1

СОДЕРЖАНИЕ

Введение …………………………………………………………………………………....…..4

Тематический план учебной дисциплины ……………………………..……………….…6

Глава 1. Понятие, сущность и основные характеристики недвижимости.

Классификация объектов недвижимости
1.1. Понятие и сущность недвижимости………………………………………….…………12
1.2. Основные признаки объектов недвижимости……………………………………….....14
1.3. Основные характеристики недвижимости……………………………………..……….16
1.4. Классификация объектов недвижимости…………………………………………….…18
1.5. Предприятие как имущественный комплекс………………………………………...….25
1.6. Износ и амортизация недвижимости…………………………………………..…….….29

Глава 2. Правовые основы недвижимости

2.1. Право собственности связанные с недвижимым имуществом ……………….......….35
2.2. Особенности материальных объектов в сфере недвижимости…………………….…35
2.3. Специфическая разновидность объектов недвижимости (“Кондоминиум”)…….….37
2.4. Виды операций (сделок) с недвижимостью………………………………………….…39
2.5. Государственная регистрация операций с недвижимостью……………………..…...40

Глава 3. Основные характеристики и функции рынка недвижимости

3.1. Рынок недвижимости и его инфраструктура……………………………………………43
3.2. Субъектная структура рынка недвижимости…………………………………….……..50
3.3. Особенности и основные характеристики рынков недвижимости…………………...58
3.4. Регулирующие функции рынка недвижимости………………………………..…….…61
3.5. Рынок недвижимости и его связь с другими рынками………………………….….….62

Глава 4. Влияние на рынок недвижимости социально-экономических факторов.

Управление рынком недвижимости
4.1. Развитие рынка недвижимости в Азербайджане…………………………………….….65
4.2. Перспективы программного развития рынка недвижимости………………………….72
4.3. Характеристика рынка недвижимости (современное состояние) в Азербайджане......75
4.4. Социально-экономические факторы в системе рынков недвижимости…………..…..80
4.5. Основные цели управления и регулирования рынка недвижимости……………….....82

Глава 5. Предпринимательская деятельность в сфере недвижимости и формы

продаж на рынке недвижимости
5.1. Особенности структуры предпринимательской деятельности ……………………...87
5.2. Виды предпринимательской деятельности на рынке недвижимости……………..…88
5.3. Виды деятельности профессиональных участников рынка недвижимости……..….90
5.4. Предпринимательская деятельность при создании объектов недвижимости……….95
5.5. Риэлтерская деятельность в сфере недвижимости…………………………………....105
5.6. Основные формы продаж на рынке жилой недвижимости…………………………..108

Глава 6. Управление недвижимостью

6.1. Задачи управления недвижимостью …………………………………………………..112
6.2. Объекты и субъекты управления недвижимостью……………………………………114
6.3. Основные направления и виды управления недвижимостью……………………..…119
 2

6.4. Формирование структуры затрат влияющие на эффективное управление

недвижимости…………………………………………………………………….…….……121

Глава 7. Формы государственного регулирования и сделки с объектами

недвижимости
7.1. Право собственности на
недвижимость …………………………………………………………………………….…..124
7.2. Элементы системы государственного регулирования недвижимости …………..…128
7.3. Специфические характеристики недвижимости………………………………………130
7.4. Виды сделок с объектами недвижимости…………………………………………..….131

Глава 8. Стоимость и принципы оценки недвижимости

8.1. Понятие стоимости объекта недвижимости……………………………………………137
8.2. Основные виды стоимости объектов недвижимости………………………………….138
8.3. Принципы оценки недвижимости……………………………………………………….140

Глава 9. Риски при операциях с недвижимостью и факторы, влияющие на её

стоимость
9.1. Группа факторов влияющих на стоимость недвижимости……………………………144
9.2. Классификация рисков в сфере недвижимости…………………………………….…..147
9.3. Группы рисков при операциях с недвижимостью………………………………….…..149

Глава 10. Основные принципы и методы в оценке недвижимости

10.1. Этапы процесса оценки недвижимости…………………………………………….….151
10.2. Методы оценки недвижимости…………………………………………………….…..155
10.3. Оценка зданий и помещений……………………………………………………….…..162

Глава 11. Сравнительный (рыночный) подход к оценке недвижимости

11.1. Этапы сравнительного подхода к оценке недвижимости…………………….…..….164
11.2. Расчётные операции при использовании рыночного подхода………………...……165
11.3. Виды стоимостных поправок в оценке недвижимости…………………………..…..167

Глава 12. Затратный подход к оценке недвижимости

12.1. Преимущества и недостатки затратного подхода……………………………………173
12.2. Обязательные операции при затратном подходе……………………………………..173
12.3. Основные этапы затратного подхода к оценке недвижимости………………………175
12.4. Определение износа объекта недвижимости…………………………………...…….178

Глава 13. Доходный подход к оценке недвижимости

13.1. Этапы доходного подхода………………………………………………………….….184
13.2. Экономическое содержание доходного подхода……………….……………….…..186
13.3. Основные методы оценки в рамках доходного подхода………………………..…..189
13.4. Метод связанных инвестиций, техника инвестиционной группы………………..…191

Глава 14. Итоговая стоимость объекта недвижимости и ипотечное кредитование

14.1. Структурирование в определение итоговой стоимости объекта…………….……..197
14.2. Роль ипотеки в развитие рынка недвижимости…………………………………….…200
 3

14.3. Особенности ипотечного кредитования…………………………………….….…202

14.4. Другие виды кредитования жилой недвижимости ………………………………203

Глава 15. Экономические основы залога недвижимости

15.1. Предметы залога недвижимости………………………………………………..…..207
15.2. Основные принципы залога недвижимости ………………………………..…...…208
15.3. Виды залога недвижимости …………………………………………..…………….209

Глава 16. Этапы и методы ипотечного кредитования недвижимости

16.1. Этапы ипотечного кредитования на рынке недвижимости………………….……211
16.2. Основные участники системы ипотечного кредитования ……………………….216
16.3. Виды ипотечных кредитов…………………………………………………………..217

Глава 17. Особенности и виды кредитования недвижимости

17.1. Схема долевого участия в строительстве……………………………………….…..223
17.2. Условия кредитования недвижимости в особых целях………………………….…225
17.3. Методы финансирования объектов недвижимости………………………..………226

Глава 18. Правовые основы землепользования

18.1. Характерные особенности землепользования………………………………….…..227
18.2. Землеустройство как инструмент формирования экономически обоснованного
землепользования………………………………………………………………………..….229
18.3. Государственный земельный кадастр как экономико-правовая система
функционирования объектов недвижимости………………………………………..……230

Глава 19. Основные методы и принципы оценки земель

19.1. Основные положения оценки земельных участков…………………………………230
19.2. Оценка объектов земельной собственности…………………………………….…..233
19.3. Основные методы оценки земель……………………………………………….……236

Глава 20. Основные понятия о налогообложении недвижимости

20.1. Современные принципы налогообложения недвижимого имущества ……..……240
20.2. Основная группировка налогов и сборов на рынке недвижимости…………...….241
20.3. Страхование объектов недвижимости………………………………………………242
20.4. Страхование ответственности субъектов рынка недвижимости…………...……..248

Заключение..........................................................................................................................254

Приложение 1. Словарь определений и терминов……………………………………255

Список литературы............................................................................................................271
 4

ВВЕДЕНИЕ

В начале 90-х годов XX века, с развалом Советского Союза, активное

формирование рынка недвижимости в Азербайджане, характеризуется неравномерным
развитием отдельных сегментов, недостаточно высокой платежеспособностью граждан
страны, несовершенной законодательной базой и инвестиционным потенциалом
юридических лиц. C целью решения проблем, возникающих на этапе становления рынка
недвижимости возникла необходимость подготовки специалистов высшей квалификации,
владеющих современными знаниями, отвечающих современным тенденциям развития
рынка недвижимости Азербайджанской Республики.

Повышение эффективности использования объектов недвижимости возможно

лишь путём качественного преобразования всей системы отношений, возникающих при
создании, развитии и эксплуатации объектов недвижимости. Это возможно только лишь
после формирования основных стратегических направлений в стране, на основе которых,
должны реализоваться все мероприятия и процессы на рынке недвижимости.

Целью изучения предмета “Экономика недвижимости” является получение

студентами, самых, необходимых теоретических знаний о сущности объектов
недвижимости, о их роли в функционировании рынка недвижимости в экономике
Азербайджана, и конечно же основных практических навыков при осуществлении
операций с недвижимостью.

Основной целью данного учебного пособия является дать студентам

Азербайджанского Университета Архитектуры и Строительства учащихся по
специальности “Организация и управление промышленностью” систематизированные
сведения, об экономических процессах, связанных с объектами недвижимости,
физическими и юридическими лицами (субъектами рынка недвижимости), средствах и
методах, обеспечивающих эффективность основных видов деятельности на рынке
недвижимости Азербайджана.

Основные задачи предмета “Экономика недвижимости”:

раскрытие основного смысла сущности и характеристик недвижимости;

классификация объектов и правовых основ недвижимости;

рассмотрение основных характеристик и функций рынка недвижимости, влияние

на рынок недвижимости социально-экономических факторов, и управление рынком
недвижимости;

показать особенности основных видов предпринимательской деятельности в сфере

недвижимости и формы продаж на рынке недвижимости;

рассмотреть формы государственного регулирования и управления недвижимости,

сделки с объектами недвижимости;

изучение видов стоимости, принципов оценки, факторов влияющих на стоимость,

риски и технология оценки недвижимости;

рассмотреть подходы к оценке недвижимости и определение итоговой стоимости

объекта оценки;
 5

изучение экономических основ залога недвижимости, возникновение и методы

ипотечного кредитования, а также виды кредитования недвижимости в особых целях;

раскрыть особенности землепользования, методы и особенности оценки земель;

понятия и общие положения о налогообложении недвижимости.

При изучении предмета “Экономика недвижимости” студентам следовало бы

использовать знания полученные по следующим дисциплинам “Статистика”, “Финансы и
кредит”, “Маркетинг”, “Менеджмент” и др.

Учебное пособие подготовлено в соответствии с государственным

образовательным стандартом высшего профессионального образования на основании
требований к обязательному минимуму содержания и уровню подготовки специалистов
экономических специальностей. В нем учитываются действующие законы, нормы и
правила, методические указания. Специальная дисциплина «Экономика недвижимости»
предусмотрена в учебных планах специальностей:«Организация и управление
промышленности»

Основная задача дисциплины «Экономика недвижимости» и данного учебного

пособия — дать студентам — будущим экономистам различных сфер и уровней
управления систематизированные сведения об экономических процессах, связанных с
недвижимым имуществом физических и юридических лиц, о научном методе,
обеспечивающим эффективность этой сферы деятельности.

В учебном пособии рассматриваются основные теоретические и практические

проблемы функционирования недвижимости в экономике страны, воздействие
совокупных и частных инструментариев на экономику недвижимости. Излагаются
понятия и содержание недвижимости, механизм осуществления государственной
регистрации прав на недвижимость и сделок с ней. Даются методы оценки стоимости
объектов недвижимости и факторы, влияющие на их цену.

Особое внимание уделено роли и месту рынка недвижимости в структуре

экономики Азербайджана. Состояние на рынке недвижимости влияет на протекание
многих экономических процессов, без этого рынка невозможно повышение
инвестиционной активности. Рассматриваются основы кредитования недвижимости, в том
числе и ипотечное кредитование жилой недвижимости.

При написании настоящего учебного пособия использовались материалы

государственных органов, отечественная и иностранная литература, периодическая
печать, посвященная развитию и становлению рынка недвижимости, а также накопленный
опыт при чтении лекций авторами с 2003 года в группах обучающихся по специальности
”Экономика строительства” и ”Организация и управление промышленностью” по
“Экономике недвижимости” и практической оценочной работы.

Для лучшего восприятия и понимания материала, изложенного в настоящем

учебном пособии сформирован словарь определений и терминов, связанных с рынком
недвижимости, которые подробно не рассматриваются в настоящем пособии (прил. 1).

В качестве тематического плана, составленного на основе стандартов, введенных в

2014-ом году Министерством Образования Азербайджанской Республики, для
преподавательской деятельности авторы рекомендуют:
 6

Тематический план учебной дисциплины

№ темы Аудиторные часы

Наименование тем Лекции Семинары Всего
Тема 1 Понятие, сущность и основные
характеристики недвижимости. 2 3
Классификация объектов недвижимости 2
Тема 2 Правовые основы недвижимости 2 3
Тема 3 Основные характеристики и функции рынка 2 3
недвижимости
Тема 4 Влияние на рынок недвижимости социально- 2 3
экономических факторов. Управление рынком 2
недвижимости
Тема 5 Предпринимательская деятельность в сфере 3
недвижимости. Формы продаж на рынке 2 2
недвижимости
Тема 6 Управление недвижимостью 2 3
Тема 7 Формы государственного регулирования и
управления недвижимости. Сделки с 2 3
объектами недвижимости. 2
Тема 8 Виды стоимости недвижимости. Принципы 2 3
оценки недвижимости
Тема 9 Факторы, влияющие на стоимость
недвижимости. Риски при операциях с 2 3
недвижимости. 2
Тема 10 Технология оценки недвижимости. Подходы к 2 3
оценке недвижимости.
Тема 11 Сравнительный (рыночный) подход к оценке 2 3
недвижимости 2
Тема 12 Затратный подход к оценке недвижимости 2 3
Тема 13 Доходный подход к оценке недвижимости 2 3
Тема 14 Определение итоговой стоимости объекта 2 3
оценки. Возникновение и развитие ипотечного 2
кредитования
Тема 15 Экономические основы залога недвижимости 2 3
Тема 16 Основные этапы ипотечного кредитования.
Методы ипотечного кредитования 2 3
недвижимости 2
Тема 17 Виды кредитования недвижимости в особых 2 3
целях 2
Тема 18 Особенности землепользования 2 3
Тема 19 Особенности оценки земель. Методы оценки 2 3
земель. 2
Тема 20 Понятия и общие положения о 2 3
налогообложении недвижимости
Итого
40 20 60
 7

СОДЕРЖАНИЕ ДИСЦИПЛИНЫ

Тема 1. Понятие, сущность и основные характеристики недвижимости.

Классификация объектов недвижимости

Понятие недвижимости. Признаки недвижимых объектов. Законодательные акты,

вводящие недвижимые объекты в правовое поле. Типы объектов недвижимости
(промышленная, торговая, жильё и т.д.). Характеристика типов недвижимости. Субъекты,
объекты и инфраструктура рынка недвижимости. Укрупненная классификация объектов
недвижимости. Земля как объект земельных отношений. Понятие экономического
развития рынка объектов недвижимости. Влияние качественного и количественного
состава недвижимости на экономическое развитие территории.

Тема 2. Правовые основы недвижимости

Права собственности на недвижимость. Виды операций (сделок) с недвижимостью.

Субъекты права собственности. Государственная регистрация операций (сделок) с
недвижимостью предметом регулирования жилищного права. Жилищные отношения как
родовое понятие, которым охватываются различные виды отношений и их основные
группы. Система отношений по управлению жилищным фондом. Комплексный характер
жилищного права.

Тема 3. Основные характеристики и функции рынка недвижимости

Рынок недвижимости, основные этапы и уровень его развития в Азербайджане.

Подходы к исследованию рынка и его анализ. Недвижимость как объект экономических и
государственных интересов. Особенности рынка недвижимости. Соотношение объёма и
качественных характеристик спроса и предложения. Классификация рынков
недвижимости. Функции рынка недвижимости. общие идентификационные признаки,
подтверждающие наличие структурной зависимости рынка недвижимости. Рынок
недвижимости как сфера вложения капитала в объекты недвижимости и систему
экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Рынок
недвижимости и его связь с другими рынками.

Тема 4. Влияние на рынок недвижимости социально-экономических факторов.

Управление рынком недвижимости

Основные социально-экономические факторы, влияющие на развитие рынка

недвижимости. Снижение стоимости строительства жилья как одна из первостепенных
задач в строительном производстве. Основные цели управления рынком недвижимости.
Принципы управления рынком недвижимости. Основные виды воздействия на
недвижимость с точки зрения управления недвижимостью субъектами рынка
недвижимости. Общие идентификационные признаки, характеризующие рынок
недвижимости и подтверждающие наличие их структурной зависимости. Рынок
недвижимости как сфера вложения капитала в объекты недвижимости и система
экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью.

Тема 5. Предпринимательская деятельность в сфере недвижимости. Формы

продаж на рынке недвижимости

Формирование более развернутой структуры предпринимательской деятельности в

сфере рынка недвижимости. Оценка различных видов использования объекта
 8

недвижимости. Роль риэлтерской деятельности на рынке недвижимости. Технология

оказания риэлтерских услуг и основные ее этапы. Основные направления деятельности
риэлтеров. Формы продаж на рынке недвижимости. Продажа жилых помещений с
рассрочкой платежа. Порядок организации инвестиционного и коммерческого конкурсов.
Критериеи определения победителя конкурса на рынке недвижимости.

Тема 6. Управление недвижимостью

Основные направления управления недвижимостью. Этапы работы с объектами

производственной недвижимости. Достижение максимальной эффективности
использования недвижимости в интересах собственника как основная задача вида
предпринимательской деятельности является. Формирование структуры затрат на
содержание объекта недвижимости, их величина влияющая на эффективный доход не
только впрямую, но и косвенно через привлекательность объекта недвижимости.

Тема 7. Формы государственного регулирования и управления недвижимости.

Сделки с объектами недвижимости

Основные функции выполняемые государством на рынке недвижимости. Система

государственного регулирования рынка недвижимости. Исследование рынка
недвижимости для определения соотношения между спросом и предложением на
конкретный вид товара в конкретный момент времени. Основные условия совершения
сделок с объектами недвижимости. Виды сделок с объектами недвижимости. Изменение
собственника: купля-продажа, мена, дарение, рента, приватизация, продажа предприятия.
Изменение права пользования и владения: аренда, совместная деятельность, сервитут,
вклад в уставный капитал, ипотека, лизинг, безвозмездное пользование.

Тема 8. Виды стоимости недвижимости. Принципы оценки недвижимости

Понятие стоимости объекта недвижимости. Цена объекта недвижимости как цена

конкретной свершившейся сделки купли-продажи объекта недвижимости. Основные виды
стоимости объектов недвижимости. Принципы оценки объектов недвижимости как свод
методических правил, на основании которых определяется степень воздействия
различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости. Группировка
Принципов оценки недвижимости. Особенности применения принципов для оценки
земельных участков в оценочной деятельности. Выбор оптимального использования
принципов оценки недвижимости.

Тема 9. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости. Риски при операциях с

недвижимости

Группа факторов, существенно влияющих на стоимость недвижимости. Ряд

факторов влияющих на стоимость объектов недвижимости. Риск как возможные
отклонения реальных результатов той или иной операции или проекта в отрицательную
сторону по сравнению с планируемыми вначале. Классификация рисков при операциях с
недвижимостью. Основные источники рыночных рисков. Причины возникновения рисков
при операциях с недвижимости. Группировка финансовых рисков. Общая схема
управления рисками позволяющая существенно снизить степень риска.

Тема 10. Технология оценки недвижимости. Подходы к оценке недвижимости

 9

Оценка недвижимости как определение стоимости недвижимости в соответствии с

поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика. Основные
виды оценки недвижимости. Этапы оценки недвижимости. Анализ возможности каждого
этапа процесса оценки недвижимости. Подходы к оценке недвижимости. Методы оценки
недвижимости в соответствии с группировкой. Затратный подход к оценке объектов
недвижимости. Доходный подход к оценке объектов недвижимости. Рыночный подход к
оценке объектов недвижимости. Расчет стоимости объекта методом анализа рыночных
продаж.

Тема 11. Сравнительный (рыночный) подход к оценке недвижимости

Сравнительный подход к оценке как совокупность методов оценки стоимости,

основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется
информация о ценах сделок с ними. Условия применения сравнительного подхода. Этапы
сравнительного подхода к оценке недвижимости. Установление стоимости объекта
оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов. Основные
критерии выбора объектов-аналогов. Виды корректировок и поправочных
коэффициентов. Виды Стоимостных поправок. Последовательность внесения поправок.
Преимущества и недостатки сравнительного подхода.

Тема 12. Затратный подход к оценке недвижимости

Затратный подход как совокупность методов оценки, основанных на определении

затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом
накопленного износа. Информация, необходимая для применения затратного подхода.
Преимущества и недостатки затратного подхода. Этапы затратного подхода. Процедура
оценки стоимости недвижимости затратным подходом. Периоды жизни здания и
характеризующие их показатели. Методы расчета физического износа зданий. Основные
методы для оценки внешнего износа.

Тема 13. Доходный подход к оценке недвижимости

Модель капитализации дохода. Этапы доходного подхода. Методы капитализации

доходов. Критерии определяющие достоинства и недостатки метода капитализации
доходов. Основные этапы процедуры оценки методом капитализации. Расчет
коэффициента капитализации. Метод связанных инвестиций, или техника
инвестиционной группы. Три способа возмещения инвестированного капитала.
Преимущества и недостатки метода капитализации. Метод дисконтированных денежных
потоков. Методы применяемые для расчета ставки дисконтирования.

Тема 14. Определение итоговой стоимости объекта оценки. Возникновение и

развитие ипотечного кредитования

Метод анализа иерархии применяемый для согласования результатов, полученных

с использованием различных подходов и методов оценки. Согласование результатов
оценки. Структурирование по иерархии. Матрица согласования и расчет значения
критериев. Ипотека как способ обеспечения обязательств. Особенности ипотечного
кредитования. Понятие ипотечного кредита. Особенности рынков ипотечного капитала.
Рынок ипотечного как часть финансового рынка, на котором перераспределяются заемные
финансовые ресурсы, обеспеченные залогом недвижимости.

Тема 15. Экономические основы залога недвижимости

 10

Залог как финансово-экономический инструмент, обеспечивающий защиту

кредиторов и способствующий развитию инвестиционной деятельности. Предметы залога.
Основные принципы залога. основные виды залога с точки зрения отношения сторон к
заложенному имуществу. Ипотека как залог недвижимого имущества для обеспечения
денежного требования залогодержателя к залогодателю. Юридические и экономические
аспекты залога недвижимости.

Тема 16. Основные этапы ипотечного кредитования. Методы ипотечного

кредитования недвижимости

Основные этапы ипотечного кредитования. Оценка и анализ методов

финансирования необходимы при анализе потоков дохода от недвижимости.
Практическое применение ипотечных кредитов как методов финансирования
недвижимости. Основными участниками системы ипотечного кредитования.
Преимущества и недостатки ипотечного кредитования для банков. Виды ипотечных
кредитов. Основные характеристики, присущие ипотечным кредитам с переменной
процентной ставкой. Основные типы ипотечных кредитов с переменной процентной
ставкой.

Тема 17. Виды кредитования недвижимости в особых целях

Схемы долевого участия (оплата по мере строительства объекта, оплата с зачетом

имеющегося жилья), снижающие единовременные расходы на приобретение жилья.
Преимущества и недостатки долевого строительства. Два основных варианта долевого
участия в строительстве: долевое участие с поэтапной оплатой и долевое участие с
зачетом имеющегося жилья. Условия кредитования нового строительства. Схемы
финансирования нового строительства для снижения рисков. Наиболее распространенные
варианты погашения кредита на строительство. Методы финансирования строящегося
жилья. Методы финансирования проектов по освоению земли. Финансирование
недвижимости продажей в рассрочку.

Тема 18. Особенности землепользования

Свойство земля как объекта недвижимости. Земля как экономическая категория.

Важная составляющая ценности объекта недвижимости. Бонитировка - относительная
характеристика ценности продуктивных земель. Землеустройство как инструмент
формирования экономически обоснованного землепользования. Государственный
земельный кадастр как экономико-правовая система функционирования объектов
недвижимости.

Тема 19. Особенности оценки земель. Методы оценки земель

Основные положения оценки земельных участков. земельная собственность как

главный элемент земельных отношений. Распространенные права при оценке земельного
участка. Виды оценки стоимости земельных ресурсов. Анализ наилучшего и наиболее
эффективного использования земли. Основные факторы, определяющие оптимальное
использование земли. Повышение эффективности использования городских земель.
Основные применяемые единицы сравнения земельных участков. Основные методы
оценки земель. Затраты на освоение земельного участка.
 11

Тема 20. Понятия и общие положения о налогообложении недвижимости

Современные принципы налогообложения недвижимого имущества. Основная

группировка налогов и сборов на рынке недвижимости. Налоги, исчисляемые и
взимаемые с физических лиц. Налоги с предприятий. Основная группировка налогов и
сборов на рынке недвижимости формируемая по субъектному признаку. Категория
налогоплательщиков владеющая, пользующаяся и распоряжающаяся различными
объектами недвижимости. Основные элементы налогообложения.
 12

Глава 1. ПОНЯТИЕ, СУЩНОСТЬ И ОСНОВНЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ

НЕДВИЖИМОСТИ. КЛАССИФИКАЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1. ПОНЯТИЕ И СУЩНОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ

«Недвижимое имущество – это любое имущество, состоящее из земли, а также

зданий и сооружений на ней».

В процессе проведения экономических реформ в Азербайджане введено деление

имущества на движимое и недвижимое. К недвижимым вещам (недвижимое
имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные
водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение
которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса,
многолетние насаждения, здания, сооружения». К недвижимости относятся также
подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего
плавания, космические объекты.

Таблица 1.1

Виды недвижимого имущества

№ Отдельные объекты Сложные объекты

п/п
1 Земельные участки
2 Участки недр
3 Обособленные водные объекты
4 Все, что прочно связано с землей, в
том числе:
♦ леса;
♦ многолетние насаждения;
♦ здания;
♦ сооружения
5 Приравненные к недвижимости,
подлежащие государственной
регистрации:
♦ воздушные и морские суда;
♦ суда внутреннего плавания;
♦ космические объекты.
Иные предметы, наделенные
статусом недвижимости по закону
Предприятие в целом как имущественный
комплекс, включая:
♦ земельные участки;
♦ здания и сооружения;
♦ инвентарь и оборудование;
♦ сырье и продукцию;
♦ требования и долги;
♦ права на обозначения,
индивидуализирующие предприятие, его
продукцию, работы и услуги;
♦ нематериальные активы;
♦ информацию;
♦ другие исключительные права

В состав недвижимого имущества, находящейся в жилищной сфере входят:

земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми
помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с
многолетним циклом развития, жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых
домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания,
сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.
 13

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги,

признаются движимым имуществом.

Недвижимое имущество может быть делимым и неделимым.

Делимым является имущество, которое может быть без нарушения его сущности
разделено на доли и каждая его доля после раздела представляет целую недвижимую
вещь. При этом в установленных законом случаях делимая недвижимость может быть
признана неделимой (фермерские хозяйства в ряде стран).

Недвижимое имущество может иметь неотделимые части, которые называют

существенными (не могут быть отделены от недвижимой вещи без причинения ей
несоразмерного ущерба – например, лифт и лифтовое оборудование жилого дома).

С недвижимыми вещами могут быть связаны движимые вещи, называемые

принадлежностями. Принадлежностью является такая движимая вещь, которая, не
являясь существенной частью, служит недвижимости и связана с ней общим назначением.

Недвижимая вещь может иметь различные обременения – условия, запрещения,

стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных
прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного
управления, аренды, ареста имущества и других), устанавливаемых на основе договора
или закона.

Сервитут – право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого

имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых
коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления
сервитута. Сервитут как вещное право на здание, сооружение, помещение может
существовать вне связи с пользованием земельным участком.

Кадастровый номер – уникальный, не повторяющийся во времени и на

территории Азербайджана номер объекта недвижимости, который присваивается ему при
осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с
процедурой, установленной законодательством Азербайджана, и сохраняется, пока
данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права.
Кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера земельного
участка, на котором находится здание или сооружение, и инвентарного номера здания или
сооружения. Кадастровый номер помещения в здании или сооружении состоит из
кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения.

Кадастровый и технический учет (инвентаризация) объекта недвижимости –

описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества (земельного участка,
здания, сооружения, жилого или нежилого помещения), в результате чего он получает
такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов
недвижимого имущества.

Существенной характеристикой недвижимости является ее целевое назначение или

разрешенное использование.

Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве

физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в
 14

соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего) в

зависимости от жизненных ситуаций.

Географическая концепция отражает физические (технические) характеристики

недвижимости: конструкцию и материалы строений, размеры, местоположение,
плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие параметры. Все объекты
недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических,
техногенных и других процессов. В результате постепенно изменяются их
потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых
учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом.

Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный объект

инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические
элементы недвижимого имущества - стоимость и цена - первично возникают из его
полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей. За
счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные бюджеты
и реализуются социальные программы.

На юридическом уровне недвижимость подразумевает совокупность публичных и

частных прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и
международных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными и
разделенными на основе физического горизонтального и вертикального разграничения
имущества на подземные ресурсы, поверхности земельных участков, строения на них,
воздушное пространство.

В Азербайджанаимущества












































































































, как и в других промышленно развитых странах мира, законодательно
гарантировано частным лицам право покупать, продавать, сдавать в аренду или
передавать имущество либо права на владение и пользование им другим гражданам и
предприятиям, т.е. свободно распоряжаться своей собственностью. Однако, когда частная
собственность на недвижимость приходит в противоречие с общественными интересами,
она перестает относиться к юрисдикции частного права.

Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении

физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей.
Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимо для
формирования цивилизованного среднего социального слоя.

1.2. ОСНОВНЫЕ ПРИЗНАКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Деление имущества на движимое и недвижимое начинается еще до нашей эры.

Недвижимое имущество является основой, без которой невозможно существование ни
одного развитого общества и государства. Существуют различные трактовки понятия
“недвижимое имущество”.

“Недвижимое имущество, это реальная земельная и вся материальная

собственность. Оно включает всё материальное имущество под поверхностью земли, над
 15

ее поверхностью или прикрепленное к земле”. (Д.Розенберг “Инвестиции:

Терминологический словарь. м.1992. стр. 268).

“Имущества, являются недвижимыми по их природе, или в силу их назначения,

или вследствие предмета, принадлежность которого они составляют”(М.Кулагин
“Предпринимательство и право: опыт Запада” м.1992 стр. 110-115).

“Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома,

заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные
дороги”(Оксфордский толковый словарь по бизнесу м.1995 стр.543)

Во всех приведенных отделениях речь идет о земле и всем, что неразрывно с ней
связано. В общем случае это справедливо. Хотя здесь необходимо уточнить сущность
понятий “недвижимости”, “недвижимое имущество” и “ объект недвижимости”.

В русском языке до распада Советского Союза понятие “недвижимость” не

применялось, было лишь известно, что “недвижимость” в феодальном и буржуазном
праве означает земельные участки, стоящие на них капитальные здания, сооружения, и
некоторые другие объекты. В XIX в. были широко распространены понятия “имение”,
“поместье”, что определялось как имущество или личная собственность в виде земельного
владения помещика, обычно с усадьбой.

На английском языке существуют, следующие значения понятий estate, property,

real:

estate – поместье, имение, имущество, состояние:

property – собственность, свойство, качество, право собственности:

real – действительный, реальный, настоящий, натуральный, недвижимый,

вещественный, материальный, истинный.

В современной практике и теории рынка недвижимости в США различают такие

понятия как: физический объект (real estate) и правовые отношения (вещные права),
связанные с недвижимостью (real property).

Отсюда и вывод:

а) английские понятия недвижимости имеют, отдаленные по смыслу термины

estate и property, каждый из которых вместе с термином real образуют отдельные понятия,
характеризующие соответственно физический объект и совокупность прав (владение,
пользование, распоряжение, т.е. собственность);

б) понятия “недвижимость” и “недвижимое имущество”, больше определяют

правовые отношения, чем характеризуют физический объект, который необходимо
именовать как “объект недвижимости”.

Таким образом, понятие “недвижимость” определяет правовые отношения объекта

собственности, т.е. совокупность прав на объект собственности. Часто встречающееся
деление объектов недвижимости на недвижимое и движимое имущество также проведено
по основанию, связанному с правом (законом), а не в соответствии с их физической
сущностью. При делении при физической сущности объекты следовало бы
 16

классифицировать как, связанные с землей и не связанные с землей. Исходя, из

вышеизложенного, более корректным будет употребление понятия “объекты
недвижимости”, а не “недвижимое имущество” или “недвижимость”.

1.3. ОСНОВНЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ НЕДВИЖИМОСТИ

Традиционно в Азербайджане недвижимость делится на 3 группы: жилищный

фонд, нежилой фонд, земля. Каждая из этих групп развивается самостоятельно, имеет
собственную законодательную и нормативную базу (рис. 1.1).

Рис. 1.1. Основные типы недвижимости

Жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений независимо от форм

собственности, включая жилые дома, общежития, специализированные дома, квартиры,
иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

Жилая недвижимость как товар обладает следующими свойствами, отличающими

его от других товаров (рис. 1.2).
 17

Рис. 1.2. Особенности недвижимости как товара

К нежилому фонду относятся здания, сооружения и другие объекты или их часть,

расположенные на определенном земельном участке и зарегистрированные в
установленном порядке. Нежилые помещения различаются по функциональному
назначению на офисные, торговые, складские и производственные.

Базовый объект недвижимости – это земля, которая является местом проживания

всех людей, основным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно
участвующем в производстве всех других товаров.

Наряду с делением на типы, недвижимость классифицируется по ряду признаков,

что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает
разработку и применение методов оценки различных категорий недвижимости,
управления ими.

По характеру использования

- Жилая недвижимость: дома, коттеджи, квартиры.

- Коммерческая недвижимость: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты
сервиса.
- Производственная недвижимость: фабрики, заводы, склады.
- Сельскохозяйственная недвижимость: фермы, сады.
- Специальная недвижимость: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома
престарелых, здания правительственных и административных учреждений.

По целям владения

- для ведения бизнеса;

- для проживания владельца;
- в качестве инвестиций;
- в качестве товарных запасов и НЗП;
- для освоения и развития;
- для потребления истощимых ресурсов.

По степени специализации

- специализированная (в силу своего специального характера редко, если вообще сдается

в аренду третьим лицам или продается на открытом рынке для продолжения ее
существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее
использующего бизнеса): нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции;
музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному сектору;

- неспециализированная — вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий

спрос на открытом рынке для инвестирования, использования в существующих или
аналогичных целях.

По степени готовности к эксплуатации

- введенные в эксплуатацию;
- требующие реконструкции или капитального ремонта;
- незавершенное строительство.
 18

По воспроизводимости в натуральной форме

- не воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых;

- воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения.

Недвижимость имеет потенциальную способность приносить доход и является

довольно привлекательным направлением инвестирования. Формы дохода от
недвижимости:

1) будущие периодические потоки денежных средств;

2) увеличение стоимости недвижимости за счет изменения рыночных цен, приобретения
новых и развития старых объектов;
3) доход от перепродажи объекта в конце периода владения.

1.4. КЛАССИФИКАЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям)

способствует более успешному изучению объектов. Для этих целей можно применять
разные принципы классификации в зависимости от их происхождения и назначения.
Однако определение недвижимости предполагает выделение в его структуре двух
составляющих (рис. 1.1):

1. Естественные (природные) объекты — земельный участок, лес и многолетние

насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости
называют еще и «недвижимостью по природе».

2. Искусственные объекты (постройки):

а) жилая недвижимость — малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4
до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20
этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция
(подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;

б) коммерческая недвижимость — офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для

аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;

в) общественные (специальные) здания и сооружени .

- лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка,

санатории, спортивные комплексы и т.д.);

- учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты,

дома детского творчества и т.д.);

- культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха,

дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.);

- специальные здания и сооружения - административные (милиция, суд, прокуратура,

органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.;
 19

г) инженерные сооружения — мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная

инженерная подготовка земельного участка под застройку и т.д.
 20

Рис. 1.3. Укрупненная классификация объектов недвижимости

 21

Каждую из этих групп можно подвергнуть дальнейшей дезагрегации на базе различных

типологических критериев.

Искусственные объекты получили название — «недвижимость по закону», однако эта

категория недвижимости опирается на «недвижимость по природе».

Искусственные объекты могут быть полностью построены и готовы к эксплуатации, могут

требовать реконструкции или капитального ремонта, а также относится к незаконченным
объектам строительства (незавершенка). К «незавершенке» относятся объекты, по которым в
установленном порядке не оформлены документы о приемке объекта в эксплуатацию. Объекты
незавершенного строительства можно разделить на две группы: объекты, на которых ведутся
работы, и объекты, на которых по тем или иным причинам работы прекращены. В соответствии
с действующим порядком различают два вида прекращения работ на объекте: консервацию и
полное прекращение строительства. Решение вопросов о прекращении строительства принимает
застройщик. В решении должны быть указаны причины консервации или полного прекращения
строительства, а также:

 при консервации — срок, на который консервируется (временно прекращается)

строительство, условия консервации, наименование организации, на которую
возлагаются подготовка стройки к консервации, сохранность построенных объектов и
выполненных работ;
 при полном прекращении строительства — порядок ликвидации и использования уже
построенных объектов или их частей, смонтированных конструкций и оборудования,
реализации завезенных на стройку материальных ценностей.

Земельные участки могут быть делимыми и неделимыми. Участок называется

делимым, когда его можно разделить на части и образовать самостоятельные земельные
участки с разрешением целевого использования. В соответствии с законодательством не
допускается раздел городских земель, земель фермерских хозяйств и пр.

При расчете земельной ренты предлагается следующая классификация земельных участков в

зависимости от вида использования: сельскохозяйственные, лесохозяйственные, земли поселений
и пр.

Приведенные выше системы классификации приняты за основу при учете в активах предприятий.
Однако они рассматривают объекты недвижимости не как единое целое, а как основные фонды
и земельный участок. Вместе с тем, если проводить анализ именно рыночной стоимости
недвижимости, возникает необходимость в разработке собственной системы классификации,
которая позволяла бы учитывать основные «товарные» свойства целостного объекта оценки и
была бы увязана с уже существующими системами классификации и описания объектов.

Применительно к объектам жилой недвижимости возможно несколько типологических

построений. Например, в зависимости от продолжительности и характера использования жилья:

- первичное жилье — место постоянного проживания;

- вторичное жилье — загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода времени;

- третичное жилье — предназначено для кратковременного проживания (гостиницы, мотели и

т.д.).
 22

Применительно к условиям крупных городов принято выделять следующие типологические

характеристики:

1. Элитное жилье.

К нему предъявляются следующие основные требования:

§ размещение в наиболее престижных районах города;

• принадлежность к «старому» фонду (при наличии проведенного капитального ремонта и

реконструкции) или к «сталинскому» фонду;

• кирпичные стены;

• общая площадь квартир не менее 70 кв. м.;

• наличие изолированных комнат по конфигурации, приближенных к квадрату, и большой кухни

(площадью не менее 15 кв.м.);

• наличие охраняемого подъезда, подземного или близко расположенного гаража и др.

Для малоэтажных домов коттеджного типа, входящих в состав элитных, характерны такие
потребительские требования, как:

§ размещение на таком расстоянии до города, когда поездка занимает не более 1 ч.;

• кирпичные стены;

• застройка в двух и более уровнях;

• наличие объектов бытового и инженерного обслуживания.

2. Жилье повышенной комфортности. Потребительский спрос на жилье этого типа предполагает

наличие следующих основных характеристик:

• возможность размещения в различных (не только наиболее престижных) районах города;

• некоторое снижение требований к площади комнат и кухонь до 12 и 8 кв. м (соответственно);

• наличие гостиной площадью не менее 17 кв. м.;

• большее разнообразие конструктивно-технологических параметров.

Применительно к малоэтажным домам, расположенным в пригородной зоне, основными

характеристиками является высокая прочность, долговечность и низкая теплопроводность стен, а
также обеспеченность инженерными сетями.

3. Типовое жилье. Для него характерно:

• размещение в любом районе города;

• соответствие архитектурно-планировочных параметров современным строительным нормам и

правилам;
 23

• по конструктивно-технологическим параметрам принадлежность к домам второго поколения

индустриального домостроения и современным.

Для малоэтажной пригородной застройки наиболее существенны не только технические

характеристики, но и обеспеченность основными объектами социально-бытового назначения.

4. Жилье низких потребительских качеств

Исходя из условий потребительского спроса, формирующегося под воздействием фактора

платежеспособности, требования, предъявляемые к этому типу жилья весьма невелики:

• размещение в непрестижных районах;

• удаленность от основных транспортных коммуникаций;

• принадлежность к таким конструктивно-технологическим типам, как здания «старого» фонда, не

подвергавшиеся капитальным и ремонтно-строительным работам, и дома первого поколения
индустриального домостроения;

• размещение в первых этажах домов других типов;

• заниженные архитектурно-планировочные характеристики и т.д.

Рассмотренная классификация учитывает предпочтения целевых групп потребителей жилья и

уровень их платежеспособности (маркетинговый подход). Однако жилую недвижимость можно
распределить и на основании градостроительных ориентиров.

Так, при принятии экономических решений на рынке жилой недвижимости города Баку
применяется типология, включающая:

• дома «старого» фонда, построенные в дореволюционный период;

• дома, построенные за период с 1917 г. до конца 30-х гг., отличающиеся лаконизмом

архитектурно-планировочных решений, расположенные в непосредственной близости к местам
приложения труда (того периода), мало престижнее в настоящее время, но обладающие высокими
конструктивно-технологическими характеристиками;

• «сталинские» дома, срок возведения которых пришелся на период с конца 30-х до конца 50-х гг.,
знаменующие собой возрождение классических архитектурно-градостроительных позиций и
расположенные преимущественно в престижных, удаленных от промышленных зон районах;

• дома первого поколения индустриального домостроения (60-е гг.) (хрущевки),

характеризующиеся заниженными архитектур-но-технологическими параметрами;

• дома второго поколения индустриального домостроения, построенные в 70-80-х гг., когда в

градостроительном проектировании использовались более высокие нормы и стандарты;

• современные жилые дома, отличающиеся большим разнообразием характеристик.

Существует и классификация объектов жилой недвижимости в зависимости от

применяемого материала наружных стен здания:

• дома с кирпичными стенами;

 24

• панельные дома;

• монолитные дома;

• деревянные дома;

• дома смешенного типа.

Отдельную нишу занимают объекты загородной недвижимости в связи с незначительным

объемом сделок и их специфичностью. В основном здесь представлено вторичное жилье.

На спрос и предложение в этом секторе рынка влияют многие факторы. Кроме обычных
приоритетов при покупке жилой недвижимости, большое значение имеют личные пристрастия к
местоположению, время года, социальная однородность соседей. Покупатели большое внимание
уделяют наличию максимально полного спектра коммуникаций (автономных систем тепло- и
водоснабжения). Предпочтение отдается объектам из кирпича или дерева. В качестве
обязательного атрибута к объекту загородной недвижимости рассматривается участок минимум 10
соток.

Признаки классификации жилой недвижимости, послужившие основой для группировки,

различны, как и различны их мотивации, предпочтения и условия платежеспособности.
Использовать единый типологический критерий, интегрирующий влияние всех факторов,
не представляется возможным. Поэтому на практике используется несколько критериев,
дающих обоснованное представление об объекте недвижимости.

Коммерческая недвижимость в Азербайджане стала формироваться только с началом

приватизации предприятий. Сектор коммерческой недвижимости намного меньше, чем жилой,
поэтому и сделок соответственно меньше, хотя во всем мире коммерческая недвижимость
является наиболее привлекательной. Необходимо отметить, что в этом секторе преобладающей
формой сделок является аренда.

Коммерческая недвижимость может быть подразделена на приносящую доход —

собственно коммерческую недвижимость и создающую условия для его извлечения —
индустриальную (промышленную) недвижимость.

К недвижимости, приносящей доход, можно отнести:

1. Офисные помещения. При классификации офисных помещений в каждом регионе,

муниципальном образовании принимаются различные факторы, по которым помещение относится
к тому или иному классу. Это могут быть местоположение, качество здания (уровень отделки,
состояние фасада, центрального входа, наличие лифтов), качество менеджмента (управляющая
компания, наличие дополнительных услуг для арендаторов) и др.

2. Гостиницы. Гостиничные проекты на сегодняшний день в АР являются самыми

сложными видами инвестирования в доходную недвижимость. Строительство новых или
реконструкция старых гостиниц самого высокого класса, их оборудование и эксплуатационные
расходы считаются достаточно рискованным вложением денег, т.к. затраты на такие проекты в
несколько раз выше затрат на строительство модных торговых комплексов или офисных центров.
Кроме того, пятизвездные гостиницы имеют очень длительные сроки окупаемости, поэтому
азербайджанский рынок доходной недвижимости тяготеет к гостиницам низкого тарифа и более
низких капитальных вложений-
 25

3. Гаражи-стоянки (автопаркинги) как коммерческая недвижимость в стране

практически не развиваются, хотя перспективы имеются. Ведь на каждую тысячу жителей в
соответствии с нормами требуется около 150 парковых мест.

4. Магазины и торговые комплексы. Как показал опыт крупных городов Европы,

хорошими условиями для месторасположения многофункциональных торговых центров (МТЦ)
являются: пересечение крупных автотранспортных магистралей, непосредственная близость
станций метро и остановок наземного транспорта. Чаще всего подобные центры оказываются
расположенными в «спальных» районах, либо за городом, фактически на пустыре, возле
крупной магистрали. В США МТЦ («MALL"), как правило, расположены за чертой города, что
можно объяснить определенным количеством автотранспортных средств на душу населения,
численностью населения городов и другими факторами. Эти различия соответственно влияют на
требования как на этапе формирования общей стратегии МТЦ при бизнес-планировании,
проектировании и продвижении, так и при строительстве и эксплуатации торгового центра. Так,
например, различными будут количество парковочных мест, наличие и параметры зон отдыха и
развлечений, сопутствующих бытовых услуг и пр.

К факторам, обуславливающим успех, можно отнести:

- правильно выбранное расположение;

- составление функционального решения и накопления — потребности потенциальных

посетителей;

- правильно составленный прогноз развития территории, прилегающей к участку застройки (на

5—10 лет);

- общая атмосфера МТЦ, что достигается в процессе проектирования и дизайнерских разработок;

- четко проработанный подбор арендаторов;

- верно выбранная управляющая компания.

5. Промышленная (индустриальная) недвижимость в Азербайджане находится в

начальной стадии развития, хотя в последнее время по основной массе объектов приватизации
происходит определение собственника. Прежде чем заключать сделку, необходимо провести
всесторонний анализ правоустанавливающих документов, чтобы убедиться в бесспорности прав
продавца на предлагаемый объект, возможности его законного отчуждения и прав нового
собственника на использование этого объекта по предполагаемому назначению. По мере развития
процесса формирования реального собственника объем сделок в этой сфере будет увеличиваться.
Но это одна сторона вопроса. С другой стороны чуть ли не в каждом городе страны можно
наблюдать пустые корпуса заводов и фабрик в 5 — 8 этажей с обветшалыми и(или) пришедшими
в негодность инженерными сетями и выбитыми стеклами окон. Они стоят и не находят
эффективного собственника. Почему? Причин несколько:

1. Промышленная застройка 60 — 80 гг. не отвечает требованиям современных технологий, а

реконструкция требует больших капитальных вложений.

2. В настоящее время основной потребитель промышленной недвижимости — малые

предприятия, требующие для своего развития объекты недвижимости определенной специфики:
высокие мощности, наличие железнодорожных подъездных путей, одноэтажные и желательно
отдельно стоящие здания, имеющие автономные коммуникации.
 26

3. Как правило, требования потенциальных арендаторов завышены и не соответствуют

предлагаемым промышленным объектам.

4. Собственники промышленной недвижимости предлагают на рынок объекты, находящиеся в

плачевном состоянии, и при этом устанавливают завышенные цены.

5. Более-менее полная и точная информация о промышленной недвижимости, ее правовом

статусе, размерах, состоянии и т.д. отсутствует.

Все это придает рынку промышленной недвижимости стихийный и непредсказуемый характер.

На сформировавшемся западном рынке принята другая, отличающаяся от предложенной выше

классификации объектов недвижимости по категориям А, В и С.

Категория А. Объекты недвижимости, используемые владельцем для ведения бизнеса:

- объекты недвижимости, используемые для ведения определенного бизнеса. Обычно продаются

вместе с бизнесом (специализированная недвижимость);

- неспециализированная недвижимость - обыкновенные здания -магазины, офисы, фабрики,

склады, которые обычно продаются или сдаются в аренду.

Категория В. Объекты недвижимости для инвестиций. Данными видами недвижимой

собственности владеют с целью получения дохода от аренды и(или) извлечения прибыли на
вложенный капитал.

Категория С. Избыточная недвижимость - земля со зданиями или свободные участки, которые

больше не нужны для ведения бизнеса сегодня или в будущем и поэтому объявляются избыточной
недвижимостью.

1.5. ПРЕДПРИЯТИЕ КАК ИМУЩЕСТВЕННЫЙ КОМПЛЕКС

Термин «предприятие» используется в гражданском праве применительно как к субъектам

[1] , так и к объектам права. Предприятием называется юридическое лицо, т.е. субъект
гражданского права, участник предпринимательской деятельности. При этом термин
«предприятие» применяется только к государственным и муниципальным унитарным
предприятиям [2] , которые как коммерческая организация подлежат государственной
регистрации и выступают как субъект права в различных договорах и других правоотношениях.

Одновременно этот же термин применяется для обозначения определенного вида объектов

права. В этом смысле предприятие [3] - определенный имущественный комплекс,
используемый для осуществления предпринимательской деятельности, куда входит вся
совокупность имущества, предназначенного для деятельности предприятия, а именно:
земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права
требования, долги, а также права обозначения, индивидуализирующие предприятие, его
продукция, работы и услуги, товарные знаки, знаки обслуживания и другие
исключительные права, т.е. в составе предприятия как особого объекта недвижимости могут
быть и отдельные объекты недвижимого имущества - здания, сооружения, земля и т.д.,
нематериальные активы (права пользования земельным участком, природными ресурсами,
авторские права и другие права и т.п.) и оборотные средства (деньги, сырье, материалы и т.п.).
 27

В качестве объекта права — недвижимого имущества предприятие может принадлежать

любым субъектам — участникам предпринимательской деятельности. Не исключена возможность
принадлежности одному субъекту нескольких предприятий — имущественных комплексов, в
частности, предназначенных для изготовления разных видов продукции или для иных видов
предпринимательской деятельности.

Понятие предприятия как недвижимости, которая используется для предпринимательской

деятельности, имеет свои особенности. Его нельзя сводить к комплекту оборудования для
производства определенной продукции, потому что превращение такого комплекта оборудования
в предприятие нуждается в дополнительных действиях по организации на его основе процесса
производства. Предприятие как недвижимость составляет единый имущественный
комплекс, включающий не только все виды имущества, предназначенные для его
деятельности, но и неимущественные права, индивидуализирующие предприятие. Это дает
возможность сразу использовать предприятие для определенной производственной деятельности.

Предприятие как единый имущественный комплекс создается на базе вновь образованных

коммерческих организаций с использованием взносов их учредителей и участников, а также
доходов от последующей производственной деятельности.

Правовое регулирование предприятий, созданных в порядке приватизации, определяется

специальным законодательством, которое имеет приоритет по отношению к общим нормам о
приобретении права собственности. Как правило, при приватизации государственных и
муниципальных предприятий, имущественный комплекс сохраняется, изменяются только
собственник и правовая организационная форма.

Эти отношения регулируются соответствующими законами, где указаны порядок подачи,

оформления и принятия к рассмотрению заявки на приватизацию, правила оценки стоимости
объектов приватизации, положения о преобразовании государственных и муниципальных
предприятий в открытые акционерные общества, установлены порядок и условия организации и
проведения аукционов, порядок проведения конкурсов. В результате приватизации
имущественный комплекс переходит в собственность хозяйственного товарищества, общества или
индивидуальных предпринимателей.

Продажа приватизируемого предприятия осуществляется путем заключения договора

купли-продажи, в котором четко определяются права и обязанности продавца и покупателя,
порядок оплаты, закреплены иные условия. Право собственности на передаваемое имущество
переходит к покупателю в момент регистрации договора [5]. При всех способах приватизации
предприятий от лица собственника имущества — государства выступает соответствующий
государственный орган или орган местного самоуправления. Такими органами являются комитеты
по управлению имуществом и фонды имущества.

Продажа предприятия как недвижимости существенно отличается от продажи акций этого

предприятия. В первом случае имущество переходит в собственность покупателя, в качестве
которого выступает созданное в процессе приватизации акционерное общество. При покупке
акций, независимо от их количества, бывшие работники приватизированного предприятия и
другие лица — акционеры — приобретают только собственность на акции, а не на имущество
предприятия. Право собственности на акции переходит к покупателю с момента внесения данных
в реестр акционерного общества, который ведется исполнительными органами акционерного
общества.

Покупатель приватизированного предприятия приобретает на него все права собственника.

Следовательно, он может продать предприятие другому лицу.
 28

На практике встречаются случаи продажи приватизированных ранее предприятий в

собственность государства или местных органов управления. Тогда изменяется форма
собственности на данное имущество. Оно снова становится государственным или муниципальным
предприятием и поступает в хозяйственное ведение. На базе приобретенного предприятия может
быть создано новое унитарное предприятие.

Продажа предприятия как единого имущественного комплекса может быть обусловлена

разными причинами. Это продажа неплатежеспособных государственных предприятий, их
ликвидация или банкротство, а также, когда продавец в силу различных причин желает продать
предприятие, в том числе в случаях нуждаемости в денежных средствах, перехода к другим
занятиям, желания обновить оборудование и при принудительной продаже предприятия. Во всех
таких ситуациях на стороне покупателя могут выступать предприниматели различных
организационных форм.

В последние годы в национальной экономике и строительном комплексе в частности стали

четко прослеживаться диверсификационные тенденции, характеризуемые выходом компаний в
сферы бизнеса, непосредственно не связанные с основным или первоначальным видом
деятельности. Жесткая конкуренция, дефицит инвестиционных ресурсов и риски, присущие
экономике, привели к ситуации, когда инвестиционные проекты расширения старого бизнеса
стали во многих случаях менее привлекательными, чем покупка функционирующих смежных
предприятий.

Необходимо отметить, что в качестве объекта продажи «предприятие как имущественный

комплекс» можно продать и часть предприятия. Эта часть должна представлять собой
обособленный имущественный комплекс. Во всех случаях в договоре должны быть указаны
определенные данные, позволяющие установить предмет продажи, в том числе расположение
предприятия на соответствующем земельном участке.

До подписания договора должны быть составлены и рассмотрены сторонами:

- акт инвентаризации;

- бухгалтерский баланс;

- заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия;

- перечень всех долгов (обязательств), включенных в состав предприятия, с указанием кредиторов,

характера, размеров и сроков требования.

Договор продажи предприятия, как и другого объекта недвижимости, должен заключаться

в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и
приложением к нему перечисленных выше документов и с обязательной государственной
регистрацией.

Цена приобретаемого предприятия, как одно из существенных условий договора купли-

продажи, должна быть четко обозначена в договоре.

Как правило, цена определяется по соглашению сторон на основании проведенной

инвентаризации и заключения аудитора. Предполагается, что в обусловленную цену включается и
цена на передаваемый земельный участок или на право его использования.

Сама продажа предприятия осуществляется в три этапа:

 29

1. Заключение договора купли-продажи и его государственная регистрация.

2. Передача предприятия по передаточному акту.

3. Государственная регистрация права собственности покупателя на приобретенное предприятие.

Таким образом, закон требует, чтобы стороны при продаже предприятия дважды
осуществляли государственную регистрацию. Сначала нужно зарегистрировать договор о
продаже предприятия, а потом осуществить регистрацию права собственности покупателя.

После заключения договора в соответствии с особенностями приобретения недвижимости

необходима передача предприятия по специальному передаточному акту от продавца к
покупателю. Моментом передачи предприятия покупателю считается день подписания обеими
сторонами передаточного акта. С этого момента к покупателю переходит риск случайной гибели
или случайного повреждения имущества. Покупатель вправе использовать входящее в состав
предприятия имущество и извлекать выгоды, но он до перехода права собственности не вправе
распоряжаться предприятием. Продавец после передачи предприятия тоже не вправе
распорядиться им. Покупатель может сохранить приобретенное предприятие в качестве
обособленного имущества юридического лица или же присоединить его к своему имуществу,
создав на его основе внутреннее подразделение другой организации, или, если это
индивидуальный предприниматель, непосредственно управлять им. На основе приобретенного
предприятия может быть создано юридическое лицо — хозяйственное общество — даже с
единственным участником. Последний будет иметь права, предусмотренные законом о
соответствующем хозяйственном обществе, учредительными документами товарищества или
общества.

Предприятие как имущественный комплекс, используемый для осуществления

предпринимательской деятельности, может быть сдано в аренду [8] . Предприятие может быть
передано собственником в аренду только после завершения расчетов с кредиторами, которые до
передачи предприятия должны быть письменно уведомлены арендодателем. Они могут
потребовать от арендодателя прекращения или досрочного исполнения обязательств. По долгам,
переведенным без согласия кредиторов, арендодатель и арендатор несут солидарную
ответственность.

Подготовка предприятия к передаче является обязанностью арендодателя. Сама передача

предприятия в аренду производится по передаточному акту, а моментом заключения договора
аренды и возникновения по нему прав и обязанностей сторон определен момент государственной
регистрации. Во время аренды арендатор обязан поддерживать предприятие в надлежащем
техническом состоянии, включая обязательные платежи и налоги, если иное не предусмотрено
договором. Права арендодателя на занятие определенной деятельностью на основании лицензии
не переходят на арендатора, если иное не установлено законом или иным правовым актом. Однако
это не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед своими кредиторами.
Права и обязанности по отношению к работникам предприятия регулируются правилам о
реорганизации юридического лица. При прекращении договора имущественный комплекс должен
быть возвращен арендодателю. Подготовка предприятия к передаче теперь является обязанностью
арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено законом. Размер и способы
внесения арендной платы определяются в договоре аренды. Чаще всего единый имущественный
комплекс прекращает существовать в результате распродажи в отдельности входящих в него
объектов, в частности при банкротстве или по добровольному решению предпринимателя.
 30

1.6. ИЗНОС И АМОРТИЗАЦИЯ НЕДВИЖИМОСТИ

Любой объект недвижимости (кроме земли при нормальном использовании) подвержен

износу. В результате ухудшаются его технические и экономические характеристики, а стоимость в
виде амортизационных отчислений переносится на стоимость продукции (услуг) и используется
для восстановления вложенного в объект капитала или других целей.
Износ – это потеря полезных свойств и уменьшение стоимости недвижимого имущества по
любым причинам. По концепции различают физический и моральный износ (рис1.4.). При
физическом износе (Иф) со временем происходит утрата первоначальных технико-
экономических и социальных качеств недвижимости под влиянием эксплуатационных
воздействий и природных сил. Величина Иф определяется по соотношению фактического (Тф) и
нормативного сроков службы (Тм) при линейном способе начисления амортизации:

Моральный износ первого рода (Им1) можно рассчитать на основе балансовой (Сб) и
восстановительной стоимости (Св) объекта;
 31

Износ объекта – потеря Срок службы – время утраты

пригодности и уменьшение объектов потребительских
стоимости свойств

нормативный фактический

физический, экономический

Физический – потеря технико- Моральный – частичное

эксплуатационных свойств и обесценивание объекта
потребительной стоимости независимо от его физическго
(индивидуальный, средний,
“естественный”

1 рода – 2 рода – под 1 форма – 2 форма –

пропорци- влиянием вследствие в результате
онально природных удешевления создания
интенсив- условий воспроизвод ноых, более
ности ства экономичных
использовани объектов объектов
я

Амортизация – процесс перенесения

стоимости объекта на выпускаемую
продукцию или оказываемые услуги

Амортизационные отчисления – Норма амортизации – величина

денежное выражение перенесенной ежегодного погашения стоимости
стоимости, соответствующее износа объекта
степени износа

На полное На капитальный ремонт и

восстановление или модернизацию или
другие цели другие цели

Рис. 1.4. Износ и амортизация недвижимости

Моральный износ второго рода ( Им2 ) в конечном счете выводится из сравнения доходности
действующего старого объекта ( Дс ) и аналогичного нового ( Дн ):
 32

Износ тесно связан с амортизацией недвижимости, т.е. с постепенным переносом ее стоимости в

течение всего срока службы на получаемое в процессе использования благо (продукцию, услуги и
др.). Учет амортизации осуществляется с помощью амортизационных отчислений – денежного
выражения перенесенной стоимости. Амортизационная политика рассматривает амортизационные
отчисления в качестве элемента текущих затрат, учитываемых при определении финансовых
результатов, и в виде права на налоговые вычеты, а не обязанности осуществлять капитальные
вложения в реновацию той же недвижимости (рис. 1.5.).

Первоначальная Перенесенная Стоимость Деньги

балансовая часть стоимости выпускаемой (выручка) (Д)
стоимость (Сn) (∆Сn) продукции
∆Сn=Сn:Tn услуг(С)

Капитал Реконструкция, Возврат Амортизационн

на иные цели капитальный инвестиционног ые отчисления
ремонт, о капитала Аn=∆Cn
улучшение
(вклад)

Рис. 1.5. Оборот стоимости недвижимости

*tсл – срок службы объекта

Для определения амортизационных отчислений с 1998 г. Применяются четыре основных способа:

1. Линейный (равномерный) метод – начисление амортизации равными долями по
одинаковой норме в течение всего срока использования имущества до полного перенесения его
стоимости на полученное услуги и товары до формуле:

где Сп – перенесенная часть стоимости, ман.;

На – норма амортизации, %;
Спб – первоначальная балансовая стоимость объекта, ман.

2. Способ уменьшаемого остатка – амортизация начисляется исходя из остаточной (а не

первоначальной) стоимости объекта, т.е. величина амортизации последовательно из года в год
уменьшается в соответствии с уменьшением остаточной стоимости (первоначальная минус
перенесенная).

3. Способ списания стоимости по сумме числа лет срока полезного использования

предусматривает увеличение срока переноса стоимости недвижимости равными долями на время
нахождения объекта на консервации, в ремонте, реконструкций, когда начисление амортизации
приостанавливается.
 33

4. Способ списания стоимости пропорционально объему продукции (работ) позволяет

ускорить или уменьшить фактическое начисление амортизации в соответствии с фактическим
использованием объекта.

В мировой практике используется еще кумулятивный метод (метод суммы чисел), при котором
применяется переменная норма амортизации. Она определяется путем деления числа лет,
оставшихся до окончания физического срока службы недвижимого имущества, на кумулятивное
число, равное сумме членов арифметической прогрессии. Например, при
сроке службы объекта в 100 лет кумулятивное число составит:

Тогда нормы амортизации будут равны:

а) в первый год - когда осталось 100 лет срока службы объекта:

б) в десятый год (осталось 90 лет срока жизни объекта):

и т.д.

Начисление амортизации для целей налогообложения по объектам недвижимости производится

только линейным методом по формуле:

где К – месячная норма амортизации в процентах к первоначальной (восстановительной)

стоимости объекта;
n – срок полезного использования данного объекта, месяцев.
Объемам основных средств (в том числе и недвижимым), полученным безвозмездно (по
договорам дарения) и приобретенным за счет бюджетных ассигнований, амортизация не
начисляется. При оценке недвижимости амортизация определяется путем
разделения износа на три основных вида: физический, функциональный и
экономический, или внешний (рис 1.6.).
 34

Накопленный – Равен текущей стоимости

потеря стоимости воспроизводства объекта
имущества по любым Износ минус стоимость на дату
причинам оценки

Физический – потеря Функциональный – Экономический (внешний)

потребительских несоответствие – снижение стоимости
свойств со временем (избыточное или объекта из-за ухудшения
недостаточное) внешней среды, потеря
современным доходов (старение
требованиям, окружения)
стандартам
Устранимый –
затраты на
исправление
дефектов меньше Присущ только
добавляемой Обычно неустранимый
недвижимости
стоимости

Усиление Устаревание по
конкуренции на рыке местоположению
Неустраняемый – недвижимости,
издержки ухудшение
исправления транспорта, занятости Негативные изменения
превосходят и др. окружающей среды
получаемые выгоды

Рис 1.6. Понятие износа при оценке недвижимости

Физический износ считается неустранимым, когда издержки на его исправление

превосходят вклад, добавляемый к стоимости объекта. Для расчета неустранимого физического
износа элементы здания подразделяются на долговременные (фундамент, перекрытия и др.) и
быстро изнашивающиеся (подземные коммуникации, водопровод, крыша и др.). Износ
долговременных элементов рассчитывается путем вычисления эффективного срока их службы и
оставшегося срока физической жизни в реальных условиях, исходя из затрат на воспроизводство
каждого компонента.
Устранимый физический износ – это текущий ремонт здания, затраты на проведение
которого меньше восстановленной стоимости.
Функциональный износ означает несоответствие объекта действующим стандартам с
точки зрения его функциональной полезности: удобства планировки, инженерного обеспечения,
размера кухни, оборудования и др. Он может быть устранимым и неустранимым в зависимости от
соотношения издержек на ремонт и величины дополнительно полученной стоимости всего
объекта. Если вклад в стоимость больше затрат на восстановление, то функциональный износ
считается устранимым.
Неустранимый функциональный износ – это уменьшение
стоимости недвижимости из-за недостатка или избытка (сверхдостаточности) ее качественных
характеристик. Например избыточного несоответствия: если на мощном фундаменте,
рассчитанном на 20-этажное здание, существует 10-этажное строение, то излишние затраты –
 35

вычет из стоимости воспроизводства – и есть неустранимое функциональное устаревание.

Физически и экономически неустранимы небольшие кухни (5-6 кв. м) в жилых домах, значительно
снижающие стоимость в них квартир. Почти все "недостатки" и "излишества" в планировке и
оформлении зданий практически неустранимы. Величина функционального износа определяется
путем рыночных сопоставлений взаимоувязанных пар (групп) объектов недвижимости,
проданных на рынке несколько месяцев (недель) назад.
Внешний износ – это убытки, вызываемые внешними по отношению к границам
недвижимости факторами: близость железнодорожных путей, автостоянок, бензоколонок,
ухудшение экономических условий и других обстоятельств, снижающих стоимость объекта и
получаемые доходы от него. Количественно внешний износ устанавливается методом сравнения
цен спаренных продаж сопоставимых объектов, один из которых имеет признаки негативного
внешнего воздействия, а другой – нет. Накопленный износ по всем причинам или износ одного
вида можно исчислить методом срока жизни недвижимости (см. рис 1.6.).
Взаимосвязь между износом (И), восстановительной стоимостью (ВС), эффективным
возрастом (ТЭ) и сроком физической жизни (Тф) имеет вид:

или

Процент износа от восстановительной стоимости недвижимости: если экономический срок жизни

дома Эс = 60 лет, хронологический возраст Тх = 20 лет, а эффективный возраст Тэ = 30 лет, то
износ:

хотя хронологический возраст – только одна треть периода. В другом случае при лучших условиях
эффективный возраст Тэ = 12 лет, тогда износ:

Расчет только одного вида износа (физического), составившего, например, 20%, не означает, что
оставшийся срок экономической жизни будет 80%, или 48 лет. Такой прогноз, как и
экстраполяция, вообще будет верным только в случае, если:
* сохранится в будущем фактический среднегодовой процент износа;
* не изменятся существенно факторы, влияющие на стоимость имущества;
* не предусматривается реконструкция объекта;
* в оставшийся период объект будет использоваться в аналогичных условиях.
Поэтому при обосновании остающегося срока экономической жизни недвижимости следует
учитывать всю совокупность факторов, влияющих на его продолжительность. В заключение
целесообразно подчеркнуть: понятия "износ" и "амортизация" во многом не совпадают, хотя в
разговорной речи они употребляются порою как синонимы. В крайнем случае может оказаться
так, что новый объект потерял полностью потребительские свойства в результате стихийных
явлений, износ = 100%, а амортизация (Ам) еще не начислялась (Ам = 0). Часто встречается в
практике и противоположный случай, когда строение полностью амортизировано (Ам – 100%), а
износ составляет 20-30%, и оно может еще долгие годы использоваться.
 36

Глава 2. ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ НЕДВИЖИМОСТИ

2.1. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ СВЯЗАННЫЕ С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ

Характерной чертой рыночных отношений в сфере недвижимости являются наличие

специальной нормативно-правовой базы, регламентирующей отношения, связанные с
недвижимым имуществом, и, что особенно важно, более значительная, чем в других секторах
рыночной экономики, роль региональных и муниципальных нормативных актов.

Законодательство в сфере недвижимости представляет собой совокупность законов, иных

нормативных правовых актов, посредством которых государством устанавливаются, изменяются
или отменяются соответствующие правовые нормы.

Систему законодательства образуют различные законы, а также иные нормативные

правовые акты, регулирующие отношения в сфере недвижимости

Право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их

возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином
государственном реестре. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной
регистрацией может осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов
недвижимости.

Право собственности – это совокупность юридических норм, закрепляющих и охраняющих

принадлежность материальных благ определенному субъекту.

Право собственности состоит из трех прав:

·владение – фактическое обладание вещью, создающее для обладателя возможность
непосредственного воздействия на вещь;
·пользование – право потребления вещи в зависимости от ее назначения, а также получения
доходов, приносимых вещью;
·распоряжение – определение юридической судьбы вещи путем осуществления динамики
имущественных отношений.

Субъектами права собственности могут быть:

- частные лица (юридические и физические);
- государство;
- местное управление (муниципальные образования).

2.2. ОСОБЕННОСТИ МАТЕРИАЛЬНЫХ ОБЪЕКТОВ В СФЕРЕ НЕДВИЖИМОСТИ

До распада Советского Союза в отечественной экономике и хозяйственной практике

понятие “ объект недвижимости” отсутствовало, а использовалось понятие “основные фонды”. К
основным фондам отнесены предметы производственного и непроизводственного назначения
(машины, оборудование, жилые помещения, здания, сооружения и т.д), которые в своей
натуральной форме функционируют и используются в народном хозяйстве на протяжении ряда
лет и в течении всего срока службы ни теряют своей потребительской формы. Основные фонды
(за исключением машин и оборудования), составная часть недвижимого имущества, но это
понятие является более узким, поскольку в составе основных фондов не учитывается земля.
Выведение земли за рамки товарно-денежных отношений привело к трансформации понятия
“объект недвижимости” в понятие “основные фонды”. Основные фонды делятся на материальные
и нематериальные.
 37

К материальным основным фондам относятся здания сооружения машины и оборудование

жилища транспортные средства многолетние насаждения продуктивный скот и т.д. Перечень
нематериальных активов и объектов интеллектуальной собственности критерии, определяющие
правомерность отнесения объекта к нематериальным активам, а также правила формирования
информации о нематериальных активах определены Положением по бухгалтерскому учету “ Учет
нематериальных активов”.

Не являются основными фондами временные сооружения, приспособления и устройства,

затраты на возведение которых относятся на себестоимость строительно-монтажных работ в
составе накладных расходов.

Здания (кроме жилых). В состав зданий входят строительно-архитектурные объекты,

назначением которых является создание условий для производственного процесса, социально-
культурного обслуживания, хранения материальных ценностей. Основными конструктивными
частями зданий являются стены и крыши.

Жилье. К нему относятся здания, предназначенные для постоянного проживания,

неподвижные щитовые домики плавучие дома, а также исторические памятники,
идентифицированные в основном как жилы дома.

Сооружения. К ним относятся инженерно-строительные объекты, предназначенные для

создания и выполнения технических функций (шахты, тоннели, нефтяные скважины, эстакады,
дороги, плотины и т.д.) или для обслуживания населения (стадионы, бассейны, сооружения
городского благоустройства и т.д.). В состав сооружения входят все устройства составляющие с
ними единое целое.

Сооружения, как объекты недвижимости, классифицируются как градостроительные

(”наземные и подземные сооружения”), энергообеспечивающие (электростанции, нефтяные базы и
т.д.), инфраструктурные (транспортные и терминальные сооружения) промышленные,
экологические (заводы по утилизации отходов и очистные сооружения) и специальные
сооружения, военно-промышленные комплексы. Общественные и производственные здания,
градостроительные и технологические сооружения различаются по видам ,типам и проектным
решениям.
Многолетние насаждения. К ним относятся (независимо от возраста): плодово-ягодные,
технические, защитные, декоративные и озеленительные насаждения всех видов; искусственные
насаждения ботанических садов. Объектом классификации данного подраздела являются зеленые
насаждения каждого парка, сквера, сада, улицы, бульвара, двора, территории, предприятия и т.п. К
недвижимости относятся и предприятия как имущественные комплексы.

