктивного эле


а) улучшение планировочных решений квар мента соответственно для оцениваемого и для
тир (устройство дополнительных подсобных по справочного здания, сооружения;
мещений в квартирах, увеличение площади балко ϕс и ϕо  ценностные коэффициенты для рас
нов, лоджий, устройство в доме колясочных, про сматриваемого конструктивного элемента соответ
ходов (проездов); ственно для оцениваемого и справочного здания,
б) применение более качественного материала сооружения (см. раздел 8.2)
покрытия полов; Фундаментные поправки определяются на от
в) улучшение качества внутренней и наружной личия в прочности грунтов, в глубине заложения
отделки домов. фундаментов. В справочных показателях затраты
г) применение улучшенных типов санитарно на устройство фундаментов учтены, как правило,
технического оборудования; при расчетном давлении на грунт основания 2,5
д) наличие более сложных грунтовых условий и кгс/см2.
сейсмичность района строительства более 6 баллов. В случае устройства фундаментов при другом
расчетном давлении следует учитывать поправки,
2.7. приведенные в табл. 2.12 и 2.13.
В случае устройства свайных фундаментов
Поправки на отличия вместо ленточных следует учитывать поправки на
в объемно)планировочных XXIII
устройство свайных фундаментов сеч. 30 х 30 см
решениях при разной длине свай и несущей способности,
(табл. 2.12 и 2.13).
3. Изменение стоимости 1м2 общей площади
квартир рассчитывается с использованием уста 2.9.
новленных закономерностей влияния на неё: Поправки, выраженные в виде
 средней общей площади квартир (принима корректирующих коэффициентов
ется согласно табл. 2.3) ;
к стоимости всего здания
 протяженности дома (табл.2.4) ;
 типа дома по числу квартир и секций (табл.
2.5) ; Региональноклиматические поправки опреде
 ширины корпуса (табл. 2.6 и 2.7) ; ляются с помощью раздела 5.1 справочника.
 планировочного расположения лестниц ( Корректирующий коэффициент на различие
табл. 2.8 и 2.9); в сейсмичности (Ксейсм) вводится в случае, когда
 числа этажей ( табл. 2.10); оцениваемое здание располагается в районе с сей
 высоты этажа (табл. 2.11). смичностью, отличающейся от сейсмичности, для
которой рассчитаны стоимостные показатели в
данном справочнике :
2.8.
αj
Поправки на отличия Ксейсм = ———,
в конструктивных решениях αc
где
Конструктивные поправки рассчитываются αc , αj  коэффициенты уровня сто
только при существенных отличиях в конструк имости здания соответственно при сейсмичности,
тивных решениях отдельных элементов зданий с учтенной в справочнике (6 баллов), и при
использованием показателей, приведенных в сейсмичности в jом районе расположения оце
табл. 2.12 и 2.13. ниваемого объекта (табл. 2.2).
Если техническое решение конструктивного
элемента оцениваемого здания или сооружения Таблица 2.2
отличается от технического решения этого же
элемента справочного здания или сооружения, то Сейсмичность в α для зданий
стоимость оцениваемого элемента (Со) рассчиты баллах кирпичных панельных
вается по формуле 1 2 3
6 1 1
ϕo 7 1,03 1,022
Co = Cc • 8 1,065 1,027
ϕc 9 1,145 1,103

21234567890123456789012345678901212345678901234567890123456789012123456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901212345678901234567890123456
21234567890123456789012345678901212345678901234567890123456789012123456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901212345678901234567890123456
21234567890123456789012345678901212345678901234567890123456789012123456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901212345678901234567890123456
© ÊÎ-ÈÍÂÅÑÒ 2003
2.
ÐÅÊÎÌÅÍÄÀÖÈÈ
ÏÎ ÈÑÏÎËÜÇÎÂÀÍÈÞ

