Обзор рынка жилой недвижимости

мун. Кишинев за 2016 год

Варианты заголовка:
1. Рынок жилой недвижимости г. (мун) Кишинёв в
2016 году
2. Рынок жилой недвижимости г. (мун.) Кишинёв.
Итоги 2016 года
3. Рынок жилой недвижимости г. (мун.)Кишинёв:
итоги 2016 года. Выводы и прогнозы.
4. Рынок жилой недвижимости г. (мун.) Кишинёв:
обзор за 2016 год.
Рынок жилой недвижимости в Кишинёве нащупывает «дно». Цены приостановили
снижение. Количество сделок выросло.

Вторичный рынок

В 2016 году снижение цен составило 5%. По результатам фактических продаж индекс
стоимости квадратного метра снизился с 535 € до 510 € за метр общей площади. Снижение
цен происходило в первом полугодии, во втором цены стабилизировались.
Замедление темпов падения цен в 2013 - 2015 годах с 7% до 5% и приостановление
снижения в 2016 году, позволяет сделать вывод о наметившейся стабилизации.
Благодаря укреплению курса лея по отношению к евро на 2,7% и снижению цен на
квартиры в евро на 5%, цены на недвижимость в леях снизились на 8%. Таким образом, они
составили примерно 11 000 лей за метр.
Снижение цен мало заметно покупателям, не следящим за рынком недвижимости, его
довольно трудно измерить. Покупатели видят цену, по которой объект выставляется на
продажу, тогда как реальная цена известна только участникам сделки. Индекс стоимости
квадратного метра рассчитывается по результатам фактических продаж.
Начиная с 2007 года цены на недвижимость в Молдове номинируются в евро, до этого
они номинировались в долларах США. Из-за колебаний курсов динамика изменения цен в
валюте разная.
С максимальных значений 2008 года, цены в евро за 7 лет снизились на 45%, а в леях
на 25%.Уровень инфляции в республике за этот период составил 57%.
Наиболее значительное изменение цены в долларах США произошло в период с 2008
года по 2016, с 1400 $ до 540 $. Снижение цены в 2,6 раза произошло за счёт изменения
соотношения пары евро/доллар. (евро к доллару).
Изменение цен в евро за период 2007-2016 гг. отображены на графике колебаний ниже.
.

Динамика изменения цен на жилую недвижимость за 2007-2016 гг.

Стоимость 1 м2 общей площади, евро.

Республика Молдова, г. Кишинев, ул. С. Лазо, 40, тел/факс: (+373 22) 21-00-90,
тел.: (+373 22) 21-11-44, моб.:069178403, e-mail: office@nikaimobil.md, www.nikaimobil.md
 €/м2

1000

950
910
900
900
865
850

800 800 810

750 760
745
725
700 700 710
680 685 665
650 640 650
650 655
600
595
550 530
510
500
06/07 10/07 04/08 09/08 02/09 07/09 12/09 05/10 10/10 03/11 08/11 01/12 06/12 11/12 04/13 09/13 01/14 01/15 01/16 01/17год

Здесь было бы неплохо дать пояснения к графику, а то не совсем понятно к чему график
например: Во втором полугодии 2008 года стоимость 1 м2 общей площади достигла
своего пика за исследуемый период, и составила 910 €. Самое низкое значение
наблюдается в 2016 году, тогда как на протяжении всего периода скачки происходили в
сторону снижения…. и тд (возможно можно указать в %)

Самые прочные позиции на рынке у жилья экономкласса – однокомнатных и

двухкомнатных квартир типовых серий. В этом сегменте рынка сделки осуществляются
постоянно, с большей или меньшей активностью, в зависимости от сезона. И это понятно:
потребность в жильё есть всегда, вне зависимости от экономических(ой) или
политических(ой) катаклизмов (нестабильности, катаклизмы звучит более «ужасающе»).
При этом рынок недвижимости был вне экономических и политических колебаний,
активность в течение года была равномерной.
В результате, ситуация на вторичном рынке жилой недвижимости в Кишинёве выглядела
следующим образом.
Наибольшим спросом пользовалось недорогое, ликвидное жильё в диапазоне цен 20
000-30 000 € – это 1-2х комнатные квартиры в домах типовых проектов (серии МС,143,102) в
спальных районах. Одно - и двухкомнатные квартиры по городу продавались в среднем по
цене 600 € за 1 м2, трех-четырёхкомнатные – по цене 500 €.
Спрос смещается в сторону более качественного жилья. Цены на старый жилой фонд
(т.н. хрущёвки) падают гораздо быстрее, минус 7-8% за прошедший год.

