МЕЖЕВАНИЕ ТЕРРИТОРИИ

Методические указания к
расчетно-графической работе
для студентов 5 курса
специальности 290500
 Министерство образования и науки РФ
Сибирская государственная автомобильно-дорожная академия
(СибАДИ)
Кафедра городского строительства и хозяйства

МЕЖЕВАНИЕ ТЕРРИТОРИИ

Методические указания к расчетно-графической работе

для студентов 5 курса специальности 290500

Составитель З.И. Шилкина

Омск
Издательство СибАДИ
2004

2
 УДК 333.34
ББК 65,32-5

Рецензент канд. экон. наук, проф. Г.У. Козачун

Работа одобрена методической комиссией факультета ПГС в качестве методиче-

ских указаний к расчётно-графической работе для студентов 5 курса специальности
290500.

Межевание территории: Методические указания к расчётно-графической рабо-

те для студентов 5 курса специальности 290500/ Сост. З.И. Шилкина. – Омск: Изд - во
СибАДИ, 2004. – 12 с.

Предназначены для выполнения студентами специальности 290500 «Городское

строительство и хозяйство» расчётно-графической работы по дисциплине «Кадастр го-
родских земель». В работе определяются границы земельных участков и площади зем-
левладений и проводится анализ эффективности использования территории.

Табл. 4. Библиогр.: 8 назв.

© Издательство СибАДИ, 2004

3
 ВВЕДЕНИЕ
В соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса РФ приняты по-
становление и положение [1] о ведении государственного градостроитель-
ного кадастра (ГК).
ГК необходим для регулирования градостроительной деятельности и
осуществления контроля за соблюдением градостроительного законода-
тельства.
Целью ведения ГК и мониторинга является обеспечение заинтересо-
ванных органов государственной власти, органов местного самоуправле-
ния, физических и юридических лиц достоверной информацией о среде
жизнедеятельности, ее предполагаемых изменениях и другой информаци-
ей, необходимой для хозяйственной деятельности, оценки и налогообло-
жения объектов недвижимости.
Юридическим градостроительным документом, разрабатываемым с
целью установления правового режима использования территориальных
образований города, является проект градостроительной организации тер-
ритории, который вносится в базу ГК.
Главным управлением архитектуры и градостроительства разработан
порядок предоставления земельных участков собственникам объектов не-
движимого имущества, расположенных на территории г. Омска. Основа-
нием для оформления плана отвода участка является проект межевания
территории.
Проект межевания территории является составной частью градострои-
тельной организации территории и разрабатывается с целью предоставле-
ния земельных участков и связанных с ними зданий и сооружений в собст-
венность, владение, пользование, аренду, а также для их регистрации, на-
логообложения и осуществления сделок с недвижимостью. Методика и
требования к выполнению плана межевания территории изложены в [2, 3].
1. ОБЩИЕ УКАЗАНИЯ
Проект межевания территории (М1: 2000) разрабатывается в следующем соста-
ве: опорный план, проект межевания территории квартала, пояснительная записка.
1.1. На опорном плане (плане современного использования террито-
рии) показываются:
– существующая застройка;
– ранее установленные границы землевладений и землепользований;
– границы отвода участков под все виды строительства и благоустрой-
ства;
– красные и другие линии и границы регулирования застройки функ-
ционального использования территории (положения подъездов жилых до-
мов и входов в магазины, стоянки автомобилей и т.д.);

4
 – ситуационный план с нанесенной кадастровой организацией микро-
района, к которому квартал относится.
1.2. На плане межевания территории показываются сведения о квартале:
– кадастровый номер;
– местоположение квартала;
– площадь квартала;
– геодезические данные на границы (номера точек, углы, длины линий);
– кадастровые номера смежных территорий;
– чертеж с координатной сеткой, границами зданий и сооружений;
– границы площадей, обеспечивающих только один объект;
– границы площадей совместного пользования собственниками объек-
тов недвижимого имущества(ОНИ);
– границы площадей для дополнительного использования;
– наименование улиц, площадей, надписи (зеленые насаждения, крас-
ная линия, линия застройки и т.д.);
– масштаб плана.
1.3. Пояснительная записка должна содержать:
– сведения о современном состоянии территории квартала;
– реестр объектов недвижимого имущества, включающий сведения о
назначении, этажности, капитальности, собственнике, общей площади
объекта, площади земельного участка, форме собственности;
– реестр объектов землевладений;
– сведения о планируемом использовании территории квартала;
– расчеты нормативных размеров земельных участков существующих
ОНИ различного назначения;
– заключение об эффективности современного использования террито-
рии квартала и рекомендации к использованию.