Корректирующий коэффициент доначислений где


к стоимости прямых затрат, накладных расходов К регэк  региональноэкономический коэф
и прибыли (Кпз) вводится в случае существенно фициент к справочной стоимости строитель
го отличия доначислений от уровня, учтенного в ства в Московской области, приведенный в
справочных стоимостных показателях. указанных выше изданиях из серии «Справоч
Этот коэффициент определяется: ник оценщика»;
П Кзонэк  зональноэкономический коэффициент
Кпз = , к среднему уровню стоимости в регионе.
1.20
где Корректирующий коэффициент на изменение
П  сложившееся в районе расположения оце цен в строительстве после 1 января 2003 г. (Кинфл)
ниваемого здания соотношение между полной рассчитывается по формуле
сметной стоимостью строительства жилого здания Ио
по всем 12 главам сводного сметного расчета плюс Кинфл = ,
непредвиденные работы и затраты к стоимости по И01.98
локальным сметным расчетам, включающим в себя где
прямые затраты на выполнение работ, накладные Ио и И01.98  рассчитанные к одной и той же
расходы и сметную прибыль ( форма для расчета базе (например, к сметным ценам на 01.01.1984 г.
XXIV
этого показателя приведена в табл. 2.14. ); или к ценам на 01.01.2000 г.) индексы цен соот
1.20  охарактеризованное выше со отношение, ветственно для jого периода проведения оценки
учтенное в разделах 3,4 и 5 справочника. и для 1 января 2003 г. (см. ежеквартальные ин
Региональноэкономические поправки позволя формационно аналитические бюллетени КОИН
ют выйти на уровень стоимости зданий в конк ВЕСТ “Индексы цен в строительстве”).
ретном регионе. При существенном отличии уров
ня стоимости строительства здания в конкретном 2.10.
населенном пункте по сравнению со средним
уровнем стоимости в регионе может вводится со
Сводные показатели стоимости
ответствующая зональноэкономическая поправка с учетом всех видов поправок
к усредненному региональноэкономическому ко
эффициенту. В качестве ориентира для назначе Перечисленные корректирующие показатели
ния зонально экономической поправки могут объединяются в две группы:
использоваться зональные коэффициенты уровня первая группа  поправки, выраженные в руб
стоимости в рассматриваемом регионе по отдель лях на 1 кв.м общей площади квартир (+ увели
ным зонам, применявшимся до 1991 г. чение,  уменьшение);
Интегральный территориально экономичес вторая группа  поправочные коэффициенты к
кий корректирующий коэффициент (Ктеррэк) к справочной стоимости.
стоимости строительства рекомендуется рассчиты Результаты учета корректировок справочной сто
вать по формуле: имости по зданияманалогам и расчета полной вос
становительной стоимости оцениваемого здания
Ктеррэк= Крегэк ґ Кзонэк , рекомендуется свести в таблицу (см. табл. 2.15).

Таблица 2.3
Зависимость стоимости 1м2 общей площади дома от средней общей площади квартир

Уменьшения (увеличение) стоимости (в %) на каждый 1м2 увеличения


Типы домов (уменьшения) средней общей площади квартир при их размере, м2
25-30 31-35 36-40 41-50 51-60 61-70 71-80 81-100 101 и более
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Многоэтажные с лифтами 1,2 0,95 0,8 0,7 0,65 0,6 0,55 0,5 -
4-5-этажные без лифтов 1,1 0,9 0,75 0,65 0,6 0,55 0,5 0,45 -
2-этажные секционные 1,65 1,35 1,05 0,85 0,65 0,5 - - -
2-этажные блокированные с - - 0,95 0,9 0,85 0,7 0,6 0,5 0,3
квартирами в двух уровнях
Одноэтажные двухквартирные - - 1,2 1,15 0,95 0,75 0,65 0,55 0,35
блокированные
Одноэтажные одноквартирные - - 1,25 1,2 1 0,8 0,7 0,6 0,4

456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901212345678901234567890123456789012123456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901
456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901212345678901234567890123456789012123456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901
456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901212345678901234567890123456789012123456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901

XXIV ÆÈËÛÅ ÄÎÌÀ


2. --- XXV

ÐÅÊÎÌÅÍÄÀÖÈÈ
ÏÎ ÈÑÏÎËÜÇÎÂÀÍÈÞ

Таблица 2.4
Отрицательная величина стоимости 1м2 общей площади жилых домов
при различной их протяженности
Протяженность Уровень стоимости, % , Протяженность Уровень стоимости, % ,
домов, м при этажности домов домов, м при этажности домов

4-5 9 и более 4-5 9 и более


1 2 3 4 5 6
25 102 104,5 85 99,1 99,42
35 101,2 102,7 95 98,9 99,1
45 100,6 101,2 105 98,7 98,8
55 100 100,6 125 98,5 98,5
65 99,7 100 145 98,3 98,3
75 99,4 99,7 - - -