Таблица: Количество сделок купли-продажи квартир, зарегистрированных ГП

«Кадастру» в г. Кишинёв.

201 2013 201 2015 2016

2 4

930 8939 937 10211 11406

0 0

Республика Молдова, г. Кишинев, ул. С. Лазо, 40, тел/факс: (+373 22) 21-00-90,
тел.: (+373 22) 21-11-44, моб.:069178403, e-mail: office@nikaimobil.md, www.nikaimobil.md
 Второй год подряд (2015-2016?) количество сделок растёт на 10 %. Тенденция
проявляется, даже в случае допущения некоторого количества повторных сделок.
Продолжительное снижение цен повысило доступность квартир и вернуло покупателей на
рынок.

В структуре продаж на долю малогабаритного жилья – одно- и двухкомнатных квартир –

приходилось 60-70% сделок. В то же время 3-комнатные квартиры находили своих
покупателей с большим трудом, а 4-комнатные и более квартиры продавались очень сложно.
Более половины всех транзакций на вторичном рынке альтернативные, т.е.
приобретение квартиры возможно только после реализации своей. Покупателей -
инвесторов, приобретающих жильё для последующей сдачи в аренду, мало. В основном
квартиры приобретаются для улучшения жилищных условий, гражданами, живущими
постоянно в Молдове.
Наибольшим спросом среди покупателей пользовались квартиры в секторах Ботаника и
Рышкановка, благодаря развитой инфраструктуре и транспортной доступности. Менее
востребованное жильё – в с. Буюканы и Чеканы. Разница в цене на идентичные квартиры в
этих микрорайонах может достигать 5%.
Покупатели предпочитают квартиры в котельцовых домах, несмотря на то, что стоят они
в среднем на 5-7% дороже, чем аналогичные в панельных домах. Менее всего востребованы
квартиры в монолитных домах, из-за отсутствия газа и худшего состояния подъездов и
лифтов.
Цены на элитное жильё в районе Центр установились на уровне 800 - 850 € за 1 м 2,
однако в некоторых объектах может доходить до 900 -1000 €, а стоимость парковочных мест
в таких комплексах 7-10 тыс. €.

Первичный рынок

На первичном рынке наблюдалась похожая ситуация, но со своей спецификой. Обзор

цен на первичном рынке проводить сложнее, потому что строительство ведётся по
индивидуальным проектам, а дома имеют разную этажность и площадь квартир, стеновой
материал и системы отопления (автономное на квартиру или на дом). Ситуация с продажами
у отдельно взятого застройщика может отличаться.
В среднем 1 м2 стоил от 500-500 €, не сильно отличаясь от цены на вторичном рынке.
Снижение цены составило те же 5%, как и на вторичном рынке. Но это (это что - % или
цена?) касается главным образом проектов на стадии строительства.
На первый взгляд цены – предложения (лучше: предложенная застройщиком цена или
предложение цены от застройщика) жилья от застройщиков не изменились. В сниженной
цене новостроев, как правило, завуалированы скидки за оплату в полном объёме,
специальные предложения или другие маркетинговые ходы, например, бесплатная кладовка.
Часто встречаются предложения с помесячной оплатой квартиры, что фактически является
беспроцентным кредитом.
Квартиры в строящихся домах, в зависимости от степени готовности, продавались по
цене 400 – 450 €, а в домах, сданных в эксплуатацию по 550 €. Цены соответствуют одно-
двухкомнатным квартирам с площадью 30 - 60 кв. м. По трёх- и более комнатным квартирам
дополнительная скидка может составлять до 10%.
Республика Молдова, г. Кишинев, ул. С. Лазо, 40, тел/факс: (+373 22) 21-00-90,
тел.: (+373 22) 21-11-44, моб.:069178403, e-mail: office@nikaimobil.md, www.nikaimobil.md
 В структуре строящегося жилья ежегодно увеличивается доля одно- и двухкомнатных
квартир. Доля однокомнатных квартир увеличилась в 4 раза, двухкомнатных на 35%, а
количество трёхкомнатных сократилось в 3 раза.

