КАК

САМОСТОЯТЕЛЬНО
ПРОДАТЬ КВАРТИРУ
с выгодой для себя?
Автор: Виталий Евстратов

yevstratov.online Страница 1
Оглавление
Как САМОСТОЯТЕЛЬНО ПРОДАТЬ КВАРТИРУ с выгодой для себя? ........................................................ 1
Прямо сейчас вы УЖЕ сэкономили 1000$!!!............................................................................................ 3
ШАГ 1: Принятие решения .......................................................................................................................... 4
ШАГ 2: Какова реальная стоимость вашей квартиры? Смотрим правде в глаза. .................................. 5
ШАГ 3: Шик, блеск, красота. Придаем товару красивый вид! ................................................................. 8
ШАГ 4: подготовка документов к продаже .............................................................................................10
ШАГ 5: Размещение рекламы ...................................................................................................................11
ШАГ 6: Проведение просмотров ..............................................................................................................13
ШАГ 7: Заключение сделки .......................................................................................................................18
Заключение ................................................................................................................................................16

yevstratov.online Страница 2
Прямо сейчас вы УЖЕ сэкономили 1000$!!!
Вы скачали эту книгу, и уже сэкономили свои деньги. Та
информация, которую вы почерпнете далее, позволит вам
избежать распространенных ошибок, которые допускают
собственники квартир, пытаясь продавать самостоятельно.
Осталось применить знания на практике!

Почему именно 1000 $? Это минимальная стоимость услуги

риэлтора по продаже квартиры. В конце этой книги вы
самостоятельно примете решение, заниматься ли продажей своей
квартиры самому либо привлечь профессионала. Это личное
решение каждого. Продавцы недвижимости бывают двух видов: те,
которые будут продавать самостоятельно и те, кто не захочет
тратить на это свое время и энергию, и будет нанимать
специалистов, занимаясь при этом своими обычными делами.

Моя же задача на данный момент поделиться с вами частью

моего бесценного опыта. Вы узнаете, что в самый разгар кризиса,
на падающем рынке, продать вашу квартиру выгодно РЕАЛЬНО!

Кстати, о рынке недвижимости. Наверняка вы уже слышали, и

не раз, о том, что сейчас господствует рынок покупателя. Рынок
недвижимости сильно перенасыщен предложениями. Покупателей
мало. А покупателей с деньгами и того меньше. Инвесторы
предпочитают вкладывать в новострой. Вторичное жилье
покупается менее охотно. И в этих условиях найти своего
покупателя весьма непросто. Да. Отчасти это правда. Но не верьте
всему тому, что говорят.

Мой опыт показывает, что на любой товар есть свой

покупатель. Я убежден, что сегодня можно продать любую
квартиру. Главное - знать, КАК это делать, и делать это
ПРАВИЛЬНО!

yevstratov.online Страница 3
 Итак, если у вас есть квартира и вы хотите ее продать – эта
книга для вас. Далее мы по шагам рассмотрим весь процесс от
начала и до конца. И начнем мы с самого первого шага –
ПРИНЯТИЯ РЕШЕНИЯ!

ШАГ 1: Принятие решения

Все мы разные. И решения в своей жизни мы принимаем по-
разному. В том числе и о продаже квартиры. Кому-то необходимо
неделями думать об этом, все взвешивать и советоваться с
близкими. А кто-то принимает решение спонтанно и через час уже
начинает воплощать его в жизнь.

Все равно, к какому типу людей вы относитесь. Первый шаг к

успешной продаже – это принять решение о самой продаже. И уже
не сворачивать с этого пути. Не сожалеть. Не сомневаться.

Я неоднократно видел, как люди останавливались на

середине пути. Их ожидания не оправдывались. Сделки срывались.
А все потому, что продавец изначально не был готов к продаже.
Зачастую продажа своего жилья, особенно, к которому ты
прикипел всем сердцем, это своеобразный стресс. Не все могут
справиться с этим стрессом в одиночку.

Как правило, причины продажи у всех одинаковые. Их можно

разделить на:

 нужны деньги на ….;

 ОЧЕНЬ СРОЧНО нужны деньги …;
 переезд в другой город (за границу);
 необходимость расширить жилплощадь;
 разъезд, расселение, смена района;
 необходимость уменьшить жилье;

yevstratov.online Страница 4
  другие варианты.