Таблица 2.5
Зависимость стоимости 1м2 общей площади жилых домов
от типа дома, числа квартир и секций
Уровень стоимости, % ,
Единица при числе квартир или секций
Типы домов XXV
измерения
1 2 3 4 более 4
1 2 3 4 5 6 7
Секционные 2-этажные Секция 100 96 93 91,5 90,7
Усадебные 2-этажные с Квартира 100 96 94 92 90,5
квартирами в двух уровнях
Одноэтажные с мансардой Квартира 100 95 - - -
Одноэтажные Квартира 100 92 89 86 85

Таблица 2.6
Зависимость стоимости 1м2 общей площади многоквартирных жилых домов
от ширины корпуса
Ширина Уровень стоимости , % , при этажности домов
корпуса, с поперечными несущими стенами с продольными несущими стенами
м 4-5 9 и более 4-5 9 и более
1 2 3 4 5
9 102,8 103,7 103,2 104
10 101,1 101,5 101,5 101,8
11 100 100 100 100
12 99,2 99,1 98,5 98,4
13 98,7 98,6 97,5 97,5

Таблица 2.7
Уровень стоимости 1м2 общей площади одно!двухквартирных жилых домов
при различной ширине корпуса
Изменение стоимости, % , в домах
с поперечными несущими стенами с продольными несущими стенами
Ширина
одноквар- блокированных одноквар- блокированных
корпуса, м
тирных одноэтаж- с квартирами в тирных одноэтаж- с квартирами в
ных двух уровнях ных двух уровнях
1 2 3 4 5 6 7
7,2 102,3 102,6 102,9 102,3 102,7 103
9 101,1 101,3 101,5 101,1 101,4 101,6
9,6 100,5 100,6 100,7 100,5 100,7 100,8
10,8 100 100 100 100 100 100
12 99,5 99,4 99,3 99,5 99,4 99,3
13,2 99,2 99 98,8 99,2 99 98,9

21234567890123456789012345678901212345678901234567890123456789012123456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901212345678901234567890123456
21234567890123456789012345678901212345678901234567890123456789012123456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901212345678901234567890123456
21234567890123456789012345678901212345678901234567890123456789012123456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901212345678901234567890123456
© ÊÎ-ÈÍÂÅÑÒ 2003
2.
ÐÅÊÎÌÅÍÄÀÖÈÈ
ÏÎ ÈÑÏÎËÜÇÎÂÀÍÈÞ

Таблица 2.8
Уровень стоимости 1м2 общей площади 9!этажных жилых домов со светлой лестницей
при различной ширине корпуса (в %)
В домах
Ширина дома, м с частым и широким шагом с внутренней продольной несущей
поперечных несущих стен стеной
1 2 3
9 103,7 104,2
10 101,5 101,8
11 100 100
12 99,1 98,4
13 98,6 97,5

Таблица 2.9
Уровень стоимости 1м2 общей площади с лестницей в центре плана
при различной ширине корпуса
Ширина дома, м Стоимость 1м2 общей площади, %
1 2
XXVI 13 100
14 99,1
15 98,3

Таблица 2.10
Поправки к стоимости 1м2 общей площади на различие в количестве этажей
и на различие количества квартир на этаже

а) Многосекционные дома с 4мя квартирами на этаже


при средней площади квартир (5557 м2)
в % на 1м2 общей площади
Количество этажей При увеличении числа этажей При уменьшении числа этажей
в справочном объекте-
на 1 этаж на 2 этажа на 1 этаж на 2 этажа
аналоге
1 2 3 4 5
9 -0,8 - 1,6 2,5
12 -1 - 1,9 -
16 -0,7 - 2,4 3,1

б) Односекционные дома с разным количеством квартир на этаже

средняя общая площадь квартир 5557 м2


Единица Этаж ность
изме- 9 12 16
рения Количество квартир на этаже
18 трилист-
4 6 8 4 8 8
ник
1 2 3 4 5 6 8 9 10
Стоимость 1м2 % 0 -4,5 -6,5 0 -8,5 0 -2,5
общ ей площ ади

Таблица 2.11
Поправка к стоимости 1м2 общей площади на изменение высоты этажа
по сравнению с базисной высотой этажа 2,8 м