Таким образом, отличительной особенностью является их неразрывная связь с землей,

что предполагают ее значительную стоимость (при этом сами по себе земельные участки также
рассматриваются в качестве объектов недвижимости). В не связи с земельными участками,
объекты недвижимости теряют обычные назначения и понижаются в цене.

По происхождению различают объекты недвижимости:

создание природой без участия человека;

являющиеся результатом труда человека;

созданные трудом человека, но связанные с природой основой на столько, что в отрыве от

нее функционировать не могут
 38

Одним из неурегулированных в полной мере остаётся вопрос об отнесении к объектам

недвижимости предметов не имеющих неразрывной связи с земельным участком, хотя отделить
их от этого земельного участка достаточно сложно. Речь в частности может идти о статуях весом в
несколько тонн, не скреплённых с фундаментом, или зданиях, установленных на поверхности
земли на блоках.

Отметим, что некоторые виды недвижимого имущества могут юридически переходить в

движимое имущество. Например: леса и многолетние насаждения по определению относятся к
недвижимому имуществу, а заготовленный лес, уже это движимое имущество.

Таким образом, к объектам недвижимости относятся наиболее ценные и общезначимые

объекты основных средств и также объекты недвижимости, как земля и недра, имеющие большую
экономическую и стратегическую значимость и стратегическую значимость для любого
государства во все времена.

2.3. СПЕЦИФИЧЕСКАЯ РАЗНОВИДНОСТЬ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

(“КОНДОМИНИУМ”)

Специфической разновидностью объектов недвижимости является кондоминиум.

Гражданский Кодекс Азербайджанской Республики определяет кондоминиум как “единый
комплекс недвижимого имущества”, включающий земельный участок в установленных границах и
расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в которых отдельные части,
предназначенные для жилых и иных целей (помещения) находятся в собственности граждан
юридических лиц Азербайджанской Республики субъектов АР муниципальных образований
(домовладельцев) – частной государственной муниципальной и иной формах собственности, а
остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности.

Любой жилой многоквартирный дом представляет собой единую целостную конструкцию.

Однако с позиции использования ее для целей проживания эта конструкция является
неоднородной. В состав дома входит имущество которое может быть обособленно т.е которым
можно владеть, пользоваться и распоряжаться единолично (“исключительно без ущерба правам и
интересам других собственников, аналогичного обособленного имущества”).

Отсюда и вывод кондоминиум – это прежде всего форма права собственности или владения
на правах собственности. Важнейшей особенностью кондоминиума является, индивидуальное
владение отдельными площадями на правах собственности. В то время как места общего
пользования и оборудования необходимое для обслуживания площадей относящихся к
индивидуальной собственности, находится в совместном владении. (Даже сегодня, часто термин
кондоминиум, во многих странах бывшего Советского Союза, используется только
применительно к жилищному фонду, но это не так. На самом деле, кондоминиумы могут
создаваться и для эксплуатации служебных и коммерческих, а также промышленных зданий или
объектов недвижимости смешанного назначения, когда часть площадей используется для
жилищных, а часть для коммерческих целей).

Кондоминиум это организация “самоуправленческая” и деятельность по достижению

совместной цели самоуправление. Т.е реализация прав на многоквартирный дом осуществляется
путем самоуправления. Каждый собственник квартиры не вправе, а обязан самостоятельно нести
бремя своей собственности, в том числе доли участия в совместном управлении эксплуатации
дома именно обязан.
 39

Право члена кондоминиума заключается в том, что совместно с другими членами он

обязан выбирать организационно-правовую форму самоуправления выработать “права
общежительства”, и признать приоритет этих правил над своими желаниями.

Исходя из выше сказанного необходимо отметить, что кондоминиум является

вынужденной и обязательной организацией владельцев квартир (а не общественно-
добровольной). Организационно-правовая форма может быть разной. Наиболее
распространенными являются “жилищные кооперативы” и “ товарищество собственников жилья”.

Жилищный кооператив. Это организация, в которой собственники жилья объединяют свои

доли в общем имуществе и вносят их в качестве паевого вклада в уставной капитал кооператива.
При такой форме организации возникают два собственника имущества: собственники жилья и
формальный собственник общего имущества в виде кооператива.

Раздел имущества между разными собственниками не является антогоническим, поскольку

кооператив является объединением тех же самых собственников жилья. Кооператив, является
простейшей системой объединенного властвования обладателей естественной (локальной)
монополии и своеобразной моделью “ муниципальных” и “государственных систем”.

Товарищество собственников жилья (ТСЖ). Это объединение собственников жилья, при

образовании которого, все участники сохраняют за собой оба вида имущественной собственности
(индивидуальную собственность на квартиру и долю собственности на общее имущество). Они
приносят в организацию участие в управлении общим имуществом. В такой организации каждый
собственник обладает числом голосов пропорциональным площади его обособленного жилья или
стоимости вклада в строительство общего имущества.
Создавать ТСЖ необходимо на стадии строительства в целях последующей эксплуатацией
жилого дома. Планировать создание и основы деятельности будущего ТСЖ необходимо
застройщику, действующему в интересах всех долевых застройщиков и каждому долевому
участнику строительства при заключении договора о долевом участии в строительстве жилого
дома. Здесь закладываются условия правила и нормы, которые обеспечат ни только правовой
механизм отношений но и необходимые всем участникам условия создания и функционирования
ТСЖ.

В рамках такого планирования и ее отражения в тексте договора необходимо на

гражданско-правовой основе устанавливать обязательства и ответственности будущих
домовладельцев в отношении создания и содержания ТСЖ.

Необходимо устанавливать права обязанности и ответственности строительной

организации в деле создания ТСЖ и ввода дома в эксплуатацию. Начинать разработку такого
комплекса условий целесообразно с четкого установления спектра и объемов прав собственности.
Здесь необходимо учесть, что договором нельзя ограничить право будущего домовладельца
свободно выходить из состава участников ТСЖ. Поэтому решая проблемы на создание и
обеспечение в будущем эффективной деятельности ТСЖ, необходимо руководствоваться общими
нормами гражданского права. Долевые участники строительства могут устанавливать свои
будущие обязательства в деле создания ТСЖ и в деле создания совместного управления
общедомовым имуществом таким образом, что выходить из ТСЖ будет возможно крайне
невыгодно для лица стремящегося выйти из ТСЖ. Кроме того можно и надо договорные правила
устанавливать таким образом чтобы выход любого домовладельца из ТСЖ был экономически,
управленчески и психологически на справедливой основе для всех участников ТСЖ, выгоден для
тех кто останется в составе ТСЖ. К концепции кондоминиума определяются не только формы
собственности , но и права собственников (условия и ограничения для них). В сущности,
кондоминиум как форма собственности ограничивает права пользования и владения
недвижимостью, чтобы исключить осуществлении одними лицами своих прав собственников за
 40

счет права других. Данная форма собственности обычно устанавливает ограничения на порядок
распоряжения собственностью.
Необходимость подобного ограничения очевидна. Недвижимость, находящаяся в
собственности кондоминиума, становится источником возникновения определенной
взаимозависимости ее совладельцев в вопросах эксплуатации их собственности. Это в частности
относится к общему имуществу, местам общего пользования и инженерно-техническому
оборудованию. Например: если собственность находиться в совместном владении, решение о том,
вносить ли и когда свою долю средств, для проведения необходимых ремонтных работ и
эксплуатации здания не могут приниматься собственниками только по их усмотрению. (На членов
кондоминиума ни редко налагаются ограничения, касающиеся уровня шума внешнего оформления
зданий использования оборудования, находящегося в общей собственности и переделок в
квартирах).

Товарищество собственников жилья может помимо прочего, заниматься продажей объектов

недвижимости входящих в состав кондоминиума и находящихся в собственности товарищества.
Договоры от имени товарищества заключает его правление.

Кондоминиум – это единый комплекс объектов недвижимости, а также прав собственника в

кондоминиуме и сделки с ними подлежат государственной регистрации в соответствии с
действующим законодательством.

2.4. ВИДЫ ОПЕРАЦИЙ (СДЕЛОК) С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Операция (сделка) – это действия граждан и юридических лиц, направленные на

установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Цель любой сделки
– приобретение права собственности или права пользования имуществом.

Действительность сделки определяется через совокупность следующих условий:

· законность содержания;
· правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, совершающих сделку;
· соответствие воли и волеизъявления участников сделки;
· соблюдение формы сделки.

Единственным доказательством существования зарегистрированного права является

государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Купля-продажа

При этой сделке заключается письменный договор купли-продажи объекта недвижимости.

По этому договору продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность
покупателя, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену.
Договор купли продажи объекта недвижимости подлежит обязательной государственной
регистрации.

Мена

В этой сделке каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один
объект в обмен на другой. При этом права собственности на объекты недвижимости передаются
сторонам одновременно, при выполнении обеими передачи недвижимого имущества.

Дарение
 41

В сделке дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому:

· объект недвижимости в собственность;
· имущественное право к себе или третьему лицу

либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественных обязанностей.

Рента

В этом виде сделки получатель ренты – собственник объекта недвижимости передает

объект в собственность плательщику ренты, который, в свою очередь, обязуется в обмен на
полученный объект периодически выплачивать получателю ренты определенную сумму либо
предоставлять средства на его содержание в иной форме.

Рента имеет несколько подвидов:

· постоянная – выплачивается бессрочно;
· пожизненная – выплачивается в течение жизни получателя ренты;
· пожизненное содержание с иждивением.

Аренда

При аренде объекта арендодатель обязуется предоставить арендатору объект недвижимости

за арендную плату во временное владение и пользование. Передача объекта недвижимости
другому собственнику не влечет за собой прекращение договора аренды, если этого не желает
арендатор. Письменная форма договора аренды и его регистрация обязательны.

2.5. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ОПЕРАЦИЙ (СДЕЛОК) С

НЕДВИЖИМОСТЬЮ

В общем виде регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет

собой организованную систему взаимосвязанных и взаимодействующих элементов (частей),
обеспечивающих факт государственного признания и подтверждения определенных прав на
объекты недвижимости.

Государственная регистрация недвижимости дает людям титул собственности —

законное право на недвижимость, которое регламентирует права и обязанности ее владельца.
Поэтому, чтобы приобрести права собственности на недвижимое имущество, надо
зарегистрировать его установленным способом.

Факт государственной регистрации возникновения и перехода прав на недвижимое

имущество удостоверяется выдачей свидетельства, и на документах, выражающих содержание
сделки, делается специальная надпись. Сама процедура регистрации сводится к записям
информации о правах на каждый объект недвижимости и его параметрах в Едином
государственном реестре.

Как известно, решение жилищной проблемы является одной из важнейших задач

государства и общества.

Жилище является главнейшим материальным условием жизни человека наряду с пищей,

одеждой, водой, воздухом и т.д. потребность человека в жилье возникает с момента его рождения
и сохраняется на всем протяжении его жизни, т.е. носит постоянный характер, видоизменяясь с
возрастом, появлением семьи и т.д.
 42

Жилищная реформа, развитие рынка жилья и жилищного строительства являются

важнейшими условиями перехода к новым социально-экономическим отношениям.

Основой жилищной реформы в Азербайджане является поэтапный переход от

непосредственного выполнения государством функций финансирования, строительства,
распределения жилищного фонда, а также функций собственника этого фонда к обеспечению
правовых и экономических предпосылок и стимулов для формирования рыночных отношений в
жилищной сфере. Регулирование жилищных отношений имеет довольно сложный характер и
осуществляется главным образом на базе сочетания принципов жилищного и гражданского
законодательства. Все это повышает необходимость углубленного изучения и освоения основных
жилищно-правовых и иных правовых категорий в сфере регулирования жилищных отношений,
без знания которых невозможно правильное применение действующего законодательства.

Жилищное право — это совокупность норм права, регулирующих жилищные отношения.

Жилищное законодательство имеет своей задачей регулирование жилищных отношений.

Таким образом, предметом регулирования жилищного права является определенная

совокупность общественных отношений, которые получили в законодательстве и в
юридической литературе название «жилищные отношения».

По смыслу закона жилищные отношения — это общее, родовое понятие, которым

охватываются различные виды отношений, возникающих по поводу жилища: по пользованию
жилыми помещениями, предоставлению жилых помещений нуждающимся в них, по
строительству, управлению и эксплуатации жилищного сектора экономики.

Общественные отношения, которые по принятой Жилищным кодексом терминологии

являются жилищными, имеют ту характерную особенность, что они складываются, как правило,
по поводу готового объекта, которым является жилой дом или иное жилище, включенное в
установленном порядке в состав жилищного фонда, предназначенное для проживания. Наличием
такого специфического объекта регулирования общественных отношений-жилищное
законодательство отличается от других отраслей законодательства и права.

Жилищные отношения можно разделить на следующие основные группы:

1. Отношения по найму жилых помещений на основании договора найма либо пользования

жилыми помещениями по иным основаниям (иному договору, членству в жилищном кооперативе
и др.). Отношения пользования жилыми помещениями — сердцевина жилищных отношений
вообще, поскольку именно в них реализуется конкретная потребность гражданина в жилом
помещении.

Отношения пользования жилыми помещениями регулируются главным образом нормами

гражданско-правового характера.

2. Жилищные отношения в области обеспечения граждан жилыми помещениями.

Субъектами этих отношений, с одной стороны, являются граждане, которые обращаются с
просьбой о предоставлении им жилого помещения в порядке улучшения жилищных условий, а с
другой ~ государственные органы, органы

местного самоуправления, предприятия, учреждения, организации, которые правомочны решать

вопросы о предоставлении жилых помещений как собственники или уполномоченные на то
организации.
 43

Жилищные отношения этого вида регулируются главным образом нормами административно-

правового характера, а в некоторых случаях (например, при предоставлении жилого помещения
члену ЖК или ЖСК) — гражданско-правового характера.

3. Жилищные отношения по пользованию служебными жилыми помещениями,

общежитиями, другими специализированными жилыми помещениями (жилыми домами), т.к.
пользование этими объектами не имеет цели постоянного проживания граждан в них.

4. Жилищные отношения, возникающие в области строительства жилья, управления,

эксплуатации, обеспечения сохранности и ремонта жилищного фонда.

Жилищные отношения этого вида носят в основном характер управленческих и стоимостных

решений, поэтому регламентируются нормами административного, финансового, налогового,
земельного права. Вместе с тем часть этих отношений, связанных со строительством и ремонтом
жилых помещений, может регулироваться нормами гражданско-правового характера.

Система отношений по управлению жилищным фондом включает:

отношения по государственному управлению в области использования и обеспечения сохранности

жилищного фонда;

отношения по непосредственному управлению отдельными объектами жилищного фонда,

осуществляемому министерствами, государственными комитетами и другими ведомствами и
организациями, которым принадлежат соответствующие жилищные фонды, а также образуемыми
ими органами управления;

отношения по государственному учету жилищного фонда и государственному контролю за его

использованием и сохранностью.

Отдельную группу управленческих отношений образуют отношения, связанные со

строительством и передачей жилых домов одним органом управления другому, с исключением
жилых домов из состава жилищного фонда, с приватизацией жилых помещений и др. В этих
случаях соответствующие государственные и общественные органы управления выступают в
качестве либо субъектов имущественных прав, либо носителей государственно-властных
полномочий по управлению объектами жилищного фонда.

5. Отношения, возникающие в связи со строительством и приобретением в собственность

жилого дома или части его, которые регламентируются нормами административно-правового
характера, земельного права и отчасти гражданского права.

Термин «жилищное право» может трактоваться в узком и широком смыслах.

Жилищное право в узком смысле традиционно понимается как часть гражданского права,
совокупность норм гражданско-правового характера, регулирующих отношения пользования
жилыми помещениями, проживание в них. Эти отношения являются ядром жилищных
отношений, главным компонентом их содержания.

Жилищное право в широком смысле — комплексная отрасль, в которой объединены нормы

и правовые института гражданского, административного и других отраслей права.

Комплексный характер жилищного права заключается в том, что оно объединяет не только
нормы гражданско-правового характера, но также и другие нормы — административно-правового,
земельно-правового, финансово-правового характера.
 44

Глава 3. ОСНОВНЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ И ФУНКЦИИ РЫНКА

НЕДВИЖИМОСТИ

3.1. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ И ЕГО ИНФРАСТРУКТУРА

Рынок недвижимости - это определенный набор механизмов, посредством которых

передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и
распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами
землепользования».

Более полным будет определение рынка недвижимости, как комплекса отношений,

связанных с созданием новых и эксплуатацией уже существующих объектов недвижимости.

Таким образом, основные процессы функционирования рынка недвижимости - это развитие

(создание), управление (эксплуатация) и оборот прав на недвижимость.

Национальный рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных и

локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга асинхронностью развития, уровнем
цен и рисков, эффективностью инвестиций в недвижимость и особенно состоянием
законодательства, политической и социальной стабильностью и т.д.

Рынок недвижимости, как любая саморегулирующаяся система, характеризуется спросом,

предложением, ценой, инфраструктурой.

К основным функциям рынка недвижимости относятся:

 информация о ценах, спросе и предложении;

 посредничество - установление связей между потребителями, спросом и предложением;

 свободное формирование цен на объекты недвижимости и защита прав собственности;

 перераспределение инвестиций в объекты недвижимости;

 обеспечение свободы предпринимательства;

 эффективность решения социальных программ.

В структуру рынка недвижимости входят: объекты недвижимости, субъекты и инфраструктура

рынка недвижимости

Однозначного определения термина «инфраструктура» в современной экономической

науке не существует, так как ее понимание зависит от представления того объекта, к которому она
относится.

В широком смысле под инфраструктурой понимается совокупность отраслей и видов

деятельности, обуславливающий конкретный рассматриваемый объект (народного хозяйства,
отрасль, регион и т.д.) для обеспечения его нормального функционирования. И в зависимости от
объектов конкретного уровня под инфраструктурой подразумевают ту или иную совокупность
составляющих ее элементов.

На уровне рынка недвижимости - под инфраструктурой понимаются профессиональные и

институциональные (представляющие интересы государства участники рынка недвижимости)
влияющие на создание и потребление полезных свойств объектов недвижимости, а также их
 45

распределение в рыночной среде.

Уровни инфраструктуры могут быть различными:

 народнохозяйственный - макроуровень (на уровне государственного рынка недвижимости);

 региональный (на уровне рынка недвижимости отдельного региона);

 локальный (на уровне отдельного сектора рынка недвижимости);

 объектный, микроуровень (на уровне отдельного объекта недвижимости). Инфраструктура

рынка недвижимости формируется общими усилиями институциональных и не
институциональных участников рынка. В процессе формирования инфраструктуры рынка
Азербайджана выделилось 4 подхода, соответствующих различным аспектам
функционирования рынка недвижимости:

 инженерно-технологический - (с точки зрения профессиональных деятелей);

 трансакционный - (психолого-поведенческий);

 методологический - (рыночный и макрорыночный, с точки зрения методологов рыночной

экономики);

 социальный - (с точки зрения общественных деятелей);

1. В современных условиях развития стандартизации информационных технологий, связей

особую актуальность приобретает инженерно-технологический подход к формированию
инфраструктуры рынка недвижимости. В частности, в настоящее время задачи такого
подхода отвечают целям информационной политики Азербайджана.

2. Существенным обстоятельством, определяющим особенности рынка недвижимости,

является высокий уровень затрат, связанных с осуществлением различного рода сделок с
объектами недвижимости - трансакционных издержек. Целям минимизации данных
издержек может способствовать решение задач в рамках трансакционного подхода к
формированию инфраструктуры рынка недвижимости.

3. Особые задачи в рамках формирования инфраструктуры рынка недвижимости решают

государственные, общественные и коммерческие институты в области управления
рыночным развитием рынка недвижимости, в том числе по направлениям реформирования,
регулирования и контроля.

4. Кроме рыночных задач инфраструктура рынка недвижимости должна обеспечивать и

решение социальных задач, без которых экономическая система, как в целом, так и
региональные рынки недвижимости, перестает быть полноценной.

С точки зрения инженерно-технологического подхода рынок недвижимости - это набор

механизмов профессиональной деятельности, имеющих своей целью создание полезных свойств
объектов недвижимости и их распределение между различными категориями потребителей.

Основные задачи и методы формирования инфраструктуры рынка недвижимости с точки

зрения инженерно-технологического подхода:

 развитие (создание) объектов недвижимости;

 46

 управление (эксплуатация) объектов недвижимости;

 оборот прав на ранее созданную недвижимость;

 управление рынком недвижимости;

 разработка и внедрение стандартов описания объектов недвижимости всех видов, с

целью заключения сделок с ними. Решение этой задачи осуществляют системные
аналитики с участием профессионалов-практиков;

 создание единого информационного пространства рынка недвижимости и обеспечение

его информационной открытости (осуществляют исследователи рынка недвижимости с
участием специалистов в области информационных технологий);

 формирование и законодательное закрепление эталонных требований к объектам

недвижимости и к профессиональной деятельности на рынке недвижимости, а также
разработка инструктивных и регистрационных документов, регламентирующих сделки
на рынке недвижимости (осуществляют государственные органы, регулирующие рынок
недвижимости, при инициативном участии и контроле общественных объединений,
профессионалов и специализированных исследовательских организаций).

 формирование банков данных эталонных (модельных)технологий деятельности на

рынке недвижимости, модельных пилотных проектов по их отработке и механизмов их
тиражирования среди профессиональных участников тынка недвижимости
(осуществляют общественные профессиональные объединения, коммерческие и не
коммерческие исследовательские организации).

Рынок недвижимости с точки зрения трансакционного подхода - это наименее затратный доступ
участников рынка недвижимости к необходимым для них ресурсам. Для производителя
ресурсами рынка недвижимости являются: первичная недвижимость (земля), сырье, труд,
капитал, технологии; для потребителя - полезные свойства созданных объектов недвижимости.

Основные задачи и методы формирования инфраструктуры рынка недвижимости при данном

подходе:

1. Формирование и внедрение профессиональных норм и стандартов взаимоотношений

участников рынка недвижимости, сводящих к минимуму затраты на проведение операций
(трансакций) на этапах поиска информации (ведения переговоров; принятия решений; правового
закрепления сделок участников; координации усилий участников; контроля и восстановления
нарушенных прав; применения санкций к нарушителям). Эти задачи решают руководители
агентств, менеджеры, психологи, специализированные подразделения общественных
объединений, подразделения и организации систем профессионального обучения.

2. Создание института инфраструктуры рынка недвижимости, обеспечивающего

координацию действий участников рынка недвижимости, исследование и анализ, контроль и
регулирование на рынке недвижимости.

3. Формализованное описание профессиональных норм и стандартов взаимоотношений

участников рынка недвижимости и тиражирование их в профессиональной среде.

Примером, снижающим эффективность деятельности по формированию инфраструктуры

рынка недвижимости может служить создание единой системы регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним, которое на начальном этапе привело к запутанности в распределении
прав и обязанностей государственных органов, увеличению сроков регистрации сделок, затрат
 47

времени и средств риэлтеров и потребителей, т.е. к увеличению трансакционных издержек.

С точки зрения методологического подхода - рынок недвижимости это сектор национальной

экономики, поддерживающий в качестве экономической системы базовые рыночные принципы
функционирования процессов создания и потребления полезных свойств объектов недвижимости
и обеспечивающий как сегмент национального экономического оборота, эффективные решения
отведенного ему круга задач.

Основные задачи и методы формирования инфраструктуры рынка недвижимости:

1. Создание системы мониторинга и исследования процессов функционирования рынка

недвижимости, выявление на этой основе путей, способов и средств реформирования и развития
рынка (осуществляют исследовательские подразделения общественных объединений при участи
профессионалов- практиков а также коммерческие исследовательские организации рынка недви-
жимости).

2. Создание специализированных государственных общественных и коммерческих

институтов управления развитием рынка недвижимости:

 органа координации усилий государственных учреждений и ведомств, цели которых

направлены на развитие рынка недвижимости;

 специализированных структурных подразделений органов государственной власти и

местного самоуправления, ориентированных на реформирование, регулирование и
контроль рынка недвижимости, защиту собственника на рынке «движимости от
противоправных действий;

 саморегулируемых и общественных организаций, профессиональных и потребительских

союзов рынка недвижимости;

 образовательных учреждений и информационных центров рынка- недвижимости;

 некоммерческих и коммерческих организаций - исследователей и инициаторов

реформирования отдельных сегментов рынка недвижимости.

Ограниченность этого подхода состоит в том, что макро-моделирование свойственное

методологическому подходу не позволяет в должной мере отследить глубоких закономерностей
осуществления конкретных процессов создания, управления и оборота объектов недвижимости. В
результате этого реальной может оказаться ситуация возникновения, во вновь организованной
рыночной среде, деятельности, которая будет подавлять изначально запланированные формы
экономического оборота. Возможна также ситуация не возникновения той деятельности, для
которой среда создавалась.

Приведём пример ограничений методологического подхода, снижающего эффективность

деятельности по формированию инфраструктуры рынка недвижимости. Реализация программы
приватизации в сфере промышленного производства, нацеленной на воссоздание частной
собственности при нерешенности ряда инженерных задач привела к формированию прослойки
«промышленных рантье», основывающих свою деятельность на остатках основных фондов
предприятий и не желающих что-либо производить.

Рынок недвижимости с точки зрения социального подхода - это набор механизмов эффективного
решения социальных задач, с созданием и потреблением полезных свойств объектов
недвижимости. Основные задачами формирования инфраструктуры рынка недвижимости с точки
зрения социального подхода являются:
 48

 развитие законодательной и нормативной базы рынка недвижимости;

 создание системы общественного контроля за соблюдением правовых и этических норм

всеми участниками рынка недвижимости, защиты их прав и интересов.

Ограниченность социального подхода в том, что в целом правильная нацеленность на

интересы населения может иногда привести к экономической несостоятельности выработанных
рекомендаций, и нанести вред самому населению. Так, установление системы дотирования
эксплуатации жилья для всех категорий проживающих приводит к катастрофическому состоянию
инженерной инфраструктуры городов и жилых объектов недвижимости. Декларирование
жилищных льгот очередникам без формирования источников финансирования, создает
социальную напряженность.

В основе комплексного подхода к формированию рынка недвижимости лежит рассмотрение

инженерной, трансакционной, рыночной и социальной составляющих его инфраструктуры, как
взаимосвязанных и взаимодополняющих элементов единой, целостной системы институтов рынка
недвижимости. Только комплексный подход формирования инфраструктуры рынка недвижимости
может синхронизировать процессы его функционирования и обеспечить их наивысшую
эффективность.

С точки зрения предпринимательской и коммерческой деятельности, колерую реализуют,'

субъекты рынка недвижимости (рис. 3.1), последний имеет свои достоинства и недостатки.

Рынок недвижимости

Достоинства Недостатки

Получение большей прибыли, чем Информация не столь открыта,

на других рынках за период как на других рынках
эксплуатации

Достаточная устойчивость Отсутствие законодательной базы

потребительского спроса по публикации информации
о сделках

Меньшая подверженность колебаниям Жесткая зависимость от внешних

экономического спроса
Наличие защиты от внезапных из-
менений рыночной конъюнктуры
условий регулирования, потреби-
тельского спроса, возможностей
инвестиционно-строительного
комплекса региона
Значительные трансакционные
издержки

Рис. 3.1. Достоинства и недостатки рынка недвижимости

 49

Рынок недвижимости обладает многочисленными особенностями (рис 3.2), которые дают

основание характеризовать данный рынок как составную часть рыночного пространства.
Слабый уровень Несбалансированность
исследований спроса и предложения Цикличный характер

Ограниченное число Особенности рынка Высокая степень

продавцов и покупателей недвижимости регулирующего
государственного
воздействия

Высокий уровень Низкая Рост стоимости объекта

трансакционных ликвидность недвижимости во времени
издержек

Рис. 3.2. Рынок недвижимости - специфический сектор экономики

«Все рынки не смотря на явные различия, имеют общую исходную экономическую

сущность. Модель спроса и предложения упрощает действительность, концентрирует внимание
именно на этих сущностных чертах.» Другими словами: « Отношение спроса и предложения
определяет цену, но высота цены определят отношение спроса и предложения. Если возрастает
спрос, то возрастает цена; но если возрастает цена, то падает спрос; а если падает цена то спрос
возрастает. Далее если возрастает спрос, а потому и цена, то возрастает предложение, потому, что
производство становиться выгодным. Таким образом, цена определяет спрос и предложение,
спрос и предложение определяют: цену; далее спрос определяет предложение, а предложение
определяет спрос. Кроме того, все эти колебания имеют еще тенденцию к выравниванию. Если
спрос возрастает, и цена поднимается выше нормального уровня, то увеличивается предложение;
это увеличение легко переходит границу необходимого, и тогда цена падает ниже нормы.

Спрос - это количество объектов недвижимости и прав на них, которые покупатели готовы
приобрести по складывающимся ценам за определенный промежуток времени. Формируется
спрос на объекты недвижимости под влиянием многих факторов: экономических, социальных,
демографических, природно-климатических и др. Одним из результатов влияющим на спрос
объектов недвижимости является цена (рис. 3.3.)

Предложение - это количество объектов недвижимости, которое собственники готовы

продать по определенным ценам за некоторый промежуток времени. Предложение объектов
недвижимости, не эластично.

На рынке недвижимости функции спроса и предложения выстраиваются во всех случаях,

однако в силу длительности создания (строительства) объектов недвижимости предложение не
может быстро реагировать на изменение спроса. Функции спроса и предложения являются
отражением взаимодействия сознания (развития) и потребления объектов недвижимости.
 50

До 5 тыс.долл.От 5 до 15 тыс.долл, От 15до 30 тыс.долл

От 30 до 80 тыс.долл, Более тыс.долл,

Рис 3.3. Влияние цены на спрос объектов недвижимости

Немаловажную роль на рынке недвижимости играет соответствие ожиданий собственника

объектов недвижимости и покупателей (арендаторов) по отношению друг к другу. Если разница
между ожиданиями сторон в 10-15% еще преодолима, то когда она достигает 50% можно с
уверенностью сказать, что сделка не состоится. Основным фактором влияющим на несоответствие
ожиданий собственников и покупателей является недостаток аналитической и экспертной
информации о рынке недвижимости при одновременной массовой информации о непрерывно
возрастающем спросе. В этой ситуации собственниками объектов недвижимости завышается цены
до неопределенной высоты, количество продаж снижается, а спрос останавливается в ожидании
возможного снижения цен.

Циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают во времени с экономическими циклами

(рис.3.4): спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в целом, а подъем
наступает раньше, чем в экономике. Следовательно, по состоянию рынка недвижимости можно
судить о тенденциях в экономике ибо если на рынке недвижимости ситуация ухудшается, то в
скором времени последует ухудшение ситуации и в национальной экономике и наоборот - за
подъемом рынка недвижимости последует подъем в национальной экономике.

Цикл рынков недвижимости

Деньги 4
5

3
2

Экономический цикл

Рис. 3.4. Взаимосвязь экономических циклов

При перенасыщении объектов недвижимости наблюдается, спад на рынке движимости.

 51

Количество незанятых объектов стремительно увеличивается и собственнику объекта

недвижимости сложно его продать, и цены снижаются. Далее происходит перестройка на рынке
недвижимости. После возрастания, спроса на построенные объекты наблюдается поглощение
созданных объектов недвижимости (3). Практически отсутствуют предложения новых объектов.
Этот цикл определяется ростом прединвестиционных исследований по созданию новых объектов
недвижимости. В результате погашения спроса на вновь созданные объекты новое строительство
достигает апогея (4) и характеризуется ростом цен на объекты строительства, возникает излишек
строительных мощностей, и перепроизводство строительной продукции, а строительная
деятельность сокращается. Это рынок продавца. Наступает стабилизация (5), различая спрос и
предложение в состоянии равновесия.

Государство по отношению к объектам недвижимости как к любому товару предъявляет

претензий по реализации, но в тоже время от имени общества контролирует режим использования
и порядок реализации объектов недвижимости.

Права владения, пользования и распоряжения недвижимостью отличаются от прав владения

другими видами собственности и затрагивают интересы многих физических и юридических лиц,
поэтому все операции с объектами недвижимости (дарение, наследование, аренда) связаны с
определенными процедура государственной регистрацией прав на недвижимое имущество,
призванными обеспечить учет интересов государства, муниципальных органов власти и других
субъектов рынка движимости.

Объекты недвижимости являются одним из немногих товаров, стоимость которых имеет

тенденцию к постепенному росту с течением времени.

Время пребывания товара на рынке формирует его экономические свойства - ликвидность.

Высоко ликвидные, товары - могут быстро переходить из натурально-вещественной формы в
денежную, и наоборот. На рынке жилой недвижимости объекты экспонируются в среднем в
течении 1-1,5 месяцев, на рынке коммерческой недвижимости сроки экспонирования достигают 6
месяцев и более. Это свидетельствует о низкой ликвидности объектов недвижимости.

Применительно к рынку недвижимости, трансакционные издержки - это все издержки,

связанные с обменом и защитой прав, которые несут покупатели и продавцы. «Чтобы осуществить
рыночную трансакцию, необходимо определить, с кем желательно заключить сделку и на каких
условиях провести предварительные переговоры, подготовить контракт, собрать сведения, чтобы
убедиться в том, что условия контракта выполняются и т.д.»". На рынке недвижимости Баку
трансакционные издержки составляют 5-7 % от цены объекта. В случае организации сбытовой
структуры в составе застройщика, расходы на ее содержание снижаются до 2-3%. Таким образом,
когда затраты на определенную услугу (риэлтерскую), оказываемую рынком, будут выше затрат
на получение этой услуги в составе фирмы-застройщика, застройщик пойдет по пути снижения
трансакционных издержек. Этим можно объяснить практически отсутствие риэлтерских фирм на
первичном рынке жилья и желанием компаний-застройщиков иметь собственную сбытовую
структуру

3.2. СУБЪЕКТНАЯ СТРУКТУРА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Рынок недвижимости имеет сложную, разветвленную структуру и дифференцировать его можно

по различным признакам:

1. Исходя из триединства сущности недвижимости как товара на рынке недвижимости можно

выделить три сектора:
 52

- развития (создания) недвижимости;

- оборота недвижимости;

- управления и эксплуатации недвижимости.

Каждый из секторов имеет свою структурную определенность и специфику. Их

привлекательность, объем, динамика зависят от связанных с ними финансовых потоков,
подразделяемых:

- на инвестиции капиталовложений (развитие недвижимости);

- на товарные (финансирование оборота прав на недвижимость);

- на доходы (от сделок и от эксплуатации недвижимости);

- на налоги (налогообложение недвижимости).

Сектор оборота недвижимости формирует рыночную цену ее объектов.

Сектор управления и эксплуатации недвижимости отслеживает степень влияния тех или иных
товарных характеристик объектов недвижимости на их доходность. Именно отсюда исходит
запрос к сектору развития на создание наиболее доходных типов объектов недвижимости. При
недостаточной развитости сектора управления, как это имеет место сейчас на отечественном
рынке недвижимости, запрос сектору развития передается непосредственно из сектора оборота.

На сегодняшний момент признаками рынка развития недвижимости являются:

- преобладание внебюджетных источников инвестирования;

- большая альтернативность потенциальных инвесторов (различные предложения по наилучшему

местоположению и назначению инвестируемых объектов недвижимости);

- высокая сложность поиска управляющего инвестиционным проектом (от заключения договора о

намерениях до сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию);

- слабая изученность рынка развития;

- отсутствие качественно отработанных технологий эффективного и экономичного строительства

и, следовательно, долгосрочного спроса на строительное оборудование и материалы.

2. По способу совершения сделок рынок недвижимости можно разделить на первичный и

вторичный.

Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок,

совершаемых с вновь созданными, а также приватизированными объектами. Он
обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот.

Под вторичным рынком недвижимости — сделки, совершаемые с уже созданными

объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или с другими
формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.
 53

Первичный и вторичный рынки, выступая двумя частями единого рынка недвижимости, взаимно
влияют друг на друга.

Например, цены вторичного рынка представляют собой особый ориентир, который показывает,
насколько рентабельным является новое строительство при существующем уровне затрат.

Взаимное влияние спроса и предложения на первичном и вторичном рынках недвижимости

выступает фактором, существенно осложняющим анализ сферы обращения и выбор правильных
решений относительно инвестирования в недвижимость. Особенно сложной эта задача является
еще и потому, что сделки на рынке недвижимости носят, как известно, частный и зачастую
конфиденциальный характер, что серьезно затрудняет сбор необходимой информации.

Однако при всей сложности этой задачи она не является главной.

Рынок недвижимости испытывает на себе влияние экономической ситуации в целом как на

национальном, так и на региональном уровнях. Возможности реагирования на изменение этой
ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны.

Так, при снижении спроса вторичный рынок недвижимости может достаточно гибко реагировать
на него уменьшением предложения и падением цен, нижняя граница которых определяется, по
сути, тремя факторами: ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и
соответствием его уровня доходов уровню текущих затрат по содержанию недвижимости.
Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широк.

На первичном рынке недвижимости ситуация иная. Нижняя граница цены определяется уровнем
затрат на строительство: при его переходе застройщик несет прямые убытки. Вместе с тем здесь
сложнее как уменьшить, так и увеличить предложение. В строительном процессе задействован ряд
организаций, каждая из которых заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов
(что особенно относится к подрядчикам), и прекратить строительный процесс мгновенно
невозможно. Столь же невозможно и быстро увеличить предложение — процесс -создания
объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы.

Предложение на первичном рынке является абсолютно неэластичным в краткосрочном периоде.

Вторичный рынок недвижимости является более инертным в связи с тем, что решения на нем
принимаются множеством лиц, а мотивация к продажам более размыта, чем на первичном рынке,
где продажа — это необходимая фаза, обеспечивающая возврат вложенных средств.

Дополнить виды рынка недвижимости по этому признаку можно следующими: организованный и

неорганизованный (уличный), биржевой (аукционы, конкурсы) и внебиржевой и т.д.

3. По видам сделок в рамках всего рынка недвижимости можно выделить:

- рынок купли-продажи;

- « аренды;

- « ипотеки;

- « вещных прав (доверительное управление) и др.

4. По степени готовности к эксплуатации:

 54

- незавершенное строительство;

- - новое;

- подлежащее реконструкции и т.д.

5. По форме собственности:

- частные объекты недвижимости;

- государственные и муниципальные объекты недвижимости.

6. По отраслям:

- промышленные объекты;

- сельскохозяйственные объекты;

- общественные здания и сооружения;

- рекреационные и т.д.

7. По функциональному назначению:

- жилая недвижимость;

- производственные здания;

- непроизводственные здания и помещения (офисы, склады и пр.);

- гостиницы;

- торговые помещения и помещения общественного питания и т.д.

8. По виду объектов недвижимости:

- земельный рынок;

- здания и сооружения;

- помещения;

- предприятия как имущественные комплексы;

- кондоминиумы;

- вещные права;

- многолетние насаждения.

Из вышеназванных рынков недвижимости важное значение имеют наиболее развитые рынки

земельных участков, жилой и коммерческой (нежилой) недвижимости.
 55

На рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные рыночные структуры,

способствующие эффективности его оборота. Взаимосвязи и взаимоотношения между субъектами
первичного и вторичного рынка имеют сложную функциональную структуру, цель которой -
удовлетворение потребительского спроса на объекты недвижимости. Рассмотрим их.

Покупатель главный субъект рынка недвижимости. Им может быть физическое или

юридическое лицо. Именно для покупателей и работает вся структура рынка недвижимости,

Ввиду, того, что права владения, пользования и распоряжения недвижимостью отличаются от прав
владения другими видами собственности и затрагивают интересы многих физических и
юридических лиц, приобретение и другие операции с объектами недвижимости (дарение,
наследование, аренда) связаны с определенными процедурами - государственной регистрацией
прав на недвижимое имущество, призванными обеспечить учет интересов государства,
муниципальных органов власти и других субъектов рынка недвижимости и гарантировать
достоверную информацию о недвижимом имуществе.

Под инвестором в данной структуре понимается юридическое или физические лицо,

принимающее инвестиционные решения. Он осуществляет вложение собственных или
заемных денежных, а также иных привлеченных имущественных или интеллектуальных
ценностей в инвестиционный проект и обеспечивает их целевое использование.

Инвесторы, владеющие современными методами управления недвижимостью, обладают

контролем над недвижимым имуществом. В качестве инвестора могут выступать органы,
уполномоченные управлять государственным или муниципальным имуществом или
имущественными правами; физические лица - граждане, в том числе и иностранные; юридические
лица всех форм собственности (вкладчики, заказчики, кредиторы, покупатели и др.).

Кредитные учреждения (банки), работая на рынке недвижимости, могут использовать разные

пути: кредитование под залог недвижимости, вложение денег в те или иные проекты по
преобразованию объектов недвижимости, создание собственных риэлтерских структур. Основной
деятельностью кредитных учреждений на рынке недвижимости должно быть участие в
инвестиционных и девелоперских проектах, ипотечное кредитование приобретения жилья.

Ключевой фигурой в развитии рынка недвижимости является профессиональный

предприниматель — застройщик (девело-пер).

Застройщик как субъект рынка недвижимости функционировал в Азербайджане до конца 20-х гг.
и исчез со становлением строительства как отрасли материального производства в рамках
социалистической организации народнохозяйственного комплекса.

Как субъект первичного рынка недвижимости он выполняет многие организационные и

экономические функции, объединяемые понятием «управление инвестициями».

К ним относятся:

• выбор экономически эффективного проекта;

• создание или преобразование объекта недвижимости (застройка неосвоенного участка земли,

реконструкция здания и др.);

• получение всей необходимой и предусмотренной законодательством документации и

разрешений на реализацию проекта;
 56

• поиск инвесторов;

• определение условий привлечения инвестиций и заемных средств;

• разработка механизмов оборота средств и форм их возврата;

• отбор и привлечение подрядчиков;

• контроль над осуществлением работ.

В дореформенной азербайджанской экономике некоторые из перечисленных функций

выполнялись частично заказчиками, частично строительными организациями, выступавшими в
качестве генеральных подрядчиков. Однако и те, и другие действовали в условиях
гарантированного государством финансирования и материально-технического обеспечения. От
них не требовалось деятельности по управлению инвестициями. Вся экономическая деятельность
сводилась к отчетным и бухгалтерским функциям.

Осуществление операций по развитию проекта недвижимости застройщиком (девелопером)

можно разделить на три стадии.

1. Определение экономической целесообразности и возможности реализации проекта.

На этой стадии принимается решение о целесообразности реализации проекта и формировании

заявки в соответствующие органы на получение всех необходимых разрешений.

Применительно к строительству объектов жилой недвижимости на территории муниципального

образования это означает:

- прогноз динамики населения и его семейной структуры;

- оценку состояния платежеспособного спроса на жилье в различных социально-демографических

группах населения;

- определение экономических параметров градостроительной ситуации (выбор выгодных мест

застройки, состояние территории застройки и т.д.).

2. Определение наилучших условий реализации проекта и разработка детального плана его

осуществления.

На этой стадии определяются границы конкретных земельных участков, необходимых для

реализации проекта и конкретное состояние их инфраструктурной обеспеченности. Исходя из
анализа конъюнктуры первичного рынка недвижимости, производятся необходимые проектные
работы и расчет стоимости реализации проекта. Определяются возможные источники
финансирования (собственные или заемные средства, средства муниципального бюджета, ипотека
и т.д.). Вывод о реальной возможности привлечения средств, необходимых для реализации
проекта, а также экономической эффективности его инвестирования (возврат средств с
получением необходимой прибыли) позволяет застройщику перейти к получению всех
предусмотренных законодательством разрешений, проведению переговоров с собственниками
участков земли и проведению рекламной кампании, если предполагается широкое привлечение
средств населения.

В конце этого этапа деятельности застройщик получает права на застройку, необходимую

проектно-сметную документацию, полный набор разрешений и согласовании, комплект договоров
 57

на получение привлекаемых финансовых ресурсов и переходит к подготовке практической

реализации проекта.

3. Практической реализации проекта.

На этой стадии привлекаются строительные фирмы, организуется финансирование

осуществляемых работ, проводится приемка законченного строительством объекта недвижимости
и его продажа. Из общей суммы дохода, полученного от реализации проекта, застройщик
рассчитывается с кредиторами и участвовавшими в проекте инвесторами. Застройщик отвечает:

- перед инвесторами - за эффективное управление их средствами, а перед кредитными

учреждениями - за своевременный возврат кредитов;

- перед уполномоченными государственными и региональными органами

- за соблюдение условий проекта;

- перед .подрядчиками - за своевременное финансирование работ;

- перед потребителями - за качество продукции;

- в конечном счете, застройщик является координатором всего инвестиционно-строительного

цикла в границах реализуемого проекта.

Таким образом, застройщик (девелопер) - центральная и системообразующая фигура в

процессе развития первичного рынка недвижимости.

Еще одним участником рынка недвижимости является строительный подрядчик -

физическое или юридическое лицо (специализированная фирма), которое выполняет для
заказчика строительство объектов к оговоренному сроку за плату на основе договоров
подряда на капитальное строительство.

Институт оценки недвижимости развивается по нижеприведенным направлениям.

Государственная служба оценки недвижимости. Следует отметить, что оценка, осуществляемая

этими органами, не учитывает уровень инфляции и поэтому не соответствует рыночным ценам.

Общественные (саморегулируемые) организации оценщиков представляют:

- Местное общество оценщиков (МОО);

- Институт независимых оценщиков;

- Лига независимых оценщиков.

Саморегулируемые организации оценщиков могут выполнять следующие функции:

- защищать интересы оценщиков;

- содействовать повышению уровня профессиональной подготовке оценщиков;

- содействовать разработке образовательных программ по профессиональному обучению

оценщиков;
 58

- разрабатывать собственные стандарты оценки;

- разрабатывать и поддерживать собственные системы контроля качества осуществления

оценочной деятельности.

Роль оценщика на рынке недвижимости постоянно растет, ибо никакая сделка (кредитование под
залог недвижимости, страхование, переоценка основных средств, раздел имущества, внесение его
в уставный фонд, купля-продажа) на рынке недвижимости не может осуществиться без
предварительной оценки стоимости объектов недвижимости.

Оценка объектов недвижимости - обоснованное мнение независимой. стороны о рыночной

стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и
требованиями этики оценщиков, поэтому многие крупные финансовые и инвестиционные
структуры, банки без независимой оценки вообще не работают.

При выборе оценщика (индивидуального предпринимателя) заказчику МОО рекомендует

использовать следующие критерии:

- членство оценщика в профессиональной организации;

- наличие у оценщика образовательных сертификатов по оценке;

- желательно наличие квалификационных званий, подтвержденных квалификационными

сертификатами профессиональной организации;

- наличие у оценщика полиса о страховании профессиональной (гражданской) ответственности.

При выборе оценочной фирмы потребителю следует собрать информацию об опыте работы
фирмы на рынке оценки (количество выполненных отчетов, сложность оцениваемых объектов),
выяснить, являются ли сотрудники фирмы или сама фирма членами профессиональной
организации, есть ли у фирмы полис о страховании профессиональной (гражданской)
ответственности.

Развитие рынка недвижимости и, в частности, земельного рынка, рынка ипотеки, когда объект
залога будет нуждаться в объективной оценке, неуклонно приведет к активному развитию
оценочной деятельности.

Посредническая деятельность на рынке недвижимости и организационно-правовое оформление

являются прерогативой представителей риэлтерской сети - агентств недвижимости —
организаций, профессионально занимающихся разрешенными законодательством операциями с
объектами недвижимости: земельными участками, жилым фондом и коммерческой
недвижимостью. Агентства недвижимости представляют специалисты, выполняющие функции
консультантов по сделкам с объектами недвижимости.

С появлением рынка недвижимости возникли риэлтерские фирмы, которые профессионально

осуществляют операции со всеми объектам недвижимости:

• совершение сделок купли-продажи, дарения, обмена (в том числе посреднических);

• сдача в аренду помещений, находящихся в собственности как юридических, так и физических

лиц (в том числе и посредническая);

• расселение коммунальных квартир, отселение жителей из домов, подлежащих реконструкции;

 59

• продажа объектов недвижимости с аукционов и на конкурсной основе.

Сфера деятельности риэлтерских фирм постоянно расширяется: укрепляются взаимосвязи между

риэлтерами и застройщиками, кредитными учреждениями, инвесторами. При развитии ипотечного
кредитования, одного из основных элементов современной государственной политики в области
недвижимости, появляются дополнительные возможности для активизации риэлтерской сети, что
является, по сути, реальной предпосылкой для внедрения в сферу недвижимости элементов
сервисного производства и использования сервисной концепции маркетинга, в наибольшей
степени отвечающей целям и задачам данного рынка.

3.3. ОСОБЕННОСТИ И ОСНОВНЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ РЫНКОВ

НЕДВИЖИМОСТИ

Рынок недвижимости – это механизм, посредством которого соединяются интересы и

права, устанавливаются цены на недвижимость.

Рынок недвижимости и уровень его развития характеризует развитие национальной

экономики. В развитии рынка недвижимости в Азербайджане можно выделить следующие этапы.

Первый, наиболее бурный период развития рынок недвижимости пережил в начале 90-х
годов. Открытие и развитие предприятий происходило практически в правовом вакууме, спрос
намного опережал предложение, а следовательно, доходы были очень высоки. Точкой отсчета
здесь можно считать разрешение на приватизацию квартир и, как следствие, появившаяся
возможность продавать и покупать квартиры. Именно тогда появилось значительное количество
бизнесменов и просто обеспеченных людей, которые захотели улучшить свои жилищные условия
новым путем. То есть не ожиданием бесплатного муниципального жилья, не сложными схемами
обмена, а просто покупкой квартир. Квартир в то время приватизировалось относительно немного,
продающих квартиры было мало, а покупателей было уже достаточно.

На втором этапе появляются первые нормативные акты, регулирующие риэлтерскую

деятельность в Азербайджане. Этот период характеризуется предоставлением значительных льгот,
что при сохранении хорошей конъюнктуры позволяло получать хорошие доходы, что влекло в
данный сегмент рынка новых предпринимателей. Начался рост цен на жилье, но квартиры стали
продаваться значительно труднее, а покупатель стал привередливее. Возникли новые формы
обслуживания клиентов. Появилась, в частности, и стала широко распространяться продажа
квартир с рассрочкой платежа, предоставление кредитов под залог квартир. Некоторые фирмы
стали работать по эксклюзивным договорам, беря на себя обязательство реализовать квартиру
клиента за определенный срок.

Третий этап характеризуется превышением спроса над предложением, ужесточением

законодательной базы, острой конкуренцией на рынке, что привело к падению доходов. Мелкие
предприятия разоряются, средние и даже крупные ведут борьбу за выживание.

Следовательно, рынок недвижимости, как это следует из теории рыночной экономики,

прошел стадию спада, вышел на стабилизацию, а впереди (не обязательно сразу) – новый подъем,
в том числе и некоторый рост цен.

Недвижимое имущество занимает центральное место в любом общественном устройстве,

выполняя одновременно две важнейшие функции: средства производства и предмета личного
потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т.п. С объектами недвижимости тесно
 60

связано экономическое и правовое регулирование государством различных сфер жизни общества

и материального производства.

Основной, базовый объект недвижимости – земля имеет уникальное значение во всей

системе предпринимательской деятельности людей и самой их жизни. Она представляет собой
особую ценность для всего человеческого общества, поскольку является единственным местом
проживания всех народов и поколений людей, основным и единственным фактором в любой
сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующих в производстве всех других товаров и благ.
Недвижимость находится в центре совмещения экономических процессов, частных и
общественных интересов, административных норм и правил (рис.3.5).

Рис. 3.5. Недвижимость - объект экономических и государственных интересов

Недвижимое имущество как товар – это объект сделок, удовлетворяющий различные,

реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и
количественные характеристики.

Недвижимое имущество – наиболее долговечный товар из всех существующих,

обеспечивающий надежность инвестиций, так как стоимость его со временем может возрастать
под влиянием различных факторов. Другой важной особенностью недвижимости является то, что
недвижимые товары потребляются по месту их расположения, поэтому возникает такая
экономическая характеристика как территориальные предпочтения. Другими экономическими
особенностями недвижимости являются неравномерность денежных потоков, дифференциация
налогообложения, многообразие комбинаций вещных прав, жесткая регламентация оформления
сделок, ликвидность и необходимость менеджмента. В условиях рыночных отношений управление
недвижимостью представляет собой сложную комплексную систему по удовлетворению
потребностей в конкретном виде недвижимости.

В силу своей специфики рынок недвижимости носит ряд особенностей, представленных в

табл. 3.1.

Таблица 3.1

Особенности рынка недвижимости

 61

Признак Характеристика
Локализация - абсолютная неподвижность
- большая зависимость цены от местоположения
Вид конкуренции - несовершенная, олигополия
- небольшое число покупателей и продавцов
- уникальность каждого объекта
- контроль над ценами ограничен
- вступление в рынок требует значительного капитала
Эластичность - низкая, при росте спроса и цен предложение мало увеличивается
предложений - спрос может быть очень изменчивым
Степень - сделки носят частный характер
- публичная информация, часто неполная и неточная
открытости
Конкурентоспособность - во многом определяется окружающей внешней средой, влиянием
товара соседства
- специфичностью индивидуальных предпочтений покупателей
Условия зонирования - регулируется гражданским и земельным законодательством с учетом
водного, лесного, природоохранного и другого специального права
- большая взаимозависимость частной и других форм собственности
Оформление сделок юридические сложности, ограничения и условия
Стоимость включает стоимость объекта и связанных с ним прав

Рынок недвижимости оказывает большое влияние на
все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций:
ценообразующую, регулирующую, коммерческую, санирования, информационную,
посредническую, стимулирующую, инвестиционную, социальную.

Функционирование рынка недвижимости осуществляется его субъектами, к которым

относятся: продавцы, покупатели, профессиональные участники, государственные органы.

Профессиональными участниками рынка являются риэлтеры, оценщики, дилеры и другие

посредники. Риэлтерской считается деятельность, осуществляемая юридическими лицами и
индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по
доверенности) по совершению от его имени и за его счет или от своего имени, но за счет и в
интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками,
зданиями, сооружениями, строениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них.

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру и его можно дифференцировать по

различным признакам, представленным в табл. 3.2.

Таблица 3.2

Классификация рынков недвижимости

Признак классификации Виды рынков

Вид объекта Земельный, зданий, сооружений, предприятий, помещений,
многолетних насаждений, вещных прав, иных объектов
Географический Местный, городской, региональный, национальный, мировой
(территориальный)
 62

Функциональное Производственных помещений, жилищный, непроизводственных

назначение зданий и помещений
Степень готовности к Существующих объектов, незавершенного строительства, нового
эксплуатации строительства
Тип участников Индивидуальных продавцов и покупателей, промежуточных продавцов,
муниципальных образований, коммерческих организаций
Вид сделок Купли-продажи, аренды, ипотеки, вещных прав
Отраслевая Промышленных объектов, сельскохозяйственных объектов,
принадлежность общественных зданий, другие
Форма собственности Государственных и муниципальных объектов, частных
Способ совершения Первичный и вторичный, организованный и неорганизованный,
сделок биржевой и внебиржевой, традиционный и компьютеризированный

3.4. РЕГУЛИРУЮЩИЕ ФУНКЦИИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Рынок недвижимости оказывает большое воздействие на все стороны жизни и деятельности

людей, выполняя ряд общих и специальных функций.

Одна из главных функций рынка — установление равновесных цен, при которых

платежеспособный спрос соответствует объему предложений. При ценах ниже равновесной имеет
место избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены — избыточные предложения.
В цене концентрируется и большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях
покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в
области, например жилищного строительства и т.д.

Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, по

определению А. Смита, "невидимой рукой" перераспределяет ресурсы по сферам
предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их
намерения, — к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению
общественных интересов. В современном мире недостатки рыночного регулирования все больше
компенсируются государственным управлением народным хозяйством, особенно в части охраны
природы, защиты конкуренции, перераспределения доходов, создания правовой среды бизнеса,
решения социальных проблем и др.

Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости

недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.

Функция санирования - это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых

участников рынка, банкротство неэффективных. Рыночный механизм указывает людям
направления поиска, но не дает им никаких гарантий относительно конечных финансовых
результатов. Он признает лишь общественно необходимые инвестиции в недвижимость, ведь
только их и оплачивает покупатель. Поэтому освобождение рынка от неэффективных
собственников предприятий и других объектов недвижимости ведет к повышению устойчивости и
экономическому росту.

Информационная функция - это уникальный рыночный способ оперативного сбора и

распространения обобщенной объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям
недвижимости свободно, со знанием дела принять решение в своих интересах.

Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного

посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате
 63

общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и

предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров. Действуют на рынке
недвижимости и профессиональные посредники: риэлторы, оценщики, агенты, брокеры,
страховщики, ипотечные кредиторы и другие лица, оказывающие услуги заинтересованным
участникам.

Стимулирующая функция, в конечном счете, выступает в форме экономического

поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса
в создании и использовании недвижимого имущества. Конкуренция экономически принуждает и
поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей эффективного
управления капитальной собственностью.

Инвестиционная функция — рынок недвижимости, это привлекательный способ

сохранения и увеличения стоимости капитала. Он способствует переводу сбережений и
накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал,
приносящий доход владельцу недвижимого имущества. При этом само недвижимое имущество
служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков.

Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в

повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир,
земельных участков и других капитальных и престижных объектов. Из владельцев недвижимости,
в общем, формируется средний социальный слой общества. В результате неоднократного
перераспределения на рынке предприятия земельные участки, здания и сооружения, в конечном
счете, переходят к эффективным стратегическим инвесторам, обеспечивающим
высокопроизводительное их использование.

Наиболее распространенная точка зрения - рынок недвижимости характеризуется как

одна из разновидностей инвестиционного рынка и выделяет несколько общих
идентификационных признаков, подтверждающих наличие их структурной зависимости:

•совокупность инвесторов-покупателей и инвесторов-продавцов, взаимодействие которых

приводит в конечном счете к возможности обмена между ними;

• возможность использования инструментов согласования интересов продавцов и покупателей;

• наличие экономических отношений между продавцами и покупателями;

• проявление экономических отношений между стоимостью и потребительской стоимостью

товаров, обращающихся на этом рынке;

• наличие совокупности потребителей, заинтересованных в приобретении данного товара и

обдающих реальными или потенциальными возможностями для такого приобретения.

• получение дохода от объекта инвестирования;

• необходимость в управлении для получения дохода. Однако рынок недвижимости имеет и

свои особенности.

3.5. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ И ЕГО СВЯЗЬ С ДРУГИМИ РЫНКАМИ

 64

Необходимость высокого «порогового» уровня инвестиций. Недвижимость довольно

затруднительно приобрести именно в таком количестве, в котором хотелось бы инвестору. Для
этого необходимы значительные и вполне определенные по масштабам средства, что, с одной
стороны, может потребовать уменьшения иных активов, с другой — у инвестора может просто не
оказаться достаточных средств.

Например, достаточно сложно приобрести недвижимость объемом 5 % от офисного здания, и даже

приобретение такой доли через участие в АО, образованным на базе здания, не дает инвестору
достаточно возможностей для самостоятельного управления недвижимостью.

Необходимость в управлении.

Недвижимость в отличие от иных активов в большей степени нуждается в управлении для

получения дохода.

От эффективности управления существенно зависит уровень доходности. Отсюда следуют,

по меньшей мере, два вывода:

- для большинства инвесторов недвижимость как объект инвестирования представляет довольно

сложный актив;

- для инвесторов, обладающих достаточными знаниями в сфере управления недвижимостью, она

может быть более, предпочтительным объектом инвестирования, позволяющим извлекать
больший доход и обладать контролем над активом.

Неоднородность недвижимости.

Данный фактор определяет существенную дифференциацию в доходах между различными

объектами недвижимости одного типа в пределах даже одной местности.

Защищенность доходов от инфляции.

Недвижимость в большей степени, чем финансовые активы защищена от инфляции.

Через арендную плату или цену инфляция переносится в доход, так что доход растет вместе
с инфляцией.

Высокие трансакционные издержки.

Сделки с недвижимостью требуют высоких трансакционных (операционных) издержек.

Для коммерческой недвижимости эти издержки составляют примерно 1% от цены объекта,

для жилой они существенно выше и могут достигать до 10% от цены.

Низкая корреляция доходов от недвижимости с доходами от финансовых активов.

Относительная независимость доходов от недвижимости по сравнению с доходами от

финансовых активов делает недвижимость своего рода арбитром для портфелей финансовых
активов.

Особенности ценообразования.
 65

Цены на фондовом рынке являются прямым следствием последних сделок с ценными

бумагами, прежде всего, корпоративными. Ценообразование на рынке недвижимости — результат
последней продажи и переговоров между участниками совершающейся сделки. Отсюда —
ценообразование на рынке ценных бумаг более динамично, чем на рынке недвижимости, а
колебания цен более часты.

Сохранность инвестируемых средств.

Недвижимость предоставляет инвестору больше гарантий сохранности инвестированных

средств.

Земля — неуничтожима (если не учитывать возможного ухудшения ее качеств). Здания и

сооружения — долговечные конструкции, но обеспечение сохранности недвижимости может
требовать дополнительных усилий (например, страхования).

Обладая рядом отличительных особенностей по сравнению с другими финансовыми

активами, недвижимость может рассматриваться и как часть общего инвестиционного портфеля,
позволяя снизить общий риск, и как самостоятельный актив.

В то же время недвижимость может приобретаться и как товар, необходимый для

производства или для личного потребления.

Таким образом, рынок недвижимости можно охарактеризовать как сферу вложения

капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при
операциях с недвижимостью. Такие отношения проявляются между инвесторами в процессе
купли-продажи недвижимости, ипотеки, сдачи объектов недвижимости в аренду и т.д.

Рынок недвижимости — интегрированная категория и предполагает наличие

характерных черт, присущих рынкам товаров, инвестиций и услуг (рис. 3.6.).

Такая трактовка не противоречит узконаправленному пониманию рынка,

подразумевающему экономическую функцию сведения вместе покупателей и продавцов.

Развитие рынка недвижимости напрямую зависит от принятия инвестиционных решений,

базирующихся на его исследовании и анализе. От того, насколько профессионально выполнен этот
анализ, зависит достоверность бизнес-планов, на основании которых принимаются
инвестиционные решения. Соответственно анализ рынка недвижимости должен выполняться
профессиональными аналитиками с определенной подготовкой и квалификацией, на основе
разработанных стандартов анализа рынка недвижимости. Эти стандарты должны обеспечивать
состоятельность и достоверность исследования на основании единых критериев, исключающих
различные толкования.
 66

Рис. 3.6 Взаимосвязь рынка недвижимости с другими рынками

Профессиональное исследование рынка недвижимости пока не является самостоятельным и

независимым видом предпринимательской деятельности, но дальнейшее бурное развитие рынка
недвижимости приведет к формированию его прикладного анализа.

Глава 4. ВЛИЯНИЕ НА РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ СОЦИАЛЬНО-

ЭКОНОМИЧЕСКИХ ФАКТОРОВ. УПРАВЛЕНИЕ РЫНКОМ
НЕДВИЖИМОСТИ

4.1. РАЗВИТИЕ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В АЗЕРБАЙДЖАНЕ

Развитие отечественного рынка недвижимости берет начало в 90-х гг. XX в. С началом

приватизации в Баку и в других городах Азербайджана появились первые легальные сделки по
покупке-продаже жилья. Лидеры в становлении отечественного рынка недвижимости стали Баку и
Сумгаит. В настоящее время можно констатировать, что отечественный рынок недвижимости
сформировался.

Исследования рынка недвижимости показали, что все закономерности, присущие ему в

развитой рыночной экономике, нарушаются в условиях переходной экономики. Более того,
появляются процессы и закономерности, не характерные для развитых рынков.

1. Спад в экономике, рост цен на объекты недвижимости. В 1992 -1998 гг. Азербайджан
переживал самый большой за последние 80 лет спад в экономике: валовой внутренний продукт
(ВВП) снизился на 30%, промышленное производство: - на 40%. В эти же годы цены на объекты
недвижимости в большинстве городов выросли (на 50-100 %). Причем средние рыночные цены
выросли, например, в Баку в 12 раз, в других городах - в 7-10 раз.

Сущность этой закономерности заключается в том, что рынок недвижимости в своем развитии
проходит ряд стадий (табл. 4.1.). В начальной стадии объекты недвижимости значительно
недооценены, ибо рыночные процессы только начинаются. Вторая стадия, продвинутая,
характеризуется ростом цен с темпом 30-50% в год. На третьей стадии, завершающей, рост цен
прекращается и постепенно начинается стабилизация. В 1998 г. по основным закономерностям
отечественный рынок недвижимости был аналогичен развитым рынкам, а по характеристикам
медленно приближался к ним. Структура рынка недвижимости определилась и можно выделить
тенденции развития рынка недвижимости.
 67

Определяющей закономерностью динамики цен на объекты недвижимости в переходной

экономике является рост долларовых цен от начального, заведомо низкого уровня, до
естественного для каждого города «мирового» уровня, соответствующего его специфическим
особенностям.

2. Прекращение спада в экономике и, роста цен на объекты недвижимости, -и общем спаде в

экономике Азербайджана темпы спада в каждом городе были различными и колебались по
годам. Это приводило к колебанию годовых темпов цен на объекты недвижимости: в диапазоне ±
(10 -30) %.

В 1997-1998 гг. общая макроэкономическая ситуация в Азербайджане характеризовалась

депрессивной стабилизацией в промышленном производстве и ВВП.

Были созданы условия для роста инвестиций в реальную сферу, прежде всего в объекты
недвижимости.

Данная закономерность проявилась в некоторой степени в отдельных городах Азербайджана,

но ее влияние было перекрыто тем, что рынок недвижимости во все большем числе городов
выходил на стадию стабилизации.
Таким образам, определяющей закономерностью развивающихся рынков движимости является
прекращение роста цен и переход к стабильным (копающимся в небольших пределах) ценам в
условиях прекращения спада и начала экономического подъема.

3. Спад в экономике, превышение спроса над предложением по объектам те движимости. В 1992-

1994 гг., в период наиболее активного спада в экономнее, спрос на жилье был выше предложения.
Это объясняется особенностями формирования предложения и спроса на рынке жилья в
переходной экономике.

Материальная база рынка жилья, начавшаяся в 1990-1991 гг. бесплатной приватизацией

жилья, ранее предоставлявшегося гражданам на правах пожизненного наследуемого владения.
Уже к концу 1992 г. в среднем по Азербайджану около 15% жилья перешло в частную
собственность граждан. Пик темпов приватизации пришелся на 1993 г., а затем они сохранялись
на уровне 3-5% в год. К 1998 г. более 40% жилья, или 15 000 тыс. жилых единиц было
приватизировано. Одновременно, несмотря на существующие экономические трудности,
продолжалось строительство нового жилья, как за счет государства, так и за счет частных
инвесторов, причем доля вторых в общем объеме ввода новых объектов становилась все больше (в
1997г.-35%). Общий объем жилья в собственности граждан (частный жилой фонд) составил в
среднем по Азербайджану 50 - 55%.

Динамика предложения квартир на продажу достаточно близко совпадала с динамикой объема

частного жилого фонда. В Баку предложение росло с 1-2 тыс. единиц в месяц в 1991-1992гг. до 8
тыс, в середине 1994 г. и в 1999 г. составило 12-14 тыс. новых предложений в месяц.

Высокий потенциальный спрос на жилье обуславливался неудовлетворительными

жилищными условиями большой части населения и появлением узкого слоя высокодоходных
предпринимателей. Круг покупателей расширялся за счет увеличивающейся дифференциации
доходов населения при незначительном росте средних доходов. Подавляющая часть спроса (по
некоторым данным до 80%) формируется за счет доходов от продажи имеющегося жилья, т.е.
имеет место процесс рыночного перераспределения жилой недвижимости. Несмотря на
экономический спад, переход от централизованной к рыночной экономике сопровождался ростом
как предложения жилья, так и спроса, причем на протяжении значительной части переходного
периода спрос существенно опережал предложение.\
 68

Этапы становления рынка недвижимости Таблица 4.1.

 69

Характеристики
Основные этапы становления рынка
рынка
Начальный Продвинутый Завершающий
(1991-1993) (1994-1995) (1996-1997)

Начальный уровень цен Низкий Высокий Предельный

Сверхвысокие темпы Умеренно Стабилизация, начало

Динамика цен прироста цен (50-100% в высокие темпы снижения
год) прироста цен Дифференциация
(30 50% )
Прирост количества Быстрый рост Умеренный рост Стабилизация
Соотношение спроса и Предложение Относительное
предложения: существенно равновесие
Спрос выше
- на вторичном рынке;
опережает спрос.
предложения
Спрос выше Предложение выше
- на первичном рынке предложения спроса
Цены вторичного
Соотношение цен Дифференциация,
Цены вторичного рынка рынка ниже или
первичного и вторичного динамичное
существенно выше равны ценам
рынков равновесие
первичного
Завершение
Состояние
«Правовой вакуум» Фрагментарность формирования,
законодательной базы
совершенствование
Спектр Брокеры,
Весь диапазон
предпринимательской «Риэлтерская» оценщики,
профессиональной
деятельности на рынке (недифференцированная) девелоперы
деятельности
недвижимости (застройщики)
Типы недвижимости, Жилье, Жилье,
вовлекаемой в рыночный В основном жилье коммерческая коммерческая,
оборот недвижимость производственная
(торговля недвижимость
Доля организованного
Незначительная 25-30% Около 50%
рынка
Уровень конкуренции на
Низкий Умеренный Высокий
рынке
Высокий (20-
Уровень рентабельности Сверхвысокий (более Относительно низкий
30%
брокерской деятельности 50% рентабельности) (10% рентабельности)
рентабельности)
Уровень рисков при Относительно
Высокий Средний
сделках с недвижимостью высокий
Взаимодействие рынков
Практически Налаживание
недвижимости и Единичные
постоянного
финансового. отсутствует случаи
взаимодействия
 70

4.Спрос на объекты недвижимости в 1992-1994 гг. опережал предложение и в соответствии с

законом с цены росли более чем в 50% городов. В дальнейшем, после начала финансовой
стабилизации, превышение спроса над предложением начали расти. Объяснить этот феномен
можно с позиций описанной выше закономерности роста цен в течение короткого периода: цены
растут в городах, находящихся на ранних стадиях развития рынка.

Конкретный механизм реализации данной закономерности может быть выявлен из следующих

наблюдений. Происходивший в течение 2-4 лет непрерывный рост цен на жилье в Баку и других
городах приучил население к тому, что вложения в объекты недвижимости всегда прибыльны. В
Баку в отдельные периоды 1990-1995 гг. отмечалось резкое снижение спроса на стандартные
квартиры в многоквартирных жилых домах, в 1994 г. на индивидуальные жилые дома высокого
качества. При этом цены предложения (в долларах) не снижалась, хотя ликвидность объектов
недвижимости и объем сделок резко падали. Аналогичные процессы происходили и в других
городах и на других сегментах рынка (загородные садовые участки, элитное жилье).

Отражением заблуждений общественной психологии явилось широкое развитие дилерских

операций риэлтеров: агентства покупали десятки и даже сотни квартир рассчитывая перепродать
их через 3-4 месяца по более высокой цене. Второе полугодие 1995 г. и весь 1996 г. аналитики
рынка недвижимости рассматривают как период кризиса риэлтерской деятельности на рынке
жилья Баку: доходы многих фирм снизились, появились первые судебные процессы с
покупателями по поводу несоблюдения договоров. Цены предложений стали снижаться лишь
после длительного снижения активности отличительная особенность развивающегося рынка
недвижимости е городах Азербайджана состоит в том, что на ранних стадиях развития рынка
рост цен происходит несмотря на превышение предложения над спросом.

3. Асинхронность развития рынка недвижимости в различных городах Азербайджана при

сходных экономических условиях. Из приведенных выше данных следует, что рынок жилья в
различных городах Азербайджана развивается не синхронно. Начало развития варьирует от 1990 г.
(Баку) до 1995-1996 гг. (малые города и поселки). Весь переходный период (до стабилизации)
занял в Баку 7 лет, в других городах - от 3 до 7, а в некоторых и более.

В чем же причины данного явления? В первую очередь здесь действуют факторы, связанные с
масштабом города и характером его развития. Вместе с тем, изучение рынка конкретных городов
показало, что в переходной экономике Азербайджана при ее высокой степени законодательной
самостоятельности субъектов федерации на темпы и характер развития рынка недвижимости,
влияют политическая ориентация (рыночная, рыночносоциальная, нерыночная) и степень
активности на рынке местных властных структур.