Какой бы у вас ни был мотив продажи, подумайте, готовы ли

вы продавать? Взвесьте все «за» и «против». Вы готовы расстаться с
этим местом? Вы готовы к переезду? Есть ли у вас дополнительные
средства на покупку квартиры побольше? Вы готовы проходить
весь процесс самостоятельно или вам необходима помощь
специалиста?

Главное в этом шаге – не меняйте принятого решения!

Представим, что с этой задачей вы благополучно справились и

твердо решили – ВСЕ! ПРОДАЮ! Далее следует ШАГ 2.

ШАГ 2: Какова реальная стоимость вашей

квартиры? Смотрим правде в глаза.
Второй шаг это оценка вашего имущества. В течении
стандартного дня работы риэлтор получает 3-5 звонков с вопросом
«Сколько “примерно” стоит моя квартира?».

Я не представляю, как риэлтор может работать без выезда на

объект. А вы? Не бывает одинаковых квартир. Сколько квартир –
столько и разных историй. Я БЕСПЛАТНО готов приехать к вам,
пообщаться, посмотреть документы, посмотреть саму квартиру, и
только тогда ПРИМЕРНО смогу озвучить стоимость квартиры на
сегодняшний день. Но это не конец.

Далее следует аналитическая работа. В офисе я делаю

выборку квартир, которые продаются в этом доме, в соседних
домах. Звоню коллегам. Общаюсь, задаю вопросы: как давно они
продают, как часто звонят, как часто ходят на просмотры, были ли
предложения по цене, с какой цены стартовала продажа. Это дает
мне примерное понимание ситуации на рынке в этом районе.

yevstratov.online Страница 5
Насколько он живой, и сколько именно готовы платить сейчас
покупатели за подобные квартиры. Далее, следует анализ
статистики продаж в этих домах. Это закрытая информация, и
доступ к ней имеют только риэлторы. Мы создавали эти базы
знаний своими силами, в своем городе. И это бесценная
информация. Нужна она для того, что бы понимать, за какие суммы
были проданы аналогичные квартиры.

Что вы видите, когда заходите в интернет? Обилие

объявлений о продаже. Отфильтруйте информацию по своему
городу, району, адресу и количеству комнат. Скорее всего, вы
найдете несколько объявлений о продаже аналогичных квартир в
вашем доме или в соседних домах. Вы видите цены, по которым
они рекламируются, и УЖЕ думаете, что ваша квартира стоит как
минимум столько же. Но есть ОГРОМНАЯ, разница между
рекламой в интернете и РЕАЛЬНОЙ статистикой продаж. Вы видите
только вершину айсберга.

Приведу конкретный пример. Моя сестра покупала

квартиру. Искали квартиру в определенном микрорайоне, и
важно было вписаться в бюджет. Посмотрели около 10 квартир,
все примерно в одном ценовом диапазоне. Все плюс-минус
одинаковые. Разница в цене 500 – 1500$. И тут она мне
присылает ссылку на объявление о продаже квартиры в
интересующем ее районе, с ценой ниже на 7000$ от рыночной.
Посмотрела. Квартира ей понравилась. Но на самом деле цена
больше понравилась. Цена действительно СЛАДКАЯ. Начинаю
общаться с риэлтором со стороны продавца. Все вроде бы
нормально. Что-то насторожило, но пока не пойму, что именно.
Договариваюсь о задатке. Прошу выслать документы.
Документы присылают за пару часов до задатка (т.к. задаток
пишем только у нотариуса), но все равно я успеваю выяснить,
что половина квартиры после смерти собственника не
оформлена. Вот так. Банально не оформили право

yevstratov.online Страница 6
собственности. Задаток хотели взять, а потом заниматься
этими вопросами. А срок уже был пропущен. И самое обидное,
что риэлтор знал об этом. Но хотел поймать покупателя на
заниженную стоимость. И лгал мне, своему коллеге, прямо в
лицо. Ну, или в трубку)

Очень часто собственники недвижимости прислушиваются к

разным слухам, основываясь на которых, формируют цену на свое
жилье. «А вот недавно сосед продал свою квартиру, такую, как у
меня, за…..». «Вот у соседа 2 недели назад купили участок голой
земли за….». «Месяц назад мне за мою квартиру давали….. но
задаток сорвался». Преимущественно мы, люди, любим цепляться
за прошлое.