в % к справочной стоимости
Высота этажа, м 2,7 2,8 3 3,3 3,6 4 4,2
Поправки в % -1,3 - 2,6 6,5 10,4 15,6 18,2

456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901212345678901234567890123456789012123456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901
456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901212345678901234567890123456789012123456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901
456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901212345678901234567890123456789012123456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901

XXVI ÆÈËÛÅ ÄÎÌÀ


2. --- XXVII

ÐÅÊÎÌÅÍÄÀÖÈÈ
ÏÎ ÈÑÏÎËÜÇÎÂÀÍÈÞ

Таблица 2.12
КОНСТРУКТИВНЫЕ ПОПРАВКИ ДЛЯ КИРПИЧНЫХ ДОМОВ
добавлять (+) или уменьшать (!) к базовой стоимости строительства, руб. на 1м2 общей площади
В ценах на 01.01.2003г. для домов
Наименование изменяемых конструкций и видов работ этажностью
5эт. 9 эт.
1 2,00 3,00
А. Фундаменты *)
1. При устройстве ленточных фундаментов :
- в мокрых грунтах (100%) 32,43 19,96
- в сухих грунтах с расчетным давлением:
1,5 МПа (кГс/см2) 40,34
2,0 -"- 32,77 25,21
При увеличении глубины заложения на каждые 30 см сверх
- 2,65 м 42,86
- 2,90 м 30,25
2. При устройстве свайных фундаментов сеч. 30 х 30 , безростверковых со
средней несущей способностью :
25 т при длине свай 5 м 121,16 126,67
- надбавка на каждый 1 м длины сверх 30,29 26,16
30 т при длине свай 5 м 85,36 108,77 XXVII
- надбавка на каждый 1 м длины сверх 26,71 23,41
40 т при длине свай 5 м 44,06 96,38
- надбавка на каждый 1 м длины сверх 20,93 22,03
Б. Наружные стены
1. При замене наружных стен из кирпича толщиной 640 мм на кладку стен с 97,04 103,58
облицовкой керамическим лицевым кирпичом
2. При замене терразитовой штукатурки цоколя на облицовку плиткой 17,69 11,25
"кабанчик"
В. Полы
1. При замене в жилых комнатах и коридорах дощатых полов:
- на полы из линолеума (кроме 1 этажа) 60,64 52,81
- на полы из линолеума - ковер на комнату 145,53 150,61
- на полы из реечных щитов 162,58 179,36
- на полы из паркетной доски 151,50 138,88
- на полы из штучного букового паркета 176,75 146,45
- на полы из штучного дубового паркета 208,31 176,75
- на полы из щитового березового паркета 284,07 273,97
Г. Внутренняя отделка
1. При замене мокрой штукатурки:
- на облицовку листами сухой штукатурки 10,37 8,06
- на облицовку листами гипсокартонными 70,52 68,44
- на облицовку панелей (кух., с/узлы) керамической плиткой вместо масляной 33,43 25,08
покраски
2. При замене клеевой окраски стен потолков:
- на оклейку улучшенными обоями 23,42 23,42
- на оклейку тиснеными обоями 74,94 114,74
3. При замене эмалевой окраски деревянных
поверхностей:
- на масляную окраску 8,81 12,34
- на облицовку ПХВ декоративной пленкой 12,61 10,51
- на офанеровку дверей шпоном 96,68 54,64
Д. Окна, балконы, лоджии
1. При замене оконных и балконных блоков с раздельными переплетами на -23,65 -21,50
блоки со спаренными переплетами
2. При замене ограждений балконов ж/бетонных на экраны из армостекла -52,19 -26,10
3. При замене облицовки экранов балконов, лоджий не глазурованной плиткой -2,41 -2,41
на окраску кремнийорганической краской

21234567890123456789012345678901212345678901234567890123456789012123456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901212345678901234567890123456
21234567890123456789012345678901212345678901234567890123456789012123456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901212345678901234567890123456
21234567890123456789012345678901212345678901234567890123456789012123456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901212345678901234567890123456
© ÊÎ-ÈÍÂÅÑÒ 2003
2.
ÐÅÊÎÌÅÍÄÀÖÈÈ
ÏÎ ÈÑÏÎËÜÇÎÂÀÍÈÞ