Так, в, 1992-1994 гг. городские власти Баку проводили активную рыночную политику.
Принимаемые законодательные акты опережали местное законодательство в реформировании
жилищной сферы. Это способствовало развитию рынка и бурному росту цен на жилье. В
дальнейшем в политике городских властей стали нарастать тенденции гиперрегулирования рынка,
переплетения административных и рыночных интересов и структур, разрушения конкурентной
среды. Это привело к кризису на первичном рынке жилья (строительство и коммерческая
реализация муниципального жилья), и как следствие к замедлению темпов развития рынка,
снижению цен на жилье и достижению типизации лишь в 1997 г.

В то же время в Сумгаите, не имевшем таких привлекательных условий для инвестиций,

реконструкции и строительства объектов недвижимости, как Баку, органы власти проводили
твердый курс на создание открытого конкурентного рынка, формирование законодательных,
нормативных, методических основ функционирования рынка, в том числе и ценообразования на
нем. Это позволило существенно смягчить кризисные явления и в 1994-1995 гг. и опередить Баку
 71

на 2 года. Плавный рост цен в Сумгаите (с годовым темпом 4-8%) продолжается и в настоящее
время.

Еще один характерный для ситуации в Азербайджане пример связан с рынком недвижимости
Гянджи. Считается, что политика местных органов власти до1996 г. была антирыночной. В то же
время в этом городе развился один из первых удачных региональных рынков жилья (как
вторичный, так и первичный), а один из девелоперских проектов получил первую в Азербайджане
премию на конкурсе FIABCI В 1995 г. При отсутствии правового регулирования на местном
уровне профессиональные участники рынка недвижимости сумели наладить механизмы, создать
инфраструктуру рынка, и обеспечить в 1996 г. стабилизацию цен на вторичном и первичном
рынках. Сформировавшиеся к этому бремени заказы на строительные работы предприятиям,
находящимся в государственной собственности, налоговые поступления в местный бюджет стали
надежной защитой частных застройщиков и риэлтеров от возможных санкций властей.
Экономическая депрессия, остановка основных предприятий в 1996 г. привела к стагнации цен, но
уже в конце 90-х начался рост цен до уровня соответствующего особенностям этого города.

Развитие рынка недвижимости в городах Азербайджана в условиях схожей экономической

ситуации происходит асинхронно, что связано как с специфическими особенностями конкретного
города (масштабом, характером развития), так и с политической ориентацией и активностью на
рынке органов власти.

6. Изменение темпов девальвации маната относительно доллара приводит к изменению

темпов роста долларовых цен. Естественна закономерность роста номинальных цен на объекты
недвижимости, выраженных в национальной валюте вместе с ростом потребительских цен
(инфляцией), а также связь между темпами инфляции и темпами роста манатных цен на объекты
недвижимости. Однако в периоды резких скачков курса маната к доллару происходил скачок
долларовых цен и на жилые объекты недвижимости. Более внимательное изучение этого
феномена показало, что увеличения темпов роста цен на жилье тесно связан с приростом темпов
девальвации маната относительно доллара. Более того, временной период между ними
незначителен (± месяц).

Аналитики рынка недвижимости объясняют это свойствами массовой психологии субъектов

рынка недвижимости в условиях долларизации. Колебания темпов девальвации маната вызывают
недоверие населения к кредитно- денежной политике государства, покупатель в ожидании
«обвала» маната торопится конвертировать накопления в доллары, вложив их в объекты
недвижимости. Продавец также уступает в надежде на повышение в ближайшее время манатного
наполнения долларов. Рынок активизируется, цены на нем растут.

В условиях долларизации переходной экономики Азербайджана наблюдалась тесная связь

темпов прироста цен на объекты недвижимости с темпами прироста индекса девальвации маната
относительно доллара, объясняемая влиянием состояния валютно-денежной сферы на массовые
ожидания населения.

7. Номинальные долларовые и манатные цены растут, реальные падают. Сравнение темпов

роста манатных цен на объекты недвижимости с темпами инфляции показывает, что лишь в
отдельных городах и в отдельные годы первые были выше вторых, а в целом индекс роста
потребительских цен опережал индекс роста цен на жилье. Реальная (скорректированная на
инфляцию) стоимость жилья во всех городах Азербайджана за 1992-1997гг. снизилась. Это –
объясняется специфической пропорцией цен в отдельных сегментах плановой экономики и ее
существенным изменением после либерализации и по мере приближения к мировым ценам.
Наибольший рост цен отмечался у товаров массового спроса (продовольствия, одежды, обуви),
наименьший - у золота, недвижимости, товаров длительного пользования (холодильников,
телевизоров, автомобилей).
 72

В связи с этим возникает вопрос, почему (в условиях сравнительной стабильности)

номинальные долларовые цены в городах Азербайджана существенно выросли. При совпадении
темпов инфляции с темпами девальвации маната индекс долларовых цен отражал бы изменение
реальной стоимости жилья, т.е. понижался бы. Однако курсовая политика Центробанка была
направлена на замедленную девальвацию маната в интересах поощрения импорта товаров, что
привело к снижению покупательной способности доллара в Азербайджане. В этих условиях
конвертация населением манатов в доллары способствовала защите сбережений от инфляции для
покупки жилья. С другой стороны, рост номинальной стоимости жилья в долларах обеспечивал
эффективность инвестиций в строительство и реконструкцию жилья, в дилерские операции на
вторичном рынке с вывозом валюты за рубеж, где ее покупательная способность сохранялась или
росла.

Таким образом, реальные (скорректированные на инфляцию) цены на жильё в городах

Азербайджана в основном снижались, что соответствует общей закономерности в условиях спада
в экономике. Номинальные манатные цены растут медленнее, чем инфляция. Долларовые цены
хотя и росли, но сбережения в долларах для покупки жилья были частично защищены от
инфляции, а вывоз валюты за рубеж после продаж жилья обеспечивал высокую эффективность
инвестиции недвижимость.

Аналитические характеристики рынка недвижимости. Положение на рынке недвижимости

Азербайджана в конкретный момент времени можно определить:

1. По аналитическим данным о состоянии этого рынка на определенную дату. Например,

состояние рынка недвижимости Баку в 2014 г. характеризуется аналитиками следующим образом:
«На рынке все больше заметна тенденция смены квартир, которые были куплены в 1993 - 1995
годах. Тогда можно было купить и отремонтировать или расселенную коммуналку или квартиру в
типовых домах 1970 -1980 - х годов постройки. В те годы подобное приобретение было верхом
мечтаний для покупателя и свидетельством его успеха. Сегодня же оказалось, что среди соседних
квартир все равно остались коммуналки и очень немногие полурасселенные дома могут
похвастать чистыми подъездами, тем более с охраной. А социальное расслоение возрастает, все
больше желания жить в окружении себе подобных. ... Ремонты, сделанные в квартирах 5 - 7 лет
назад не соответствуют сегодняшним стандартам владельцы подобных квартир, начали понимать,
что потраченные когда-то деньги не вернуть и согласны расставаться со своим «детищем» за ту
сумму, которую диктует рынок.

Альтернатива - опять-таки новое строительство. Еще одним плюсом новых домов является то,
что все квартиры в доме покупаются практически в одно и то же время, что приносит в дом
ощущение общности. Этого нет в расселенных подъездах - Вы купили квартиру в прошлом году, а
соседи - пять лет назад. А сегодня у каждого из жильцов разный уровень доходов, интересов и им
сложно договориться даже о том, чтобы скинуться по 100$ на ремонт подъезда.

Особое очарование центральных исторических кварталов, ауру Баку, сложно сохранить в

новострое и даже в реконструкции. Но только немногие из способных приобрести достойную
квартиру в историческом центре готовы променять чистоту, безопасность и новые коммуникации
на квартиру в грязном подъезде пусть даже с неповторимыми изгибами ажурной лестницы,
отличным видом из окон и совершенными пропорциями дома.

.. «затоваривания» рынка не видно - квартиры в строящихся домах к окончанию строительства

почти всегда проданы. Однако, скорость появления новых стройплощадок, их количество и
масштабность новых проектируемых жилых комплексов начинают настораживать.

Вероятно, через 1,5 - 2 года произойдет выброс на рынок огромного количества готовых
квартир. И в Баку в сданных домах будет оставаться достаточное количество непроданных квар-
тир».
 73

2. По тенденции развития отдельных секторов рынка недвижимоcти. В последнее время в

Азербайджане на рынке жилой недвижимости наиболее активно функционирует вторичный
сегмент, на котором осуществляются сделки купли - продажи и мены. Характерной особенностью
при этом является то, что предложение многократно превышает спрос. Таким образом, решающее
влияние на первичный рынок жилья оказывает конъюнктура вторичного рынка.

Рынок коммерческих объектов недвижимости находиться в стадии становления. Формируются

его основные компоненты, объекты, их классификация, субъекты, рыночные институты, спрос и
предложение, законодательное и нормативное регулирование, организационные и финансовые
механизмы передачи прав собственности. В секторе коммерческих объектов недвижимости
преобладают сделки аренды, а не купли-продажи или мены, как на рынке жилья. Данный сектор
имеет большие перспективы и резервы для своего развития особенно в крупных городах, но
развивается медленно.

Хорошую перспективу для развития имеет рынок офисных помещений так как свобода
предпринимательской деятельности ведет к созданию все новых предпринимательских структур,
для функционирования которых нужны помещения.

Земельные участки приобретаются либо с целью развития предпринимательской деятельности;

либо для вложения инвестиций. Первый мотив доминирует.

3. По развитию отдельных секторов профессиональной деятельности на рынке недвижимости

региона (управление недвижимостью, оценка объектов не движимости и т.д.).

4. По информации в специальных журналах об отдельных объектах недвижимости

(местоположение, полезная площадь, качество помещений для технологического процесса, срок
аренды, размер арендной платы и др.)

Существуют различные методики исследования рынка недвижимости, этой единой

информационной базе, из которой берутся сведения, положенные в основу исследований не
существует, а часть материалов вообще является закрытой. Общеизвестно, что консалтинговые
организации, специализирующие на сборе и обобщении информации по первичному и вторичному
рынкам не движимости, как правило, предоставляют сведения на платной основе.

В этой связи, организации, действующие на рынке недвижимости, проводят собственные

исследования глубины которых соответствует реализуемым стратегическим задачам. В
организациях формируется специальный аналитический отдел, к основным функциям которого
относятся: сбор, накопление, анализ данных о спросе и предложении на первичном и вторичном
рынках недвижимости;

прогнозирование основных тенденций рынка; изучение вопросов

ценообразования;

разработка экономически обоснованного механизма формирования цен.

В своей деятельности аналитической отдел использует опросы, анкетирование, экспертные

оценки, статистические методы обработки больших массивов информации.
 74

4.2. ПЕРСПЕКТИВЫ РОГРПМНОГО РАЗВИТИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Одним из немногих средств государственного регулирования в условиях рыночной экономики

являются программы экономического и социального развития. В рыночных условиях ресурсы на
экономическое и социальное развитие выделяются не из бюджета, а привлекаются из различных
источников. Поэтому при составлении программ необходима тщательная проработка множества
вопросов, в их числе схема привлечения средств, система страхования инвестиционных и
коммерческих рисков, оценка конкурентоспособности намечаемой к производству продукции,
формирование механизмов корректировки программы на случай изменения конъюнктуры на
рынке, срыва сроков выполнения того или иного осуществления программы, неполного ее
финансирования и т.д.

В настоящее время в Азербайджане 20% от всех действующих программ, направлены на

развитие рынка недвижимости.

Одним из главных способов привлечения средств в развитие рынка недвижимости является

разработка и реализация системы программ регионального значения. Все программы можно
разделить на 3 категории: федеральные целевые; региональные, действующие в рамках целевых;
региональные, действующие только на территории отдельного региона.

Для реализации современных программ используются различные источники финансирования

как внебюджетные средства, так и различные формы государственной поддержки граждан и
юридических лиц.

Программы экономического и социального развития на рынке недвижимости в частности

жилья, разработаны в настоящее время по следующим основным направлениям:

1. Определение путей долгосрочного развития экономических процессов в той или иной сфере
рынка недвижимости.

Главной целевой программой в области развития жилищного жительства в Азербайджане

является программа программа «Жилище» в которой определяется долгосрочная государственная
жилищная политика в новых экономических условиях и предлагается комплексное решение
проблемы перехода к устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы.

Результатом реализации программы должно стать решение следующих задач: создание

комплексной и качественной правовой базы для осуществления жилищной реформы; изменение
структуры жилищного фонда и жилищного строительства по формам собственности, источникам
финансирования, типам зданий (сооружений) и технологиям их возведения; рост темпов
жилищного строительства и реконструкции жилья, приведение структуры и технических
характеристик жилья в соответствие со спросом и потребностями населения повышение качества
жилищного строительства; обеспечение жильем за счет средств федерального бюджета отдельных
категорий граждан, в соответствии с объемом государственных обязательств.

2. Развитие конкуренции на рынке недвижимости.

В рамках региональной программы, эффективно используются средства на формирование

рынка жилья как условия перемещения рабочей силы из регионов с высоким уровнем
безработицы, стимулируется развитие производственной базы жилищного строительства и
обустройство районов жилой застройки объектами инженерно-транспортной инфраструктуры.

3. Формирование и стабильное функционирование вторичного рынка недвижимости. В

Республике действует программа, направленная на кредитование населения с использованием
ресурсов банков на вторичном рынке жилья.
 75

4. Развитие отдельных территории. В Баку реализуется план застройки вокруг кольцевой

автомобильной дороги в соответствии со специально разработанной региональной программой.

5. Развитие малоэтажного строительства объектов недвижимости.

В Баку действует региональная государственная программа «Комплексное освоение

территорий (малоэтажное строительство)», нацелена на организацию малоэтажного строительства
«под ключ». В результате реализации программы предполагается внедрить легкокаркасные
системы малоэтажных домов, которые в перспективе составят отдельный сектор рынка
недвижимости.

В Баку в рамках организации строительства кварталов таун-хаузов регламентируются правила

застройки с учетом с инфраструктуры.

Государственные программы ставят в качестве приоритетных задач экономического развития

реализацию комплексной схемы застройки, в том числе строительство таун-хаузов, и устранение
правового И юридического несоответствия своевольных действий руководителей муниципальных
образований, а также застройщиков и инвесторов.

Для финансирования проекта предполагается привлечь средства и активы строительных

организаций и корпоративных инвесторов. Возможны варианты долевого строительства жилья и
создания кондоминиума для частных инвесторов, объединивших средства для строительства и
выкупающих земельный участок.

6. Формирование предпосылок для развития рынка недвижимости в сельской местности.

Особенностью развития строительства жилых объектов недвижимости в сельской местности
является предоставление государственным учреждением «Фонд развития жилищного
строительства и социальных инвестиций» ипотечных кредитов с правом натуральной формы
возврата кредита и процентов.

7. Регламентация и правовое фиксирование особенностей развития объектов недвижимости в

городах Азербайджана, не имеющих статуса крупных.

Направления и принципы развития рынка недвижимости в крупных и в малых городах

происходит по различному. Поэтому для каждого малого города разрабатывается собственная
структура источников финансирования развития рынка недвижимости.

8. Реализация концепции развития объектов недвижимости как источника блага для

отдельных категории граждан.

Для обеспечения постоянным жильем военных семей, уволенных или увольняемых со службы,
в настоящее время работает программа «Государственные жилищные сертификаты» (программа
«Жилище»). В реализации программы участвуют все территориальные банки Азербайджана и их
отделения. Региональные органы исполнительной власти организуют работу по выдаче
сертификатов и формированию очереди. Безвозмездная субсидия составляет 80 % от расчетной
стоимости жилья по социальной норме площади, установленной для семей разной численности. В
отдельных случаях субсидия может достигать 100 %.

9. Создание условий для привлечения местных предпринимателей в развитие рынка

недвижимости.

Для формирования и развития рынка жилья Постановлением кабинета министров республики

от 22.01 1997 г. № 15 учрежден Фонд жилищного строительства, предоставляющий товарные
кредиты в виде материальных ресурсов, полученных от предприятий-недоимщиков по налогам и
 76

платежам в республиканский бюджет. Таким образом, к развитию рынка жилья косвенно

привлечены предпринимательские силы республики. Фонд предоставляет кредиты организациям-
операторам, в качестве которых отбираются в основном сельские межрайонные передвижные
механизированные колонны.

Кредит на завершение строительства жилого дома предоставляется в виде строительных

материалов. Это способствует увеличению спроса на строительные материалы, развитию их
производства и созданию более долговечных и качественных объектов недвижимости.

Кроме этого, реализация данной программы предполагает:

строительство и предоставление жилья администрациям городов и района: для формирования

муниципального жилищного фонда социального назначения;

реализацию подпрограммы «Ликвидация ветхого и непригодного для постоянного

проживания жилищного фонда в городах и районах республики»;

обеспечение жильем военнослужащих, уволенных в запас.

10. Создание предпосылок для привлечения собственных средств населения - на рынок

недвижимости. Примером может служить программа - «Свой дом», которая будет
реализовываться в рамках федеральной целевой программы «Жилище». Ёе цель - создание
организационных, финансовых и правовых предпосылок для обеспечения доступным жильем
граждан, в том числе в сельской местности с привлечением их собственных средств. В число задач
программы входят: разработка и применение механизмов долгосрочного кредитования
застройщиков; обобщение и использование опыта, по привлечению средств населения; снижение
стоимости 1 м2 жилья до среднего двух месячного денежного дохода на душу населения;
установление величины стоимости 1 м2 общей площади жилья в индивидуальном доме с
автономными источниками обеспечения не выше среднего двухмесячного денежного дохода на
душу населения; повышение доли индивидуального жилищного строительства ежегодно по всем
регионам на 1/4 , а в отдельных регионах – на ½ объемов вводимого жилья на основе:
разработки и освоения маловажных жилых зданий; обеспечение приемлемой для семей со
средним достатком системы финансирования строительства дома.

В 2002-2003 гг. программа с аналогичными задачами и одноименным названием была

реализована лишь в незначительных объемах. Однако потребность развития рынка недвижимости
в новых, более устойчивых рыночных условиях предопределила развитие основных положений
указанной программы, доработки и новых этапов реализации с иной структурой финансирования
отдельных задач.

Такой подход обусловлен:

- высокой значимостью жилых объектов недвижимости как определенного вида товара,

удовлетворяющего одну из самых насущных потребностей человека, право на которую
определено Конституцией Азербайджана,

- необходимостью принятия эффективных мер для разрешения социально- экономического

противоречия в сфере строительства жилых объектов недвижимости, которое заключается в
несоответствии возможностей населения и ситуации в Азербайджане по обеспечению граждан
доступным жильем;

- низкой ликвидностью некоторых видов жилых объектов недвижимости сельской местности из-за
несоответствия между предложением и спросом на них.
 77

Влияние программ на остальные объекты недвижимости является косвенным и заключается в

формировании благоприятных условий для актуально развития соответствующих секторов рынка
недвижимости и создании предпосылок для улучшения уровня инвестиционного климата в том
или ином секторе.

4.3. ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ (СОВРЕМЕННОЕ

СОСТОЯНИЕ) В АЗЕРБАЙДЖАНЕ

Степень развития рынка недвижимости различных стран (в том числе Азербайджана) и

отдельных его сфер, характеризуется сложившимися специфическими условиями, зависящими от
форс-мажорных ситуаций, политического и иного положения в каждой стране, а также основными
направлениями определена цена и стоимости квадратного метра того или иного вида объекта
недвижимости (табл. 4.2.).

Таблица 4.2

Области определения цены и стоимости квадратного метра в Азербайджане и за рубежом

Азербайджан Зарубежные страны

Средняя рыночная стоимость Цена с учетом «идеальных частей»
Средняя стоимость общей площади жилья
для расчета безвозмездных субсидий на
строительство жилья для граждан,
пострадавших от стихийных бедствий
Средняя цена предложения
Средняя цена предложения жилья по районам, микрорайонами и отдельным объектам
Средняя цена предложения по типам жилья
Тенденция изменения цены в ближайшей
перспективе

Методика расчета основана на данных, которые поступают от крупных инвесторов-

застройщиков и анализа рынка жилья. При этом учитывается цена квадратного метра в типовом
панельном доме в районе массовой застройки.

Исследование средней цены предложения жилья целесообразно произвола на конкретном

примере, так как стоимость одного квадратного метра жилья зависит от двух основных факторов:
местоположения объекта и типа возведения.

Анализ сектора коммерческих объектов недвижимости на начало 2002 г. показал, что

наибольшим спросом для покупки пользуются торговые и офисные помещения, большая часть
которых находится в районах высокой деловой интенсивности, в связи с чем, на них
устанавливаются наибольшие цены.

Первый признак проявляется в наличии в Испании четырех условных районов: Коста-Брава

(Барселона), Коста-Бланка (Аликанте), Коста-дель-Соль (Малага), Канарские острова (о.
Тенерифе). Второй - в существовании линий удаленности от моря. При этом наиболее дорогими
жилыми, объектами недвижимости являются объекты второй и третьей линий, а не первой, как
 78

принято считать ввиду не благоприятности погоды. Хотя наиболее дорогие земельные участки
находятся около моря, так как застройка, как правило, не планируется (жилые или
коммерческие объекты недвижимости), а осуществляется исходя из реальных инвестиций в
перспективе.

Следует также отметить, что за рубежом в связи с устоявшимися особенностями, рынков

недвижимости и закономерностями их развития, цены на объект недвижимости часто
формируются с отрывом от всех фывапфпаоостальных внешних факторов с учетом только их
частных внутренних признаков (например, родословная дома, цена гудвилл коммерческого
объекта недвижимости). Часто, так происходит в Германии, Греции, Кипре, Эстонии, Южной
Черногории остальных внешних факторов с учетом только их частных внутренних признаков
(например, родословная дома, цена гудвилл коммерческого объекта недвижимости). Часто, так
происходит в Германии, Греции, Кипре, Эстонии, Южной Черногории.

Жилой фонд Турции можно классифицировать в рамках их правового статуса, цены и уровня
аренды. Локально, жилищный фонд страны делится на типы по стоимости: сверх дорогой,
дорогой, средний и дешевый. Gecekonda (чит. как Геджеконду - турец. = гетто, ночлежка) можно
причислить к пятом; типу. По указанным типам и производится развитие отдельных объектов не-
движимости, которые характеризуются определенным набором характерcтик (табл. 4.2).

Землетрясение 1999 г. привело необходимости подтверждения качеств: деятельности

строительных организаций и агентств развития объектов недвижимости. Что в сою очередь
способствовало интенсивному развития институт: оценки объектов недвижимости с учетом их
защищенности от землетрясений.

На рынке жилья во Франции сложилась уникальная ситуация. Крупный кризис

разразившейся на рубеже 80-ых-90-ых годов вызывал нападение цен на дома и квартиры в
среднем на 35-40%, Сейчас, после принятия ряда законов поощряющих покупку нового жилья,
создаются все предпосылки для повышения спроса на объекты недвижимости и роста цен на них.

На сегодняшний день наиболее выгодными являются вложения в строящееся жилье с

возможностью последующей сдачи его в аренду. Новое жилье обладает рядом преимуществ по
отношению к вторичному жилью. Во первых, нотариальные расходы по приобретению нового
жилья составляют около 3% от его стоимости, тогда как те же расходы на объект недвижимости,
которому белее 3-х лет составляют от 10,5% до 13%. Во-вторых, решением муниципальных
властей новые жилые строения освобождаются от налога на землю в течение первых 2-х лет
эксплуатации.

Условно Париж делиться на 20 округов. Первый находиться на о. Сите, все остальные

расположены вокруг него. Округа друг на друга мало похожи, даже если отстраивались в одно
время. Отсюда такой большой разброс цен (1м2 в Париже стоит от 3000$ до 9000$). Самым
недорогим округом традиционно считается 19-й.

Цены в Париже и регионе стабильно растут. Этот, рост объясняется, прежде всего, острой
нехваткой квартир сдаваемых в аренду, а также пассивностью частных инвесторов.
 79

Таблица 4.3

Характеристика объектов недвижимости в столице Турции Анкаре.

Тип жилья Gecekondu Дешевый Средний Дорогой Сверх

дорогой
Наличие услуг, в %
электроснабженне 90 100 100 100 100
Водснабжение 90 100 100 100 100
80% имеет,
Водоотведение 20% подсоед. 100 100 100 100
(канализация) к септикам
Наличие дорог с
100 100 100
твердым покрытием 60 80
Мусоросборники 60 100 100 100 100

Нейтральное 0 0 60 100 100

отопление
Плата за
предоставленные Да Да Да Да Да
услуги
Зависит от
Плата за добавление внутр. Да Да Да Да
услуг политики
Плошадь. м 40-100 60-100 80-120 80-150 100-400
9000- 14300- 35800- 71400-
Цена 3500-9000 $ 21500$ 53600$ 89300$ 89300$
(за 100м2)
175- 300-
Аренда (в месяц) 15-40$ 45-100$ 90-200$
350$ 440$
 80

В целом рынок жилых объектов недвижимости во Франции можно условно разделить на

следующие группы развития:

1. Частные дома и виллы.

2. Элитные квартиры в Париже в престижных округах (14,15, 16 и 17) - это квартиры

улучшенной планировки, с качественным евроремонтом, с подземным гаражом в доме.

3. Квартиры в обычных многоэтажных домах в обычных районах Парижа или его

окрестностях.

Недвижимостью в Великобритании можно владеть на основании leasehold or freehold. Freehold

- означает, что во владении находиться не только земля, но и любые строительные сооружения,
расположенные на ней. Leasehold - ситуация, когда земля находиться во владении кого-либо еще
с долгосрочной арендой, дающей новом владельцу право на собственность. Дома приобретаются
в собственность на основании freehold, квартиры обычно по лизингу. Небольшие размеры
территории Великобритании создают постоянный рост цен на объекты недвижимости. По
мнению экспертов, повышение цен на недвижимость в Англии обусловлено сложившимися в
последнее время экономическими условиями, в частности нехарактерно высоким уровнем
занятости и низкими процентными ставками на кредит.

Цены понижаются по мере удаления от центра. При покупке главным критерием является
местоположение.

В Англии издавна развита система предоставления жилья (временного) студентам, поэтому и

в крупных, и в маленьких городах существует широкий выбор недорогих и удобных мест
проживания, таких как: проживание в семье, общежитие; кампус (летние лагеря); студенческая
квартира; гест-хаус («домашняя гостиница»), апартаменты, отели.

Рынок недвижимости в Италии на сегодняшний день очень ликвиден, перспективен и

активно развивается. Цены стабильно растут, значительную роль в этом играют иностранцы, в
первую очередь немцы, французы, американцы. Популярностью пользуются следующие объекты
рынка:

жилые - виллы, виллетты, квартиры - новые или отреставрированные, расположенные в

респектабельных и престижных районах, например, Brescia, Desenzano, Sirmkme, Franciacorta,
Madonna di Campiglio, Trentino Alto Adige;

коммерческие - небольшие отели, residences, магазины, бары - расположенные в курортных

районах севера Италии рядом с озерами Garda, Iseo, Idro, Соmо, офисы - во вновь построенных
суперсовременных международных бизнес - центрах-небоскребах типа "Christal Palace", "Palazzo
Mercurio".

На сегодняшний день цены итальянского рынка недвижимости однозначно ниже, чем в

сравнимых с Италией по развитию и качеству жизни странах, как Германия, Франция,
Швейцария, Австрия, Англия.

Причины этого в относительной дешевизне строительства - ведь итальянцы имеют все

необходимые строительные материалы у себя в стране и ничего не импортируют из других
стран, а также в том, что раньше итальянский рынок недвижимости был достаточно закрытым
для иностранцев.

Отличительной особенностью финских объектов недвижимости является обязательное

наличие сауны. Финская баня есть в каждом доме, в том числе и многоквартирном. В Финляндии
 81

широко развиты службы ухода за домом или квартирой в отсутствие их хозяев.

Подход к формированию цены объекта недвижимости за рубежом иногда кардинально

отличается от местных методик исчисления стоимости (или цены) объектов недвижимости.
Например, в Болгарии учитываются так называемые «идеальные части». Их примером может
служить стоимость квадратного метра подъездной лестницы. Кроме этого в стоимость,
например, жилого объекта недвижимости включаются стоимости балконов ,и лоджий. В
результате этого жилье повышенной степени комфортности в Болгарии оценивается в среднем
600 долл., за кв. м. В национальном пересчете общую площадь требуется уменьшить на 15-30%,
соответственно увеличив цену квадратного метра реальной общей площади.

Анализ ситуации на первичном и вторичном международных рынках позволяет сделать

однозначный вывод, что, как правило, стоимость одного квадратного метра объекта
недвижимости на вторичном рынке превышает его же аналог на первичном.

Необходимо сделать оговорку, что иногда цена объектов недвижимости на вторичном рынке
может оказаться и ниже, чем на первичном, например, ввиду большой степени износа объекта и
других факторов, которые не способны поднять цену объекта недвижимости выше уровня цен на
первичном рынке. Кроме того, могут существовать факторы, действующие в сторону снижения
цены объектов недвижимости, по сравнению с первичным рынком недвижимости (например,
крайняя не престижность района, высокая безработица и т.д.). Дакке примеры, следует
расценивать как исключение из правил.

Почему же вторичные объекты недвижимости стоят дороже, чем первичные? Ответ на этот
вопрос лежит в трех плоскостях: коммерческой, юридической и физической (т.е. когда все
факторы, влияющие на объект недвижимости реально повышают его цену на вторичном рынке).

Коммерческий аспект данного утверждения характеризуется следующими образом:

1. Для строительных организаций, вводящих на рынок недвижимости новые объекты,

выгодно такое распределение цен, с тем чтобы у всех потенциальных потребителей
строительных услуг возникал и сохранялся стабильный спрос на продукцию строительства и не
было желания приобретать или заключать другие сделки с объектами на вторичном рынке
недвижимости.

2. Для риэлтерских и других организаций, действующих на рынке недвижимости,

посредничество приносит доход, в результате чего проявляется необходимость повышения
цены на вторичные объекты недвижимости.

Юридический аспект проявляется в искусственном завышении цен на объекты

недвижимости с целью усыпить бдительность потребителей на предмет мошенничества, так как,
уже широко известно, что все аферные сделки заключаются с дешевыми объектами
недвижимости. В частности, ясно, что если объекты недвижимости предлагается по низкой
цене, то больше вероятности, что он отягощен юридическими запретами или неисполненными
обязательствами, как государственными (следственный, прокурорский или судебный арест), так
и гражданскими (семейный, наследственный спор, залог, аренда, броня, нарушение прав
несовершеннолетних, пожизненная рента, а также рядом других). Таким образом, наиболее
фундаментальными понятиями, связанными с характеристикой объектов недвижимости на
международном уровне являются термин «цена» («стоимость»). При этом различаются подходы
к ее определению для различных объектов недвижимости в разных странах. Анализ
существующих подходов к определению цены объектов недвижимости даёт возможность
использовать те существующие варианты, применяемые в мировой практике, возможные для
той или иной страны с целью развития отдельных секторов рынка недвижимости с учетом
имеющегося положительного опыта.
 82

4.4. СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕФАКТОРЫ В СИСТЕМЕ РЫНКОВ

НЕДВИЖИМОСТИ.

Известно, что в Азербайджане на одного жителя приходится значительно меньше жилой

площади, чем в европейских странах, в том числе в бывших странах народной демократии, так же,
как и наша страна пострадавших в период второй мировой войны.

На примере Баку можно проиллюстрировать состояние обеспеченности жилой площадью

жителей города по сравнению с жителями городов Западной Европы. В настоящее время в Баку на
одного жителя приходится кв. м общей жилой площади, тогда как в городах Западной Европы
— от 40 до 70 кв. м.

В послевоенный период в стране повсеместно была создана развитая база строительной

индустрии, которая позволила в относительно короткий срок провести восстановительные работы
на объектах экономики и обеспечить дальнейшее повышение экономического потенциала страны.

Созданная в этот период развития база индустриального домостроения позволила

нарастающими темпами развить строительство преимущественно крупнопанельных и
крупноблочных жилых домов и в большей части объектов социально-бытового назначения.

Однако бытовые условия проживания в таких домах, особенно построенных в первые

послевоенные 10 — 20 лет, не отвечают современным требованиям. Особенно отстали как от
уровня современных бытовых требований, так и по износу конструкций пятиэтажные панельные
жилые дома, построенные в 50-х гг. Эти дома в большинстве регионов либо сносятся (на их месте
с использованием имеющихся коммуникаций строят новые серии домов), либо реконструируются.

За последние годы в практике строительного производства произошли значительные

изменения, связанные с повышением уровня механизации работ и квалификации работников
строительного комплекса в целом. В условиях перехода к рыночным отношениям в строительстве
изменились и социальные условия работников строительства. Большое значение стала иметь
конкуренция на получение заказов на строительство.

Если проанализировать изменения стоимости строительства в Баку (с учетом специфики

ценообразования в строительстве) за последние 10 лет — с 1990 по 1999 гг., т.е. в период перехода
к рыночным отношениям в строительстве, - то следует отметить, что изменения стоимости в
секторе создания жилой недвижимости происходили за счет двух факторов:

инфляции;

изменения ценообразующих факторов, происходящих в связи с научно-техническим и

социальным прогрессом и проведением мероприятий по охране окружающей среды.

Действующие с 1984 г. и пересчитанные в 1991 г. сметные нормы устарели — морально и

технически. Морально изменились условия в экономике страны (сменилась форма собственности,
наблюдается нестабильность оптовых и розничных цен на материалы и продукты), существует
расслоение общества, произошли изменения в покупательной способности населения, банкротство
отечественной промышленности и ресурсообразующих организаций и хозяйств. Они устарели в
связи с тем, что технические причины заключаются в следующем: изменились технологические
процессы возведения и отделки зданий и сооружений, а также монтажа санитарно-технического
оборудования и лифтов за сет применения качественно новых строительных материалов
 83

конструкций, изделий и сантехоборудования, более современных машин и механизмов, в том

числе средств малой механизации в замен ручного труда.

Приведенные данные по индивидуальному жилищному строительству свидетельствуют,

что при существующем социальном положении значительной части населения и низком
прожиточном уровне приобрести квартиры на рынке строящегося жилья при сложившихся
высоких ценах может лишь незначительная, хорошо обеспеченная часть населения. Довольно
большая часть населения преимущественно в небольших городах, поселках и в сельской
местности предпочитает строить себе жилье индивидуальным способом, т.к. такой вид
строительства обходится застройщику в несколько раз дешевле.

При наличии в стране огромных, недоиспользуемых производственных мощностей по

индивидуальному домостроению в социальном плане на первый план выходит проблема снижения
стоимости строительства жилья, в том числе за счет совершенствования налоговой системы,
применения более дешевых видов используемых материалов и оборудования квартир.

Основными факторами увеличения себестоимости строительно-монтажных работ являются

опережающий рост цен на строительные материалы, комплектующие изделия и энергоносители, а
также зарплаты работников строительной отрасли. Отпускные цены на строительные материалы
выросли за год в среднем по стране более, чем на 40%. Особо следует отметить
неконтролируемый рост стоимости импортных материалов и отечественных металлоконструкций,
арматуры и металлопроката (до 150 % за год). Нельзя признать нормальным, когда цены на
строительную продукцию, в том числе на местные строительные материалы, и жилье в соседних
регионах, имеющих практически одинаковый строительный потенциал, отличаются на 30 — 50 %
и более.

В настоящее время стоимость построенного жилья в различных регионах значительно

различается. Отдельные проекты так называемого уникального жилья в престижных районах
предусматривают стоимость 1 кв. м общей жилой площади до 2300 долл. США. При этом в
районах массовой застройки стоимость 1 кв. м жилья в Баку и в ряде других регионов составляет ~
400-1200 долл. США.

Таким образом, снижение стоимости строительства жилья является одной из

первостепенных задач в строительном производстве.

Исходя из складывающейся ситуации в рыночных условиях, стоимость недвижимости в

перспективе будет изменяться, главным образом в сторону удорожания. В связи с
продолжающимся ростом цен на топливо и электроэнергию (что неизбежно отразится на
перерабатывающих отраслях экономики) будет увеличиваться стоимость строительных
материалов и санитарно-технического оборудования. За счет этого фактора будут увеличиваться и
транспортные расходы, поскольку увеличение стоимости топлива напрямую связано с
увеличением стоимости транспортных расходов.

В связи с прогнозируемым ростом стоимости строительных материалов несколько

снижается процентная доля некоторых статей затрат на строительное производство — оплаты
труда, отчислений и амортизации. Это объясняется лишь тем, что в общих затратах увеличивается
доля стоимости материальных затрат, а оплата труда и затраты по другим статьям в абсолютных
показателях могут и не снижаться. Тем более что за счет применения более качественных
материалов и изделий, повышения механовооруженности строительства, будет увеличиваться
производительность труда и выработка в натуральных показателях.

В связи с прогнозируемым ростом стоимости материальных затрат в строительном

производстве по указанным выше причинам одной из главных задач является недопущение
 84

значительного увеличения на рынке общей стоимости объектов недвижимости, и в первую

очередь, жилых квартир, т.к. покупная способность большей части населения страны очень
низкая.

Снижение стоимости строительства жилья должно обеспечиваться за счет исключения

необоснованных затрат на производство, полного исключения обложения жилищного
строительства налогом на добавленную стоимость, совершенствования проектно-изыскательских
работ и общего улучшения организационно-хозяйственной деятельности строительных
организаций.

4.5. ОСНОВНЫЕ ЦЕЛИ УПРАВЛЕНИЯ И РЕГУЛИРОВАНИЯ РЫНКА

НЕДВИЖИМОСТИ

Основные цели управления рынком недвижимости:

- реализация конституционных прав граждан на недвижимое имущество и обязанностей,
связанных с владением им;
- установление на рынке определенного порядка и условий для работы всем его участникам;
- защита участников от недобросовестности, мошенничества и преступных организаций и лиц;
- обеспечение свободного ценообразования на объекты недвижимости в соответствии с
предложением и спросом;
- создание условий для инвестиций, стимулирующих предпринимательскую деятельность в сфере
производства;
- оздоровление экологической среды, достижение экономического роста, снижение безработицы,
решение жилищной проблемы и других общественных целей;
- справедливое налогообложение недвижимого имущества и участников рынка недвижимости;
- создание благоприятных условий решения жилищной проблемы в стране и регионах.

Принципы управления рынком недвижимости во многом зависят от политических и

экономических условий в стране, но одновременно они должны учитывать сложившийся мировой
опыт. Достижение сформулированных целей возможно при учете следующих принципов
управления.

Разделение процедур — применение особых подходов к регулированию отношений

различных видов недвижимости - жилых и нежилых помещений, земельных, лесных участков и
других объектов.

Открытость информации обо всех участниках и объектах рынка недвижимости для

принятия деловых решений.

Гласность нормотворчества — публичное обсуждение проектов законов и других

нормативных актов. Например, обсуждение программы жилищной реформы, затрагивающей
интересы всех слоев населения.

Конкурентность как механизм повышения качества услуг на рынке и снижения их

стоимости.
 85

Разделение полномочий между регулирующими органами — нормотворчество и

нормоприменение — не должны вмещаться в одном лице.

Объекты недвижимости государственной и муниципальной собственности находятся в

общем совместном владении и пользовании всего населения соответствующего региона.

Простота и понятность правил и процедур, установленных законодательными актами о

недвижимости, надежность защиты собственников — добросовестных приобретателей от любого
произвола.

Применение дополнительных мер защиты на рынке жилых помещений граждан группы

риска — несовершеннолетних, одиноких пенсионеров, инвалидов и др.

Рациональное распределение функций управления рынком недвижимости между

государственными органами и профессиональными участниками — коммерческими и
общественными организациями (ассоциациями риэлторов; оценщиков и др.).

Политика в области управления недвижимостью должна обеспечивать эффективное

использование земель в соответствии с утвержденными схемами зонирования территорий и
исключительное адресное и обоснованное предоставление льгот по налогообложению с
постепенным переходом от предоставления льгот по земельным платежам к адресным
компенсационным выплатам из бюджета в соответствии с проводимой социальной политикой.

Представительные органы государственной власти (территориальные и

муниципальные) в интересах населения принимают законы и иные нормативные правовые акты,
устанавливающие порядок владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости.

Распоряжение государственной недвижимостью в соответствии с действующим

законодательством осуществляют исполнительные органы государственной власти.

Приватизация государственной и муниципальной недвижимости и возмездная

передача прав на негосударственные объекты должна производиться по рыночной стоимости, а не
по инвентаризационной.

Сборы и налоговые платежи, взимаемые с объектов недвижимости, в том числе и по

сделкам с ними, делятся по уровням управления в соответствии с установленными нормами.

Соблюдение преемственности национальной системы управления рынком

недвижимости, имеющей свою историю и традиции, с учетом мирового опыта регулирования
прав собственности на различные объекты недвижимого имущества; его творческое осмысление и
адаптацию к нашим отечественным условиям.

С точки зрения управления недвижимостью субъектами рынка недвижимости выполняются

следующие виды воздействия на недвижимость:

1. Государственное регулирование рынка недвижимости

а) путем прямого вмешательства, т.е. прямое административное управление, включающее в себя:

- создание законов, постановлений, правил, инструкций и положений, регулирующих

функционирования рынка недвижимости;
 86

- введение механизма ответственности за нарушение нормативных требований при совершении

сделок с объектами недвижимости;

- контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил;

- регистрация прав на объекты недвижимости и сделок с ними;

- лицензирование предпринимательской деятельности в сфере недвижимости.

б) путем косвенного воздействия, т.е. экономические методы управления рынком недвижимости:

- налогообложение объектов недвижимости и предоставление льгот;

- реализация государственных целевых программ;

- установление амортизационных норм;

- реформирование жилищно-коммунального хозяйства;

- комплексное решение вопросов землепользования и приватизации земли, развития инженерной

инфраструктуры и т.д.

2. Общественное воздействие. Реакция широких слоев общества, в том числе и

профессиональных участников рынка недвижимости, на те или иные операции с недвижимостью,
которая служит основой для нормативных актов, положений и т.д.

3. Управление определенными объектами недвижимости:

- операционной недвижимостью — недвижимость, которую собственник использует для ведения

конкретной предпринимательской деятельности;

- инвестиционной недвижимостью — недвижимость, которую собственник использует для

получения максимальной прибыли.

Исследование рынка недвижимости необходимо проводить для определения соотношения

между спросом и предложением на конкретный вид товара в конкретный момент времени. Низкое
качество аналитической работы может привести к кризисам на рынке недвижимости.

Наличие характерных черт, присущих товарному рынку, не исключает взаимосвязи между

рынком недвижимости и рынком инвестиций. Они существуют как отдельные, самостоятельно
функционирующие элементы единого рынка страны.

Существует еще один подход к изучению социально-экономической сущности рынка

недвижимости, который увязывает этот рынок с рынком услуг. Назначением рынка услуг, как
известно, является создание условий для жизнедеятельности и жизнеобеспечения человека во всей
многогранности их свойств и проявлений.

Любые объекты недвижимости предназначены для обслуживания вполне конкретных

процессов:

- рынок жилья — для обеспечения жилищных нужд;

 87

- рынок промышленных объектов — для реализации производственно-технологических

процессов;

- рынок земельных участков — для обеспечения сельскохозяйственного производства,

промышленно-гражданского строительства, рекреационных нужд.

Рынок недвижимости предназначен для оказания определенных специфических услуг и по

своей социально-экономической природе близок к понятию рынка услуг.

Однако не совсем правильно утверждать, что рынок недвижимости - это составной элемент
единого рынка услуг.

Рынок недвижимости характеризуется как одна из разновидностей инвестиционного

рынка и выделяет несколько общих идентификационных признаков, подтверждающих наличие их
структурной зависимости:

•совокупность инвесторов-покупателей и инвесторов-продавцов, взаимодействие которых

приводит в конечном счете к возможности обмена между ними;

• возможность использования инструментов согласования интересов продавцов и покупателей;

• наличие экономических отношений между продавцами и покупателями;

• проявление экономических отношений между стоимостью и потребительской стоимостью

товаров, обращающихся на этом рынке;

• наличие совокупности потребителей, заинтересованных в приобретении данного товара и

обдающих реальными или потенциальными возможностями для такого приобретения.

• получение дохода от объекта инвестирования;

• необходимость в управлении для получения дохода. Однако рынок недвижимости имеет и

свои особенности.

Необходимость высокого «порогового» уровня инвестиций. Недвижимость довольно

затруднительно приобрести именно в таком количестве, в котором хотелось бы инвестору. Для
этого необходимы значительные и вполне определенные по масштабам средства, что, с одной
стороны, может потребовать уменьшения иных активов, с другой — у инвестора может просто не
оказаться достаточных средств.

Например, достаточно сложно приобрести недвижимость объемом 5 % от офисного здания, и даже

приобретение такой доли через участие в АО, образованным на базе здания, не дает инвестору
достаточно возможностей для самостоятельного управления недвижимостью.

Необходимость в управлении.

Недвижимость в отличие от иных активов в большей степени нуждается в управлении для

получения дохода.

От эффективности управления существенно зависит уровень доходности. Отсюда следуют, по

меньшей мере, два вывода:
 88

- для большинства инвесторов недвижимость как объект инвестирования представляет довольно

сложный актив;

- для инвесторов, обладающих достаточными знаниями в сфере управления недвижимостью, она

может быть более, предпочтительным объектом инвестирования, позволяющим извлекать
больший доход и обладать контролем над активом.

Неоднородность недвижимости.

Данный фактор определяет существенную дифференциацию в доходах между различными

объектами недвижимости одного типа в пределах даже одной местности.

Защищенность доходов от инфляции.

Недвижимость в большей степени, чем финансовые активы защищена от инфляции.

Через арендную плату или цену инфляция переносится в доход, так что доход растет вместе с
инфляцией.

Высокие трансакционные издержки.

Сделки с недвижимостью требуют высоких трансакционных (операционных) издержек.

Для коммерческой недвижимости эти издержки составляют примерно 1% от цены объекта, для
жилой они существенно выше и могут достигать до 10% от цены.

Низкая корреляция доходов от недвижимости с доходами от финансовых активов.

Относительная независимость доходов от недвижимости по сравнению с доходами от финансовых

активов делает недвижимость своего рода арбитром для портфелей финансовых активов.

Особенности ценообразования.

Цены на фондовом рынке являются прямым следствием последних сделок с ценными бумагами,
прежде всего, корпоративными. Ценообразование на рынке недвижимости — результат последней
продажи и переговоров между участниками совершающейся сделки. Отсюда — ценообразование
на рынке ценных бумаг более динамично, чем на рынке недвижимости, а колебания цен более
часты.

Сохранность инвестируемых средств.

Недвижимость предоставляет инвестору больше гарантий сохранности инвестированных

средств.

Земля — неуничтожима (если не учитывать возможного ухудшения ее качеств). Здания и

сооружения — долговечные конструкции, но обеспечение сохранности недвижимости может
требовать дополнительных усилий (например, страхования).

Обладая рядом отличительных особенностей по сравнению с другими финансовыми

активами, недвижимость может рассматриваться и как часть общего инвестиционного портфеля,
позволяя снизить общий риск, и как самостоятельный актив.
 89

В то же время недвижимость может приобретаться и как товар, необходимый для

производства или для личного потребления.

Таким образом, рынок недвижимости можно охарактеризовать как сферу вложения капитала
в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при
операциях с недвижимостью. Такие отношения проявляются между инвесторами в процессе
купли-продажи недвижимости, ипотеки, сдачи объектов недвижимости в аренду и т.д.

Глава 5. ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ В СФЕРЕ НЕДВИЖИМОСТИ И

ФОРМЫ ПРОДАЖ НА РЫНКЕ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

5.1. ОСОБЕННОСТИ СТРУКТУРЫ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

Становление предпринимательской деятельности в сфере недвижимости относится к

первой половине 90-х гг., когда начал формироваться отечественный рынок недвижимости.
Характерными особенностями развития рынка недвижимости в этот период являются:

потребительские мотивации, формирующие спрос на рынке недвижимости, недвижимость

начинает рассматриваться финансовыми институтами как объект инвестиций с целью извлечения
прибыли лишь на завершающем этапе;

неурегулированность прав на недвижимость и слабость нормативно-правовой базы рынка,

что позволило быстро наращивать количество сделок в начале периода и стало тормозом на этапе
его завершения;

преобладание перераспределительных тенденций между различными по уровню доходов

слоями населения, между старыми и новыми капиталами.

Естественно, что при указанных условиях ведущее место на рынке не могли не занять сделки с
жилой недвижимостью, которые господствуют на рынке недвижимости Азербайджана. Главное в
том, что сосредоточение на рынке живой недвижимости в присущих тому времени условиях
сформировало соответствующую структуру предпринимательской деятельности в этой сфере
экономики, оказало определяющее влияние на состав клиентов, определило соответствующие
формы расчетов, приемы работы на рынке и т.д.

С развитием рынка недвижимости начинает формироваться более развернутая структура

предпринимательской деятельности. Хотя основную часть фирм, оперирующих на рынке
недвижимости, по-прежнему составляют многопрофильные фирмы, одновременно выполняющие
целый ряд функций, тем не менее процесс специализации уже стал очевидным фактом. Многие
фирмы выделили в своей структуре подразделения для работы с разными типами недвижимости,
для выполнения тех или иных операций. Расширение крута объектов недвижимости, вовлекаемых
в рыночный оборот, усложнение спектра операций, осуществляемых на рынке недвижимости,
появление соответствующих этим операциям новых видов предпринимательской активности —
все это свидетельствует о том, что рынок недвижимости постепенно выходит на новый уровень —
 90

уровень формирования развитого рынка, характерного для стран со сложившейся рыночной

экономикой.

В современных предпринимательских фирмах создаются профессионально-

предпринимательские группы, такие, как ипотечные, страховые компании по страхованию титула,
консультанты по операциям с недвижимостью и т.д. каждая из этих групп выполняет свои
функции, а в рамках одной фирмы могут быть разные направления деятельности. Например,
девелоперская деятельность и деятельность по управлению недвижимостью достаточно часто
пересекаются, особенно на рынке коммерческой недвижимости.

Но все же говорить о насыщении рынка профессиональными участниками пока еще рано.

Распределение фирм по территории крупного города также неравномерно. Следует иметь в виду,
что большинство фирм работает в целом по городу, а их местонахождение определяется
транспортной доступностью и показателями движения населения. В большинстве западных стран
фирмы, занятые на рынке недвижимости, тяготеют к локализации своей деятельности по
территории.

Довольно сложным является выделение приоритетов в направлениях деятельности фирм. В

странах с развитой рыночной экономикой на рынке недвижимости, как правило, действуют
крупные диверсифицированные фирмы, работающие в сфере как де-велопмента, так и
консалтинга. В этом же направлении идет развитие фирм в Баку, Гяндже и других городах, хотя
контуры этого развития еще недостаточны.

Ключевую роль среди профессионалов, работающих на рынке недвижимости, играют

риэлтеры. Риэлтерская деятельность на данный момент является постоянно развивающейся
сферой услуг, которые оказываются риэлтерскими фирмами (т.е. юридические лицами различных
форм собственности), а также риэлтерами-гражданами, которые практикуют в частном порядке
(индивидуальный предприниматель).

5.2. ВИДЫ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ НА РЫНКЕ

НЕДВИЖИМОСТИ

С развитием рынка недвижимости начинает формироваться более развернутая структура

предпринимательской деятельности (рис.5.1). В настоящее время многопрофильные фирмы
осуществляют целый ряд видов предпринимательской деятельности, тем не менее процесс
специализации уже стал очевидным фактом. Многие фирмы выделили в своей структуре
подразделения для работы с разными типами объектов недвижимости, для выполнения тех или
иных операций. Необходимо отметить, что главными источниками дохода в со временных
предпринимательских структурах работающих в сфере недвижимости, остаются операции на
вторичном рынке жилья. Однако с развитием рынка формируются и другие виды
профессиональной деятельности: управление недвижимостью; коммерческой недвижимостью
(купля - продажа и аренда); аренда жилой недвижимости; долевое строительство и посредническая
деятельность на первичном рынке жилья; загородная недвижимость; продажа конфискованного
имущества; консалтинг; оценка; юридические консультации исследование, анализ и
прогнозирование рынка; обучение.

Каждая из этих групп выполняет свои функции, а в рамках одной фирмы могут быть разные
направления деятельности. Например, девелоперская деятельность и деятельность по управлению
недвижимостью достаточно часто пересекаются, особенно на рынке коммерческих объектов.
 91

Девелоперские фирмы Оценочные Фирмы по управлению

фирмы

Развитие недвижимости:
Девелоперский фирмы
внесение материальных
изменений в объект;
качественное
преобразование объекта
Оценка нед- Управление недвижимостью.
вижимости Экономическое эффективное
использование объекта
недвижимости при его
эксплуатации

Земельные участки Объект Объекты соцкультбыта

недвижимос-
ти
Жилые объекты Коммерческие объекты

Риэлтерские фирмы

Купля-продажа, сдача в
аренду, в залог, обмен

Большие фирмы, Средние фирмы, многопро- Малые фирмы, узко-

многопрофильные, (более фильные, (от 30 до 50 чел) профильные (на пути
50 чел.) становления) (до 30
чел )

Достоинства: Достоинства: Достоинства:

1. Стабильность 1. Высокая 1. Высококлассные
финансового управляемость. специалисты.
положения. 2. Высокий 2. Глубокая
2. Участие в больших профессионализм проработка
проектах. ограниченного штата вопросов сделок.
3. Большая прибыль сотрудника.

Недостатки: Недостатки: Недостатки–узкость

1. Сложность 1. Отсутствие выбранной нищи и
управления и свободных средств в опасность полностью
внутреннего больших объемах. ее выработать.
контроля. 2. Невозможность
2. Замкнутость на восполнения
саму себя. финансовых потерь

Рис. 5.1. Структура предпринимательской деятельности на рынке недвижимости.

 92

Но все же говорить о насыщении рынка профессиональными участниками еще рано.

Распределение фирм по территории крупного города также неравномерно. Большинство фирм
работает в целом по городу, а их местонахождение определяется транспортной доступностью и
показателями движения населения. В большинстве западных стран фирмы, занятые на рынке
недвижимости, тяготеют к локализации своей деятельности по территории.

В странах с развитой рыночной экономикой на рынке недвижимости, как правило, действуют

крупные диверсифицированные фирмы, работающие в сфере как девелопмента, так и консалтинга.
В этом же направлении идет развитие фирм Баку и других городах Азербайджана.

5.3. ВИДЫ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ПРОФЕССИОНАЛЬНЫХ УЧАСТНИКОВ РЫНКА

НЕДВИЖИМОСТИ

Обратимся к сути процессов функционирования рынка недвижимости. Именно эти процессы

и виды деятельности (операции) на рынке недвижимости охватывают ту или иную совокупность
базовых процессов (табл. 5.2).

В табл. 5.2: виды деятельности обозначены цифрами: 1 - риэлтерская (брокерская); 2 -

развитие и создание объектов недвижимости (девелопмент); 3- развитие и преобразование
территорий - вторичная застройка (редевелопмен 4 - финансовый анализ инвестиционных
проектов; 5 - проектирование и строительство; 6 - страхование на рынке недвижимости; 7 -
управление недвижимостью; 8 - оценка объектов недвижимости (оценочная деятельность); 9
кредитование, финансирование; 10 - исследования, анализ и прогнозирование рынка
недвижимости; 11 - создание и оборот ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью; 12 -
маркетинг и реклама; 13 - освещение проблем и информационное обеспечение рынка
недвижимости; 14 - юридическое обеспечение операций:

- образование и повышение квалификации

В целях определения видов предпринимательской деятельности на рынке недвижимости

целесообразно провести обратный синтез комплексных решений.

Базовые процессы, относящиеся к данному виду деятельности определяются следующими

буквами: О - основные (профильные) процессы (операции) для данного вида деятельности; Д -
дополнительные (вспомогательные) процессы, в которых специалист данного профиля участвует
либо использует их для получения необходимой ему информации.

В предпринимательской деятельности на рынке недвижимости, сформированными в табл. 5.2,

сложившимися наименованиями профессионалов рынка недвижимости можно свести в таблицу
(табл. 5.3.).

Таблица 5.2.

Виды предпринимательской деятельности на рынке недвижимости

Виды деятельности на рынке недвижимости

Базовые
процессы 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
 93

1.1.1 д
1.1.2 д д д д д д д
1.1.3 д д д д д я д 0
1.1.4 д д д д д д д о д д
1.1.5 д д д д д д д д 0
1.2.1 д д д д д д
1.2.2 д д д д д д
1.2.3 о о 0 д д д д
1.2.4 о 0 0 0 0 д д д д
1.2.5 0 0 0 д д
1.2.6 д д д д д
1.3.1 0 0 д д
1.3.2 0 0 д д
1.3.3 д 0
1.3.4 0 0 д д
1.3.5 0 0 0 д д
1.3.6 0
1.3.7 0 д
1.3.8 0 д о д д д
2.1.1 о д д д
2.1.2 д д 0 д
2.1.3 д д д о о д д
2.1.4 д д д д д д 0
1.2.1 д д д д д д
1.2.2 д д д л д д
1.2.3 0 0 0 д д д д
1.2.4 0 0 0 0 0 д д д д
1.2.5 0 0 0 д д
1.2.6 д д д д д
1.3.1 0 0 д д
1.3.2 0 0 д д
1.3.3 д о
1.3.4 0 0 д д
1.3.5 0 0 о д д
1.3.6 о
1.3.7 0 д
1.3.8 о д о д д д
2.1.1 0 д д д
2.1.2 д д о д
2.1.3 д д д 0 0 д д
2.1.4 д д_ д д д 0
1
Таблица составлена с использованием материалов: http://www.realtymarket.org. 'терник Г. М.
Системный подход к анализу структуры рынка недвижимости.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
2.2.1 О О О д д д д
2.2.2 О О д д
2.2.3 О д д д
2.2.4 О д д д
2.2.5 О О д д д
3.1.1 д д
3.1.2 д д д0 0 д д д
3.1.3 О д ОО 0 0 0
3.1.4 д д дд д д 0
 94

3.1.5 д д д дд д д 0 0 д 0
3.2.1 О О д д д
3.2.2 д д д
3.2.3 д д д
3.2.4 д д д
3.3.1 д д д О д д д л
3.3.2 д д д д д
3.3.3 д О 0 д д д
3.3.4 д д О д д д д
3.3.5 д д д д д д
4.1.1 0 д д
4.1.2 0 д д
4.1.3 0 д д
4.1.4 0 д д
4.2.1 д д д д д д д д д д д д
4.2.2 д д д д д д д д д д д д д д
4.2.3 д д д д д д д д д 0 д д 0 д д
4.2.4 д д д д д д д д д д д д д д 0
4.3.1 О О о О д О О 0 д 0
4.3.2 д 0
4.3.3 д д
4.3.4 О О О О О О О О 0 0 0 0 0 о
4.3.5 д д д д О д д д " д '1 0 0 0 0 Д

Таблица 5.3
Виды деятельности профессиональных участников рынка недвижимости

Профессиональный участник рынка

Вид деятельности
недвижимости
Риэлтер
Операции, предусмотренные законом
(брокерская деятельность)
Девелопер (застройщик)
Развитие и создание объектов недвижимости
(девелопмент)
Редевелопер
Развитие и преобразование территорий
вторичная застройка (редевелокмент)
Финансовый анализ инвестиционных
Финансовый аналитик проектов
Проектировщик и строитель Проектирование и строительство
Страховщик Страхование
Управляющий Управление недвижимостью

Оценщик Оценочная
Финансист, банкир, кредитор Финансирование, кредитование
 95

Аналитик-исследователь рынка Исследования, анализ и прогнозирование

недвижимости рынка
Участник фондового рынка Создание и оборот ценных бумаг,
обеспеченных недвижимостью
Маркетолог, специалист по рекламе Маркетинг и реклама

Специализированные СМИ, Освещение проблем и информационное

специалист по информационным обеспечение
технологиям

Юрист Юридическое обеспечение операций

Образовательные Образование и повышение квалификации
учреждения
Риэлтор
Любые легальные операций на рынке
недвижимости
 96

Таблица 5.4.

Коды ОКОНХ, относящихся к предпринимательской деятельности на рынке недвижимости

Конт Предприятия, включаемые в

Код рольное Наименование группировку
число
1 2 3 4
Операции с недвижимым
83000 3
имуществом
Организации (собственники),
Продажа и сдача в наем
осуществляющие продажу и
(аренду) недвижимого
сдачу- наем (аренду)
83100 6 имущества
недвижимого имущества
производственно -
производственно - технического
технического назначения
назначения

Организации (собственники),
Продажа и сдача в наем
осуществляющие продажу и
(аренду) недвижимого
83200 9 сдачу в наем (аренду)
имущества непроизвод-
недвижимого имущества -
ственного назначения
непроизводственного назначения.

Биржи недвижимости,
Посреднические услуги
брокерские конторы и агентства,
при купле продаже и сдаче
оказывающие посреднические
в наем (в аренду)
83300 1 услуги при купле продаже и сдаче
недвижимого имущества
в наем (в аренду) недвижимого
производственно -
имущества производственно
технического назначения
технического назначения
Посреднические услуги Биржи недвижимости,
при купле продаже и сдаче брокерские конторы и агентства
в наем в аренду) оказывающие посреднические
83400 4
недвижимого имущества услуги при купле продаже и сдаче
«производственного на- в наем (в аренду) жилья и другого
качения. недвижимого имущества

общая коммерческая
деятельность по
84000 5
обеспечению
функционирования рынка
 97

Окончание табл. 5.4.

1 2 3 4

Посреднические услуги Универсальные (товарно-

При купле-продаже фондовые и др.) биржи,
товаров, ценных бумаг, брокерские конторы и агентства,
84100 8 валюты и сдаче в наем (в осуществляющие продажу
аренду, прокат) без товаров, ценных бумаг, валюты, и
выраженной сдачу в наем (в аренду, прокат)
специализации без специализации

Предпринимательская деятельность на рынке недвижимости нашла отражение в ОКОНХ.

Извлечение из классификатора на данную тему представлено в табл. 5.4.

С точки зрения предпринимательской практики использование терминов, представляющих

собой заимствования из английского языка (брокер, девелопер, инвестор) создает определенные
неудобства. Однако, поскольку сами профессии являются для Азербайджана новыми, то чаще
всего специалисты, работающие на рынке недвижимости используют устоявшиеся иностранные
наименования.

Так, например, в настоящее время не только в предпринимательской практике, но и в

законодательных актах, публикациях существует два написания слова «риэлтер» на русском языке
- риэлтОр и риэлтЕр.

Первое написание получило распространение в 1992 г. когда профессионалы рынка

недвижимости решили создать общенациональное объединение по аналогии с Национальной
Ассоциацией. риэлторов США (National Association of Realtors). В свою очередь, НАР США,
созданная более 70 лет назад, сформировала это новое для английского языка слово и
зарегистрировала его как защищенную торговую марку в противовес другим профессиональным
участникам рынка недвижимости, которые не являются членами НАР и которых называли в то
время Realtistes. Второй вариант написания термина (риэлтЕр) появился позже, по мере
распространения этого названия, под влиянием русского произношения.

В таком виде он вошел в словари и справочники, а затем и в проекты законов и

нормативных актов. В связи с тем, что НАР США, объединяет всех профессионалов рынка
недвижимости, то под термином риэлтор понимает любого профессионала рынка недвижимости,
добровольно принявшего на обязательства выполнять не только Гражданский и Уголовный
кодексы также Кодекс этики и стандарты с их более высокими профессиональными и этическими
требованиями.

5.4. ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ПРИ СОЗДАНИИ ОБЪЕКТОВ

НЕДВИЖИМОСТИ

На рынке недвижимости определенное место занимает предпринимательская деятельность,

связанная с освоением и развитием земельных участков территорий, сооружений и других
объектов недвижимости. В странах с развитой рыночной экономикой эта деятельность называется
девелопмент. Сущность явления девелопмента можно выразить как:
 98

1) особый вид предпринимательской деятельности с целью получения дохода в результате

преобразований материальных процессов;

2) преобразование (процесс) объекта недвижимости в результате строительных (ремонтных)

и иных работ со зданиями, сооружениями или землей или превращение его в другой новый
объект недвижимости (изменение функционального назначения), обладающий большей
стоимостью. Как субъект рынка недвижимости застройщик функционировал до конца 20-х гг.
XX исчез со становлением строительства как отрасли материального производства в рамках
социалистической организации народнохозяйственного комплекса.

Как субъект первичного рынка недвижимости застройщик выполняет многие

организационные и экономические функции, объединяемые понятием «управление
инвестициями». К ним относятся:

 выбор эффективного проекта;

 создание или преобразование объекта недвижимости (застроить неосвоенного участка

земли, реконструкция здания и др.);

 получение всей необходимой и предусмотренной законодательством документации и

разрешений на реализацию проекта;

 поиск инвесторов;

 определение условий привлечения инвестиций и заемных средств;

 разработка механизмов оборота средств и форм их возврата;

 отбор и привлечение подрядчиков;

 контроль за осуществлением работ.

В советской экономике некоторые из перечисленных функций выполнялись частично

заказчиками, частично строительными организациями, выступавшими в качестве генеральных
подрядчиков. Однако и те, и другие действовали в условиях гарантированного государством
финансирования и материально -технического обеспечения. От них не требовалось управлять
инвестициями - вся экономическая деятельность сводилась к отчетным и бухгалтерским
функциям.

В дореформенной отечественной практике девелопмент в его классическом виде проявился в

Баку еще в середине 90 гг. прошлого века. В настоящее время этим видом деятельности
занимаются и частные девелоперские компании. Например, компания подыскивает привлекатель-
ный земельный участок для застройки, готовит и утверждает документацию, а затем предлагает
участок строительным и инвестиционным компаниям. Если покупатель не находится, корпорация
сама реализует проект. Для этого создаются дочерние структуры по строительству объектов
недвижимости.

В настоящее время почти все строительные организации, занимающиеся жилищным

строительством, называют себя девелоперами и не без основания, так как в большинстве своем
земельные участки, на которых можно вести строительство были абсолютно не подготовленными:
отсутствовало юридическое оформление участков, не было инженерных сетей, и.т.д.
Строительным организациям приходилось решать, и задачи по подготовке земельных участков,
при этом каждая из них занималась девелопментом, как правило, под свой бизнес: на
подготовленной земле строительная организация строила жильё, привлекала в него инвестиции, а
 99

в последствии организовывала обслуживание достроенных объектов.

В отечественной практике юридическое или физическое лицо, владеющее на правах

собственности или аренды участком земли и принявшее решение о строительстве или
реконструкции объекта (комплекса объектов), определяющее схемы финансирования
строительства (реконструкции) и осуществляющее координацию работ по его реализации от
предпроектной стадии до ввода объекта в действие или эксплуатационной стадии, получило
название «застройщик». Возникает закономерный вопрос: эквивалентны ли эти понятия

Если рассматривать девелопмент как предпринимательскую деятельность связанную с

строительством жилых домов, зданий, сооружений и пр., то, безусловно, эти два термина
эквивалентны. Но ведь существует предпринимательская деятельность, связанная с
приобретением земли и улучшением её качества, например, для сельскохозяйственного
использования, и этот вид деятельности тоже называется «девелопмент».

Таким образом, понятие «девелопер» шире, чем понятие «застройщик» однако, в

предпринимательской деятельности, связанной со строительством жилых домов, зданий,
сооружений, эти термины эквивалентны.

Девелопмент, как форма предпринимательской деятельности, выражается в инвестиционном

процессе развития (создания) объектов недвижимости, включающем подбор команды участников
проекта, исследование рынка, маркетинг, проектирование, строительство, финансирование,
бухгалтерский учет, управление имуществом и др. Эта сфера деятельности требует достаточно
крупных инвестиций с длительным циклом, и объекты недвижимости в течении длительного
времени могут создавать регулярные потоки денежных средств. Таким образом, девелопмент
является одной из разновидностей инвестиционных проектов.

Девелопер - предприниматель, инициирующий и организующий наилучший из возможных

вариантов развития объектов недвижимости, включая финансирование проекта и реализацию
созданного объекта недвижимости.

Операции по развитию проекта недвижимости застройщиком можно разделить на три стадии

(рис.5.2). Проект может начаться в тот момент, когда конъюнктура рынка недвижимости
благоприятна, а закончиться - в период спада. Согласно одной из теорий девелопмента, проекты
нужно начинать в тот момент, когда рынок находится в нижней точке активности, но уже
появились первые признаки оживления. Тогда к моменту окончания проекта рынок будет близок
к пику активности.

В процессе развития (создания) объектов недвижимости основными участниками кроме

девелопера (застройщика) являются инвестор, и руководиль (главный менеджер) проекта.

Инвестор - юридическое или физическое лицо, осуществляющее вложение собственных,

заемных или привлеченных имущественных, финансовых интеллектуальных и иных средств в
форме инвестиций в коммерческих, социальных, благотворительных и других целях.

Руководитель проекта - физическое лицо, которому делегируются полномочия по

руководству всеми работами по осуществлению проекта: планированию, координации и
контролю.
 100

1. Определение 2. Определение 3. Практическая

экономической наилучших условий реализация проекта
целесообразности и реализации проекта и
возможности разработка детального
реализации проекта плана его осуществления

Прогноз Определение Привлечение

динамики границ строительных
населения и его конкретных организации
семейной земельных
структуры участков, не-
обходимых для
реализации

Осуществление Финансирование
необходимых СМР
проектных работ
и расчета
стоимости
реализации
проекта

Определение Определение Приемка

экономических возможных законченного
параметров источников строительством
градостроитель- финансирования объекта и его
ной ситуации продажа

Рис. 5.2. Операции по развитию проекта недвижимости.

Управление проектами имеет длительную историю, но в своей нынешней форме оно

существует не более 20-30 лет, «Свод правил управления проектами строительства и развития»
Королевского института строительства Великобритании, изданный в 1998 г., управление
проектами определяет как «общее планирование, координацию и контроль реализации проекта от
его начала к завершения с целью удовлетворения требований заказчика и обеспечения
осуществимости проекта с функциональной и экономической точек зрения, а также завершения
строительства в заданный срок в рамках утвержденной сметь в соответствии с установленными
стандартами качества».

При реализации инвестиционного проекта по развитию (созданию) объекта недвижимости

девелопер (застройщик) может взять на себя выполнение функций инвестора и управления
проектом, может передать функции управления профессиональному руководителю это возможно
как на предварительной стадии подготовки проекта, так и на стадии его реализации.

Из табл. 5.4 видно, что застройщик, являясь одновременно инвестором, несет все финансовые
риски, связанные с проектом, и получает предпринимательский доход. Отметим, что функции
 101

застройщика относятся к сфере организации и управления. В любом случае застройщик

приобретает земельный участок в интересах инвестора или своих собственных интересах и
организует маркетинг и реализацию объекта движимости. Если застройщик нанимает
руководителя проекта, то в последствие он выполняет некоторые функции входящие к сферу
организации и управления. Если застройщик нанимает руководителя проекта, то последний
выполняет некоторые функции входящие в обязанности застройщика.

Как показывает практика, большинство строительных организаций, выступая в роли

застройщиков (девелоперов), ведут 2-3 объекта одновременно не прибегают к услугам наемных
руководителей проекта.

Широкая доступность заемных средств, развитые механизмы их вовлечение в оборот и

многообразие финансовых инструментов создают благоприятную среду для развития и
функционирования девелопмента. В то же время девелопмент, как и другие виды
предпринимательства, зависит от инвестиционного климата в регионе.

Стоимость проекта и срок его окупаемости можно значительно сократить за счет

оптимизации краткосрочного финансирования и достижения оптимального соотношения между
краткосрочным и долгосрочным финансированием, в том числе, за счет привлечения средств от
реализации части объектов, для завершения строительства, использования части объекта в
качестве налога и т.д.

Таблица 5.5

Распределение функций между участниками проекта по созданию продаже и эксплуатации

объектов недвижимости

Руководитель
№ Наименование функций Инвестор
Застройщик проекта

1 2 3 4 5

Предпроектная стадия. Выработка

1. + + +*
концепции и формулирование цели проекта

Анализ рынка недвижимости (если объект

предназначен для реализации) и рынка
2. + - +*
соответствующей продукции (если объект
предназначен для эксплуатации).

Обоснование инвестиции и определение

3. + + +*
источников финансирования

*.
4. Разработка схемы финансирования проекта + +
+
5. Создание финансового пула + + +

Определение оптимального местонахождения

6. + - -
объекта

Подбор земельного участка или объекта

7. + - +*
недвижимости
 102

8. Разработка стратегии выполнения проекта + - +

Разработка системы управления и

9. - - +
реализации проекта

Разработка схемы реализации объекта или

10. + - +
продукции

2.Стадия, предшествующая строительству.