Смириться с тем, что твоя недвижимость уже не стоит тех

денег, которые тебе давали за нее неделю, месяц, а тем более год
назад, бывает не под силу даже самым стойким из нас. А уж как
жалко тех денег, которые мы в нее вложили. В мебель. В ремонт. В
отделку. В квадратный метр. Который до кризиса стоил
сумасшедших денег.

Поэтому лично мой выбор – разумная экономия. Я не

приверженец сверхдорогих ремонтов. Мебели на заказ из других
стран. Сантехники с позолотой и ковров из Персии. Думаю, вы
согласитесь, что средний житель нашей страны настолько занят
работой, делами и заботами, что созерцать все то убранство, шик,
блеск и вид из окна порой просто не хватает сил.

Все вышесказанное должно натолкнуть вас на мысль, что,

если кто-то скажет вам по телефону, что цена вашего квадратного
метра такая-то – он дилетант. Невозможно, не побывав на объекте,
провести его оценку. Даже побывав на объекте и не проведя
предварительно аналитической разведки – это
непрофессионально. Ведь нет ничего губительнее в продаже
квартиры, чем выйти на рынок с неправильной ценой. Если вы

yevstratov.online Страница 7
прогадаете – через две недели о вашей квартире, за которую вы
хотите слишком много, все забудут. Она потонет в массе
рекламных объявлений, и о ней уже никто не вспомнит. А если и
вспомнит – будет только улыбаться – мол, там у хозяина ожидания
завышенные.

Все это чревато тем, что на квартиру к вам будут приходить не

покупатели, а экскурсанты. Глазеть, причмокивать, кивать и уходить
покупать ту, что “такая же, но дешевле”.

Как видите, сформировать правильную стартовую цену

продажи очень важно. Как это сделать? По сути, вам доступен
только метод арифметического среднего от тех цен, которые есть в
вашем доме или по аналогичным квартирам. Но в этой ситуации я
бы советовал обратиться за помощью к профи. А мы переходим к
ШАГУ 3.

ШАГ 3: Шик, блеск, красота.

Придаем товару красивый вид!
Я люблю машины. Люблю бывать на автобазаре. Это
интересный, манящий мир, со своими правилами. Если вы бывали
хотя бы раз на авторынке, вы поймете, о чем я говорю. Автомобили
начинают прибывать с 7 утра. Продавцы активно суетятся вокруг
своих “подопечных”. Моют, чистят, натирают, убирают, вымывают.
К 8 утра базар превращается в океан сверкающего металла,
начищенной до блеска резины и зеркального тонированного
стекла. Кто-кто, а продавцы авто знают толк в наведении лоска.
Ведь кто посмотрит на грязную, неухоженную, всю в пятнах и
царапинах, машину? Задача продавца - по возможности скрыть
дефекты и максимально обратить внимание покупателя на
положительные стороны товара.

yevstratov.online Страница 8
 В недвижимости то же самое. Сегодня уже недостаточно
просто “сфотать на телефон свою хату и закинуть ее в рекламу
на olx”. Повторюсь еще раз. Сегодня рынок ПОКУПАТЕЛЯ. И
покупатель это знает. И тут он КОРОЛЬ! Он хочет, чтобы его
обслужили по полной программе. Он хочет, чтобы товар завернули
в красивую обертку. Он хочет чистую, вымытую, убранную
квартиру. Он выбирает квартиру по красивым фото (если речь идет
о вторичном рынке). Зайдите прямо сейчас на olx и посмотрите,
сколько квартир продается в вашем городе. Много? Как вы
думаете, это большая конкуренция или слабая? Как вы думаете, на
вашу квартиру обратят внимание, если она будет как все? Или
хуже, чем все? Конечно, НЕТ! Ваша квартира должна быть
ЗВЕЗДОЧКОЙ на бескрайнем небосклоне множества квартир.
Магнитом, который притягивает взгляды покупателей. Отдушиной
и тихой гаванью, к которой захочется пристать после тяжелого
трудового дня.