Таблица 2.13
КОНСТРУКТИВНЫЕ ПОПРАВКИ ДЛЯ ПАНЕЛЬНЫХ, БЛОЧНЫХ, МОНОЛИТНЫХ ДОМОВ
добавлять (+) или уменьшать (!) к базовой стоимости строительства, руб. на 1м2 общей площади
Наименование изменяемых конструкций и видов работ В ценах на 01.01.2003г. для домов
этажностью
5эт. 9 эт.
1 2 3
А. Фундаменты
1. При устройстве ленточных фундаментов :
- в мокрых грунтах (100%) 47,39 24,94
- в сухих грунтах с расчетным давлением:
1,5 МПа (кГс/см2) 110,92 45,38
2,0 -"- 50,42 30,25
При увеличении глубины заложения на каждые 30 см сверх 68,07 43,87
- 2,33 м
- 2,97 м 85,71 37,81
2. При устройстве свайных фундаментов сеч. 30 х 30 , безростверковых со
средней несущей способностью :
25 т при длине свай 5 м 99,13 104,64
- надбавка на каждый 1 м длины сверх 27,54 30,29
XXVIII 40 т при длине свай 5 м 57,83 74,35
- надбавка на каждый 1 м длины сверх 33,04 27,54
50 т при длине свай 5 м 45,43 48,19
- надбавка на каждый 1 м длины сверх 24,78 19,28
Б. Наружные стены
1.При отделке наружных стеновых панелей :
- кремнеорганическими красками 54,11 120,71
- фактурным слоем из декоративного бетона 98,65 157,38
- плиткой типа " Брекчия" 61,09 94,86
- плиткой типа "Ирис" 118,97 212,22
- стеклянной плиткой 131,83 189,71
- плиткой типа "Кабанчик" 167,20 278,14
- плиткой крупноразмерной типа "Кучинская" 167,20 299,04
- при облицовке цоколя плиткой типа "Кабанчик" 11,25 20,90
В. Полы
1. При замене в жилых комнатах и коридорах дощатых полов:
- на полы из линолеума (кроме 1 этажа) 68,46 60,64
- на полы из линолеум-ковер на комнату 82,15 166,26
- на полы из реечных щитов 183,23 175,49
- на полы из паркетной доски 164,13 161,60
- на полы из штучного букового паркета 179,28 171,70
- на полы из штучного дубового паркета 189,38 184,33
- на полы из щитового березового паркета 282,80 276,49
Г. Внутренняя отделка
1. При замене клеевой окраски стен и потолков:
- на оклейку улучшенными обоями 23,42 16,39
- на оклейку тиснеными обоями 70,25 56,20
- на облицовку панелей в кухне керамической плиткой 6,69 5,02
- то же в ванной комнате 33,43 13,37
- при устройстве подстольника под мойку 15,05 16,72
- то же подставку под холодильник 11,70 11,70
2. При замене эмалевой окраски деревянных поверхностей:
- на масляную окраску окон и балконных дверей 10,58 10,58
- на облицовку ПХВ декоративной пленкой 12,61 10,51
- на офанеровку дверей шпоном 50,44 94,58
Д. Панели перекрытий и внутренних стен, окна, балконы, лроджии
1. При замене панелей перекрытий 160 мм на перекрытия толщиной 100 мм -42,97 -112,80
2. При замене панелей внутренних стен 160 мм на панели 120 мм -32,23 -
3. При замене оконных и балконных блоков с раздельными переплетами на -23,65 -21,50
блоки со спаренными переплетами
4. При замене ограждений балконов ж/бетонных на экраны из армостекла -52,19 -26,10
5. При замене облицовки экранов балконов, лоджий не глазурованной плиткой -2,41 -2,41
на окраску кремнийорганической краской
456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901212345678901234567890123456789012123456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901
456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901212345678901234567890123456789012123456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901
456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901212345678901234567890123456789012123456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901

XXVIII ÆÈËÛÅ ÄÎÌÀ


2. --- XXIX

ÐÅÊÎÌÅÍÄÀÖÈÈ
ÏÎ ÈÑÏÎËÜÇÎÂÀÍÈÞ
Таблица 2.14
Примерная схема уточнения значения корректирующего коэффициента Kпз
Номер главы Наименование Наименование затрат млн. руб. %
сводного сметного главы
расчета
1 2 3 4 5
"А" Учтено в справочнике
Гл. 1-7 Прямые затраты, накладные расходы и прибыль 100
подрядчика
Гл. 8-12 20
ИТОГО по "А" Сс=120
Пс = 120 / 100 = 1,20