11. Организация краткосрочного финанси- + + -
рования

Приобретение земельного участка или прав

12. + - -
на него
Получение необходимых разрешений и
13. + - -
согласований
Формирование - системы управления и
14. реализации проекта (назначение/выбор
управляющего, инженера, проектной + - +
группы консультантов и т.д.)
Формирование системы реализации
15. объекта (назначение/выбор брокера, создание + - +
группы по реализации и т.д.)

16. Управление проектированием + - +

Выбор подрядчика (подготовка и
17. проведение тендера) + - +
18. 3. Стадия строительства. Координация
ведения строительномонтажных и прочих
работ и контроль за качеством и + - +
расходованием средств
19. Проведение маркетинга и компании по
продвижению объекта + - +
20. Реализация (ввод в эксплуатацию) за-
вершенных частей объекта + - +

21. 4. Стадия реализации Реализация

(эксплуатация) объекта + - +

22. Полный расчет (получение вознаграждения

в полном объеме) + + +
23. Возврат инвестиций, полный расчет с
кредиторами, получение прибыли + + +

В странах с развитой рыночной экономикой считается, что сколько-нибудь значимый

девелоперский проект обречен на неудачу, если он финансируется из единственного источника,
будь то собственные или заемные средства инвестора. Это означает, что инвестор, реализуя
проект, всегда наряду с собственными средствами использует средства из внешних источников
(табл.5.6).

В странах с развитой рыночной экономикой используются типовые схемы финансирования

девелоперских проектов из которых, можно привести следующие:

1. Реализация проекта развития объектов недвижимости с привлечением стратегического

инвестора (рис. 5.3).
 103

2. Создание финансового пула, реализация и финансирование проекта через венчурную

компанию, создаваемую инвесторами (рис.5.4).

В качестве вариантов наиболее часто встречаются: софинансирование проекта подрядчиком (в

объеме 50% и более); нахождение стратегического клиента и привлечение его к финансированию
на ранней стадии выполнения проекта; стратегическим инвестором могут являться как частные
так и институциональные инвесторы.

Значимость девелопера как профессионала-предпринимателя определяется его функциями,

важнейшие из которых - выбор наилучшего варианта развития его объектов недвижимости из
возможных, обеспечение оптимальной схемы финансирования проекта развития объектов
недвижимости, привлечение, финансирование и контроль за работой подрядчиков, обеспечение и
реализация

Таблица 5.6
Основные источники финансирования и финансовые инструменты, использующиеся для развития
объектов недвижимости

Источник Финансовые инструменты

Первоначальный Собственные средства, вкладываемые на начальном этапе

рясковый строительства) обычно в виде капитала венчурной компании,
капитал создающейся под конкретный проект)
Заемный Заемные средства, привлекаемые для краткосрочного и
капитал долгосрочного финансирования девелоперского проекта под залог
строящегося объекта

Акции Средства, от продажи акций венчурной компании, созданной под

конкретный проект
Средства от продажи облигаций; выпущенных венчурной компанией,
Облигации
созданной под конкретный проект

Кредиты Кредиты банков или инвестиционных компаний

Другие Прочие долговые обязательства, экспортные кредиты и т.д.

проекта, а также реализация созданного объекта недвижимости путем продажи, сдачи в аренду и
пр.

Предпринимательская деятельность, связанная с превращением объекта недвижимости в

другой, новый объект с иным функциональным назначением, в результате чего стоимость
объекта недвижимости возрастает, в западной экономике называется редевелопментом, т.е.
вторичная застройка.). В отечественной практике это направление предпринимательской
деятельности называется развитие территорий. В процессе развития территорий участвует
целый ряд физических и юридических лиц. Редевелопер - это лицо, управляющее процессом
развития территорий. Наиболее близкие по смыслу - градостроитель и застройщик, иногда -
заказчик. В силу функциональных особенностей градостроитель часто отождествляется с
городским архитектором.

В процессе организации развития территорий он взаимодействует с рядом других

участников с консультантами по территориальному развитию, которые по роду деятельности и
подготовке являются архитекторами, планировщика урбанистами, экономистами и финансистами.
 104

Следующая группа - участвуют специалисты по созданию городской структуры и строители

жилых домов и общественных сооружений.

Первоначальный Средства
капитал стратегического
(10%) инвестора (25 %)
Банковские кредиты
(25-0 %) Средства подрядчика

Авансовые платежи клиентов и средства, вырученные от продажи

первой очереди объекта

Прочие

Инвестирование проекта

Рис 5.3. Схема финансирования проекта развития объекта недвижимости с привлечением

стратегического капитала.

Важными группами участниками развития территорий являются органы власти: выборные

лица - носители социального заказа со стороны населения и городская администрация, в функции
которой входит весь комплекс управляющих воздействий в городе.

И, наконец, последний крупный субъект взаимоотношении – это инвестор, который может

быть одновременно заказчиком или посредником между девелопером и окончательным
собственником объектов городской недвижимости на территории города.

Концепция инвестиционного развития территорий должна соответствовать основным

законодательно установленным принципам общей стратегии экономического и инвестиционного
развития города, муниципального или другого территориального образования). Стратегический
план развития территорий формируется на основе выявления приоритетов социально -
экономического развития территориальных образований и включает комплекс инвестиционных
проектов.
 105

Первоначальный капитал (10%)

Облигации
Венчурная компания

Продажа размещение

Банковский кредит
Акции

Прочие

Инвестирование проекта

Рис.5.4. Схема финансирования проекта развития объекта недвижимости

Построение территориальной инвестиционной программы базируется на следующих принципах:

подчиненность территориальной инвестиционной программы стратегическому плану и

приоритетам социально-экономического развития территории;

прозрачность и гласность отбора инвестиционных проектов;

разработка бизнес-планов по реконструкции и развитию объектов недвижимости;

привлечение инвесторов для осуществления реконструкции и развития объектов

недвижимости;

привлечение заемных ресурсов;

ориентация на кумулятивный эффект бюджетных инвестиций в комике территории

активности может обеспечиваться за счет предоставление налогов других видов льгот,
поручительств и прямых бюджетных ассигнований, которые носят селективный характер,
обеспечивая конкуренцию проектов.

Конкурсный отбор проектов осуществляется на основе следующих критериев:

 106

приоритетность проекта для развития территории и решения социальных проблем;

окупаемость и финансовая устойчивость проекта;

финансовое положение и репутация редевелопера.

В последнее время в Баку создаются новые агентства развития территорий, которые будут
разрабатывать концепции развития вверенных им участков. В концепции должны быть
отражены: принципиальные направления инвестиционного развития территории; комплекс
мероприятий, необходимых для реализации концепции, этапы и сроки проведения мероприятий,
полагаемые источники финансирования; технико-экономическое обоснование, перечень
объектов инвестирования объектов недвижимости, расположенных на границах территории.

Объекты инвестирования будут предоставляться инвесторам в порядке, установленным

законодательством, при условии соблюдения архитектурно-строительных требований и
ограничений. Объектам инвестирования могут быть: земельные участки, предоставляемые под
новое строительство; здания сооружения, подлежащие реконструкции, а также отдельно
расположенные части вышеуказанных зданий и сооружений; объекты незавершенного
строительства.

Подготовка территории, комплекс мероприятий, проводимых агентством, привлечения

инвестиций в строительство и реконструкцию объектов недвижимости. Подготовка территории
включает мероприятия по разработке инвестиционно - тендерной документации на объекты
инвестирования и, в случае необходимости, градостроительной документации по территории.
Кроме того, подготовка территории может включать в себя следующие мероприятия: разработку
предпроектной документации по объектам инвестирования инженерную подготовку территории и
иные мероприятия, направленные на повышение инвестиционной привлекательности территории.

Основными задачами агентств являются;

активизация процесса развития территорий города в целях повышения их мощности;

стимулирование инвестиционной деятельности;

привлечение внебюджетных средств в развитие объектов недвижимости, находящихся в

государственной собственности города; создание новых рабочих мест;

улучшение экологической обстановки; повышение доходности объектов городской

недвижимости.

В обязанности девелопера обычно входят: выбор и определение концептуальной

коммерческой идеи проекта, выбор площадки, оптимально соответствующей концептуальной идее
и приобретение прав на нее, маркетинг, поиск механизмов привлечения инвесторов (в том числе
через развитие схем коллективного инвестирования, укрепления связей с финансовым рынком),
организация финансирования проекта, организация и управление проектированием,
строительством, сдача завершенного объекта в аренду с последующей эксплуатацией или продажа
объекта. В зависимости от функциональной направленности различают офисный, торговый,
жилой, гостиничный, спортивный, развлекательный, рекреационный и комбинированный
девелопмент.

Рынок девелопмента сформировался в Азербайджане за последние 10 -12 лет и охватывает

большой круг участников: частные и институциональные инвесторы, девелоперы, банки,
страховые компании, земельные консультанты, архитекторы и проектировщики, строительные
подрядчики, оценщики, юридические и финансовые консультанты, агентства по недвижимости,
 107

владельцы недвижимости и фирм, эксплуатирующих недвижимость, арендаторы недвижимости,

муниципальные организации, в том развития числе земельные и имущественные комитеты,
архитектурно-планировочные управления.

5.5. РИЭЛТЕРСКАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ В СФЕРЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Риэлтерская деятельность — деятельность, осуществляемая юридическими лицами

и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом
(либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за
счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с объектами
недвижимости и правами на них.

Лицензирование риэлтерской деятельности призвано решать две основные задачи:

- обеспечение единой государственной политики при осуществлении лицензирования риэлтерской

деятельности;

- установление правовых основ единого рынка недвижимости .

Законодательно определено, какие виды работ и услуг, связанных с риэлтерской деятельностью,

подлежат лицензированию.

Например, в Баку к ним относят:

- посредничество в сделках купли-продажи, мене, аренде объектов недвижимости;

- управление объектами недвижимости по договору с собственником этих объектов;

- заключение договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением, предусматривающих

отчуждение объектов недвижимости.

Главными лицензионными требованиями к претендентам на осуществление риэлтерской

деятельности являются:

- сведения о помещениях, предназначенных для осуществления лицензируемой деятельности, и

правах на них;

- сведения, характеризующие профессиональную квалификацию лица, которое намерено

осуществлять лицензируемую деятельность;

- сведения о платежеспособности (наличии достаточных финансовых ресурсов) для возмещения

возможных убытков, причиненных по вине лицензиата заказчиком его услуг.

Действие лицензии прекращается в следующих случаях:

- по истечении срока, на который выдана лицензия, при отсутствии заявления о продлении срока
ее действия;

- в случае ликвидации юридического лица или прекращения действия свидетельства о

государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя —
владельца лицензии;
 108

- в случае аннулирования лицензии по решению лицензионного органа.

Как юридическое, так и физическое лицо может носить статус риэлтера, только обладая
лицензией на право осуществления риэлтерской деятельности. Кроме этого, физическое лицо (как
индивидуальный предприниматель, так и риэлтер в рамках юридического лица) должно пройти
аттестацию на осуществление риэлтерской деятельности. К аттестации допускаются лица,
прошедшие обучение по утвержденной программе подготовки специалистов по риэлтерской
деятельности в объеме не менее 90 часов.

Для осуществления предпринимательской деятельности по оказанию риэлтерских услуг

существуют приемы и методы. Технология оказания риэлтерских услуг может сводиться к
следующим основным этапам:

1. Получение заявки по услуге:

а) изучение характера и объема предстоящих работ на основе анализа заявленных заказчиком

подробностей по объекту недвижимости;

б) формулирование ограничительных условий.

2. Предварительный осмотр объекта и заключение договора об оказании услуги:

а) конкретизация предмета договора и подготовка к его подписанию;

б) составление плана выполнения работ по договору

3. Сбор и анализ данных об объекте:

а) сбор документов об объекте недвижимости и подтверждение достоверности, актуальности и

полезности собранной информации, необходимой для проведения конкретной сделки с
недвижимостью;

б) предоставление отчета заказчику о проделанной работе и информирование о степени

готовности всех субъектов к оформлению сделки.

4. Юридическое сопровождение сделки:

а) формирование комплекта документов и их исследование, подтверждение юристом законности

проводимой сделки;

б) определение рисков, сопутствующих сделке;

в) ознакомление заказчика с документами и материалами, предоставляемыми для оформления

сделки и согласования условий и техники ее проведения.

5. Проведение сделки с недвижимостью и оплата услуг риэлтеру:

а) проведение сделки с недвижимостью и документальное оформление ее результатов;

б) оформление акта сдачи-приемки работ, выполненных по договору об указании услуги;

в) оплата услуг риэлтера за выполненную работу. Перечисленные этапы показывают типичную

схему отношений между риэлтерской фирмой и заказчиком. Она выглядит следующим образом:
 109

предложение фирмой набора услуг — выбор услуги заказчиком — заключение договора —

оказание услуги — совершение сделки с недвижимостью — оплата услуг риэлтера за
выполненную работу.

При данных отношениях содержание каждой услуги достаточно жестко формализовано и

ограничено рамками предоставляемых фирмой услуг, а специалисты каждого структурного
подразделения риэлтерской фирмы работают по внутренним правилам предоставления
соответствующего профиля услуг. Заказчик, в свою очередь, должен определить содержание и
результат предоставляемой услуги совершенно четко. И недооценка особенностей восприятия
заказчиком содержания риэлтерской услуги вызывает риск потери заказчика.

Основные направления деятельности риэлтеров.

1. Риэлтер выступает в качестве агента. Реализацию данного статуса риэлтер осуществляет на

основе агентского договора, который он заключает с потребителем услуг. Этим договором
определяются обязательства риэлтера-агента осуществить в отношении указанного в договоре
объекта недвижимости определенные юридические действия (например, заключить одну или
несколько сделок с ним) от своего имени и за счет потребителя либо от имени и за счет
потребителя. Также агентским договором может быть предусмотрено возложение на риэлтера-
агента обязательства осуществить юридические действия в отношении лично потребителя услуг
(приобретение или отчуждение, принятие или передача во временное пользование объекта
недвижимости). Именную лицензионную карточку- агента обязаны иметь все сотрудники
юридического лица, непосредственно работающие с заказчиками и участвующие в подготовке к
заключению договоров по осуществлению гражданско-правовых сделок с объектами
недвижимости.

2. Риэлтер выступает в качестве поверенного. При этом заключается договор поручения,

который возлагает на риэлтера обязательства осуществить от имени и за счет доверителя
определенные юридические действия в отношении принадлежащего ему или используемого им
объекта недвижимости.

3. Риэлтер выступает в качестве брокера. Между потребителем услуг и риэлтером заключается

договор комиссии. В соответствии с ним риэлтер принимает на себя обязательства от своего
собственного имени и за счет комитента совершить одну или несколько сделок с объектом
недвижимости. Брокер выполняет следующие функции:

- выступление доверенным лицом одной или обеих сторон по сделке с объектом недвижимости;

- анализ негативных и позитивных факторов, сопутствующих сделке;

- разработка оптимальной программы проведения соответствующей операции с объектом

недвижимости с наименьшими издержками и риском.

Лицензионная карточка брокера выдается только специалистам или индивидуальным

предпринимателям, имеющим стаж работы в качестве агента или осуществляющим брокерскую
деятельность не менее двух лет.

4. Риэлтерская фирма выступает как дилер. Дилерская деятельность осуществляется в случае,

когда объект недвижимости находится в собственности самого риэлтера (был приобретен ранее с
целью последующей продажи).

5. Посредническая деятельность риэлтера. Деятельность по оказанию услуг по поиску

контрагентов для лиц, изъявивших желание приобрести или продать какой-либо объект
 110

недвижимости с целью последующего заключения соответствующих сделок. При этом риэлтер не

является непосредственной стороной.

6. Торговая деятельность риэлтера. При таком статусе риэлтер выполняет следующие функции:

- предоставляет услуги по информационному обеспечению участников сделки;

- предоставляет консультационные услуги и услуги по оформлению документов;

- предоставляет услуги по надлежащему и безопасному проведению расчетов по сделкам.

7. Деятельность риэлтерской фирмы по созданию новых объектов недвижимости с целью

последующей их продажи. Эта деятельность осуществляется на основе партнерства с
инвестиционно-строительными компаниями. Как правило, риэлтерская фирма работает на
вторичном рынке недвижимости, однако в Баку существуют несколько риэлтерских компаний,
продающих жилье на первичном рынке.

8. Деятельность риэлтерской фирмы по созданию с целью последующей продажи отдельного

объекта недвижимости путем изменения правового режима ранее существовавшего объекта
(имущественного комплекса). Приватизированные предприятия часто не имеют
правоустанавливающих документов на объекты недвижимости, полученные в процессе
акционирования предприятий. В таком случае специалисты агентства проводят полный комплекс
работ от консалтинга до оформления прав собственности на землю.

9. Работа риэлтерской фирмы с производственной недвижимостью. Эта деятельность риэлтера

направлена, как правило, на аренду и продажу офисных, торговых и складских площадей.

10. Работа риэлтерской фирмы с производственной недвижимостью по программе

реструктуризации производства. Эта деятельность осуществляется на основе аккредитации
Комитета по экономической политике.

11. Деятельность риэлтерской фирмы по управлению недвижимостью может осуществляться на

основании:

а) агентских договоров и договоров подряда;

б) договора аренды с правом субаренды для клиентов;

в) доверительного управления объектов недвижимости.

5.6. ОСНОВНЫЕ ФОРМЫ ПРОДАЖ НА РЫНКЕ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Продажа государственной и муниципальной жилой площади на коммерческой основе

осуществляется с целью привлечения денежных средств граждан и юридических лиц.

Продажа государственного и муниципального жилья на коммерческой основе

осуществляется по ценам 1 кв. м общей жилой площади, устанавливаемым межведомственной
комиссией на основе анализа состояния рынка. Корректировка цен на отдельные объекты продажи
может осуществляться, исходя из хода реализации жилой площади, а также с учетом
необходимости решения социальных и других вопросов жителей Баку и регионов.
 111

Цена 1 кв. м может быть снижена на квартиры:

с низкой ликвидностью;

на которые имеются заключения о наличии дефектов и(или) строительных недоделок,

снижающие потребительские свойства и качество жилья;

приобретаемые оптом.

Для активизации процесса продажи на коммерческой основе жилья применяются

различные формы продаж.

Оптовая продажа жилой площади юридическим лицам. Под оптовой продажей

понимается приобретение юридическими лицами квартир, общая жилая площадь которых
составляет не менее 1000 кв. м. Снижение цены 1 кв. м общей жилой площади при оптовой сделке
осуществляется в зависимости от качественных и количественных характеристик реализуемого
жилья. Сроки оплаты по оптовым сделкам определяются с учетом объема приобретаемого жилья и
размера предоставляемой скидки.

Продажа квартир в строящихся домах с рассрочкой платежа на весь период

строительства объекта осуществляется на условиях внесения покупателем первоначального взноса
в размере 30% от стоимости квартиры. Оставшаяся сумма в размере 70% фиксируется в условных
денежных единицах, выплачивается покупателем в манатном эквиваленте ежемесячно
равномерными платежами в течение срока предоставленной рассрочки.

Продажа квартир в домах, оконченных строительством и принятых актом

Государственной комиссии, осуществляется на условиях первичной оплаты 50% от стоимости
квартиры. Оставшиеся 50% стоимости жилья фиксируются в условных единицах, учитываются в
манатном эквиваленте ежемесячно равномерными платежами в течение срока предоставляемой
рассрочки. На время рассрочки покупатель пользуется жилым помещением на условиях,
установленных договором.

Проводятся операции мены квартир, подлежащих продаже, с зачетом стоимости жилой

площади, принадлежащей покупателю на праве собственности, с доплатой либо без таковой.

Кроме вариантов реализации жилья, предусмотренных данным Положением, имеются

другие формы продаж жилых помещений. Рассмотрим их.

Приобретение квартиры путем накопления на вкладе. Позволяет на основании

действующего законодательства создать условия для участия населения в коммерческом
предприятии, осуществляющим инвестиционную деятельность при строительстве многоэтажны
домов, и получать при этом доли в прибыли, а также путем целевого накопления денежных
средств использовать их на улучшение своих жилищных условий. Появилась возможность
формировать инвестиционную программу под заказ на 5 — 10 лет, под заказ вкладчиков
коммандитного товарищества.

Аренда с правом выкупа жилых помещений. Аренда с правом выкупа жилых помещений
представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование жилыми
помещениями, а также распоряжение ими после внесения полной выкупной стоимости и
оформления права собственности на них в соответствии с действующим законодательством.

Договор аренды с правом выкупа — это соглашение, по которому арендодатель передает

арендатору жилое помещение без ограничения его размеров за договорную плату во временное
 112

владение и пользование для проживания граждан до внесения всей выкупной стоимости и

оформления права собственности, а арендатор обязуется использовать его в соответствии с
назначением и своевременно выполнять обязательства по договору.

Объектом договора аренды с правом выкупа жилых помещений может быть изолированное
жилое помещение, пригодное для проживания, благоустроенное применительно к условиям Баку,
отвечающее санитарным и техническим нормам, а также находящееся в доме, не подлежащем
включению в план капитального ремонта по решению правительства к моменту заключения
договора аренды с правом выкупа.

Договор аренды с правом выкупа заключается, как правило, на 5 лет.

Окончательная выкупная стоимость жилого помещения определяется, исходя из

действительной стоимости строительства 1 кв. м общей площади на момент окончания срока
действия договора аренды с правом выкупа.

Выкупная стоимость на момент заключения договора и окончательная выкупная стоимость

на момент истечения срока действия договора рассчитываются по методике определения
выкупной стоимости жилых помещений предоставляемых по договорам аренды с правом выкупа.

В договоре указываются срок квартального платежа в счет выкупа и его величина.

Выкупная стоимость жилого помещения может быть оплачена как до наступления срока внесения
первого платежа в счет выкупа, так и до окончания срока действия договора аренды с правом
выкупа.

При внесении всей выкупной стоимости жилого помещения до окончания срока действия
договора аренды с правом выкупа жилое помещение признается находящимся в залоге у
арендодателя до исполнения арендатором его обязательств по договору аренды с правом выкупа.

Арендатор обязан в установленные договором аренды с правом выкупа сроки вносить

арендную плату, платежи за коммунальные и прочие услуги на расчетный счет жилищного
предприятия, осуществляющего управление жилищным фондом, а также принимать долевое
участие в расходах, связанных с содержанием дома и придомовой территории. Платежи за
коммунальные и прочие услуги, а также долевые расходы, связанные с содержанием дома и
придомовой территории, в стоимость недвижимости непосредственно не засчитываются, а
платятся отдельно. Следовательно, стоимость недвижимости в этом варианте рыночных продаж
увеличивается на эту сумму.

Арендатор обязан в установленные договором аренды с правом выкупа сроки вносить

платежи в счет выкупа.

Если арендатором были произведены улучшения, составляющие принадлежность жилого

помещения и неотделимые без вреда для конструкций жилого помещения, то произведенные
арендатором с письменного согласия арендодателя улучшения за собственные средства
арендатора подлежат возмещению арендодателем по их сметной стоимости в ценах, действующих
на момент производства работ.

Продажа жилых помещений с рассрочкой платежа. Покупателем жилого помещения по

договору купли-продажи с рассрочкой платежа может быть любое юридическое лицо,
зарегистрированное в Азербайджане, либо имеющее в республике свои филиалы или
представительства, которым жилые помещения предоставлены по договору аренды, либо
физическое лицо, которому жилые помещения переданы по договору коммерческого найма либо
иному договору.
 113

Заключение договора купли-продажи с рассрочкой платежа жилого помещения не влечет

передачу права собственности на него до внесения всей обусловленной договором купли-продажи
суммы выкупа и оформления права собственности на него в установленном законом порядке.

Договор купли-продажи с рассрочкой платежа заключается, как правило, на 5 лет.

Изменение срока договора купли-продажи с рассрочкой платежа допускается по соглашению
сторон. По истечении срока договора и внесении всей выкупной стоимости жилое помещение
оформляется в собственность.

Выкупная стоимость жилого помещения указывается в конкретной сумме, выраженной в

иностранной валюте или условных денежных единицах. Сумма, подлежащая уплате в счет
выкупа, вносится, в манатах и определяется по официальному курсу соответствующей валюты на
день оплаты.

Выкупная стоимость жилого помещения с рассрочкой платежа рассчитывается по методике

определения выкупной стоимости жилых помещений, предоставляемых по договорам аренды с
правом выкупа, утвержденной постановлением. При этом указывается срок квартального платежа
в счет выкупа и его величина. Предполагается, что выкупная стоимость жилого помещения может
быть оплачена до окончания срока действия договора купли-продажи с рассрочкой платежа.

Незавершенное строительство жилых зданий. В жилищном строительстве особая роль

принадлежит незавершенному строительному производству. Тысячи недостроенных объектов,
миллионы квадратных метров жилья «заморожены»'на неопределенное время — нет средств на
достройку. Разные заказчики в свое время за счет различных источников финансирования эти
стройки открыли, а продолжить не могут из-за хронического безденежья. Необходимо вовлечь
этот отложенный инвестиционный потенциал в систему хозяйственных отношений, где рыночные
регуляторы способны не только оживить омертвленный капитал, но и представить его очевидным
инструментом «разогрева» рынка капитальных вложений в той части, которая касается
жилищного строительства.

Сегодня сложилась парадоксальная ситуация, когда отсутствие законодательной базы

приводит к тому, что становится выгодным даже законченное строительством жилье не оформлять
юридически. То есть жилье построено, а акт сдачи в эксплуатацию не подписан. Ведь как только
оформишь ввод незавершенного строительства в установленном порядке — тут же придется
платить налог на недвижимость.

В связи с этим идея вовлечения незавершенного жилья в хозяйственный оборот

заключается в стимулировании государством развития рынка незавершенной недвижимости. По
мнению специалистов, этого можно добиться путем введения налога на незавершенное
строительство по ставке ускоренной амортизации, т.е. на уровне ориентировочно 15 — 20% в год
от суммы вложенных средств в текущих ценах за пределами нормативного срока строительства.

По их мнениям, налог должен быть дифференцированным по срокам инвестирования в

незавершенное строительство (чем больше срок — тем выше величина налога) и по степени
технической готовности объектов жилья (чем выше готовность — тем больше величина налога).
Этот налог должен выполнять конфи-скационную роль. Введение налога побудит владельцев
незавершенного строительства либо изыскать возможности для достройки жилья, либо выставить
его на продажу, что приведет к многократному падению цен на него при единовременном
принудительном «выбросе» на рынок объектов жилищной «незавершенки». Поскольку законом
должна быть запрещена его вторичная перепродажа, новый владелец будет лишен возможности
приобретать его впрок, опасаясь повышенных налоговых плат, и окажется заинтересованным в
завершении строительства.
 114

Использование незавершенных строек будет означать привлечение дополнительных

инвестиционных ресурсов в жилищное строительство, что приведет к дополнительному вводу по
стране 3,5 — 4 млн. кв. м полезной площади жилья.

За последнее время в ряде регионов активизировалась деятельность коммерческих

структур, активно скупающих недостроенные жилищные объекты в расчете на их выгодную
перепродажу в дальнейшем.

Порядок организации инвестиционного и коммерческого конкурсов. В случае

проведения коммерческого конкурса указывается начальная цена объекта, при проведении
инвестиционного конкурса — доли собственника объекта и победителя конкурса в общей долевой
собственности на готовый к эксплуатации жилой дом и объем инвестиций, необходимых для
завершения строительства объекта.

Начальная цена объекта для коммерческого конкурса определяется на основе акта оценки
стоимости объекта в размере фактических затрат на строительство (стоимости фактически
выполненных и оплаченных работ, услуг по объекту). Сумма задатка для участия в конкурсе
составляет 10 % от стоимости достройки объекта.

Победителем конкурса признается участник, предложивший минимальный срок

завершения строительства и принявший на себя обязательства по выполнению условий конкурса.

Обязательными условиями коммерческого конкурса являются:

- завершение строительства объекта в установленный срок с правом продажи готовых к

эксплуатации объектов;

- использование объекта, его отдельных частей помещений в соответствии с назначением,

определенным проектной документацией;

- оплата затрат на организацию конкурса и комиссионных сборов.

Критерием определения победителя конкурса является максимальная цена продажи

объекта. Победителем конкурса признается участник, предложивший максимальную цену и
принявший на себя обязательства по выполнению условий конкурса.

Глава 6. УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

6.1. ЗАДАЧИ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Объекты недвижимости создаются или приобретаются в собственность для

предпринимательской деятельности или для удовлетворения. личных или общественных
(социальных) потребностей. В соответствии с этим и задачи управления недвижимостью, и
способы их решения имеют свои особенности.

Как вид предпринимательской деятельности управление недвижимостью подразумевает

выполнение всех операций, связанных с недвижимостью: инвестиционные, строительные,
риэлтерские, владения и пользования, залоговые и обменные, доверительное управление.
 115

Управление недвижимостью — осуществление комплекса операций по эксплуатации

зданий и сооружений (поддержание их сервиса, руководство обслуживающим персоналом,
создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду,
сбор арендной платы и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в
интересах собственника .

Управление недвижимостью включает:

- систему законодательного и нормативного регламентирования и контроля поведения всех

субъектов рынка недвижимости, осуществляемую государственными органами;

- оформление и регистрацию правоустанавливающих и других документов на объекты

недвижимости;

- управление объектами недвижимости в интересах собственника.

Управление недвижимостью – это осуществление комплекса операции по эксплуатации

заданий и сооружений (поддержание их сервиса, руководство обслуживающим
персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий
сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в целях наиболее эффективного
использования недвижимости в интересах собственника.

Включает Осуществляется в трех

направлениях

Систему законодательного и Правовом – распределение и

нормативного комбинирование прав
регламентирования и контроля
поведения всех субъектов рынка
недвижимости, осуществляемую
государственными органами. Экономическом – управление
объекта и затратами в процессе
эксплуатации объекта
недвижимости.
Оформление и регистрацию
правоустанавливающих и других
Техническом – содержание
документов на объекты
объекта недвижимости в
недвижимости.
соответствии с его
функциональным назначением.

Управление объектами
недвижимости в интересах
собственника

Рис. 6.1. Управление недвижимостью

Объектами управления выступают как собственно объекты недвижимости, так и

соответствующие им системы — муниципальный, ведомственный и частный жилой фонд,
товарищества собственников жилья, земельный и лесной фонд и т.д.

Управление недвижимостью осуществляется в трех направлениях:

 116

- правовом — распределение и комбинирование прав на недвижимость;

- экономическом — управление доходами и затратами, формирующимися в процессе эксплуатации

недвижимости;

- техническом — содержание объекта недвижимости в соответствии с его функциональным

назначением.

Основной задачей этого вида предпринимательской деятельности является достижение

максимальной эффективности использования недвижимости в интересах собственника.

Управление недвижимостью — это деятельность, осуществляемая на свой риск,

направленная на извлечение прибыли (от своего имени или по поручению собственника) от
реализации полномочий владения, пользования и распоряжения недвижимостью.

Управление недвижимостью может быть внутренним и внешним.

Внутреннее управление недвижимостью – это деятельность субъекта рынка недвижимости,

регламентированная ее собственными нормативными документами (кодексом, уставом,
положениями, правилами, договорами, инструкциями и т.п.).

Внешнее управление недвижимостью ~ это деятельность государственных структур (или их

уполномоченных), направленных на создание нормативной базы, и контроль за соблюдением
всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил.

Управляющий недвижимостью – это юридическое или физическое лицо, которое по

договору с собственником объекта недвижимости и в его интересах в течение определенного
срока времени от своего имени совершает любые юридические и фактические действия с этим
объектом, если они не запрещены законом или договором доверительного управления.

Деятельность управляющего недвижимостью предполагает эффективное взаимодействие не

только с собственником и пользователем недвижимости как основными субъектами рынка
недвижимости, но и с подрядными организациями, которые осуществляют уборку и ремонт
объектов недвижимости, поставляют электроэнергию, воду, тепло. В обязанности управляющего
входит создание собственного коллектива работников, обслуживающих вверенный объект.

6.2. ОБЪЕКТЫ И СУБЪЕКТЫ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Субъекты рынка осуществляют различные виды воздействия на объект недвижимости

(рис.6.2):

1. Государственное регулирование недвижимости:

путем прямого вмешательства, (прямое административное управление), включающее: создание

законов, постановлений, правил, инструкций и положений, регулирующих функционирование
объектов недвижимости; введение механизма ответственности за нарушение нормативных
требований при совершении сделок с объектами недвижимости; контроль за соблюдением всеми
субъектами рынка установленных норм и правил; регистрацию прав на объекты недвижимости и
сделок с ними; лицензирование предпринимательской деятельности в сфере недвижимости;
 117

Прямого вмешательства
1. Государственное
регулирование рынка
недвижимости Косвенного воздействия

Широких слоев населения

2.Общественное
воздействие
Профессиональных
участников

Операционной
3.Управление объектами недвижимостью
недвижимости
Инвестиционной
недвижимостью
4.Управление системами Жилой недвижимости
объектов недвижимости

Нежилой недвижимости

Рис. 6.2. Внешнее воздействие на объект недвижимости

путем косвенного воздействия, (экономические методы управления объектами

недвижимости), включая; налогообложение объектов недвижимости предоставление льгот;
реализацию государственных целевых программ; yстановление амортизационных норм;
реформирование жилищно-коммунального хозяйства; выпуск и обращение жилищных
сертификатов; комплексное решение вопросов землепользования и приватизации, развития
инженерной инфраструктуры и т. д.

2. Общественное воздействие. Реакция широких слоев общества, в том числе и

профессиональных участников рынка недвижимости, на те или иные операции с недвижимостью,
которая служит основой для нормативных актов положений и т.д.

3. Управление определенными объектами недвижимости, операционной недвижимостью,

которую собственник использует для ведения конкретной предпринимательской деятельности, и
инвестиционной, которую собственник использует для получения максимальной прибыли.

4. Управление системами объектов недвижимости: муниципальной недвижимостью; земельными

ресурсами; лесным фондом; недвижимостью в жилищной сфере; нежилой недвижимостью.

В правовом аспекте предусматривается создание государственной властью системы

законов и иных нормативно - правовых актов, регламентирующих принятие административных,
организационных и технических решений в области управления объектами недвижимости,
обеспечивающих эффективное их использование в интересах собственника.

Управление отдельными объектами, предприятиями и другими имущественными

комплексами предполагает их передачу в оперативное управление и хозяйственное ведение,
доверительное управление, аренду в различных формах и.т.д.
 118

В основу системы управления недвижимостью положен принцип пообъектного управления,

который включается в пообъектном разграничении (формировании) недвижимости;
классификации и единой регистрации объектов; пообъектной регистрации имущественных прав и
оценке недвижимости; учете отраслевых особенностей управления объектами недвижимости и
координации политики в сфере недвижимости.

Под формированием объекта недвижимости понимается его техническое и экономическое

описание и юридическое обоснование, в результате которого объект получает технические и
экономические характеристики и юридический статус, позволяющий однозначно выделять его из
других объектов.

Профессия «управляющий недвижимостью» востребована только в том обществе, где есть частная
собственность и четкое понимание того, что для обеспечения текущей доходности и увеличения
капитальной стоимости объекта. недвижимости требуется квалифицированное управление.

Профессиональные управляющие готовы управлять любыми объектами, офисными и

административными зданиями, нежилыми помещениями, жилыми домами, объектами социальной
сферы, предприятиями, земельным участком и др. Управляющая компания, берущая на себя
ответственность за объект недвижимости, осуществляет административно-управленческие
функции на основе результатов маркетинга. При этом любая работа по объекту начинается с
выяснение целей собственника. Профессиональный управляющий может не только исполнять
волю собственника, но и выступить в роли консультанта, предложить различные варианты
использования объекта недвижимости.

Исходя из четко сформулированных целей, управляющий разрабатывает бизнес-план для

конкретного объекта. Содержащиеся в нем рекомендации могут иметь несколько вариантов
развития. Они должны быть описаны таким образом, чтобы при желании собственник мог сам
осуществить выбор варианта.

Следующий этап - заключение с собственником договора управления - и работа по его

реализации в соответствии с выбранным собственником вариантом использования здания и
территории. При этом управляющий объектом недвижимости может планировать свою работу как
«с нуля» так и продолжить уже существующую практику.

Управляющие объектами недвижимости:

проводят рекламную компанию по объекту управления, рассылая предложения, используя

газеты, журналы, распространяемые среди потенциальных клиентов и личные контакты;

регулируют отношения собственников с арендаторами и государственными структурами;

ведут финансовую отчетность;

подбирают профессиональный обслуживающий персонал;

осуществляют страхование объекта недвижимости;

проводят технико-эксплуатационное обследование и приемку;

заключают любые необходимые договора (по всему их спектру) по управлению

техническим состоянием объектов, одновременно осуществляя контроль за их исполнением, и т. д.

Управление объектом недвижимости осуществляется по следующей схеме:

 119

3 Управляющая компания публично предоставляет информацию о себе: свидетельство о

государственной регистрации; документы, подтверждающие квалификацию (обучение и
аттестацию) сотрудников; тарифы и расценки; оказание услуг; образцы типовых договоров,
протоколов, доверенностей; книгу жалоб и предложений; процедуру обжалования действие
должностных лиц управляющей компании.

4 Между собственником и управляющей компанией заключается договор на управление

объектами недвижимости. Договор заключается в письменном виде с четкими
формулировками, по срокам, условиям обязанностям и обязательствам сторон. В договоре
должны быть указанны: стороны договора и его предмет; обязанности - исполнителя;
обязанности потребителя; стоимость услуг и порядок расчета; срок действия договора и
условия его расторжения; ответственность сторон; порядок разрешения споров;
юридические адреса и реквизита сторон.

5 Управляющая компания является частной предпринимательской организацией любой

организационно - правовой формы, штат которой укомплектован квалифицированным
персоналом, прошедшим обучение и аттестованным в порядке, установленном
руководящим органом по сертификации.

6 Управляющая компания за услуги по управлению объектами недвижимости получает

вознаграждение, размер и форма которого определенны в договоре. Теоретически его
размер может составлять 15% от оборота или чистого дохода, но, по опыту, он колеблется в
пределах от 8 до 50 % в зависимости от состояния и доходности объекта.

7 Управляющая компания предоставляет собственнику объекта недвижимости гарантийное

обеспечение договора в виде залога, страхования или иных данных способов обеспечения
обязательств.

8 Отбор частных компаний по управлению объектами недвижимости осуществляется на

основе особого доверия управляющей компании (её руководителю).

9 Собственник объекта недвижимости осуществляет контроль за качеством управления

объектом.

10 Услуги по управлению недвижимостью должны отвечать следующим основным

требованиям: конфиденциальность обслуживания; соответствие назначению; этичность
обслуживания; полнота и своевременность исполнения; ответственность управляющего.

Предоставление информации о потребителе и оказанных ему услугах допускается только в

случаях: официального запроса уполномоченных органов государственного управления или по
решению суда; защиты управляющим своих прав и интересов в суде.

Деятельность управляющего объектами недвижимости предполагает эффективное

взаимодействие не только с собственником и пользователем объекта (основными субъектами
рынка недвижимости), но и с подрядными организациями, которые осуществляют уборку и
ремонт объектов, поставляют энергоносители, воду и тепло.

Управляющий подбирает штат в зависимости от целей, которые ставит собственник, а

также в соответствии с размером объекта недвижимости и масштабом предполагающихся объемов
работ по его эксплуатации. Собственник может ограничиться - наймом собственно
профессионального управляющего, в обязанности которого будут входить общее руководство,
выработка концепции, создание бизнес-плана объекта недвижимости, переговоры, контроль за
исполнением договоров третьими сторонами (арендаторами, сервисными службами пр.) и отчёты
собственнику.
 120

При более масштабных планах на то или иное здание или комплекс заданий управляющая
компания может выделять группу специалистов, способных выполнить необходимый объем работ.

Предпочтительными объектами недвижимости для управления считаются крупные (от 3000

- 5000 м2) офисно-административные, складские, торговые производственные помещения,
независимо от формы собственности и степени занятости.

Услугами профессиональной управляющей компании, как правило, пользуются

собственники крупных объектов недвижимости, испытывающие явный дискомфорт от
неэффективного или недостаточно эффективного использования надлежащих им зданий и
территорий. Среди них могут быть проектные, исследовательские и коммерческие организации, в
распоряжении которых объекты недвижимости, полученные от государственных муниципальных
органов на условиях долгосрочной аренды, или приватизированные, площади которых чрезмерны
для сегодняшних потребностей собственника. Государство по-прежнему является крупнейшим
собственником недвижимости, однако управление госсобственностью остается прерогативой
государственных унитарных предприятий, хотя профессиональные управляющие смогли
«извлечь» из этих объектов недвижимости дополнительный доход с увеличением их капитальной
стоимости.

В рыночной экономике альтернативы профессиональному управлению государственной

(муниципальной) собственностью нет.

Отношения управляющего с собственником должны быть легитимны, прозрачны и

соответственно оформлены.

Реализуя контракт, управляющий преследует две основные цели: обеспечение текущей

доходности объекта недвижимости и увеличение его капитальной стоимости. Для этого он
определяет центры затрат и прибыли, выявляет, исключает неэффективные информационные и
денежные потоки и т.д. В процессе развития проекта управления объектом недвижимости, по мере
возникновения внешних и внутренних факторов, стратегия развития проекта управления объектом
недвижимости будет меняться. Приступая к работе, менеджер должен вовлечь в процесс
управления объектом персонал, который на начальном этапе может быть не заинтересованным в
его действиях. При этом используются разные методы: от объяснения людям целей и задач
управления объектом недвижимости до применения систем денежного вознаграждения, а при
необходимости - и увольнения (с согласия собственника) активно сопротивляющихся переменам
работников.

Как правило, приступая к работе, управляющий сталкивается с низким качеством

финансового анализа, неэффективным документооборотом, нарушениями в бухгалтерском учете,
излишками малоценного имущества и т.д. Определить пути реорганизации предприятия с
конкретным выделением направлений возможно только после обстоятельного анализа. Как
показывает практика, на первом этапе коммерческого использования объектов недвижимости весь
доход должен инвестироваться в сами объекты, на втором - доходы могут быть распределены
между собственником и инвестициями в объект недвижимости, и только на третьем этапе весь
доход может поступать в распоряжение собственника.

Полноценная эксплуатация объектов недвижимости в течение всего нормативного срока

службы достигается при грамотном использовании технических норм и правил, методов
исследования и оценки состояния отдельных конструктивных элементов.

Особая роль в работе управляющего недвижимостью отводиться эффективному

использованию вверенных ему объектов недвижимости.

В комплекс услуг по управлению объектами недвижимости входят:

 121

конкретизация целей потребителя при владении объектом недвижимости;

консультирование собственника по вопросам состояния и анализа рынка недвижимости при

установлении прав на объект на предмет соответствия объекта по потребностям собственника;

приемка объекта недвижимости в управление;

физическая, правовая и экономическая экспертиза объекта;

анализ вариантов дальнейшего использования объекта и выбор наилучшего использования

объекта с учетом потребностей потребителя;

разработка программы управления объектом и ее реализация с периодической

корректировкой;

представление интересов собственника перед третьими лицами по вопросам, переданного в

управление объекта;

организация и ведение процедуры взаиморасчетов, между субъектами, участвующими в

обеспечении жизнедеятельности объекта;

ведение периодической отчетности перед, собственниками о ходе реализации программы

управления.

Услуга по управлению объектом недвижимости может оказываться одновременно с

дополнительными услугами (брокерской, по эксплуатации, исполнению функций заказчика,
рекламными транспортными и т.п.).

6.3. ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ И ВИДЫ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Работа с объектом производственной недвижимости представляет собой достаточно

сложный процесс, состоящий из нескольких этапов.

1. Отношения с собственниками объектов недвижимости играют ключевую роль в успехе

управления объектом, ибо от сложившихся отношений в основном будет зависеть результат.
Деятельность управляющего в отношениях с собственником должны быть легитимны и
прозрачны, а взаимоотношения между собственником и управляющим соответственно
оформлены. Теоретически доход управляющего объектом недвижимости может составлять 15% от
оборота или чистого дохода, но по опыту он колеблется в пределах от 8 % до 50 % в зависимости
от состояния и доходности объекта недвижимости.

2. Формирование цели и стратегии коммерческого использования объекта недвижимости.

Целью может быть перепродажа объекта недвижимости или получение постоянного дохода. В
большинстве случаев в качестве цели ставится рост доходов, уменьшение расходов и повышение
ликвидности объекта недвижимости. Для этих целей управляющий определяют центры доходов и
"расходов, выявляет и исключает неэффективные информационные и денежные потоки и т.д. в
процессе развития проекта управления объектом недвижимости, по мере возникновения внешних
и внутренних факторов (продажа долей собственности, долги собственника и т.п.) стратегия
развития проекта управления объектом недвижимости будет меняться.

3. Анализ ситуации, планирование и отчетность. Приступая к работе управляющего

объектом недвижимости, менеджер должен вовлечь в процесс управления объектом персонал,
 122

который на начальном этапе может быть не заинтересованным в действиях управляющего.

Методы могут быть разные: от объяснения людям целей и задач доверительного управления
объектом недвижимости до применения систем денежного вознаграждения, а при необходимости
и увольнения с согласия собственника активно сопротивляющихся переменам работников.

Как правило, приступая к работе, управляющий сталкивается с низким качеством финансового

анализа, неэффективным документооборотом, нарушениями в бухгалтерском учете, излишками
малоценного имущества и т.д. определение путей реорганизации предприятия от
производственной структуры к управляющей недвижимостью с конкретным выделением
направлений возможно только, проведя обстоятельный анализ. Как показывает практика развития
недвижимости, на первом этапе коммерческого использования объектов недвижимости весь доход
должен инвестироваться в сами объекты, на втором — доходы могут быть распределены между
собственником и инвестициями в объект недвижимости, и только на третьем этапе весь доход
может поступать в распоряжение собственника.

4. Содержание объекта недвижимости. Обеспечение полноценной эксплуатации объектов

недвижимости в течение всего нормативного срока службы достигается за счет своеобразного
«инструментария», куда входят технические нормы и правила, методы исследования и оценки
состояния отдельных конструктивных элементов. Анализ деятельности по содержанию объекта
недвижимости в зарубежных странах показывает, что одним из главных инструментов является
технический паспорт объекта недвижимости. Под этим сходным названием понимается
инструкция по эксплуатации и обслуживанию недвижимости. Необходимо отметить
существенную разницу между двумя этими понятиями. Эксплуатирует объект пользователь —
арендатор, предприниматель и т.д., в этом смысле эксплуатация является синонимом
использования. Для нормального содержания объекта необходимо иметь четкое представление об
условиях эксплуатации: предельные значения нагрузок и их характер, разрешенные и
запрещенные действия пользователя. Обслуживают же объект специализированные организации,
выполняющие те или иные виды работ (санитарная уборка, вывоз мусора и твердых бытовых
отходов, ремонт и т.д.).

Технический паспорт объединяет сведения, касающиеся эксплуатации и обслуживания и

выполняет функции информационной системы. Все необходимые для ухода за недвижимостью и
ее обслуживания документы (например, чертежи, техническая документация, инструкции по
техобслуживанию оборудования и строительных деталей, полученные от изготовителей) входят в
техпаспорт здания в качестве приложений. В техпаспорте фиксируется также история ремонта
объекта, что поможет при проектировании нового ремонта. Это создает необходимые условия для
согласования интересов всех сторон, задействованных в содержании объекта недвижимости.

Одна из задач применения техпаспорта объекта недвижимости - передача данных о зданиях и

относящихся к ним машинах и оборудовании в удобной для пользования форме владельцам и
арендаторам зданий, организациям по уходу за недвижимостью.

Техпаспорт здания состоит из материалов, составленных и собранных по конкретному

проекту. При строительстве нового здания техпаспорт составляется таким образом, чтобы в нем
были отражены важные для объекта данные, а именно:

• общие данные об объекте;

• контактные данные участников проектирования и строительства объекта недвижимости;

• задачи ухода, обслуживания и содержания в порядке конструкций и оборудования;

 123

• данные о расположении важнейших машин и помещений обслуживания, а также необходимые

количественные данные;

• внутренние и наружные поверхностные конструкции;

• плановые показатели внутреннего климата, другие плановые показатели, уровни качества

технического ухода и обслуживания, а также рабочие показатели систем;

• плановые сроки эксплуатации важнейших конструкций и строительных деталей, установленные

на этапе проекта;

• количественные данные машин по содержанию в порядке, а также предполагаемые периоды

содержания и, задачи;

• ведение ежедневного журнала ремонта и мониторинг ежегодного потребления материально-

технических ресурсов на проведение ремонта;

• инструкции по действиям в исключительных и аварийных ситуациях;

• данные о приложениях к техпаспорту.

6.4. ФОРМИРОВАНИЕ СТРУКТУРЫ ЗАТРАТ ВЛИЯЮЩИЕ НА ЭФФЕКТИВНОЕ

УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Особое внимание управляющий недвижимостью должен уделять формированию структуры

затрат на содержание объекта недвижимости, ибо их величина влияет на эффективный доход не
только впрямую, но и косвенно через привлекательность объекта недвижимости.

Величина арендной платы устанавливается в объеме, позволяющем покрыть затраты, связанные с

содержанием и эксплуатацией объекта недвижимости, и получить прибыль.

Лимитную величину арендной платы ( ), как правило, формируют три группы затрат:

, (6.1)

где Кпл. – коммунальные платежи;

Об – отчисления в бюджет и внебюджетные фонды;

Зо.н. – затраты управляющего по содержанию объекта недвижимости.

Первая группа затрат Кпл. определяется по фактическому потреблению ресурсов и ставкам

за их единицу. В договорах аренды может быть предусмотрено условие, по которому арендатор
самостоятельно проводит коммунальные платежи за арендуемое помещение. Реализация этих
условий возможна, если в договоре указывается номер счетчика (или расчетный способ
определения затрат ресурса) и адресность платежей оплаты стоимости потребляемого ресурса.
 124

Управляющий ответственен за охрану окружающей среды и поддержание ее в рамках

требований Комитета по окружающей среде, что связано с определенными затратами, возмещение
которых должно быть предусмотрено арендной платой.

(6.2)
Вторая группа, связанная с отчислением в бюджет и внебюджетные фонды Об,
формируется на основании обязательности расчетов с бюджетом. Состав их определяется в
соответствии с видом недвижимости:

где – отчисления в бюджет по объекту недвижимости (части переданной в аренду);

, (6.3)

– ежегодные отчисления, формируемые в управляющей компании на оплату капитального

ремонта сданных в аренду помещений:

, (6.4)

– балансовая стоимость арендуемого имущества, являющейся основой расчета

обязательных платежей управляющей компании;

– норма амортизационных отчислений в коэффициентах;

n1 – норма накладных расходов подрядчика, принявшего на себя ведение работ по капитальному

ремонту, %;

n2 - планируемая прибыль подрядчика, %;

n3 - налог на добавленную стоимость по работам капитального ремонта сдаваемого в аренду

имущества %;

Ним – налог на имущество;

– отчисления в бюджет по земельному участку в целом или его части, приходящейся на долю
арендуемого объекта недвижимости.

Ним (годовая величина платежа) определяется произведением остаточной стоимости имущества,

переданного в аренду, на ставку налога на имущество, установленную законодательством.
 125

Составляющая, формируемая по обязательным платежам за землю, использует величину

земельного участка (Si), арендуемого полностью, или приходящуюся в расчете на арендуемую
площадь нежилого помещения:

, (6.5)

Si – площадь земельного участка в квадратных метрах, приходящаяся на арендуемую площадь

помещения;

Нзем. – нормативная ставка за землю, установленная по данному участку;

Нуб. – плата за уборку территории – по ставкам, установленным для данной территории местными
органами власти.

Третья группа затрат Зо.н., связанная с расходами управляющей компании на содержание

объекта аренды, определяется по методу калькулирования затрат. Они могут включать в себя:

§ прямые затраты (З):

- на материалы;

- на аренду офисного помещения или при наличии собственного офисного помещения —

амортизацию;

- на амортизацию оборудования;

- на заработную плату;

- на отчисления во внебюджетные фонды;

- на коммунальные расходы;

- на транспортные « ;

- на прочие;

§ накладные расходы (HP):

- стоимость консультационных услуг;

- « услуг аудитора;

- представительские расходы;

- расходы на рекламу;

- прочие расходы;

§ налоги (Н):

- на имущество;
 126

- на содержание жилищного фонда и объектов социально-культурной сферы;

- прочие.

Сумма затрат Зо.н. управляющей компании по виду деятельности, связанной с арендой нежилых
помещений, можно рассчитать по формуле:

3о.н. = 3 + НР + Н. (6.6)

Затраты по каждому конкретному помещению, передаваемому в аренду, определяются из

выражения:

, (6.7)

где Зо.н. – удельная величина суммы затрат управляющей компании, связанных с арендой нежилых
помещений;

Sобщ – общая площадь сдаваемых управляющей компанией в аренду помещений;

Sp – площадь арендуемого помещения.

При проведении таких расчетов управляющая компания имеет обоснованные данные для
осуществления маркетинга по сделкам аренды нежилых помещений.

Потенциальный Доход — суммарная арендная плата, получаемая от сдачи объекта

недвижимости в аренду без учета потерь и расходов.

Действительный (эффективный) доход — это потенциальный доход, скорректированный на

величину потерь от незанятости помещений, льгот по арендной плате, потерь от
недобросовестных арендаторов и пр., называется действительным (эффективным) доходом.

Глава 7. ФОРМЫ ГОСУДАРСТВЕННОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ И СДЕЛКИ С

ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ

7.1. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ

Недвижимость как экономическая категория представляет собой физический объект и

право собственности на него.

В нашей республике исторически возник и долгое время развивался единственный вид

собственности на объекты недвижимости - колхозно-кооперативный. В связи с переходом к
рыночным условиям в Азербайджане появились другие формы собственности на объекты
недвижимости:

- недвижимость общественных организаций;

 127

- недвижимость, принадлежащая акционерным обществам.

Вся недвижимость имеет следующие основные виды собственности:

- государственная (муниципальная);

- частная.

Государственная собственность объектов недвижимости предполагает такую систему

экономических отношений между населением, при которой управление и распоряжение этими
объектами осуществляют органы государственной (муниципальной) власти.

При этом собственность на объекты недвижимости может быть в нескольких формах:

- объекты недвижимости народнохозяйственного значения (например, сооружения, причисленные

к памятникам архитектуры и искусства);

- на уровне того или иного национального образования;

- областная или краевая собственность объектов недвижимости (она, как правило, носит
коммунальный характер);

- объекты недвижимости, находящиеся в собственности определенного города, района или даже

села.

Объекты недвижимости могут находиться как на праве хозяйственного ведения, так и на праве
оперативного управления.

При имущественных отношениях на праве оперативного управления объектами недвижимости

можно владеть и пользоваться в соответствии с целями и задачами собственника. Когда же
объекты недвижимости находятся на праве хозяйственного ведения, то ими можно владеть,
пользоваться и распоряжаться (что нельзя делать в первом случае).

Объекты недвижимости могут находиться в собственности частного владельца, который обладает

исключительным правом владения, пользования и распоряжения (включая продажу данного
объекта недвижимости другому лицу).

Право собственности предполагает право владения, распоряжения и использования

объектов недвижимости в целях и пределах, не нарушающих права собственников, а также
соблюдение ограничений (сервитутов) .

Под правомочием владения понимается основанная на законе (юридически обеспеченная)

возможность иметь у себя данный объект недвижимости, содержать его в своем хозяйстве
(фактически обладать им, числить на своем балансе и т.п.).

Правомочие пользования представляет собой основанную на законе возможность эксплуатации,

хозяйственного или иного использования объекта недвижимости путем извлечения из него
полезных свойств, его потребления. Оно тесно связано с правомочием владения, ибо по общему
правилу можно пользоваться имуществом, только фактически владея им.

Правомочие распоряжения означает аналогичную возможность определения юридической судьбы

объекта недвижимости путем изменения, его принадлежности, состояния или назначения
(отчуждение по договору, передача по наследству, уничтожение и т.д.).
 128

У собственника недвижимости одновременно концентрируются все три названных правомочия.

Но порознь, а иногда и все вместе они могут принадлежать и не собственнику, а иному законному
(титульному, т.е. опирающемуся на определенное юридическое основание — титул) владельцу
объекта недвижимости, например, арендатору. Последний не только владеет и пользуется
недвижимостью собственника-арендодателя по договору с ним, но и вправе с его согласия сдать
недвижимое имущество в поднаем (субаренду) другому лицу, произвести действия, улучшающие
объект недвижимости, т.е. в известных рамках распорядиться им. Однако следует заметить, что
сама по себе «триада» правомочий еще недостаточна для характеристики прав собственника.

Собственник вправе передавать другим лицам свои права владения, пользования и распоряжения
принадлежащим ему недвижимым имуществом, оставаясь его собственником [4] , например, при
сдаче недвижимого имущества в аренду. На этом основана и предусмотренная [5] возможность
передать недвижимое имущество в доверительное управление другому лицу, что не влечет
перехода к последнему (доверительному управляющему) права собственности на переданное
недвижимое имущество. Доверительное управление является способом осуществления
собственником принадлежащих ему правомочий, одной из форм реализации правомочия
распоряжения, но вовсе не установлением нового права собственности на недвижимое имущество.

В отношении объекта недвижимости тесно переплетаются две стороны: «благо» обладания

объектом недвижимости и получения доходов от его использования и «бремя» несения связанных
с этим расходов, издержек и риска. В этом смысле объект недвижимости обязывает владельца
быть заботливым хозяином и расчетливым предпринимателем, а отсутствие такого «бремени»
риска и потерь никогда не сделает владельца недвижимости настоящим хозяином. Поэтому
собственник недвижимости обязан нести «бремя» содержания объекта недвижимости (охрана,
ремонт и поддержание в должном состоянии и т.п.), если только законом или договором это
«бремя» или его часть не возложены на иное лицо (например, охрана объекта недвижимости — на
специально нанятых лиц или организацию, управление недвижимым имуществом банкрота — на
конкурсного управляющего и т.д.).

Собственник недвижимости также несет риск случайной гибели или порчи объекта
недвижимости, т.е. его утраты или повреждения при отсутствии чьей-либо вины в этом .
Перенос риска случайной гибели или порчи имущества на других лиц возможен по договору
собственника недвижимости с ними (например, по условиям конкретного арендного договора), а
также в силу указания закона (в частности, такой риск может нести опекун как доверительный
управляющий объектом недвижимости собственника-подопечного, а также унитарное
предприятие как субъект права хозяйственного ведения).

Субъектами права собственности могут быть любые субъекты гражданского права,

физические и юридические лица (кроме унитарных предприятий и финансируемых собственником
учреждений), государственные и- муниципальные (публичные) образования. Не могут, однако,
выступать в этом качестве образования, не имеющие гражданской (имущественной) правосубъ-
ектности, в частности, трудовые и иные «коллективы», различные «общины» и тому подобные
объединения граждан (физических лиц), не имеющие никакого собственного имущества,
обособленного от имущества их участников. Если же такое имущество потребуется создать и
обособить, то произвести это можно будет лишь предусмотренным законом способом, а именно:
создав один из видов юридических лиц, и речь тогда пойдет о собственности этого юридического
лица. Поэтому никакой «коллективной» или иной «формы собственности» Кодекс не
предусматривает. Как уже указывалось выше, собственность может быть только частная и
публичная (государственная и муниципальная).

Способы приобретения права собственности принято делить на первоначальные и производные.

Первоначальные — это когда приобретение прав не связано с правом другого лица на этот объект,
и объем прав и обязанностей собственника определяется законом.
 129

Основной первоначальный способ приобретения прав — это правомерная (на законном

основании) хозяйственная деятельность субъекта права: право собственности на новую вещь,
изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов,
приобретается этим лицом. “Лицо”, во-первых, может приобрести право собственности на
имуществ, не имеющее собственника, во-вторых, на имущество, собственник которого неизвестен,
в-третьих, на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право
собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

Производные способы приобретения прав — это способы не столько приобретения, сколько

перехода права от одного право-обладателя к другому. Иначе, это способы, когда субъект права,
желающий приобрести объект недвижимости, должен учитывать, кроме требований
действующего законодательства, наличие уже имеющегося правообладателя, его волю передать
свои права и обязанности в том или ином объеме.

Приобретение права на недвижимость и владение ею предполагает наличие дополнительных

обременении, накладываемых на владельца объектов недвижимости. Так, регистрации прав на
земельный участок, ранее находящийся в государственной или муниципальной собственности,
предшествует его отвод. Для возведения жилого дома, помимо отвода участка и регистрации
права на него за застройщиком, требуется получение разрешения на строительство дома,
соблюдение целого ряда противопожарных, санитарных, строительных и иных норм и правил.

После приобретения в установленном порядке прав на недвижимость на собственнике лежит

обязанность уплаты налога.

Некоторыми особенностями обладает содержание права собственности на землю и другие

природные ресурсы . Конституционная возможность иметь указанные объекты недвижимости в
собственности не только государства или муниципальных образований, но и частных
собственников, предполагает и возможность их перехода от одних собственников к другим, т.е.
оборот земельных участков и участков недр. Однако этот оборот законодательно ограничен в
общественных интересах так же, как и содержание прав всякого землепользователя или
природопользователя. Ведь количество и состав такого рода объектов недвижимости ограничены,
а их использование всегда затрагивает интересы общества в целом. Поэтому и свободное, по
усмотрению собственника, использование принадлежащих ему правомочий относительно
земельных участков и иных природных объектов недвижимости подвергается неизбежным
ограничениям в публичных интересах.

Так, собственник должен учитывать природоохранные (экологические) требования и запреты,

целевое назначение данных объектов, требования закона по их рациональному использованию,
права и интересы соседствующих пользователей и т.д. Это является не ограничением его права
собственности на объект недвижимости, а установлением более точных границ его содержания,
которое в любом случае не может быть беспредельным.

Наряду с правом собственности на рынке земли необходимо учитывать и ограниченные вещные

права на нее, в частности, право пожизненно наследуемого владения, постоянного (бессрочного)
пользования земельным участком и сервитуты. Такие права на землю принадлежат лицам, не
являющимся ее собственниками, однако имеющим возможность в том или ином объеме
использовать чужие участки в своих интересах без посредничества других лиц и собственника
иногда даже помимо его воли. Они сохраняются и при смене собственника земли, т.е. следуют не
за собственником, а за самим земельным участком, как бы обременяя его. Об этом надо помнить
при осуществлении сделок, т.к. наличие вещных прав на тот или иной земельный участок является
определенным ограничением прав самого собственника этой земли.
 130

Для продаваемых застроенных земельных участков устанавливаются публичные сервитута, в

соответствии с которыми собственники земельных участков должны обеспечить:

- безвозмездное и беспрепятственное использование мест общего пользования (пешеходные и

автомобильные дороги, объекты инженерной инфраструктуры), которые существовали на- момент
передачи земельного участка в собственность;

- возможность размещения на участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

- возможность доступа на участок соответствующих муниципальных служб для ремонта объектов

инфраструктуры.

Изменение названных и введение новых публичных сервитутов возможно лишь законом или
принятыми в соответствии с ним нормативно-правовыми актами.

Установлен особый режим земли как природного ограниченного ресурса. В частности,

государственной собственностью считается вся земля, которая прямо не передана в частную и
муниципальную собственность, т.е. установлена презумпция (предположение) государственной
собственности на землю, что исключает возможность бесхозного ее существования. Поэтому
рыночный оборот земель законодательно ограничивается в общих публичных интересах.

Так, не могут быть в частной собственности земли лесного и водного фондов, континентального
шельфа и территориальных вод, недра, охраняемые или используемые особым образом
территории, участки семеноводческих станций, унитарных государственных
сельскохозяйственных организаций и др. Не подлежат приватизации (об этом уже говорилось
ранее) земли общего пользования в населенных пунктах (площади, улицы, парки, скверы, пляжи,
водоемы и др.), земли заповедников, ботанических садов, оздоровительного и историко-
культурного назначения и т.д.

Поскольку земля является одновременно не только специфическим средством производства и

объектом хозяйствования, но и важнейшим природным ресурсом, то содержание права
собственности на землю определяется как гражданским, так и земельным правом с учетом
лесного, водного и природоохранного законодательства.

Отдельно хотелось бы сказать об особенностях таких объектах недвижимости, как квартиры.

Объектом купли-продажи может быть только квартира, находящаяся в частной собственности.

Муниципальная квартира перед совершением операции купли-продажи должна быть
приватизирована, т.е. переведена из государственной собственности в частную. Общая
собственность возникает в случае, когда одним и тем же объектом недвижимости (например,
квартирой) владеют несколько граждан. Общая собственность может быть долевой или
совместной.

7.2. ЭЛЕМЕНТЫ СИСТЕМЫ ГОСУДАРСТВЕННОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ

НЕДВИЖИМОСТИ

На рынке недвижимости государство выполняет следующие функции:

- идеологической и законодательной инициативы (концепции развития отдельных видов рынка и
программы их реализации);
- инвестора в приоритетные отрасли материального производства, жилищное строительство и
социально-культурную сферу;
 131

- профессионального участника при торговле жилищными сертификатами, государственными

зданиями и сооружениями и другими объектами недвижимости;
- эмитента государственных и муниципальных ценных бумаг под залог недвижимого имущества;
- регулятора, устанавливающего правила и нормы функционирования рынка недвижимости;
- верховного арбитра в спорах между участниками рынка недвижимости через систему судебных
органов;
- контролера устойчивости и безопасности рынка (регистрация прав и сделок с недвижимостью).

Управление и регулирование недвижимостью — осуществление комплекса операций по

эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их сервиса, руководство обслуживающим
персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи
площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в целях наиболее эффективного использования
недвижимости в интересах собственника

Система государственного регулирования рынка недвижимости состоит из двух элементов:

1) государственные и муниципальные органы и организации;
2) государственные и иные нормативные акты.

В организационном отношении государственное регулирование рынка недвижимости

осуществляется в двух формах:
а) путем прямого вмешательства, т.е. прямое административное управление,
включающее в себя:

- создание законов, постановлений, правил, инструкций и положений, регулирующих

функционирования рынка недвижимости;

- введение механизма ответственности за нарушение нормативных требований при совершении

сделок с объектами недвижимости;

- контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил;

- регистрация прав на объекты недвижимости и сделок с ними;

- лицензирование предпринимательской деятельности в сфере недвижимости.

б) путем косвенного воздействия, т.е. экономические методы управления рынком

недвижимости:

- налогообложение объектов недвижимости и предоставление льгот;

- реализация государственных целевых программ ;

- установление амортизационных норм;

- реформирование жилищно-коммунального хозяйства;

- комплексное решение вопросов землепользования и приватизации земли, развития инженерной

инфраструктуры и т.д.

Любой из объектов недвижимости в процессе существования проходит несколько этапов. А

именно:
 132

1. Создание - инвестиционно-строительный этап развития объектов недвижимости

(инвестиционный замысел, определение назначения объекта недвижимости, его проектирование,
землеот-вод, строительство (реконструкция), сдача в эксплуатацию. Этот этап наиболее сложен,
ибо он состоит из многочисленных составляющих.

2. Оборот прав на ранее созданную недвижимость, включающий продажу, сдачу в аренду и т.д..
На этом этапе происходит возврат вложенных инвестиций в предыдущем цикле и начало
получения прибыли, а также морального и физического износа.

3. Управление объектами недвижимости - эксплуатация, ремонт, поддержание в системе

городских инфраструктур и коммунального хозяйства. Этот этап наиболее продолжителен и
ограничивается целесообразностью эксплуатации объекта недвижимости и размером затрат на
устранение физического и морального износа.

7.3. СПЕЦИФИЧЕСКИЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ НЕДВИЖИМОСТИ

К специфическим характеристикам недвижимости как товара, обращающегося на данном

рынке, относится, в первую очередь, его стационарность (неподвижность). Объекты
недвижимости неотделимы от местности, в которой они находятся, и покупатель недвижимости
приобретает с ней весь спектр характеристик местности.

Неповторимость, уникальность, разнородность образуют еще одну группу признаков

недвижимости. Объекты могут отличаться по размерам и планировке, качеству и системам
коммунального обслуживания (водопровод, канализация, отопление, кондиционирование, лифты
и т.д.) конструктивным элементам и отделке.

Еще одна характерная черта недвижимости — это долговечность, которая выше, чем у
других товаров. Долговечность накладывает на собственника объекта недвижимости обязанности
по проведению ремонтов (капитальных и косметических) и контролю темпов физического износа.

Объекты недвижимости характеризуются еще и длительностью создания. Средняя

продолжительность цикла строительства или реконструкции составляет 3 — 3,5 года.

Недвижимости как товару присуще несовпадение характеристик товаров (асимметрия

представлений о товаре) — объектов недвижимости с точки зрения производителя и потребителя.
С позиций потребителя, в частности, в качестве товара, удовлетворяющего потребность в жилье, в
большинстве случаев рассматриваются квартира или часть жилого дома, а с позиций строительной
организации производимым товаром является законченный многоквартирный или секционный
дом.

Недвижимость - дорогой товар и для его приобретения часто используются сложные

финансовые схемы, включающие залог или зачет стоимости прежнего объекта недвижимости,
различные виды ипотек и др. Права владения, пользования и распоряжения недвижимостью
отличны от прав владения другими товарами и являются предметами сделки. Из-за сложности
процедуры передачи прав на объекты недвижимости устанавливается низкий уровень ее
ликвидности как товара, т.е. ее нельзя быстро реализовать.

Особые характеристики недвижимости формируют широкий спектр информации,

необходимой для представления этого товара на рынке. К общим вопросам, связанным с
принятием инвестиционного решения и требующим анализа можно отнести:
 133

текущие и ретроспективные характеристики рынка недвижимости;

социально-демографические показатели;

параметры регионального и местного рынков недвижимости и пр.

Исследование рынка недвижимости необходимо проводить для определения соотношения между

спросом и предложением на конкретный вид товара в конкретный момент времени. Низкое
качество аналитической работы может привести к кризисам на рынке недвижимости.

Любые объекты недвижимости предназначены для обслуживания вполне конкретных процессов:

- рынок жилья — для обеспечения жилищных нужд;

- рынок промышленных объектов — для реализации производственно-технологических

процессов;

- рынок земельных участков — для обеспечения сельскохозяйственного производства,

промышленно-гражданского строительства, рекреационных нужд.

Рынок недвижимости предназначен для оказания определенных специфических услуг и по

своей социально-экономической природе близок к понятию рынка услуг.

Однако не совсем правильно утверждать, что рынок недвижимости - это составной элемент
единого рынка услуг.

Услуга, как товар особого рода, обладает рядом отличительных черт:

-неотделимостью от производителя;

-неосязаемостью;

-несохраняемостью;

-непостоянством качества.

При этом услуга может быть связана или не связана с товарами, имеющими материально-
пространственную форму выражения, но и в том и в другом случае она полезна не как вещь, а как
определеннаядеятельность.

Очевидно, что услуги, предоставляемые объектами недвижимости, не обладают всей

совокупностью черт, присущих приведенному выше способу идентификации.

7.4. ВИДЫ СДЕЛОК С ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ

Сделкой называются осознанные действия граждан и юридических лиц, направленные

на установление, изменение или прекращение их прав и обязанностей (юридический факт,
порождающий тот правовой результат, к которому стремились субъекты сделки).

Цель любой сделки ~ приобретение права собственности или права пользования

имуществом.
 134

Сделка считается действительной при соблюдении четырех условий:

- законность содержания:

- правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, совершивших сделку;

- соответствие воли и волеизъявления участников сделки;

- соблюдение формы сделки.

В случае, когда хотя бы одно из этих условий будет нарушено, сделка считается
недействительной, т.е. не соответствующей закону и не влекущей желаемых правовых
последствий.

При осуществлении сделок с недвижимостью стороны вправе распорядиться как любой из

вещей, входящих в недвижимость, так и в отношении любой самой сложной недвижимой вещи,
исключив из ее состава любую входящую в нее вещь.

Недействительные сделки могут быть:

1) оспоримыми — сделки, признанные недействительными по решению суда;

2) ничтожными — сделки недействительные с самого начала ее совершения:

- совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности;

- волеизъявление не соответствует подлинной воле;

- нарушены формы сделки и требования о ее государственной регистрации:

- сторона сделки недееспособна, т.е. не способна понимать значение своих действий;

- сделка юридического лица выходит за пределы его правоспособности.