2. ПОРЯДОК УСТАНОВЛЕНИЯ ГРАНИЦ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

РАЗМЕРОВ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ИХ ДОЛЕЙ
НА ЗАСТРОЕННЫХ ТЕРРИТОРИЯХ
2.1. Установление границ всех категорий земельных участков с учетом
фактического использования территории квартала.
2.2. Установление границ и площади земельного участка, принадлежа-
щего функционально только данному объекту для каждого первичного
ОНИ .
2.3. Определение границ земельно-имущественных комплексов, вклю-
чающих:
– земельные участки ОНИ;
– земельные участки совместного пользования, прилегающие к земель-
ным участкам ОНИ и обеспечивающие обязательный минимум свободных
незастроенных озелененных и благоустроенных территорий с учетом:
5
 – градостроительных нормативов;
– норм инсоляции;
– санитарно-гигиенических требований.
2.4. Определение площадей землевладений и землепользователей (дет-
ские сады, школы, трансформаторные подстанции, гаражи и т.д.)
2.5. По результатам выполнения п. 2.1–2.4 заполняются табл. 1 и 2.
Содержание табл. 1:
1. Номера по плану ОНИ и ОС. Нумеруются все объекты недвижимого
имущества. Если в одном здании расположены объекты, принадлежащие
разным собственникам (например, жилой дом с магазином на первом эта-
же), то они имеют нумерацию i, j, где i – номер здания по опорному пла-
ну; j –номер объекта собственности (ОС) в этом здании, т.е. (1.1, 1.2 и
т.д.).
2. Наименование ОС. Наименования будут различными для различных
номеров по плану (1.1– жилой дом, 1.2 – магазин и т.д.).
3. Число этажей. Это не обязательно целое число. Если в жилом 5-
этажном доме половину первого этажа занимает аптека, то для жилого до-
ма nЭ = 4.5, для аптеки nЭ = 0.5.
4. Площадь застройки ОНИ. Это площадь земельного участка по пе-
риметру здания или сооружения для объекта i.
Для графы 4 определяется сумма значений.
5. Общая площадь помещений ОС. Определяется по формуле
Sобщ i.j = SЗони · nэ , (1)
где Sобщ i. – общая площадь помещений объекта собственности; SЗони – пло-
щадь застройки объекта недвижимого имущества; nэ – число этажей.
Для каждого ОНИ определяется ΣSобщ i . Для графы 5 определяется сум-
ма значений.
6. Площадь земельного участка, принадлежащего функционально
ОНИ, (Sфi). Это площадь, используемая всеми ОС. Если имеется площадь,
используемая функционально только одним ОС, расположенным в рас-
сматриваемом здании (например, разгрузочная площадка магазина в соста-
ве жилого дома), то она не включается в Sфi, но добавляется к Sф i.j отдель-
но в графе 7.
7. Площадь земельного участка, принадлежащего функционально ОС,
определяется по формуле
Sф i.j = Sфi · Sобщ i.j / ΣSобщ i , (2)
где Sобщ i.j и ΣSобщ i – принимаются по графе 5; Sфi – принимается по графе
6; Sф i.j – площадь, принадлежащая функционально объекту собственности.
Для графы 7 определяется сумма значений.

6
 8. Площадь застройки ОС в составе ОНИ:
Sзi jос = Sз · Sобщ i.j / ΣSобщ i , (3)
где Sзi jос – площадь застройки объекта собственности; Sобщ i.j , ΣSобщ i – при-
нимаются по графе 5. Заполнение граф 9 и 10 в п. 2.7, графы 11 в п. 2.8.