Распределение введённых (в эксплуатацию?) жилых домов в г. Кишинёв

по количеству комнат в квартире, %

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

1 комната 10,4 8,2 14,5 20,6 24,9 29,1 26,2 41,3 31,8 41,5

2 комнаты 34,0 33,5 37,5 37,3 39,1 45,0 44,2 40,3 48,2 46,0

3 комнаты 29,0 35,7 33,8 28,1 27,7 24,7 26,5 16,8 18,6 10,4

4 и более комнаты 26,6 22,6 14,2 14,0 8,3 1,2 3,1 1,6 1,4 2,1

Следует отметить продолжающееся снижение средней площади строящихся квартир, что

уменьшает бюджет покупки, но одновременно увеличивая себестоимость квартиры для
застройщика. В строительстве, чем меньше площадь квартиры, тем выше её себестоимость.
На данный момент рынок предлагает квартиры - студии с площадью 30 кв.м., однокомнатные
по 35 - 40 кв.м., двухкомнатные от 45 - 60 кв. м., трёхкомнатные по 80 - 85 кв. м. Площадь
квартир в новых домах примерно на 10 метров больше аналогичных квартир на вторичном
рынке.

Ввод в действие многоэтажных жилых зданий в г. Кишинёв

за период 2006 - 2015 гг.
Тысяч квадратных метров общей площади

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Всего, м. кв. 163,2 203,5 346,2 226,0 275,4 240,4 206,0 248,4 247,7 351,1

Количество построенных квартир

Всего 3308 3309 5402 3604 3799 3611 3655 4249 4063 6170

Средний
размер
построенных 86,6 95,0 80,0 81,8 89,1 91,7 72,7 70,2 71,6 63,5
квартир, м.
кв.

Республика Молдова, г. Кишинев, ул. С. Лазо, 40, тел/факс: (+373 22) 21-00-90,
тел.: (+373 22) 21-11-44, моб.:069178403, e-mail: office@nikaimobil.md, www.nikaimobil.md
 В 2015 году объём строительства нового жилья превысил пиковые показатели 2008 года.
Было построено квартир в 1,7 раза больше при практически сопоставимых объёмах
строительства.
Снижение общей площади квартир на первичном рынке сделало их более
привлекательными для покупателей.
Фактически весь платежеспособный спрос сейчас находится в сегменте жилья
небольшой площади. Реагируя на спрос, застройщики строят именно такие квартиры.
Несмотря на все различие, первичный и вторичный рынки тесно связаны между собой,
занимая примерно одинаковые доли рынка. У каждого из этих сегментов есть преимущества
и недостатки, и кто из них себя чувствует лучше тоже вопрос. (или надо понять о каких
чувствах идет речь, или совсем вычеркнуть это – это «лирика»)
Преимущество вторичного жилья заключается в том, что покупатель, совершив оплату,
получает ключи от квартиры. При покупке строящегося жилья основной риск заключается в
том, что объект может стать долгостроем или обанкротится застройщик. Увы, подобные
примеры на рынке имеются. В республике нет закона «О долевом участии в строительстве»,
который мог бы регламентировать отношения клиент - застройщик и защитить покупателя.
Также на сегодняшний день нет и механизма обязательного страхования, ответственности
застройщиков перед дольщиками.
Большинство новых домов в Молдове достраиваются и успешно сдаются в
эксплуатацию. Однако с некоторыми всё же есть проблемы: сроки строительства
значительно затягиваются или покупателя вынуждают доплачивать сверх первоначально
оговоренной суммы, чтобы получить жильё. покупатель остаётся без жилья (остается
почему без жилья – заморозка строительства банкротство и тд? или тогда убрать
«остается без жилья»
Ещё одно преимущество вторичного рынка жилья заключается в расположении домо
вблизи детских садиков, школам, поликлиникам и т.д.
Недостаток вторичного жилья – изношенность коммуникаций, старые лифты, лестничные
площадки. В редких случаях жильцы дома или отдельная их часть осуществляют
самостоятельно ремонт подъездов либо коммуникаций, и, в целом ситуация ухудшается.
В новостроях же создается ассоциация, которая следит за состоянием коммуникаций.
Все квартиры оснащены индивидуальными счетчиками, расположенными в подъездах, что
позволяет в случаях неуплаты отключать от коммуникаций отдельно взятого неплательщика,
а не весь дом.
Так как квартиры в новостроях сдаются в «белом варианте», ремонт въезжающему
обходится дешевле, чем во вторичном жилье. Покупатель вторичного жилья может въехать в
квартиру без ремонта, чего не сделаешь в новострое. В ином случае во вторичное жильё
придётся вложиться до доведения его до «белого варианта».
На сегодняшний день спрос смещается в пользу первичного рынка. Связано это с более
благоприятными условиями приобретения квартир: скидки, рассрочки. Продавцы на
вторичном рынке менее гибкие и оценивают свои квартиры по верхней планке рынка или
вовсе ориентируется на докризисные цены.