"Б" Уточнение уровня доначислений к сумме стоимости прямых затрат, накладных расходов и
прибыли подрядчика для объекта, расположенного в конкретном регионе страны
Гл. 1-7 Прямые затраты, накладные расходы и прибыль 100
подрядчика
Гл.8 Временные зда-
ния и ооружения
Итого по гл. 1-8 XXIX
Гл.9 Прочие работы и 1. Дополнительные затраты при производстве
затраты строительно-монтажных работ в зимнее время (от
гл. 1-8)
2. Ремонт и восстановление дорог (от гл. 1-8)
3. Подвижной и разъездной характер работ
4. Средства, связанные с возмещением затрат на
содержание вахтовых поселков
5. Возмещение затрат, связанных с перевозкой
вахтовых работников
6. Содержание диспетчерской службы
7. Перевозка рабочих к месту работы и обратно
8. Перебазирование строительно-монтажных
организаций
9. Командирование квалифицированных
работников
10. Премии за ввод в действие производственных
мощностей ( от гл. 1-8)
11. Создание фонда НИОКР ( кроме
федерального бюджета) (от гл. 1-8)
12. Средства на арендную плату за землю (для
возведения временных зданий и сооружений)
13. Налог на пользователя автомобильных дорог
(от гл.1-8)
14. Налог на содержание жилищного фонда и
объектов соцкультбыта ( от гл.1-8)
15. Отчисления в специальные природоохранные
фонды
16. Представительские расходы ( расчет )
17. Оплата услуг региональных центров ( расчет )
18. Оказание инжиниринговых услуг (расчет)
19. Горно-спасательные службы ( расчет )
20. Создание страховых фондов ( с 01.01.1997 г.)( от
гл.1-8)
21. Создание временной связи ( расчет )
22. Использование авиатранспорта ( расчет )

21234567890123456789012345678901212345678901234567890123456789012123456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901212345678901234567890123456
21234567890123456789012345678901212345678901234567890123456789012123456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901212345678901234567890123456
21234567890123456789012345678901212345678901234567890123456789012123456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901212345678901234567890123456
© ÊÎ-ÈÍÂÅÑÒ 2003
2.
ÐÅÊÎÌÅÍÄÀÖÈÈ
ÏÎ ÈÑÏÎËÜÇÎÂÀÍÈÞ

Номер главы Наименование Наименование затрат млн. руб. %


сводного сметного главы
расчета
1 2 3 4 5
Гл.9 Прочие работы и 23. Усиленная охрана объектов организациями МВД
затраты ( от гл.1-8)
24. Мойка строительного автотранспорта (расчёт)
( от гл.1-8)
25. Затраты на оплату услуг государственного
архитектурно-строительного надзора (ГАСН)
( от гл.1-8)
26. Затраты на оплату сборов за перевозку
негабаритных грузов по дорогам и мостам
( от гл.1-8)
27. Затраты на услуги административно -технических
инспекций ( от гл.1-7)
28.Организация и проведение подрядных торгов
29. Меры по противопож арной защите
Итого по гл.9
XXX Итого по гл.1-9
Гл.10 Содержание Содерж ание дирекции заказчика-застройщика,
дирекции технический надзор ( от гл. 1-9 )
строящ егося Итого по гл. 1-10
предприятия

Гл.11 Подготовка
эксплуатацион- от гл. 1-10
ных кадров Итого по гл. 1-11
Гл.12 Проектные и 1. Проектные работы
изыскательские 2. Изыскательские работы
работы 3. Авторский надзор
4. Экспертиза проектов
Итого по гл. 12

Итого по гл. 112


Резерв средств на непредвиденные работы и затраты

ИТОГО по “Б” Со =
Со
По =  =
100
По По
Корректирующий коэффициент Кпз =  = 
Пс 1,2

456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901212345678901234567890123456789012123456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901
456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901212345678901234567890123456789012123456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901
456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901212345678901234567890123456789012123456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901

XXX ÆÈËÛÅ ÄÎÌÀ


2. --- XXXI

ÐÅÊÎÌÅÍÄÀÖÈÈ
ÏÎ ÈÑÏÎËÜÇÎÂÀÍÈÞ

Таблица 2.15
Рекомендуемая форма таблицы корректировок справочных показателей при определении
полной восстановительной стоимости оцениваемого жилого здания
руб.