Содержание табл. 2:
1. Номер по плану – объекты землевладений (ОЗВ) по п. 2.4.
2. Наименование ОЗВ.
3. Число этажей ОЗВ.
4. Площадь застройки Sз – то же, что графа 4 в табл. 1.
5. Площадь земельного участка ОЗВ – огороженная территория или
площадь по периметру (трансформаторная подстанция).
Для графы 5 определяется сумма значений площадей.
6. Общая площадь помещений
Sобщ i.j = SЗ · nэ , (4)
где SЗ , nэ – площадь застройки и число этажей объектов землевладений.
Для графы 6 определяется сумма значений.
2.6. Определение площади земельных участков совместного пользова-
ния объектами недвижимого имущества.
В состав площадей объектов совместного пользования включаются
площади: внутриквартальных автомобильных дорог (SАД), газонов (SГ),
детских площадок (SДП), мест сбора мусора (SСМ), которые определяются
по опорному плану. Так как внутриквартальными автомобильными доро-
гами пользуются ОНИ и ОЗВ, то доля этих дорог распределяется между
ними в соответствии с занимаемой общей площадью. Доля площадей ав-
томобильных дорог, используемая объектами собственности жилого на-
значения, определяется по формуле
ЖЗ ЖЗ
S АД = SАД Σ S ОБЩ / ΣSОБЩ (1) + ΣSОБЩ (2) , (5)

где ΣSОБЩ (1) – итог графы 5 табл. 1; ΣSОБЩ (2) – итог графы 6 табл. 2.
Общая площадь совместного пользования ОНИ:
ЖЗ ЖЗ
S СП =S АД + SГ + SДП + SСМ . (6)
Эта же площадь может быть определена по формуле
ЖЗ ЖЗ
S СП = SК – ΣSЗУ(2) - ΣSЗУ(1) – SНТ – SАД + S АД , (7)
где SК – площадь квартала по красной линии; ΣSЗУ(2) – итог графы 5 табл.
2; ΣSЗУ(1) – итог графы 10 табл. 1; SНТ – площадь неиспользующихся терри-
торий.

7
 Таблица 1
Реестр объектов недвижимого имущества
№ Наимено- Доля Площадь Общая Площадь ЗУ (м2), Площадь Часть площа- Площадь Удельный
п/п вание числа застройки площадь принадлежащего застройки ди совместно- земельного показатель
ОНИ ОС этажей ОНИ помещений функционально ОС го пользова- участка земельной
nэ SЗ, м2 SОБЩ, м2 ОНИ ОС SЗ, м2 ния ОС ОС доли
SФi SФij Sсп, м2 SЗУ, м2 Yзд, м2/ м2
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
Заполняются только для объектов жило-
го назначения
Σ Σ Σ Σ

Таблица 2
Реестр объектов землевладения (ОЗВ)
№ Число этажей Площадь застройки Площадь ЗУ Общая площадь помещений
Наименование ОЗВ
п/п nэ ОЗВ, SЗ, м2 ОЗВ, SЗУ, м2 ОЗВ, SОБЩ, м2
1 2 3 4 5 6

Σ Σ

Таблица 3
Нормативные и фактические удельные показатели земельной доли жилых объектов

Дефицит, избыток площадей

Удельный показатель земельной доли
№ Число этажей Общая площадь общего пользования
п/п помещений нормативный фактический
nэ SОБЩ, м2 YЗД Н YЗД Ф м2 %
1 2 3 4 5 6 7

8
 2.7. Заполнение граф 9 и 10 табл. 1.
9. Часть площади совместного пользования ОС жилого назначения:
ЖЗ ЖЗ ЖЗ
S СПi. j =S СП SОБЩi.j / ΣS ОБЩ , (8)
ЖЗ
где SСП – определяется по п. 2.6, SОБЩi.j и ΣS ОБЩ – по табл.2.
10. Площадь земельного участка ОС жилого назначения:
ЖЗ ЖЗ ЖЗ ЖЗОС
S ЗУi. j =S СПi. j + S Фi. j + S Зi. j , (9)

где составляющие формулы (9) определяются по табл. 2. Для графы 10

определяется сумма значений.
2.8. Определение удельного показателя земельной доли для зданий жи-
лого назначения (графа 11, табл. 1):
YЗД = SЗУi.j ⁄ SОБЩi.j , (10)
где YЗД – показывает площадь земельного участка, приходящегося на м2
общей площади помещений; SЗУi.j и SОБЩi.j определяются по табл. 1.