Что для этого нужно? Все очень просто. Во-первых, решить,

какие вещи вы точно заберете, а какие оставите будущему
владельцу. По умолчанию остается вся встроенная мебель, плита и
сантехника. Считается дурным тоном откручивать полки,
демонтировать ванну и забирать плиту с рукомойником. Если
вашему сердцу дорог дедушкин комод – забирайте его. Если вы
только что установили дорогой кондиционер – лучше возьмите за
него хотя бы часть стоимости, но не демонтируйте. С покупателем
необходимо проговорить список мебели и техники, которая входит
в стоимость квартиры, и той, которую вы забираете.

Во-вторых. Заберите все свои вещи из квартиры. Да, я знаю,

вам негде жить. Да, я знаю, вы хотите сначала продать, а потом
переезжать. А теперь – ВНИМАНИЕ! Хотите - верьте, хотите – нет.
Пустые квартиры продаются в разы быстрее, чем те, в которых
варится борщ, а в ванной сушатся ваши носки.

yevstratov.online Страница 9
 Вы не знаете, где жить? Арендуйте квартиру. Вы не знаете,
куда деть вещи? Арендуйте камеру хранения, гараж, да что угодно.
Это как обряд таинства. Когда покупатель заходит в чистую,
прибранную квартиру, лишенную посторонних запахов и вещей
прежних обитателей, ему гораздо проще примерять ее на себя. В
такой квартире он сразу представляет, как расставит свою мебель,
как развесит шторы и купит новый комод.

Наверное, вы уже догадались, что будет в-третьих.

Правильно. Генеральная уборка вашей квартиры. Можете нанять
клининговую службу. Можете делать это сами или привлечь
родственников. Ваша задача максимально вычистить квартиру,
убрать все следы вашего проживания. Если где-то отклеились обои
– подклейте. Оторвался провод – почините. Течет кран – зовите
сантехника. Не работает звонок – зовите электрика. И замените все
лампочки. Все должно быть в рабочем состоянии. Поверьте, все эти
незначительные затраты окупятся. А теперь ШАГ 4.

ШАГ 4: подготовка документов к продаже

Чтобы продать квартиру быстро, вам также необходимо
подготовить все документы для заключения сделки. Если у вас
горят сроки или покупателей на жилье в вашем районе не так
много, не стоит упускать свой шанс из-за того, что ваши документы
окажутся не в порядке.

Для быстрого заключения сделки у вас должны быть готовы

следующие документы:

 правоустанавливающие документы на вашу квартиру

(приватизация, купля-продажа, дарение и прочее);
 оригинал паспорта и кода собственника или собственников;
 справка из ЖЭКа об отсутствии задолженности;
 квитанции об оплате коммунальных услуг за последний
месяц;
yevstratov.online Страница 10
  заключение оценщика о стоимости вашей квартиры;
 если ваша квартира не внесена в гос. реестр имущественных
прав на недвижимое имущество – справка из БТИ о
регистрации права собственности; если внесена, то эту
справку брать нет необходимости. В реестр вносили все
квартиры, по которым проходили сделки, начиная с 2013
года, поэтому достаточно будет распечатать выписку из
реестра;
 всем прописанным необходимо сняться с регистрации;
 справка о том, что никто не прописан в квартире (ранее
форма-3, теперь приложение-13).

В наших госорганах постоянная неразбериха и очереди. На

подготовку пакета документов уходит, как правило, до 3-х недель.
В сложных случаях (например, при наличии опекунского совета) –
больше месяца. Если у вас будет все готово, вы сможете сразу
выходить на сделку, экономя драгоценное время и получая деньги
сразу, а не через месяц.

ШАГ 5: Размещение рекламы

Хорошая реклама начинается с великолепной фотографии.
Фото на айфон не подходят. Покупатель сначала выбирает глазами.
Среди тысяч фото ему должно запасть в душу ВАШЕ, чтобы он
нажал на ваше объявление и посмотрел, что же это такое красивое
там продается. Хороший, профессиональный фотограф в столице
берет за час работы с квартирой 500 – 700 гривен. Эти фото того
стоят. Люди покупают просто с первого просмотра. Особенно, когда
убеждаются, что в реальности квартиры выглядят точно так же. И
не забудьте планировку квартиры тоже приложить.