Наибольшее распространение получили сделки с недвижимостью, совершенные для вида,

без намерения создать соответствующие правовые последствия (мнимые) или для прикрытия
другой сделки (притворные).

Сделки с недвижимостью совершаются только в письменной форме, путем заключения договора,

который имеет два значения:

- юридический факт, порождающий права и обязанности;

- само правоотношение, содержание которого составляет эти права и обязанности.

С объектами недвижимости могут заключаться следующие виды сделок:

1. Изменение собственника: купля-продажа, мена, дарение, рента, приватизация, продажа

предприятия.

Купля-продажа . При этой сделке заключается письменный договор купли-продажи

объекта недвижимости, где продавец обязуется передать объект недвижимости в
собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него
 135

определенную цену. Договор купли-продажи объекта недвижимости подлежит обязательной

государственной регистрации соответствующими органами юстиции в порядке, предусмотренном
законом.

При заключении договора купли-продажи продавец вправе требовать:

• уплаты оговоренной в договоре цены;

• оплаты цены объекта недвижимости и процентов (на основе учетной ставки банковского
процента по месту нахождения объекта недвижимости), если покупатель не оплачивает объект
своевременно;

• оплаты объекта недвижимости или отказа от исполнения договора купли-продажи, если

покупатель отказывается принять и оплатить объект.

При этом продавец обязан:

• передать объект недвижимости свободным от любых обременений;

• в случае изъятия объекта недвижимости у покупателя третьими лицами возместить покупателю

убытки, если не докажет, что тот знал или должен был знать о наличии оснований, послуживших
причиной изъятия;

• вступить в дело на стороне покупателя в случае предъявления иска об изъятии объекта

недвижимости третьим лицом;

• передать объект недвижимости покупателю в том виде, в котором предусматривается договором

купли-продажи.

Покупатель вправе требовать:

• своевременной передачи проданного ему объекта недвижимости;

• уменьшения цены объекта недвижимости либо расторжения договора купли-продажи, если

объект имеет обременения;

• при передаче объекта недвижимости, не соответствующего тому виду, который он имел при
заключении договора купли-продажи:

а) соразмерного уменьшения цены сделки;

б) безвозмездного устранения недостатков в определенный (разумный) период;

в) возмещения своих расходов на- устранение этих недостатков;

г) возврата уплаченной цены объекта недвижимости при отказе от исполнения договора;

д) предъявить требования, связанные с недостатками объекта недвижимости [14] , при

обнаружении их в разумный срок, но в пределах двух лет, если иное не установлено законом или
договором.

При этом покупатель обязан:

 136

• принять по акту переданный ему объект недвижимости;

• оплатить объект непосредственно до или после передачи его, если иное не установлено
договором, законом, иным правовым актом;

• оплатить объект недвижимости по цене, предусмотренной договором продажи.

Мена . В этой сделке каждая из сторон обязуется передать в собственность другой

стороне один объект недвижимости в обмен на другой. Договор мены обязательно заключается
в письменной форме и подписывается сторонами. Нотариальное удостоверение договора
необязательно.

Субъектами сделки могут быть граждане и юридические лица.

Если при сделке оказывается, что в соответствии с договором мены объекты обмена признаются
неравноценными, то сторона, цена объекта недвижимости которой ниже, должна оплатить
разницу в ценах .

Дарение. В сделке дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому:

• объект недвижимости в собственность;

• имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется
освободить одаряемого от имущественных обязанностей.

Субъектами сделки могут быть либо граждане, либо юридические лица. Однако в отношении этой
сделки между коммерческими организациями имеются специальные оговорки.

Р е н m а. В этом виде сделки получатель ренты — собственник объекта

недвижимости "передает объект в собственность плательщику ренты, который, в свою
очередь, обязуется в обмен на полученный объект недвижимости периодически
выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму либо предоставлять
средства на его содержание в иной форме. Причем получатель ренты лишается права
собственности на объект недвижимости и приобретает право его залога [29] .

Договор по этой сделке совершается в письменной форме и обязательно удостоверяется

нотариально и регистрируется. Если эти условия не выполнены, то сделка считается ничтожной.

Рента имеет несколько подвидов:

а) постоянная;

б) пожизненная;

в) пожизненное содержание с иждивением .

Приватизация — это процесс перехода (передачи, продажи) государственного

имущества в собственность юридических и физических лиц.

По закону бесплатно приватизировать объект недвижимости гражданин может только один раз в
жизни (исключение составляют несовершеннолетние, когда приватизация проводилась от их лица
опекуном или родителями). В приватизации могут принимать участие все, кто прописан в
квартире постоянно (а также те, кто имеет право на такую прописку — бронь), или только
 137

некоторые жильцы, если остальные не претендуют на участие в приватизации, не возражают

против нее, а также в случае, когда кто-либо из жильцов уже использовал свое право бесплатной
приватизации.

Продажа предприятий как имущественного комплекса. Оформление сделок

приватизации государственных и муниципальных предприятий как имущественных комплексов
должно осуществляться путем заключения договора купли-продажи между покупателем и
продавцом (Фонд имущества), который обязан заключить такой договор. В то же время закон
не предусматривает принуждения к заключению договора лица, признанного покупателем
приватизируемого имущественного комплекса.

2. Изменение права пользования и владения: аренда, совместная деятельность, сервитут, вклад

в уставный капитал, ипотека, лизинг, безвозмездное пользование.

A.peидa . Основная особенность рассмотренных выше сделок заключается в том, что

объекты недвижимости передаются другой стороне с собственность. Аренда же и все другие
виды сделок не предполагают передачу объекта недвижимости в собственность. Так, при
аренде объекта недвижимости арендодатель (собственник объекта или лицо, уполномоченное
на это законом или собственником) обязуется предоставить арендатору объект недвижимости
за арендную плату во временное владение и пользование или только во временное
пользование.

В зависимости от условий, структурное построение договоров можно варьировать, однако,

как правило, договор включает в себя:

- реквизиты (договор дарения жилого дома, договор купли-продажи земельного участка, договор
ипотеки производственного здания; номер, дата и место подписания);

- преамбулу (вводную часть) — содержит все необходимые сведения о сторонах, вступающих в

договорные отношения, и их правовом статусе;

- предмет — обязательно должен содержать данные, позволяющие определенно установить объект

недвижимости, подлежащий передаче покупателю по договору, в том числе сведения о
расположении объекта на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества;

- срок и условия передачи объекта недвижимости;

- цену и порядок расчетов;

- права и обязанности сторон;

- ответственность сторон;

- порядок изменения условий и расторжения договора;

- форс-мажорные обстоятельства;

- заключительные положения;

- приложения (схемы, справки и т.д.).

 138

Важнейшим условием деятельности на рынке недвижимости является полное и своевременное

исполнение договорных обязательств, т.е. совершение сторонами всего комплекса действий,
предусмотренных в договоре.

Прием-передача объекта недвижимости обязательно должны быть оформлены

приемо-передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами. До
подписания акта объект недвижимости не считается переданным, а договор исполненным.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на

условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя
от исполнения обязанности по передаче объекта недвижимости, а арендатора от принятия
недвижимости. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание
или сооружение должно быть возвращено арендодателю.

Права и обязанности сторон по договору аренды следующие:

арендодатель имеет право требовать:

- своевременную уплату арендной ставки;

- в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы, ее досрочного

внесения в установленный арендодателем срок (но не более, чем два срока подряд), если иное не
предусмотрено договором;

- расторжения договора аренды, если арендатор пользуется объектом недвижимости не в

соответствии с его назначением или условиями договора, ухудшает состояние имущества, более
двух раз подряд не вносит арендную плату и др.;

арендодатель обязан:

• предоставить сданный в аренду объект недвижимости своевременно и в состоянии,

соответствующем его назначению и условиям договора аренды;

• отвечать за недостатки сданного в аренду объекта недвижимости, препятствующие его

использованию, даже если при заключении договора он о них не знал ;

• предупредить арендатора о правах третьих лиц;

• произвести за свой счет капитальный ремонт объекта недвижимости, если иное не

предусмотрено договором или законом ;

арендатор имеет право:

• истребовать сданный в аренду объект недвижимости и возмещение убытков, причиненных

несвоевременностью предоставления объекта;

• требовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных неисполнением договора;

• при обнаружении на арендуемом объекте недвижимости существенных недостатков :

а) требовать их устранения, либо уменьшения арендной платы, либо возмещения расходов на их

устранение вплоть расторжения договора аренды;
 139

б) удержать из арендной платы сумму расходов на устранение недостатков, уведомив об этом

арендодателя;

• требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора при появлении на

оговоренных прав третьих лиц на арендуемый объект;

• если арендодателем не произведен капитальный ремонт:

а) произвести его за счет арендодателя;

б) потребовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков;

• с согласия арендодателя:

а) сдать объект недвижимости в субаренду;

б) передать арендные права другому лицу;

б) отдать арендные права в залог или внести в уставный капитал хозяйственных обществ и
товариществ;

• иметь преимущество при заключении аренды на новый срок. При аренде предприятий как
имущественных комплексов применяются правила об аренде зданий и сооружений ;

арендатор обязан:

• своевременно вносить арендную плату ;

• пользоваться арендуемым объектом недвижимости в соответствии с его назначением и

условиями договора.

Таким образом, мы рассмотрели основные виды сделок с объектами недвижимости. Для

совершения сделок необходимо, чтобы объекты недвижимости были зарегистрированы в
государственных реестрах, то в продолжение этой темы ниже рассмотрим особенности, связанные
с государственной регистрацией объектов недвижимости и прав на них при различных видах
сделок.

Глава 8. СТОИМОСТЬ И ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

8.1 . ПОНЯТИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

Оценка – это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта

недвижимости и процесс ее определения.

Как и любой товар на рынке, объекты недвижимости имеют цену стоимость.

 140

Цена объекта недвижимости – это цена конкретной свершившейся сделки купли-

продажи объекта недвижимости. Ввиду того, что цена в любой реальной и предполагаемой
сделке определенным образом связана со стоимостью объекта недвижимости, часто этот термин
используется как синоним стоимости в обмене.

Цена сделки может значительно отличаться от рыночной стоимости. Эта разница,

именуемая «поправка на сделку» , зависит от ряда причин, например наличия аналогов или
стабильности рынка.

Стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости:

наличие стоимости зависит от желания людей, необходимо наличие покупательной способности,
полезности и относительной дефицитности.

Спрос — количество данного товара или услуг, находящее на рынке платежеспособных

покупателей.

Полезность — способность имущества удовлетворять некоторые потребности человека.

Дефицитность — ограниченность предложения.

Возможность отчуждаемости объектов – это возможность передачи имущественных

прав, что позволяет недвижимости переходить из рук в руки (от продавца к покупателю), т. е.
быть товаром.

8.2. ОСНОВНЫЕ ВИДЫ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Понятие стоимости объекта недвижимости имеет множество различных аспектов. Это

рыночная стоимость и стоимость замещения, потребительская и восстановительная стоимость,
инвестиционная и страховая стоимость, стоимость для целей налогообложения и ликвидационная
стоимость, первоначальная и остаточная стоимость, залоговая стоимость и стоимость права
аренды объекта недвижимости, стоимость действующего предприятия и стоимость объекта
недвижимости при существующем использовании и т.д.

Потребительская стоимость (стоимость в использовании) отражает ценность объекта

недвижимости для конкретного собственника, который не собирается выставлять объект на
рынок недвижимости. Оценка потребительской стоимости объекта производится исходя из
существующего профиля его использования и тех финансово-экономических параметров, которые
наблюдались в период предыстории функционирования объекта и прогнозируются в будущем.

Если рыночная стоимость определяется исходя из принципа наилучшего и наиболее

эффективного использования объекта недвижимости, то потребительская стоимость определяется
исходя из текущего использования объекта.

Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства копии объекта недвижимости

в ценах на дату оценки) определяется затратами в текущих ценах на строительство точной
копии оцениваемого объекта. Здесь используются такие же архитектурные решения,
применяются такие же строительные конструкции и материалы, Даже качество строительно-
монтажных работ аналогично. В данном случае воспроизводятся тот же моральный износ
объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.
 141

Стоимость замещения (стоимость аналога объекта оценки в ценах на дату оценки)

определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта недвижимости, имеющего
с оцениваемым объектом эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном
стиле с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов и
конструкций, а также современного оборудования объекта недвижимости

Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство

точной копии объекта, а стоимость замещения - издержками на создание объекта
функционального аналога.

Понятие «инвестиционная стоимость» (сходное с понятием «стоимость в

использовании») означает стоимость объекта недвижимости, определяемую интересами
инвестора и результатами инвестиционного проектирования. Расчет инвестиционной стоимости
производится исходя из ожидаемых данным инвестором доходов и конкретной ставки их
капитализации. Инвестиционная стоимость рассчитывается для конкретного инвестора
инвестиционного проекта либо объекта, приносящего доход, и может отличаться от его рыночной
стоимости, как в большую, так и в меньшую сторону, хотя могут и совпадать. Данный вид
стоимости носит субъективный характер.

Страховая стоимость объектов недвижимости представляет собой стоимость полного

возмещения их ущерба при наступлении страхового случая. На базе страховой стоимости объекта
недвижимости определяются страховые суммы, выплаты и проценты.

Налогооблагаемая стоимость (стоимость до налогообложения) имущества

юридических и физических лиц определяется аккредитованными при налоговых инспекциях
экспертами-оценщиками на основе либо рыночной стоимости, либо восстановительной стоимости
объекта недвижимости.

В настоящее время, такая оценка объектов недвижимости производится без привлечения

экспертов по нормативной методике, путем инвентаризационной стоимости объекта
недвижимости. Эта оценка базируется на восстановительной стоимости объекта недвижимости.

Ликвидационная стоимость представляет собой чистую денежную сумму, которую

собственник объекта недвижимости может получить при ликвидации объекта недвижимости
или при его вынужденной продаже.

Первоначальная стоимость объекта недвижимости – фактические затраты на

приобретение или создание на момент начала его использования.

Остаточная стоимость объекта недвижимости - стоимость объекта с учетом износа.

Стоимость объекта недвижимости при существующем использовании – рыночная

стоимость объекта недвижимости, основанная на продолжении формы его функционирования
при предположении возможности его продажи на рынке.

Стоимость действующего предприятия - стоимость единого имущественного

комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося
производства .

Залоговая стоимость объекта недвижимости – стоимость объекта недвижимости для

целей обеспечения кредита.
 142

Стоимость специализированных объектов недвижимости – стоимость объекта

недвижимости, который в силу своих специфических особенностей не может быть продан на
рынке.

Стоимость права аренды объекта недвижимости – единовременная плата за право

пользования и распоряжения объектом недвижимости.

Чем ближе полученное в процессе оценки значение стоимости объекта к истинному, тем
меньше вероятность ошибки при принятии решений в области управления недвижимостью.
Поэтому оценке должен предшествовать системный анализ параметров и характеристик объекта, а
также факторов внешней среды.

8.3. ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

Принципы оценки объектов недвижимости – это свод методических правил, на

основании которых определяется степень воздействия различных факторов, влияющих на
стоимость объекта недвижимости.

В мировой практике участники рынка недвижимости выработали унифицированный набор

фундаментальных оценочных правил или принципов, которые объединяются в четыре
взаимосвязанные группы (табл. 8.1).

Таблица 8.1

Принципы оценки недвижимости

Группа Принцип Характеристика

Принципы пользователя Полезности Любой объект недвижимости
недвижимого имущества обладает стоимостью, если он может
быть полезен потенциальному
владельцу
Замещения Рациональный покупатель не
заплатит за объект недвижимости
больше минимальной цены за другой
аналогичный объект с такой же
полезностью
Ожидания Стоимость объекта, приносящего
доход, определяется текущей
стоимостью доходов, которые могут
быть получены в будущем от
владения недвижимостью
Принципы, связанные с Остаточной В основе стоимости земельных
объектом недвижимости продуктивности участков лежит их остаточная
продуктивность, т.е. чистый доход,
после того, как оплачены затраты на
труд, управление и эксплуатацию
капитала
 143

Предельной В результате инвестиций должен

продуктивности быть получен доход, остающийся
после покрытия издержек
Вклад Любые добавочные элементы
оправданы тогда, когда получаемый
прирост стоимости превышает
затраты на приобретение этих
элементов
Возрастающей и Закономерность об убывающей
убывающей доходности предельной производительности –
т.е. наращивание капиталовложений
ведет к пропорциональному росту
прибыли до определенного предела,
после чего прирост прибыли
становится меньше, чем прирост
капиталовложений
Сбалансированности Оптимальное сочетание факторов
(пропорциональности) предпринимательства,
обеспечивающих максимальную
стоимость – составные части объекта
недвижимости должны быть
согласованы между собой
Оптимальных величин Оптимальное количество земли,
необходимой для эффективного
использования различных видов
недвижимости
Оптимального разделения Имущественные права следует
имущественных прав соединять и разделять так, чтобы
увеличить общую стоимость объекта
недвижимости
Наиболее эффективного Из возможных вариантов выбирается
использования вариант наилучшего и наиболее
эффективного использования
Принципы внешней рыночной Соответствие Максимальная стоимость образуется
среды тогда, когда архитектура, уровень
удобств и характер использования
объекта соответствуют потребностям
и ожиданиям рынка
Зависимость Стоимость объекта недвижимости
зависит от качества его
местоположения, близости к
экономической среде и
инфраструктуре и т.п.
Спрос и предложение Цена недвижимого имущества
определяется взаимодействием
предложения и спроса на
соответствующем сегменте рынка
 144

Конкуренция Рыночные цены устанавливаются на

определенном уровне, кроме того
уравнивается доходность инвестиций
Изменение Стоимость недвижимости
непрерывно изменяется во времени.
Изменению подвержен как сам
объект недвижимости, так и внешние
условия
Принцип наилучшего и наиболее эффективного Разумное и возможное
использования использование объекта
недвижимости, даже если текущее
использование объекта другое,
обеспечивающее самую высокую
стоимость недвижимости на дату
оценки*

К конкретно оцениваемому объекту недвижимости могут быть применены сразу несколько

принципов. В то же время, не в каждой ситуации, возникающей в процессе оценки можно
применить эти принципы в полном объеме. Субъекты рынка недвижимости часто поступают, не
руководствуясь разумными доводами. Один принцип может отодвинуть в сторону другой в
зависимости от конкретной ситуации или действующего лица. Поэтому, вышеназванные группы
принципов лишь отражают тенденцию экономического поведения субъектов недвижимости, а не
гарантируют реальность такого поведения.

1. Принципы пользователя недвижимого имущества– позволяют, с точки зрения пользователя,

определить полезность объекта, его приемлемую цену на рынке и ожидаемые выгоды от владения
объектом недвижимости.

2.Принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего с землей) и его

улучшением:

- остаточной продуктивности земли;

- предельной продуктивности (принцип вклада);

- возрастающего и уменьшающего дохода;

- сбалансированности;

- экономического размера;

- экономического разделения.

В нормальных условиях экономическая деятельность требует наличия четырех факторов

производства, каждый из которых должен быть оплачен из доходов, создаваемых данной
деятельностью. Схематично это можно представить следующим образом:

· труд как фактор производства, который должен компенсироваться заработной платой,

· капитал (деньги или то, что покупается за деньги), который должен компенсироваться
процентами, дивидендами;
 145

· предпринимательская деятельность, которая должна компенсироваться прибылью,

· земля, которая компенсируется рентой.

3.Принципы, связанные с рыночной средой – зависимости; соответствия; спроса и

предложения; конкуренции; изменения – позволяют определить:

- зависимость стоимости объекта недвижимости от его местоположения, соответствие

недвижимого имущества по архитектурному стилю и уровню удобств потребностям рынка;

- предложения и спрос на конкретные объекты недвижимости;

- уровень конкуренции на рынке недвижимости;

- изменение стоимости объектов недвижимости под влиянием физического и морального износа.

4.Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости – это

синтез принципов всех трех групп, которые были рассмотрены выше. Он позволяет оценщику
выявить из возможных вариантов использования объекта недвижимости наилучший и наиболее
доходный вариант и именно его использовать для оценки. Этот принцип предусматривает оценку
участка земли, так, как если бы он был свободный (т.е. при оценке объекта речь идет в первую
очередь о наибольшей доходности земельного участка, затем уже о доходности всего объекта
недвижимости). При этом учитываются только те варианты использования объектов
недвижимости, которые:

- во-первых, соответствуют юридическим нормам;

- во-вторых, реализация которых возможна физически;

- в-третьих, осуществимы финансово;

- в-четвертых, обеспечивают наивысшую стоимость объекта недвижимости

(экономическая эффективность).

«Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования» является концептуальной

моделью для анализа различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости. Эта
модель рассматривает важные факторы физического, юридического, социального и
экономического характера, которые влияют на стоимость недвижимости, т.е. является как бы
связующим звеном между всеми оценочными принципами.

В оценочной деятельности существуют особенности применения данного принципа для

оценки земельных участков. Выбор оптимального использования земельного участка зависит:
· от потенциала местоположения участка – оценка удобств (неудобств), негативных факторов,
сопутствующих данному варианту;
· возможности рынка принять данный вариант использования – оценка того, насколько
данный вариант использования участка вписывается в характер спроса и предложения на данном
рынке – инфраструктура, демографическая ситуация в исследуемом районе, возможные
конкуренты;
· правовой обоснованности застройки – экспертиза с точки зрения законодательства,
градостроительных нормативов, перспективных планов застройки, ограничений местной
администрации и требований местного населения;
· технологической обоснованности застройки – оценка возможности осуществления
планируемого варианта строительства в заданные сроки, при соответствующем графике
 146

финансирования и проекте организации строительно-монтажных работ;

· финансовой обоснованности застройки – подразумевает оценку эффективности
инвестиционного проекта;
· физических, грунтовых и ландшафтных характеристик.

Глава 9. РИСКИ ПРИ ОПЕРАЦИЯХ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ И ФАКТОРЫ, ВЛИЯЮЩИЕ

НА ЕЁ СТОИМОСТЬ

9.1. ГРУППА ФАКТОРОВ ВЛИЯЮЩИХ НА СТОИМОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ

Мировая практика выделяет следующие группы факторов, существенно влияющих на

стоимость недвижимости, представленные в табл. 9.1.

Таблица 9.1

Факторы, влияющие на стоимость недвижимости.

Группа Характеристика факторов Факторы

Физические Характеристики - климат, ресурсы, топография, грунты, почва;
местоположения - по отношению к деловому центру, местам
приложения труда, жилым территориям,
автотранспорту, побережью, зеленым массивам и т.д.
Характеристики размеры, форма, площадь, подъезды, благоустройство,
земельного участка вид использования по зонированию, сервитуты, общий
вид, привлекательность и т.д.
Характеристики зданий и - количество;
сооружений - тип, год и качество постройки;
- стиль, планировка, конструкции и т.д.
Экономичес Общие - состояние мировой экономики;
кие - экономическая ситуация в стране, регионе, на
местном уровне;
- финансовое состояние предприятий
Факторы спроса - уровень занятости;
- величина заработной платы и доходов;
- платежеспособность;
- наличие источников финансирования;
- ставки процента и аренды;
- издержки при формировании продаж
Факторы предложения - площадь продаваемой земли;
- число объектов, выставленных на продажу;
- затраты на СМР;
- финансирование, налоги
Социальные - базовые потребности в приобретении земли, объектов
 147

недвижимости, предприятий, в варианте

Политические, административные и
юридические
землепользования;
- базовые потребности в общении с окружающими,
отношение к соседним объектам и их владельцам,
чувство собственности;
- тенденции изменения численности населения,
размера семьи, омоложение или старение;
- тенденции изменения уровня образования, уровня
преступности;
- стиль и уровень жизни
- налоговая, финансовая политика;
- предоставление разного рода льгот;
- контроль землепользования, ставок арендной платы;
- зонирование: запретительное, ограничительное или
либеральное;
- строительные нормы и правила: ограничительные или
либеральные;
- услуги муниципальных служб: дороги,
благоустройство транспорт, школы, охрана здоровья и
т.д.;
- правовые нормы и правила

Стоимость объектов недвижимости зависит от целого ряда факторов. Рассмотрим основные

из них.

1. Объективные факторы. Как правило, это экономические факторы, которые определяют

средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно разделить на:

- макроэкономические – факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка (налоги, пошлины,

динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в
объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.);

- микроэкономические – факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок.

2. Факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического

характера:

- массированная реклама;

- инфляционные ожидания;

- симпатии;

- осведомленность и т.д.

в настоящем пособии не рассматриваются.

3. Физические факторы:

- местонахождение – удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного

сообщения (особенно – близость метро) напрямую влияет на стоимость недвижимости;
 148

- архитектурно-конструктивные решения – в зависимости от назначения дальнейшего

использования здания стоимость его будет увеличиваться или уменьшатся;

- состояние объекта недвижимости;

- наличие коммунальных услуг (электроэнергия, водоснабжение, теплосеть и др.);

- экологические и сейсмические факторы (для жилой недвижимости данные санитарно-

экологической экспертизы могут значительно снизить стоимость жилья, а наличие лесопарковой
зоны, водоемов, парков и пр. может увеличить стоимость квартир).

4. Факторы, влияющие на цену и скорость продажи квартир :

- количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно на этот тип квартир

именно в этой части города;

- объективные недостатки объекта (крайние этажи, окна во двор, плохая планировка, износ и т.п.);

- престижность района;

- экологическая обстановка в районе;

- транспортное сообщение и развитость инфраструктуры района;

- социальная однородность дома;

- характер сделки («прямая» или «встречная» продажа);

- юридическая «чистота» объекта.

Проводя оценку объекта недвижимости, кроме влияния названных факторов следует

учитывать:

различные уровни влияния факторов:

· региональный;
· местный (локальный);
· непосредственного окружения;

основные градостроительные принципы:

- функциональное зонирование – разделение поселения на части различного функционального
назначения по принципу ведущей функции;
- город как единое целое – ни одна из функций города, взятая в отдельности, не существует сама
по себе;
- создание системы взаимосвязанных общественных центров – общегородской, жилой,
промышленный, отдыха, местного значения;
- транспортно-планировочная организация города – улично-дорожная сеть, организующая
пешеходные и транспортные связи между различными функциональными зонами, создать
архитектуру поселения;
- поселение как развивающаяся структура – в архитектурно-планировочную структуру должна
быть заложена возможность развития и совершенствования;
- город в системе расселения – поселение является элементом системы национального расселения
– рационально построенной пространственной организации группы поселений разной величины и
профиля в различной природно-ландшафтной среде;
 149

- комплексность – при развитии поселения должны быть совместно рассмотрены пять задач:
· социальная – обеспечить выполнение социальных функций – жилье, образование, обслуживание,
отдых, труд, управление;
· экологическая - обеспечить жизнепригодность среды, выражаемой физическими, санитарно-
гигиеническими и климатическими параметрами;
· экономическая – направлена на рациональное использование территориальных ресурсов при
размещении и эффективном использовании основных факторов производства;
· эстетическая – обеспечение полноценных эстетических качеств окружающей среды;
· техническая – обеспечивает решение задач, связанных с рельефом территории, качества и
несущей способности грунтов, прочих инженерно-геологических условий;

циклы развития среды местоположения недвижимости:

· рост;
· стабильность (зрелость);
· упадок (ухудшение);
· зарождение (обновление).

9.2. КЛАССИФИКАЦИЯ РИСКОВ В СФЕРЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Риск – это возможные отклонения реальных результатов той или иной операции или
проекта в отрицательную сторону по сравнению с планируемыми вначале.

В операциях с недвижимостью риск может проявляться в более низкой, чем планировалось

ранее, цене при продаже недвижимости; в более высоком, чем предполагалось, уровне
операционных расходов при управлении недвижимости; в снижении фактической рентабельности
инвестиционного проекта по сравнению с проектной и даже в утрате собственности — как в связи
с разрушением самого «тела» недвижимости, так и по причине потери прав на недвижимость.
Масштабы таких рисков могут быть весьма различны: от потери дохода или его части до полной
утраты инвестируемых средств или собственности.

Что же является причиной рисков? Представление об этом может дать общая

классификация рисков, в соответствии с которой можно выделить:

рыночные риски (бизнес-риски, коммерческие, систематические риски), связанные со

спецификой сферы предпринимательской деятельности и влиянием на нее макроэкономических и
региональных факторов;

производственные (хозяйственные, несистематические) риски, относящиеся к уровню

фирмы и определяемые качеством ее деятельности;

финансовые риски, как обусловленные общим состоянием финансовой системы в стране,

так и возникающие в связи с принятием компанией (фирмой) тех или иных решений относительно
финансирования ее деятельности.

Целесообразно рассмотреть общую классификацию рисков применительно к сфере

недвижимости, начав с рыночных рисков.

Как известно, любой объект недвижимости имеет юридическую, физическую и

экономическую определенность. При этом любая операция с недвижимостью происходит в рамках
 150

определенных территориальных образований с присущими им административными правилами и

процедурами. Соответственно можно выделить следующие источники рыночных рисков:

юридические (возможность утраты права собственности, образования убытков в связи с

ошибками при заключении договоров и контрактов, появления претензий третьих лиц, наличие не
выявленных обременении объекта и пр.);

экономические (макроэкономические изменения и изменения в состоянии региональной

экономики, изменения в состоянии и тенденциях спроса и предложения на рынке, появление
конкурирующих фирм или новых изделий и т.д.). Остановимся на этом подробнее. Специфика
экономико-правового оборота недвижимости, многоступенчатость сделок с недвижимостью
требуют особого внимания к юридической стороне Переделок. Тщательность юридического
исследования, сотрудничество со страховыми компаниями позволят снизить вероятность этих
рисков, предотвратить значительную часть из них;

архитектурно-строительные (неправильный выбор места реализации проекта, его

несоответствие окружающей застройке, ошибки в конструктивных решениях, неверный выбор
материалов, неточное определение планировки квартир или иного объекта), как правило, связаны
с недостаточно детальной проработкой проектов сооружения и развития объектов недвижимости,
слабостью их технической экспертизы. В эту категорию рисков входят и технологические риски,
которые в значительной мере обусловлены спецификой места реализации проектов,
строительства. При принятии решений о развитии недвижимости особенно важен учет
технологических рисков, но нередко с ними сталкиваются и при совершении операций на
вторичном рынке;

административные риски, которые в местных условиях имеют особое значение. Нередки

случаи, когда в ходе реализации проектов существенно меняются условия, выполнения которых
требуют органы местного управления или федеральные власти (налоговый режим, требования по
выполнению обязательств по развитию городской инфраструктуры, условия подключения к
инженерным сетям и т.д.). Очень важно, поэтому на стадии получения разрешений на
строительство, реконструкцию, перепланировку и т.д. добиваться точного определения
обязательств, которые должны быть выполнены организатором инвестиционного проекта, и их
документального закрепления;

экономические риски, возникающие при совершении сделок с недвижимостью, связаны,

прежде всего, с изменением рыночной ситуации. Это изменение может найти проявление в целом
ряде факторов – в изменении спроса под влиянием снижения деловой активности или доходов
населения, в росте цен на материалы и оборудование, в появлении альтернативных предложений
на рынке (например, рост предложения аренды помещений как альтернатива приобретения в
собственность), в увеличении предложения конкурирующими фирмами и т.д. Возможность
предотвращения или снижения степени вероятности потерь компании (фирмы) в связи с
существованием экономических рисков во многом зависит от глубины проработки принимаемых
экономических решений, постоянного изучения ситуации на рынке, наличия системы
альтернативных поставок и пр.

Внешние экономические риски — постоянный спутник любого бизнеса, в том числе и

бизнеса на рынке недвижимости, но степень их вероятности существенно зависит от качества
деятельности компании (фирмы), которая и сама может быть источником рисков. В частности,
риски могут возникнуть по следующим причинам:

недостаточно представительный анализ ситуации на рынке по аналогичным сделкам и

проектам;
 151

неверное истолкование имеющихся данных;

необъективное отношение к данным;

необоснованное перенесение прошлого опыта на будущие периоды без учета

изменяющейся среды и т.д.

Нужно отметить, что пренебрежение экономическим анализом – достаточно

распространенное явление в современном бизнесе на рынке недвижимости. Так, несмотря на
наличие многочисленных методик и программ анализа эффективности инвестиционных проектов,
они оказываются малодейственными из-за недостаточного внимания к изучению ситуации на
рынке. Дело ограничивается зачастую необъективными или неполноценными данными,
собственным опытом и опытом ближайшего окружения. Нередко анализ ограничивается
изучением рыночной конъюнктуры без исследования факторов, влияющих на ее изменение.

Например, тенденции спроса и предложения на рынке недвижимости определяются в

значительной мере демографической ситуацией, миграцией населения, общим
предпринимательским климатом, уровнем ставок налогообложения, длительностью процедур
сделок и пр. Влияние этих факторов не сиюминутно, но не принимать их в расчет нельзя. А это
случается довольно часто.

Недостатки экономического анализа могут усиливаться за счет непродуманных

организационно-экономических решений (например, неправильный выбор организационной
структуры управления фирмой или проектом), что повышает вероятность потерь.

В конечном счете все виды рисков так или иначе имеют финансовое измерение, либо
увеличивая затраты по проекту или сделке, либо снижая доход, либо приводя к превышению
запланированных сроков инвестирования, либо в предельном случае – к утрате не только дохода,
но и капитала.

9.3. ГРУППЫ РИСКОВ ПРИ ОПЕРАЦИЯХ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Как показывает анализ, финансовые риски могут быть разделены на несколько групп:

1. Риски, вытекающие из общего состояния и изменений в финансовой системе (изменения

процентных ставок по кредитам, введение ограничений на колебание валютного курса, изменения
в темпах инфляции по сравнению с прогнозируемыми, изменение доходности альтернативных
вариантов инвестирования, например, доходности по государственным корпоративным ценным
бумагам).

2. Риски, обусловленные тем или иным вариантом, избранным компанией (фирмой) для
финансирования ее деятельности, степенью проработки ею финансовых решений. Например,
выбор кредита как источника финансирования проекта является более рискованным вариантом по
сравнению с выпуском обычных акций, так как: предполагает выплату основного долга и
процентов по определенному графику, чего нет при выпуске акций. В то же время выпуск акций
без уверенности в возможности их размещения может оказаться более дорогим инструментом
финансирования, чем кредитные ресурсы.

3. Риски, возникающие в связи с ошибками при финансовых расчетах. Например, ошибки

при составлении плана поступлений и расходов финансовых ресурсов могут привести к
 152

неплатежеспособности компании (фирмы) на каком-либо этапе проект или сделки, что потребует
привлечения более дорогих ресурсов если вообще это будет возможным.

Присутствуя практически при всех операциях с недвижимостью, указанные риски в то же

время играют различную роль зависимости от сегмента рынка или сферы деятельности.

Так, для первичного рынка большое значение имеют экономические, производственные и

технологические риски; для вторичного рынка существенно важнее и характернее юридические
риски. Это отчасти связано с уровнем юридической проработки проблем субъектами сделок. На
первичном и вторичном рынках в основном оперируют юридические лица, обладающие
необходимыми квалифицированными специалистами. На вторичном рынке основные субъекты-
физические лица, и юридические просчеты возможны в большей степени, что главным образом
обусловлено тем, что на первичном рынке объект только создается, и с ним не могло быть
прошлых сделок, в то время как количество сделок с объектом на вторичном рынке может быть
весьма значительным. В современных условиях, при существующей практике привлечения
дольщиков риски, связанные с качеством прав на «долю» в объекте, тоже весьма существенны.

Можно также говорить о различиях в рисках применительно к разным сферам деятельности

на рынке недвижимости.

В реальной экономической практике все группы рисков взаимосвязаны и часто

переплетаются друг с другом. Так, при существенном ограничении платежеспособного спроса
отсутствие исследований состояния и тенденций спроса и предложения на рынке,
пренебрежительное отношение к вопросам финансового планирования могут привести к гораздо
более серьезным последствиям, чем в ситуации его стабильности или тем более роста.

Как преодолеваются риски? Исключить их полностью, очевидно, невозможно, некоторые

из них необходимо просто принять. Но вполне возможно существенно снизить степень риска, и
здесь может помочь следующая общая/схема управления рисками:

выявление рисков, возможных при проведении той или иной сделки или операции с
недвижимостью;

качественный и количественный анализ рисков (определение причин рисков и факторов

увеличения вероятности их наступления, зон риска, т.е. этапов сделки, на которых риск возникает;
определение возможных размеров потерь, вызываемых тем или иным риском);

определение возможностей снижения риска и затрат, необходимых для его

предотвращения;

разработка и осуществление мероприятий, позволяющих предотвратить риски, снизить

вероятность их наступления или возможный объем потерь;

контроль над проведением необходимых мероприятий; внесение содержательных

изменений в механизм их реализации.
 153

Глава 10. ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ И МЕТОДЫ В ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

10.1. ЭТАПЫ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

Оценка недвижимости — это определение стоимости недвижимости в соответствии с

поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика.

Методы оценки недвижимости – конкретные способы применения принципов оценки –

зависят от принимаемого подхода.

Оценка недвижимости бывает массовая и индивидуальная.

Массовая оценка недвижимости — это оценка большого числа объектов недвижимости

на конкретную дату с использованием стандартных методик и статистического анализа. При этом
унифицируется процедура оценки большого числа объектов. При массовой оценке на
заключительном этапе проверяется используемая для расчетов модель и контролируется качество
получаемых результатов. При этом результаты, полученные с помощью модели массовой оценки,
сравниваются с реальными ценами продаж и оцениваются отклонения уровня оценки по каждой
группе аналогичных объектов.

Индивидуальная оценка недвижимости — это оценка конкретного объекта на

определенную дату. Индивидуальная оценка проводится в несколько этапов, объединенных в
понятие «процесс оценки», на заключительном этапе которого осуществляется согласование
результатов, полученных с использованием различных подходов к оценке недвижимости.

Процесс оценки недвижимости состоит из этапов (табл.10.1), выполняемых

последовательно для определения ее стоимости.

Таблица 10.1

Этапы оценки недвижимости

№ Содержание этапа

этапа
1 Определение проблемы
1.1 идентификация объекта – определение наименования, местоположение,
физические характеристики
1.2 выявление предмета оценки - установление имущественных прав,
связанных с объектом
1.3 устанавливается дата проведения оценки - календарная дата, по
состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки
1.4 определение цели оценки объекта – от выбора цели зависит методика
оценки и, соответственно, полученный результат
1.5 определение вида стоимости, который необходимо определить в
соответствии с поставленной целью
1.6 формулируются ограничивающие условия - заявления в отчете,
описывающие препятствия или обстоятельства, которые влияют на
оценку стоимости имущества
2 Предварительный осмотр объекта и заключение договора на оценку
2.1 Предварительный осмотр и знакомство с администрацией
 154

2.2 Определение информации и ее источников, определение комплекса

документов, которые должен представить заказчик
2.3 Выбирается персонал, специализирующийся на оценке данного класса
объектов
2.4 Составляется задание на оценку, содержащее следующие данные: имя
заказчика; имя оценщика; предмет оценки; дату оценки; цель и
функцию оценки; применяемый стандарт стоимости; календарный
план оценки; особые условия
2.5 Составляется календарный план работ по оценке
2.6 подготовка и подписание договора на оценку
3 Сбор и анализ данных
3.1 Сбор и обработка следующей информации и документации:
правоустанавливающих документов, сведений об обременении
объекта оценки правами иных лиц; данных бухгалтерского учета и
отчетности, относящихся к объекту оценки; информации о
технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки;
информации, необходимой для установления количественных и
качественных характеристик объекта оценки с целью определения его
стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки
3.2 Анализ рынка, к которому относится объект оценки, текущей
конъюнктуры и тенденций, а также выбор аналогов объекта оценки и
его обоснование
4 Оценка земельного участка
4.1 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования как уже
застроенного, так и предположительного вакантного земельного
участка
4.2 Определение стоимости земельного участка
5 Применение трех подходов к оценке стоимости объекта
недвижимости
5.1 Применение сравнительного подхода
5.2 Применение доходного подхода
5.3 Применение затратного подхода
6 Согласование результатов, полученных с помощью различных
подходов
получение итоговой оценки имущества на основании сравнения
результатов применения различных подходов к оценке

Как правило, один из подходов считается базовым, два других

необходимы для корректировки получаемых результатов. При этом
учитывается значимость и применимость каждого подхода в
конкретной ситуации. Итоговая величина стоимости объекта оценки,
указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой
для целей оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты
совершения сделки с объектом оценки прошло не более 6 месяцев
 155

7 Подготовка отчета и заключения об оценке.

подготовка документа, содержащего обоснование мнения оценщика о
стоимости имущества
8 Доклад об оценке

Процесс оценки недвижимости можно разделить на шесть этапов: определение области

вопросов по оценке (суть оценки), предварительный осмотр объекта оценки и заключение
договора на оценку; план оценки; сбор и анализ информации; применение подходов,
соответствующих оценке; согласование и, наконец, отчет о результате оценки стоимости объекта.

Проанализируем возможности каждого этапа процесса оценки недвижимости.

1. Определение задачи и заключение договора на оценку объекта недвижимости.

Заказчик, как правило, ставит перед оценщиком конкретную цель – определить стоимость
объекта недвижимости, которая необходима ему для принятия решения. Интересы заказчика
могут быть разными: приобрести недвижимость в качестве инвестиций, продать объект,
отдать в долг часть своих активов, получить кредит, заложить имущество и т.д. В каждом
случае оценщику необходимо определить особый конкретный вид стоимости (например,
определение рыночной стоимости объекта недвижимости, инвестиционную или залоговую
стоимость и др.) и область ее использования (продажа, получение кредита, страховка и т.д.).
Полезность, замещение и ожидание являются основополагающими принципами, которые
помогают оценщику понять существо стоящих проблем.

2. План оценки. После того, как суть оценки осознана и определена, оценщиком
определяются возможные пути ее решения. С этой целью разрабатывается программа
исследования, которая становится основой второго этапа, называемого «план оценки» и включает
в себя последовательные решения следующих задач:

а) Структурирование оценки объекта недвижимости заключается в том, что оценщик вначале

изучает общие факторы стоимости на региональном уровне, затем переходит к более
специфическим факторам стоимости на местном и сегментном уровне и, наконец, концентрирует
свое внимание на конкретных факторах, влияющих на стоимость оцениваемого земельного
участка и находящихся на нем объектов недвижимости.

б) План оценки предусматривает сбор нужной информации, обработку и выявление конкретного

сегмента рынка недвижимости, к которому принадлежит оцениваемый объект; определение
спроса, возможных конкурентов и возможных покупателей (пользователей); анализ параметров
сопоставимых объектов, личностных характеристик возможных пользователей, рыночных
условий финансирования.

в) Конкретизация подходов к оценке объекта недвижимости. Каждой ситуации соответствуют

свои, адекватные только ей подходы. Для правильного выбора подходов необходимо определить
критерии их адекватности соответствующей ситуации. Понятно, что требования к оценке
государственных органов могут отличаться от требований частных собственников. Например, при
приватизации недвижимого имущества на первый план выдвигается не экономические, а
социальные и политические требования.

3. Сбор и подтверждение информации. Надежность выводов оценщика зависит от

данных, использованных им в работе. Если они не точные, то будет трудно подготовить
 156

обоснованное заключение. Поэтому оценщик должен собрать такую информацию, которая

подтверждает его выводы в отчете или анализе.

4. Подходы к оценке стоимости объектов недвижимости. З а т р а т н ы й п о д х о д

предусматривает оценку стоимости полного воспроизводства или стоимость полного замещения
оцениваемого объекта недвижимости, затем вычитание величину физического, морального и
экономического износа и, наконец, добавляют к полученной таким образом величине рыночную
стоимость земельного участка, как незастроенного.

Важным и сложным элементом затратного подхода является определение износа. Известно, что
износ – это утрата полезности и снижение стоимости объекта недвижимости под действием
различных причин

Затратный подход предусматривает выполнение следующих обязательных операций:

1) определение рыночной стоимости земельного участка, на котором находится объект

недвижимости (путем сравнения его со стоимостью аналогичных участков или использования
методических рекомендаций государственных органов);

2) определение стоимости замещения;

3) расчет всех видов износа оцениваемой недвижимости: физического, функционального и

внешнего и определение стоимости замещения с учетом износа, (вычитается общий износ объекта
недвижимости из затрат на его воспроизводство или замещение);

4) расчет общей стоимости объекта недвижимости путем добавления к чистой стоимости

замещения недвижимости стоимости рыночную стоимость участка земли.

5. Согласование результатов , полученных с помощью различных подходов.

Согласование – это процесс, в котором суждения и логика применяются для выработки итоговой
оценки стоимости объекта недвижимости на основании результатов, полученных с помощью
различных методов оценки..

Этот процесс включает в себя предварительную и заключительную стадии.

В процессе предварительной стадии оценщик:

– проверяет возможность использования принципов оценки стоимости недвижимости при

рыночном, затратном и доходном подходах;

– анализирует с позиции здравого смысла различные суммы стоимости недвижимости,

полученные в результате применения рыночного, затратного и доходного подходов при оценке
стоимости недвижимости;

– ранжирует значимость оценок, полученных разными методами, в зависимости от условий

применения методов и конкретного объекта;

– проверяет реальность первичной информации.

В заключительной стадии оценщик заново возвращается к исходной проблеме, с помощью

статистического анализа вырабатывает вероятные величины стоимости объекта, определяет ее
ожидаемые предельные значения. Затем с учетом своего опыта и знаний представляет заказчику
единственную сумму оценки стоимости недвижимости.
 157

Следует еще раз подчеркнуть, что согласование – это не механическое усреднение результатов,
полученный при помощи рыночного, затратного и доходного подходов, а процесс логических
рассуждений, выводов и решений.

6. Отчет о результате оценки стоимости. В качестве последнего шага оценщик пишет

отчет о своих выводах и заключениях, которые он затем передает заказчику. В зависимости от
условий договора этот отчет может быть простым письмом, составленным по стандартной форме
или представлен подробным письменным докладом и не должен допускать неоднозначного
толкования или вводить в заблуждение.

Составляется отчет по оценке недвижимости с учетом тщательного анализа рыночных данных и,

особенно, в тех случаях, когда имеет место экологическое загрязнение.

Таким образом, системный подход к оценке стоимости различных типов недвижимости

включает в себя три основных подхода (рыночный, затратный и доходный), в каждом из которых
используется унифицированный набор оценочных принципов.

10.2. МЕТОДЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

Известно несколько десятков методов оценки недвижимости, используемых для различных

объектов. Выбор того или иного метода оценки зависит от ряда факторов, таких как характер
объекта, функции и цели оценки. Рекомендуется выбирать наибольшее количество используемых
методов, чтобы при согласовании оценки получить наиболее точную стоимость.

Все методы группируются в три подхода к оценке недвижимости (рис.10.1):

- сравнительный (рыночный);
- доходный;
- затратный.
 158

Рис. 10.1. Методы оценки недвижимости в соответствии с группировкой

1. Затратный подход к оценке объектов недвижимости

Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости:

- оценка рыночной стоимости имущественных прав на незастроенный земельный участок;

- расчет восстановительной стоимости, расположенных на земельном участке улучшений (зданий,

сооружений, объектов благоустройства);

- установление величины накопленного износа;

- расчет восстановительной стоимости улучшений с учетом износа;

- корректировка восстановительной стоимости с учетом износа на дополнительно произведенные

затраты, существенно увеличивающие первоначальную стоимость улучшений (реконструкция,
модернизация, косметический ремонт и т.д.);
 159

- определение предпринимательского дохода;

- суммирование рыночной стоимости имущественных прав на незастроенный земельный участок

с восстановительной стоимостью улучшений с учетом износа и предпринимательского дохода.

При затратном подходе оценка рыночной стоимости земельного участка осуществляется

только в случае наличия на него правоустанавливающих документов, т.е. при условии юридически
оформленного имущественного права на земельный участок (прав собственности аренды,
сервитута и иных вещных и обязательных прав).

Важным этапом при оценке данного объекта является оценка износа здания.

Степень физического износа объекта недвижимости, определяется путем обследования

фактического технического состояния здания в целом или технического состояния отдельных
конструктивных элементов.

Существуют следующие формулы, по которым можно определить процент физического

износа здания в целом и процент износа конструктивных элементов здания.

Процент износа здания в целом определяется как средняя арифметическая взвешенная,

выведенная из процента износа отдельных конструктивных элементов, взвешенных по удельным
весам в общей стоимости восстановления:

, (10.1)

где КИц – процент износа здания в целом, средняя арифметическая взвешанная, в %;

Аiкэ – удельный вес стоимости конструктивного элемента в общей стоимости восстановления

здания, в %;

Икэ – износ конструктивного элемента, установленный на основе обследования его

фактического технического состояния, в %.

, (10.2)

где Тф – фактический срок службы конструктивного элемента, годы;

Тн – нормативный срок службы конструктивного элемента, годы.

Восстановительная стоимость здания (Авосст.) определяется следующим способом:

Авосст. = А2000 х (1 – КИц) (10.3)

= 71070,15 х (1 - 0,264) = 52307,63 тыс.ман.

2. Доходный подход к оценке объектов недвижимости

 160

Применение метода капитализации годовой арендной платы. Доход, который может

получить владелец объекта недвижимости часто является трудно определимым. Расчет дохода
производится на основе полной арендной платы, получаемой владельцем недвижимости.
Стоимость объекта недвижимости определяется путем умножения показателя капитализации на
величину годовой арендной платы. Показатель капитализации равен количеству лет получения
дохода для компенсации стоимости недвижимости. Так, например, при получении дохода 40
процентов в год показатель капитализации будет равен 1:0,4=2,5; для 50 процентов в год
соответственно 1:0,5=2,0. Например, годовая арендная плата за офис составляет 600 000 манатов.
Тогда при ожидаемом собственником офиса доходе только в виде арендной платы в 33 процента
(равной ставке рефинансирования) годовых стоимость недвижимости (Аобъект) составит:

Если владелец недвижимости ожидает получать доход и из других источников (кроме

арендной платы), то они также учитываются при определении стоимости объекта недвижимости, а
затем суммируются для получения окончательной величины стоимости недвижимости.

Возможно также использование доходного метода, исходя из предположения, что

собственник недвижимости получает всегда постоянную величину арендной платы. В данном
смысле не рассматриваются варианты изменения арендной платы под влиянием рыночных
условий, хотя они в реальной практике обязательно происходят. Однако эти изменения арендной
платы для владельца недвижимости являются важным аспектом, поскольку собственник
недвижимости хочет быть застрахованным от инфляции и других непредвиденных обстоятельств.
Технику расчета стоимости недвижимости можно представить следующим образом:

- определяется три типа норм дохода: начальная, текущая и будущая:

- анализируются сравнимые продажи объектов на рынке недвижимости;

- определяется доход с учетом рисков;

- расчет капитализации арендной платы с использованием определенной ставки

капитализации дохода.

Доход дисконтируется с учетом рыночной (усредненной) нормы капитализации для

нахождения текущей стоимости недвижимости.
 161

В качестве примера рассмотрим следующую ситуацию. Фирма занимает офисное здание с

полным набором прав владения. Здание было сдано в аренду на 5 лет с возможностью пересмотра
арендной платы каждый год. Начальная арендная плата составляла 600 тыс. ман. в год. Ставка
рефинансирования в банке составляет 55 процентов. Это означает, что владелец вправе ожидать
доход, с учетом рисков, не ниже 55 процентов в год. В этом случае стоимость приобретения
объекта недвижимости (Аобъект) определяется отношением чистой арендной платы (Аар. пл.) к
ожидаемому проценту дохода (ЧД), т.е.

Это простейший пример. Здесь величина арендной платы отражает текущий ее уровень.
Кроме того, делается допущение, что данная величина сохранится в будущем и, арендатор будет
стабильно платить арендную плату, а расходы по управлению не изменятся. Регулярный
пересмотр арендной платы через каждый год позволяет поддерживать ее на нужном уровне.
Уровень дохода, подтвержденный путем анализа рыночных данных (по последним продажам),
может отражать уровень ожиданий собственника недвижимости.

Для исключения возможных ошибок оценщик должен выполнить следующие три операции.

Первая операция: определить валовую стоимость объекта недвижимости (В). С этой

целью вначале определяется стоимость годовой арендной платы (Агодовая) на основе анализа
продажных цен аналогичных объектов и рыночных условий; затем учитываются расходы (Р),
стоимость управления (У), сумма арендной платы за землю (Аземли), инвестиционная норма дохода
в процентах (П). Тогда:

В = (Агодовая – Р – У – Аземли) х 1/П (10.7)

Вторая операция: определить все затраты на застройку. Затраты на развитие

недвижимости включают в себя:

- стоимость услуг проектировщиков, архитекторов, консультантов по строительству и инженеров

(может составлять 10 – 15 % стоимости строительства в зависимости от сложности здания);

- затраты на получение разрешения на строительство и различные согласования;

- очистку и подготовку участка (стоимость затрат учитывается по фактическим данным на

момент проведения работ);

- стоимость строительства (контракт на строительство);

- с учетом инфляции. Эта статья расходов фиксируется по фактическим данным на каждом

отчетном периоде с учетом инфляции;

- затраты на создание ландшафта (затраты определяются так же, как и два предыдущих
фактора);

- в другие затраты принято включить дополнительные расходы в размере 5 процентов на случай

непредвиденных расходов (например, дополнительные расходы, обнаружившиеся только в ходе
работ; расходы на рекламу, маркетинг и некоторые другие);

- плата за услуги и стоимость продажи включаются в суммарную стоимость затрат;

 162

- доход и риски застройщика. Обычно застройщик (владелец) включает в суммарную стоимость

свои доходы и премию за риск. Данная сумма может составлять определенный процент от
капитальной стоимости законченного проекта развития или общей стоимости здания. Уровень
доходности и риски будут оцениваться на основании комбинации условий конкуренции на рынке
земельных участков, сложности инвестиционного проекта и надежности получаемого в будущем
дохода, а также уровня престижности проекта и уверенности в его доходности.

Третья операция: вычисления стоимости участка земли и доходности. Валовая стоимость

приобретения земли может быть найдена путем вычитания общей стоимости (суммарных затрат
на развитие) из полной стоимости проекта. Оставшаяся величина включает в себя стоимость
приобретения земли и стоимость отвлеченных денежных средств на покупку земельного участка с
момента его приобретения до того момента, когда вновь построенная собственность начнет
приносить доход по окончанию строительства.

Чистая стоимость после вычитания этих затрат не является в буквальном смысле слова
индикатором максимальной цены, за которую возможно получить участок земли, однако она
определяет требуемый уровень доходности проекта, который должен быть достигнут на основе
проведенного анализа.

3. Рыночный подход к оценке объектов недвижимости

Для иллюстрирования применения рыночного подхода к оценке недвижимости оценим

жилую двухкомнатную квартиру методом анализа рыночных продаж.

Допустим здание, в котором находится квартира, расположено в городе Баку. Год

постройки данного объекта 1982. Текущее использование объекта: жилой дом. Магазинов в
нижних этажах здания не предусмотрено. Дом четырнадцатиэтажный (6 парадных), имеющий две
девятиэтажных секции по бокам (4 парадных).

В качестве объектов для анализа выбрано 5 проданных объектов (объектов сравнения, т.е.
аналогов, подобных оцениваемому объекту недвижимости, которые используются для расчета его
стоимости). Техническое состояние и район анализируемых объектов соответствует объекту
оценки.

Первый объект продан агентством недвижимости «А-1». Дом расположен вблизи от

проспекта, на котором всегда очень оживленное транспортное движение. Это создает огромные
неудобства для жителей квартиры (даже в ночное время суток). Универсам находится в 10
минутах ходьбы от объекта. До станции метро - 4 остановки на городском транспорте. Полгода
назад был произведен косметический ремонт квартиры.

Второй объект, также как и оцениваемый расположен в доме вблизи от проспекта,

основное его отличие от объекта оценки это больший размер кухни. Квартира продана агентством
«А-2».

Третий объект - это квартира, проданная агентством «А-3». Все окна в квартире выходят
на лесопарк, который расположен через дорогу от объекта. В 15 минутах ходьбы находятся парк и
дом культуры. До станции метро - 4 остановки на автобусе. В квартире установлена
сигнализация, лоджия застеклена.

Четвертый объект продан агентством недвижимости «А-4». Окна большой комнаты

данной квартиры выходит на пересечение проспекта. Со всех других сторон дом окружен другими
жилыми зданиями, что производит впечатление его «закрытости». В квартире не предусмотрено
 163

кладовок, лоджия застеклена. Помещение требует полного косметического ремонта. До станции

метро - 3 остановки на автобусе или трамвае.

Пятый объект продан агентством «А-5». С лоджии открывается вид на озеро. Остальные
окна выходят во двор дома, откуда осуществляется также парадный вход в здание. В квартире
предусмотрена большая кладовка. До станции метро - 5 минут пешком.

Все анализируемые объекты недвижимости расположены в домах одного типа,

двухкомнатные, имеют лоджии, раздельный санузел, телефон.

Расчет стоимости данного объекта недвижимости представлен в табл. 10.2.

Таким образом, метод анализа рыночных продаж служит для оценки рыночной стоимости
объекта недвижимости, исходя из сведений о совершенных на рынках продажах, при этом
рассматриваются объекты сравнения – сделки, которые были совершены, или, по крайней мере,
предложены к продаже.

Таблица 10.2

Расчет стоимости объекта методом анализа рыночных продаж

Характеристики объекта Объект Объекты

сопоставления
оценки ОС1 ОС2 ОС3 ОС4 ОС5
1 2 3 4 5 6 7

Местоположение отл. хор. отл. отл. удовл. отл.

Этажность дома 14 9 14 9 9 10
Этажность квартиры 11 9 3 9 7 7
Состояние объекта хор. отл. хор. отл. удовл. хор.
Площадь общая, м2 52,8 55 52 47 44 58,2
Площадь жилая, м2 29,4 38 30 30 28,5 31,1
Площадь кухня, м2 7,7 7 9 7,5 7 10,1
Метро близость 7 п. 4 тр. 7 п. 4 тр. 3 тр. 5 п.
Лоджия + + + заст. заст. +
Цена квартиры, $ 32000 29510 30600 26000 27936

Корректировка

Местоположение +5% – – +12% –

Этажность дома +3% +3% +3% +3%
Этажность квартиры +7% +2% +7% – –
Состояние объекта -5% – -5% +3% -
Площадь общая -2% – +2% +3% -4%
Площадь жилая – -3% – – –
Площадь кухня – -2% - - -4%
Метро близость +4% – +4% +3% -2%
Лоджия – – -3% -3% –
Цена, $ 30990,64 35840 28625 33048 31460 25980,5
 164

10.3. ОЦЕНКА ЗДАНИЙ И ПОМЕЩЕНИЙ

На стоимость зданий и помещений (жилых, офисных и др.) влияют многие факторы, среди
которых важное значение имеют: местоположение объекта, его техническое состояние, наличие и
состояние коммуникаций и инфраструктуры, степень износа, экологические условия и др.
При оценке квартир учитываются не только внутренние их качества (площадь, количество
комнат и их размер, наличие и площадь подсобных помещений, кухня и т.д.), но и внешние
факторы: состояние подъезда, количество квартир, выходящих на лестничную площадку,
ориентация дома (попадает ли в окна солнечный свет) и др. Если окна выходят на две
противоположные стороны, то это плюс, а если в темный двор – "колодец"– минус.
Предпочтительней, если в квартире имеется черный ход, а в доме –дополнительная
лестница, особенно если там есть лифт или пространство для его установки.
Существенным недостатком является отсутствие в подъезде отопления. Все большее
значение в будущем станут иметь наличие подземных гаражей или паркингов около дома;
освещенность улицы, ее безопасность (так, близость посольства, а следовательно, и поста
милиции – гарантия вашей защищенности от различного рода неприятностей).
В оценке жилья наряду с материальными немаловажны и эстетические факторы, например,
вид из окна, за что многие покупатели готовы заплатить дополнительно 10-15%.
Уже на стадии ознакомления с квартирой необходимо выявить следующие
принципиальные моменты:
 тип перекрытий (деревянные или по металлическим балкам);
 состояние стояков (от этого будет зависеть масштаб затрат,
связанных с преобразованием жилья);
 несущие стены (при учете возможностей перепланировки квартиры);
 уникальные качества жилья (во многих коммуналках сохранились великолепные образцы
лепнины, камины, паркеты, элементы отделки).
Также важно выяснить, делался ли в доме капитальный ремонт, а если да, то как давно;
менялась ли система отопления; в каком состоянии находится проводка и как она проходит,
какова ориентация окон, нет ли грибка на стенах, есть ли в квартире подпол, требуется ли замена
дверей и оконных рам, есть ли на окнах сливы. Перечисленные факторы определяют истинное
качество квартиры и ее стоимость.
Профессиональные риэлтеры знают, что элементарный косметический ремонт повышает
стоимость 1 кв. м общей площади в среднем на 200-300 у.е., в то время как серьезная
реконструкция, включающая замену коммуникаций, практически незаметна.
В отношении действительно престижного дома идея дорогостоящего капитального ремонта
с целью получения прибыли при продаже себя оправдывает. Так, цена на квартиры в доме, где
сделан основательный ремонт с применением оригинальных дизайнерских решений, может
возрасти в 2 раза; тогда как затраты на подобный ремонт в менее престижном доме могут и не
окупиться.
Для оценки первоначальной восстановительной, остаточной, инвентаризационной,
рыночной и других видов стоимости зданий и помещений, как и для других объектов
недвижимости, применяют три известных метода: затратный, доходный и рыночный
(сравнительных продаж).

Затратный метод основан на предположении, что затраты на строительство объекта с

учетом износа служат приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта,
Затратный подход к оценке объекта недвижимости реализуется в несколько этапов:
На первом этапе определяется стоимость земельного участка, на котором находятся здания
и сооружения.
 165

На втором – рассчитывается восстановительная стоимость, или стоимость замещения

здания и сооружения.
На третьем – рассчитываются все виды износа – физический, функциональный и внешний.
На четвертом – из затрат на воспроизводство, или стоимости замещения здания и
сооружения вычитается величина общего износа (результат второго этапа минус результат
третьего этапа).
На пятом этапе определяется стоимость объекта недвижимости суммированием стоимости
земли и стоимости здания и сооружения, полученной на четвертом этапе.
Существует четыре основных метода определения восстановительной стоимости (или
стоимости воспроизводства) и стоимости замещения объекта:
 метод сравнительной единицы измерения, или метод удельной
стоимости;
 поэлементный;
 сметный;
 индексный.

Метод сравнительной единицы измерения (или метод удельной стоимости) заключается

в умножении скорректированной стоимости выбранной для расчета единицы измерения объекта
на количество единиц оцениваемого объекта. При этом единицами измерения могут быть
квадратный, кубический, погонный метр и пр.
Это наиболее простой метод расчета. Однако достаточно сложно отыскать значение
стоимости выбранной единицы измерения аналогичного объекта (или) удельной стоимости
аналогичного объекта.

Поэлементный метод расчета стоимости зданий и сооружений заключается в определении

удельной стоимости единицы измерения объекта, а также всего объекта исходя из поэлементных
затрат (затрат на фундамент, стены, кровлю и пр.).

Сметный метод расчета стоимости объекта недвижимости заключается в составлении

объектных и сводных смет строительства оцениваемого объекта, как если бы он строился вновь.
Это наиболее сложный метод расчета восстановительной стоимости объекта.

Индексный метод оценки заключается в определении восстановительной стоимости

оцениваемого объекта умножением его балансовой стоимости на соответствующий индекс.
Индексы по группам основных фондов утверждаются государством. Для оценки зданий и
сооружений используются все доступные методы
(доступные с точки зрения наличия информации, необходимой для оценки). Важным этапом
оценки зданий и сооружений является расчет всех видов износа: физического, функционального и
внешнего.
 166

Глава 11. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ (РЫНОЧНЫЙ) ПОДХОД К ОЦЕНКЕ

НЕДВИЖИМОСТИ

11.1. ЭТАПЫ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости,

основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется
информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:

1. Объект не должен быть уникальным.
2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости,
должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на принципах:

- замещения;
- сбалансированности;
- спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода:

1 этап

Изучение рынка – проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к
которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее
сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.

2 этап

Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных

аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.

3 этап

Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.

4 этап

Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-

аналогов.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на

типичных для данного сегмента условиях:

- сроке экспозиции. Срок экспозиции – время, которое объект находится на рынке;

- независимости субъектов сделки. Под независимостью подразумевается то, что сделки

заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель:
· находятся в родственных отношениях;
 167

· являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;

· имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;
· сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;
· занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д.;
- инвестиционной мотивации, которая определяется:
· аналогичными мотивами инвесторов;
· аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;
· степенью износа здания.

Основные критерии выбора объектов-аналогов:

1. Права собственности на недвижимость.
Корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и
договорной арендной платы, так как полное право собственности определяется при рыночной
арендной плате и доступном текущем финансированием.
2. Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки
необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка.
3. Условия продажи и время продажи.
4. Местоположение.
5. Физические характеристики.

11.2. РАСЧЁТНЫЕ ОПЕРАЦИИ ПРИ ИСПОЛЬЗОВАНИИ РЫНОЧНОГО ПОДХОДА

Рыночный подход основан на анализе рыночных продаж и используется для оценки

большинства объектов недвижимости в рыночной экономике. Он базируется на легко доступной
для оценщика рыночной информации и позволяет получить простое, логически обоснованное
суждение о цене объекта недвижимости.

Основной смысл осуществляемых в рамках рыночного подхода операций состоит в том,

что покупатель объекта недвижимости не заплатит за него цену больше той, по которой может
быть приобретен аналогичный по всем показателям объект недвижимости.

При использовании рыночного подхода сначала подбирают объект недвижимости

аналогичный оцениваемому, известной рыночной ценой. После сравнения их технико-
экономических параметров фиксируются различия и вносятся соответствующие поправки в
стоимостном виде, определяется базовая стоимость. Поскольку не существует двух абсолютно
одинаковых объектов недвижимости по всем рассматриваемым параметрам, возникает
необходимость корректировки цен продажи объектов сопоставления.

Таким образом, стоимость объекта недвижимости, определенная этим методом равна

средневзвешенной цене аналогичного объекта:

где - продажная цена аналогичного объекта (совокупности однородных аналогов); -

сумма поправочных корректировок.
 168

Общий алгоритм применения сравнительного метода при оценке объектов недвижимости

схематично приведен ниже (рис.11.1).

Сбор Изучение сделок Временные

сравнительных корректировки
данных

Корректировка различий по Вынесение решения о

сопоставимым объектам стоимости
недвижимости

Рис 11.1. Общий алгоритм применения сравнительного метода.

Рассмотрим последовательно основные операции расчета:

 Сбор сравнительных данных

Первая операция: сбор сравнительных данных. Оценщик собирает максимально возможное

количество информации о продаже аналогичных объектов недвижимости. Источниками
информации могут служить: собственное досье оценщика; Internet, BBS, электронная база данных;
риэлтерские фирмы; досье брокеров по недвижимости; нотариусы; архивы кредитных учреждений
(ипотечные банки); страховые компании; строительно-инвестиционные компании:
территориальные управления по несостоятельности и банкротству. Собирая информацию,
оценщик должен быть уверен в ее полноте и объективности. Обязательно должна присутствовать
информация о стоимости 1м2 площади объекта, даты сделки, местонахождение объекта, условия
сделки другие показатели, которые оценщик сочтет необходимыми.

 Изучение сделок. Оценщик должен быть уверен, что сделка состоялась между двумя
независимыми сторонами и на уплаченную цену не повлияли никакие факторы, в том числе и
близкие отношения между сторонами. Проверить достоверность информации о сделке и условиях
продажи у одного из основных участников сделки (покупателя или продавца) или (риэлтерской
компании) путем выявления условий продажи. При этом учитывать сделку можно, если ни одна из
сторон не находилась в затруднительном положении, обе стороны владеют типичной рыночной
информацией, поступали экономически рационально, финансирование соответствовало
нормальным рыночным условиях (ненормальными с точки зрения условий, считаются сделки
между: детьми; родителями; мужем и женой; фирмой и дочерней компанией). Кроме того
оценщик должен изучить условия, на которых были достигнуты договоренности о цене продажи
объекта или арендной платы, сравнить эти данные с рыночной информацией.

 Временные корректировки. Очень часто оценщик располагает информацией о сделках,

которые произошли несколько лет назад. В условиях экономики с высоким уровнем инфляции
нужно знать точную дату сделки, чтобы внести поправки при анализе данных.

 Корректировка различий по сопоставимым объектам недвижимости. Как уже было сказано,

в реальной практике трудно найти абсолютно похожие объекты недвижимости по размеру,
местоположению, возрасту, конструкции, планировке и др. параметрам. В этой ситуации оценщик
должен руководствоваться принципом, что любая информация лучше, чем ее отсутствие. Исходя
 169

из собственного опыта, оценщик определяет различия между сравниваемыми объектами

недвижимости, выражает их в той или иной форме.

 Вынесение решения о стоимости объекта недвижимости.

На основе результатов, полученных на предыдущем этапе вычисляется стоимость объекта

недвижимости путем нахождения среднего арифметического итогов, полученных по каждому из
сопоставимых объектов с помощью корректировок.

11.3. ВИДЫ СТОИМОСТНЫХ ПОПРАВОК В ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима

корректировка сопоставимых продаж. Как правило корректировки вносятся по следующим
элементам.

 Имущественные права. Корректировка учитывает разницу в наборе прав, передаваемых

при сделке. Можно утверждать, что при прочих равных условиях цена продажи объекта
недвижимости будет предельно высокой при абсолютном праве собственности на него.
Наличие ограничений на право собственности объективно снижает стоимость объекта
недвижимости, а следовательно, и цену продажи. Разницу между ценами продаж объектов
недвижимости, идентичных по всем элементам сравнения, но различающихся по правам
собственности, можно интерпретировать как рыночную стоимость дополнительных прав
собственности. Таким образом, если оцениваемый объект имеет полное право
собственности, а объект сопоставления - ограниченное, необходимо увеличивать цену
продажи объекта сопоставления на величину, соответствующую рыночной стоимости
дополнительных прав собственности.

 Финансовые условия. Корректировка учитывает разницу в условиях финансирования сделки

(оплата наличными, оформление закладной, использование ипотечного кредита и т.д.).

Корректировки по сделкам купли-продажи объектов недвижимости проводятся с учетом

приведенной типологии сделок. Так, при использовании кредитов требуется проведение
корректировки на величину платы за использование (в абсолютных значениях или с применением
инструментов дисконтированных денежных потоков).

Условия продажи. Корректировка учитывает взаимосвязь продавца и покупателя и возможные

скидки в цене продажи. В зависимости от вида оцениваемого объекта возможно использование
различных единиц сравнения.

Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих

расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное
определение поправочных коэффициентов (см. рис. 11.2).
 170

Рис. 11.2. Виды корректировок

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его
единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-
аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к
цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.

Стоимостные поправки:

а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-

аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-
аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект
лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;

б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на

определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.

Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных

процентных поправок.
 171

Поправка в форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости,

где имеется большое число продаж. Совокупная корректировка производится в рамках
выделенной группы сопоставимых объектов.

Последовательность внесения поправок:

1. Поправка на условия финансирования.
2. Поправка на особые условия продаж.
3. Поправка на время продажи.
4. Поправка на местоположение.
5. Поправка на физические характеристики.

Преимущества сравнительного подхода:

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.
2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.
3. Статически обоснован.
4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.
5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

1. Различия продаж.
2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.
3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
4. Зависимость от активности рынка.
5. Зависимость от стабильности рынка.
6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

Метод парных продаж

Один из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике — анализ

парных продаж. Он заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж.
При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти
идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить,
чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.

Например

Известна следующая информация по рыночным продажам:

Факторы Объекты
1 2 3 4
Площадь, м2 150 150 200 200
Сад есть есть есть Нет
Гараж есть нет есть Нет
Цена продажи, $ 32000 30000 45000 40000

Определить:

1. Корректировку на разницу в площади.

2. Корректировку на наличие сада.

3. Корректировку на наличие гаража.

 172

Решение

Объекты
Факторы
Оцениваемый 1 2 3 4
2
Площадь, м 150 150 150 200 200
Корректировка -13000 -13000 1и3
Сад нет есть есть есть нет
Корректировка -3000 -3000 -3000 3и4
Гараж есть есть нет есть нет
Корректировка +2000 +2000 1и2
Цена продажи, $ 29000 32000 30000 45000 40000
Суммарная корректировка -3000 -1000 -16000 -11000
Скорректированная цена 29000 29000 29000 29000

Экспертные методы внесения поправок используются, если нельзя внести денежные поправки.