Земельные участки для индивидуального строительства

В 2016 году в мун. Кишинёв было заключено 2336 договоров купли-продажи

земельных участков, из которых 649 участков - в г. Кишинёв, 1687 участков - в пригородах. В
2015 году в муниципии было продано 2450 участков, из которых 613 в городе, в пригородах –
1837 участков, что на 5% больше, чем в 2016. В городе количество сделок выросло, а в
пригородах сократилось.
.
Республика Молдова, г. Кишинев, ул. С. Лазо, 40, тел/факс: (+373 22) 21-00-90,
тел.: (+373 22) 21-11-44, моб.:069178403, e-mail: office@nikaimobil.md, www.nikaimobil.md
 Купля-продажа земельных участков в мун. Кишинёв за 2015-2016 г.г.

Купля-продажа участков в
2015году

Город
П 613
р
и
г
о
р
о
д
1
8
3
7

Большее количество сделок в пригородах (в три раза) объясняется наличием в них

дачных участков, пользующимися у покупателей спросом.
Цены на земельные участки за прошедший год были стабильны из-за ограниченности
предложения. Стоимость одной сотки земли для строительства жилого дома в районе парка
Валя Морилор (бывшее Комсомольское озеро) и между ул. Няга и ул. Белинского в секторе
Буюканы составляла 15 000 – 17 000 €. Зона считается наиболее престижной для
строительства жилых домов.
Цена за одну сотку в других районах города, плотно застроенных индивидуальными
жилыми домами, составляет: на Скулянке 5-7 тыс. €, на Буюканах, в районе завода «Alfa» - 7-
9 тыс.€; на Скиносах - 3 -4 тыс.€, в районе Агроуниверситета – 4 - 5 тыс.€, на нижней
Ботанике – 5-7 тыс.€, в районе торгового комплекса «Megapolis Mall» на ул. Компьютерной –
6-8 тыс.€, в районе Технического университета на ул. Студенческой – 12-14 тыс.€.
Стоимость одной сотки земли в близлежащих к Кишинёву населённых пунктах - Тогатино,
Колоница, Криково, Бачой, Трушены, Сынжера - 2-3 тыс. €. В дачных кооперативах,
расположенных недалеко от города, при наличии всех коммуникаций 1-2 тыс.€, без
коммуникаций – до 500-1000 €. Самым дорогим пригородом является с. Ставчены,
находящийся практически в черте города, стоимость одной сотки здесь составляет около 5
тыс. €.

Жилые дома

Цены на жилые дома по сравнению с 2015 годом практически не изменились, но

продать дом сложно. Количество сделок с домами всегда было незначительным, 6-7% в
структуре продаж, однако в денежном выражении их доля велика.
В 2016 году в мун. Кишинёв было оформлено 1242 договора купли-продажи жилых
домов, из которых в г. Кишинёв продано 623 дома, в пригородах – 619, что на 10 % больше,
чем в 2015 году. В 2015 году в муниципии было продано 1129 домов, из которых в городе -
554, в пригородах - 575. Количество сделок в городе и пригородах практически одинаково.