Наименование показателей и поправок Здание-аналог N1 Здание-аналог N2


Код............. Код.............
1
1 Справочный показатель по объектам-аналогам Cc1 = Cc2 =
2 Первая группа поправок, выражен- ных в рублях
на 1 кв. м общей площади здания (+ удорожание, -
удешевление)
а) на отличия в объемно - планировочных решениях :
- по количеству этажей CN1 = СN2 =
- по высоте этажа Cв. Эт.1 = Св.эт.2 =
- по числу секций (протяженности здания) Cсекц.1 = Cсекц.2 =
-по средней площади квартиры по дому Cспк1 = Cспк2 =
-по ширине дома (корпуса) Cшир.1 = Cшир.2 =
-по планировочному расположению лестниц Cлест.1 = Cлест.2 = XXXI
- прочие отличия Сопр.1 = Сопр.2 =
б) на отличие в конструктивных решениях :
-фундаментов из-за иной прочности грунтов, глубины Сфунд.1 = Сфунд.2 =
заложения, степени обводнения грунтов
- наружных стен Снар.1= Снар.2=
- внутренних стен Свн.1= Свн.2=
- перекрытий Сперекр.1= Сперекр.2=
- кровли Скров.1= Скров.2=
- полов Спол.1= Спол.2=
- заполнения проёмов Сзап.1= Сзап.2=
- отделки стен, перегородок, потолков Сотд.1 = Сотд.2 =
- прочие отличия
в) на отличия в решениях инженерных систем здания
................................ ......................... .........................
Итого по первой группе поправок
Σ∆C1= Σ∆C2=
3 Вторая группа поправок, выраженная в виде
корректирующих коэффициентов
- на различие в климате Кклим.1 = Кклим.2 =
- на сейсмичность Ксейсм.1 = Ксейсм.2 =
- на региональное различие в уровне цен на ресурсы Крег-эк.1 = Крег-эк.2 =
- на зональное различие в уровне цен на ресурсы Кзон-эк.1 = Кзон-эк.2 =
- на величину прочих и непредвиденных затрат Кпз1 = Кпз2 =
- на изменение цен после издания справочника Кинфл.1 = Кинфл.2 =
- по учету налога на добавленную стоимость Кндс1 = Кндс2 =
- прочие корректирующие коэффициенты
.................................... .............................. .........................
Общий корректирующий коэффициент по второй К1 = К2 =
группе поправок (произведение перечисленных
коэффициентов)
4 Скорректированный показатель в стоимости по CK1=(Cc1 + ∑∆ C1)K1= CK2=(Cc2 + ∑∆ C2)K2=
объектам-аналогам
5 Весомость зданий-аналогов по степени их α1= α2=
соответствия оцениваемому зданию

Стоимость по оцениваемому зданию на дату оценки

CK1 = CK1• α1 + CK2• α2

21234567890123456789012345678901212345678901234567890123456789012123456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901212345678901234567890123456
21234567890123456789012345678901212345678901234567890123456789012123456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901212345678901234567890123456
21234567890123456789012345678901212345678901234567890123456789012123456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901212345678901234567890123456
© ÊÎ-ÈÍÂÅÑÒ 2003
2.
ÐÅÊÎÌÅÍÄÀÖÈÈ
ÏÎ ÈÑÏÎËÜÇÎÂÀÍÈÞ

ПРАВИЛА ПОДСЧЕТА ПЛОЩАДИ КВАРТИР В ДОМАХ И ОБЩЕЖИТИЯХ,


ЖИЛОЙ ПЛОЩАДИ ОБЩЕЖИТИЙ, ПЛОЩАДИ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ,
ПЛОЩАДИ ПОМЕЩЕНИЙ, СТРОИТЕЛЬНОГО ОБЪЕМА, ПЛОЩАДИ
ЗАСТРОЙКИ И ЭТАЖНОСТИ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ

( ПРИЛОЖЕНИЕ 2 к СНиП 2.08.01989* )