В кадре не должно быть никаких личных вещей. Кастрюль на

плите. Открытого унитаза и белья на сушке. А также котов на
кровати. Помните, не все любят домашних животных.

yevstratov.online Страница 11
 Предварительно все фотографии перед размещением следует
снабдить надписью “Не для рекламы” (например) и указать ваш
телефон. Вы это можете сделать и сами в онлайн-редакторах типа
befunky.com или попросить об этом фотографа. Делается это для
того, чтобы ваши фото не воровали все, кому не лень.

Рекламу следует размещать на известных порталах типа

olx.ua, rieltor.ua, mesto.ua, fn.ua, besplatka.ua, aspo.biz и прочих. Вы
должны понимать, что, как только ваше объявление попадет в
интернет, его сразу же подхватят специальные боты и внесут в базы
данных агентств недвижимости. И вот тут, если ваши фото будут
без логотипа или надписи, они смело скопируют ваши фото и сами
разместят рекламу вашей квартиры с вашим описанием и вашим
фото. Вам позвонит вежливая девушка и поинтересуется, хозяин ли
вы и действительно ли продаете вашу квартиру. Вас внесут в базу
данных, и с этого моменты вам начнут БЕСПЛАТНО оказывать
сервис, о котором вы не просили. С этой минуты ваше объявление
утонет в клонах с телефонами риэлторов и с заниженной ценой.
Поэтому отслеживайте свое объявление. Как только увидите
нарушителей – звоните и требуйте снять с рекламы объявление.
Ведь они нарушают ваши права. Есть такие наглецы, которые
копируют фото даже с логотипами. Надо звонить начальнику их
агентства и просить немедленно убрать рекламу. Также вы можете
жаловаться администрации портала, на котором поймали
нарушителя.

Зачем все это? Ведь вы ждете своего покупателя. К примеру,

звонит такой бедолага не по вашему объявлению, а по клону
риэлтора. Тот ему заявляет – да, квартира есть, показать можем. Но
вы нам еще 5% заплатите за наши услуги. С какой стати? Только за
то, что они уворовали ваше объявление? Вам нужен прямой
покупатель. Который увидит вашу рекламу и сам к вам придет.
Возможно, у него денег будет впритык на покупку. И он не
заказывал навязчивый сервис. Более того! Вам не нужен такой

yevstratov.online Страница 12
риэлтор. Ведь риэлтор, которому вы не платите, а платит
покупатель, делает что? Правильно! Отстаивает интересы
покупателя. То есть, торгуется с вами по цене. А вы ведь не хотите,
что бы вас по цене опускали все ниже и ниже?

Плавно переходим к шагу 6. Как проводить просмотры?

ШАГ 6: Проведение просмотров

Итак, все идет хорошо, и вы начали принимать звонки по
вашему объявлению. По телефону вам задают вопросы и,
возможно, хотят посмотреть вашу квартиру. Задайте наводящие
вопросы:

 вы для себя хотите смотреть квартиру или для клиента?

 (если это риэлтор) кто ваши покупатели и как давно они
смотрят квартиры? Что именно они ищут? Подходит ли по
цене и по другим параметрам моя квартира?
 готовы ли завтра выходить на сделку, если все устроит? (ведь
у вас-то все готово, и чего тянуть?)
 кто принимает решение о покупке и будет ли он на
просмотре?

Узнайте как можно больше информации, чтобы понимать, что к

вам идут серьезно настроенные люди, а не экскурсанты.

Ваша задача теперь назначить просмотры в тот день и время,

которые вам удобны. Не бегите по первому зову на показ.
Проводите показы подряд. Назначайте интервалы в 20-25 минут.
Например, 18:00, 18:15, 18:30. Пусть покупатели видят друг друга.
Пусть знают, что они не одни и спрос на квартиру есть. Это будет их
стимулировать.

yevstratov.online Страница 13
 Приготовьте копии документов. Пусть они будут у вас в
квартире. Показывайте при необходимости покупателям. Пусть
видят, что у вас все чисто и законно. Отметьте то, что у вас все
готово для сделки, и можно хоть сейчас ехать к нотариусу.