Общее количество сделок купля-продажа за 2015-2016 гг.

Республика Молдова, г. Кишинев, ул. С. Лазо, 40, тел/факс: (+373 22) 21-00-90,
тел.: (+373 22) 21-11-44, моб.:069178403, e-mail: office@nikaimobil.md, www.nikaimobil.md
 2015 2016
Город Кишинёв 554 623

Пригороды города 575 619

Всего: 1129 1242

Рынок жилых домов трудно анализировать, так как разброс цен очень большой. Во
внимание берутся расположение, площадь дома и земельного участка, функциональность
планировки, качество отделочных материалов, экономичность в обслуживании. Большое
внимание стало уделяться энергетической эффективности.
Если принять за некий стандарт наиболее распространенные параметры современного
жилого дома с общей площадью 250 м 2, с земельным участком в 6 соток, то, например, в
районе парка Валя Морилор и парка Дендрариум его стоимость будет составлять 250-270
тыс. €. В других микрорайонах (Скулянка, Ботаника, новые Буюканы) аналогичный дом будет
стоить 150-200 тыс. €. В пригородах Криково, Ставчены, Кодру аналогичный дом стоит 100 -
150 тыс. €.
Спросом пользуются небольшие дома, площадью 160-200 м 2, расположенные на
небольших участках 5-6 соток. Сделки по продаже недвижимости с бюджетом более 300 тыс.
€ на рынке редкость.

Наём жилой недвижимости

Ситуация на столичном рынке найма сохраняется без значительных изменений

последние несколько лет. Ситуация со спросом и предложением отличается по сегментам
рынка.
Все квартиры, сдаваемые в наём, можно разделить на несколько групп. Самую
большую часть составляет жилье экономкласса - приблизительно 70% рынка, комфорт и
бизнес-класса, примерно по 15%.

Жильё экономкласса – это квартиры типовых серий в спальных районах города,

малосемейки и комнаты в общежитиях в среднем состоянии. Наниматели такого жилья, в
основном, наши сограждане, молодые семьи и студенты, со средними доходами.
В этом сегменте ситуация развивалась по традиционной схеме: летом после окончания
учебного года – затишье, а осенью арендаторы активно взялись за поиск нового жилья.
Ажиотаж продолжался до ноября, после этого рынок вернулся к спокойному состоянию, и
будет прибывать в нем до начала следующего сезона.
Стоимость найма однокомнатной квартиры составляет 120-150 €, двухкомнатной – 150-
200 €, трехкомнатной – 200-220 €, т.е. цена варьируется от 3-5 € за 1 м 2 общей площади.
Коммунальные услуги оплачиваются отдельно. Несмотря на то, что спрос в этом сегменте
превышает предложение, цены на аренду такого жилья были стабильны. Скидку можно
получить при найме трехкомнатных квартир, которые менее всего пользуются спросом.
Большинству нанимателей не нужна такая большая площадь, снижают спрос и высокие
коммунальные услуги. Срок действия договоров найма редко превышает один год.

Жильё комфорт-класса - это квартиры типовых серий после свежего ремонта или
новостройки с бюджетным ремонтом изначально приобретаемые под сдачу в аренду.

Республика Молдова, г. Кишинев, ул. С. Лазо, 40, тел/факс: (+373 22) 21-00-90,
тел.: (+373 22) 21-11-44, моб.:069178403, e-mail: office@nikaimobil.md, www.nikaimobil.md
Наниматели такого жилья - иностранные студенты или наши сограждане с доходами выше
среднего. Этот сегмент рынка найма жилья появился в результате повышения требований
нанимателей к сдающемуся жилью.
Цены в этом сегменте рынка выше примерно на 50-70 €, чем в сегменте экономкласса.
Однокомнатные квартиры сдаются примерно за 200-220 €, двухкомнатные за 250 €, а
трехкомнатные практически не представлены. Цены номинируются в валюте, а спрос
примерно равен предложению.