Обязательное
1. Площадь квартир следует определять как При определении площади помещения ман
сумму площадей жилых комнат и подсобных по сардного этажа учитывается площадь этого по
мещений без учета лоджий, балконов, веранд, тер мещения с высотой до наклонного потолка 1,5 м
рас и холодных кладовых, тамбуров. при наклоне 30 ‘ к горизонту, 1, 1 м при 45 *, 0,5
2. Общую площадь квартир следует определять м при 60 * и более. При промежуточных значе
как сумму площадей их помещений, встроенных ниях высота определяется по интерполяции. Пло
шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, тер щадь помещения с меньшей высотой следует учи
рас и холодных кладовых, подсчитываемых со тывать в общей площади с коэффициентом 0,7,
следующими понижающими коэффициентами: при этом минимальная высота стены должна быть
для лоджий  0,5. для балконов и террас  0,3, для 1,2 м при наклоне потолка 30°, 0,8 м при 45 ‘ 
веранд и холодных кладовых 1,0. 60 ‘, не ограничивается при наклоне 60 * и более.
XXXII Площадь, занимаемая печью, в площадь по 7. Строительный объем жилого здания опре
мещений не включается. Площадь под маршем деляется как сумма строительного объема выше
внутриквартирной лестницы при высоте от пола отметки ± 0,000 (надземная часть) и ниже этой
до низа выступающих конструкций 1,6 м и более отметки (подземная часть).
включается в площадь помещений, где рас Строительный объем надземной и подземной
положена лестница. частей здания определяется в пределах ограни
3. Общую площадь помещений общежитий чивающих поверхностей с включением огражда
следует определять как сумму площадей жилых ющих конструкций, световых фонарей и др., на
комнат, подсобных помещений, помещений об чиная с отметки чистого пола каждой из частей
щественного назначения, а такфже лоджий, бал здания, без учета выступающих архитектурных
конов и веранд, подсчитываемых согласно ука деталей и конструктивных элементов, подпольных
занию п. 2. каналов, портиков, террас, балконов. объема про
4. Общую площадь квартир жилых зданий ездов и пространства под зданием на опорах (в
следует определять как сумму общих площадей чистоте), а также проветриваемых подполий под
квартир этих зданий, определяемую согласно п. зданиями, проектируемыми для строительства на
2.’, общая площадь помещений общественного вечномерзлых грунтах.
назначения, встроенных в жилые дома, подсчи 8. Площадь застройки здания определяется как
тывается отдельно согласно СНиП 2.08.0289*. площадь горизонтального сечения по внешнему
Площади подполья для проветривания здания, обводу здания на уровне цоколя, включая высту
проектируемого для строительства на вечномерз пающие части. Площадь под зданием, рас
лых грунтах, чердака, технического подполья положенным на столбах, а также проезды под ним
(технического чердака), внеквартирных коммуни включаются в площадь застройки.
каций, а также тамбуров лестничных клеток, лиф 9. При определении этажности надземной ча
товых и других шахт, портиков, крылец, наруж сти здания в число этажей включаются все над
ных открытых лестниц в общую площадь зданий земные этажи, в том числе технический, мансар
не включаются. дный и цокольный, если верх его перекрытия
5. Площадь жилого здания следует определять находится выше средней планировочной отметки
как сумму площадей этажей здания, измеренных земли не менее чем на 2 м.
в пределах внутренних поверхностей наружных Подполье для проветривания под зданиями, про
стен, а также площадей балконов и лоджий. ектируемыми для строительства на вечномерзлых
Площадь лестничных клеток, лифтовых и дру грунтах, в число надземных этажей не включается.
гих шахт включается в площадь этажа с учетом При различном числе этажей в разных частях
их площадей в уровне данного этажа. здания, а также при размещении здания на учас
Площадь чердаков и хозяйственного подполья тке с уклоном, когда за счет уклона увеличива
в площадь здания не включается. ется число этажей, этажность определяется от
6*. Площадь помещений жилых зданий сле дельно для каждой части здания.
дует определять по их размерам, измеряемым Технический этаж, расположенный над верх
между отделанными поверхностями стен и пе ним этажом, при определении этажности здания
регородок на уровне пола (без учета плинтусов). не учитывается.
456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901212345678901234567890123456789012123456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901
456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901212345678901234567890123456789012123456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901
456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901212345678901234567890123456789012123456789012345678901234567890121234567890123456789012345678901

XXXII ÆÈËÛÅ ÄÎÌÀ