Пусть стоимость оцениваемого объекта = Х;

Стоимость проданного объекта = 1,0 (100%).

Тогда:

если объект лучше аналога на 15%, то цена аналога должна увеличиться на 15%

Х = (1,0 + 0,15) * 1 = 1,15.

если объект хуже аналога на 15%, то цена аналога должна уменьшиться на 15%

Х = (1,0 – 0,15) * 1 = 0,85.

если аналог лучше оцениваемого объекта на 15%, то цена аналога должна уменьшиться

1,0 = (1,0 + 0,15) * Х; .

если аналог хуже оцениваемого объекта на 15%, то цена аналога должна увеличиться

1,0 = (1,0 – 0,15) * Х; .

Метод валового рентного мультипликатора

Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) – это отношение продажной цены или к

потенциальному валовому доходу или к действительному доходу.

Для применения данного метода необходимо:

1) оценить рыночный валовой доход, генерируемый объектом;

 173

2) определить отношение валового дохода от оцениваемого объекта к цене продаж по

сопоставимым продажам аналогов;

3) умножить валовой доход от оцениваемого объекта на усредненное значение ВРМ по аналогам.

Вероятная цена продажи рассчитывается по формуле

где

Цоб - вероятная цена продажи оцениваемого объекта;

ПВДо - валовой доход от оцениваемого объекта;
ВРМа - усредненный валовой рентный мультипликатор;
Цia - цена продажи i-го сопоставимого аналога;
ПВДia - потенциальный валовой доход i-го сопоставимого аналога;
m - количество отобранных аналогов.

Пример

Расчет ВРМ

Аналог Цена продажи, у.е. ПВД, у.е. ВРМ

Объект оценки 150000*5,08 =762169 150000 5+5,43+4,81 = 5,08
А 800000 160000 800000/160000 = 5,00
В 950000 175000 950000/175000 = 5,43
С 650000 135000 650000/135000 = 4,81

Роль ВРМ может выполнять общий коэффициент капитализации (ОКК).

ОКК – это отношение чистого операционного дохода к продажной цене.

В этом случае

где

Ккап -общий коэффициент капитализации;

ЧОДо - чистый операционный доход от оцениваемого объекта;
Цia - цена продажи i-го сопоставимого аналога;
ЧОДia - чистый операционный доход i-го сопоставимого аналога;
m - количество отобранных аналогов.
 174

Пример

Расчет ОКК

Аналог Цена продажи, у.е.ЧОД, у.е. ОКК

Объект оценки 375000 50000 0,13
А 35000 5000несопоставим
В 500000 40000 0,08
С 35000035000(за истекший год)несопоставим
D 450000 48000 0,11

В табл. 11.1 приведен пример использования метода парных продаж при оценке квартиры.

Таблица 11.1

Расчет стоимости квартиры методом парных продаж

Характеристики объекта Объект оценки Объекты сопоставления

ОС1 ОС2 ОС3 ОС4 ОС5

Местоположение отл. хор. отл. отл. удовл. отл.
Корректировка 5,00% - - 12,00% -
Этажность квартиры 11/14 9/9 3/14 9/9 7/9 7/10
Корректировка 7,00% - 7,00% - -
Состояние объекта хор. отл. хор. отл. удовл. хор.
Корректировка -5,00% - -5,00% 3,00% -
Площадь общая, м2 52,8 55,00 52,00 47,00 44,00 58,2
Корректировка -2,00% - 2,00% 3,00% -4,00%
Площадь жилая, м2 29,4 38,00 30,00 30,00 28,5 31,1
Корректировка -5,00% - - - -
Площадь кухня, м2 7,7 7,00 9,00 7,5 7,00 10,1
Корректировка - -2,00% - - -4,00%
Лоджия + + + заст. заст. +
Корректировка - - -3,00% -3,00% -
Цена квартиры, $ 32000,00 29510,00 30600,00 26000,00 27936,00
Корректировка суммарная - -2,00% 1,00% 15,00% -8,00%
Цена квартиры скорректированная, $ 29485,38 32000,00 28919,80 30906,00 29900,00 25701,12
 175

Глава 12. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

12.1.ПРЕИМУЩЕСТВА И НЕДОСТАТКИ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат,

необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа.
Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за
создание объекта аналогичной полезности.

Информация, необходимая для применения затратного подхода:

- уровень заработной платы;
- величина накладных расходов;
- затраты на оборудование;
- нормы прибыли строителей в данном регионе;
- рыночные цены на строительные материалы.

Преимущества затратного подхода:

1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.
2. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:
§ технико-экономический анализ стоимости нового строительства;
§ обоснование необходимости обновления действующего объекта;
§ оценка зданий специального назначения;
§ при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;
§ анализ эффективности использования земли;
§ решение задач страхования объекта;
§ решение задач налогообложения;
§ при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.
2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом
затрат труда.
3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое
строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства
вычитается накопленный износ.
4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.
5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.
6. Отдельная оценка земельного участка от строений.
7. Проблематичность оценки земельных участков

12.2. ОБЯЗАТЕЛЬНЫЕ ОПЕРАЦИИ ПРИ ЗАТРАТНОМ ПОДХОДЕ

Затратный подход предусматривает выполнение ряда обязательных операций, показанных

на (рис. 12.1.):

1. Существуют три основных метода определения восстановительной стоимости (стоимости

замещения) объекта недвижимости:
 176

метод сравнительной единицы (метод удельной стоимости), при котором

скорректированная стоимость единицы измерения умножается на количество единиц
оцениваемого объекта. Единицами измерения могут рассчитываться квадратные или кубические
метры, одно место и пр. Это наиболее простой способ;

Определение стоимости Рыночная Общая

замещения стоимость стоимость
+ земельного = объекта
участка недвижимости
Расчет всех видов износа
оцениваемого объекта
недвижимости

Рис.12.1. Общий алгоритм расчетов при затратном подходе

метод разбивки по компонентам, основанный на определении компонентов недвижимого

имущества и умножении их на укрупненные стоимостные показатели. В качестве компонентов
могут выступать: фундамент, стены и перегородки, перекрытия (покрытия), кровля, полы, проемы,
отделочные работы, инженерное оборудование, оплата труда и пр. Укрупненные показатели могут
рассматриваться на 1 м3, 1 м2, 1 пог. м.,1 нормо-ч. и т. д.

метод количественного обследования заключается в составлении объектных и сводных смет

строительства оцениваемого объекта, как вновь возводимого. Это наиболее трудоемкий метод, но
он значительно упрощается при наличии старых смет оцениваемого объекта, по которым он
строился. Кроме того, эксперт-оценщик может прибегнуть к услугам специалиста-сметчика,
который разработает смету для оцениваемого объекта с использованием единых норм и расценок,
индексов цен на строительно-монтажные работы. Обычно косвенные затраты составляют 10-15 %
от региональной стоимости строительства.

2. Определение износа объекта недвижимости. В оценочной деятельности износ

рассматривается как основной фактор, влияющий на стоимость объекта недвижимости при
применении затратного подхода. Износ используется для учета различий в характеристиках
нового и оцениваемого объектов. Учет износа объекта - это своего рода корректировка стоимости
вновь воспроизведенного здания (с помощью затратного подхода) для определения текущей
стоимости оцениваемого объекта.

В странах с рыночной экономикой при оценке коммерческой недвижимости стоимость

земли составляет в среднем 20 % от общей стоимости. Несмотря на то, что данная средняя
величина достаточно приблизительна, она может быть использована для оценки земли и в нашей
республике.

Оценка рыночной стоимости участка, на котором находится объект недвижимости -

включает изучение:

прав собственности на земельный участок;

физических характеристик земельного участка;

данных о взаимосвязи земельного участка с окружающей средой;

 177

экономических факторов, характеризующих оцениваемый участок.

Источниками этой информации могут быть городские районные земельные комитеты и

органы, регистрирующие сделки с земельными участками; ипотечные кредитные организации,
оценочные и риэлтерские фирмы, специализирующиеся на сделках с земельными участками.

Добавление стоимости земли к стоимости замещения. Данная операция является

математической операцией в чистом виде, основанной на сложение стоимости земли со
стоимостью замещения с учетом износа для получения суммарной стоимости объекта.

При затратном подходе оценка рыночной стоимости земельного участка осуществляется

только при условии юридически оформленного имущественного права на участок (прав
собственности и обязательственных прав).

12.3. ОСНОВНЫЕ ЭТАПЫ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Этапы затратного подхода:

- Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз).
- Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости (Свс или Сзам).
- Расчет накопленного износа (всех видов) (Сизн):
· физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате
естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;
· функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям,
предъявляемым к подобным объектам;
· внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов.

- Расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа: Сон=Свс-Сизн.

- Определение итоговой стоимости недвижимости: Сит= Сз+Сон.

Метод сравнительной единицы

Этот метод предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы аналогичного

здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся
различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т.д.)

Если в качестве сравнительной единицы выбран 1 м2, то формула расчета будет иметь
следующий вид:

Со=См2*Sо*Кп*Кн*Км*Кв*Кпз*Кндс,

где

Со - стоимость оцениваемого объекта;

См2 - стоимость 1 м2 типичного сооружения на базовую дату;
Sо - площадь оцениваемого объекта (количество единиц сравнения);
Кп - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие данных по площади объекта и
строительной площади (1,1-1,2);
Кн - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие между оцениваемым объектом и
выбранным типичным сооружением (для идентичного = 1);
Км - коэффициент, учитывающий местоположение объекта;
 178

Кв - коэффициент, учитывающий изменение стоимости СМР между базовой датой и датой на

момент оценки;
Кпз - коэффициент, учитывающий прибыль застройщика (%);
Кндс - коэффициент, учитывающий НДС (%).

Важным этапом является выбор типичного объекта. При этом необходимо учитывать:
- единое функциональное назначение;
- близость физических характеристик;
- сопоставимый хронологический возраст объектов;
- другие характеристики.

Метод разбивки по компонентам

Этот метод предполагает разбивку оцениваемого объекта на строительные компоненты –

фундамент, стены, перекрытия т.п. Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы
прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема по формуле:

, где

Сзд – стоимость строительства здания в целом;

Vj – объем j-го компонента;
Сj – стоимость единицы объема;
n – количество выделенных компонентов здания;
Кн – коэффициент, учитывающий имеющиеся несоответствия между оцениваемым объектом и
выбранным типичным сооружением.

Существует несколько вариантов использования метода разбивки по компонентам:

- субподряд;
- разбивка по профилю работ;
- выделение затрат.

Метод субподряда основан на том, что строитель-генподрядчик нанимает субподрядчиков для

выполнения части строительных работ. Затем рассчитываются суммарные затраты по всем
субподрядчикам.

Метод разбивки по профилю аналогичен предыдущему и основан на расчете затрат на наем

различных специалистов.

Метод выделения затрат предполагает использование разных единиц сравнения для оценки
разных компонент здания, после чего эти оценки суммируются.
 179

Рис. 12.2. Процедура оценки стоимости недвижимости затратным подходом

Метод количественного обследования

Данный метод основан на применении детального количественного расчета затрат на монтаж

отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом. Кроме расчета прямых
затрат необходим учет накладных расходов и иных затрат, т.е. составляется полная смета
воссоздания оцениваемого объекта.

Расчет стоимости строительства

Стоимость строительства зданий и сооружений определяется величиной инвестиций,

необходимых для его осуществления. Стоимость строительства, как правило, определяется на
стадии предпроектных проработок (составление ТЭО строительства).

Сметная стоимость строительства зданий и сооружений - это сумма денежных средств,

необходимых для его осуществления в соответствии с проектной документацией.

На основе сметной стоимости производится расчет размера капитальных вложений,

финансирования строительства, а также формирования свободных (договорных) цен на
строительную продукцию.

Сметная стоимость строительства включает следующие элементы:

строительные работы;

работы по монтажу оборудования (монтажные работы);

затраты на приобретение (изготовление) оборудования, мебели и инвентаря;

прочие затраты.
 180

Методы расчета затрат. При составлении смет (расчетов) инвестора и подрядчика на

альтернативной основе могут применяться следующие методы расчета затрат:
ресурсный;
ресурсно-индексный;
базисно-индексный;
базисно-компенсационный;
на основе банка данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов-
аналогов.

Ресурсный метод - расчет в текущих (прогнозных) ценах и тарифах ресурсов (элементов затрат),
ведется исходя из потребности в материалах, изделиях, конструкциях (в том числе
вспомогательных, применяемых в процессе производства работ), а также данных о расстояниях и
способах их доставки на место строительства, расходе энергоносителей на технологические цели,
времени эксплуатации строительных машин и их составе, затратах труда рабочих.

Ресурсно-индексный метод - это сочетание ресурсного метода с системой индексов на ресурсы,

используемые в строительстве.

Индексы стоимости (цен, затрат) - относительные показатели, определяемые соотношением

текущих (прогнозных) стоимостных показателей и базовых стоимостных показателей на
сопоставимые по номенклатуре ресурсы.

Базисно-индексный метод - перерасчет затрат по строкам сметы из базисного уровня цен в

текущий уровень цен при помощи индексов.

Базисно-компенсационный метод - суммирование стоимости, исчисленной в базисном уровне

сметных цен, и определяемых расчетами дополнительных затрат, связанных с изменением цен и
тарифов на используемые ресурсы в процессе строительства.

Необходимо учитывать, что до наступления стабилизации экономической ситуации и

формирования соответствующих рыночных структур наиболее приоритетными методами расчета
сметной стоимости являются ресурсный и ресурсно-индексный. В практической деятельности
экспертов большей популярностью пользуется базисно-индексный метод расчета сметной
стоимости.

12.4. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ИЗНОСА ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской

привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со
временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. Износ (И) обычно
измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение (О).

В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости, выделяют

следующие виды износа: физический, функциональный и внешний.

Физический и функциональный износ подразделяется на устранимый и неустранимый.

Устранимый износ - это износ, устранение которого физически возможно и экономически

целесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа
способствуют повышению стоимости объекта в целом.
 181

Выявление всех возможных видов износа - это накопленный износ объекта недвижимости. В
стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между
восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта.

Совокупный накопленный износ является функцией времени жизни объекта. Рассмотрим

основные оценочные понятия, характеризующие этот показатель.

Физическая жизнь здания (ФЖ) - период эксплуатации здания, в течение которого состояние
несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям
(конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта
закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь
заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ) - период времени, прошедший со дня ввода объекта в

эксплуатацию до даты оценки.

Экономическая жизнь (ЭЖ) определяется временем эксплуатации, в течение которого объект

приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта.
Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести
доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте
рынка недвижимости. При этом проводимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта
вследствие его общего износа.

Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с

учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов,
влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации
здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или
меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст,
как правило, равен хронологическому.

Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания - период времени от даты оценки до
окончания его экономической жизни (рис. 12.3).

Рис. 12.3. Периоды жизни здания и характеризующие их показатели

 182

Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина,

используемого в бухгалтерском учете (начисление износа). Оценочный износ - один из основных
параметров, позволяющих рассчитать текущую стоимость объекта оценки на конкретную дату.

Физический износ - постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-

эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также
жизнедеятельности человека.

Методы расчета физического износа зданий следующие:

· нормативный (для жилых зданий);
· стоимостной;
· метод срока жизни.

Нормативный метод расчета физического износа предполагает использование различных

нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня.

В указанных правилах даны характеристика физического износа различных конструктивных

элементов зданий и их оценка.

Физический износ здания следует определять по формуле:

, где

Иф - физический износ здания, %;

Иi - физический износ i-го конструктивного элемента, %;

Li - коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-го конструктивного

элемента в общей восстановительной стоимости здания;

п - количество конструктивных элементов в здании.

Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей

восстановительной стоимости здания (в процентах) обычно принимают по укрупненным
показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденных в установленном
порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей, по их
сметной стоимости.

Данная методика применяется исключительно в отечественной практике. При всей наглядности и

убедительности ей присущи следующие недостатки:
- по причине своей «нормативности» она изначально не может учесть нетипичные условия
эксплуатации объекта;
- трудоемкость применения по причине необходимой детализации конструктивных элементов
здания;
- невозможность измерения функционального и внешнего износа;
- субъективность удельного взвешивания конструктивных элементов.

В основе стоимостного метода определения физического износа лежит физический износ,

выраженный на момент его оценки соотношением стоимости объективно необходимых
 183

ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или здания

в целом, и их восстановительной стоимости.

Суть стоимостного метода определения физического износа заключается в определении затрат на

воссоздание элементов здания.

Данный метод позволяет сразу рассчитать износ элементов и здания в целом в стоимостном
выражении. Поскольку расчет обесценения производится на основе разумных фактических затрат
на доведение изношенных элементов до «практически нового состояния», результат по данному
подходу можно считать достаточно точным. Недостатки метода - обязательная детализация и
точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания.

Определение физического износа зданий методом срока жизни. Показатели физического износа,
эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении,
которое можно выразить формулой:

, где

И – износ;
ЭВ – эффективный возраст;
ФЖ – типичный срок физической жизни;
ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.

Физический износ можно рассчитать как для отдельных элементов здания с последующим
суммированием рассчитанных обесценений, так и для здания в целом. Для приближенных
расчетов износа возможно использовать упрощенную формулу:

Применение данной формулы также актуально при расчете процентных поправок на износ в
сравниваемых объектах (метод сравнительных продаж), когда оценщику не представляется
возможным произвести осмотр выбранных аналогов. Рассчитанный таким образом процент износа
элементов или здания в целом может быть переведен в стоимостное выражение (обесценение):

На практике элементы сооружения, имеющие устранимый и неустранимый физический износ,

делят на «долгоживущие» и «короткоживущие».

«Короткоживущие элементы» - элементы, имеющие меньший срок жизни, чем здание в целом
(кровля, сантехническое оборудование и т.п.).

«Долгоживущие элементы» - элементы, у которых ожидаемый срок жизни сопоставим со сроком

жизни здания (фундамент, несущие стены и т. д.).

Устранимый физический износ «короткоживущих элементов» возникает вследствие естественного

изнашивания элементов здания со временем, а также небрежной эксплуатации. В этом случае цена
 184

продажи здания снижена на соответствующее обесценение, поскольку будущему собственнику

необходимо будет произвести «ранее отложенный ремонт», чтобы восстановить нормальные
эксплуатационные характеристики сооружения (текущий ремонт внутренних помещений,
восстановление участков протекающей кровли и т.д.). При этом предполагается, что элементы
восстанавливаются до «практически нового» состояния. Устранимый физический износ в
денежном выражении определен как «стоимость отложенного ремонта», т.е. затрат по доведению
объекта до состояния, «эквивалентного» первоначальному.

Неустранимый физический износ компонентов с коротким сроком жизни - это затраты на

восстановление быстроизнашивающихся компонентов, определяются разницей между
восстановительной стоимостью и величиной устранимого износа, умноженной на соотношение
хронологического возраста и срока физической жизни этих элементов.

Устранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни определяется разумными

затратами на его устранение, подобно устранимому физическому износу элементов с коротким
сроком жизни.

Неустранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни рассчитывается как разница
между восстановительной стоимостью всего здания и суммой устранимого и неустранимого
износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни
здания.

Функциональный износ. Признаки функционального износа в оцениваемом здании -

несоответствие объемно-планировочного и/или конструктивного решения современным
стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации
сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.

Функциональный износ подразделяют на устранимый и неустранимый.

Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью

воспроизводства и стоимостью замещения, которая исключает из рассмотрения функциональный
износ.

Устранимый функциональный износ определяется затратами на необходимую реконструкцию,

способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.

Причины функционального износа:

· недостатки, требующие добавления элементов;
· недостатки, требующие замены или модернизации элементов;
· сверхулучшения.

Недостатки, требующие добавления элементов - элементы здания и оборудования, которых нет в

существующем окружении и без которых оно не может соответствовать современным
эксплуатационным стандартам. Износ за счет данных позиций измеряется стоимостью добавления
этих элементов, включая их монтаж.

Недостатки, требующие замены или модернизации элементов - позиции, которые еще выполняют
свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам (счетчики для воды и газа и
противопожарное оборудование). Износ по этим позициям измеряется как стоимость
существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов,
плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов.
Стоимость возврата материалов рассчитывается как стоимость демонтированных материалов и
оборудования при использовании их на других объектах (дорабатываемая остаточная стоимость).
 185

Сверхулучшения - позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время

неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Устранимый функциональный
износ в данном случае измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций
«сверхулучшений» минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус ликвидационная
стоимость демонтированных элементов.

Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно-планировочными

и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных
стандартов строительства. Признаком неустранимого функционального износа является
экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков. Кроме
того, необходим учет сложившихся на дату оценки рыночных условий для адекватного
архитектурного соответствия здания своему назначению.

В зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого функционального износа может

определяться двумя способами:
1) капитализацией потерь в арендной плате;
2) капитализацией избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания в
надлежащем порядке.

Для определения необходимых расчетных показателей (величины арендных ставок, ставки

капитализации и др.) используют скорректированные данные по сопоставимым аналогам. При
этом отобранные аналоги не должны иметь признаков выявленного у объекта оценки
неустранимого функционального износа.

Определение обесценения, вызванного неустранимым функциональным износом по причине

устаревшего объемно-планировочного решения (удельная площадь, кубатура), осуществляется
методом капитализации потерь в арендной плате.

Расчет неустранимого функционального износа методом капитализации избыточных

эксплуатационных затрат, необходимых для поддержания здания в хорошем состоянии, может
быть произведен подобным образом. Данный подход предпочтителен для оценки неустранимого
функционального износа зданий, отличающихся нестандартными архитектурными решениями и в
которых тем не менее размер арендной платы сопоставим с арендной платой по современным
объектам-аналогам в отличие от величины эксплуатационных затрат.

Внешний (экономический) износ - обесценение объекта, обусловленное негативным по

отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых
сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей
инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ
недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является
неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может
«самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:

· капитализации потерь в арендной плате;
· сравнительных продаж (парных продаж);
· срока экономической жизни.
 186

Глава 13. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

13.1. ЭТАПЫ ДОХОДНОГО ПОДХОДА

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал,
должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость
способна принести.

Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей

стоимости объекта.

Базовая формула доходного подхода (рис.13.1):

или , где

С (V) - стоимость недвижимости;

ЧД (I) - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается

чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период;

К ( R ) - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.

Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и

стоимостью объекта оценки.

Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им

чистому доходу.

Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая применяется при пересчете в

определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате
использования имущества.

Рис. 13.1. Модель капитализации дохода

Этапы доходного подхода:

 187

1. Расчет валового дохода от использования объекта на основе анализа текущих ставок и тарифов
на рынке аренды для сравнимых объектов.

2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей

производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой
недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый
показатель является действительным валовым доходом.

3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

- операционных (эксплуатационных) – издержки по эксплуатации объекта;

- фиксированных – затраты на обслуживание кредиторской задолженности (процентов по

кредитам, амортизационных отчислений, налогов платежей и т.д.);

- резервы – издержки на покупку (замену) принадлежностей для объекта недвижимости.

4. Определение величины чистого дохода от продажи объекта.

5. Расчет коэффициента капитализации.

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость
будущих денежных потоков, т.е. отражает:
- качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего
срока службы;
- риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходный подход используется при определении:

- инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект
большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;
- рыночной стоимости.

В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:

- прямой капитализации доходов;
- дисконтированных денежных потоков.

Метод капитализации доходов

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется

доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных
потоков - доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от
перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Достоинства и недостатки метода определяются по следующим критериям:

• возможность отразить действительные намерения потенциального

покупателя (инвестора);

• тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ;

• способность учитывать конкурентные колебания;

 188

• способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие

на его стоимость (месторасположение, размер, потенциальная доходность).

Метод капитализации доходов используется, если:

• потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную

положительную величину;

• потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами. Результат, полученный данным

методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т.е.
является стоимостью всего объекта недвижимости. Базовая формула расчета имеет следующий
вид:

или , где

С - стоимость объекта недвижимости (ден.ед.);

КК - коэффициент капитализации (%).

Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости

недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД)
в текущую стоимость.

При применении данного метода необходимо учитывать следующие ограничивающие условия:

• нестабильность потоков доходов;

• если недвижимость находится в стадии реконструкции или незавершенного строительства.

Основные проблемы данного метода

1. Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной

реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, т.е. в ближайшем
будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.

2. В местных условиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик, - «информационная

непрозрачность» рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным
сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие
статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различных
регионах. В результате расчет ЧОД и ставки капитализации становится очень сложной задачей.

13.2. ЭКОНОМИЧЕСКОЕ СОДЕРЖАНИЕ ДОХОДНОГО ПОДХОДА

Доходный подход заключается в перерасчете потоков будущих доходов в их текущую стоимость.

Общий алгоритм расчетов при использовании доходного подхода оценки предусматривает
выполнение пяти операций:

Определение Вычитание Определение и Оценка и Определение

будущего операционных корректировка мультиплика- окончательной
валового издержек чистого дохода тор гудвилла стоимости
дохода движимости
 189

1. Определение будущего валового дохода. Основываясь на данных годовых балансовых

отчетов по доходам и расходам предприятия за последние 3 года, оценщик определяет валовой
доход. При этом оцениваются:

потенциальный валовой доход, т.е. доход, который объект может принести за год при
полной загрузке площадей до вычета операционных издержек. Таким образом, потенциальный
валовой доход представляет собой ожидаемую суммарную величину от основного вида
деятельности на оцениваемом объекте недвижимости;

действительный валовой доход, исходя из потенциального валового дохода, из которого

вычитаются потери при сборе платежей и добавляется дополнительный доход от объекта
недвижимости (например, от предпринимательской деятельности на территории объекта
недвижимости или внутри него).

Например если, оценивается стоимость гостиницы, то доход собственника будет складываться из

стоимости: номеров, услуг ресторанов, услуг по чистке и стирке, белья, арендной платы за
установленные киоски и магазины. Оценщик должен учесть потенциал развития предпринимателя
и отразить его в своем отчете. Покупатель должен знать, что он может увеличить доходы за счет
лучшего управления, организации финансового контроля, вовлечения новых производственных
мощностей и других факторов. Дополнительные возможности получения лучения дохода, как
правило, принимаются во внимание заинтересованными сторонами в процессе оценки текущей
стоимости.

2. Вычитание операционных издержек. Оценщик анализирует операционные расходы,

которые отражены в балансе предприятия. Данный вид издержек показывает затраты,
необходимые для поддержания функциональной пригодности объекта, которая обеспечивает
получение валового дохода.

Операционные издержки принято делить:

на условно постоянные, не зависящие от степени эксплуатации объекта недвижимости

(налог на имущество, страховые взносы и т.д.);

условно-переменные, которые изменяются в зависимости от степени использования и

загрузки объекта (плата за коммунальные услуги, уборку, вывоз мусора и т.д.);

резервы замещения - на замену на протяжении экономической жизни объекта

недвижимости отдельных его элементов (конструктивных, эксплуатационных и интерьерных),
особенно тех, которые наиболее подвержены износу (например, кровля, сантехника, лифтовое
оборудование).

В случае оценки гостиницы операционные издержки включают издержки стоимость

гостиничного номера, зарплату персонала и администрации, расходы на рекламу, ремонт и налоги.
Все расходы, за исключением амортизации и стоимости кредита, должны быть вычтены из
валового оборота для получения чистого дохода.

1 Определение и корректировка чистого (операционного) дохода. Корректировка чистого

дохода зависит от предпринимателя. Допустим, 70% дохода будут потрачены, на уплату аренды и
других производственных расходов, тогда предприниматель может получить в виде
вознаграждения до 30% от валового дохода. При высоком уровне конкуренции доход
предпринимателя может сократиться.

Заметим, что в чистом доходе не учитываются суммы по обслуживанию кредитов и

амортизационные отчисления.
 190

2 Оценка и мультипликатор гудвилл. (Оксфордский словарь английского языка) Гудвилл

определяется как «привилегии, передаваемые продавцом бизнеса покупателю; список клиентов
или покупателей, признаваемый как отдельный элемент стоимости бизнеса». Международный
комитет по стандартам бухгалтерского учета считает, что гудвилл - это «разница между
стоимостью бизнеса как единого целого и рыночной ценой его активов». Оба определения ха-
рактеризуют дополнительную стоимость, полученную в результате индивидуальных особенностей
ведения бизнеса и добавленную к стоимости оцениваемой недвижимости.

Чтобы определить стоимость гудвилл потенциального владельца, оценщик должен выполнить

ряд операций:

Включение основных Исключение Указание стоимости Умножение получен-

активов владельца стоимости отдельных позиций по ной стоимости гудвилл
земли и элементов недвижимости требованию заказчика, на коэффициент от 1
производства (в т. ч. арендатора и связанных с до 5. Коэффициент
машин и стоимости гудвилл, недвижимостью, если оценщик выбирает в
оборудования) связанных с именем используется зависимости от надеж-
прежнего владельца сравнительный метод ности денежных пото-
ее оценки ков и перспектив роста
бизнеса

5. определение окончательной стоимости недвижимости. При этом могут использоваться

методы: капитализации доходов (метод прямой капитализации); дисконтированных денежных
потоков и техника остатка.

Функции сложного процента

Для понимания сущности методов оценки объектов доходной недвижимости необходимо

рассмотреть функции сложного процента, которые характеризуют количественные изменения
стоимости денег во времени. К таким функциям относятся:

 Будущая стоимость единичного вложения - величина будущей стоимости денежной

единицы через несколько периодов при сложном проценте :

где — фактическая ставка сложного процента.

 Текущая стоимость единичного вложения - сегодняшняя стоимость денежной единицы,

получаемой через периодов при заданных i процентах годовых:

 Текущая стоимость единичного вложения за период — настоящая стоимость серии

будущих равных единичных платежей в течение п периодов при ставке сложного процента
:
 191

13.3. ОСНОВНЫЕ МЕТОДЫ ОЦЕНКИ В РАМКАХ ДОХОДНОГО ПОДХОДА

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

1) определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода,

генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном
использовании;

2) расчет ставки капитализации;

3) определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и

коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости при
100%-ом ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади
оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

, где

S - площадь, сдаваемая в аренду, м2;

См - арендная ставка за 1 м2.

Действительный валовой доход (ДВД) - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от
недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от
нормального рыночного использования объекта недвижимости:

ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы

Чистый операционный доход (ЧОД) - действительный валовой доход за минусом операционных

расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений):

ЧОД = ДВД – ОР.

Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального

функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Расчет коэффициента капитализации.

Существует несколько методов определения коэффициента капитализации:

• с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);
• метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы;
• метод прямой капитализации.

Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.

Коэффициент капитализации состоит из двух частей:

1) ставки доходности инвестиции (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть
выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов,
связанных с конкретными инвестициями;
 192

2) нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот
элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.

Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного построения:

+ Безрисковая ставка дохода +
+ Премии за риск +
+ Вложения в недвижимость +
+ Премии за низкую ликвидность недвижимости +
+ Премии за инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка доходности - ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка,
которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и
частных лиц без какого то бы ни было риска не возврата». В качестве безрисковой ставки чаще
берется доходность по ОФЗ, ВЭБ.

В процессе оценки необходимо учитывать, что номинальные и реальные безрисковые ставки

могут быть как манатные, так и валютные. При пересчете номинальной ставки в реальную и
наоборот целесообразно использовать формулу американского экономиста и математика И.
Фишера, выведенную им еще в 30-е годы XX века:

; где

Rн – номинальная ставка;
Rр – реальная ставка;
Jинф – индекс инфляции (годовой темп инфляции).

При расчете валютной безрисковой ставки целесообразно проводить корректировку с помощью

формулы Фишера с учетом индекса долларовой инфляции, при определении манатной
безрисковой ставки - индекса манатной инфляции.

Перевод манатной ставки доходности в долларовую ставку или наоборот можно произвести с
помощью следующих формул:

; где

Dr, Dv - манатная или валютная доходная ставка;

Kurs – темп валютного курса, %.

Расчет различных составляющих премии за риск:

• надбавка за низкую ликвидность. При расчете данной составляющей учитывается

невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, и она
может быть принята на уровне долларовой инфляции за типичное время экспозиции подобных
оцениваемому объектов на рынке;
 193

• надбавка за риск вложения в недвижимость. В данном случае учитывается возможность

случайной потери потребительской стоимости объекта, и надбавка может быть принята в размере
страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности;

• надбавка за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем

более компетентного управления они требуют. Надбавку за инвестиционный менеджмент
целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных
платежей.

13.4. МЕТОД СВЯЗАННЫХ ИНВЕСТИЦИЙ, ТЕХНИКА ИНВЕСТИЦИОННОЙ

ГРУППЫ.

Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала,

коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части
инвестиций. Величина коэффициента определяется методом связанных инвестиций, или техникой
инвестиционной группы.

Коэффициент капитализации для заемного капитала называется ипотечной постоянной и

рассчитывается по следующей формуле:

; где

Rm – ипотечная постоянная;
ДО – ежегодные выплаты;
К – сумма ипотечного кредита.

Ипотечная постоянная определяется по таблице шести функций сложного процента: она равна
сумме ставки процента и фактора фонда возмещения или же равна фактору взноса на единицу
амортизации.

Коэффициент капитализации для собственного капитала называется ипотечной постоянной и

рассчитывается по следующей формуле:

; где

Rc – коэффициент капитализации собственного капитала;

PTCF – годовой денежный поток до выплаты налогов;
Кс – величина собственного капитала.

Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное значение:

, где

М – коэффициент ипотечной задолженности.

 194

Если прогнозируется изменение в стоимости актива, то возникает необходимость учета в

коэффициенте капитализации, возврата основной суммы капитала (процесса рекапитализации).
Норма возврата капитала в некоторых источниках называется коэффициентом рекапитализации.
Для возврата первоначальных инвестиций часть чистого операционного дохода откладывается в
фонд возмещения с процентной ставкой Ур - ставкой процента для рекапитализации.

Существуют три способа возмещения инвестированного капитала:

• прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);
• возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его
иногда называют аннуитетным методом;
• возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).

Метод Ринга.

Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет
осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем
деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина,
обратная сроку службы актива. Норма возврата - ежегодная доля первоначального капитала,
помещенная в беспроцентный фонд возмещения:

; где

n – оставшийся срок экономической жизни;

Ry – ставка доходности инвестиций.

Пример.

Условия инвестирования:
• срок - 5 лет;
• R - ставка доходности инвестиций 12%;
• сумма вложений капитала в недвижимость 10000 долл.

Решение. Метод Ринга. Ежегодная прямолинейная норма возврата капитала составит 20%, так как
за 5 лет будет списано 100% актива (100: 5 = 20). В этом случае коэффициент капитализации
составит 32% (12% + 20% = 32%).

Возмещение основной суммы капитала с учетом требуемой ставки доходности инвестиций

отражено в табл. 13.1.

Таблица 13.1

Возмещение инвестируемого капитала по методу Ринга (долл.)

№ Остаток капиталовложении Возмещение Доход на Общая

п/п на начало периода капиталовложении инвестированный капитал сумма
(12%) дохода
1 10000 2000 1200 3200
2 8000 2000 960 2960
3 6000 2000 720 2720
4 4000 2000 480 2480
 195

5 2000 2000 240 2240

10000 3600 1360

Возврат капитала происходит равными частями в течение всего срока службы объекта
недвижимости.

Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности
инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации
равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям:

где SFF - фактор фонда возмещения;

Y = R (ставка дохода на инвестиции).

Возмещение инвестированного капитала по данному методу представлено в табл. 13.2.

Пример.

Условия инвестирования:

• срок - 5 лет;

• доход на инвестиции - 12%.

Решение. Коэффициент капитализации рассчитывается как сумма ставки доходности инвестиции

0,12 и фактора фонда возмещения (для 12%, 5 лет) 0,1574097. Коэффициент капитализации равен
0,2774097, если взят из графы «Взнос на амортизацию» (12%, 5 лет).

Таблица 13.2

Возмещение инвестированного капитала по методу Инвуда

(долл.)

№ Остаток основной суммы капитала на Общая сумма В том числе

начало года, долл. возмещения % на возмещение
п/п капитал
основной
суммы
1 10000 2774,10 1200 1574,10
2 8425,90 2774,10 1011,11 1762,99
3 6662,91 2774,10 799,55 1974,55
4 4688,36 2774,10 562,60 2211,50
5 2476,86 2774,10 297,22 2476,88

Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций
несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых
средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:
 196

где Уб - безрисковая ставка процента.

Пример. Инвестиционный проект предусматривает ежегодный 12%-ый доход на инвестиции

(капитал) в течение 5 лет. Суммы в счет возврата инвестиций могут быть без риска
реинвестированы по ставке 6%.

Решение. Если норма возврата капитала равна 0,1773964, что представляет собой фактор
возмещения для 6% за 5 лет, то коэффициент капитализации равен 0,2973964 (0,12 + 0,1773964).

Если прогнозируется, что инвестиции потеряют стоимость лишь частично, то коэффициент

капитализации рассчитывается несколько иначе, поскольку возмещение капитала производится за
счет перепродажи недвижимости, а частично - за счет текущих доходов.

Преимущества метода капитализации доходов заключаются в том, что этот метод

непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируются с
точки зрения соотношения дохода и стоимости, как правило, большое количество сделок с
недвижимостью, а также при расчете капитализируемого дохода составляется гипотетический
отчет о доходах, основной принцип построения которого - предположение о рыночном уровне
эксплуатации недвижимости.

Недостатки метода капитализации доходов состоят в том, что:

• применение его затруднительно, когда отсутствует информация о рыночных сделках;
• метод не рекомендуется использовать, если объект недостроен, не вышел на уровень
стабильных доходов или серьезно пострадал в результате форс-мажорных обстоятельств и требует
серьезной реконструкции.

Метод дисконтированных денежных потоков

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить
объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные
черты их поступления. Применяется метод ДДП, когда:
• предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;
• имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от
недвижимости;
• потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
• оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект;
• объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода,
состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Для расчета ДДП необходимы данные:

• длительность прогнозного периода;
• прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;
• ставка дисконтирования.

Алгоритм расчета метода ДДП.

 197

1. Определение прогнозного периода. В международной оценочной практике средняя величина

прогнозного периода 5-10 лет, для Азербайджана типичной величиной будет период
длительностью 3-5 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз.

2. Прогнозирование величин денежных потоков.

При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта:
1) потенциальный валовой доход;
2) действительный валовой доход;
3) чистый операционный доход;
4) денежный поток до уплаты налогов;
5) денежный поток после уплаты налогов.

На практике оценщики вместо денежных потоков дисконтируют доходы:

• ЧОД (указывая, что объект недвижимости принимается как не отягощенный долговыми
обязательствами),
• чистый поток наличности за вычетом расходов на эксплуатацию, земельного налога и
реконструкцию,
• облагаемую налогом прибыль.

Необходимо учитывать, что требуется дисконтировать именно денежный поток, так как:
• денежные потоки не так изменчивы, как прибыль;
• понятие «денежный поток» соотносит приток и отток денежных средств, учитывая такие
денежные статьи, как «капиталовложения» и «долговые обязательства», которые не включаются в
расчет прибыли;
• показатель прибыли соотносит доходы, полученные в определенный период, с расходами,
понесенными в этот же период, вне зависимости от реальных поступлений или расхода денежных
средств;
• денежный поток - показатель достигнутых результатов как для самого владельца, так и для
внешних сторон и контрагентов - клиентов, кредиторов, поставщиков и т. д., поскольку отражает
постоянное наличие определенных денежных средств на счетах владельца.

Особенности расчета денежного потока при использовании метода ДДП.

1. Поимущественный налог (налог на недвижимость), слагающийся из налога на землю и налога

на имущество, необходимо вычитать из действительного валового дохода в составе операционных
расходов.

2. Экономическая и налоговая амортизация не является реальным денежным платежом, поэтому

учет амортизации при прогнозировании доходов является излишним.

3. Капитальные вложения необходимо вычитать из чистого операционного дохода для получения

величины денежного потока, поскольку это реальные денежные выплаты, увеличивающие срок
функционирования объекта и величину стоимости реверсии.

4. Платежи по обслуживанию кредита (выплата процентов и погашение долга) необходимо

вычитать из чистого операционного дохода, если оценивается инвестиционная стоимость объекта
(для конкретного инвестора). При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости вычитать
платежи по обслуживанию кредита не надо.

5. Предпринимательские расходы владельца недвижимости необходимо вычитать из

действительного валового дохода, если они направлены
на поддержание необходимых характеристик объекта.
 198

Таким образом, денежный поток (ДП) для недвижимости рассчитывается следующим образом:
1. ДВД равен сумме ПВД за вычетом потерь от незанятости и при сборе арендной платы и прочих
доходов;
2. ЧОД равен ДВД за вычетом ОР и предпринимательских расходов владельца недвижимости,
связанных с недвижимостью;
3. ДП до уплаты налогов равен сумме ЧОД за вычетом капиталовложений и расходов по
обслуживанию кредита и прироста кредитов.
4. ДП равен ДП до уплаты налогов за вычетом платежей по налогу на доходы владельца
недвижимости.

Следующий важный этап - расчет стоимости реверсии. Стоимость реверсии можно

спрогнозировать с помощью:
1) назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга
стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта;
2) принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;
3) капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с
использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.

Определение ставки дисконтирования. «Ставка дисконта - коэффициент, используемый для

расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем».

Ставка дисконтирования должна отражать взаимосвязь «риск - доход», а также различные виды
риска, присущие этой недвижимости (коэффициент капитализации).

Поскольку выделить безинфляционную составляющую для недвижимости довольно трудно,

оценщику удобнее пользоваться номинальной ставкой дисконтирования, так как в этом случае
прогнозы денежных потоков и изменения стоимости собственности уже включают инфляционные
ожидания.

Результаты расчета текущей стоимости будущих денежных потоков в номинальном и реальном

исчислениях одинаковы. Денежные потоки и ставка дисконтирования должны
соответствовать друг другу и одинаково исчисляться.

В западной практике для расчета ставки дисконтирования применяются следующие методы:

1) метод кумулятивного построения;
2) метод сравнения альтернативных инвестиций;
3) метод выделения;
4) метод мониторинга.

Метод кумулятивного построения основан на предпосылке, что ставка дисконтирования является

функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному
объекту недвижимости.

Ставка дисконтирования = Безрисковая ставка + Премии за риск.

Премия за риск рассчитывается суммированием значений рисков, присущих данному объекту

недвижимости.

Метод выделения - ставка дисконтирования, как ставка сложного процента, рассчитывается на

основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости.

Обычный алгоритм расчета ставки дисконтирования по методу выделения следующий:

• моделирование для каждого объекта-аналога в течение определенного периода времени по
 199

сценарию наилучшего и наиболее эффективного использования потоков доходов и расходов;

• расчет ставки доходности инвестиций по объекту;
• полученные результаты обработать любым приемлемым статистическим или экспертным
способом с целью приведения характеристик анализа к оцениваемому объекту.

Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок

основных экономических показателей инвестиций в недвижимость. Подобную информацию
необходимо обобщать по различным сегментам рынка и регулярно публиковать. Такие данные
служат ориентиром для оценщика, позволяют проводить качественное сравнение полученных
расчетных показателей со среднерыночными, проверяя обоснованность различного рода
допущений.

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:

; где

PV – текущая стоимость;
Ci – денежный поток периода t;
It – ставка дисконтирования денежного потока периода t;
M – остаточная стоимость.

Остаточная стоимость, или стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по фактору
последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.

Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна = Текущая стоимость

прогнозируемых денежных потоков + Текущая стоимость остаточной стоимости
(реверсии).

Глава 14. ИТОГОВАЯ СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ И ИПОТЕЧНОЕ

КРЕДИТОВАНИЕ

14.1. СТРУКТУРИРОВАНИЕ В ОПРЕДЕЛЕНИЕ ИТОГОВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА

Метод анализа иерархии (МАИ) применяется для согласования результатов, полученных с

использованием различных подходов и методов оценки.

1. Первым шагом МАИ является структурирование проблемы, согласование результатов в

виде иерархии. В наиболее простом виде иерархия строится с вершины, представляющей цель
проблемы через промежуточные уровни, обычно являющиеся критерием сравнения к самому
нижнему уровню, который в общем случае является набором альтернатив.

2. После иерархического воспроизведения проблемы строится матрица сравнения

критериев и рассчитывается значение приоритетов критериев. Элемент матрицы - aij -
представляет собой интенсивность элемента иерархии i относительно иерархии j.
 200

Интенсивность проявления обычно оценивается по шкале интенсивности в балльных

оценках от 1 до 9:

1 - равная важность;
3 - умеренное превосходство одного над другим;
5 - существенное превосходство;
7 - значительное превосходство;
9 - очень сильное превосходство;
2,4,6,8 - промежуточные значения.

Если при сравнении элементов иерархии ij получается aij = 5, то aji = 1/5.

Сравниваются результаты, получившиеся на нижнем уровне, т.е. набор альтернатив между

собой и по каждому выбранному критерию отдельно.

Определяется итоговое значение веса каждой альтернативы путем умножения локальных

приоритетов на приоритет соответствия критерия на вышестоящем уровне и дальнейшем
суммировании по каждому элементу в соответствии с критерием, на который воздействует
элемент.

Рис. 14.1. Согласование результатов оценки

Структурирование по иерархии

А - возможность отразить действительные намерения покупателя и продавца.

Б - тип, качество, обширность данных, на основе которых проводился анализ.
В - способность параметров, используемых методов учитывать конъюнктурные колебания.
Г - способность методов учитывать специфические методы оценки объекта, влияющие на сто
стоимость (размер, местоположение и т.д.).

Строится матрица согласования и рассчитывается значения критериев.

Таблица 14.1

Матрица согласования критериев

А Б В Г Расчет Вес критерия

 201

А
Б
В
Г
Сумма

Затем проводится сравнение результатов на нижнем уровне по каждому критерию.

Таблица 14.2

Оценка результатов по критерию А

Доходный Затратный Сравнительный Расчет Вес критерия

метод метод метод
Доходный метод
Затратный метод
Сравнительный
метод
Сумма

После проведения оценки по каждому критерию (А, Б, В, Г) рассчитывается итоговое значение

весов каждого метода. Итоги объединяются в таблице.

Таблица 14.3

Матрица согласования результатов

А Б В Г Расчет Вес критерия

Доходный метод Хд
Затратный метод ХЗ
Сравнительный метод ХС
Сумма

Последним шагом согласования цены объекта недвижимости является расчет стоимости по

формуле:

С= (ДС*ХД) + (ЗС*ХЗ) + (СС*ХС), где

ДС – стоимость объекта недвижимости, полученная методом доходного подхода;

ЗС - стоимость объекта недвижимости, полученная методом затратного подхода;
СС - стоимость объекта недвижимости, полученная методом сравнительного подхода;
Хд, ХЗ, ХС – вес каждого подхода

Таким образом, в результате использования трех подходов к оценке объекта недвижимости

и согласования полученных результатов получают стоимость оцениваемого объекта, которая и
будет представлена в отчете об оценке.
 202

14.2. РОЛЬ ИПОТЕКИ В РАЗВИТИЕ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Ипотека - залог недвижимости как способ обеспечения обязательств. Наличие системы

ипотечного кредитования — неотъемлемая составная часть любой развитой системы частного
права. Роль ипотеки особенно возрастает, когда состояние экономики является
неудовлетворительным. В этом случае продуманная и эффективная ипотечная система, с одной
стороны, способствует снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные
средства граждан и предприятий, с другой — помогает решать социальные и экономические
проблемы.

Ипотека как способ обеспечения обязательств

Часто под термином «ипотека» подразумевают ипотечное кредитование, однако «ипотека» имеет
самостоятельное значение — залог недвижимости как способ обеспечения обязательств.

Согласно договору об ипотеке может быть заложено следующее недвижимое имущество:

— земельные участки;
— предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в
предпринимательской деятельности;
— жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких
изолированных комнат;
— дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
— воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Если речь идет об ипотеке жилья, то предмет залога должен отвечать следующим требованиям:

§ иметь отдельную от других квартир или домов кухню и санузел (т.е. коммунальные квартиры в
залог не принимаются);
§ быть подключенным к электрическим, паровым или газовым системам отопления,
обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения;
§ быть обеспеченным горячим и холодным водоснабжением в ванной комнате и на кухне;
§ иметь в исправном состоянии сантехническое оборудование, двери, окна и крышу (для квартир
на последних этажах).

Здание, в котором расположен предмет залога, должно отвечать следующим требованиям:

§ не находиться в аварийном состоянии;

§ не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт;
§ иметь цементный, каменный или кирпичный фундамент;
§ иметь металлические или железобетонные перекрытия;
§ этажность здания не должна быть менее трех этажей.

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, результаты оценки его стоимости,
существо и срок исполнения обеспечиваемого ипотекой договора, а также право, в силу которого
имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю. Предмет ипотеки
определяется в договоре с указанием его наименования, местонахождения и достаточным для
целей идентификации описанием. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с
Законом «Об оценочной деятельности в Азербайджане» по соглашению залогодателя с
залогодержателем.

Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной

регистрации, с момента которой он вступает в силу. Ипотека подлежит государственной
 203

регистрации учреждениями юстиции в Едином государственном реестре прав на недвижимое

имущество по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки, в порядке,
установленном Федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним. Кредитный договор, обеспечиваемый ипотекой, может быть заключен
позже регистрации ипотечного договора, а право залога возникает с момента заключения
кредитного договора, и заемщик ничем не рискует, если кредитный договор не будет заключен.
Вследствие того, что законодательство допускает многократный последующий залог уже
обремененного ипотекой имущества, следует включать соответствующее запретительное условие
в каждый ипотечный договор.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору

или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной
договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора с
условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору причитающихся ему
процентов за пользование кредитом и уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

— в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения,

просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой
обязательства;
— в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами,
предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо законом (взыскать с физического
лица проценты за пользование чужими средствами сложно, так как в судебном процессе
необходимо доказать, что гражданин имел возможность для погашения долга, но не возвратил
имеющиеся у него средства и использовал их иначе, а таких практических наработок еще нет);
— в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на
заложенное имущество;
— в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том

объеме, в каком они имеются к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.
Отчуждение заложенного имущества собственником возможно лишь с согласия банка. Банк может
обратить взыскание на заложенное имущество для удовлетворения за счет этого имущества своих
требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой
обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или
частично. Например, при нарушении сроков внесения периодических платежей более трех раз в
течение 12 месяцев. Взыскание, как правило, производится по решению суда.

Правила Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» применяются к залогу незавершенного

строительства недвижимого имущества, если оно возводится на земельном участке, отведенном
для строительства в установленном законодательством порядке.

Выделение залога недвижимости в отдельную категорию, получившую название «ипотека»,

обусловлено особенностями недвижимой собственности. Преимущества недвижимости в качестве
объекта залога относительно других объектов залогового обеспечения следующие:

— стоимость заложенной недвижимости может возрастать пропорционально уровню инфляции;

— реальная опасность потерять имущество (особенно жилье при жилищном ипотечном
кредитовании) является хорошим стимулом для исполнения должником своих обязательств;
— возможность использования в качестве залога, если кредит носит долгосрочный характер и
значителен по сумме, так как недвижимость долговечна и ее стоимость высока;
— увеличение стоимости недвижимости может с достаточной достоверностью прогнозироваться,
что невозможно при использовании в качестве залога, например, товаров народного потребления.
 204

14.3. ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Ипотечный кредит — это кредит, обеспеченный определенной недвижимой собственностью.

Ипотечное кредитование — это предоставление кредита под залог недвижимого имущества.
Создание действенной системы ипотечного кредитования возможно на базе развития первичного
и вторичного рынков ипотечного капитала.

Первичный рынок ипотечного капитала состоит из кредиторов, которые предоставляют заемный

капитал, и заемщиков-инвесторов, которые покупают недвижимость для инвестирования или
использования в коммерческой деятельности.

Вторичный рынок охватывает процесс купли-продажи закладных, выпущенных на первичном

рынке. Главная задача вторичного рынка ипотечного капитала — обеспечить первичных
кредиторов возможностью продать первичную закладную, а на полученные средства предоставить
другой кредит на местном рынке.

Преимущество ипотечного кредитования заключается в том, что если заемщик не вернет кредит,
кредитор имеет право распорядиться недвижимостью по своему усмотрению. Вследствие того, что
недвижимость долговечна и ее цена достаточно стабильна, у кредитора низки опасения невозврата
ссуд и есть основания для долгосрочного отвлечения финансовых ресурсов.

Привлечение финансовых ресурсов на основе ипотеки получило наибольшее развитие на рынке

недвижимости, так как стоимость недвижимости в большинстве случаев не соответствует
финансовым возможностям потенциальных покупателей, а сама недвижимость, на приобретение
которой получен кредит, может служить в качестве обеспечения обязательства по его возврату.

Получение ипотечного кредита связано с необходимостью выполнять обязательства по

кредитному договору. Поэтому до получения такого кредита потенциальному заемщику
необходимо проанализировать:

— достаточно ли денежных средств для внесения первоначального взноса за квартиру и на

покрытие расходов, связанных с совершением сделки по купле-продаже квартиры (нотариальное
удостоверение договора, плата за регистрацию договора в Государственном реестре), заключение
договоров страхования;

— останутся ли средства на поддержание необходимого уровня жизни после осуществления

периодических выплат по кредитному договору;

— не ожидается ли падение доходов в течение периода кредитования, имеется ли перспектива

быстро найти другую работу в случае прекращения имеющейся, с оплатой не ниже прежней;

— имеется ли непрерывный трудовой стаж в течение последних 2 лет и каковы причины

увольнения и перерывы в работе и своевременно ли выполняются текущие обязательства,
связанные с жильем: оплата коммунальных услуг, телефона, электроэнергии (проверяется
банком);

— имеются ли активы в виде движимого или недвижимого имущества (автомобили, гараж, дача,
другая квартира), которые могут быть использованы в качестве дополнительного обеспечения.

В Азербайджане количество выдачи ссуд под залог недвижимости сравнительно невелико, так как
ее стоимость при залоге значительно ниже рыночной вследствие того, что объект оценивается,
 205

исходя из его продажи в довольно далеком будущем, если кредит не будет возвращен. При этом
кредитор «застраховывает» себя от возможных будущих изменений, а слишком небольшая
стоимость имущества при залоге невыгодна залогодателю.

Основная проблема ипотечного кредитования — недостаток долгосрочных финансовых ресурсов.

Одним из источников долгосрочных средств являются вклады частных вкладчиков. Еще одной
проблемой является оценка платежеспособности потенциального заемщика, исходя из его
реальных доходов. Из-за чрезмерности налогового бремени велика доля теневого сектора в
экономике, поэтому официальные доходы потенциальных заемщиков не высоки, что затрудняет
принятие коммерческими банками решений по кредитам. Продуманная государственная налоговая
политика при ипотечном кредитовании населения позволит вывести реальные доходы из «тени».
Но налоговое законодательство не может быстро изменяться.

Особенности рынков ипотечного капитала

Рынок ипотечного капитала — это часть финансового рынка, на котором перераспределяются

заемные финансовые ресурсы, обеспеченные залогом недвижимости. В качестве ценных бумаг на
рынке ипотечного капитала выступают закладные.

Ипотечный кредит — это кредит, обеспеченный определенной недвижимой собственностью.

Ипотечное кредитование — это предоставление кредита под залог недвижимого имущества.

Рынок ипотечного капитала разделяется на первичный и вторичный:

— на первичном рынке обращаются первичные закладные;

— на вторичном рынке покупаются и продаются закладные, полученные на первичном рынке.

Наряду с этим существует классификация рынков ипотечного капитала по типам недвижимости,

выступающей в качестве залогового обеспечения: ипотечные рынки жилья, доходной
недвижимости и т. д.

Основными участниками первичного рынка ипотечного капитала являются кредиторы, которые

предоставляют заемный капитал для приобретения и развития недвижимости, и заемщики-
инвесторы, покупающие недвижимость в инвестиционных целях. Развитие первичного рынка
ипотечного капитала — фактор решения жилищной проблемы для многих семей посредством
ипотечного жилищного кредитования.

На вторичном рынке ипотечного капитала осуществляются сделки купли-продажи закладных,

выпущенных на первичном рынке. Существование вторичного рынка призвано обеспечить
первичных кредиторов возможностью продать первичную закладную, чтобы за счет полученных
средств предоставить другой кредит, посредством чего капитал из более богатых районов страны
может быть перераспределен в районы, испытывающие недостаток кредитных ресурсов.

Риск и прибыльность ценных бумаг вторичного рынка ипотечного капитала сравнивается с

доходностью ценных бумаг на других финансовых рынках.

14.4. ДРУГИЕ ВИДЫ КРЕДИТОВАНИЯ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

На данном этапе развития рынка недвижимости в Азербайджане, кроме ипотечного кредитования,

применяются другие механизмы кредитования объектов недвижимости.
 206

Все больше строительных компаний предлагают разнообразные схемы долевого участия (оплата
по мере строительства объекта, оплата с зачетом имеющегося жилья), позволяющие
покупателю снизить единовременные расходы на приобретение жилья.

В настоящее время в Азербайджане действуют более 30 строительных организаций,

занимающихся долевым строительством. Застройщик принимает на себя обязательства
осуществлять финансирование строительства объекта (на всех этапах возведения) или его
реконструкции за счет собственных и привлеченных средств (например, средств коммерческого
банка), обеспечить окончание строительства к определенному сроку и в течение определенного
срока с момента подписания акта Государственной приемочной комиссии передать дольщикам
квартиры определенной площади в соответствии с договором долевого участия.

Договор долевого участия в строительстве является важным и обязательным документом,

который регламентирует отношения между участниками подобной схемы кредитования
жилищного строительства. Без данного договора, который заключается в письменной форме,
впоследствии невозможно оформить право собственности на соответствующую жилую
площадь, так как для этого наряду с другими документами должны быть представлены
документы, подтверждающие долевое участие.

В общих положениях договора обязательно должно быть записано, что указанный объект
строительства (реконструкции) на момент подписания договора никому не продан, иным
способом не отчужден, в споре и под запрещением не состоит. Также следует указывать, на каком
основании организация, привлекающая средства дольщиков, обладает правомочиями по
кредитованию данного объекта.

Дольщик в соответствии с договором обязуется произвести финансирование строительства

(реконструкции) объекта путем внесения денежных средств либо другим способом, указанным в
договоре (например, поставкой строительных материалов).

Основными дольщиками являются физические лица.

Преимущества долевого строительства состоят в следующем:

- поэтапная оплата (рассрочка платежей);

- индексирование (с ростом затрат на строительство) только остаточной стоимости строительства

по договору;

- затраты на приобретение жилья при долевом участии обычно ниже рыночной стоимости
готового жилья на 10-20%.

К недостаткам долевого строительства можно отнести:

- потеря уже вложенных денежных средств в объект жилой недвижимости в связи с банкротством
организации, заключившей с покупателем договор о долевом участии в строительстве;

- получение квартиры не того качества, которое ожидалось покупателем.

На местном рынке развития недвижимости можно выделить два основных варианта долевого
участия в строительстве:

1. Долевое участие с поэтапной оплатой:

 207

- за дольщиком закрепляется конкретная квартира в строящемся доме, с указанием площади и ее

местоположения;

- утверждается индивидуальный график оплаты стоимости квартиры с учетом инфляции, а также

возможностей и пожеланий дольщика;

- в оговоренные сроки с момента подписания договора по начальной стоимости 1 кв. м

оплачивается первый взнос;

- оставшаяся часть общей площади квартиры оплачивается поэтапно по графику с индексацией

стоимости 1 кв. м на момент каждого платежа, с учетом цен, действующих в строительной отрасли
(каждым взносом оплачивается определенное количество кв. м общей площади квартиры);

- по окончании строительства производится окончательный расчет, исходя из действительной

площади, передаваемой дольщику квартиры.

В последнее время некоторые крупные операторы первичного рынка жилья стали предлагать
варианты долговременных рассрочек – от 1 до 5 лет.

2. Долевое участие с зачетом имеющегося жилья:

- за дольщиком закрепляется конкретная квартира в строящемся доме, с указанием площади и ее

местоположения;

- устанавливается какое количество кв. м общей площади «новой» квартиры считается

оплаченным на момент заключения договора, в зависимости от принятых в зачет в качестве части
долевого взноса кв. м общей площади «старой» квартиры, принадлежащей дольщику. За разницу в
количестве кв. м общей площади по сравнению с площадью «новой» квартиры дольщик платит
деньгами, поэтапно, в течение срока строительства.

При этом возможны два варианта зачета «старых» квартир:

- квартира дольщика свободна, право собственности на нее сразу переходит к застройщику и

квартира поступает в реализацию;

- дольщик проживает в своей квартире в течение всего срока строительства, до момента

предоставления ему новой квартиры, и право собственности переходит к застройщику после
переезда дольщика в новую квартиру.

В Азербайджане долевое строительство с зачетом имеющегося жилья производится с участием

банка на следующих условиях:

- срок кредита покупателю не превышает 5 лет;

- процентная ставка кредита банка колеблется от 15 до 30 % годовых.

При способности выполнить данные условия, а также в случае, если банк оценивает покупателя
жилья как надежного, заключается трехсторонний долевой договор между покупателем,
строительной организацией и банком.

После завершения строительства застройщик производит заселение согласно заключенным

долевым договорам, предоставляет дольщику документы, необходимые для оформления
собственности на квартиру и передает здание в эксплуатацию.
 208

Другая разновидность кредитования объектов недвижимости производится с помощью

жилищных сертификатов.

Жилищные сертификаты - это ценные бумаги определенной стоимости, которые

закрепляют за владельцем право на определенную жилую площадь в строящемся или
реконструируемом доме.

Один сертификат выдается, как правило, на 0,1 квадратного метра, а 10 сертификатов

соответствуют цене одного квадратного метра рыночной стоимости.

По сути, это разновидность договоров долевого участия, но с более высокой ликвидностью и

обязательной индексацией номинальной стоимости в зависимости от определенного индекса
(например, индекса потребительских цен или так называемого «строительного коэффициента» -
индекса цен в строительстве).

Схема индексации номинальной стоимости жилищного сертификата устанавливается при его

выпуске и остается неизменной в течение установленного срока действия жилищного
сертификата.

К основным характеристикам жилищных сертификатов можно отнести:

- эквивалентность жилищного сертификата определенной площади;

- разделение процесса строительства на несколько этапов, под кредитование каждого из которых

должно быть реализовано заранее определенное количество жилищных сертификатов;

- формирование цены жилищных сертификатов в зависимости от затрат по каждому этапу

строительства и от уровня инфляции, приведенных к квадратному метру общей площади квартир;

- выбор инвестором формы погашения жилищных облигаций.

При кредитовании с помощью жилищных сертификатов реализуется система выпуска и

размещения специальных ценных бумаг – жилищных сертификатов, дающих их владельцам право
на получение впоследствии жилья в домах, под которые эмитент производит эмиссию.

Банк, при этом, может осуществлять размещение жилищных сертификатов на рынке ценных
бумаг, т.е. он берет на себя в этом случае роль посредника между владельцем облигаций и
заемщиком, одновременно становясь гарантом возвратности средств инвестора в случае провала
программы строительства. Поручителем (гарантом) по жилищным сертификатам могут быть банк
и страховая компания.

Срок обращения жилищных сертификатов соответствует сроку реализации программы

строительства тех объектов, под которые заемщик объявляет эмиссию ценных бумаг.

Доход по жилищным сертификатам существует в натуральной или денежной форме.

Натуральный доход по жилищным сертификатам получается при погашении их квартирами

соответствующей площади.

Денежный доход по жилищным сертификатам получается при их погашении по цене

строительства одного квадратного метра общей площади квартир в домах, построенных на
средства займа.
 209

Поскольку погашение облигаций происходит из расчета: одна облигация - единица площади

жилья, то эмитент жилищных сертификатов имеет возможность использовать нетрадиционные
формы предоставления квартир:

- обмен квартиры меньшей площади на квартиру большей площади с передачей эмитенту

жилищных сертификатов на разницу площадей квартиры;

- предоставление льготных условий продажи пакетов жилищных сертификатов.

На операции с жилищными сертификатами распространяются правила налогообложения,

применяемые к другим ценным бумагам, а именно, отсутствие начисления и уплаты НДС,
освобождение от уплаты подоходного налога в размере 1000 минимальных окладов в случае
получения дохода от их продажи физическим лицам.

Глава 15. ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ЗАЛОГА НЕДВИЖИМОСТИ

15.1. ПРЕДМЕТЫ ЗАЛОГА НЕДВИЖИМОСТИ

Залог возник и развивался одновременно с возникновением элементов частной

собственности, как финансово-экономический инструмент, обеспечивающий защиту кредиторов и
способствующий развитию инвестиционной деятельности.

В общем смысле, залог можно определить как имущество или другие ценности, которые
служат обеспечением займа. Т.е. залог является неким способом обеспечения обязательства,
при котором залогодержатель (юридическое или физическое лицо, принимающее предмет
залога, в качестве обеспечения, выданного им займа), в случае неисполнения залогодателем
(юридическое или физическое лицо, предоставившее предмет залога для обеспечения своего
долга) имеет преимущественное право перед другими кредиторами удовлетворить свое
требование из стоимости заложенного имущества.

Залог возникает в силу договора, а также на основании Закона при наступлении указанных
в нем обстоятельств, если в Законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения
исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Наибольшее распространение имеет залог по договору, когда залогодатель (должник)

добровольно отдает свое имущество в залог, заключая соответствующий договор с
залогодержателем (кредитором)

Залог является способом обеспечения обязательства, и договор о залоге не носит

самостоятельный характер, он всегда связан с другим договором (купли-продажи, подряда,
комиссии, хранения и др.), который он обеспечивает. Кроме того, договор, обязательства с
обеспечением залога, заключается для того, чтобы вывести закладываемое имущество из-под
возможного взыскания по требованиям других кредиторов. Договор о залоге всегда стоит за
другим основным договором и находится с ним в прямой зависимости.

Кредитор сохраняет залоговое право даже в случае отчуждения имущества собственником

в пользу третьих лиц. Однако залог не дает права собственности (владения или пользования) на
 210

заложенное имущество после нарушения должником своих обязательств, а служит средством

удовлетворения основного требования кредитора из стоимости заложенного имущества.

Понятие залога нельзя полностью установить, не определив, что же является предметом

залога.

Предметом залога может быть, как движимое, так и недвижимое имущество, а также
имущественные права, т.е. объективные права участников взаимоотношений, связанные с
владением, пользованием и распоряжением имуществом, а также с теми материальными
(имущественными) требованиями, которые возникают между участниками экономического
оборота по поводу распределения этого имущества и обмена товарами, услугами, ценными
бумагами и т.п.

Предметом залога может быть не только существующий объект или права на него, на
имущество не существующее в натуре на момент заключения договора, например, будущий
урожай или здание, которое предстоит построить за счет кредита, обеспечением которого оно
выступает.

15.2. ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ ЗАЛОГА НЕДВИЖИМОСТИ

Выделение залога недвижимости в отдельную категорию, получившую название «ипотека»,

обусловлено особенностями недвижимой собственности. Преимущества недвижимости в качестве
объекта залога относительно других объектов залогового обеспечения следующие:

– стоимость заложенной недвижимости может возрастать пропорционально уровню

инфляции;

– реальная опасность потерять имущество (особенно жилье при жилищном ипотечном

кредитовании) является хорошим стимулом для исполнения должником своих обязательств;

– возможность использования в качестве залога, если кредит носит долгосрочный характер и

значителен по сумме, так как недвижимость долговечна и ее стоимость высока;

– увеличение стоимости недвижимости может с достаточной достоверностью

прогнозироваться, что невозможно при использовании в качестве залога, например, товаров
народного потребления.

Долгосрочный кредит может быть предоставлен под залог с передачей залогодержателю

заложенного имущества: драгоценных металлов и изделий из них, под залог особо надежных
ценных бумаг, цена на которые отличается особой стабильностью. Однако в мировой практике
подавляющее большинство долгосрочных кредитов выдаются под залог недвижимого имущества.

Развитие ипотечной индустрии во многом зависит от гарантии права собственности,

обеспеченной эффективной системой регистрации этих прав. Важнейшей предпосылкой
использования ипотечной формы обеспечения кредита являются законодательные гарантии
частной собственности на землю с введением регистрационного порядка ее оборота. Одной лишь
декларации о допущении частной собственности на землю и возможности ее залога недостаточно.
Требуется создание правового института, регламентирующего права собственности на землю и
недвижимое имущество, а также процедуру залога недвижимости.
 211

Основные принципы залога:

1. Гласность – доступность информации о нахождении в залоге имущества для всех

заинтересованных лиц.

2. Конкретность – имущество, переданное в залог должно по своим характеристикам (и в

частности по функциональному назначению) точно совпадать с данными, которые оно имеет в
качестве объекта государственной регистрации.

3. Доверие – стоимость и ликвидность имущества гарантирует возврат долга. Требования

залогодержателя выполняются под гарантии оговоренного имущества залогодателя.
Залогодержатель имеет право получить на тех же началах удовлетворение из страхового
возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью
пользу оно застраховано, если только утрата или повреждение не произошли по причинам, за
которые залогодержатель отвечает.

15.3. ВИДЫ ЗАЛОГА НЕДВИЖИМОСТИ

Существует большое количество видов залога, которые отличаются друг от друга в

соответствии с признаками, которые легли в их основу.

С точки зрения отношения сторон к заложенному имуществу выделяются следующие

основные виды залога:

- классический залог – имущество остается у залогодателя;

- заклад – имущество передается залогодержателю во владение;

- твердый залог – имущество остается у залогодателя с нанесением на него знаков,

свидетельствующих о залоге.

Вид залога также зависит от условий погашения полученного под залог имущества кредита.
При этом выделяются различные типы закладных. Закладная – ценная бумага, определяющая
требование в отношении заложенного имущества, предоставляемого залогодателем с целью
обеспечения кредита.

1. Закладные с фиксированной процентной ставкой. Залогодатель обязан по ним осуществлять

ежемесячные платежи в погашение ссудной задолженности и уплату процента. Такие кредиты
относят к разряду самоамортизирующихся. Амортизация в этом случае означает процесс
погашения основного долга и процентов за пользованием кредитом.

2. Закладные с плавающей (или корректируемой) процентной ставкой. При этом норма процента
привязывается к другой рыночной процентной ставке и корректируется в соответствии с ее
изменениями. Корректировка осуществляется, как правило, не чаще раза в год. При этом норма
процента по закладным с плавающей процентной ставкой ниже, в среднем на 1,5-2 процентных
пункта, чем по закладным с фиксированной процентной ставкой, что связано с осознанием того
риска, который берут на себя владельцы корректируемых закладных. Суть этого риска состоит в
том, что корректировка поднимает процентную ставку вверх, и объемы ежемесячных платежей
повышаются.
 212

3. Закладные с дифференцируемыми платежами. Такие закладные предусматривают постепенное

увеличение или уменьшение платежей в погашение кредита. Подобные кредиты могут, например,
использоваться при кредитовании молодых семей, имеющих в начале срока кредитования доход
меньший, чем в конце.

4. Гарантированные закладные. В этом случае необходим страхователь ипотечного кредита.

Право залога возникает с момента заключения договора о залоге, а в отношении залога

имущества, которое надлежит передаче залогодержателю, с момента передачи этого имущества,
если иное не предусмотрено договором о залоге.

Прекращается залог в следующих случаях:

- при исполнении обязательств по обеспечению залога;

- при грубых нарушениях залогодержателя своих обязанностей, влекущих угрозу уничтожения

имущества и по требованию залогодателя;

- при прекращении залогового права и гибели заложенного имущества, если в договоре о залоге не
предусмотрено иное;

- при невозможности реализации залога.

Залог недвижимого имущества для обеспечения денежного требования

залогодержателя к залогодателю называется ипотекой.

Однако здесь есть некоторое «но». Мы дали общее определение ипотеки, из которого могут
вытекать более детальные определения данного понятия, исходя из особенностей, состояния и
развития ипотеки в различных странах. Так, например, в США, под ипотекой понимается
кредитование только в жилищной сфере. Поэтому, хоть, к настоящему времени, ипотека и носит
некий интернациональный характер, однако дать неоспоримое определение этого понятия
затруднительно, так как представитель той или иной страны и группы населения может
скорректировать его по-своему.

Ипотека представляет собой два аспекта: юридический и экономический.

Юридическое содержание ипотеки состоит в обременении имущественных прав

собственности на объекты недвижимости при их залоге.