Жильё бизнес-класса – это квартиры в новых домах, в хорошем состоянии, полностью

укомплектованные качественной бытовой техникой и мебелью. Наниматели такого жилья -
работники посольств, различных иностранных организаций, бизнесмены, а также наши
преуспевающие сограждане. Располагается жильё бизнес-класса, как правило, в центре
города или на центральных магистралях микрорайонов.
В этом сегменте жилья нет ярко выраженной сезонности, активность в течение года
равномерная.
Двухкомнатная квартира такого уровня сдается за 350-400 €, трехкомнатная – 500-600 €.
Однокомнатные квартиры в этом сегменте практически не представлены.
В структуре предложения выделяются несколько домов премиум-класса. Это жилые
комплексы «Crown plaza» по ул. Букурешть, «Lara city» по ул. 31 Августа, дома на ул. М.
Еминеску и новый дом «Crown plaza park», возле ТЦ «Sun Сity». В них стоимость арендной
платы значительно выше. Основным их преимуществом является удачное
месторасположение, наличие парковки и охраняемая территория. Стоимость аренды
двухкомнатной квартиры здесь составляет 500-600 €, трехкомнатной – 700-900 €, включая
аренду парковочного места. Несмотря на наметившийся отток нанимателей в этом сегменте,
владельцы держат цену, не соглашаясь на скидки. Владельцы считают, что ущерб для
квартиры, особенно если в ней хороший ремонт, может оказаться выше, чем потенциальная
прибыль, и поэтому готовы ждать своего нанимателя, пока квартира простаивает.
Много квартир предлагается в краткосрочную аренду – как альтернатива размещения в
гостиницах. Это могут быть одно-, двух-, и трёхкомнатные квартиры. Стоимость одного дня
проживания составляет в сегменте экономкласса 10-25 €,в сегменте комфорт-класса 20-45
€,в сегменте бизнес-класса 60-80 €.
В этом случае доходность от сдачи в наём может составить более 10%,тогда как в
долгосрочной аренде 5-6%. Но такие сделки менее подходят под определение «наём», их
скорее можно отнести к гостиничному бизнесу, поскольку здесь присутствуют
дополнительные услуги.

Жилые дома
Стоимость аренды современного жилого дома, полностью оборудованного мебелью и
бытовой техникой, в районе парка Валя Морилор и парка Дендрариум составляет 2000-2500
€, хотя в некоторых случаях может доходить до 3000-3500 € в месяц. Эти районы самые
популярные среди иностранных нанимателей. Основными нанимателями домов являются
работники посольств и иностранных компаний, которые пребывают с семьями на работу в
республику. Предложение в этом сегменте значительно превышает спрос. К сожалению
собственников, желающих сдать дом посольству или иностранной компании, в Молдове не
так много дипломатических представительств.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ И ПРОГНОЗ НА 2017 ГОД

Снижение цен на рынке приостановилось. Количество сделок с квартирами

увеличивается. На это повлияла стабилизация объёма денежных переводов, снижение

Республика Молдова, г. Кишинев, ул. С. Лазо, 40, тел/факс: (+373 22) 21-00-90,
тел.: (+373 22) 21-11-44, моб.:069178403, e-mail: office@nikaimobil.md, www.nikaimobil.md
ставок по ипотечным кредитам и укрепление курса лея к евро. Совокупность этих факторов
повысила доступность квартир, особенно для покупателей постоянно проживающих в стране.
В 2017 году цены на недвижимость будут стабильны, за исключением
низкокачественных объектов. Но говорить о росте цен преждевременно, нового бума на
рынке жилья не будет. Дальнейшее снижение маловероятно и, скорее всего, будет зависеть
от развития экономической и политической ситуации в стране.
На рынок недвижимости большое влияние оказывает также и психологический фактор,
потребительские ожидания и доверие к недвижимости. Инвестиции в недвижимость в
Молдове всегда считалась самым выгодным и надёжным способом вложения денег.
В связи с проблемами в молдавской банковской системе, нестабильностью на валютных
рынках, можно предположить, что переток (что такое переток? От слова перетечь?)
депозитов и свободных сбережений на рынок недвижимости будет продолжаться, учитывая
низкую доходность по вкладам и их незащищённость.

Республика Молдова, г. Кишинев, ул. С. Лазо, 40, тел/факс: (+373 22) 21-00-90,
тел.: (+373 22) 21-11-44, моб.:069178403, e-mail: office@nikaimobil.md, www.nikaimobil.md