Если с вами начинают торговаться, спросите, с чем именно

сравнивает покупатель цену вашей квартиры? Какие он видел
квартиры еще? Какие существенные минусы вашей квартиры он
увидел, из-за которых вы должны снижать цену? Пусть обоснует
свое видение цены. Пусть укажет на недостатки. И скажите потом,
что это все уже учтено в цене. Скажите, что вы прекрасно знаете
рынок и знаете цены ваших конкурентов. И то, что “в соседнем
доме есть дешевле”, это не показатель. Почему же вы пришли ко
мне, а не купили ту?

Торги это, конечно, отдельная тема для книги. Об этом можно

много писать. Верю в вас, у вас все получится.

А мы переходим к заключительному шагу – заключение

сделки.

ШАГ 7: Заключение сделки

Итак, у вас есть покупатель, и вы договорились о заключении
сделки. По традиции покупатель выбирает своего нотариуса. Вы
приходите с полным пакетом документов в офис нотариуса в
назначенное время. Убедитесь, что у вас будет отдельная
переговорная комната и вас никто не побеспокоит во время
расчетов. Обсудите с покупателем повторно все ключевые
моменты: сумму сделки, день передачи ключей, суммы налогов,
кто какие налоги уплачивает и прочее.

Далее, передайте нотариусу все необходимые для

оформления документы. Помните о том, что, если квартира

yevstratov.online Страница 14
покупалась в браке, то требуется нотариальное согласие супруга на
продажу квартиры.

Пока нотариус готовит документы, вы можете провести

расчет. Перед сделкой проверьте у нотариуса наличие специальной
счетной машинки, которая проверяет одновременно и качество
купюр. Если таковой нет – найдите отделение банка по соседству и
воспользуйтесь услугой проверки купюр.

Когда нотариус принесет на вычитку договор – проверяйте все

очень тщательно. Сверьте все свои данные, вчитайтесь в текст
договора. Если вам что-то не ясно – не стесняйтесь задавать
вопросы. Нотариус обязан дать разъяснение по любому пункту
договора.

Как правило, на стандартной сделке покупатель платит у

нотариуса 1% в пенсионный фонд, а продавец – 1% госпошлины
нотариусу. За оформление сделки нотариусу стороны платят
пополам (или по договоренности).

Удачной вам сделки!

yevstratov.online Страница 15
Заключение
Подведем итоги. Как видите, чтобы продать квартиру,
необходимо немало потрудиться. Все ваши труды и небольшие
финансы, вложенные в продажу квартиры, окупятся с лихвой.
Кажется, что все эти труды напрасны. Но это не так. Без вложений
вы бы продали ее гораздо дешевле.

Хотелось бы пару слов сказать и о том, стоит ли обращаться к

риэлторам и чего можно ожидать от их работы.

Во-первых, в сфере услуг сложилась абсолютно нормальная

практика - кто услугу заказывает, тот ее и оплачивает. Риэлтор,
который соглашается продавать вашу квартиру бесплатно, должен
вызывать у вас подозрение. Потому, что, если ему платите не вы, то
он защищает не ваши интересы. Если вы решите нанять
профессионала для оказания вам услуги по продаже вашей
квартиры, договоритесь с ним об оплате.

Во-вторых, заключите с риэлтором договор. Ведь это в первую

очередь защита ваших интересов. Вы будете уверены в том, что
вам предоставят качественную услугу. Риэлтор будет уверен, что
его услуга будет оплачена.

В-третьих, риэлторская услуга не нова на рынке

недвижимости нашей страны, но никто так толком и не знает, что
именно делает риэлтор, какие у него права и обязанности.

Об этом и будет моя следующая статья. Читайте ее на моей

страничке в Фейсбуке

https://www.facebook.com/yevstratov.vitaliy/
Подписывайтесь на обновления, добавляйтесь в друзья!
Удачных вам сделок и успешных продаж!

yevstratov.online Страница 16
P.S. Немного юмора

С уважением,
Виталий Евстратов
Агенство Недвижимости “Хоумз”
Киев, Украина
www.homez.com.ua
www.yevstratov.online

+38 067 8000 642

+38 093 65 222 33

yevstratov.online Страница 17