3. АНАЛИЗ ЭФФЕКТИВНОСТИ СОВРЕМЕННОГО

ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ТЕРРИТОРИИ КВАРТАЛА
3.1. Анализ эффективности выполняется для жилых объектов в табл.3.
Содержание табл. 3:
1. Номер по плану жилого объекта в соответствии с графой 1 табл. 1.
2. Число этажей по графе 3 табл.1.
3. Общая площадь помещений из графы 5 табл. 1.
4. Нормативный удельный показатель земельной доли YЗДН определен
в соответствии с [4, 5, 6] (табл.4).
Таблица 4
Нормативный удельный показатель земельной доли
YЗДН для жилых зданий секционного
типа 1,18 0,98 0,84 0,81 0,79 0,79
этажность 3 5 9 12 16 20

5 Фактический удельный показатель земельной доли принимается по

табл.1, графа 11.
6,7. Отклонение площади земельной доли на здание от нормативного
значения определяется по формулам
Д, И (М2) = YЗД Н · SОБЩi.j - SЗУi.j , (11)
Д, И (%) = SЗУ i.j · 100% / (YЗД Н · SОБЩi.j). (12)

9
 Положительная величина в формуле (11) и процент более 100 в форму-
ле (12) указывают избыток (И) , отрицательная и процент менее 100 – де-
фицит (Д) земельной доли.
3.2. Рекомендации по изменению использования земель и площадей квар-
тала.
Определяется усредненный нормативный удельный показатель зе-
мельной доли и фактический для обследуемого квартала по формулам
YСР Н = Σ (YЗД Н i · n i ) / Σ ni ; (13)

YСР Ф = Σ (YЗД Ф i · n i ) / Σ ni, (14)

где n i – число домов этажностью I; YЗД Н i – нормативный удельный

показатель земельной доли для здания этажностью i; YЗД Ф i – фактический
удельный показатель земельной доли для здания этажностью i.
В результате анализа усредненного удельного показателя земельной
доли и сравнения YЗД фактического с нормативным вносятся предложения
по более рациональному использованию территории квартала.

10
 Библиографический список

1. Положение о ведении государственного градостроительного кадаст-

ра и мониторинга объектов градостроительной деятельности в Российской
Федерации: Утверждено Постановлением Правительства Российской Фе-
дерации от 11 марта 1999 г. № 271.
2. Разработка требований к плану межевания земельного участка и к
межевому делу: Отчет Федерального кадастрового центра «Земля». – М.,
2000.
3. Гладкий В.И. Кадастровые работы в городах.– Новосибирск: Наука.
Сибирское предприятие РАН, 1998. –300 с.
4. СНиП 2.07.01. – 89*. «Градостроительство. Планировка и застройка
городских и сельских поселений».
5. СП 30 – 101 – 98. Методические указания по расчету нормативных
размеров земельных участков в кондоминиумах.
6. Положение об определении размеров земельных участков в кондо-
миниумах: Утверждено Постановлением Правительства Российской Феде-
рации от 26 сентября 1997 г. № 1223.

11
 СОДЕРЖАНИЕ

Введение ……...………………………………………………………..…...3
1. ОБЩИЕ УКАЗАНИЯ………………………………………………….....3
2. ПОРЯДОК УСТАНОВЛЕНИЯ ГРАНИЦ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ РАЗМЕ-
РОВ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ИХ ДОЛЕЙ НА ЗАСТРОЕННЫХ
ТЕРРИТОРИЯХ…………………………………………………………….4
3. АНАЛИЗ ЭФФЕКТИВНОСТИ СОВРЕМЕННОГО ИСПОЛЬЗО-
ВАНИЯ ТЕРРИТОРИИ КВАРТАЛА……………… …………………….8
Библиографический список ……………………..………………………..10

12
 Учебное издание

РАЗРАБОТКА ПРОЕКТА МЕЖЕВАНИЯ ТЕРРИТОРИИ

Методические указания к расчётно-графической работе

для студентов 5 курса специальности 290500

Составитель Зинаида Ивановна Шилкина

Редактор Н.И. Косенкова

Лицензия ИД № 00064 от 16.08.99.

Подписано к печати . .04.
Формат 60х90 1/16. Бумага писчая.
Оперативный способ печати.
Гарнитура Times New Roman.
Усл. п. л. 0,75, уч.-изд. л. 0,75.
Тираж 20 экз. Изд. № 38. Заказ .
Цена договорная.

Издательство СибАДИ
644099, Омск, ул. П. Некрасова, 10

Отпечатано в ПЦ издательства СибАДИ

644099, Омск, ул. П. Некрасова, 10

13