Экономическое содержание ипотеки представляет собой рыночный инструмент оборота

имущественных прав на объекты недвижимости (в случаях, когда другие формы отчуждения -
купля-продажа, обмен - нецелесообразны), позволяющих привлечь дополнительные финансовые
средства для реализации любых проектов.

Предметом ипотеки могут быть объекты недвижимости, которые зарегистрированы в

порядке, установленном для государственной регистрации. К этому недвижимому имуществу
относятся:

1. Предприятия, как единые имущественные комплексы, используемые в предпринимательской

деятельности.

Для осуществления передачи предприятия в ипотеку необходимо согласие собственника

вышеназванной недвижимости. Залогодатель, без разрешения залогодержателя, не вправе
 213

передавать имущество, относящееся к предприятию в залог, совершать сделки, направленные на

отчуждение имущества, относящегося к предприятию, если иное не предусмотрено договором об
ипотеке.

Ипотекой предприятия может быть обеспечено обязательство, сумма, которого составляет не

менее половины стоимости всего имущества, которое относится к данному предприятию.

2. Здания и сооружения (используемые в предпринимательской деятельности) с одновременной

ипотекой по тому же договору земельных участков, на которых они находятся, либо частей
этих участков, функционально обеспечивающих эти здания и сооружения. Здесь также
необходимо сказать, что если земельный участок, на котором находится закладываемый объект,
сдан в аренду, то одновременно с ипотекой здания или сооружения обязательно закладываются
права аренды на этот участок или его часть.

3. Жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или
нескольких изолированных комнат.

4. Гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения и помещения, не

предназначенные для постоянного проживания.

5. Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

6. Незавершенные строительством объекты недвижимости, а также материалы и

оборудование, которые заготовлены для их строительства.

7. Участки недр, обособленные водные объекты.

8. Леса, многолетние насаждения.

Так как, на земле размещены объекты недвижимости, которые с ней прочно связаны, то залог
зданий, сооружений, предприятий, обособленных водных объектов и многолетних насаждений
практически невозможен без одновременного залога соответствующих земельных участков (это
уже указывалось выше). Это определяет особую роль земли в сфере залоговых отношений.

9. Земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических

лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного,
дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного
хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в
размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения).

Глава 16. ЭТАПЫ И МЕТОДЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ

16.1. ЭТАПЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Оформление, заключение и обслуживание кредитной сделки — длительный процесс,

требующий тщательной проработки принимаемых решений.
 214

Для максимального сокращения процедуры оформления кредита и получения кредитором

максимальной информации о клиенте кредитными учреждениями разработаны стандартные
формы документов. Например, для кредитования жилья: заявление о предоставлении кредита,
справка о наличии вкладов, справка о наличии работы, калькуляция затрат на получение кредита и
кредитная справка.

Для доходной недвижимости перечень сведений должен быть существенно шире. Основное
внимание здесь уделяется качеству управления недвижимостью, оценке способности объекта
генерировать доход, необходимый для погашения кредита. Для этого, в частности, анализируется
величина операционных расходов, их распределение между заемщиком и арендатором; изучается
репутация и бизнес арендаторов, профессионализм управляющего недвижимостью; выясняется
влияние налоговых и других последствий заемного финансирования на инвестиционный проект.

Выделяют следующие этапы ипотечного кредитования :

1) предварительный этап (разъяснение клиенту основных условий кредитования, передача списка

документов для получения ссуды);
2) сбор и проверка информации о клиенте и о залоге;
3) оценка вероятности погашения кредита;
4) принятие решения по кредиту (сумма, срок, ставка процента, порядок погашения);
5) заключение кредитной сделки;
6) обслуживание кредитной сделки;
7) закрытие кредитной сделки.

На предварительном этапе заемщик должен получить всю необходимую информацию о

кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и обязанностях при заключении
кредитной сделки. После разъяснения заемщику основных условий кредитования определяется
максимально возможная сумма кредита, согласовываются процедуры кредитования и расчетов,
составляется примерная смета предстоящих расходов заемщика, заполняется заявление на кредит.

Заявление о предоставлении кредита рассматривается кредитором как один из самых

важных источников информации о клиенте. Это заявление включает следующую информацию:

— желаемые условия кредита: вид, общая сумма, процентная ставка, схема амортизации, размер
ежемесячного платежа;
— описание покупаемой собственности: адрес, юридическое описание;
— источник первоначального платежа;
— назначение кредита: покупка, строительство, рефинансирование собственности и т. д.;
—биографические сведения: уровень образования и профессиональной квалификации;
— сведения о работе и источниках дохода;
— сведения об активах и обязательствах. Отношение суммы кредита к стоимости недвижимости,
используемой в качестве залога, обычно не превышает 70%:

В соответствии с этим отношением ограничение для суммы кредита будет следующим:

Сумма кредита = 0,7 • Стоимость объекта залога

Рекомендуемая величина отношения платежей по кредиту к сумме доходов заемщика — не

более 30% чистого дохода заемщика:
 215

Платеж по кредиту = 0,3 • Чистый доход заемщика

Кредиты предоставляются при условии наличия у заемщика первоначального капитала в

размере не менее 30—50% от рыночной стоимости приобретаемого жилья (соответствует
рекомендуемой величине первого взноса при покупке жилья). В качестве первоначального
капитала могут выступать депозитные вклады или наличные денежные средства, которые
непосредственно перед предоставлением кредитных средств должны быть размещены заемщиком
в банке на депозитном счете.

Сумма кредита и срок кредитования рассчитываются экспертом после определения

платежеспособности заемщика с учетом доходов. Затем, исходя из действующих процентных
ставок в соответствии со сроком кредитования, определяется процентная ставка по данному
кредиту.

Цель следующего этапа «Сбор и проверка информации о клиенте и залоге» — выявление

потенциальных некредитоспособных заемщиков, для чего проводят проверку трудоустройства
клиента, подтверждение его текущих доходов и расходов, проверку клиента службой
экономической безопасности кредитного учреждения и оценку собственности клиента,
предполагаемой к продаже для получения суммы первоначального взноса, оценка предмета
залога.

Заемщику поясняют требования кредитного учреждения к предмету кредитуемой сделки:

приобретаемая недвижимость должна быть ликвидной, права со стороны третьих лиц на объект
залога должны отсутствовать и т.п.

По результатам повторного собеседования проводится тестирование заемщика. Тест-анкета

обычно содержит следующие вопросы, имеющие балльную оценку:

- сведения о заемщике: пол, возраст, семейное положение, наличие брачного контракта, наличие и
количество иждивенцев, место проживания заемщика и поручителей;
- основная информация о приобретаемой недвижимости;
- наличие первоначального капитала;
- сведения о занятости заемщика и поручителей;
- сведения об активах и обязательствах заемщика и поручителей;
- сведения об имуществе заемщика.

В зависимости от набранного посредством тест-анкеты количества баллов, заемщики

классифицируются на «стабильных» и «нестабильных».

При оформлении заявления на ипотечный кредит определяется технология получения

ссуды и дальнейшего обслуживания кредита, разрабатывается график платежей и порядок его
изменения, рассчитывается максимально возможная сумма кредита, оцениваются дополнительные
активы заемщика (акции, облигации, недвижимость, автомобили, драгоценности), документально
подтверждаются доходы и обязательства. Затем оформляется запрос в службу экономической
защиты кредитного учреждения, на основании которого проверяется заемщик: обычно
проверяются действительные доходы и расходы заемщика, место работы (в случае его смены в
течение последних двух-трех лет устанавливаются причины) и др.

На следующем этапе «Оценка вероятности погашения кредита» проводится андеррайтинг

заемщика. Андеррайтинг — процедура, которая включает оценку кредитором вероятности
погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы кредита с учетом
доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета
ипотеки. Для этого анализируются финансовые возможности заемщика, оценивается его
 216

стремление погасить кредит, вычисляются коэффициенты по ипотечному кредиту и оцениваются

риски, после чего предоставляются рекомендации кредитному отделу. Учитывается уровень
образования клиента, профессиональный опыт, уровень квалификации, занятость в стабильно
развивающемся и потенциально доходном сегменте рынка.

Затем принимается решение о выдаче кредита или отказе в кредитовании. Отказ должен
предоставляться в письменном виде с указанием всех причин, препятствующих кредитованию.

При выявлении ложной представленной информации заемщику будет отказано в

предоставлении кредита. Если принято решение продолжить переговоры, «стабильному»
потенциальному заемщику предоставляют список необходимых для кредитования документов.

Основные коэффициенты, рассчитываемые на данном этапе:

- отношение периодических платежей по кредиту и периодического дохода заемщика;

- отношение жилищных расходов и совокупного дохода заемщика;
- отношение суммы запрашиваемого кредита к стоимости приобретаемого имущества;
- отношение суммы предоставляемого кредита к минимальной цене продажи недвижимого
имущества

Следующий этап — «Принятие решения по кредиту». На этом этапе оформляется запрос о

проведении оценки объекта залога, разрабатываются заключение юриста о приемлемости
предмета залога, заключение специалиста по оценке вероятности погашения кредита,
анализируются риски, оформляется залог недвижимости, принимается решение о величине
кредита, процентных ставках, сроках кредитования, порядке погашения кредита.

Решение по кредиту принимается на основе экспертного заключения, объединяющего всю

собранную информацию о заемщике и объекте залога:

- желаемая сумма кредита, срок и цель кредитования;

- анализ объекта залога;
- информация о заемщике, членах его семьи и поручителях;
- описание предполагаемой сделки;
- источники погашения кредита;
- расчет возможной суммы кредита;
- анализ кредитных рисков, риска снижения рыночной стоимости, уничтожения или повреждения
приобретаемого имущества;
- риск смерти или утраты трудоспособности заемщика;
- предлагаемые варианты обеспечения. Кредитный проект рассматривается на кредитном
комитете, при принятии положительного решения выбирается схема оформления в залог
приобретаемого жилья с последующим уведомлением заемщика.

На этапе «Заключение кредитной сделки» оформляются и заключаются следующие

договоры:

- договор купли-продажи недвижимости;

- кредитный договор;
- договор ипотеки (подлежит государственной регистрации);
- договоры страхования.

Договор купли-продажи недвижимости, на приобретение которой берется кредит,

заключается между заемщиком и продавцом этой недвижимости.
 217

В кредитном договоре стороны предусматривают сумму предоставляемого кредита; срок,

на который предоставляется кредит; размер уплачиваемых заемщиком процентов за пользование
кредитом; очередность погашения кредита и процентов по нему; основания для досрочного
расторжения договора и взыскания кредита и процентов по нему и др.

В договор об ипотеке стороны включают:

- предмет ипотеки;
- цену передаваемого в ипотеку помещения;
- существо основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (предоставление кредитных
средств);
- размер основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (размер предоставляемого кредита и
размер процентов за пользование денежными средствами);
- срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (срок, на который
предоставляется кредит);
- указание на то, что передаваемое в ипотеку имущество находится в пользовании у заемщика (он
же залогодатель по договору об ипотеке);
- требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества;
- основания обращения взыскания на предмет ипотеки и другие условия.

Права и обязанности сторон по кредитному договору и договору об ипотеке должны

гарантировать кредитору и заемщику защиту их интересов и возможность отстаивания своих прав.
В случае, если заемщик не в состоянии возвратить кредитные средства, кредитор имеет право
обратить взыскание на заложенное имущество.

Договоров страхования заключается несколько, в соответствии с количеством объектов

страхования. Для снижения риска кредитора осуществляется страхование ипотечного кредита.
Застрахованные кредиты имеют большую ликвидность на вторичном рынке. Во многих странах с
рыночной экономикой функционирует система государственного страхования ипотечных
кредитов, выдаваемых как государством, так и частными кредиторами. Чтобы быть
застрахованным государственным учреждением, ипотечный кредит и объект залогового
обеспечения должны соответствовать довольно жестким требованиям. Система частного
страхования более привлекательна для заемщика и кредитора, так как недвижимость,
используемая для залога, может не отвечать стандартам государственного страхования; заемщик
имеет возможность взять кредит с небольшим начальным платежом; размер страхового платежа
меньше, чем в случае государственного страхования; страховка дает возможность кредитору
продать закладную на вторичном рынке.

Страхование недвижимости осуществляется в соответствии с условиями ипотечного

договора. Банк-залогодержатель имеет право преимущественного удовлетворения своих
требований из страхового возмещения перед другими кредиторами, поэтому целесообразно
страховать заложенное имущество на сумму, эквивалентную или превышающую размер
основного долга с учетом процентов. Банк имеет возможность проверять наличие и состояние
заложенного имущества в натуральной и документальной форме.

Если кредит привлекается для приобретения жилья, то заемщик должен заключить с

рекомендованной кредитным учреждением страховой компанией договор страхования жизни и
здоровья заемщика от несчастных случаев и договор-обязательство страхования квартиры.

Страховая компания до заключения договоров страхования тщательно изучает

представленные заемщиком документы, выясняя степень надежности возврата ссуды заемщиком.
Если выдача кредита осуществляется без достаточных гарантий, страховщик может установить
более высокую тарифную ставку или отказать в заключении договора страхования.
 218

Этап завершается перечислением кредитных средств безналичным путем согласно

договорам купли-продажи или платежному поручению заемщика.

Этап «Обслуживание кредитной сделки» заключается в следующем:

- осуществляется прием платежей;

- проверяется соответствие фактических выплат графику платежей;
- ведется бухгалтерский учет операций;
- рассчитываются и перечисляются платежи по налогам на недвижимость и страховке;
- взимаются просроченные платежи;
- ведется работа с проблемными кредитами:
- переговоры, заключение нового кредитного договора, изменение условий договора (срока,
процентной .ставки, порядка погашения), обращение взыскания на заложенное имущество и т.п.;
- ведется отчетность по выданным кредитам.

«Закрытие кредитной сделки» — заключительный этап ипотечного кредитования. После

полного погашения задолженности по кредиту, уплаты начисленных процентов и штрафных
санкций ссудный счет заемщика обнуляется и, таким образом, происходит закрытие кредитной
сделки. Соответственно, ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в
Государственном реестре РФ.

Если заемщиком и залогодателем не выполняются условия кредитного договора или

договора об ипотеке, кредитор обращает взыскание на заложенную недвижимость в судебном или
внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется. Полученные от реализации средства идут на
погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т.д.),
осуществление расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки.
Оставшиеся средства получает заемщик.

16.2. ОСНОВНЫЕ УЧАСТНИКИ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Оценка и анализ методов финансирования необходимы при анализе потоков дохода от

недвижимости. Величину и периодичность получения доходов по закладным на финансовом
рынке можно спрогнозировать более точно, чем при инвестировании собственного капитала.

Практическое применение ипотечных кредитов как методов финансирования

недвижимости должно обеспечивать выполнение следующих условий:

§ достижение прибыльности и возвратности средств;

§ сохранение денежных средств кредитора от инфляции;
§ защита от рисков;
§ доступность заемщику условий предоставления кредита.
Основными участниками системы ипотечного кредитования являются:

Залогодатель – физическое или юридическое лицо, предоставившее недвижимое

имущество в залог для обеспечения своего долга. К ним предъявляются следующие требования:

- надежность и платежеспособность;
- добровольное предоставление в залог недвижимого имущества;
- способность внести авансовые платежи.
 219

Залогодержатели – юридические лица, выдающие кредиты под залог недвижимого

имущества. К ним относятся банки, фонды и другие кредитные учреждения, с которыми
залогодатели заключают договор о предоставлении ипотечного кредита. Ипотечные кредиторы
осуществляют обслуживание выданных ипотечных кредитов в течение всего срока действия
договора.

Ипотечный банк – учреждение, которое специализируется на выдаче долгосрочного

кредита под залог недвижимости. Ссуды такими банками выдаются не только на жилищное, но и
на производственное строительство.

Кредитование через ипотечные банки является классической схемой ипотечного кредита,

на основе которой работают большинство ипотечных программ в мировой практике.

Преимущества ипотечного кредитования для банков:

- сравнительно низкий риск при выдаче кредитов, так как они обеспечиваются недвижимостью;
- долгосрочность кредитования освобождает банки от частных переговоров с клиентами;
- ипотечные кредиты обеспечивают банку вполне стабильную клиентуру;
- закладные могут активно обращаться на вторичном рынке, что позволяет банку
диверсифицировать свой риск, продав закладную после выдачи кредита.

Недостатки ипотечного кредитования для банков:

- необходимость держать в штате узких специалистов-профессионалов - оценщиков

недвижимости, которую представляют в залог, что увеличивает издержки банка;
- долгосрочное отвлечение денежных средств;
- большая длительность срока, на который предоставляется кредит, является большой угрозой
предстоящей прибыли банка, так как очень трудно спрогнозировать на десятилетия вперед
динамику рыночных процентных ставок.

С точки зрения отношения сторон к заложенному имуществу выделяются следующие

основные виды залога:

§ классический залог – имущество остается у залогодателя;

§ заклад – имущество передается залогодержателю во владение;
§ твердый залог – имущество остается у залогодателя с нанесением на него знаков,
свидетельствующих о залоге.

16.3. ВИДЫ ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ

В настоящее время разработано множество типов ипотечных кредитов, различающихся в

зависимости от схем выдачи, погашения и обслуживания. Основные виды кредитов представлены
на рис.16.1.
 220

Рис. 16.1. Виды ипотечных кредитов

Постоянный ипотечный кредит

Данный вид кредита носит также название аннуитетный — самоамортизирующийся кредит с

фиксированной процентной ставкой, по которому предусмотрены равновеликие периодические
(как правило, ежемесячные) платежи.

Периодический платеж включает выплату в счет погашения долга и уплату процентов по кредиту.
Величина платежа определяется как сумма, которую необходимо вносить ежемесячно, чтобы
полностью погасить кредит в течение срока действия кредитного договора по определенной
процентной ставке. Платеж определяется с учетом текущей стоимости денежного потока.

Данный вид кредита характерен для стран с низкой инфляцией и длительными сроками
кредитования. Максимальный срок кредитования будет короче остаточной экономической жизни
объекта финансирования.

При расчете платежей по ипотечному кредиту учитываются три фактора:

- основная сумма кредита,

- срок (остаточный) погашения кредита,
- процентная ставка.

Пример

Рассмотрим порядок расчета величины выплат по кредиту, если известно, что основная сумма
кредита составляет 900 тыс. м., срок кредитования — 5 лет, ставка процента — 24% в год (2 %
ежемесячно).
 221

Ежемесячные платежи должны быть более 2%, и, соответственно, более 18 тыс. м., так как 18 тыс.
р. — проценты по кредиту за 1-й месяц.

Рассчитаем ежемесячный фактор фонда возмещения, учитывая, что 5 лет это 60 месяцев, ставка
процента равна 2% в месяц:

Ежемесячные платежи для погашения кредита и выплаты процентов в течение 5 лет:

900*(0,02+0,008768)=25,9 тыс.ман.

То есть достаточными для покрытия основной суммы и выплаты процентов по кредиту будет 25,9
тыс. м. в месяц. При этом в 1-й месяц 18 тыс. м. будет направлено на выплату процентов, а 7,9
тыс. м. (фонд возмещения) — на пога--шение основной суммы кредита. Через месяц остаток
кредита составит 892,1 тыс. м.:

900-900*0,008768=900-7,9=892,1 тыс.ман.

Процент во второй месяц составит 2% от 892,1 тыс. м., или 17,8 тыс.м. На погашение основной
суммы в этом месяце будет направлено

25,9-17,8=8,1 тыс.ман.

Таким образом, при последующих платежах сумма, направляемая на погашение основной суммы,
будет увеличиваться. За 5 лет ежемесячными платежами в 25,9 тыс.ман. кредит будет полностью
погашен.

Такой тип ипотечного кредита позволяет равномерно распределить нагрузку по возврату заемных
средств.

Кредит с «шаровым» платежом.

В этом случае предусматривается выплата большей части или всей суммы кредита, т.е.
«шаровой» платеж в конце срока кредитования.

Разновидности методов кредитования с «шаровым» платежом:

- отсутствие процентных выплат до конца срока кредита, по окончании срока выплачивается вся
сумма кредита и начисленный сложный процент, например, кредиты под освоение земли;
- выплата в течение кредитного периода только процентов, в конце срока погашение
задолженности «шаровым» платежом;
- частичная амортизация с итоговым «шаровым» платежом.

Схемы кредитования с «шаровым» платежом применяются при финансировании нового

строительства и проектов по освоению земли

Пружинный (с фиксированной выплатой основной суммы) кредит

Особенности кредитования следующие:

 222

- периодические фиксированные платежи в счет погашения основной суммы долга;

- выплаты процентов на оставшуюся часть долга.

Разновидность: несколько лет только процентных платежей, а потом равные платежи в счет
долга и проценты на непогашенный остаток кредита.

Кредит с участием

Представляет собой схему финансирования, при которой кредитор непосредственно

участвует в инвестировании: кредитор одновременно получает и платежи по кредиту, и
определенную часть регулярного дохода и (или) часть от суммы увеличения стоимости
собственности.

Если собственность финансируется посредством кредита с участием, право собственности

переходит к инвестору, кредитор только получает право на часть денежного потока, связанного с
качеством функционирования собственности. При этом кредитор имеет приоритетное право на
получение своей части дохода от собственности, а заемщик получает более льготные условия
кредитования, в частности, применяется более низкая процентная ставка.

Ипотечные кредиты с участием привлекательны для кредитора по следующим причинам:

- такие схемы финансирования позволяют защитить интересы кредитора в условиях высоких

темпов инфляции;
- уменьшение процентной ставки приводит к уменьшению периодических платежей по кредиту,
что снижает риск невыполнения обязательств заемщиком.

Но часть дохода от недвижимости, которую предполагает получить кредитор, имеет

большую степень риска. Для уменьшения риска снижения дохода от недвижимости кредиторы
включают в договоры статьи о периодических проверках качества управления собственностью.
При участии относительно увеличения стоимости есть риск того, что стоимость недвижимости не
увеличится.

Привлекательность ипотечного кредита с участием для заемщика:

- платежи по кредиту с участием меньше, чем платежи по другим типам кредитов;

- меньшие периодические платежи являются стимулом для реализации заемщиком
инвестиционного проекта, требующего больших затрат капитала.

Однако в случае существенного роста стоимости и дохода от недвижимости

увеличивающиеся выплаты кредитору могут не компенсироваться снижением процентной ставки.

Кредит с нарастающими платежами

Применяется для заемщиков, рассчитывающих на рост доходов. Особенности такого

метода кредитования:

- минимальный первый взнос, затем взносы увеличиваются с постоянным темпом;

- на определенном этапе начинаются равновеликие платежи по схеме самоамортизирующегося
кредита.

При кредитовании с ростом платежей задается последовательность размеров платежей с

увеличением взносов через равные интервалы времени, размер последнего взноса определяется по
сумме остатка задолженности по кредиту.
 223

Такие схемы финансирования удобны для предпринимателей: в начальный период

финансовые ресурсы не отвлекаются из бизнеса, который может интенсивно развиваться.

Кредит с обратным аннуитетом

Предполагает снижение выплат по кредиту в конце срока или их прекращение.

Кредит с переменной процентной ставкой

Основные характеристики, присущие ипотечным кредитам с переменной процентной

ставкой:

- процентная ставка меняется в соответствии с изменением финансовой ситуации на рынке,

корректируется по оговоренным в кредитном договоре финансовым индексам, например, по
индексу государственных ценных бумаг;
- может быть установлен максимальный и минимальный уровень процентной ставки,
выплачиваемой заемщиком;
- корректировки процентной ставки могут проводиться только через заранее оговоренные в
кредитном договоре интервалы времени с учетом преобладающих процентных ставок в этот
период;
- может быть установлен предельный уровень изменения процентных ставок относительно
предыдущего периода;
- в договоре по данному типу кредитов может быть предусмотрено досрочное погашение после
заранее оговоренного срока без уплаты штрафа за досрочное погашение;
- могут действовать условия кредита до момента продажи собственности, дающие кредитору
право требовать при продаже собственности немедленной выплаты остатка кредита, т. е. передача
обязательств по существующему кредиту новому владельцу собственности может быть
запрещена, что дает возможность кредитору повысить процентную ставку в соответствии с
текущей рыночной ситуацией.

Основные типы ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой:

- кредиты с корректируемой процентной ставкой;

- кредиты с пересматриваемой процентной ставкой;
- кредиты с индексируемыми платежами.

Кредит с корректируемой процентной ставкой.

При таком финансировании предусматривают два варианта:

- корректировку процентной ставки с соответствующим увеличением платежей по кредиту;

- корректировку процентной ставки без изменения величины периодических платежей, но с
изменением срока погашения кредита.

При этом корректировка проводится в соответствии с изменением принятого за основу

индекса.

Кредитование с индексируемыми платежами. Такие кредиты отличаются тем, что ставка

процента фиксируется на весь срок кредитования. Однако остаток кредита и ежемесячные
платежи регулярно корректируются в соответствии с текущей нормой инфляции.
 224

По таким кредитам начальные платежи меньше, что привлекательно для заемщика. Однако
платежи регулярно корректируются, и если темпы роста доходов заемщика будут ниже темпов
инфляции, возможна ситуация, при которой заемщик не сможет выполнять обязательства по
кредитному договору.

От темпов роста инфляции могут отставать и темпы увеличения стоимости недвижимости.

Тогда остаток кредита может превысить стоимость собственности, что тоже, возможно, станет
причиной невыполнения заемщиком обязательств.

Канадский ролловер

Данный вид ипотеки характеризуется переменными ставками процента через заранее

оговоренные промежутки времени (3-5 лет). Разновидность этого кредита – кредит с переговорной
ставкой, когда кроме периодов изменения ставки процента оговариваются предельные ставки.

Кредит с перезакладываемым залогом (завершающая ипотека)

Эти методы основаны на схемах финансирования, которые предусматривают возможность

продажи недвижимости, являющейся залоговым обеспечением кредита, еще не погашенного на
момент продажи собственности. Обязательства по кредиту в этом случае принимает на себя
покупатель.

При отсутствии достаточного количества денежных средств на оплату сделки покупатель

может взять новый кредит по рыночной ставке.

Возможно использование двух методов финансирования сделки:

- прямая оплата остатка кредита и взятие нового кредита на сумму, позволяющую полностью
оплатить собственность;
- принятие обязательств по существующему кредиту и взятие нового кредита на сумму,
недостающую для оплаты сделки, причем обеспечением второго кредита будет та же
недвижимость, позиция второго кредитора будет значительно рискованнее, что повлечет
установление более высокой процентной ставки по кредиту.

Такие схемы финансирования вложений в недвижимость могут быть использованы и для

рефинансирования: владелец может взять новый кредит под эту же собственность под более
высокую норму процента, выплатить обязательств по старому кредиту, а разницу использовать
для своих срочных нужд.

Однако при этом увеличивается риск заемщика, связанный с возможной потерей права
выкупа заложенной собственности: соблюдение заемщиком графика платежей при расчетах со
вторым кредитором не гарантирует того, что этот кредитор выполняет обязательства по платежам
первому кредитору, вследствие чего заемщик может потерять право выкупа.

Кредит с добавленной процентной ставкой

Такой вид кредита предусматривает отнесение процентов на основной долг, а результат

делится на число периодов погашения для определения величины платежа. Данная ипотека
используется для кредитования личной собственности и предусматривает досрочное погашение
долга.
 225

Глава 17. ОСОБЕННОСТИ И ВИДЫ КРЕДИТОВАНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ

17.1. СХЕМА ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Строительство требует значительных капиталовложений, поэтому для его финансирования

привлекается заемный капитал. Срок кредитования обычно равен сроку, который необходим для
завершения строительства. Для финансирования нового строительства применяются ипотечные
кредиты для осуществления нового строительства.

На данном этапе развития рынка недвижимости в Азербайджане, кроме ипотечного

кредитования, применяются другие механизмы кредитования объектов недвижимости.

Все больше строительных компаний предлагают разнообразные схемы долевого участия

(оплата по мере строительства объекта, оплата с зачетом имеющегося жилья), позволяющие
покупателю снизить единовременные расходы на приобретение жилья.

Застройщик принимает на себя обязательства осуществлять финансирование строительства

объекта (на всех этапах возведения) или его реконструкции за счет собственных и привлеченных
средств (например, средств коммерческого банка), обеспечить окончание строительства к
определенному сроку и в течение определенного срока с момента подписания акта
Государственной приемочной комиссии передать дольщикам квартиры определенной площади в
соответствии с договором долевого участия.

Договор долевого участия в строительстве является важным и обязательным

документом, который регламентирует отношения между участниками подобной схемы
кредитования жилищного строительства. Без данного договора, который заключается в
письменной форме, впоследствии невозможно оформить право собственности на
соответствующую жилую площадь, так как для этого наряду с другими документами должны
быть представлены документы, подтверждающие долевое участие.

В общих положениях договора обязательно должно быть записано, что указанный объект
строительства (реконструкции) на момент подписания договора никому не продан, иным
способом не отчужден, в споре и под запрещением не состоит. Также следует указывать, на каком
основании организация, привлекающая средства дольщиков, обладает правомочиями по
кредитованию данного объекта.

Дольщик в соответствии с договором обязуется произвести финансирование строительства

(реконструкции) объекта путем внесения денежных средств либо другим способом, указанным в
договоре (например, поставкой строительных материалов).

Основными дольщиками являются физические лица.

Преимущества долевого строительства состоят в следующем:

- поэтапная оплата (рассрочка платежей);

- индексирование (с ростом затрат на строительство) только остаточной стоимости строительства

по договору;

- затраты на приобретение жилья при долевом участии обычно ниже рыночной стоимости
готового жилья на 10-20%.

К недостаткам долевого строительства можно отнести:

 226

- потеря уже вложенных денежных средств в объект жилой недвижимости в связи с банкротством
организации, заключившей с покупателем договор о долевом участии в строительстве;

- получение квартиры не того качества, которое ожидалось покупателем.

На местном рынке развития недвижимости можно выделить два основных варианта

долевого участия в строительстве:

1. Долевое участие с поэтапной оплатой:

- за дольщиком закрепляется конкретная квартира в строящемся доме, с указанием площади и ее

местоположения;

- утверждается индивидуальный график оплаты стоимости квартиры с учетом инфляции, а также

возможностей и пожеланий дольщика;

- в оговоренные сроки с момента подписания договора по начальной стоимости 1 кв. м

оплачивается первый взнос;

- оставшаяся часть общей площади квартиры оплачивается поэтапно по графику с индексацией

стоимости 1 кв. м на момент каждого платежа, с учетом цен, действующих в строительной отрасли
(каждым взносом оплачивается определенное количество кв. м общей площади квартиры);

- по окончании строительства производится окончательный расчет, исходя из действительной

площади, передаваемой дольщику квартиры.

В последнее время некоторые крупные операторы первичного рынка жилья Баку стали предлагать
варианты долговременных рассрочек – от 1 до 5 лет.

2. Долевое участие с зачетом имеющегося жилья:

- за дольщиком закрепляется конкретная квартира в строящемся доме, с указанием площади и ее

местоположения;

- устанавливается какое количество кв. м общей площади «новой» квартиры считается

оплаченным на момент заключения договора, в зависимости от принятых в зачет в качестве части
долевого взноса кв. м общей площади «старой» квартиры, принадлежащей дольщику. За разницу в
количестве кв. м общей площади по сравнению с площадью «новой» квартиры дольщик платит
деньгами, поэтапно, в течение срока строительства.

При этом возможны два варианта зачета «старых» квартир:

- квартира дольщика свободна, право собственности на нее сразу переходит к застройщику и

квартира поступает в реализацию;

- дольщик проживает в своей квартире в течение всего срока строительства, до момента

предоставления ему новой квартиры, и право собственности переходит к застройщику после
переезда дольщика в новую квартиру.
 227

17.2. УСЛОВИЯ КРЕДИТОВАНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ В ОСОБЫХ ЦЕЛЯХ

Условия кредитования нового строительства существенно отличаются от типичных

условий для долгосрочных кредитов из-за более высокого риска, связанного с новым
строительством. Долгосрочные кредиты предоставляются под залог реальных объектов,
определить стоимость которых не составляет особого труда. При кредитовании нового
строительства существует риск того, что строительство не будет завершено, а в случае завершения
есть неопределенность относительно того, какова будет реакция рынка на этот новый объект.
Стоимость строительства может оказаться более высокой, чем рыночная стоимость объекта.

Для снижения рисков применяются особые схемы финансирования нового строительства.

Например, кредиты на строительство выдаются не единовременно, а поэтапно, причем только
после подтверждения полного завершения согласованного объема строительно-монтажных работ.
Другой вариант — кредитор получает и оплачивает счета субподрядчиков за фактически
выполненные работы. Банк совместно с застройщиком должны тщательно проанализировать
комплекс факторов, включая спрос на данный тип объектов, емкость рынка, способность
застройщика контролировать сроки и смету затрат в ходе строительства, чтобы при его
завершении выйти на запланированные цены и, таким образом, выдержать предложенные
первоначальные условия продажи жилья.

Кредит погашается «шаровым» платежом в конце кредитного периода за счет

долгосрочного кредита или за счет выручки от продажи построенного объекта на рынке.

Наиболее распространенные варианты погашения кредита на строительство:

— выдача кредита только тогда, когда заемщик уже имеет договор о долгосрочном
финансировании завершенного объекта;
— строитель одновременно является заемщиком и строительного, и долгосрочного кредита у
одного кредитора;
—наличие предварительной договоренности между застройщиком и банком о возможности
предоставления ипотечных кредитов потенциальным покупателям для приобретения построенных
объектов, что эффективно сочетается с ипотечным кредитованием покупателей построенного
таким способом жилья: получаемые ипотечные кредиты и собственные средства граждан
используются для оплаты жилья, а застройщики получают возможность погасить ранее
полученный строительный кредит.

Наряду с вышеперечисленными вариантами существует «Краткосрочное финансирование

девелопмента». Предусматривается схема выдачи кредита на строительство при отсутствии
договора о предоставлении долгосрочного кредита по завершении строительства. В этом случае
кредитор и заемщик предполагают, что будет получен доход от продажи объекта, за счет которого
будет погашен кредит. Высоки риски из-за проблем поиска долгосрочного кредитора в случае
невозможности быстрой продажи объекта, что может повлечь невыполнение обязательств по
краткосрочному кредиту.

17.3. МЕТОДЫ ФИНАНСИРОВАНИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

На сегодняшний день распространенным методом финансирования жилья является долевое

участие в строительстве. Основные варианты долевого участия:

- со стопроцентной единовременной оплатой — за дольщиком закрепляется отдельная квартира в

строящемся доме с указанием метража, сумма, соответствующая стоимости строительства на
 228

момент подписания договора, вносится в оговоренные сроки и не подлежит дальнейшей

индексации в связи с инфляцией, по окончании строительства — взаиморасчеты между
дольщиком, оплаченная квартира оформляется в собственность дольщика;

- с поэтапной оплатой — за дольщиком закрепляется отдельная квартира в строящемся доме с

указанием метража, оговаривается в договоре график оплаты с учетом инфляции (величина
первого взноса обычно не менее 20 % зависит от степени готовности жилого дома), по графику
каждым взносом оплачивается определенное количество метров жилья;

- с зачетом имеющегося жилья — за дольщиком закрепляется отдельная квартира в строящемся

доме с указанием метража, оговаривается, сколько метров новой квартиры оплачивается в
результате зачета стоимости старой, разницу в стоимости старой и новой квартир дольщик
оплачивает деньгами в процессе строительства.

В сегодняшних условиях повышение доступности жилья осуществляется через долевое

строительство и продажу жилья в рассрочку, функционирование системы стройсбережений,
жилищных сберегательных программ, действие региональных программ с использованием
ресурсов местных бюджетов и программ предоставления ссуд на приобретение жилья
предприятиями своим сотрудникам, выпуск в некоторых городах муниципальных жилищных
облигаций и др.

Методы финансирования проектов по освоению земли

Для такого типа финансирования существуют кредиты под освоение земли — это кредиты с
«шаровым» платежом, направленные на финансирование проектов по освоению земли. Степень
риска таких кредитов, как и кредитов на осуществление нового строительства, высока. "
Приобретаемая за счет заемного финансирования земля используется для последующей более
выгодной перепродажи за счет увеличения неулучшенной или улучшенной земли (подведение
коммуникаций, разбивка на участки, мелиоративные работы, устройство улиц и дорог и прочие
работы по обустройству участка).

Как и при кредитовании нового строительства, схема выдачи кредита под освоение земли
поэтапная, сопровождающаяся контролем кредитора за выполнением проекта.

Погашается кредит при продаже улучшенных земельных участков.

Финансирование недвижимости продажей в рассрочку

Продажа в рассрочку — способ финансирования недвижимости, основанный на

распределении во времени платежей по сделке купли-продажи. При этом продавец может
избежать значительных налоговых выплат в год продажи, так как платежи распределены по
времени, при потребности в денежных средствах может взять кредит, который будет оплачен из
отсроченных платежей по сделке купли-продажи.
 229

Глава 18. ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ

18.1. ХАРАКТЕРНЫЕ ОСОБЕННОСТИ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ

Любая деятельность человека — производственная, коммерческая и пр. — неразрывно

связана с землей, которая является важнейшими видом и составной частью недвижимости,
основой формирования любого недвижимого объекта.

Земля, как и другие объекты недвижимости, характеризуется следующими свойствами:

- пространственной ограниченностью;
- невозможностью перемещения без существенного нарушения ее характеристик;
- тем, что является непременным условием любой хозяйственной и общественной деятельности.

Наряду с общими свойствами, характерными для всех видов недвижимости, земля имеет
отличительные, свойственные только ей качества. Это:

- производительная способность;
- возможность улучшения качества при рациональном использовании;
- существенное повышение ценности при изменении целевого назначения.

Прежде всего, земля представляет собой природный ресурс, характеризующийся

пространством, рельефом, почвами, водами, недрами, растительным и животным миром. По мере
развития производительных сил этот ресурс превращается в объект социально-экономических
связей, главное средство производства в сельском хозяйстве и пространственный базис развития и
размещения всех отраслей хозяйства, территориальную основу бытия в целом.

Уникальное свойство земли — ее способность с помощью природных сил производить в

массовом порядке сельскохозяйственную и другую сырьевую продукцию.

Земля как объект недвижимости проявляется только в том случае, когда определен
конкретный земельный массив или участок.

Земельный участок — часть земной территории, которая оборудована и готова к

использованию в различных целях.

Земельный участок, находящийся в пользовании физического или юридического лица или

группы лиц, имеющий конкретные границы и местоположение, образует землепользование
(землевладение). Этими понятиями определяется объем правомочий на землю (собственность,
владение и пользование), процесс ее использования.

Земля как экономическая категория

Изначально как природный ресурс земля находит свое экономическое выражение через
систему социально-экономических связей и имущественных взаимоотношений между
гражданами, их объединениями, органами местного и государственного управления. Это
взаимодействие носит название земельных отношений, которые выражаются через макро- и
микроэкономику землепользования. При этом многообразие правовых аспектов земельных
отношений реализуется через экономические показатели.
 230

Земля как пространственный базис деятельности и объект недвижимости характеризуется

социальными и экономическими параметрами. Важнейшие характеристики земельного участка —
его размеры и местоположение. Местоположение участка характеризуется его удаленностью от
основных инженерных коммуникаций, территориальных центров влияния, наличием дорог и их
качеством. В зависимости от различий в размещении ценность земельного участка может
многократно различаться.

Непосредственное влияние на ценность земельного участка оказывают его природно-

технологические свойства: контурность, рельеф, геология, почвы. В зависимости от этих качеств
затраты на освоение и использование земельного участка, а именно прокладку инженерных
коммуникаций, строительство зданий и сооружений, их эксплуатацию, будут неодинаковы.

Важная составляющая ценности объекта недвижимости — экологическое состояние как

непосредственно участка, на котором расположен объект, так и прилегающих земель.

Правовое содержание землепользования преобразуется в экономические параметры. В

зависимости от объема прав на земельный участок — собственность, пользование, аренда —
существенно различаются его ценность и стоимость размещенных на участке сооружений. В
сельском и лесном хозяйстве земля выступает не только как пространственный базис размещения
строительных объектов, но и как главное средство производства. При этом важнейшей
экономической характеристикой земель выступает их продуктивность, во
многом зависящая от плодородия почв и инфраструктурного обустройства участка. По признакам
плодородия почв выполнено зонирование земель РФ и сформированы почвенные группировки.
Полученные данные используются при массовой оценке сельскохозяйственных и лесных земель
для налогообложения.

Относительные характеристики ценности продуктивных земель получают в результате их

бонитировки.

Балл бонитета - это важнейший показатель, характеризующий естественное и

экономическое плодородие почв. На его основе рассчитываются нормативы продуктивности
земель по основным возделываемым культурам. И только после этого определяются показатели
экономической или стоимостной оценки земель.

Вторым по важности после плодородия учитывается местоположение земель. Рыночная

оценка местоположения сельскохозяйственного предприятия как объекта недвижимости
определяется его удаленностью от пунктов сбыта сельскохозяйственной продукции и
приобретения материально-технических средств. При этом расстояния по дорогам различного
качества — асфальтированные гравийным, грунтовым — сравниваются с их средним
эквивалентом.

Технологическая оценка местоположения земельного участка

производится по удаленности от производственного центра хозяйства. Большое влияние на нее
оказывают способ использования земельного участка, затраты на переезды агрегатов и
работающих, а также на доставку семян, горюче-смазочных материалов и вывоз произведенной
сельскохозяйственной продукции.

Несмотря на функциональные различия земель, на которых

осуществляется сельско- и лесохозяйственное производство, и используемых как
пространственный базис размещения городов, промышленных объектов, они находятся в
постоянном взаимодействии. Сельскохозяйственные и лесные угодья — источник расширения
городов, размещения всевозможных строительных объектов.
 231

В соответствии с земельным законодательством при занятии сельскохозяйственных угодий

для строительных целей новым землепользователем (земельным собственником) производятся
компенсационные платежи. Экономическое содержание платежей заключается в возмещении
потерь сельскохозяйственного производства. Полученные финансовые ресурсы используются для
увеличения продукции с других участков земель.

Процесс использования земель, их хозяйственное положение и рыночный оборот несут в

себе значительное экономическое содержание, которое является основой формирования
стоимостных характеристик земельных участков и других объектов недвижимости, неразрывно
связанных с землей.

18.2. ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВО КАК ИНСТРУМЕНТ ФОРМИРОВАНИЯ ЭКОНОМИЧЕСКИ

ОБОСНОВАННОГО ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ

Землеустройство как социально-экономическое явление представляет собой закономерно

протекающий процесс и систему мероприятий по организации использования земель и устройству
территории для меняющихся целей и условий производства, хозяйственного использования
отдельных объектов недвижимости и социальных потребностей населения.

Землеустройство регулирует земельные отношения, организует использование, учет и

оценку земель, разработку территориальных планов землепользования. Землеустроительная
деятельность охватывает широкий спектр земельных вопросов во всех отраслях экономики. На
государственном уровне это:

- научное прогнозирование земельных преобразований;

- обеспечение единой государственной политики в планировании и организации рационального
использования и охраны земель всех категорий независимо от форм собственности;
- контроль за целевым использованием земель;
- формирование экологически и экономически обоснованных, компактных и оптимальных по
площади землепользований;
- обеспечение надежного функционирования различных производств путем создания для них
необходимых территориальных условий;
- подготовка и выдача документов, удостоверяющих право на землю.

Применительно к объектам недвижимости методами землеустройства решаются

следующие задачи:

- разработка программ использования и охраны земель на основе градостроительных,

экологических и экономических характеристик территории;
- формирование земельных участков по единой государственной системе и их техническое
оформление;
- разработка проектов создания и упорядочения землепользования с устранением различных
неудобств;
- установление границ земельных участков, отвод земельных участков в натуре, составление
документов для оформления прав на земельные участки;
- закрепление и изменение на местности черты городов, поселков и сельских поселений;
- проведение инвентаризации с выявлением неиспользуемых, нерационально используемых и
используемых не по целевому назначению земель;
- выполнение земельно-оценочных работ.
 232

Для объектов недвижимости наиболее важной практической задачей, решаемой методами

землеустройства, является отвод участка в натуре (на местности). В результате устанавливается
граница объекта недвижимости, земельной собственности, землепользования. В состав
документации по отводу участка включаются описание границ, планы границ, каталоги координат
межевых знаков. Работы ведутся на материалах кадастровых съемок с использованием карт и
планов, на которых фиксируются местоположение, границы, площади и правовой статус
земельного участка с объектами другой недвижимости, топографические и иные элементы
местности.

Землеустроительная документация согласовывается с заинтересованными

государственными и общественными организациями и учреждениями и утверждается в
зависимости от уровня разрабатываемой документации соответствующим органом
государственной исполнительной власти и местного самоуправления.

Проектно-изыскательские работы, выполненные землеустроительными предприятиями и

частными лицами без лицензии, признаются недействительными. Разработчики
землеустроительной документации несут ответственность за экономическую и экологическую
обоснованность мероприятий, предусмотренных в проектах землеустройства.

В процессе землеустроительного проектирования разрабатывается несколько вариантов

проектного решения, и осуществляются расчеты экономической эффективности по каждому из
них. Окончательный вариант проекта — наиболее экономически выгодное и экологически
безопасное проектное решение.

18.3. ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ЗЕМЕЛЬНЫЙ КАДАСТР КАК ЭКОНОМИКО-ПРАВОВАЯ

СИСТЕМА ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Земельный кадастр представляет собой государственную систему регистрации земельных

участков и прочно связанной с ними недвижимости и оформления правоустанавливающих
документов, учета и оценки земельных участков. По действующему земельному законодательству
он ведется по единой системе на всей территории республики, выполняет основополагающую
роль в юридически правомерном создании и эффективном функционировании объектов
недвижимости.

Государственный земельный кадастр содержит систему необходимых сведений и

документов о правовом режиме земель, об их принадлежности собственникам,
землепользователям и арендаторам, о категориях земель, качественной характеристике и ценности
земель, включает регистрацию землепользований и участков земельной собственности,
количественный и качественный учет земельных ресурсов, бонитировку почв и экономическую
оценку земель.

Регистрация правомочий на землю (собственности, владения, пользования) — одна из

важнейших задач. В процессе регистрации каждому участку земли присваивается уникальный
порядковый номер. За первичную учетно-регистрационную единицу землепользования
принимается элементарный земельный участок или земельный массив.

Отдельный земельный участок как элементарная единица при регистрации, а также учете и
оценке земель должен иметь фиксированные и легкораспознаваемые на местности и на плане
границы. В природном отношении он может различаться по естественно-историческим и
ландшафтным признакам, микроклиматическим характеристикам и условиям использования.
 233

Регистрации земельного участка предшествует оформление юридических документов,

устанавливающих право на предоставление или приобретение земель, отвод земельного участка в
натуре и составление соответствующего планово-картографического материала. Земельная
собственность, землепользование регистрируются в государственной земельно-кадастровой книге
района (города). При этом устанавливаются правовой режим, площадь и собственник
(пользователь) земель. Юридический документ — свидетельство на право собственности на
земельный участок бессрочного (постоянного) пользования.

Количественный учет земель ведется по их целевому назначению, собственникам земель,

землепользователям, арендаторам, земельным участкам и по видам угодий в их составе. Учет
качества земель включает земельно-кадастровое районирование, классификацию земель,
характеристику их по экономическим, экологическим, технологическим и градостроительным
свойствам, специализированную группировку почв.

Кадастровая оценка выполняется для установления объективной ценности земель и

используется в основном для определения
налогооблагаемой базы. Она проводится одновременно на территории административного района
(города) и выражается в виде системы натуральных и стоимостных показателей. Ценность земель
различных категорий устанавливается исходя из доходности, спроса и предложения,
складывающихся на земельном рынке. Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного
назначения учитывает уровень их продуктивности и местоположение. Кадастровая оценка земель
населенных пунктов проводится на основе их функционального назначения, местоположения,
социального и инженерно-транспортного обустройства, плотности застройки, экологического
состояния и престижности.

Информационное обеспечение государственного земельного кадастра осуществляется

проведением топографо-геодезических, аэросъемочных, картографических работ, почвенных,
геологических, геоботанических и инженерных обследований и изысканий, инвентаризации
земель, сбором и обобщением информации о рыночных продажах земельных участков и других
объектов недвижимости. Современное информационное обеспечение рынка недвижимости
формируется государственными агентствами по оценке земель, создаваемыми на базе институтов
и предприятий по землеустройству. Ведется разработка и освоение Государственной
автоматизированной системы земельного кадастра Азербайджана для накопления, обработки и
выдачи земельно-кадастровой информации в автоматизированном режиме.

Глава 19. ОСНОВНЫЕ МЕТОДЫ И ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ

19.1. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Как средство производства земля имеет особенности, оказывающие непосредственное

влияние на оценку недвижимости:

- земля не является результатом предшествующего труда;

- пространственно ограничена;
- незаменима другими средствами производства;
- обладает постоянством местоположения;
- неизнашиваема при правильном использовании;
- территориально разнокачественна;
 234

- характеризуется специфической полезностью каждого конкретного земельного участка;

- обладает плодородием и в сельском хозяйстве наиболее эффективно используются все ее
полезные качества;
- практически во всех сферах деятельности человека (кроме сельского и лесного хозяйства)
выступает в основном в качестве пространственного операционного базиса, поэтому неразрывно
связана с объектами, на ней расположенными: зданиями, сооружениями, дорогами,
мелиоративными сооружениями, прочими материальными элементами, созданными трудом
человека, так называемыми улучшениями.

Следует различать термины «земля» и «земельный участок», которые используются в

разном значении. Термин «земля», как правило, употребляется в том случае, когда речь идет о
неосвоенной собственности. Термин «земельный участок» означает часть территории, на которой
выполнены какие-то работы (улучшения), позволяющие использовать данный участок согласно
целевому назначению.

Выделяют следующие улучшения, проводимые для создания участка:

- внешние: устройство улиц, тротуаров, дренажных и инженерных сетей;

- внутренние: планировка, озеленение, асфальтирование, устройство выпусков для подключения
инженерных сетей, коммуникаций связи и т.д.

«Земельный участок — часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу,

площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в
Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на
землю. Правовой статус земельного участка включает: целевое назначение, разрешенное
использование, форму законного владения. Земельный участок может быть делимым и
неделимым. Неделимым признается земельный участок, который по своему целевому
назначению и разрешенному использованию не может быть разделен на самостоятельные
земельные участки».

Оценка земли применима не только к пустующим, незастроенным землям. Типичный

объект недвижимости состоит из земельного участка и построек и существует необходимость в
определении стоимости земельного участка отдельно от имеющихся на нем улучшений, что
вызвано следующими причинами:

- различие в налогообложении земли и строений (налог на имущество и земельный налог);

- требуется отдельная оценка земельного участка от улучшений при применении затратного
метода определения стоимости недвижимости;
- принятие решений о сносе имеющихся улучшений в целях лучшего и наиболее эффективного
использования земельного участка.

Главный элемент земельных отношений — земельная собственность.

При оценке земельного участка необходимо учесть связанный с ним набор прав.
Распространенные права, требующие оценки:

1) полное право собственности — возможность использования свободного от арендаторов участка

любым законным способом;
2) право аренды — возможность владения земельным участком по договору аренды.

В соответствии с Законом «О плате за землю» использование земли в нашем государстве является

платным. Формами платы в нем названы: земельный налог, арендная плата, нормативная цена
земли. Земельным налогом облагаются ежегодно все собственники земли, а также землевладельцы
 235

и землепользователи, кроме арендаторов. Арендная плата взимается за земли, переданные в

аренду. Нормативная цена земли вводится для покупки и выкупа земельных участков в случаях,
предусмотренных законодательством РФ, для обеспечения экономического регулирования
земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой
собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под
залог земельного участка.

В Азербайджанекция
20
























































































































большинство земель не продается, а сдается в аренду, поэтому часто
оценщики определяют не стоимость земельного участка, а стоимость прав его аренды.

Стоимость прав аренды — это сумма, которую готов заплатить потенциальный

покупатель за право владения данным участком по договору аренды с целью получения выгоды от
этого владения. Оценка прав аренды применяется при определении цены продажи права аренды
земельного участка, при определении стоимости объекта, частью которого является арендуемый
земельный участок, и при оценке ущерба от расторжения договора аренды.

19.2. ОЦЕНКА ОБЪЕКТОВ ЗЕМЕЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ

Оценка массовая и единичных объектов земельной собственности

Выделяют три формы платы за землю:

§ земельный налог,
§ арендную плату,
§ нормативную цену земли,

в основе которых содержится стоимостная оценка земли.

В мировой оценочной практике выделяют два вида оценки стоимости земельных ресурсов:

§ массовую;
§ единичных объектов земельной собственности.

Оба вида оценки представляют собой систематические методы расчета стоимости. В обоих
случаях необходим анализ рынка, но принципиальная разница заключается в масштабе
проведения и контроле качества выполненной оценки.

Модели массовой оценки ориентированы на воспроизводство

рынка одного или нескольких вариантов землепользования на обширной географической
территории. Для выполнения массовой оценки требуются значительный персонал; разработка
стандартной методики, способной унифицировать процедуру оценки большого числа объектов
собственности на конкретную дату; использование статистических методов как в процессе оценки,
так и для проверки качества выполненной оценки. Массовая оценка как нельзя лучше подходит
для налогообложения.
 236

Оценка единичных объектов собственности на конкретную дату выполняется, как правило,

небольшим количеством персонала, решение принимается одним специалистом. Качество
выполненной работы определяется путем сопоставления с реальными продажами аналогичных
объектов.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли

При оценке земельного участка следует определить вариант его наилучшего и наиболее
эффективного использования, который определяется взаимодействием ряда факторов.

Анализ наилучшего использования включает изучение альтернативных вариантов

использования (освоения, застройки) земельного участка и выбор оптимального. При этом
учитываются перспективность местоположения, состояние рыночного спроса, стоимость
застройки, стабильность предполагаемых доходов и т. п.

Большое значение при оценке стоимости объекта, состоящего из земельного участка и

построек, придается анализу наилучшего использования, во-первых, предположительного
вакантного земельного участка и, во-вторых, земельного участка с имеющимися улучшениями.

Анализ предположительного вакантного земельного участка является необходимым этапом

при определении его стоимости, и он основан на установлении наиболее доходного варианта
использования земли.

Анализ земельного участка с имеющимися улучшениями предполагает принятие решения о

сносе, модернизации или сохранении имеющихся на земельном участке улучшений в целях
обеспечения максимальной доходности объекта.

Вероятное и наиболее доходное использование участка обеспечивает его самую высокую

стоимость. Варианты использования должны быть законными, физически допустимыми и
экономически эффективными.

Назовем основные факторы, определяющие оптимальное использование земли:

1) местоположение — фактор, оказывающий основное влияние на стоимость земельного

участка (учитываются перспективность местоположения, транспортная доступность, характер
окружения);
2) рыночный спрос — фактор, отражающий соотношение спроса и предложения на рынке;
3) финансовая обоснованность — способность проекта обеспечить доход от использования
земельного участка, который был бы достаточным для возмещения расходов инвесторов и
обеспечения получения ожидаемой прибыли;
4) физическая пригодность участка — перспектива создания улучшений — размер, топография,
качество грунта, климат, инженерно-геологические и гидрогеологические характеристики участка,
существующее зонирование, экологические параметры и т.д.;
5) технологическая обоснованность и физическая осуществимость — анализ соотношения
качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятность стихийных бедствий, доступность
транспорта, возможность подключения к коммунальным удобствам, учет размеров и формы
участка, например, размер может быть мал для строительства промышленного объекта;
6) законодательная (юридическая) допустимость — соответствие варианта использования
земельного участка действующему законодательству. Выявляется в результате анализа
строительных, экологических нормативов, ограничений этажности, наличия временных запретов
на строительство в данном месте, сложности в районе исторической городской застройки,
возможное изменение нормативных актов, соблюдение правил зонирования, негативные
настроения местного населения;
 237

7) максимальная доходность (максимум дохода собственности и стоимости участка), которая

определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования, с
учетом риска инвестиций.

Повышение эффективности использования городских земель

Особую категорию представляют собой городские земли. На их ценность влияют величина

города и его производственно-хозяйственный потенциал, уровень развития инженерной и
социальной инфраструктуры, региональные природные, экологические и другие факторы. К тому
же существуют особенности законодательства для этой категории земель.

На ценность того или иного участка одни и те же факторы могут оказывать

противоположное влияние:

— интенсивное движение транспорта нежелательно для жилого района, но увеличивает стоимость

участка для целей торговли;
— размещение относительно учебных заведений и торговых центров, эстетические достоинства и
удобства, учитывающиеся при оценке земель под жилищное строительство, практически не
влияют на ценность территорий, ориентированных на промышленное развитие; для них важны
транспортная инфраструктура и экономическое зонирование.

В функционировавшей ранее плановой экономике с приоритетами промышленного

развития командно-административное распределение «бесплатной» земли привело к серьезным
диспропорциям в развитии города и расточительному, не нужному и даже вредному для города
использованию ценнейшей городской земли (в том числе предприятиями и организациями),
нередко приводящему к тяжелым экологическим проблемам. Однажды распределенная земля
практически не перераспределяется, что приводит к дальнейшему усугублению негативных
тенденций.

Основные применяемые единицы сравнения земельных участков:

- цена за 1 га — для больших массивов сельскохозяйственного, промышленного назначения или

жилищного строительства;
- цена за 1 м2 — в деловых центрах городов, для офисов, магазинов;
- цена за 1 фронтальный метр — для коммерческого использования земель в городах. В этом
случае стоимость участка пропорциональна длине его границы по улице или шоссе при
стандартной глубине участка, на которую приходится небольшая часть стоимости;
- цена за лот — применяется для сравнения стандартных по форме и размеру участков в районах
жилой, дачной застройки;
- цена за единицу плотности — соотношение площади застройки к площади земельного участка и
др.

Большинство земельных ресурсов в настоящее время находится в государственной и

муниципальной собственности. Практика показывает, что в рыночных условиях городские земли
являются ценнейшим ресурсом и могут служить стабильным источником доходов местного
бюджета. Городские власти определяют величину земельного налога, арендную ставку за землю и
нормативную цену земельного участка при выкупе, поэтому вопрос повышения эффективности
использования земель является актуальным для них. Чтобы земельная собственность
использовалась более эффективно, т. е. приносила максимальный доход от использования и
способствовала улучшению общего инвестиционного климата, необходимы дальнейшее развитие
рыночных отношений на земельном рынке, ориентация на сложившуюся рыночную ситуацию и
требования рынка.
 238

Чтобы земельная собственность использовалась более эффективно, т. е. приносила

максимальный доход от использования и способствовала улучшению общего инвестиционного
климата, в первую очередь необходима реализация процессов налогообложения, аренды и выкупа
городских земель на основе ее рыночной стоимости. При этом достигается справедливое
распределение налогового бремени, стимулирование эффективного использования и активизация
инвестиций в реконструкцию и развитие в процессе реструктуризации территории.

Результаты оценки городской территории служат исходной информацией для решения

следующих задач:

§ выработка градостроительной политики и социальное планирование;

§ формирование предложения по типам функционального использования территории с учетом ее
качества;
§ формирование экономических механизмов размещения различных вариантов землепользования
и инвестиционно-строительной политики;
§ анализ последствий вариантов развития и реструктуризации городской среды, оптимизация
муниципальных инвестиций в поддержание и развитие городской среды;
§ определение инвестиционной привлекательности территории как функции стоимости городских
земель.

Существуют два взгляда на ценность городских земель:

— проектировщика-градостроителя в процессе функционального зонирования территории как

раздела генерального плана города;
— оценщика в процессе разработки кадастровой оценки земель.

Основой формирования кадастровой оценки земель и функционального зонирования

территории должна выступать комплексная градостроительная оценка рыночной стоимости.

19.3. ОСНОВНЫЕ МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ

Нормативный метод заключается в определении нормативной цены земли. Используется

при передаче, выкупе земли в собственность, установлении общей совместной (долевой)
собственности сверх бесплатной нормы, передаче по наследству или дарении, получении кредита
под залог, изъятии для государственных или общественных нужд.

Земли городов оцениваются с учетом плотности застройки, престижности района,

характера окружающего землепользования, экологического состояния, инженерно-транспортного
обустройства и др. Земли разделяют на зоны, дифференцированные по базовым ставкам
земельного налога и нормативной цене земли (Закон РФ «О плате за землю»). Нормативная цена
земли фиксируется в Земельном кадастре.

Часто необходимо оценить объект, состоящий из здания и земельного участка, когда на

последний имеются только права аренды. В этом случае в качестве стоимости земли можно учесть
затраты на отвод земельного участка под строительство.

В рыночных условиях при наличии необходимой информации целесообразно применять

методы, основанные на анализе рыночных данных. Как правило, при оценке рыночной стоимости
земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод
капитализации земельной ренты, метод распределения, метод остатка, метод разбивки на участки.
 239

Метод сравнения продаж является наиболее простым и эффективным методом оценки,

может использоваться для оценки и фактически свободной, и предположительно вакантной земли;
позволяет определить конкретную цену земельного участка путем внесения процентных поправок
к ценам продаж аналогов. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками
допускается использование цен предложения (спроса).

Общепринятые элементы сравнения для земельных участков: права собственности, условия

финансирования, особые условия продажи, рыночные условия (изменяются во времени),
месторасположение (расстояние от города и дорог, характеристика окружения), условия
зонирования, физические характеристики (размер, форма и глубина участка, угловое
расположение, тип почв, рельеф), доступные коммунальные услуги, экономические
характеристики, наилучшее и наиболее эффективное использование. При оценке земли можно
использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце
несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости. Особую категорию
представляют собой городские земли, на их ценность влияют величина города и его
производственно-хозяйственный потенциал, уровень развития инженерной и социальной
инфраструктуры, региональные природные, экологические и другие факторы.

Метод дает достаточно точные результаты только на развитом информационно-открытом

конкурентном рынке. Местный земельный рынок не отвечает этим требованиям, стоимость
земельного участка невозможно определить исходя из информации о сделках продаж участков-
аналогов. Поэтому для оценки должна собираться вся доступная информация для применения всех
методов оценки участков.

Метод капитализации земельной ренты основан на том, что при наличии достаточной
информации о ставках аренды земельных участков можно проводить определение стоимости этих
участков как текущей стоимости будущих доходов в виде арендной платы за оцениваемый
земельный участок. В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться
как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли. Как
регулярный поток дохода, земельная арендная плата может капитализироваться в стоимость
делением на коэффициент капитализации для земли, определяемый из анализа рынка. Исходные
данные для капитализации получают из сравнения продаж арендованной земли и величин
арендной платы.

На основе полученной арендной ставки рыночная стоимость участка определяется по

доходному подходу обычно с применением метода прямой капитализации. Формула расчета
стоимости земельного участка имеет вид:

, где

VL — стоимость земельного участка,

IL — доход от владения землей,

RL: — ставка капитализации для земли.

Ставка капитализации определяется делением величины земельной ренты по аналогичным

земельным участкам на цену их продажи или увеличением безрисковой ставки отдачи на капитал
на величину премии за риск, связанный с инвеcтированием капитала в оцениваемый земельный
участок.
 240

Основные факторы, влияющие на величину арендной ставки земельного участка:

характеристики местоположения, размер, форма, окружающий тип землепользования,
транспортная доступность, инженерное оборудование.

Однако в Азербайджане в аренду, главным образом, сдаются земли государственного и

муниципального фонда, и величина арендной платы рассчитывается в соответствии с нормативной
ценой земли, не эквивалентной ее рыночной стоимости. В настоящее время предпринимаются
попытки аренды земель по ее рыночной стоимости, но еще рано говорить об объективности
результатов практического применения метода капитализации земельной ренты.

Метод распределения (метод соотношения, соотнесения, allocation) — определение

составляющей стоимости земельного участка на основании известного соотношения стоимости
земли и улучшений в имущественном комплексе. Метод основан на принципе вклада и
утверждении того, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение
между стоимостью земли и построек. Наиболее достоверно это соотношение для новых построек,
они близки к варианту лучшего и наиболее эффективного использования. Чем больше возраст
зданий, тем больше величина отношения стоимости земли к общей стоимости собственности.

Для применения метода требуются достоверные статистические данные о соотношении

стоимостей земли и всей собственности конкретного типа недвижимости на заданном рынке.
Однако метод редко применяется даже на развитых рынках, так как обладает низкой
достоверностью. Применение метода оправдано в условиях недостаточности информации о
продажах земельных участков. Получаемые значения считаются ориентировочными.

Метод выделения (извлечения) применяется для оценки застроенных земельных участков,

если есть информация о ценах сделок аналогичными объектами недвижимости. Улучшения
земельного участка соответствуют его наиболее эффективному использованию. Метод
предполагает следующую последовательность действий:

- определение элементов сравнения объектов;

- определение отличий каждого аналога от объекта оценки;
- расчет и внесение корректировок по каждому из элементов сравнения;
- расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый
земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
- расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого
земельного участка;
- расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной
стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок,
стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

Метод выделения применяется, когда вклад улучшений в общую цену участка невелик,
рекомендуется для оценки загородных участков (для которых вклад улучшений мал и достаточно
легко определяется), применяется при отсутствии данных о продажах земельного участка в
окрестности.

Метод является наиболее эффективным в условиях пассивного рынка (отсутствуют данные

о продаже свободных земельных участков) с учетом особенностей исходной информации и
модели получения искомой стоимости. Стоимость земельного участка в общем виде определяется
по формуле:

, где
 241

Сз, — стоимость земельного участка,

С — стоимость объекта,

Су — стоимость улучшений.

Метод остатка основан на технике инвестиционной группы для физических

составляющих. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных участков, если есть
возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.
Стоимость земли определяют в результате капитализации части дохода, относящегося к земле.

Для определения стоимости земельного участка необходимо знать стоимость здания,

чистый операционный доход всей собственности, коэффициенты капитализации для земли и для
зданий.

Основные этапы метода остатка для земли:

1) определяется чистый операционный доход всей собственности на основе рыночной ренты и

предполагаемых операционных расходов;
2) определяется чистый операционный доход, относящийся к строению (зданию);
3) чистый операционный доход, относимый к земельному участку, капитализируется в показатель
стоимости через норму капитализации для земли.

Сложно прогнозировать доход в условиях недостаточной стабильности экономики.

Метод разбивки на участки (подход с точки зрения развития) используется при оценке
земли, пригодной для разделения на индивидуальные участки. Состоит из следующих этапов:

- определение размеров и количества индивидуальных участков;

- расчет стоимости освоенных участков с помощью метода сравнения сопоставимых продаж;
- расчет затрат и графика освоения предполагаемого периода продажи и разумной
предпринимательской прибыли;
- вычет всех затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой суммарной
цены продажи участков для определения чистой выручки от продажи недвижимости после
завершения освоения и продажи индивидуальных участков;
- выбор ставки дисконта, отражающей риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и
продажи.

Затраты на освоение земельного массива обычно включают:

- расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;

- расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа;
- налоги, страховку, гонорары ИТР;
- расходы на маркетинг;
- прибыль и накладные расходы подрядчика и т.д.

В целом, моделирование рыночной стоимости земельных участков проводится в рамках

предположения о достижении динамического равновесия в конкуренции различных
«рациональных» землепользователей за право занять определенный участок. При балансе
платежеспособного спроса и предложения на имитируемом земельном рынке при ограниченности
предложения решается вопрос о наиболее эффективном использовании участка как свободного и с
учетом существующей застройки. Моделирование потенциального рентного дохода для
различных типов землепользования базируется на закономерностях формирования рентных
 242

эффектов местоположения и сложившихся цен (продажи и аренды). Учитывая существенную

разницу в стоимостных показателях для участков, расположенных по фронту улично-дорожной
сети города и расположенных на внутриквартальных территориях, эти участки подлежат
обязательному разделению при оценке. Реализация принципа наиболее эффективного
использования происходит в условиях конкуренции за пользование недвижимостью между
различными функциональными сегментами рынка с учетом реальных ограничений на объемы
спроса и возможной многофункциональности территории, в результате чего на каждом участке
образуется набор землепользователей.

Глава 20. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ О НАЛОГООБЛОЖЕНИИ НЕДВИЖИМОСТИ

20.1. СОВРЕМЕННЫЕ ПРИНЦИПЫ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ НЕДВИЖИМОГО

ИМУЩЕСТВА

Владение, пользование и управление объектами недвижимости в той или иной форме

связанно с выплатой различных налогов и сборов для финансового обеспечения деятельности
государства и регулирования условий производства, структуры народного хозяйства,
инвестирования в основные фонды и решения многих других экономических и социальных задач
страны. Налогообложение недвижимости, как и другого имущества и доходов в Азербайджане,
строится на основе следующих принципов (табл. 20.1).

Таблица 20.1

Современные принципы налогообложения недвижимого имущества

№ Принципы Основное содержание (сущность)

п\п налогообложения
1 Всеобщности Каждое лицо должно уплачивать установленные законом налоги и
сборы
2 Справедливости Уровень налоговых ставок должен учитывать фактические возможности
налогоплательщика исходя из стоимости его недвижимого имущества
и дифференциации
3 Обязательности Поскольку любое государство не может существовать без налогов, то
уплата их неизбежна. При этом для каждого налогоплательщика должно
быть выгоднее платить, чем не платить налоги
4 Равенства Перед налогом все равны. Налоги и сборы не могут быть
дискриминационными и применяться различно исходя из политических,
идеологических, этнических, конфессиональных и иных аналогичных
различий между налогоплательщиками

Недопустима дифференциация ставок налогов и сборов, а также льгот в

зависимости от формы собственности, гражданства физических лиц и
места происхождения капитала
 243

В процессе налоговых отношений по поводу недвижимого имущества и сделок с ними на

одной стороне выступают налогоплательщики — предприятия и физические лица, а на другой
налоговые агенты и различные учреждения и организации, выполняющие свои особые функции в
системе налогообложения, в том числе:

- Министерство АР по налогам, его подразделения на местах;

- государственные органы исполнительной власти и местного самоуправления, другие
уполномоченные ими органы и должностные лица, осуществляющие (помимо МН) прием и
взимание налогов и (или) сборов, а также контроль за их уплатой (сборщики налогов и сборов);
- Министерство финансов АР, финансовые органы администраций, районов и городов — при
решении вопросов по отсрочке и рассрочке уплаты налогов и сборов;
- органы государственных внебюджетных фондов.

Для целей налогообложения важное значение имеет и определение взаимозависимых

юридических и физических лиц, отношения между которыми могут оказывать влияние на условия
или экономические результаты их деятельности или деятельности представляемых ими лиц. В
состав взаимозависимых лиц включаются организации и (или) физические лица, если:

- одна организация непосредственно и (или) косвенно участвует в другой организации в размере

более 20%. Доля косвенного участия одной организации в другой через последовательность иных
организаций определяется в виде произведения долей непосредственного участия организаций
этой последовательности одна в другой;
- одно физическое лицо подчиняется другому физическому лицу по должностному положению;
- лица состоят в соответствии с семейным законодательством РФ в браке, отношениях родства
или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого.

Взаимозависимыми по суду могут быть признаны также лица и по иным основаниям, если будут
предоставлены доказательства того, что лица находятся под контролем другого лица либо одно
лицо находится под контролем другого лица, которое может повлиять на результаты управления
недвижимостью.

20.2. ОСНОВНАЯ ГРУППИРОВКА НАЛОГОВ И СБОРОВ НА РЫНКЕ

НЕДВИЖИМОСТИ

Основная группировка налогов и сборов на рынке недвижимости формируется по наиболее

практически значимому субъектному признаку, отражающему субъектно-объектные отношения
собственности — отношения людей (физических лиц) и хозяйствующих единиц (предприятий,
организаций) к предметам недвижимого имущества, т. е. по категориям налогоплательщиков,
которые владеют, пользуются и распоряжаются различными объектами недвижимости:

1. Налоги, исчисляемые и взимаемые с физических лиц. При этом к физическим лицам -

плательщикам налогов и (или) сборов в сфере недвижимости относятся:

2. Налоги с предприятий — юридических лиц, образованных в соответствии с

законодательством АР, а также иностранных фирм (компаний), обладающих гражданской
правоспособностью и созданных в соответствии с законами иностранных государств,
международных организаций, их филиалов и представительств, созданных на территории АР.
 244

В организационном отношении по объектам налогообложения все налоги и сборы в

области недвижимости можно подразделить на две взаимосвязанные, но имеющие специфические
особенности, разновидности:

- налоги на недвижимые объекты как овеществленный инвестиционный капитал в форме

имущества, используемого для удовлетворения личных потребностей или осуществления
бизнеса, периодически выплачиваемые в течение всего периода нахождения имущества в
собственности физических, а также и во владении и пользовании юридических лиц;

- налоги и сборы, выплачиваемые при совершении с объектами недвижимости сделок

купли-продажи, дарения, наследования, сдачи внаем или аренду, ипотеки и др.

Любой вид налога считается установленным только в том случае, когда определены
налогоплательщики и элементы налогообложения:

- объект налогообложения;
- налоговая база;
- налоговый период;
- налоговая ставка;
- порядок исчисления налога;
- порядок и сроки уплаты налога;
- возможные налоговые льготы в необходимых случаях.

При установлении сборов также определяются их плательщики и элементы обложения

применительно к конкретным сборам.

20.3. СТРАХОВАНИЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Страхование один из важнейших элементов рыночных отношений, относится к финансовой

сфере, связанной с выполнением особых функций экономики.

Страхование - система мероприятий по созданию денежного страхового фонда за счет

взносов его участников, из средств которого возмещается ущерб, причиненный стихийными
бедствиями; несчастными случаями; нарушением действующего законодательства допущенных
при оформлении регистра сделки с объектами недвижимости; непреднамеренных ошибок
риэлтеров оценщиков и др. профессионалов рынка недвижимости; подрядчиком; застройщиком
дольщикам.

Первые формы страхования встречались за 2 тыс. лет до н..э., например законах

вавилонского царя Хаммарали, и предусматривали заключение соглашения между участниками
торгового каравана. На начальных этапах становления общества (в докапиталистический период)
основной формой страхования была страховая взаимопомощь, носившая характер разовых
соглашений и касавшаяся товаров и перевозочных грузов.

С возникновением рыночных отношений (капиталистический способ производства)

страхование приобрело коммерческий характер, стало предпринимательской деятельности.

За последние 10 - 12 лет в Азербайджане появилось более 1200 частных страховых компаний

(организаций), приняты специальные законы и законодательные акты, направленные на
регулирование отношений в области страхования.
 245

В мировой экономике, роль страхования чрезвычайно велика, ибо страхование - это одна из
основных форм управления рисками. Оно обеспечит глобальное перераспределение рисков.

Кроме того, страховщики - крупнейшие институциональные инвесторы в рамках национальных

экономик в международном масштабе; они обеспечивают необходимый уровень социальной
защиты населения.

Национальные страховые рынки большинства стран мира серьезно изменились.

Увеличилось число стран, связанных интеграционными соглашениями, цель которых устранение
барьеров для деятельности страховщиков из стран - участниц на национальных территориях
других стран по предоставлению страховых услуг национальным потребителям. На территории
Европейского Союза (ЕС) сформировано единое страховое пространство, в рамках которого
деятельность страховщиков регулируется интеграционным правом ЕС в сочетании тональным
финансовым и гражданским правом.

На страховом рынке, помимо государственных страховых организаций, действует

множество акционерных страховых компаний, которые стараются привлечь страхователей,
предлагая лучшее обслуживание и более дешевое страхование, (более низкие тарифные ставки
страховых взносов). Поэтому условия страхования должны отвечать потребностям страхователей,
как по охвату объектов, так и по набору страховых рисков, причем тарифные ставки должны быть
гибкими с учетом страхования по отдельным рискам и в целом по их комплексу. При
монопольной системе страхования тарифные ставки устанавливались только в целом по
комплексу страховых рисков.

Одним из показателей экономически выгодных условий для страхователей является

максимальный объем страхового обеспечения застрахованного имущества. Исходя из этого, по
всем действующим видам страхования имущества граждан установлен предельный уровень
страхового обеспечения в размере его действительной стоимости.

Добровольное имущественное страхование классифицируется по видам собственности:

государственная и частная (физических и юридических лиц) по договору добровольного
страхования строений и квартир могут быть застрахованы жилые дома, дачи, садовые домики,
хозяйственные постройки, поставленные на постоянное место и имеющие стены, и крышу, а также
квартиры со всеми конструктивными элементами, отделкой и оборудованием. Исключение
составляют ветхие или разрушенные постройки, которые не могут использоваться по
хозяйственному назначению. Не принимаются на страхование строения, расположенные в зонах,
которым угрожают обвалы, оползни, наводнения или другие стихийные бедствия, если об этом
объявлено в установлением порядке. Также не принимаются на страхование квартиры, требующие
капитального ремонта или находящиеся в домах, подлежащих сносу.

Страхователь может заключить договор по страхованию всех жилых и хозяйственных

построек, находящихся на отведенном ему земельном участке, или сдельных строений (например,
жилого дома, кроме хозяйственных построек, или принадлежащей ему доли строения).

Если страхователь утратил право собственности на строение (квартиру), действие договора

прекращается без возврата страховых взносов, за исключением случае, когда такие объекты
переходят в порядке наследования в собственность другого лица. В последнем они считаются
застрахованными до конца срока, указанного в страховом полисе.

Добровольное страхование строений и квартир проводится на случай их уничтожения и

повреждения в результате стихийных бедствий (наводнения, смерча, ливня, оползня, паводка,
необычного для данной местности, землетрясения, и др. несчастных случаев: (пожара, взрыва,
аварии отопительной системы, водопроводной и канализационных сетей, в том числе при их
повреждении вследствие низких температур, наезда транспортных средств, падения деревьев и
 246

летательных аппаратов, похищения отдельных элементов строения (квартиры) и повреждения или

уничтожения их в результате противоправных действий других лиц и др.)

Не возмещаются убытки при повреждении (уничтожении) строений (квартир), возникшие в

результате любого рода военных действий и последствий террористических актов, гражданских
волнений, забастовок, уничтожения и повреждения их по распоряжению гражданских и военных
властей.

Существует четыре варианта страховой ответственности страховщика в страховании

строений и квартир:

1-й - вариант охватывает все риски, перечисленные выше;

2-й - на случай уничтожения им повреждения застрахованного объекта огнем, независимо от

причины загорания;

3-й - на случай уничтожения или повреждения строений (квартиры) в результате несчастного

случая или стихийного бедствия;

4-й - на случай похищения конструктивных элементов строений (квартиры), повреждения или

уничтожения их в результате противоправных действий других лиц.

Право выбора одного или нескольких вариантов страхования предоставляется

страхователю. Такой порядок страхования в наибольшей степени отвечает интересам
страхователей, так как страхование по отдельным рискам значительно дешевле, чем от всего
комплекса ответственности. Страхователь при заключении договора выбирает риск, который, по
его мнению, с наибольшей вероятностью может наступить.

При заключении договора страхователь оплачивает стоимость страхования. Страховые

взносы устанавливаются страховщиком по тарифным ставкам в зависимости от варианта и срока
страхования, а также страховой суммы. Тарифные ставки рассчитаны по областям, и районам
республики с учетом выплат страхового возмещения и других расходов на ведение дела.

Страховая сумма по страхованию устанавливается в пределах действительной стоимости,

которая определяется в республике исходя из фактических трат на строительство или
применительно к рыночной стоимости типичного строения (с учетом износа). В тех районах, где
разработанные оценочные формы для оценки строений, скорректированные на поправочные
коэффициенты с учетом повышения цен на строительные материалы, применяются эти нормы.
При этом действительная стоимость строений определяется с учетом износа.

Действительная стоимость квартиры определяется с учетом ее фактического состояния,

общей площади и сложившейся на момент заключения договора средней стоимости одного
квадратного метра в данном регионе (деревянные, панельные, кирпичные и т.п.).

Если в период действия договора страхователь хочет увеличить страховую сумму,

заключается дополнительный договор (в пределах действительной стоимости строений) на срок,
оставшийся до окончания действия договора.

По договорам, заключенным не период менее года, взносы уплачиваются из расчета 1/12

годового взноса за каждый месяц, при этом неполный месяц оплачивается, как полный. Договоры
страхования строений (квартир), находящихся в зоне, объявленной неблагополучной в связи с
угрозой стихийного бедствия, могут быть возобновлены на страховую сумму, не превышающую
размера установленного прежним договором. Договоры страхования строений квартир
заключаются сроком на 1 год.
 247

Договор страхования квартиры оформляется при наличии документов, подтверждающих

право собственности на нее. В случае - повреждений потолков, квартиры и других элементов в
страховом полисе делается соответствующая отметка (для исключения из расчета данных
повреждений при наступлении страхового случая).

При страховании строений или квартиры в страховом полисе и в заявлении к соглашению

сторон указывается процент износа. При заключении договора страхователь может внести плату
за весь срок страхования наличными деньгами страховой организации либо путем безналичных
расчетов через бухгалтерию организации, где он работает.

Действие договора страхования начинается: при уплате взноса наличными со следующего

дня после уплаты; при безналичном расчете - со дня поступления удержанных взносов на счет
страховщику. Страховой полис вручается страхователю после уплаты страхового взноса. В случае
уплаты взноса в рассрочку страховой полис вручается после внесения первого взноса.

Если предприятие (организация) заключало договор страхования за счет собственных

средств в пользу своих работников, то выписывается единый страховой полис, к которому
прилагается второй экземпляр. Первый экземпляр списка остается у страховщика. При увольнении
работников их строения (квартиры) остаются застрахованными до конца срока страхования.

Страхователю, который в течение 2 лет без перерыва заключал договоры страхования

строений (квартиры), предоставляется месячный льготный срок для заключения нового договора с
сохранением непрерывности в страховании. Новый договор, заключенный в указанный льготный
срок (независимо от дня даты страхового взноса), считается возобновленным и вступает в силу с
момента окончания действия предыдущего договора.

Если в течение льготного срока произойдет страховой случай, а новый договор не будет
заключен, страховое возмещение выплачивается исходя из исходной суммы, установленной по
ранее действующему договору, при этом удерживается страховой взнос.

Страхователи, которые заключали договоры страхования строений в течение 2 и более лет

без перерыва и не получали за это время страхового возмещения, при заключении нового договора
имеют право на скидку со страхового тарифа. При наступлении страхового случая страхователь (а
в его отсутствие совершеннолетний член семьи) должен принять меры к предотвращению даль-
нейшего повреждения строений (квартиры) и уменьшению ущерба. Кроме того, при пожаре или
взрыве, либо причинении ущерба противоправными действиями других лиц необходимо заявить в
соответствующие органы.

Страховая организация после получения заявление страховом случае обязана 3-дневный срок
осмотреть строение (квартир) составить акт по установленной форме.

Размер страхового возмещения определяется страховщиком на основании акта

составленного с учетом документов, полученных от компетентных органов (гидрометеослужбы,
органов противопожарных и аварийных служб и др.) о месте, времени, причине уничтожения или
повреждения строений (квартиры).

При полном уничтожении строения (квартиры) страховое возмещение оплачивается в

размере страховой суммы, установленной по договору, за вычетом стоимости остатков, годных
для дальнейшего использования в строительстве (с учетом износа и обесценения). При
повреждении квартиры страховое возмещение исчисляется исходя из стоимости ремонта (с учетом
процента износа установленного в договоре) по действующим на момент страхового случая
расценкам. Если при этом производится реконструкция помещения, то траты на нее в сумму
возмещения не включаются.
 248

Стоимость ремонта может определяться путем применения процента соотношения

(удельных весов) стоимости отдельных частей (конструктивных элементов) строения к общей
стоимости. Удельные веса конструктивных элементов строения определяются по таблице
сборника оценочных норм, если определить страховое возмущение, указанным способом
невозможно, допускает исчисление стоимости ремонта по единичным расценкам, действующим
на момент страхового случая на отдельные конструктивные элементы или виды работ с учетом
процента износа, установленного при заключении договора.

Страховое возмещение выплачивается в 3-дневный срок после получения всех

необходимых документов. За каждый день задержки по вине работников страховщика
выплачивается штраф в соответствии с действующим законодательством.

Если по факту уничтожения (повреждения) строения или квартиры возбуждено уголовное

дело, страховое возмещение выплачивается до окончания предварительного следствия.
Основанием для выплаты является подтвержденная следственными органами факта возбуждения
уголовного дела. Когда обвиняемым по уголовному делу является страхователь или член его
семьи, вопрос о выплате страхового возмещения или отказе в ней решается после получения
страховщиком приговора суда.

Страховое возмещение не выплачивается, когда:

страховой случай явился следствием умышленных действий страхователя (или члена его
семьи) либо ущерб причинен их действиями, квалифицированными органами предварительного
следствия или судом как умышленное преступление;

об уничтожении, повреждении строения (квартиры) действиями других лиц не было

заявлено в органы милиции, а также, если этот факт ими не подтверждается;

страхователем сообщены страховщику заведомо ложные сведения об объекте страхования.

Страховщик имеет право отказать в выплате страхового возмещения, если страхователь, а в

его отсутствие - совершеннолетний член семьи, не заявил о страховом случае в установленном
порядке и в срок, вследствии чего невозможно определить размер причиненного ущерба.

В состав имущества юридических лиц, подлежащего их страхованию, входят:

здания, сооружения, объекты незавершенного капитального строительства, транспортные

средства, машины, оборудование, инвентарь, товарно-материальные ценности и другое
имущество, принадлежащее предприятиям и организациям;

имущество, принятое организациями на комиссию, хранение, для переработки, ремонта,

перевозки и т. п.;

заранее встроенное и нестационарное оборудование всех видов, включая относящиеся к

нему фундаменты и внутрисменные детали.

По желанию страхователя из страхования можно исключить части здания или имущество,

менее подверженные опасности и подпадающие под позицию «здания» (например, фундаменты,
фундаментные и погребные стены, кирпичные выемки на открытом пространстве и др.)

Объекты, строительство которых осуществляется за счет республиканского и местных

бюджетов всех уровней, а также средств госпредприятий и их объединений, могут быть
застрахованы от ущербов вследствие землетрясения, оползня, урагана, наводнения, затопления,
пожара, взрыва, оседания почвы, необычные для данной местности морозов аварий,
проникновения воды из соседнего помещения и др.
 249

Для определения страховой стоимости объекта незавершенного капитального

строительства страхователь привлекает оценщиков. Восстановительная стоимость объектов
незавершенного строительства определяется с учетом их фактического состояния, наличия на
строительной площадке, пригодных для пользования материалов, изделий, конструкций,
оборудования как переданного, так и не переданного для монтажа, а также такого, которое не
нуждается в монтаже, других факторов, которые влияют на цену.

Стоимость оборудования определяется отдельно и включается в восстановительную

стоимость

После продажи рекомендуется завершать строительство жилищных объектов и

использовать их по изначальному назначению. Профиль объектов социальной сферы может
меняться по согласованию с органами местного самоуправления. Все остальные объекты после
продажи завершают строительство, как правило, по усмотрению нового владельца.

Страхование прав собственности на объект недвижимости в результате нарушений

законодательства, допущенных при оформлении и регистрации сделки, называется титульным
страхованием. Титульное страхование призвано защищать интересы добросовестного
приобретателя от возможных претензий со стороны третьих лиц. Смысл страхования титула
заключается в том, что страховая компания, предварительно изучив правовую историю объекта,
принимает на себя финансовую ответственность за законность приобретенного права
собственности.

Из-за несовершенства законодательства о приватизации и отсутствия до середины 90-х гг.

должного порядка регистрации объектов недвижимости и сделок с ним, а также просто по
незнанию законодательства собственника, объектов недвижимости могут возникать ситуации,
когда правомерность сделок может быть оспорена в суде. Права собственника могут быть
оспорены, если заключались сделки: не соответствующие закона или иным правовым актам;
совершенные гражданином, не способным понимать значение своих действий и руководить ими;
совершенные под влиянием заблуждения; обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения
представителя одной стороны с другой или стечения тяжелых обстоятельств.

Гражданское законодательство определяет срок исковой давности для сделок в 10 лет. В

течение этого срока любая из сделок, включая последнюю, может быть оспорена в суде и
признана недействительной. Специфика титульного страхования в том, что событие, которое
может стать страховым случаем, уже произошло и, возможно, очень давно. Чаще всего
правомерности сделки оспаривается, когда выясняется, что при ее совершении были ущемлены
права несовершеннолетнего ребенка, кого-то из прямых наследников, одного из супругов
(зачастую разведенных), военнослужащих или бывших заключенных. Как правило, такие сделки
совершаются не из-за злого умысла, а по незнанию законодательства. Однако нередки и случаи
прямого мошенничества, заведомой подделки документов и даже убийств с целью завладеть
квартирой. Даже самая прозрачная «юридическая» история квартиры не дает гарантий того, что
один из элементов этой цепочки будет признан судом не действительным.

По мере развития рынка недвижимости развивается и титульное страхование. Увеличилось

число страховых компаний, занимающихся этим видом страхования совместно с риэлтерскими
организациями. Наиболее распространенные следующие формы работы страховых компаний с
клиентами агентств недвижимости:

 При сложных рисковых сделках специалисты страховых компаний консультируют

клиентов агентств недвижимости; дают рекомендации по страхованию.

 Юристы агентств недвижимости делают заключения безопасности по всем проводимым

сделкам. При выявлении рисков покупателям недвижимости дают письменные
 250

рекомендации о необходимости титульного страхования. Клиенты сами выбирают

страховую компанию.

 Менеджеры агентств недвижимости сами принимают решение о страховой защите, и

договоры страхования заключаются за счет агентств.

В первых двух случаях клиент агентства прямо контактирует со страховой компанией, в

третьем - вопросы страхования решаются агентством практически без участия клиента.

С повышенным риском в сфере жилой недвижимости связанны сделки с расселяемыми

коммунальными квартирами; квартирами, имеющими дефекты; доверенностями; переходом права
по наследству; квартирами, имеющими более двух переходов прав собственности; квартиры, в
которых право собственности возникло на основании решения суда; договоры мены.

На рынке коммерческой недвижимости риск присутствует более чем в 50% сделок. В

значительной степени риск связан с нарушением прав акционеров и «монопольного
законодательства.

В сделках с загородной недвижимостью риски невелики не более 5% сделок.

Отметим, что по мере развития рынка процент опасных сделок будет расти, так как юридическая
история прав собственности на объекты недвижимости будет усложняться.

В ближайшее время можно ожидать начала земельной ипотеки, которая тоже не обойдется
без титульного страхования, увеличится количество договоров титульного страхования по
земельным участкам. Начнется комплексное страдание прав собственности на землю и строения.

20.4. СТРАХОВАНИЕ ОТВЕТСТВЕННОСТИ СУБЪЕКТОВ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Страхование профессиональной ответственности - страхование заказчика от последствий

непреднамеренных ошибок оценщика (профессиональной ответственности) установленных
законодательно. Например оценщик не вправе сниматься оценочной деятельностью без
заключения договора страхования. По конкретному виду оценочной деятельности (в зависимости
от объекта оценки) либо по конкретному договору об оценке объекта.

При заключении договора по конкретному виду оценочной деятельности страховая защита

распространяется на все договоры между оценщиком и заказчиком по указанному в полисе
(договоре страхования) виду оценочной деятельности, заключенные в период действия договора
страхования. В договоре страхования может быть предусмотрен лимит ответственности, страховав
один страховой случай.

Заключение договора страхования по конкретному виду деятельности большей степени

ориентировано на оценщиков, основной специализацией которых является работа с физическими
лицами.

При оценке объектов недвижимости, принадлежащих юридическим лицам, а также,

принадлежащим муниципальным образованиям, заключение договора страхования по
конкретному виду оценочной деятельности в ряде случаев может не обеспечить в полном объеме
 251

защиту имущественных интересов оценщика. Так, например, если сумма причиненного

оценщиком ущерба превысит лимит ответственности страховщика на один страховой случай, то
сумма ущерба, оставшаяся после страховых выплат, возмещается оценщиком. Не исключены
ситуации, когда сумма, возмещаемая оценщиком, может значительно превысить страховое
возмещение, выплаченное страховой компанией. Для обеспечения более полной защиты
имущественных интересов оценщиков и заказчиков заключается договор страхования по
конкретному договору оценки. В этом случае страховая защита распространяется только на
договор об оценке, указанный в полисе.

Договор страхования не предусматривает лимитов ответственности за один страховой

случай. Страховая сумма устанавливается по соглашению сторон с учетом возможного размера
ущерба.

Договор страхования ответственности оценщика по конкретному договору об оценке

позволяет страховщику более точно оценить степень риска, принимаемого на страхование, что,
сказывается на размере страховой премии, уплачиваемой оценщиком.

Страховым случаем в соответствии с договором является причинение убытков третьим

лицам в связи с осуществлением оценщиком своей деятельности, установленное вступившим в
законную силу решением суда.

Страховая защита распространяется на требования третьих лиц по возмещению вреда,

явившегося следствием ненадлежащего исполнения оценщиком своих обязанностей:

использования неверно выбранного стандарта оценки стоимости объекта;

непреднамеренной небрежности (ошибки, упущения), приведшей к искажению результатов
оценки;

несвоевременного представления отчета об оценке; непреднамеренного разглашения

конфиденциальных сведений в процесс; проведения оценки объекта;

непреднамеренных ошибок при измерениях и расчетах; непреднамеренной утраты и порчи

имущества (документов, материалов и т.п.) во время выполнения работ по оценке объектов.

В зависимости от условий договора, и заключения судебных органо; страховая компания

возмещает:

возложенные на оценщика в соответствии с судебными актами расходы по возмещению

имущественного вреда, причиненного заказчикам, куда могут быть включены: потери по
совершенной сделке, понесенные заказчиком в результате занижения стоимости объекта оценки;
возникшие в результате поиска данных в документах бухгалтерского учета и отчетности;
причиненные просрочкой исполнения оценщиком обязанностей по договору;

связанные с отказом от исполнения договора в случаях, предусмотренных действующим

законодательством;

расходы на устранение недостатков, когда право заказчика устранять их предусмотрено в

договоре об оценке;

другие потери заказчика, которые могут возникнуть в связи с проведением оценки объекта;

расходы оценщика на ведение в судебных органах дел по страховым случаям, если

указанные расходы были произведены в исполнение письменных указаний или с письменного
согласия страховой компании.
 252

Как правило, расходы на судебные издержки включаются в лимиты ответственности

страховой компании, указанные в договоре страхования.

В любом случае страховая компания не возмещает:

убытки заказчика вследствие неплатежеспособности или банкротства оценщика;

моральный вред и /или вред, причиненный деловой репутации заказчика;

неустойки, штрафы, пени и пр., подлежащие уплате оценщиком;

убытки, возникшие в результате умышленных действий оценщика при выполнении им

работ по оценке;

расходы оценщика на проведение повторной оценки;

убытки, возникшие в результате дополнительных причин, оговоренных в конкретном

договоре страхования ответственности оценщика.

Страхование профессиональной ответственности риэлтеров в Азербайджане не является

обязательным. Однако ведущие агентства недвижимости в добровольном порядке страхуют свою
ответственность. Ибо цена ошибки в риэлтерской деятельности необычайно высока, а ее
последствия болезненны для всех заинтересованных сторон. Полисы страхования профес-
сиональной ответственности риэлтеров, призванные свести к минимуму негативные последствия
ошибок и обеспечивающие выплату возможного ущерба, дают возможность спокойнее
чувствовать себя и клиенту, и риэлтеру, а также является гарантией финансовой устойчивости и
надежности риэлтерской компании. Страхование профессиональной ответственности риэлтеров
представляет собой механизм компенсации расходов, понесенных риэлтером вследствии
претензий клиентов по возмещению ущерба наступившего в результате непреднамеренной
ошибки, небрежности, или упущения, допущенного фирмой или ее работником. Опасным для
клиента могут стать неправильное оформление сделки, мошенничество или упущения, вызванные,
к примеру, несовершенством нашего законодательства. Если такие ошибки в работе риэлтера
нашли, то страховая компания выплачивает риэлтеру сумму необходимую того, чтобы покрыть
расходы на возмещение ущерба пострадавшему клиенту.

Размер страховой суммы зависит от вида риэлтерской деятельности и согласуется при

покупке полиса.

В последнее время становится популярной предстраховая экспертиза для определения,

степени риска при приобретении недвижимости, как жилой, так и коммерческой. Суммы сделок с
коммерческой недвижимостью превышают суммы сделок с жилой недвижимостью.

Весьма перспективным представляется страхование банковских ипотечных кредитов под

покупку уже построенного жилья. Этот вид услуг достаточно распространен при совершении
сделок с городской недвижимостью. Сложившаяся ситуация при ипотечном кредитовании такова,
что кредит предоставляется только при заключении заемщиком средств договоров страхования в
этом случае страхователем выступает заемщик кредита, выгодоприобретателем (лицом в чью
пользу осуществляется страхование) - банк-кредитор. Для получения ипотечного кредита
одновременно заключаются три договора смешанного страхования жизни заемщика, страхования
приобретаемого жилья как имущества и договор потери этого жилья в результате утраты
страхователем прав собственности на него. Страховая сумма по каждому договору, т.е. сумма, в
пределах которой страховщик несет финансовую ответственность перед выгодопроибретателем
при наступлении страхового случая, как правило, превышает сумму кредита за вычетом
погашенной на момент наступления страхового случая задолженности по кредитному договору.
 253

Сравнительно новой, но весьма востребованной является услуга, связанная со страхованием

финансовых рисков субъектов - участников рынка недвижимости. Так, значительный интерес
представляет страхование инвестор дольщиков. Примерно 50% участников рынка долевого
строительства имеет те или иные проблемы. Это не только банкротство застройщика, но и
«двойные» продажи квартир и срыв сроков строительства.

Договоры страхования заключаются параллельно с началом продаж и слеживаются до завершения

строительства, срок действия договоров 1.5 - года Дольщик может получить полный пакет услуг
или выбрать один из видов страхования. Размер страховой премии составляет 1,5-6% от суммы
инвестиций (стоимости квартиры) - в зависимости от стадии строительства и оцет степени риска.
Поскольку сегодня многие застройщики предлагают приобретать квартиры в рассрочку,
страхование может быть распространено только на выплаченную сумму. В зависимости от
размера суммы страхового взноса страховщики готовы принять выплаты единовременно или в
рассрочку. При отсутствии регистрации прав собственности на квартиру покупателям жилья будут
возвращаться вложенные средства 6 месяцев после срока, предусмотренного договором долевого
участия. Договор страхования покрывает следующие риски: дом не построен; дом построен, но
жилье не передано дольщикам по акту приема-передачи; квартира продана дважды.

Если страховой случай все же наступил, страховщики обеспечат получение дольщиками

денег в полном объеме. Если застройщик не может выплатить необходимые суммы, это делает
страховая компания, которая затем потребует деньги у виновного через суд.

В развитой рыночной экономике страхование строительно-монтажных рисков не

является обязательным, но без него компания не может участвовать в подрядных торгах и не
имеет права заключать строительные контракты. У нас этот вид страхования сугубо
добровольный, никаких претензий незастрахованным фирмам государство не предъявляет,
однако, на первичном рынке недвижимости он широко - распространен.

Во-первых, подрядчиков страхуют от всех видов строительно-монтажных рисков. В этом

случае подрядчик может рассчитывать на возмещение убытка от гибели или повреждения
застрахованного объекта (под «объектом» подразумеваются оборудование, здания, сооружения,
стройматериалы, строительные машины и прочее). Причиной повреждения может быть, что
угодно - от землетрясения и потопа, до небрежности рабочих и противоправных действий третьих
лиц.

Страхование строительно-монтажных работ представляет собой механизм компенсации

ущерба, возникающего при гибели или повреждении строящегося реконструируемого объекта при
осуществлении строительно-монтажных работ вследствие случайных и непредвиденных событий.

Страхованию подлежат сами объекты, на которых ведется строительство, временные

здания и сооружения, строительная техника и стройматериалы, а также ответственность заказчика
(подрядчика) за нанесение вреда жизни, здоровью и имуществу третьих лиц.

В процессе строительства возможны любые, достаточно опасные случайности. К примеру,

техногенного характера, когда неожиданно падает кран или рушится стена. Может случиться
пожар или взрыв.

Другая группа опасностей связана с природными катаклизмами. Проливные дожди могут

подмыть фундамент или затопить вырытый котлован. К неприятным последствиям приведет
ураган или просадка грунта. Во многих местностях не исключена опасность стихийного бедствия -
землетрясения, наводнения, лавины.

Если же в дело вступит человеческий фактор, то опасность для стройки может быть
другого рода: неумышленная ошибка рабочего, произойдет кража оборудования или материалов.
 254

Страхование действует с момента непосредственного начала строительно-монтажных работ

или разгрузки предметов, машин, оборудования на строительной площадке до подписания акта
приемки-сдачи объекта.

Ответственность страховой компании возрастает по мере увеличения объекта на этаж,

цеховой пролет, дорожный километр и так далее.

В случае, когда происходит событие, в результате которого строительству наносится ущерб,

страховая компания выплачивает заказчику и /или подрядчику сумму, необходимую для полного
восстановления объекта или нововведенной техники.

Страхование осуществляется за плату, которую называют страховой премией.

Рассчитывается она как произведение сметной стоимости строительства на страховой тариф.

Страховые тарифы, которые выражаются в процентах, зависят от множества факторов, в

том числе и от опыта подрядчика при проведении аналогичных работ, географических и
климатических условий местности, в которой ведется строительство.

Во-вторых, страхуется ответственность подрядчиков перед третьими лицами. В Баку

наиболее типичный случай - просадка фундамента соседнего здания или трещины на
историческом фасаде. Если риски застрахованы, ответственность несет страховая компания, а
речь зачастую идет о суммах весьма внушительных.

В третьих, производится страхование послепусковых гарантийных обязательств.

В соответствии с гражданским законодательством подрядчик несет ответственность за

выполнение своих договорных обязательств по контракту на протяжении гарантийного срока.
Страхование послепусковых гарантийных обязательств призвано сделать расходы подрядчика на
исполнение этих обязательств заранее определенными и пригодными для включения в
контрактную стоимость в виде затрат на страхование.

Действие договора начинается сразу после подписания акта приемки сдачи объекта

Страхование послепусковых гарантийных обязательств является элементом комплексной

страховой защиты строительно-монтажных работ. Оно обеспечивает возмещение непредвиденных
расходов подрядчика, обусловленных его гарантийными обязательствами перед заказчиком.

Ставки сравнительно невысоки - страховое вознаграждение (тариф) устанавливается в

размере 0,3 - 1,5% от сметной стоимости работ. Причем страхование строительно-монтажных
рисков и гарантийных обязательств оговаривается, как правило, в одном договоре.

Страхование профессиональной ответственности субподрядчика. предотвращения возможных

убытков, возникающих при нанесении ущерба готовым частям объекта строительства
субподрядными организациями, предлагается обязать данные организации страховать свою
гражданскую ответственность. Гражданская ответственность — это материальная ответственность
юридического лица, предусмотренная действующим законодательством, причинение вреда
третьим лицам, их имуществу в процессе или в результате строительной деятельности. В данном
случае третьим лицом является заказчик. Страховым случаем признается свершившееся событие,
с наступлением которого возникает обязанность страхователя возместить ущерб, причиненный
имущественным интересам заказчика, который является следствием ошибки или упущения при
осуществлении строительной деятельности. Страховая сумма устанавливается по согласованию
сторон на основании планируемых объемов работ и услуг на срок действия договора страхования
и численности работников субподрядчика договором страхования может быть предусмотрено
установление отдельных лимитов ответственности.
 255

Страховой взнос составит от 0,1 до 0,5% страховой суммы, или лимита ответственности.

Страхование гражданской и профессиональной ответственности проектировщика.

Реализация процесса строительства объекта и его дальнейшая эксплуатация в большой степени
зависит от правильности выполнения работ по архитектурному и строительному проектированию.
Ошибки, допущенные проектировщиками, могут привести к срыву реализации программы
строительства потери инвесторами своих вложений.

Страхователем выступает проектная организация. По условиям данного страхования

страховая компания обеспечивает возмещение ущерба, нанесенного подрядчику или заказчику,
происшедшего в период строительства или эксплуатации объекта в результате ошибок,
допущенных в проекте строительства.

Страховой тариф составит от 0,5% до 1% страховой суммы (лимита ответственности) в

зависимости от ее величины.

В заключение отметим, что в странах с развитой рыночной экономикой компании не только

принимают взносы, но и распоряжаются ими как инвесторы нового строительства. В нашей
республики страховые компании на данных основаниях не имеют права вести подобную
деятельность.
 256

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает
недвижимое имущество, с функционированием которого так или иначе связаны жизнь и
деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации. Именно недвижимость
формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости не
только важнейший товар, удовлетворяющий различные потребности людей, но одновременно и
капитал в вещной форме, приносящий доход.

Недвижимость – основа национального богатства страны, имеющая по числу собственников

массовый характер. Поэтому знание экономики недвижимости необходимо для успешной
предпринимательской деятельности в различных видах бизнеса, а также в жизни любой семьи и
отдельно взятых граждан, поскольку собственность на недвижимость – первичная основа свободы,
независимости и достойного существования всех людей.

Подойдя к заключению, авторы, только что прочитанного Вами учебного пособия, хотели бы еще
раз отметить, что оно, к сожалению, вместило далеко не все проблемы экономики недвижимости,
которые следовало бы осветить. В частности многое можно было бы добавить к материалам,
касающимся оценочной деятельности профессиональных участников рынка недвижимости, а
также шире остановиться на проблемах управления недвижимостью. Однако, как это не печально,
установленные рамки данного учебного пособия несколько ограничивали нас в глубоком
развертывании всех вопросов.

В связи с этим авторы, вынуждены отметить, что такие важные, с нашей точки зрения, стороны
экономики недвижимости, как особенности формирования рынка недвижимости в Азербайджане,
профессиональное исследование рынка недвижимости и его окружения для обоснования
конкретно инвестиционного решения, мониторинговое исследование рынка недвижимости для
выявления тенденций, используемых при обосновании инвестиционных решений,
налогообложение недвижимости, формирование доходов и расходов при управлении объектами
недвижимости, оставлены для читателя для самостоятельного изучения, при котором они могут
руководствоваться как имеющимися публикациями, так и разработанной законодательной и
нормативной базой.

Авторы надеются, что настоящее пособие послужит Вам хорошей основой для экономического
образования.
 257

ПРИЛОЖЕНИЕ 1.

СЛОВАРЬ ОПРЕДЕЛЕНИЙ И ТЕРМИНОВ

В настоящее время при проведении операций с недвижимостью, в деловой и экономической

литературе, используются в основном понятия и терминология, либо имеющие конкретную
трактовку в действующих законодательных и нормативных актах, либо общепринятые и
однозначно понимаемые в обществе понятия. Ниже приведены в алфавитном порядке наиболее
употребляемые понятия в сфере недвижимости, за исключением тех, которые подробно
рассматриваются в настоящем учебном пособии

Акт передачи – документ, используемый иногда вместо закладной в зависимости от характера

законодательства в отношении объектов недвижимости. Акт передачи удостоверяет передачу
титула на землю дочернему лицу (ипотечной компании или банку) в качестве залога, который
обеспечивает гарантию выплаты долга на условиях и который возвращается после выплаты долга.
В случае невыполнения обязательств со стороны заемщика доверенное лицо имеет право продать
землю для компенсации долга.

Акт покупки объекта недвижимости – юридический документ, удостоверяющий сделку купли-

продажи объекта недвижимости. Акт покупки объекта недвижимости содержит, как правило,
реквизиты продавца и покупателя объекта недвижимости, обозначение объекта недвижимости,
принятое в документах регистрационной системы, реквизиты свидетелей сделки. Во многих
странах, ведущих юридический кадастр, регистрация акта купли-продажи объекта недвижимости
производится специальной службой при суде низшей инстанции или особым учреждением,
имеющим права суда, которые одновременно с регистрацией акта оформляют титул (документ о
праве собственности) нового владельца объекта недвижимости.

Амортизация кредита – процесс погашения кредита путем внесения регулярных платежей по

основной сумме долга и процентам.

Андеррайтинг – анализ кредитного и процентного рисков по ипотечному кредиту; подготовка

заключения о ставке процента и условиях кредитования, соответствующих уровню риска.

Аренда земли – форма землепользования, при которой собственник земли передает свой
земельный участок на определенный срок другому лицу (арендатору) для ведения на нем
хозяйства за определенное вознаграждение.

Арендатор – юридическое или физическое лицо, получающее на законных основаниях во

временное пользование объект недвижимости.

Арендная плата – плата, уплачиваемая арендатором арендодателю за пользование арендным

объектом недвижимости. Она включает амортизационные отчисления от стоимости
арендованного объекта, а также часть прибыли (дохода), которая может быть получена от
общественно необходимого использования взятого в аренду объекта недвижимости (арендный
процент).

Арендодатель – юридическое или физическое лицо, которое является собственником или

балансодержателем объекта (недвижимого имущества) и сдает его во временное пользование
арендатору на договорных началах.
 258

Аукцион публичный – способ продажи, при котором объект недвижимости предварительно

выставляют для осмотра возможными покупателями. Общие условия продажи определяются
продавцом, а покупателем считается лицо, предложившее в ходе проведения аукциона
наивысшую цену за выставляемый объект недвижимости.

База оценки объекта недвижимости – вид стоимости объекта недвижимости, в содержании

которой реализуется цель и метод оценки.

Балансовая стоимость – стоимость основных средств хозяйствующего субъекта (предприятия),

т.е. долгосрочных активов, находящихся на ее балансе. Исчисляется как первоначальная
стоимость приобретения или создания объекта недвижимости, по которой он был занесен в
балансовую ведомость, за вычетом накопленного износа.

Баланс основных средств – составляемый хозяйствующим субъектом баланс, характеризует

поступление, расходование и выбытие основных средств (зданий, сооружений, оборудования) за
определенный период времени.

Благоустройство – совокупность работ по:

- инженерной подготовке территории, устройству дорог, развитию коммуникационных сетей

и сооружение водоснабжения, канализации, энергоснабжения и др.;

- улучшению микроклимата, охране от загрязнения воздушного бассейна, открытых водоемов

и почвы, санитарной очистке, снижению шума и др.

Благоустройство осуществляется в целях приведения той или иной территории в состояние,

пригодное для строительства и нормального использования по назначению, созданию здоровых,
удобных и культурных условий жизни населения.

Вторичный ипотечный рынок – рынок, где осуществляется купля-продажа первых закладных,

предоставляющий возможность кредитору продавать кредит до наступления срока его полного
погашения.

Выборка – часть совокупности экономических объектов или показателей, отобранных для

изучения, чтобы сделать заключение обо всей совокупности. Выборка должна быть составлена
таким образом, в таком количестве, чтобы быть статистически представительной
(репрезентативной), то есть отображать исследуемую совокупность. Например, чтобы изучить
спрос, предложение цены на рынке, достаточно обследовать только отдельные сегменты рынка.

Выбытие основных средств – ликвидация, реализация, передача другим хозяйствующим

субъектам, гибель от стихийных бедствий объектов, числящихся в составе основных фондов.

Гарантия –

- поручительство, обеспечение выполнения обязательств. Продавец обычно представляет

гарантию качества, покупатель – оплаты договорной стоимости; по согласию сторон гарантом
исполнения договорных обязательств может быть третье лицо, чаще известная фирма, банк;

- установленное законом обязательство продавца отвечать за материальные недостатки

объекта и за то, что объект недвижимости свободен от долговых обязательств и не находится в
собственности третьих лиц.
 259

Генеральный менеджер проекта – инвестиционно-строительная компания, которая утверждается

в качестве ответственного исполнителя реализуемой программы ипотечного кредитования и
наделяется для этого соответствующими правами по организации и осуществлению
инвестиционной деятельности с участием банков, страховых компаний и третьих лиц. В качестве
генерального менеджера проекта может выступать Фонд.

Генеральный план – часть проекта, содержащая комплексное решение вопросов планировки и

благоустройства объекта строительства, размещения зданий, сооружений, транспортных
коммуникаций, инженерных сетей, организации систем хозяйственного и бытового обслуживания.

Генеральный подрядчик – с согласия заказчика может привлекать к выполнению своих

обязательств отечественные и иностранные фирмы, но при этом всегда остается ответственным за
выполнение работы субподрядчиками.

Генеральный подрядчик обычно участвует вместе с генеральным поставщиком в сдаче заказчику

комплектного оборудования или объекта в целом.

Государственная пошлина – денежные сборы, взимаемые в установленном государственном

порядке и размерах специально уполномоченными учреждениями (судами, государственным
арбитражем, нотариальными конторами и т. д.) за совершение действий в интересах юридических
и физических лиц и выдачу документов, имеющих юридическое значение и связанных с
объектами недвижимости.

Дата оценки объекта недвижимости – дата, по состоянию на которую произведена его оценка.

Декувер – разница между оценкой объекта недвижимости и страховой суммой, оставляемая на

рынке страхования.

Дисконтирование – широкоприменяемый метод при оценке объектов недвижимости и отборе

инвестиционных программ, суть которого заключается в приведении разновременных инвестиций
и денежных поступлений к определенному периоду времени и определению коэффициента
окупаемости капиталовложения; преобразование в текущую стоимость будущего потока
капиталовложений.

Добросовестный владелец – тот, кто не знал и по обстоятельствам не мог знать о

неправомерности своего законного владения.

Доверенность – документ, выдаваемый юридическому или физическому лицу, в котором

определяются его полномочия совершать сделки или другие правомерные акты от имени другого
лица (доверителя).

Доверенность носит срочный характер, срок действия указывается в самом документе. Действие
доверенности прекращается также вследствие отмены ее доверителем, ликвидации юридического
лица и других случаев, предусмотренных законодательством. По объему полномочий различают
три вида доверенностей:

- разовая - на совершение одного конкретного действия;

- специальная - на совершение каких-либо однородных действий;

- общая или генеральная - на общее управление имуществом доверителя, заключение договоров и

т.д.
 260

Договор - соглашение сторон, по которому передается имущество, производится работа или

оказывается услуга. Договор включает в себя три обязательные, последовательно развивающиеся
стадии: заключение, исполнение и прекращение (ответственность), т.е. установление, изменение и
прекращение определенных имущественных связанных с ними неимущественных прав и
обязанностей

К договору применяются правила о двух- и многосторонних сделках, а к обязательствам,

возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах, если иное не
предусмотрено правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в ГК.

Стороны могут заключать, так называемый смешанный договор, в котором содержатся элементы
других договоров.

Договор считается состоявшимся, если между сторонами достигнуты соглашения по всем его
существенным условиям.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договоров и принуждение при этом не

допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК
РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Договорное отношение состоит не только из существенных условий договора, но и всех

соответствующих обстоятельств, включая предшествующие договора, переговоры и переписку,
практику, установившуюся во взаимоотношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее
поведение сторон. Перед заключением основного договора может заключаться предварительный
договор, позволяющий установить предмет договора и содержащий все предварительные условия
по данному соглашению.

С юридической точки зрения существуют различные виды договоров. Например, при системе
ипотечного кредитования через банк могут заключаться следующие виды договоров: кредитный
договор, договор займа, договор купли-продажи недвижимости, договор подряда на
строительство.

В зависимости от вида договора отношения сторон будут в определенной степени регулироваться

действующим законодательством РФ или другими нормативными документам, действующими на
территории страны.

Договор займа – договор, по которому одна сторона (заимодатель) передает в собственность

другой стороне (заемщику) деньги или объекты недвижимости, а заемщик обязуется возвратить
заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им
вещей того же рода и качества.

Договор кредитный – договор, по которому банк или иная кредитная организация (кредитор)
обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размерах и на условиях,
предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и
уплатить проценты за нее.

Договор найма жилого помещения – договор, по которому одна сторона - собственник жилого
помещения или уполномоченное лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне
(нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Должник - сторона в обязательстве, от которой другая сторона - кредитор вправе потребовать

совершения определенного действия (передачи объекта недвижимости, выполнения работ или
услуг, уплаты долга) или воздержания от определенного действия.
 261

Долевая собственность - часть доходов, имущества, других ценностей, на которую вправе

претендовать один из участников общего дела, коллективных собственников, наследников. Мера,
в которой участник общего дела вносит в него собственные ресурсы, денежные средства,
именуемые долевым участием.

Емкость рынка - возможный годовой объем продаж определенного вида объектов недвижимости
при сложившемся уровне цен, зависящий от степени освоения данного рынка конкурентами,
эластичности спроса, от изменения экономической конъюнктуры, уровня цен, качества объектов и
затрат на рекламу.

Жилищная сфера - область народного хозяйства, включающая строительство и реконструкцию

жилища, сооружений и элементов инженерной и социальной инфраструктуры, управление
жилищным фондом, его содержание и ремонт.

Жилищное право - часть гражданского права, регулирующая порядок предоставления жилых

помещений, условия пользования и распоряжения, а также изменений и прекращения пользования
ими.

Жилищное товарищество - товарищество собственников жилых и нежилых помещений в

многоквартирных домах с установлением условий совместного пользования межквартирными
лестницами, лифтами, коридорами, крышами, техническими подвалами, внеквартирным
инженерным оборудованием, придомовой территорией и другими местами общего пользования,
зарегистрированное в качестве юридического лица.

Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, независимо от форм собственности,

включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы - приюты, дома
маневренного фонда, специальные дома для престарелых, дома-интернаты для инвалидов,
ветеранов и другие), квартиры, служебные помещения, иные жилые помещения в других
строениях, пригодные для проживания.

Завещание - распоряжение гражданина относительно принадлежащего ему объекта

недвижимости на случай смерти, сделанное в установленной законом форме (нотариальной или
приравненной к ней).

Заказчик - юридическое или физическое лицо, для которого строится объект недвижимости.
Заказчик обязан представить подрядчику стройплощадку, осуществлять своевременное
финансирование строительства, осуществлять контроль и технадзор за соответствием объема,
стоимости и качества работ.

Законное владение - фактическое обладание объектом недвижимости, в основе которого всегда

лежит какое-либо правовое основание, возникающее на основании закона, договора,
административного акта или решения суда.

Затраты на ликвидацию объекта недвижимости - расходы, связанные с разборкой, демонтажем

и другими операциями по ликвидации объектов недвижимости.

Землевладелец - юридическое или физическое лицо, имеющее право на обладание определенным

участком земли. Землевладение и собственность на землю могут не совпадать.

Земельная парцелла - часть территории, ограниченная на местности и/или на плане: по

поверхности земной коры границами земельного участка, фиксированной высотой и объемом
воздушного пространства и фиксированной глубиной и объемом недр.
 262

Землепользование - пользование земельным участком, установленное законом (совхозы,

колхозы).

Землеустройство - законы, правила, нормы купли-продажи, наследования, применения земельных

угодий.

Износ - снижение первоначальной стоимости объектов недвижимости в процессе их

использования.

Имущественное право - вещное право: право использования какого-либо имущества

определенным образом, право на получение дохода от использования объекта недвижимости.

Инвестиции - долгосрочные вложения капитала, имущественных и интеллектуальных ценностей

в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли и (или)
достижения положительного социального эффекта; недвижимость, приобретенная для получения
доходов или прибыли.

Инвестиционная собственность - собственность (недвижимость), которая используется для

извлечения дохода в виде арендной платы, дохода от перепродажи и т.д.

Инвестиционная стоимость объекта недвижимости – совокупность затрат на оплату

предпроектных, проектных и строительно-монтажных работ и услуг генерального менеджера
проекта.

Инвестор –

- лицо, вкладывающее средства в недвижимость для извлечения дохода;

- держатель закладной, для которого банк осуществляет обслуживание ипотечного кредита.

Инфраструктура – комплекс хозяйств и служб, обслуживающих отрасли народного хозяйства.

Например, в инфраструктуру строительной системы входят коммуникации и объекты
жизнеобеспечения работников строительных предприятий.

Исковая давность - срок, установленный законодательством для защиты права по иску лица,
право которого нарушено.

Кадастр земельный - систематизированный свод сведений о природном, хозяйственном и

правовом положении земель. Включает описание земельных угодий, участков, их площадь и
месторасположение, конфигурацию, качество почв, стоимостную оценку земли. В кадастре
указывается также, кто является собственником данной земли.

Кадастровая съемка - геодезические работы по земельному участку, определяющие описание

границ землепользователей и межевых знаков, площадь застроенной и благоустроенной
территорий, наличие твердых покрытий и газонов, характеристики строений, наличие или
отсутствие споров по границам земельного участка.

Кадастровое землеустроительное дело - совокупность документально оформленных

технических, юридических и экономических характеристик земельного участка (объекта
недвижимости), являющихся основой для оформления правоустанавливающих документов.

Капитальные вложения - инвестирование в создание и воспроизводство основных фондов

предприятия; затраты, в результате которых происходит увеличение основных средств
 263

(строительные работы, монтажные работы, приобретение оборудования, закладка и выращивание

многолетних насаждений).

Источниками финансирования капиталовложений могут являться: федеральный и местные

бюджеты; кредиты банков и других кредитных учреждений; собственные средства юридических и
физических лиц; средства иностранных государств, и также иностранных юридических и
физических лиц.

Кодекс - синтезированный единый законодательный акт, регулирующий какую-либо область

общественных отношений.

Кондоминиум - товарищество собственников жилых помещений в многоквартирных домах с

установлением условий совместного владения и пользования межквартирными лестницами,
лифтами, коридорами, крышами, техническими подвалами, внеквартирным инженерным
оборудованием, придомовой территорией и другими местами общего пользования; правовая
форма собственности, по которой объект разделяется на элементы индивидуальной собственности
и элементы совместной собственности.

Конъюнктура - совокупность признаков, характеризующих текущее состояние экономики в

определенный период, а также, сложившаяся на рынке экономическая ситуация, которую
характеризуют соотношение между спросом и предложением, уровень цен, товарные цены,
портфель заказов по отрасли и иные экономические показатели.

Коэффициент займа – процентное выражение отношения величины ипотечного займа к

стоимости недвижимого имущества (стоимость определяется как нижняя граница продажной
цены или оценочной стоимости).

Коэффициент застройки участка - коэффициент, показывающий соотношение между площадью

здания и земли.

Кредитор - заимодавец, юридическое или физическое лицо, предоставляющее взаймы денежные

средства либо другие ценности, а также лицо, которому хозяйствующие субъекты задолжали
денежные средства.

Ликвидность - легкость реализации (превращения объектов недвижимости в наличные деньги);

емкость рынка и его способность смягчить внезапные изменения спроса и предложения без
соответствующего значительного колебания цен.

Листинг – договор между собственником объекта недвижимости и лицензированным брокером

по недвижимости, по которому брокер действует как агент по продаже объектов недвижимости, а
собственник согласен оплатить брокеру комиссионные услуги.

Межевание - установление границ землепользования.

Муниципальная собственность – объекты недвижимости, принадлежащие на праве

собственности муниципальным образованиям.

Муниципальное право - правовое образование в системе права, совокупность правовых норм,

регулирующих отношения, возникающие в процессе организации и деятельности местного
самоуправления в городах, сельских поселениях и на других территориях.
 264

Муниципальный жилищный фонд - фонд, находящийся в собственности района, города,

входящих в них административно-территориальных образований, а также ведомственный фонд,
находящийся в полном хозяйственном управлении муниципальных учреждений.

Наследование - получение на основании родства или по завещанию в собственность объектов

недвижимости, денежных средств, ценных бумаг, драгоценностей и т.д., оставшихся после смерти
владельца. Юридически наследование оформляется свидетельством о праве на наследство,
выдаваемым нотариальной конторой по месту жительства наследодателя.

Недвижимая собственность –

- юридическое понятие, которое означает совокупность (пакет) прав собственности на

недвижимое имущество, включая право владения, пользования, распоряжения, присвоения дохода
от владения, и дохода от распоряжения недвижимым имуществом;

- единство физического тела – недвижимости и права собственности на него.

Нежилое помещение - помещение здания, которое используется для любых целей, кроме
проживания в нем физических лиц.

Незавершенное строительство - показатель, используемый для обозначения положения, когда на

строительном объекте прекращены строительно-монтажные и другие работы, и объект
оказывается «замороженным» на некоторый период времени.

Незавершенное строительство приводит к серьезным социально-экономическим последствиям –

«омертвляются» ресурсы, которые в течение многих лет не дают никакой отдачи, морально и
физически стареет техника, устаревает технология.

Незавершенное строительство определяется объемом капитальных вложений, которые освоены на

объектах на определенный момент времени, и учитывается на балансе заказчиков.

Нематериальные активы - активы, используемые в течение длительного периода в деятельности

хозяйствующего субъекта и приносящие доход. Это - права пользования объектами
недвижимости, в том числе земельными участками, природными ресурсами. Патенты, лицензии,
ноу-хау, программные продукты, монопольные права и привилегии (включая лицензии на
определенные виды деятельности), торговые марки и товарные знаки.

Норма амортизации - процентное отношение годовой суммы амортизации к первоначальной

стоимости основных средств.

Норма капитализации - отношение рыночной стоимости объекта недвижимости к чистому

доходу от ее функционирования.

Обязательство - гражданское правоотношение, в силу которого одно лицо обязано совершить в

пользу другого лица определенные действия: передать объекты недвижимости, выполнить
работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия.

Объекты отношений в сфере недвижимости - права на земельные участки и другие объекты

недвижимости, а также обязанности, возникающие в связи с правами на объекты недвижимости.

Объекты права собственности – предприятия как имущественные комплексы, земельные

участки, огородные отводы, здания, сооружения, оборудование, сырье и материалы, деньги,
 265

ценные бумаги, другое имущество производственного, потребительского, социально-культурного

и иного назначения, а также продукты интеллектуального и творческого труда.

Ограничительные обязательства - ограничительные положения в договоре купли-продажи

недвижимости, то есть обязательства не изменять внешний вид дома, не возводить никаких
строений без согласия продавца, не строить сооружений за пределами линии застройки, не
осуществлять опасные виды деятельности, не допускать ограничения прав соседей на пользование
освещение и коммуникациями и т.д.

Описание недвижимости – отражение недвижимости в регистрационных документах. Оно

требуется для определения материального объекта недвижимости, установления границ участка
недвижимости, вычисления его площади, характеристики положения участка по отношению к
соседним и при передаче титула от одного собственника к другому. Описание недвижимости -
основа для выделения объекта оборота на рынке недвижимости, и должно точно отражать состав
недвижимого имущества с учетом его составляющих.

Опцион –

- право покупки или аренды недвижимости в будущем на оговоренных в настоящее время

условиях;

- предоставляемое собственником недвижимости другой стороне право выкупить или

арендовать собственность в течение определенного периода времени по установленной цене и на
установленных условиях;

- возможность выбора способа выполнения альтернативного обязательства;

- предварительное соглашение о заключении договора в будущем в сроки, обусловленные

сторонами.

Отвод земель - предоставление в установленном земельным законодательством порядке и

размерах, определяемых нормативными документами, земель (земельных участков).

Оферта –

- предложение заключить контракт в отношении конкретного предмета торгов на условиях,

определяемых в тендерной документации;

- любое предложение заключить договор (в том числе и предварительный), исходящее от

одной из сторон.

Оценщик недвижимого имущества – лицо, обладающее подготовкой, опытом и квалификацией

для оценки имущества

Перевод долга - сделка, вследствие которой с согласия кредитора должник в обязательстве

заменяется новым лицом, принимающим обязательство первоначального должника.

План земельного участка - чертеж, на котором в уменьшенном виде изображена горизонтальная

проекция точных размеров и формы земельного участка, его площадь и ориентирование
относительно меридиана. Бывают контурные, т.е. без изображения холмов, оврагов и т.п., и
топографические - с изображением рельефа местности.
 266

План ситуационный - план, показывающий размещение объекта недвижимости в увязке

ближайшими населенными пунктами, источниками и внешними сетями энерго-, тепло- и
водоснабжения, сооружениями и сетями канализации, а также основные особенности природных
условий территории в районе нахождения объекта недвижимости.

Подрядные торги - форма размещения заказов на строительство, предусматривающая выбор

подрядчика для выполнения работ и оказания услуг на основе конкурса.

Права на развитие - любые права, оговоренные муниципальными (местными) органами или

застройщиком, в части ведения нового строительства.

Право - система общеобязательных норм, признанных и охраняемых государством.

Право собственности - полномочия собственника владеть, пользоваться и распоряжаться

объектом недвижимости, включая право присвоения дохода от владения и дохода от его
использования.

Право собственности на землю - право лица, имеющего в собственности земельный участок,

продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом
постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или
не ограничены в обороте.

Право частной собственности - право каждого иметь объекты недвижимости в собственности,

владеть, пользоваться и распоряжаться ими как единолично, так и совместно с другими лицами.
Право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен принадлежащего
ему объекта недвижимости, иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение объекта
недвижимости для государственных нужд может быть произведено только при условии
предварительного и равноценного возмещения.

Правовая норма - общеобязательное правило поведения в обществе, признанное и охраняемое

государством.

Правовой статус - сумма прав и обязанностей, принадлежащих субъекту права.

Правоспособность гражданина - способность иметь гражданские права, нести ответственность и

исполнять обязанности, предусмотренные законом, признаваемая в равной мере за всеми
гражданами.

Правоспособность юридического лица - способность юридического лица иметь гражданские

права, соответствующие целям деятельности, предусмотренным в его учредительных документах,
и нести связанные с этой деятельностью обязанности.

Предпринимательская деятельность - самостоятельная, осуществляемая на свой риск

деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от использования объекта
недвижимости, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами,
зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Приватизация жилья - бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе

занимаемых ими жилых помещений в государственных и муниципальных жилищных фондах, а
для граждан, нанявших занимаемые жилые помещения, - по месту найма жилых помещений.

Приватизация по конкурсу - приобретение у государства в частную собственность физическими

или юридическими лицами объекта приватизации либо права аренды на объект недвижимости,
 267

входящего в объект приватизации, когда от покупателей требуется выполнение определенных

условий по отношению к объекту приватизации. Право приобретения приватизируемого объекта
передается покупателю, предложение которого полностью отвечает условиям конкурса и
содержит максимальную цену.

Принципы оценки объектов недвижимости - методические правила, на которых основывается

процесс оценки недвижимости и позволяющие оценщику правильно учесть влияние всего
многообразия факторов, присущих рынку недвижимости, на стоимость объекта недвижимости.

Приобретательская давность - добросовестное, открытое и непрерывное владение объектом

недвижимости, как своим собственным, в течение пятнадцати лет, либо иным имуществом как
своим собственным в течение пяти лет, в результате чего гражданин или юридическое лицо, не
являющееся собственником этого имущества, приобретает на него право собственности.

Проектно-сметная документация - совокупность документов (расчетов, чертежей, планов

поступления и расходования денежных средств и т.д.), необходимых для сооружения вновь
строящегося или реконструируемого (ремонтируемого) объекта. Проектно-сметная документация,
с одной стороны, представляет собой свод документов, которые необходимы для сооружения
объекта, с другой стороны - финансовый план, который используется для стоимостной оценки
будущих операций, источники поступления денежных средств и порядок покрытия затрат.

Промышленная недвижимость - объекты недвижимости, здания и сооружения

производственного назначения.

Процентная ставка – плата, взимаемая банками за предоставленные кредиты. Процентная ставка

является основой хозрасчета банков. Величина процентной ставки зависит от величины кредита,
срока его погашения, годовой нормы платежа, от соотношения спроса и предложения на
денежном рынке, а также степени риска, который несет кредитное учреждение, ссужая
определенную сумму должнику.

Процентный риск – риск возникновения отрицательной разницы между уровнем процентов,

выплачиваемых заемщиками по выданным ипотечным кредитам, и уровнем процентов, которые
уплачивают ипотечные банки или ипотечные посредники инвесторам.

Публичные записи - поддерживаемая государством система документов, свидетельствующих

наличие зарегистрированных вещных интересов в сфере недвижимости и тем самым служащая
основой для защиты этих интересов.

Разрешенное использование - исчерпывающий перечень целей, для которых может

использоваться объект недвижимости, в том числе и земельный участок, всех обременяющих его
реальных повинностей, сервитутов и иных ограничений использования, разработанный на основе
схем зонирования территории и отдельных объектов недвижимости.

Реверсия - возврат объекта недвижимости первоначальному владельцу.

Реестр частной собственности - составная часть реестра собственности, представляющая собой

банк данных о собственниках (физических и юридических лицах) и об объектах частной
собственности – предприятиях как имущественных комплексах, зданиях, сооружениях, строениях,
нежилых помещениях – на определенной территории.

Реконструкция - совокупность работ, связанных с изменением основных технико-экономических

показателей объекта недвижимости. При этом может осуществляться:
 268

- перепланировка помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек к зданиям, а при

наличии необходимых оснований – их частичная разборка;

- повышение уровня технического оборудования зданий, включая наружные сети (кроме

магистральных);

- замена изношенных и морально устаревших конструкций и инженерного оборудования на

современные, улучшающие эксплуатационные качества зданий и объектов;

- мероприятия, улучшающие архитектурную выразительность зданий, а также

благоустройство прилегающих к зданиям территорий.

Рента - регулярно получаемый доход с капитала, имущества или земли, не требующий от

получателя предпринимательской деятельности.

Реституция – восстановление в прежнем правовом имущественном положении; возвращение

объекта недвижимости законному владельцу.

Риск - возможность убытков, вызываемых непостоянством или изменчивостью. Возможность

того, что инвестор инвестируя в недвижимость не получит ожидаемых доходов

Рынок –

- совокупность отдельных сегментов потребителей, которые дифференцируют

покупательский спрос и формируются в результате комплексного взаимодействия экономических,
демографических, социальных и психологических факторов;

- сфера экономики, в которой совершается процесс товарного обращения товара в деньги и

обратного превращение денег в товар;

- совокупность взаимосвязанных актов купли-продажи массы товаров, произведенных в

различных областях экономики;

- система экономических отношений, складывающихся в процессе производства, обращения и

распределения товаров (услуг), а также движения денежных средств, для которых характерна
свобода субъектов в выборе покупателей и продавцов (контрагентов), определении цен,
формировании и использовании ресурсных источников;

- сфера обращения товаров и капиталов, а также движения рабочей силы и других факторов
производства.

Рынок покупателя - ситуация на рынке, когда предложение производителей и продавцов

объектов недвижимости превышает спрос на них по существующим ценам, в результате чего
цены на объекты недвижимости снижаются и покупатели могут добиваться очень выгодных
условий и цен.

Рынок продавца - ситуация на рынке, когда продавцы имеют преимущество, поскольку

потребности покупателей приобретать объекты недвижимости по предложенным ценам
превышают возможности продавцов по насыщению рынка.

Самовольная постройка - жилой дом, строение, сооружение или другой объект недвижимости,
созданный на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном
законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых
 269

разрешений или с существенными нарушениями градостроительства и строительных норм и

правил.

Сегмент рынка –

- совокупность потребителей, одинаково реагирующих на один и тот же набор

побудительных стимулов;

- часть рынка, характеризующаяся однородной своему экономическому поведению группой

покупателей.

Секьюритизация – выпуск ценных бумаг при финансировании недвижимости, средство

повышения ликвидности и снижения трансакционных издержек на рынке недвижимости.

Сметная стоимость строительства зданий и сооружений - это сумма денежных средств,

необходимых для его осуществления в соответствии с проектом. Сметная стоимость
строительства зданий и сооружений является основой для:

- определения размера капитальных вложений;

- финансирования строительства;

- формирования свободных (договорных) цен на строительную продукцию;

- расчетов за выполненные подрядные строительно-монтажные работы;

- оплаты расходов по приобретению оборудования и доставке его на стройки;

- размещения других затрат за счет средств, предусмотренных сводным сметным расчетом.

На основе сметной документации осуществляется учет и отчетность, оценка финансовой

деятельности застройщиков и подрядчиков. Кроме того, сметная стоимость определяет
балансовую стоимость вводимых в действие основных фондов по построенным предприятиям,
зданиям и сооружениям. Основанием для определения сметной стоимости строительства служат:

- проект и рабочая документация, включая чертежи, пояснительные записки;

- ведомости объемов строительных и монтажных работ;

- спецификации и ведомости на оборудование;

- основные решения по организации строительства;

- действующие сметные (в том числе ресурсные) нормативы;

- отпускные цены на оборудование, мебель и инвентарь.

Сметные нормативы - обобщенное название комплекта смет, норм, расценок и цен,

объединяемых в отдельные сборники. Вместе с правилами, содержащими в себе необходимые
требования, они служат для определения сметной стоимости строительства и реконструкции
зданий и сооружений, расширения и технического перевооружения предприятий всех отраслей
хозяйства.
 270

Сметные нормативы подразделяется на следующие виды: федеральные (общереспубликанские);

ведомственные (отраслевые); региональные (местные); собственная нормативная база
пользователя.

Сметные цены - применяются в строительстве для исчисления сметной стоимости. Система

сметных цен включает средние районные (поясные, зональные) цены на строительные материалы,
изделия и конструкции; цены на работу строительных машин и механизмов; тарифов на перевозку
грузов; ставки заработной платы строительных рабочих; индивидуальные сметные цены; на
местные и привозные материалы, изделия и конструкции. Сметные цены устанавливаются на
определенный срок в составе сметно-нормативной (нормативно-информационной) базы системы
ценообразования и сметного нормирования в строительстве.

Собственник недвижимости - физическое или юридическое лицо, которому принадлежат права

владения, пользования и распоряжения объектом недвижимости в пределах, установленных
законом, объективные права собственности на объект недвижимости.

Социальная норма площади жилья - размер площади жилья, приходящийся на одного человека,
в пределах которого осуществляется предоставление компенсаций (субсидий) по оплате жилья и
коммунальных услуг. Эквивалентна минимальному размеру предоставления жилых помещений,
который устанавливается органами государственной власти в зависимости от достигнутого уровня
жилищной обеспеченности, состава семьи, применяемых типов жилых помещений в домах
жилищного фонда социального использования и других факторов.

Стоимость первоначальная - сумма затрат на приобретение объекта недвижимости, которая

складывается из затрат на строительно-монтажные работы, расходов на проектно-изыскательные
работы, затрат, связанных с отводом земельного участка и переселением при необходимости
граждан, проживающих на этом участке, а также с содержанием органов технического надзора за
капитальным строительством.

Страхование титула – защита собственника от финансовых потерь, возможных в случае наличия

прав третьих лиц или каких-либо обременений, связанных с объектом недвижимости,
существующих, но не известных собственнику путем покупки страхового полиса. Страхование
титула - перекладывание возможного риска с собственника или арендатора на страховую
компанию.

Субаренда - передача части арендованного объекта недвижимости в аренду третьему лицу или
группе лиц, при этом арендатор выступает в роли вторичного арендодателя.

Субъекты права собственности (субъекты отношений в сфере недвижимости) - собственники

объектов недвижимости: граждане, юридические лица, уполномоченные органы представительной
и исполнительной государственной власти Азербайджана, уполномоченные органы местного
самоуправления.

Схема зонирования - составная часть генерального плана и проектов планировки и застройки

населенного пункта, определяющая функциональное назначение территории и отдельных
объектов недвижимости.

Сюрвейер – специалист по оценке, управлению и развитию недвижимости.

Текущая отдача - отношение текущих денежных поступлений от инвестиций к инвестиционным

затратам.
 271

Тендер - конкурсная форма проведения подрядных торгов, представляющая собой соревнование

представленных претендентами оферт с точки зрения их соответствия критериям, содержащимся в
тендерной документации; предложение на строительство, управление объектом, оказание услуг
или поставку товаров при проведении торгов; закрытый конкурс.

Тендерная документация - документация, разработанная тендерным комитетом и содержащая

техническую и коммерческую части. Техническая часть тендерной документации представляет
собой:

- описание и общую информацию о предмете и объекте торгов. В ней указываются

месторасположение и назначение объекта, его основные технико-экономические данные, наличие
внешней инфраструктуры, местных строительных материалов, подъездных дорог, а также сроки
строительства;

- информацию о проведении и результатах инженерных изысканий на строительной площадке

объекта;

- технические данные объекта, общие положения, генеральный план, архитектурно-

строительная часть, включая чертежи с объемно-планировочными решениями, водоснабжение и
канализация, отопление и вентиляция, электротехнические работы, газоснабжение, слаботочные
системы, описание и основные характеристики технологического оборудования, а также
требования экологической безопасности.

Коммерческая часть тендерной документации включает требования в отношении: цены и порядка

ее определения; условий и сроков поставки; условий платежа и графика платежа; источника
финансирования контракта; банковской гарантии на выполнение инофирмой или местной
строительной организацией работ в соответствии с представляемой офертой в случае выигрыша
ею торгов.

По усмотрению тендерного комитета в коммерческую часть тендерной документации может быть

включено требование, касающееся отдельных видов страхования ответственности подрядчика
(иностранной фирмы или отдельной организации) за невыполнение своих обязательств, исходя из
соображения экономической целесообразности.

Титульный список - перечень объекта строительства и их характеристики (общая сметная

стоимость и стоимость работ на планируемый период, проектная мощность, место строительства,
сроки начала и окончания работ).

Товар инвестиционного комплекса - полностью законченные строительством и подготовленные

к функционированию (в т.ч. производственному) объекты инвестиционной деятельности.

Улучшения (усовершенствования) объектов недвижимости - качественные изменения земли,

которые могут проявляться как в изменении качества земли (ее плодородия), так и в создании на
земле зданий, сооружений и пр.

Услуга по оценке объекта недвижимости – результат взаимодействия оценщика и заказчика, а

также собственная деятельность оценщика, в соответствии с целями оценки объекта
недвижимости.

Финансирование недвижимости – использование финансовых ресурсов для приобретения и

развития объектов недвижимости. Принято различать краткосрочное финансирование – в период
создания объекта недвижимости и долгосрочное – финансирование приобретения объекта
 272

недвижимости или представление финансовых ресурсов на длительный срок под залог объекта
недвижимости.

Эмитент жилищного сертификата - юридическое лицо, зарегистрированное на территории

Азербайджанской Республики, имеющее права заказчика на строительство жилья, отведенный в
установленном порядке земельный участок под жилищное строительство и проектную
документацию на жилье, являющееся объектом привлечения средств, а также юридическое лицо,
которому в установленном порядке переданы все указанные права.

Эскроу – подписанный и скрепленный печатью документ, выдаваемый при условии, что он

вступит в силу только после наступления определенного события. На период между оформлением
документа и его вступлением в силу он, как правило, передается третьей стороне. При проведении
сделок с объектами недвижимости такой третьей стороной является специализированная фирма,
оказывающая эскро-услуги. Счета «эскроу» используются также в процессе ипотечного
кредитования для депонирования средств, предназначенных для уплаты налога и страховки.

Этика оценщика недвижимого имущества – совокупность этических правил и норм поведения

оценщика при проведении процедуры оценки недвижимого имущества

Юридический кадастр – систематизированный и поддерживаемый в актуальном состоянии свод

сведений о правах на объекты недвижимости, их правообладателях и переходе прав.
 273

ЛИТЕРАТУРА
1. Богатых Е.А. Гражданское и торговое право. – М.: Инфра-М, 1996.
2. Волоченков Н.Г. Справочник по недвижимости. – М.: Инфра-М, 1996.
3. Григорьев В.В., Федотова М.А. Оценка предприятия. – М.:Инфра-М, 1996.
4. Горемыкин В.А. Российский земельный рынок. – М.: Инфра-М,1996.
5. Горемыкин В.А. Рынок недвижимости. – М.: Изд. МЭГУ, 1994.
6. Горемыкин В.А., Богомолова. Ю. Планирование предпринимательской деятельности
предприятий. – М.: Инфра-М, 1997.
7. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное
кредитование в схемах. – М.: Филинъ, 1998.
8. Информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимости. – М.: Эрвей, 1998.
9. Земельное право России / Под ред. В.В. Петрова. – М.: Стоглавъ. ТВИС, 1995.
10. Земля и право / Под ред. С.А. Богомолова. – М.: Инфра-М, 1997.
11. Кичихин А.Н., Марткович И.Б.; Щербакова Н.А. Жилищные права. – М.: Юристъ, 1997.
12. Калачева С.Л. Операции с недвижимостью. – М.: Приор, 1997.
13. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. – М.: РДЛ, 1998.
14. Оценка объектов недвижимости / Под ред. В.В. Григорьева. – М.: Инфра-М, 1996.
15. Сивкова Л.А. Недвижимость: маркетинг, оценках. – М.: Юрид. бюлл. предпринимателя,
1996.
16. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. – СПб: Изд. СПб ГТУ, 1997.
17. Управление государственной собственностью / Под ред. В.И.
18. Кошкина, В.М. Шупыро. – М.: Инфра-М, 1997.
19. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. – М.: Дело,
1995.
20. Харрисон Г.С. Оценка недвижимости. – М.: РИО
21. Черняк А.В. Оценка городской недвижимости. – М.: РОЛ, 1996.
22. Шабалин В. Г. Сделки с недвижимостью. – М.: Филинъ, 1997.
23. Шупыро В. М. Преобразование государственной собственности.– М.: Инфра-М, 1997.